【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

東京・20代女性
このたび、借りているマンションの
契約更新をむかえることになったのですが、更新を前にして
家主と不動産屋（仲介業者）が変わってしまいました。

以前の家主・不動産屋は、賃料の0.5か月分を更新料として
請求していたのですが、新しい家主・不動産屋は2倍にあたる
1か月分を請求してきました。

賃貸契約書は、以前の契約書が有効であるということで、
「更新料は賃料の1ヶ月分」と記載されてはいますが、
実際に合意した更新料は0.5か月分です。

2年更新で、すでに4回、0.5か月分で更新した事実があります。
これは更新した際の精算書にも「0.5か月分」と明記されており、
事前の通告もなしの更新料2倍の契約更新には納得がいきません。
どうすればいいのでしょうか？

よろしくお願いします

□■アドバイス

以前から4回も0.5ヶ月で更新した事実があるなら、
それを根拠に、0.5ヶ月で交渉すべきですね。
ただ、最新の契約書で、更新料が1ヶ月になっている場合は問題ですね。
まず、現在有効な契約書を調べてください。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤さん、返答ありがとうございます。
有効な契約書は、以前の契約書がそのままのようで、
そこには「1ヶ月」と記載されてます。
しかし、以前の家主＆不動産屋とは（全世帯）0.5ヶ月で合意ができており、
更新の際の精算書にも「0.5か月分」と明記されております。
交渉して、以前の金額に戻せるのでしょうか？
よろしくお願いします

相談内容　　

埼玉・30代女性
築40年ほどの老朽化した貸家に住んでおります。
先日の地震で痛みがさらに進み、柱に天井から床までくっきりとヒビが入り、
家が歪んだのか、サッシと窓枠が斜めにずれてネジが見え、
そこから雨漏りがするようになりました
（ヒビは紙を刺し入れて計ったところ、深いところで2cm程度です）。

何かあったら怖いので、大家さんに連絡すると、息子さんが見に来ました。
柱のヒビに対するコメントはなかったのですが、
「雨漏りは修繕します」と言って帰りました。

しかし、その後、連絡がないので電話をすると、大家さんが、
「普通は更新の度に、礼金2ヶ月くらい貰うものよ。
　更新料は仲介業者のものだし…。
　うちはそうゆうの貰っていないから、修繕はしません」と言いました。

仲介業者に電話をすると、
「雨漏りのことは聞いていません」、
息子さんに聞きに行くと、
「仲介業者から電話は来ていません」と、たらいまわしです。

仲介業者を通して交渉を重ねていますが、仲介業者から、
「日曜日に大屋さんの息子さんが修理に行く」と言われていたものが、
「仕事が休みなら行く。いつかわからない」に変わり…。
不毛なやりとり、柱から時々音がして、
その度にヒヤリ…と、かなりの精神的苦痛です。

息子さんにも伝えてありますが、本当は息子さんでなく、
もっと頼りになりそうなプロに、雨漏りも柱も見てもらいたいのですが、
その場合、費用はこちらが負担しなければならないのでしょうか？

また、仲介業者も頼りなく、入居時は、
「掃除をしてから引き渡します」が約束だったはずが、
お風呂は以前の入居者が水を抜かないままで、腐った虫が浮いていました。
クレームをつけても、改善されることはなく、
トイレの掃除道具やゴミもそのまま…と、とにかくひどい状態でした

入居してからも、当たり前と思われる修繕を、
「古い家なんだから」「今の若い人は何でも人にやらせる」
などと言われて、嫌な思いをし続けました。

今回のことで疲れましたし、ヒビも怖いので、このような対応が続くなら、
引越ししたいと考えていますが、このまま、泣き寝入りせずに、
安心して生活を確保する方法は無いものなのでしょうか？

長くなってすみませんが、どうかアドバイスを頂ければ幸いです。

□■アドバイス

相手を1人に決めて交渉することです。
大家さんは素人ですから、仲介業者と話す方がよいと思います。
雨漏りする家は欠陥住宅ですから、賃料を払う対象にならないでしょう。
業者に希望を言って、早急に対応してもらってください。
最悪の場合は、自分で直して相手に請求する（賃料から費用を引く）
ことも考えた方がいいでしょう。
その場合は、書面で確認してから行動することです。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ありがとうございました。
頂いたアドバイス通り、今後一切、仲介業者さんにお願いして、
やりとりも書面で残していくことにします。
ご親切にありがとうございました。

相談内容　　

愛知・50代女性
愛知県在住です。茨城県に所有している土地があります。
その南側に、現在、空き家になっている家があるので、買いたいと思います。
遠く離れているので、その土地の近くの不動産屋さんにお願いしたところ、
土地所有者と連絡が取れないとのことでした。（TEL)

所有者は埼玉県に居住だそうです。
自分でなんとか連絡を取った方が良いでしょうか？
それとも、不動産屋さんを決めて、
連絡を取ってもらった方が良いでしょうか？

□■アドバイス

物件を調べ、相場を調べ、所有者と交渉するには、
不動産会社に依頼した方がよいでしょう。
所有者にコンタクトできる不動産会社に頼むのがよいと思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤様、早速のアドバイス、有難うございます。
先方と連絡をとってくれる不動産屋さんとは、
その土地近くがよろしいのでしょうか。
また、大きな会社よりは、小さい地元中心の不動産屋さんのほうが、
可能性が高いでしょうか。宜しくご指導くださいませ。

相談内容　　

東京・40代男性
現在、公道に面した家2軒と、公道に面していない奥の1軒の
３軒で共有の私道があります。
奥の1軒が不動産屋に買い取られ、不動産屋から、
「私道を公道にしないか」という提案がありました。
私道から公道にした場合、
　　　●奥の土地の家1件のメリット・デメリット
　　　●公道に面した家2件のメリット・デメリット
を、教えていただけませんでしょうか？

□■アドバイス

　　　1.奥の土地の家のメリットは大きいですね。
　　　　自分の土地が公道に面することになり、誰でも大手を振って通れます。
　　　　デメリットはないでしょう。

　　　2.公道に面した家のメリットは、
　　　　道路部分の固定資産税を払う必要がないことですかね。
　　　　デメリットは、自分の土地が減るので、売るときにその分、
　　　　手取りが少なくなり、自分の土地でなくなるので、
　　　　自分の自由にはならず、誰でも通れる道になることです。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

鹿児島・50代女性
今度、家を建てることになり、銀行に融資をお願いしました。
融資はOKがでたのですが、土地が、昔、抵当権設定されており（明治41年）、
祖父より前の先祖だと思うのですが、抵当権が抹消されていませんでした。
調べてみると何と46件、共同担保目録にでてきました。

もうすでに手元にはない土地が多かったのですが、
家を建てる土地だけでも抹消をしないと融資が受けられません。
抵当権を抹消することは可能でしょうか？

□■アドバイス：１

100年前の抵当権でも抹消できます。
先日、私は80年前の抵当権を抹消してあげました。

抵当権設定額と金利を登記簿謄本で調べて、
今現在、全額一括で返済する時の金額を計算して供託し、
供託受理書を抵当権抹消申請書とともに添付することと、
債務者と申請者の親子関係を除籍謄本などでわかるようにして、
抹消申請をすれば抹消できます。

100年前の抵当権ですから、金額はたいしたことないはずです。
昔は100円で家が建ったかもしれませんが、今では100円ショップで買い物できる
くらいに貨幣価値が落ちてますから、延滞利子を100年間分払ったとしても
1万円でおつりがくるかもしれません。

弁済期日までが設定金利で、それを過ぎると遅延利率となります。
しかし、100円を年5％、2年間の約束で借りて返さず、98年間遅延利率10％で
計算すると、金利は2年間で10円。98年間の金利は10円×98年で980円です。
元利合わせて、1,090円となります。

これが供託する金額ですから、安心して下さい。
何代も前の除籍謄本がとれれば、しめたものです。
あとは、法務局の供託係の方に、供託の仕方をよく教わって、
ご自分で申請するなり、司法書士の方にお願いして
申請してもらうなりすれば大丈夫です。

共同担保目録についても、抹消する担保物件を申請書に全部記入すれば、
抹消できると思います。

一度、法務局の供託係の方に相談にいかれたら良いとおもいます。
法務局にいかれたら、登記申請の相談官方にも一応相談して下さい。

（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

□■アドバイス：２

行政書士の川村淳と申します。
いわゆる休眠担保権に分類されるものと思われますが、当地山形に限らず、
全国的にこれまで未開発だった農地には意外にこれが残っているようです。

既に小野さんが解説されているので、補足的になりますが…。

共同担保のうち、目的とする土地のみを対象として、
休眠担保権は解除できます（できました）。
債権者及びその相続人が除籍、原戸籍などにより確認できる場合は、
その相続人相手の交渉も必要となり、当事務所の周辺では、
小野さんが示される計算以上の金額を払って、
抹消に同意してもらう実務例も聞いています。

しかし、それが確認できない場合、市役所の不在証明書などを取得できれば、
意外に容易にできるものです（でした）。

多少知識も御持ちとお見受けしましたので、以下のサイトが参考になります。
　　　 http://www.tokyo-koshoku.or.jp/kyuumin.htm
　　　　（社団法人東京公共嘱託登記司法書士協会さんの、
　　　　　　http://www.tokyo-koshoku.or.jp/ のサイトより）

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談者より

お返事が遅くなって申し訳ありません。
小野さん、川村さんありがとうございました。

自分なりにいろいろ勉強して、
それが「休眠担当権」と呼ばれるものだと分かりました。

アドバイスいただいて安心しました。
債権額は7万7,000円と、明治時代にしたら、すごい金額だと思います。

家がログハウスなので、材木を海外に注文せねばならず、
注文を急いでいましたが、抵当抹消が可能である確証がない
と踏み切れずにいました。

アドバイスに従って進めていきたいと思います。
これで発注もできそうです。本当にありがとうございました。

相談内容　

広島・30代男性
当初、敷金なしの会社でアパートを借りました。
平成12年8月に、アパートの運営会社が変わりました。
その際、そのまま住む場合、
敷金3ヶ月分と家賃1ヶ月分を払うように言われ、支払いました。

現在の家賃は4.3万円ですが、当時から5年経った今、
そのアパートの家賃が情報誌に3.3万円で出ているので、
家賃の値下げを交渉しようと思いました。
不動産屋に「すこし私の家賃は高くないですか？」と電話したところ、
「あなたは5年前の不動産屋の交代の時に敷金を払わなかったから、
契約の更新になっておらず、前の契約の4.3万円なのだ」と言われました。

前述の通り、敷金は払っており、領収証もあります。
念のため、不動産屋に、「変更時、敷金を払っている人は家賃はいくらになって
いるのですか？」と尋ねたところ、3.7万円だと言われました。

不動産屋のミスで、毎月6,000円も多く、5年間払っていました。
交渉しようと思いますが、一般的に、このような場合、
6,000円×5年分は、返金してもらえるのでしょうか？

□■アドバイス：１

返ってくるかどうかの判断は出来ませんが、
　　　6,000円×12か月×5年＝360,000円
　　
です。大きな金額になります。
証拠をしっかりと集めて、返還請求すべきです。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

不動産屋と話をしました。その際に再度、当時敷金を払っていた人は
家賃がいくらになっていたのかを確認した所、3.7万円ですといいました。

ですので、
　　「私は領収書があります。では、そちらのミスで契約をしていないことになって
　　　いた私も、3.7万円だったのですね。差額を5年間分返金してください」
と言いましたところ、確認するので時間をくださいと言われ、
今日、電話がありました。

今になって、
　　「私の勘違いもあり、当時、敷金を入れた人も4.3万円でした。
　　　その後、2年後に新規で入居された人だけ、3.7万円になってます。
　　　元から住んでいた人は、何年経っても4.3万円のままです。
　　　だから、お金は１円も返金しません」と、話をかえてきました。

納得できません。この場合、次はどのように話をしていけばいいのでしょうか？
これで納得するしかないのでしょうか？

□■アドバイス：２

書面による証拠が有れば請求が出来ますが、
言った言わないとか、勘違いとかの口論では、請求が難しいでしょう。
不動産会社の誠意に頼るしか有りませんね。
当初のお考えどおり、家賃の減額をお願いしてみてはいかがですか？

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、ご助言ありがとうございます。
本日、再度不動産屋と話をしました。
当時、契約更新をした人すべてが4.3万円…と引きませんので、
「もう結構です！」と言いました。
そのかわり、このまま住むのは気分が悪いので、
退室させてもらうことにしました。
敷金は払っていたのに、5年間払っていない扱いだったので、
全額返してもらうことにしました。
退室する時のハウスクリーニングもしません。
すべて大家さんが直すことで話がつきました。

相談内容　　

群馬・40代女性
我が家と隣家は、1/2ずつ権利で共有の私道を持っています。
その私道に面するもう1軒の土地の持ち主が、
行動からも車の出入りはできるのですが、
我々の私道に面して車が通行できる入口を設けています。

実は、我が家が5年前に土地を買った時の売買契約書の特記事項に、
そのお宅にも通行を認めるという一文が入っていました。
ただし、私道の共有者である隣家の契約書にはそういう特記事項は入っていません。

仲介の不動産屋からは、そのお宅は公道からの出入りができるので、
私道の通行とは、たまに歩いて通る程度のことだ…と聞いていたので、
深刻に考えていませんでした。

現在、そのお宅の土地が転売されようとしているのですが、
その際、我が家と隣家の共有の土地である私道を
日常的に車で通行できるという条件で売ろうとしています。

これを阻止することは可能でしょうか？

□■アドバイス：１

書かれている内容から判断しますと、契約書に通行を認めると一文入っていたと
の事ですが、契約書は売り主と買い主の契約書であり、第三者の通行については、
その第三者へ当てた「私道の通行に関する覚え書き」や「私道の通行承諾書」の
ような文書を第三者と交わすか、第三者に書面で承諾する事により、
その内容によって、道路の使用方法を定めるのが一般的です。

契約書に書いてある文がはっきりと書かれていませんので、明言出来ませんが、
内容によっては、「もう1軒の土地の持ち主」から別の方に売り渡した場合、
無効になるかも知れません。また、使用方法によっては道路が傷む事もありますので、
使用料を請求することも可能です。

別の視点から考えてみます。
私道の持分を持たない第三者が、その私道を通行などに利用しようとする場合は
共有者全員の承諾が必要です。今回持ち分二分の一を持つ隣地の方が
承諾をしていない以上、無断で使用する事は出来ないと思われます。

準公共的な道路の場合、私道の性格によっては通行を妨げる事が出来ない
場合もあります。ただし、使用料を請求する事は可能です。

道路は通行するためにあります。全部の世帯が永久的にそこへ住むとは
限りませんし、同じ問題は将来も続きます。
通行に関するルールなどを隣地の方とご相談の上、決められてみてはいかがですか？

決められたら、文書にして共有者で保存します。
その取り決めを利用者にも示し、ルールを守ってもらう事を条件に
通行承諾書を発行します。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

早速、お返事有難うございました。
大変参考になりました。
隣家と相談して、早急に対応を考えたいと思います。

相談内容　　

東京・70代女性
アドバイスを読ませて頂きました。
昭和46年から、北軽井沢に別荘地（土地）を持っております。
管理費は欠かさず払い続けております。

先日、無料査定をお願いしましたところ、
「とても管理が悪く、話し合いで決めたい」との事でした。
また、「今、土地は安く、なかなか売れない」とのことでしたので、
もう少し持ちこたえてみようと決めました。

そして、はじめて、管理委託契約を解約できる事を知りました。
年金生活ですので、管理費を払わなくてもよくなれば助かりますが、
もし解約できる場合、手続きと費用を教えてください。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

まず、本当に解約できるのかどうか、解約できる場合の手続きと費用
に関しましては、直接、管理者にご確認されなければ、分からないと思います。

万一、解約できないと言われた場合であっても、
どうしても解約されたいのであれば、それは、法的手段で
解決することになると思われます。但し、別荘地として、
一括で管理されているようなところであれば、
マンション同様、他の所有者の総意が必要になると思われます。

そして、もう一つ。
「今、土地は安く、なかなか売れない」とのことですが、
では、いつなら高く売れるのでしょうか？
誰も確実な答えは出せないと思います。

株式の場合は、値下がりした場合に持ちつづけていても、
維持費はかかりませんが、不動産の場合は、持ちつづけるには、
今回、ご相談されていらっしゃる管理費のほかにも、
固定資産税などの負担があります。

例えば、年間20万円の維持費がかかるのであれば、5年間で100万円です。
5年後、今よりも100万円高くなっていなければ、損をします。
10年後、今よりも200万円高くなっていなければ、損をします。

もちろん、じっくり検討なさるのも宜しいかとは思われますが、
仮に相続予定の土地であれば、相続予定の方と、
そうでない場合は、ご自身の決断で、
　　　●自分にとって最良の売り時
を、お考えになられるのも、一つの方法だと思います。

なお、その場合は、査定は一社ではなく、複数の会社に依頼された方が、
きちんとした、売却予定価格が分かると思います。
ご自身の中で、最低売却価格があるのであれば、請けてくれるかどうか、
売れるかどうかは別ですが、とりあえず、希望価格で依頼してみるのも一案です。

■□相談者より

未熟なためメッセージが大変読みにくく、申し訳ありません。
早速のアドバイス有難うございました。

今日、管理会社に管理委託契約の解約ができるか聞いてみました。
やはり一括管理されているので、できないそうです。
法的手段までとって解決しようとは思いません。

息子達は要らないから私の好きなようにとのことです。
子供たちもインターネットで査定してくれるところを探してくれる
と言ってくれてますので、取得価格を下回る覚悟をして、手離します。

お忙しいのに、ご親切、感謝しております。

□■アドバイス：２

解約はできなかったようですね。
おそらく、お持ちの別荘地の場合、
　　　●別荘地全体として整備されている（道路や水道、共用施設の維持保存など）
　　ような気もします。

ですので、発想的には、いわゆる一般的な土地…と言うよりも、
マンションに近い感じになるはずです。

そのため、
　　　「法的手段までとって解決」
つまり、ご自身の土地だけ管理を解約することは、できないでしょう。
解約できると勘違いなさったのは、おそらく、別荘地のオーナーの総意で、
管理会社との契約を解約することができることを明記されたものかと思われます。

それから、売却に関して、いくつか補足させていただきますので、
宜しければ、ご参考ください。

　　　●業者の選び方について
　　　　北軽井沢をエリアにしている、リゾート物件専門に扱っている業者を、
　　　　必ず含めるようにされると宜しいです。

　　　●売り方について
　　　　早急な処分を希望なさらないのであれば、業者の買取ではなく、媒介で、
　　　　お売りになられると宜しいです（もちろん、買取をしてくれる業者であれば、
　　　　買取価格を教えてもらい、それよりも高い価格で、売りに出します）。
　　　　なお、媒介の種類には、専属専任、専任、一般媒介がありますが、お急ぎで
　　　　なければ、複数の会社に依頼できるので、一般媒介でも良いと思います。
　　　　（私は、リゾート物件の場合、その業者の独自の広告力、集客力が重要にな
　　　　　ると思ってますので、一社に限定してしまうよりも、最初は、広く多くの
　　　　　会社に分散させても良いと思ってます）

　　　●実際に売られる前の注意点について
　　　　「息子達は要らない」とのことですが、もし、極端な話、売却価格が10万円
　　　　とかになってしまったとします（それは無いと思いますが…）。
　　　　当然、その価格であれば、息子さんのうちのどなたかが
　　　　「その価格だったらボクが買うよ！」と言うこともあるかも知れません。
　　　　（息子さんたちへの相続ではなく、欲しいと言う息子さんだけに対する贈与
　　　　　と言う形になるでしょうか？）
　　　　ですので、売却予定価格が決まったら、必ず、息子さんたちに、
　　　　確認されることをお奨めします。

　　　●最後に…
　　　　「取得価格を下回る覚悟をして」なのですが、その土地だけで考えると、
　　　　　何か、とっても損した気分になってしまいますよね…。
　　　　私なんか、損したと思うのは嫌いな性格ですので、損した部分は、
　　　　気持ちの中で「過去10年（あるいはそれ以上）で使ったお金」
　　　　に合算しちゃいます。そうすれば、
　　　　　●お金に変えられるもの価値のあるもの
　　　　として、その土地を、見ることができますので…。
　　　　是非、少しでも多くお金が入るように頑張ってください！

■□相談者より

こんな沢山のアドバイスして頂き、本当に有難うございました。
分からない事がありましたら、よろしくお願いします。

相談内容　

千葉・40代女性
こんにちは、はじめてご相談させていただきます。
セットバックのアイデアについてお聞かせ下さい。

公道に面している場所に土地を持っています。
公道沿いの隣と奥に2軒家があり、幅1m強の私道（当方所有）があります。

この度、建替えを検討しておりますが、
その場合、4mの私道を確保しなければならないと伺いました。
隣の家は、私道負担によるセットバックを嫌がっているため、
当分、建替えない様子ですが、当方が先に建替えるのであれば、
当方が4mの私道を提供しなければならないのでしょうか？

私道を提供するとなると、3m分も敷地が小さくなり、
建替えが非常に困難になります。せめて当方の私道負担を、
半分の2mにしたいのですが、どうすれば良いのでしょうか
（隣の家は、土地のみ、当方が所有しています）。

例えば、
　　・隣の家と一緒に、一体型のマンション風に建替えし、奥の人が通れるよう、
　　　ピロティ（トンネル）型にして、1階だけ通行可能にすれば大丈夫
　　・1階を駐車場にして、奥の人が通れるように配慮すれば大丈夫
　　
のような、何か良いアイディアはないでしょうか。
宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

この事は、純然たる建築設計上の課題です。
あなたの知識は、少し充分でないように思われます。
道路と敷地との図面がいりますが、私道（所有権）は、この課題とは無関係です。
つまり、1mの道（？）が、法規的に何かをきちんと調べる必要があります。
また、奥の建築物が、どのように存在しているのかも重要でしょう。
よって、建築設計事務所に依頼されれば、名案は簡単に出るとは思いますよ。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：２

敷地の公道への接道義務は2mあれば良いと考えます。
考え方としては、
　　「基本的には当該敷地が公道に対して2m接していれば、
　　　建築基準法上の宅地であり、予定建築物が建築確認適格建築物であればOK」
ではないでしょうか。
敷地形状が不明確なため、詳しくは云えませんが…。

（マルケイ・門田啓二さん）

■□相談者より

こんにちは、早速のお返事どうも有難うございました。

　　▼門田様

　　私の知識不足と説明下手で申し訳ありません。
　　今回、私のご相談している私道とは、
　　　●公道に面していない「奥に建っている家の住人の通行の為」
　　　　の私道についてです。

　　公道に面している当方と同じく、公道に面している隣の家の間に、
　　現在、小道（1m強）があり、建替えにあたり、広げる必要があるということなのです。

　　私道は4m必要かと思いますが、当方の建替の際には、
　　　●この負担を当方が全て負担する必要はなく、中心線なるところから、
　　　　当方が2mを確保してセットバックすれば良い
　　のでしょうか？
（当方の建替時に4mは必要なく、その後の隣の家の建替時に4mになればよい？）

　　また、今まで1m強の小道を使っていた奥の家の住人から、
　　今後、使用料等を請求することはできないのでしょうか？
　　（この道は奥の住人の通行のみに使用することになるからで、
　　　今は小道を無償で提供しています）

　　▼中尾様

　　勉強不足で失礼致しました。もう少し土地の状況を確認し、
　　建築設計事務所に相談してみようと思います。どうも有難うございました。

□■アドバイス：３

奥に建っている家の住人の通行の為の私道について、
あなたの土地を建築基準法上の延長敷地としての使用を考えるのであれば、
　　　●あなたの土地を奥の人に賃貸すること
　　となります。

土地の賃貸借契約を締結した後、不動産登記法にいう
通行地役権等の登記を行う方法もあるのではないでしょうか。
当然、敷地使用についての賃料は発生すると考えられますので、
賃料の請求は可能ではないでしょうか

ただし　まず、管轄行政庁（建築課等）に、延長敷地の幅員や延長について、
事前に確認をとり、判断して下さい。
それぞれの行政庁の判断・基準が微妙に違う場合がありますので…。

（マルケイ・門田啓二さん）

■□相談者より

確かに、延長敷地で対応可能かもしれません。
管轄行政庁に確認をとってみて、検討したいと思います。
どうも有難うございました！！！

相談内容　

東京・40代女性
今年1月に父が亡くなり、1階を車庫、2階を2戸賃貸にしている家（借地権）を、
母が相続しました（実際には、まだ名義変更しておりません）。

隣家（所有権）が近々売却する予定とかで、母に、
「お宅は境界線を越えて家を建てている。ご主人も知っているはずだ」
と話しかけてきたそうです。

実は父は工務店を経営し、基礎はそのままで、自ら建て替えたのでした。
当時は双方納得していたのか、トラブルになってなかったようです。

幅数センチのことですが、どのように対処していけばよいかわかりません。
隣家からは、「すべてを買ってもらえないか」と言われているようですが、
越えた部分だけ買うことはできるのか、また実際にどちらへ相談を
持ちかけたらよいか、アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

土地家屋調査士の川原と申します。
土地家屋調査士は土地の境界の専門家です。
借地上の建物をお母様が相続されたと言うことですと、
別の人が土地の所有者でしょうか？
土地の境界の問題は、土地の所有者同士で話し合うことです。
ですから、土地の所有者から土地家屋調査士に依頼してもらって、
境界を確認してもらうのが良いと思います。
ちなみに土地の部分的な売買は、土地の分筆後、所有権移転すれば、可能です。

（川原周次さん）

■□相談者より

早速どうもありがとうございました。感謝しております。

相談内容　　

神奈川・10代男性
不動産会社からの情報の掲載されたチラシには、
「光ファイバー利用可能」と書かれていたにもかかわらず、
実際は使用申請がなされていただけで、
マンションへの敷設工事日程すらも決まっておらず、開通は未定とのことでした。
当方は光ファイバーが利用できるという点をかなり評価していたんですが、
現在の使えない状況が残念でならないです。
この場合は泣き寝入りするしかないのでしょうか？

□■アドバイス

きちんと確認せずに、利用可能とした業者（またはオーナー）の責任は
あると思います。責任を問いたい場合は、消費生活センターや、
管轄所属団体に申し入れるのも、一つの方法だと思います。

ただ、そこまで重要視なさっていたのであれば、相談者さんも、
もう少しきちんと、調べられた方が良かったと思います。
現在の各社の光ファイバーの状況は、とにかく複雑で、
同一料金のマンションプランであっても、電話線共用型、無線型、LAN型…
などの差があり、速度的な差もあります。

うちでも最近、マンションの居室、マンション全体の導入の相談を受け、
手伝っておりますが、いかんせん、通信事業者ですら、
営業担当では即答できないような状況だったりします。
ですから、本当に重要視なさる方は、
不動産業者やオーナーの言葉を鵜呑みにすることなく、
自らが積極的に通信事業者に確認し、
間違っていたら教えてあげるぐらいの気持ちでいても良いと思います。

それはさておき、ご自身でできる範囲の内容を、いくつかご案内します。

現状の「実際は使用申請がなされていただけ」ですが、
この中でも段階がありますので、それぞれ、対応方法が異なります。

　　　1.ただ使いたいと言う人がいるだけで、管理組合に話が伝わっていない場合
　　　　一番時間がかかり、場合によっては導入さません。
　　　　マンションのオーナーによる管理組合が総会を開き、
　　　　そこで導入が決定しない限りは導入することができません。
　　　　とりあえず、管理組合に導入進言することからスタートになります。

　　　2.総会で導入が決まっているものの、契約者数が足りない場合
　　　　導入見込みは立っているので、あとは契約者数だけです。
　　　　事業者によっては、たった1人の居住者からの申込みでは、
　　　　採算が取れないため、工事をしない場合もあります。
　　　　管理組合に、居住者の利用者数の確保を促すよう依頼されるのも方法です。

おそらく、導入されたいのは、料金が安いマンションプランではないかと思いますが、
そうではなく、「光ファイバーのより高速のサービスを利用したい」のであれば、
一戸建て用プランの導入の可否を、事業者に確認されるのも方法です。

居室の場所にもよりますが、もし、マンションの共用部分にダメージを与えずに
敷設できるのであれば、通信事業者によっては、一戸建てと同じように、
直接、自分の部屋だけに敷設してもらうことも可能です。
そして、マンション全体に導入された後、マンション用プランに変更するような
形になります（もちろん、割高でも高速な方が良いのであれば、引き続き、
一戸建て用のプランを利用することもできます）。

相談内容　

愛知・20代男性
はじめまして。相談よろしくお願いします。

昨年9月、念願であった一軒家（建売）を購入しました。
妻の知り合いに不動産の営業担当がいるということで、
その方に連絡し、今の物件に出会いました。
この物件はその方の営業所管轄ではなくて、別の営業所の管轄ということで、
そちらの営業所の営業担当も加わり、説明を受けました。

これから一生住む家ですから、いろいろな質問をし、説明を受け、検討し、
購入に至ったわけですが、その説明に不備があったのではないかと思うのです。

この家の前には道路があり、家を見にきて、道路からの音が気になったので、
営業担当者に「車の音が結構聞こえますね」という問いかけをしました。
その際の営業担当の返答（2人とも）は、「玄関の扉が開いてるからなんで、
閉めれば大丈夫です」という説明でした。

しかし、実際は玄関を閉めても、車の音は聞こえてきて、非常に困っています。
しかも、この道路は交通量が非常に多く、またトラックなど大きい車も頻繁に通ります。
この点については、営業担当者（別営業所の方）に、「この道路は交通量はあま
りありません」、「大きい車はあまり通りません」などの説明を受けてました。

この道は毎日同じ状況ではありません。
傾向的に月曜日～金曜日は交通量が多く、土日は交通量が少ない…
という感じです。また時間によっても変化します。
この営業担当達が、実際の交通量をどこまで知っていて、
僕たちに説明したかは分かりません。

しかしながら、もし知っていてこういうことを言ったのならば、完全に嘘です。
また、もし知らずにこういことを言ったのならば、
つまり、実際の状況を調べてもいないのに、あっているかどうかも分からずに、
自分の主観的な意見を言ったのならば、実状と違うことに関して、
これもまた嘘と言えると思います。

このことを担当者に伝え、相談させてていただきました。
担当者も自分の過ちに気づき、協力してくれるような感じでした。

その時、私なりに現状を改善する方法を考えて伝えました。
　　単純に、
　　　1.音の発生源をなくす
　　　2.音の発生源から離れる
　　　3.音を遮音する
という考えが思いつきましたが、
1は不可能で、2、3について、検討をお願いしました。
同時に、この問題に対して、僕たちには非がなく、
お金を払うつもりがないことを伝えました。

その後、担当者たちは、自分の過ちを認め、謝罪してくれたのですが、
担当事業所責任者（上司）は、「うちにも非がないからお金は払わない」
と言っているようで、こちらの意見は聞かない様子でした。
言い分としては、「実際に家に入り体験している（建売なので）」と言うものです。

担当者は自らお金を払い、
玄関が閉まっているときと開いているときの音圧の差を測ります』
言ってくれているのですが、その結果の対応は分かりません。
騒音をこのまま我慢するしかないのでしょうか？

□■アドバイス：１

このような「嘘」は、営業上世間には良くあります。
相談者さんが、プロにしてやられた…の構図ですね。一生の買い物なら、
貴方の立場にたつアドヴァイザーを依頼しなかった手落ちがあります。
私は5万円程度で、不動産の現場説明や契約に立ち会う事があります。
購入者は、いつも「今の話大丈夫ですね？」が口癖です。

さて、騒音についてです。最大値は色々な事例で決まりつつありますが、
どの程度をもって住宅の中での音や振動を良しとするかは、かなり厄介です。
建物の構造上の違いの上に、音の影響は、慣れからかなりの環境でも
ぐっすり寝る事が出来るように変化するからです。

ただ、長期にわたった場合や、幼児の場合の健康障害が医学的に報告されている
ように、個人差が大きいので、算数のように答えが1つと言うことはないでしょう。

住まわれてどの程度か、最終決済金を未払いなのか、よくわかりませんが、
和解的に契約を解除して出られるのが、最も良さそうです。
営業の方が「知り合い」なら、交渉の余地はありますね。
不動産屋の責任を明確に追及するのは、かなり大変です。
違約金も、引越し金もなく、ただ解約できれば最良とは考えますが…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：２

物件の環境や状況の確認は、プロでも難しいことがあります。
しかし、売買物件しかも建売物件となれば、建物の専門的な事項以外は
一般の方でも確認できるものが多いでしょう。

今回の騒音の問題は、営業マンの不誠実さは明らかでしょうが、
あなたが平日と週末のの昼夜にご自分で確認することは
可能だったのではないでしょうか。交渉をする上で、当方には一切落ち度は無い
という態度をされているのでしょうが、大きな買い物をすることに
相応な注意を払っていたとご自分でも自信を持って言えるでしょうか。

今回の件についての対応策は、ペアサッシに取り替えてもらうか、
それに相当する金額を支払ってもらうこと等しか無いのではないのでしょうか。

営業マンが反省していることを文書にしてもらい、
県の住宅課等宅建業者を担当する部署に相談してみるのもひとつでしょう。

（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

■□相談者より

ご返信、大変ありがとうございました。
遅くなりまして、誠に申しわけありません。

　　今現状を報告しますと、以下の通りです。
　　このことが担当事業所責任者の出してきた内容の詳細です。

　　●遮音するに対しての返答
　　　　2重サッシにした際の見積もりを持ってきました。
　　　　120万円程度ですが、営業担当いわく、はじめ会社の担当に金額を出しても
　　　　らったときは300万円ぐらいしたのを、努力して変更点を減らし、この金額
　　　　に抑えたとの表現でした。
　　　　しかし、窓ガラス全箇所ではなく、道側半数程度の変更です。

　　●家を離れる（＝家を売る）に対しての返答
　　　「登記が済んでいるので売ることは自由です。会社としては家を買うことは
　　　　出来ませんが仲介はします」とのことです。

私としては、上記の内容、自分たちには全く責任が無いとする姿勢が不満なのです。

　　▼鈴木富雄＠ライズ不動産さん
　　　営業マンが反省していることを文章にしてもらうとは、
　　　どのような内容を書いてもらえばいいのでしょうか。
　　　又、県の住宅課等宅建業者を担当する部署に相談すると、
　　　どのようなことをしてくれるのでしょうか。

　　▼中尾正文さん
　　　和解的に契約を解除して…とは、どういうことなのでしょう。
　　　また、どのようにすればいいのでしょう。
　　　契約は9月に手付金を払い、12月に住み始めております。
　　　代金はすべて、ローンで払い済みです。

　　分からないことばかりで申し訳ないです。

□■アドバイス：３

事情、少しわかりましたが、
その家の売り主は、その不動産屋でなく、仲介だけだったのですか？
和解は、「売主との契約を解除すること」ですが、
少し時間が経ちすぎたようですね。無理な感じを持ちます。
裁判したらどうなるかは、判例含めて、専門家に相談されるべきでしょう。
状況的には、かなり不利な展開です。
二重サッシにしても、振動は変わりませんよ。
その効果も、素人の言葉に振り回されないように…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

神奈川・20代男性
はじめまして。神奈川県川崎市の幸区に住んでおります者です。
早速ですが、相談させてください。

借地の持ち家なのですが、次回の借地権の更新が平成20年です。
昨日、不動産屋さんが我が家にいらっしゃって、
地主の都合で土地を買ってほしいと持ちかけられました。

そこで、土地の坪単価を調べ、大まかな金額をだしたいのですが、
どうすれば良いのでしょうか？

また、不動産屋さんは、ロクヨン、ナナサンという言葉を使われてましたが、
これはどう言う意味なのでしょうか？

まったくの無知で、父母が病弱で入退院を繰り返し、
私しか対応できるものがおりません。
アドバイスいただけますと幸いです。

□■アドバイス

こうしてアドバイスするのは初めての経験ですが、
横浜で営業している関係で、近くのことなので他人事と思えず投稿します。

　　坪単価の調べ方ですが、
　　　路線価格（路線価）を基準に出す方法
　　　近隣を調査し出す方法
　　　評価を基準に出す方法
　　があります。

路線価は国税庁のページに「路線価図等閲覧」という項目があり、
そこから、
　　　路線価→平成17年分→神奈川→川崎市幸区
で、お宅の住所地をクリックすると、家の前の道路の路線価がわかります。
　　（ただ、地図がわかりずらいかもしれませんから、その場合は
　　　近くの法務局で、お宅の載っている地図をコピーしてくると良いですよ）

数字が出ていますが、それは1平米単価です。
　　＠20とあれば20,0000×3.3でそ、の土地の路線価（坪）が出ます。

今は大体、その路線価で売りたい方が多いです。
但し、高めに設定されている場合も有りますので、その価格をふまえて、
近隣の不動産に行くことをおすすめします。
　　（家が限定されるのがいやなら、
　　　「幸区○－○番地あたりの坪単価はどの位ですか？」
　　　と聞いて、真剣に応えてくれる会社を選ばれると良いと思います）

もし買うことになる場合は、やはり不動産会社に仲介を頼んだ方が、
色々調査とかもしてくれますし、後で問題が起きた場合にも対処してくれます。

不動産屋さんにお願いしますと、近隣の相場もわかると思います。
その際に路線価を調べていくと、
相手が言った相場と比べての高い安いがわかります。

また、評価を調べるには評価証明書を取らなければなりません。
地主からもらうのが一番てっとり早い方法です。
六四（ロクヨン）・七三（ナナサン）は、土地価格に対する割合のことです。
つまり坪単価×土地坪数で土地の価格が出ます。

それに対する割合のことで、
　　　六四とは土地価格を100％とすると、借地権者が60％、
地主が40％、七三は同様に70％と30％と言うことです。
（ですから、土地価格が分かったら、その30％、40％で買えると言うことです。
　ちなみに、二八というのも有りますが、交渉にきた方が六四・七三と言っている
　のであれば、　「最高で40％の価格、最低でも30％の価格で買って下さい」
　と言う感じだと思います）

そう言う交渉事も、親切で親身にやってくれる不動産会社
を探せば、頼めると思いますよ。

私の出来るアドバイスはこのくらいです。参考になれば良いのですが…。
若いので大変だけど、頑張ってやってみて下さい。

（創輝・渡邊さん）

■□相談者より

ご丁寧なご回答、ありがとうございます。
あまりの親切さに涙がでてきました。ありがとうございます。

アドバイスいただいた方法で坪単価を調べてみようと思います。
調べた上で、不動産屋さんに仲介を頼もうと思います。
土地購入と同時に、リフォーム、立替を考えております。

とても参考になりました。大げさですが、
生きる希望が湧いてきました。ありがとうございました。

相談内容　

東京・40代女性
先日、土地を購入しました。引渡しも完了して、
もうすぐ着工…という時期にきて、大変なことに気づきました。
　　
契約書には「道路計画なし、区画整理なし」とあるのですが、
契約の際にもらった、その地域の開発登録簿調書（20年近く前のもの）に、
購入した土地の場所が「予定道路」として点線がひかれていました。
そしてメモ書きのように
「将来的に予定道路の土地を確保いたします。所有権が変わっても継続いたします」
という地主さんの念書が書かれていました。
その後、その開発の地主さんも世代が替わり、気づいているのかいないのか、
何の説明も受けないまま、購入してしまいました。

「道路計画」と小規模開発地の「予定道路」は違うのでしょうか？
将来的に泣き寝入りするようになってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

売買には不動産会社が媒介していなかったのですか？
不動産会社に調べさせればいいでしょうが、自分で市役所（街役場）に
問い合わせて道路計画があるのか確認する必要がありますね。
20年前の計画から変わっている可能性もありますからね。
最新の公図、登記簿は売買のときに受け取っていると思われますが、
それもよく見る必要がありますね。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ご返答ありがとうございました。売買に不動産会社は媒介しています。
公図、登記簿もいただいたのですが、何も載っていませんでした。
契約書にも…。昔の開発登録簿にだけ載っているようです。
よく調べてみたいと思います。

相談内容　

神奈川・40代・男性
母が亡くなって遺産相続の調停中です。
実家は数10年間、借地上に建っていて、兄が住んでいます。
借地の評価で意見が割れています。
兄はゼロ、私は路線価表などから50%、調停委員は25%くらいと言っています。
どれが適切でしょうか？
また、この家と借地権は売却できますか？

□■アドバイス

借地権割合が50％なら、それで評価するのが適切だと思いますが、
調停員の説明（なぜ25％なのか）も、よく聞いてみる必要がありますね。
借地権は売却できます。家も売却不可ではありませんが、
現実は家だけ売るのは難しいでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

私の考えと同じでうれしいです。
ですが、地元の不動産鑑定士や他のサイトの相談コーナーの回答では、
確かな基準は無く、土地の状況や話し合い次第という意見でした。
困ったものです。兄は、「評価額がゼロでなければ、家を相続せず、アパートに住む」
と言っているので、借地権と家を売却して金額をはっきりさせる事を
次回の調停で言おうと思います。ありがとうございました

相談内容　

愛知・30代男性
これから契約をし、入居を考えております。
愛知県豊田市市内に引っ越す予定なのですが、「敷引」という、
東京では聞きなれないものについて、お教え頂ければと思います。

予定している物件は、2LDKの月6.1万円の新築物件ですが、
敷金は4.5ヶ月分、しかし、4ヶ月の敷引があると言われています。

過去、東京の月7万円の1Kアパートに4年住んで、
敷金3万円しか取られなかったほど、
きれいに住んでいたので、納得できません。

4ヶ月というのは相場として妥当なのでしょうか？
また、交渉の余地はなく、4ヶ月分支払わないと契約出来ないのでしょうか？
お教え頂ければ幸いです。

□■アドバイス：１

周辺の賃貸が全て敷引きが条件なら、その地域で借りるのは、
敷引きを受けいれるしかないでしょうね。
しかし、最近の裁判では敷引きは認められませんでしたね。
退去のころには（何年先はわかりませんが）、
敷引きは不当ということになるかもしれません。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ご返信、大変ありがとうございました。
この地域では、まだ敷引は少ない方だそうです。

最近の裁判関連するかどうかは、わかりませんが、実は、ある専門家の方に、
「契約する場合は、借主は弱い立場のため、それで契約せざるを得ないが、
　退去時には、それほど費用が掛かっていないと判断された場合、喩え、
　契約時に敷引で契約したとしても、少額訴訟の手続きを取れば、
　説明のつかない部分は返金される」と、伺いました。
これは本当なのでしょうか？

また、2、3年程度の長く無い期間で考えているのですが、
敷引に対する客観的な査定というのは、どのようにすればよろしいのでしょうか？
お教え頂ければ幸いです。

□■アドバイス：２

敷引きなしの物件ではなく、どうしても当物件が借りたいのであれば、
お話の専門家のアドバイス通りの行動するのがよいと思います。
「敷引きに対する客観的な査定」の意味がわかりませんが、
敷引きは慣習なので法律で決まっているわけではないでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ご返信、大変ありがとうございました。
仕事で夜遅く、ご返信、遅くなりまして、誠に申しわけありません。

　　> 敷引きは慣習なので法律で決まっているわけではないでしょう。
　　
敷引について、いろいろ調べたのですが、どうもよくわからないところがあり、
「法律で決まっているわけではない」というご専門家のお言葉、
大変助かりました。ありがとうございます。

また、いろいろと質問させて頂くかもしれませんが、
何卒、宜しくお願い申し上げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬具

相談内容　

石川・20代男性
雑居ビルでテナントを運営していたのですが、
立替による退去を1月末までにと6月に言われました。

保障という形で、以下の提示がありました。
　　　・賃料の50％カット（6ヶ月）
　　　・撤去費用をビルが持つ

最初はこれだけでしたが、こちらに落ち度がないので、
これではきついと伝えると、15万円の保証金を追加すると言ってきました。

この内容は、ビル側の都合での立ち退きの金額として、妥当なのでしょうか？

□■アドバイス

業種によっても異なるし、地域性もありますので
これだという決まりはない筈です。引っ越すことによって発生する費用、
新たにオープンするための費用などを考えて、交渉することだと思います。
双方の都合を考慮して、話し合いで合意点をみつけるより方法はないでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
　　ビル側からの話では、ご意見にありました、
　　　●新たにオープンするための費用
は、普通、払わないというニュアンスの事を言われました
（そんなの普通は請求されないとも言われ、
仕方ないからと15万円ほど出してもらった感じです）。

はじめは新店舗の開店のための費用で100万円ほどと言ったのですが、
それは非常識と言われました。新店舗の初期時（内装工事とか資金）
の請求はしてはいけないものなのでしょうか？
地域性や業種で違うとのご意見でしたが、最低限、
支払わなければならない項目など、
法的にある程度、決められていないのでしょうか？

素人質問で大変恐縮ではありますが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

状況はそれぞれみなちがうのですから、全ては状況次第です。
法的に一律に決められる問題ではないでしょう。

内装・設備全てを自己負担で行い開店したのに、出て行けといわれたら、
次の店の内装費用、設備の移転費用などは請求はできるでしょう
（相手がOKするかどうかはわかりませんが…）。

全ては、状況如何であり、交渉しだいです。
自分の方に理があると思えば、あくまで要求し交渉することだと思います。
また、相手の状況、納得できる事情があるなら、
それを考慮してあげる必要があるでしょう。

あくまで話し合いで、お互いが納得できる線で合意するしかないでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

大阪・40代男性
実家で、私と弟とで親の家業を継いでいます。
家は父のものですが、土地は借地で国有地です。
もう50年以上住んでいますが、
この度、国の方から「土地を売ります」との連絡があり、
私と弟とお金を出し合って購入しようかと考えています。
父は私ども2人に買ってもらいたいそうですので、
・弟と共同購入して、2人の名義にした場合
・土地を2分割してそれぞれが購入した場合
と、後々のことも考えて、検討中です。
アドバイス、よろしくお願いします。

□■アドバイス

与えられた情報からのみでは、やはり一般論的な回答しか
差し上げ様もありませんで、申し訳ありませんが…。

私どもの事務所では、相続における遺産分割協議の段階でも、
共有は避けるようにお奨めするケースが殆どです。
夫婦でもない限りは別家族ですし、次世代にでもなれば、
ますます権利関係は複雑になる可能性が高まりますね。

しかし、本件の場合、居住用のみならず、事業用地も兼ねる
のであれば、必要的に共有とされる場合もあるのでしょう。

家業の継続性（次世代以降も含め）と、そのご兄弟及び各次世代への
承継の見通し、また、建物の位置関係などを総合的に考えていかれる事ですね。
　
（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

早速のお返事、誠にありがとうございます。
私共兄弟で、総合的に、また、色んなケースを想定して、
これからよく話し合っていきたいと思います。
良きアドバイスありがとうございました。

相談内容　

大阪・60代女性
今年の初めに入居しました。先日、大家さんから　
建物を取り壊すため、9月末までの立ち退きを口頭で言われました。
この場合　礼金はあくまでも礼金で、返ってこないのでしょうか？
立退き料と言うのは、一般的にどのくらいいただけるのでしょうか？

入居年数も少なく不安です。何よりも、1年も経っていないので、
引越や引越先の礼金などの費用が全くありません。

この物件自体、礼金を分割でおさめたくらいで、とても困っています。

どうか、どんなことでもいいので、アドバイスください。
よろしくお願いいたします

□■アドバイス

お困りですね。礼金は家主へのお礼ですので基本的に返ってきません。
建物賃貸借契約時に「敷金」又は「保証金」は支払っていないのでしょうか？

一般的な場合ですが、家主の自己都合で退去を求められた場合は、
敷金又は保証金の全額返金と、引越代や次に借りるときに支払う仲介手数料
などの負担を求める事が可能と思われます。

消費生活センターや市区町が行っている無料法律相談等で相談してみて下さい。
　
（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

福岡・40代男性
敷金の精算について地域によっても異なる様ですし、
最近は自然損耗に関しては貸主負担などといわれます。

中古住宅の借家の場合、中古だからそれなりの内装で充分と考える入居者と、
中古でも内装は新品同様のきれいな家に入りたいと考える入居者がいます。
もし貸主と借主が前者を望む場合と、貸主と借主が後者を望む場合では、
敷金の精算額（敷引き）に差が発生して当然ではないでしょうか？

入居時に中古住宅でも、内装は新品同様のきれいな家に入りたいと主張して
入居し、退去時は、中古住宅なので、このままの状態で
次の人を入居させれば良いから敷金は返してください…
では平等な契約とは感じませんが、いかがでしょう？

私は、自分が大切にしていた家を、きれいな借家として
使用していただきたいので、敷引き○ヶ月とはっきり表示して
契約しているのですが、何故、入居前に敷引き○ヶ月に納得して入居して、
退去時に返してくれ…が正しいのでしょうか？

契約条件に納得がいかないならば、入居しなければ良いのではないでしょうか？
現在住宅は他にも沢山あるのですから。
何故、契約を守らないことが正しいのでしょうか？

□■アドバイス：１

関西独特と思われていた「敷引金制度」は、福岡にもあるのですね。

さて、言われていることは、心情的にはよく分かります。
ただし法律から言うと、「敷引金」は「原状回復費用」とすると、
それは「賃料の二重取り」として、返還しなければならなくなります。

そこで「敷引金」は
　　　1.期間途中の解約を認めるための賃料補填費用
　　　2.貸主の希望賃料を下げていることによる補填費用
　　　3.自動更新による、更新手数料を免除するための費用
と言うような重要事項説明を行い、敷引きを行ってきた訳です。

しかし、上記のような説明で納得の上行った契約の敷引金も、
今般消費者契約法10条により、無効との判決が下されました
　　(平成17年7月14日、神戸地方裁判所にて。
　　　平成16年(レ)第109号保証金返還訴訟事件。
　　　原審：神戸簡易裁判所平成16年（ハ）第10756号)

従って、賃借人から返還請求が出た場合、
不本意であっても感情的にならず、
穏便に和解するのが良いのではないでしょうか。

　（マック住研・清水さん）

■□相談者より

清水様、ご回答ありがとうございました。感謝いたします。

今回の裁判事例には以下の不備があったようですが、
「（▼）」の部分を全てクリアしていてもだめなのでしょうか？

　　京都地判平16・3・16は次の通り判示しました。
　　　判決（一部）
　　　　これに対し、賃貸人は将来の自然損耗等による原状回復費用を
　　　　予想することは可能であるから、
　　　　（▼賃貸人は予想して○○万円とした）
　　　　これを賃料に含めて賃料額を決定し、
　　　　（▼入居月数が決定されず月数で割れなかった）
　　　　あるいは賃貸借契約締結時に賃貸期間に応じて
　　　　定額の原状回復費用を定め、
　　　　（▼賃貸借契約締結時に賃貸期間2年で
　　　　　○○万の定額の原状回復費用を定めた）
　　　　その負担を契約条件とすることは可能であり、
　　　　（▼その負担を契約条件とした）
　　　　また、このような方法を取ることによって、
　　　　賃借人は、原状回復費用の高い安いを賃貸借契約を締結する
　　　　かどうかの判断材料とすることができる。
　　　　（▼原状回復費用の高い安いを、
　　　　賃貸借契約を締結するかどうかの判断材料として納得し契約した）

□■アドバイス：２

平成17年7月14日、神戸地方裁判所の判決によると、
　　「（前略）関西地区における不動産賃貸借において敷引特約が付されることが慣
　　　行となっていることからしても、賃借人の努力によって敷引特約を排除するこ
　　　とは困難であり、賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引特約を一方的に押し
　　　付けている状況にあるといっても過言ではない。以上で検討したところを総合
　　　考慮すると、本件敷引特約は、審議則に違反して賃借人の利益を一方的に害す
　　　るものと認められる。（後略）」
として、消費者契約法10条により無効とされています。

判決内容を読んでいると、賃貸事業者は常に敷引特約の入っている契約書を
用いて契約を行っており、それが一方的に押し付けている状況にある
というような判決文になっているように読み取りました。

従って、あなたが言われている▼の部分を印刷ではなく、
契約書の特約欄に手書きで書き加え、賃貸人・賃借人が夫々署名・捺印を行う
と言うような契約をすれば、かなり防げるのではないかという気がします。

ただし、それで必ず防げるのかと言うことについては、
弁護士等の法律家にご相談いただくこととなります。
もっとも、弁護士等でも意見の分かれることとなると思われますが…。

　（マック住研・清水さん）

■□相談者より

賃貸事業者は、常に敷引特約の入っている契約書を用いて
契約を行っているときに問題となるようですね。

修理費用を家賃に入れれば問題はないのでしょうが、
入居期間が定まらないので、家賃に入れられません。
そこで敷引特約となるのですが、
多くの借主貸主が疑問を感じていますので、
契約の模範例があれば助かるのですが…。

どうもありがとうございました。

□■アドバイス：３

　　>契約の模範例があれば助かるのですが…。
　当社の賃貸借契約書の「解約引」に関しての記述は、
　　「甲は契約期間が満了した日（以下「契約終了日」という）
　　　より1ヶ月以内に頭書敷金より○○万円を差引き、
　　　残額を乙に返還するものとする」となってます。

　ただし、重要事項説明書には、
　　「敷引（解約引）金は、次のものを補填するための合計費用です」
　として、7月28日付けのコメントに書いている3項目を説明しています。

　これを行った上で、契約書の署名欄に、
　　「本契約書全文通読の上、署名捺印したことに相違ありません」
　と賃借人の自署で頂くことにより、かなり回避できると思われます。

　これ以上は弁護士さんにご相談ください。

　（マック住研・清水さん）

相談内容　　

沖縄・20代女性
賃貸アパート付属の月極駐車場を借りているのですが、
車庫証明を取らせてもらえません。
ナンバーを取りたいのですが、車庫証明がおりないため困っています。
こんなこと、よくあるのでしょうか？
どなたか教えてください。お願いします。

□■アドバイス

駐車場とアパートとは同一の所有者ですよね？
そのアパートに居住して、生活通勤のために使用される車でしたら、
車庫証明に協力（使用承諾書押印）しないなどとは、全く考えにくい事で、
何のための付属駐車場かという気もいたしますが…。

　　法的な協力要求も可能と思われます。

　　ただ、確認ですが、ナンバー取得とは、
　　　●運送業などの営業ナンバー取得（営業許可）
　　の事ではないですよね？　これはまた別問題でしょう。

単なる希望ナンバー取得であれば、協力する義務は当然にあると判断できます。
もちろん、ほかにご説明いただいていない合理的理由があれば、別ですが…。

　（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
参考にさせて頂き、もう少し交渉してみます。

相談内容　

2000年2月に転勤のため、築10ヶ月の
ほとんど新築の状態のマンションを貸しています。
ある会社の社長さんが、自宅が遠いので、会社の近くに部屋を借りたい
ということで、そういうことならあまり部屋も傷まないし、
法人契約の方が退去時にトラブルにならないというのが仲介業者の話でした。

次回の更新が2006年2月なのですが、今回、転勤で戻れることになったため、
仲介業者を通じて「貸主・自己使用」による契約終了を申し入れようとしました。
仲介業者に書類を作ってもらったところ、家賃1ヶ月分の手数料の請求書が
同封されていました。この手数料は高くないでしょうか？

担当者には「業界の常識です」といわれました。
さらに手数料を支払ってもこじれる場合があり、
敷金全額返金、引越し費用家主負担、原状回復費用家主負担、
大体、物件の仲介手数料の家主負担などがあると言われました。
その程度ですめば、いい方であるとも書かれていました。

そして、社長さんという話はどこかにいってしまい、
いつのまにかその会社の社宅になっているというのです。
それは契約違反にはならないのでしょうか？

法人契約になっているので、社長が住もうが、社員が住もうが
貸主には関係ないのでしょうか？社宅ということであれば、
家の傷みもかなりのものと思われます。
この手数料を支払っても、その業者にやってもらった方がいいのでしょうか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス

建物賃貸借契約書ですが、
借主は法人でも入居者を特定されてなかったのでしょうか？
法人契約でも、入居者を特定し別の入居を認めない場合と、
社員寮として使用し入居者を特定しない場合が有ります。
もし、特定してあれば契約違反になります。
契約違反があれば契約違反を理由に退去を求めたり、
損害賠償請求が可能と思われます。

退去に伴う交渉についてですが、費用については地域により、
また交渉内容により異なると思います。
交渉方法と交渉期間などについて見積書を出してもらい、
適性かどうか判断するしかないでしょう。
また、管理委託契約が結ばれていれば
その管理委託契約書に書いてある場合もあります。

自己使用による退去通知であっても、
退去に伴う費用が発生することがあり、敷金を全額返金し、引っ越し費用、
住み替え先の賃貸物件の仲介手数料などを負担する場合もあります。

　（アットホーム・香川文人さん）