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土地登記の時期について

相談内容 

東京・40代男性
はじめまして、よろしくお願いいたします。
建築条件付の古家付き土地を購入し、支払いを済ませました。
今後、上物の契約後、古家の取り壊し、滅失登記後、
土地登記の流れで進めるとの説明を受けました。
この流れは通常の処理なのでしょうか? 

購入不動産業者の番号が(1)である事、説明に答えない点が多いなど、
怪しい点が見受けられる為、最悪の可能性を考えて、
先に土地登記を澄ませておくべきか検討中です。

土地代金は全額支払済みですので、土地登記を先行させて構わないでしょうか?
また、その場合のメリット、デメリットなどお教え頂ければと思っております。
よろしくお願いいたします。




□■アドバイス:1

代金の支払と同時に所有権移転手続を行うのが通常です。今回の場合ですと、
間取の打合せから請負契約まで時間がかかることが予想されます。
また、請負契約迄の間やその後の工事でどんなトラブルが発生するとも限りません。
従って、多少費用の追い足しになりますが、土地と建物(滅失前の)登記を
早急にされた方が、良いと思われます。

 (マック住研・清水さん)


■□相談者より

当初、上物の打ち合わせも進行していたのですが、
途中で、土地代金の支払いを相手側が急いでいるのことで、
上物の問題への回答頻度が下がり、「早く建てれば年内に間に合います」
と、ろくな打ち合わせも無いまま、上物契約を急がせます。
加えて上物契約まで、土地登記は行わないようです。

これでは危険すぎると判断したため、質問させて頂きました。
ご提案の通り、費用の追い足しをしても支払い分の登記を済ませ、
じっくり打ち合わせて進めたいと思います。ご回答ありがとうございました。



□■アドバイス:2

今回の取引には問題点が2つ有ります。
1つ目は、建築条件付きの土地売買では土地の契約後3ヶ月以内に
建物の建築請負契約を締結することを条件に契約しますので、
建物の建築請負契約を締結するまでは土地の契約は手付金の支払だけで、
土地代金を全額支払うことは無いのが普通です。

2つ目は、今回既に土地代金を全額支払っておられます。
不動産会社が売主の場合、所有権移転留保が禁止されており、
直ぐに所有権移転(登記)する義務が不動産会社に有ります。

従って、土地と建物について
直ぐに所有権移転登記されることをお薦めいたします。

 (アットホーム・香川文人さん)



■□相談者より

説明不足で申し訳ございません。売主は別の個人の方でした。
上物契約が済んだ後、滅失登記と同時に行えるので手間が省ける
といった説明は受け入れず、別途、費用が発生しても登記を済ませるように
交渉したいと思います。この度はご回答ありがとうございました。


□■アドバイス:3

通常の建築条件付契約では、建設業者との請負契約が不調に終われば、
不動産売買契約も白紙解除となり、授受された一切の金員が
買主に戻される契約になっているはずです。
つまり、請負契約締結までは手付金契約に留めておき、
請負契約が締結となったときに、残金の支払いと
所有権登記作業が同時に進められることになります。

今回の場合は、売主(土地所有者)が一般の方で、
代金決済を先にしないといけなかったのでしょうか。
とにかく、代金を支払った以上、土地建物両方の所有権の移転登記を
速やかに進めるように宅建業者に話すべきです。

蛇足ですが、宅建業者番号の若い古いだけで、業者の内容を推し量ることはできません。

(ライズ不動産・鈴木富雄さん)



■□相談者より

 > 売主(土地所有者)が一般の方で、
 >代金決済を先にしないといけなかったんでしょうか。

はい、そういった経緯もあり、支払いは済んでおります。
上物の打ち合わせには消極的なのですが、土地代金の清算を急ぐよう
お膳立てがあり、ろくに回答を貰え無い状態が続いているため、
不信感が募っている次第です。アドバイスどおり登記を急ぐよう伝えてみます。
好転しないようでしたら、改めて質問させて頂きます。
ご回答ありがとうございます。

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