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住宅優遇ローンについて

相談内容 

4ヶ月前の事にありますが、こういったケースの場合は
どうなるのもか知りたくてメールさせて頂きます。

去年春ごろから、マンションの購入を考えており、
新築のモデルルームや中古を見て回っておりました。
  
今年の1月に予算等に見合うマンションがあり、購入を決めました。
銀行住宅ローンの借入額は2400万円、銀行の事前審査を受けて通りましたが、
抽選にはずれて購入する事はできませんでした
(ここでは銀行の住宅ローン優遇も受けられました)。

その間も色々物件を見ていて、また予算に見合った物件があり、
何度か足を運んで購入を決めました。

3月6日に契約し、翌日に200万円を振込んで、その振込伝票の控と
15,000円分の印紙と印鑑をもって販売所にいきました。
銀行の審査も受けていない状況で、200万円を振り込みのは、
少しおかしいなぁとは思いましたが、
その時、私自身、頭金という認識で振込ました。

一応、営業担当者に、
「申込金10万円位を支払ってから、銀行の事前審査に融資が可能とでた際に、
 頭金を振り込みのではないのですか? または頭金は諸経費と一緒に
 入居前に、一括して支払うものではないのですか?」と聞いたところ、
「いえ、先に払ってもらうものですよ」と言われました。
私自身の無知がこういった事態になってしまったのですが、
手付金(申込金)10万円、頭金が190万円と思っておりました。

担当者には頭金等の家の事情をお話してあり、
銀行の住宅ローンの優遇が通るスタイルで話しを進めていました。
  
将来的に金利が2.0%以上になる事はもちろん頭に入れました
(金利計算書を出して頂いたものは1.0%と2.0%のものです)。
また、私自身、本当に銀行住宅ローンが通るのかとても不安でしたが、
以前も通りましたし、私自身今までも今現在も借金を作った事もないし、
カードさえ一枚も持ってない事、年収の面でも勤続年数面も
「絶対大丈夫ですよ」と言われたので安心してしまいました。

3月16日、担当者から銀行ローンの審査結果がでたとの事で
話を聞いてみると、条件付との事でした。
1社はA銀行で、住宅ローンの優遇が一切うけれないもので、
金利が固定変動ともに2.375%です。
もう1社はB銀行で、条件は、
   1.給与の振込先をB銀行に変更する
   2.必ず今年3月まで今の会社に在籍しておる事
   3.頭金をもう100万円入れること
   4.上記条件を満たしていても、住宅ローンの優遇は、
    完全に受けられるかどうかはわからない
  との事です(1~3は可能な事を不動産屋に伝えました)。

条件付の理由を聞いてみると、会社の規模と勤続年数で
こういった結果になったようです
(以前、抽選に外れたマンションは販売不動産と銀行が
 提携していたため、住宅優遇が通ったとのことでした)。

銀行の住宅優遇が受けられないかもしないことを聞きびっくりしました。
条件付があることなど、全く知りませんでしたし、
担当者から一切お話ありませんでした
(ローンの融資が通るかダメかしかないと思っておりました)。
現状では、住宅優遇は受けられないかもしれないが、
ローン自体通っているとのことでした。

優遇が受けられないのでは、ローンを組むにあたって、
当初考えていた計画が大幅にくずれてしまいます。
固定の優遇3年で考えており、この間に、お金を貯めて繰り越し返済や、
頭金を親が少し援助してくれるとの事だったので、返済にあてるつもりでした。

この事は担当者の方にも、事情をしっかりお話しております。
また、自分がまだ住宅優遇を受けられない器(?)なら
まだ買う時期ではないのかなとも思いました。

優遇が受けれないかもしれない事に放心状態だった時に、担当者に、
「キャンセルは考えておりますか」と聞かれ、
買いたいけど優遇が受けられないなら、考えなくてはならない
と言ったところ、もうすでに支払っている200万円は返ってこないといわれました。

条件付があるお話も一切聞いておりませんし、
住宅ローンの優遇を受ける前提で話を進めていたのに、
頭金として支払ったつもりの手付金200円万を放棄することで、
キャンセルはできるとの事です。
自己の故意でキャンセルするのではなく、条件付を飲んでも
住宅ローンの優遇は受けれるのかはわからないっといった感じです。

もちろん、実際の最終審査の際、その住宅優遇の種類があるとは限りませんし、
私自身がその間に借金や会社を辞めたりして、いわゆる、
自己責任の問題であるとか、その際の社会情勢には逆らえません。

しかし、いい事だけいって、お金を振り込ませて、ろくに説明なく、
「事前審査は条件付だけどローン自体は通っておりますから」
の販売が許せません。

私自身、知識がなかったと反省し甘かったと重々思います。
振り込む際に、銀行審査を完全に通っからにすればよかったとか、
200万円を振り込まず、10万円だけ振り込めばよかったとか、
なんで優遇を受けられない事もあるって
一言言ってくれなかったのだろうとか、色々考えてしまいます。

担当者に言いました。
  「そんなバカな話があるのか?
   だったら10万円の人はキャンセル料は10万円、100万円とか
   200万円とか振り込んだら、その分、かえってこないのか?
   何故、高リスクの場合がある事を教えてくれなかったのか? 
   優遇条件付きの話は一切聞いていない」
  
すると、 「ご説明ありませんでしたか?」と、ちょっと挙動不審になっていました。
また、担当者には、
  「計算書も金利2.0%でも出して払える金額で、
   ローンは通っているから、いいじゃないですか?」
と、逆に切れている様子でした。考えすぎかもしれませんが、
「私って詐欺にあったのかな?」とも思ってしまいます。

販売方法としては許せませんが、
でも、このマンションの購入したい気持ちは変わっておりませんし、
本音住宅優遇が通るのであれば、キャンセルは、もちろんしたくありません。

とりあえず、住宅ローンの優遇がうけられる可能性のある銀行に、
もう何社か打診してみるとのことと、また他の銀行にも打診してみましょう
と言うことで、話が終が終りました。

しかし、この状況のままではまずいと思い、消費者相談とか、
知り合いの弁護士とかに相談しようと思い、担当者に、
「今日相談しにいきます」と言ったら、電話がかかってきました。
住宅ローンのことで話があるとのことで行ってみたら、
B社で優遇ローンが通るとの事で、半信半疑だった私に、
その場で銀行に電話をし、銀行の担当者の方とお話しました。
完全に優遇を受けられるとの事です。

とりあいず優遇が受けられるという形で現在に至りますが、
これで一件落着、安心してもいいのか…と不安です。
来年に建つ予定なので、今後も長い付き合いになるのですが、
不動産屋にはかなりの不信感をもっております。

こういったケースの場合(優遇のローンが通らなかった場合)は、
どのようになるのでしょうか?
長々と書いてしまいましたが、宜しくお願い致します。




□■アドバイス

まず流れの確認です。
ご契約の前に重要事項の説明を受けられたと思います。
内容を把握しておられますか?
  ※手付け金についての説明があったはずです。
   
契約の前にしっかりと重要事項の説明を聞き
契約条件を確認後契約締結します。

次に、住宅ローンは売買契約を締結後、正式な審査をします。
売買契約を締結するという事は、手付け金を支払う事でもあります。
逆に言えば、手付け金を支払わないで正式な住宅ローンの審査は行われません。

ただし、売買契約の前に事前審査をしてくれる銀行はあります。
その際に商品の説明(優遇が受けられる条件など)をしっかりと受けていれば、
このような問題は発生しなかったかも知れませんね。
   ※結果は事前審査ですので、正式な融資の約束ではありません。

事前に担当者にご相談されたとの事ですので、
その担当者も貴方の事情については、よくご存じだったはずです。
従って万一の際は、最寄りの消費生活センターや都道府県庁の
宅建業課(場所により名前は違うかもしれません)にご相談下さい。

 (アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

手付け金についての説明はありました。契約書通り、
「銀行の審査で融資が受けられない場合は手付金を返却し、契約が白紙になる。
 また、自己の都合により一方的に破棄する場合は、手付金を放棄して
 キャンセルできる」という内容でした。
  
この説明の時も、私自身、担当者に、
 「会社を突然辞めたり、借金を作ったり、
  やっぱり他の物件にしたとかという自己勝手な場合ですよね」
と質問しました。

売買契約の前に事前審査に関しては、抽選にはずれたマンションの時がそうでした。
その後、本契約ではなく抽選だったため、本申込(?)をしました。
だから、今回不思議に思って、200万円も先に払うのかと質問したのです。
手付金と頭金とを別々のような形でお話をしていましたが、
実際、契約書には手付金で全て書かれていたのですから…。

随分、身勝手な質問かもしれませんが、
銀行ローンについて優遇がうけられるのは条件付等があるということとか、
教えて頂けないのでしょうか?
プライベートな事情までお話してある中、「自分でそんなの調べろ!」
って感じでしょうか?自分の無知が一番の反省点です。

しかしながら、身近でも友人の中でも、マンション購入にあたって、
不動産屋の言う事は信用できないという事です。

最初は大丈夫、大丈夫といって、最後には
「入籍をしないと融資がおりない」だとか、
あと50万円でも100万円でも入れて欲しいとか、
最初に言っている事とまるで違うという事です。
ここで文句をいってもしょうがないのですが…。

ご返答ありがとうございました。




□■アドバイス:2

このサイト・Fudosan.JPの一般の皆さんへのご提案には、こうあります。

    良いエージェントも居れば、悪いエージェントも居る。
    だから、信用できるエージェントを選びましょう。

同時に、エージェントの皆さんに対しても、

    良いお客さんも居れば、悪いお客さんも居る。
    だから、良いお客さんを選びましょう。

でしょう。

現在の相談者さん一番の不安、
今後のそのエージェントが信頼できるか否か…ですが、これは全く分かりません。
住宅ローンみたいですが、信頼できる、できないの択一ではなく、
「条件付の信頼」のような場合もあります。

 つまり、
   ●相手のペースだと何もやらない
   ●こちらのペースだと一生懸命動いてくれる
 のような場合。

おそらく、相談者さんは、かなり知識を得られたと思われますので、
もし、どうしても、その物件にこだわるのなら、
問題が起こりそうな部分を自分で調べ、相手が言った内容は、
きちんと契約書や覚書の書面に記載させ、相手のエージェントに頼らずに、
自分で完璧な契約にされるくらいで、臨まれた方が、トラブルは起きづらいです。

不動産は高額です。必要に応じて、
相談者さん側で動いてくれる専門的なエージェントに、依頼する
ぐらいのことをしても、やり過ぎではありません。
お金はかかりますが、トラブルが起きたら、もっと大変ですから…。

大変かも知れませんが、頑張って、ぜひ、後悔のない買い物にしてください!

 (わんえるで~おー・前野)




□■アドバイス:3

銀行ローンの優遇金利条件については、
ホームページやパンフレットに表示してありますし、
銀行の融資窓口でお聞きすればよいでしょう。

と申しますのは、私が居住しているのは広島です。
従って地元地方銀行の条件は直ぐに解りますが、
貴方の居住地の金融機関の事は知りません。
一般的には給与振り込み、公共料金の自動引き落とし、
定期預金や積み立ての実績、関連子会社の利用(火災保険加入)等です。

ペイオフや確定拠出年金制度が始まり、
これから自分の事は自分自身が勉強して守る以外には
誰かに有料で頼むしかありません。
  
もし、どうしても貴方のために親身になって動いてくれるコンサルタント
(バイヤーズ・エージェントやファイナンシャル・プランナー)が必要でしたら、
このホームページのトップページから依頼をして下さい。
当然費用は必要ですが、安心して手続きが出来ます。

 (アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

香川様、前野様、色々、助言ありがとうございます。感謝します。
もっと前に相談していれば…とも思いました。
不動産に対しては不信感は消えませんが、一番は自分自身がもっと
勉強して、買うための準備(お金だけではなく)をするべきだったと反省です。
今は銀行にローンの相談とかしに勉強しています(笑)。
ありがとうございました。

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