【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

埼玉・30代女性
現在、不動産屋を通して土地建物を売りに出しています。
しかし、すでに3年以上は経っているのですが、売れません。
こちらも無知で何も言わずにいたのが良くないのですが、
その間、物件を見るための人を案内して来たのも2～3度程度です。

住宅街の3階建てで、1階部分は事務所と駐車スペースという、
なかなか普通に住宅を探している人には向かないという
状況はわかっていますので、　近いうちに「更地渡し」を条件に
売りに出すようにして欲しいと話をすることにしました。

親類の知り合いの不動産屋なので、
あまり喧嘩腰な言い方はしないようにしたいのですが、
その際、「今までのように、時間ばかりかかっては困るので、
どれくらいで売れるのか、期間を提示して欲しい」
と言うのは、おかしい要求でしょうか？

お忙しいところ、初歩的な質問で申し訳ないのですが、
何かアドバイスをいただけたら…と思います。

□■アドバイス：１

ご質問の期間回答請求は、
決しておかしくはありませんが、守られるものではありません。
情報の発信状況や反応状況や話の進展上のネックなどの
リアルタイムの報告をしてくれる不動産屋にすべきでしょう。

個人でもきちんとネットワークに入っていたり、
付き合いがしっかりしている人に頼むべきで、
単に知り合いだからとの理由は、ナンセンスです。

断るわけにいかなければ、一般媒介にして、情報を公開すれば、
工務店や設計事務所や建売会社が興味を示すかもしれません。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
近いうちに不動産屋と話をするつもりですので、
いただいたアドバイスをふまえてこちらの希望を伝えたいと思います。
有り難うございました。

□■アドバイス：２

3年以上も売却が出来ないのは原因が2つ考えられます。

まずは価格が市場価格と乖離している事。
物件の査定はされましたでしょうか？
複数の不動産会社で査定をしてもらいましょう。
現在の売り出し価格と査定額に開きがある場合は査定価格に合わせます。

次に物件は商品になっていますか？
建物があるのであれば、建物のメンテナンスを行ったり、
お客様に何時でもご覧頂けるような準備がされていますか？
庭木や草が伸びていたり、建物の外観で傷みはありませんか？
第一印象が悪いと売却は難しいものです。商品にする努力が必要です。

更地の方が売りやすい事由は何でしょうか？
しっかりと確認してから更地で売却しましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。近いうちに不動産屋と
話しをするつもりですので、アドバイスしていただいた事柄についても、
よく聞いてみた上で話しを進めたいと思います。有り難うございました。

大阪・40代男性
ハウスメーカで戸建てを建築中です。家の外の水周りの工事内容が、
設計時にお願いした通りになっていないことが判明しました。

実は、設計開始時の図面が間違っていたのが原因なのですが、
建築途中にあやしそうだったので、一度メーカの方に確認依頼したところ、
「問題ない」と言う回答をいただいていました。

このような場合、再工事等の費用、日程の遅れの責任を
メーカに問うことはできますか？よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

住宅会社が、間違いを認めるのが先ですよね。
認めれば、工事やり直しの負担は、会社なのは当然です。

工事遅延は、間違いを生じるに合理的な理由があり、
最終工期に対してその影響が軽微であるときは、
損害請求は難しいかもしれません。しかし、このことも、本来、
契約書に1日あたりの遅延損害金の計算が書いてあるはずですが…。

ご相談の文章から、少し気になることは、
　　　●設計図に描いてある事がすべてではないし、正しいとは限らない
ということです。
確認用の設計図であれば、また別の意味を持ちますが…。
事実として、どのように打ち合わせをし、合意をしてきたかです。

ただ、再確認をしての間違いのようですが、
その内容が不明なため、これらの行き違いだけを、
無条件で断じるには少し危険さを感じるところがあります。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文さん、ご意見ありがとうございます。

メーカーは「善意でなおしてあげるような態度」で、
日程、原因を聞いても答えません。承認しているのだから
メーカ側に責任は無いようなことを言われました。

□■アドバイス：２

一般的に承認はそれなりに効力を持ちますが、専門的な分野で、
消費者（相談者さま）が納得していなかった場合や、
充分に理解していなかったり、誤認していた場合には、
業者の説明不足が問われます。「思っていることと違う」と正したときに、
「間違いない」と、一旦、こたえている以上、そこに誤魔化しはありませんか？

ただ、トラブルの技術的内容が解りませんので、
どちらの問題が大きいのかは、わかりません。

容易に理解できる内容を、相談者さまが単に誤解していたか、
または注意深く見ていなかった…という問題に過ぎない可能性もあり、
逆に、当然、承認時に気がつかない専門的なことだったのかも知れません。

住宅会社を責めるだけでなく、ご本人も反省ください。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

東京・30代男性
テレビアンテナのケーブルに問題があり、テレビが受信できなくなりました。
業者から物件を買い受けて2年経っていませんので、瑕疵担保責任の
有効期間内です。しかし、アンテナケーブルの専用部分ではなく、
共用部分に問題があり、これを修理しました。

共用部分に瑕疵がある場合、瑕疵担保責任の範囲に入ってくるのでしょうか？
それとも、専有部分のみでしょうか？
何かご見識があれば、ご回答頂けましたら幸いです。

□■アドバイス：１

共用部分と有りましたので、分譲マンションで
管理組合があるものとしてご返事します。

マンションの場合、共有部分は管理組合が管理します。
従って、共有部分については、全て管理組合の責任になります。
本来、共有部分の修繕には、管理組合の許可が必要です。

不動産会社が中古マンションを自ら売り主となり売り渡した場合、
瑕疵担保責任は専有部分だけに及びます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

早速の回答ありがとうございました。一般論としてお尋ねしたいのですが、
テレビアンテナの配線の専用部分（室内部分）は瑕疵担保の範囲内でしょうか。
たびたび申し訳ありません。

□■アドバイス：２

専有部分の瑕疵として、物件購入業者さんに相談されてはいかがですか？

なお、やや話が変わってしまいますが、
例えば、マンション全体がケーブルテレビ対応の場合。
この場合は、ケーブルテレビの有料視聴契約の有無にかかわらず、
室内の接続端子の保守を、ケーブルテレビ事業者がしてくれる場合もあります
（業者によると思います）。

ですので、共用部分が密接に関係してくる個所の修繕の場合、
事前に必ず管理組合の許可を得ることをお奨めします。

香川様のおっしゃる通り、
　　「本来、共有部分の修繕には、管理組合の許可が必要です」
から、万一、自分の修繕で共有部分（あるいは他の方）に
不具合が生じた場合、賠償しなければならなくなってしまう場合もあります。

迷ったら、まず確認…です！

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご回答頂きまして、ありがとうございました。大変参考になりました。

□■アドバイス：３

専有部分とは壁の表面より室内側を指します。
たとえ、自分の部屋の中であっても、共有部分のコンクリート壁の中にある
配線や配管は、共有部分の管理者である管理組合の責任となります。
壁に付いている出力端子やモジュラージャックなど機器の使用のために
必要な部品などは、専有部分となります。

今回のご質問のように、室内側の同軸ケーブルを接続するための
端子が悪い場合は専有部分の扱いです。
壁の中の配線が断線した場合などは共有部分の扱いになります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

大変参考になりました。ありがとうございました。
香川様、その後、この件について、教えて頂いた知識を提示しながら
管理組合と話をしましたら、組合が負担をすることになりました。
大変ありがとうございました。

□■アドバイス：４

宜しかったですね。快適なマンション住まいをして下さいませ。

（アットホーム・香川文人さん）

もうすぐ、家賃の更新になる者です。
2ヶ月位前に大家さんから、
「更新のとき、うち（＝大家さん）に払う更新のお金はいらないからね。
　不動産屋にも話しておくから」と言われ、喜んでいました。

今日、不動産屋より、更新についての封書がきたのですが、
「家賃の1ヶ月分と火災保険と、手数料を振り込んでください」
と書かれてありました。

この家賃の1ヶ月分の更新料は、
全部、不動産屋がとるものなのでしょうか？
だとしたら、大家さんが払わなくて良いようにしてくださる
と言っていた費用は何なのでしょうか？アドバイス宜しくお願いします。

□■アドバイス

更新料は家主へ、手数料は不動産屋へ入ります。
たぶん間違いですから、丁寧に申し入れたら、解決しますよ。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

東京・20代女性
賃貸住宅（東京都内です）を退居するときには、
　　　1.不動産会社もしくは大家さんかリフォーム会社と立会い
　　　2.敷金からの差し引き額を双方で確認してから同意書にサイン
　　　3.最終的に清算
だと思っていました（少なくともこれまではそうでした）。

しかし、今回、立会いはできない上に、サインすべき同意書もないらしく、
勝手に差し引かれた額が振込まれて終りのようなのです。
タバコも吸いませんし、綺麗に住んできたつもりですが、
これでは何について引かれたのか判りません。
同意がなくても、このような方法が通ってしまうものなのですか？
（無関係かもしれませんが、
　昨年の東京都の条例施行より前に契約しています）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

まず、立会いは必ずではありません。疑問は
「家主側は、なぜ立ち会わないで、査定額を決められるのか？」ですね。
そこに賃借人立会いの限界と誤魔化し
（特定者の記憶のみで良しとするという意味）があります。

でも、査定は真実や事実を明らかにしたり、調査したりするものでなく、
両者が納得する内容を提示すると考えれば、片方だけの立会いも
一定の意味を持ちますね。

さて、貴方様のご相談の最大のポイントの「賃借人の同意」ですが、
契約書を丁寧に読むと、必要と書いてないはずです。
同意が絶対なら、「拒否イコール精算不能」になりますし、
敷金の返還もありません。
多くの場合、同意の遅延は、賃借人にとって不利ですね。

問題は「内容がわからない」と言っておられるように、
ただ一方的に金額を引くのは、法律以前の脅迫行為ですね。
同意が絶対でないにしろ、誠意はつくされなければならないのは人の道です。
4月から施行された「東京ルール」もそこを重視しています。

ところで、貴方は、入居された時の室内写真とかを保存されていますか？
そして、敷金から差っ引いた業者は、入居当事の資料を持っていますか？
例えば、壁の塗装やクロスは新装したとか、畳は表を変えたとか…ですね。
絶対なる比較は不可能ですが、
できうるだけの納得行為をどれだけしたかが重要です。

精算の明細は強く要求し、出さない時は行政や業界の相談窓口に
具体的に提示してください。業務を真摯に行なわない人たちを
排除するのも、不動産業界の当然の責務と考えますから。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。立会いは義務ではないのですね。
確かに契約書には「明渡し後管理者確認後」としか書かれておらず、
今までと同様、一緒に確認できると思い込んでいましたが、
契約時点でそこを確認しなかった以上、要求できないということですね。

また、定額の家賃と異なり、敷金は預けたお金ですから、
一般的にも「請求→支払」の流れが当たり前と思っていました
（請求書をもらった時点で、異議申立ての猶予があるはずと…）。

こんな風に一方的かつ強制的に引かれるはずはないと思っていましたが、
これも貸主側のいわば自由裁量となってしまうんですね。

自分や周囲の方々の経験でもこのような例はなかったので盲点でした。
ありがとうございました。

広島・30代男性
はじめまして。この度、新築マンションを購入したのですが、
当初予定されていた鍵の引渡しが遅れている状況です。
　　
7月30日が引き渡し期日でしたが、7月13日にあった内覧会で
工事の不良箇所があり、修繕を依頼しました。
しかし、その修繕箇所が直らず、また修繕する部分以外に、
新たに他の部分にキズができていました。
その都度、内覧会を行い、計5回も実施しています。
その結果、鍵渡しの期日までに修繕する事ができず、
8月20日に再度、修繕箇所の確認を行う予定となっています。

月末の引越し予定となっていますが、もし入居ができない場合、
現在アパートの家賃と、引越しのキャンセル料を、
迷惑料として不動産会社に請求できますか？

また、内覧会に一級建築士を連れていっています。
内覧会＋再内覧会で約14万円かかっていますが、
この費用は不動産に請求できますか？

現在、不動産の方から修繕を諦める場合、
約35万を返金すると言われてますが、これの金額は妥当ですか？

最悪の場合、調停も考えています。
調停をした場合のメリット、およびデメリットを教えてください。
宜しくお願いします。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

まず、35万円が妥当かどうかを、同行の建築士は判断できないのですか？
上場規模の不動産会社が提示した金額なら、350万円相当の
傷とは思えませんから、貴方様の要求している「傷」の程度が推量できます。
水が出ないとか、漏るとかではなさそうですね。
傷のない建築物は存在しません。程度の問題ですね。
生活上困難を生じる「傷」ですか？
許せないなら、購入を諦めるべきでしょう。

具体的に「傷」の資料があれば、直ぐに回答します。
また、建築士を連れて行った費用は、基本的に請求は出来ませんよ。
35万円の中から払うべきと考えます。

貴方の相談からみるに、役立ってない建築士と思われますからね。
時間を掛けて調停に成功しても、最大45万円程度が限度と推量します。

以上の推量は、全て貴方様の投稿に書かれている資料からのみの判断で、
別途の資料情報からの判断ではないことを付け加えます。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文様、お忙しい中、アドバイスして頂きありがとうございます。
説明不足が多々あり、申し訳ありません。

問題の箇所は、和室の開き戸の木で出来ているレールの部分です。

まず1点目は、レールの幅が開き戸の幅とあっていない事で、
開き戸がガタガタします。
2点目は、レールの部分の木が所々かけており、
また削った側面斜めになっている事で、非常に見栄えが悪いです。
生活するには、問題はありませんが、
やはりキズをどこまで許すかが焦点になると思います。
普通のキズであれば問題にしませんが、元はなかったキズであり、
修復作業中に発生したキズですので、許されないキズだと、私は思います。

この部分の修復をする場合、和室の開き戸の木でできいるレールと
壁一式を、一旦はずす必要があると言われていました。

内覧会に私が一級建築士を連れて行きましたが、
内覧会の1回目についての費用は、私の方で負担する必要がある
と思いますが、2回目以降の再内覧会は、修繕箇所が発生している事
により、費用が発生していますので、請求はできないのでしょうか？

宜しくお願いします。

□■アドバイス：２

同行された一級建築士さんに、
「お支払自体は全て私がさせていただきますが、先方の問題で発生した
2回目以降に立ち会っていただく分に相当する費用を、
不動産業者に請求はできないのでしょうか？」
と、お聞きになりましたか？
お聞きになってらっしゃるのであれば、どんな感じでしたか？

おっしゃるように、2回目以降の再内覧会の費用を要求するのであれば、
一番最初の内覧会で不良個所が発見された時点で、不動産業者に対し、
　　　・不良個所の修理
　　　・再チェックのために一級建築士を同席させる費用負担
の2点を話し合う必要があったと思います。

ただ、私見としましては、そう言う部分のアドバイスも、
貴方が手配された一級建築士さんがされるべきだったようにも思います。
「それは建築士の仕事ではない」とおっしゃるような方もいれば、
親身に相談にのってくださる方もいらっしゃるでしょう。

（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：３

敷居が建具と合ってない…？
まず、建具の変更はなぜできないのですか？
厚み（見込み寸法）を正しいのにすれば、良いのでは？
鴨居が逆に合わないと言うことですかね…。

傷に関しては、壁をいじらずに敷居を外し、入れ替えができます。
そうすれば、規格的には解決。もちろん、正規の納めではありませんが、
気にならない程度に仕上げられます。
そして、「正規でない分の了解分」と「他の傷了解分」、
また、「遅延損害分」として、金銭賠償も平行して受ければよいでしょう。

建築士の件は、更に提言はしませんが、前野さまの言われるように、
事前に費用請求の意思の通告をしておくべきだったと、私も思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文様、前野様　良いアドバイス有難うございました。

敷居を一旦外し、敷居を全て取り替えていただき様にしました。
その結果、遅延損害の金銭賠償の額は、実費（業者の初回を除いて、
再内覧会の費用）と迷惑料を合わせて14万円で了承する事にしました。

不動産の方から金銭賠償の連絡が夕方にあり、
すぐにでも回答する必要があったので、今回、一番重視する点は、
やはり不良箇所を部分を修復する事が一番と判断し、
金銭で妥協するのは止めました。

返事をするまでの時間があれば、もう少し冷静になっていたと思いますが、
その時は、感情がむき出しになって、我を忘れてしまい、
このような結果となりました。

お盆明けに、最終確認があります。この日には、
完璧なものとなっていると思いますので、期待して待つことにします。

アドバイスを記入して頂いた方々には、非常に感謝しており、
感情を抑えることができました。本当に有難うございました。
最終確認の報告を踏まえて、盆明けに結果を報告させて頂きます。

千葉・30代男性
はじめまして。誰に相談してよいか分らず、ここへたどり着きました。
早速相談なのですが、私の父名義の土地に、
兄夫婦が母の許可も取らずに勝手に家を建て始めました。

工事はすでに始まっていますが、
父は「家を建てても良い」などと一言も言っておりません。

兄夫婦とは折り合いが悪いのですが、父の許可なくしても
家は勝手に建てられるものなのでしょうか？
家を建てるにあたって必要な書類を準備する時に、
土地の持ち主である父の署名捺印などは必要ないのでしょうか？

アドバイスお待ちしております。宜しくお願いします。

□■アドバイス：１

建築基準法上問題が無ければ、建物の建築は出来ます。
建築の承諾の有無は親族間の問題ですので、
最寄りの弁護士さんか無料法律相談などを
ご利用して相談されることをお薦めいたします。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川文人様、お返事ありがとうございました。
さっそく弁護士さんに相談することにいたしました。
親・兄弟で話しても埒が明かないようなことなので、
弁護士さんに全てをお任せするしかないようです。
財産争いというのは恐ろしいですね…。

□■アドバイス：２

一つ付け加えます。建物を登記して、表示がなされますと、
逆に土地は大変な制約を受けます。

まず、土地への出入りを物理的に制限する措置をとること
（有刺鉄線のようなものを張るなど）が大切です。
そして、それを壊しても勝手に入ったとの実績を作ることです（写真も有効）。

不動産上の他人が勝手に入る事を知っていながら、看過しては不利になります。
これらの措置を至急とられてから、時間掛け、お兄さんに譲るならの
そ条件交渉をすることです。

手遅れなら、建物の登記が出来ないよう行政手続や仮処分なども
視野に入れた迅速な行動をお勧めします。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文様、お返事ありがとうございました。
両親は土地を譲る気持ちは全くありません。
父名義の土地を勝手に使用しているのに、家を建てる相談も無く、
工事も進めています。

すでに基礎工事が始まっています。
自分名義の土地ではないのに家を作るのは可能なのでしょうか…。
無知な私は分らないのですが、書類などに名義人の印鑑、
署名などはいらないものかと腑に落ちない点がたくさんあります。

まずは弁護士さんに相談することになりました。

東京・30代男性
今回、家を建て替えようと思ってますが、土地は借地です。
ローンを組むため、建物を担保にする「承諾書」が必要なのですが、
地主さんには、それに捺印する印の「印鑑証明は出さない」と言われています。
そのためローンが組めず、困っています。どうしたらいいでしょうか？
現金を貯めるしかないのでしょうか？ちなみに地主さんはお寺さんです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

考えられる方法は、以下の通りです。

　　　・時間をかけて、ねばり強く交渉してみる。

　　どうしても承諾が得られない場合は…、
　　　・住宅ローンの金融機関を変更する（＝承諾が必要無い金融機関を探す）。

　　借入が無理なら…、
　　　・現金を用意する（預貯金をして貯める）。

　　現在値での立て替えを諦め…、
　　　・別の土地を探して建物の建築をするか、分譲住宅や中古住宅を購入する。

　　この位しか、対策は無いでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、早速のご回答ありがとうございます。
まず、ねばり強く交渉し、承諾のない金融機関を探しつつ、
現金を貯めていきたいと思います。

□■アドバイス：２

書類に印鑑が要る決まりはありません。
お寺が印鑑証明を出さないなら、住職（老子？）ご本人に、
肩書き込での自筆署名（自署）をしてもらいます。
もちろん押印もしてもらいます。
金融機関がそれを真正と認めれば、ローンは実効されます。
ヘタな印鑑より自署の方が有用な時代に日本も変わりつつあります。
21世紀型金融機関を探せば大丈夫です。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、ありがとうございます。希望の光が少し見えてきました。
「印鑑証明が必要云々」はバブルで懲りた銀行の保身的主張のようですね。
夏休み返上で頑張るつもりです！

相談内容　

愛知・20代女性
本日、土地の契約をしてまいりました。
今回、主人の親から500万円、私の親から500万円、援助してもらっています。

以前、手付け金を払うときに資金の話になり、
両方の両親から援助をしてもらうという話をしたところ、
「両方の親から援助をしてもらう場合には、
土地の名義を持ち分登記をしなければ、贈与税が発生してしまう」
と聞きました。

ただ、本日の契約時には何も聞かれず、手付け金を払ってから、
今回までも、資金の流れについても質問もありませんでした。

両親からの援助があることは言っておいたので、
登記の時に考えてもらえているものと思いこんでおり、何も言いませんでした。
念のため聞いてみると主人のみの名義の登記になっていました。

不動産屋に電話をしてみると、「配偶者からの援助でも贈与税はかからない」と
言われましたが、ネットで調べてみると、配偶者の親からの援助では
贈与税がかかると書かれているところもあり、心配になりました。

実際は、どうなのでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス

自分の両親又は祖父母からの住宅資金贈与は550万円まで課税されません。
詳細は国税庁タックスアンサー（税金相談）をご覧下さい。
　　 http://www.taxanswer.nta.go.jp/

従って、奥様の両親からご主人への資金提供は贈与税の対象となります。
考えられる対策は、登記名義人の変更です。
すぐに司法書士に依頼して変更される事をお勧め致します。

（アットホーム・香川文人さん）

大阪・50代男性
元々自分名義の建物でしたが、諸事情より、
兄に借地権ごと名義変更をされてしまいました。
その為、名義を戻してもらう裁判をしています。

現在、祖父（痴呆症）が、
土地の名義を兄にしようと裁判をしているようです。
遺産相続の話もありません。
私の了解もなく、土地の名義を兄にする事は可能なのでしょうか？
また、土地が兄名義になった場合、不都合はおこるのでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

ご相談は建築工事や不動産の問題ではなく、
相続の問題ですので、最寄りの弁護士さんか
市区町の無料法律相談にご相談される事をお薦めいたします。
　※弁護士以外の者が法律判断をすることは法で禁じられています。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

そうなのですか。
ありがとうございました。早速相談致します。

相談内容　

東京・60代女性
お世話になります。父が亡くなったため、母の近くに住まいを…と思い、
昨年の夏の終り、田舎に、競売で落札した家をリフォームして売る専門会社から、
リフォーム済みの家を購入致しました。

その時、「外壁と屋根は塗装だけですが、内部は全部新しく取り替えました」
と説明を受けました。2年間の補償も契約書に書かれていました。

月に1回のペースで3日ほど滞在するだけだったので、
2階に1部屋だけある8畳の和室は、入ることも無く今まで過ごしてきました。

先日、子供を連れて行ったところ、「真ん中の畳2枚が、ぼこんぼこん沈むよ」
と言うので確認したところ、畳が沈むのか、床が沈むのかわかりませんが、
確かに沈むのです。

すぐに不動産会社に電話したところ、
「当時の担当者は他県に転勤になっており、その地域は新しい支社ができて、
そちらの管轄になります」と言われ、できたての支社にまわされました。

そこでは、
「リフォームですから、畳は表替えです。畳床を替えるのは有料になります」
と、大変冷たく言われました。

自社でリフォームした物件ですから、畳床が傷んでいるとしたら、
表替えをする時点で分かっていたはずで、
故意に瑕疵を隠したことになると思いますが、いかがでしょうか？

また、購入の際は畳は表替えとは聞いておりません。
次回、業者さんに畳を持ち上げて貰って、どのような状態かを
立ち会って見ることになっているのですが、
それまでに私の取るべき態度をご教授いただけたら、
大変嬉しいです。宜しくお願いいたします。

□■アドバイス：１

口頭での説明で、
「外壁と屋根は塗装だけですが、内部は全部新しく取り替えました」
と言われたそうですが、壁はビニールクロス、畳や襖と障子は表面だけが、
一般的に多いと思います（つまり、畳表・襖紙・障子紙などの範囲）。

不動産の購入時に、リフォームした明細書などが添付されていれば、
証拠として対処できますが、口頭では水掛け論になります。

畳を確認して、どんな状態かわかり、畳屋さんなどの専門家の意見を聞き、
購入前からこの状態だと証明出来れば、畳全体の交換を請求できるかも知れません。

立ち会ってもらう畳屋さんですが、ご自分が指定した畳屋さんの方が良いでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

おはようございます。
お忙しいところ、早速のご回答を有り難うございます。

築37年の軽量鉄骨の古い家ですが、キッチン、バス、洗面台、2つあるトイレ、
すべて最新式の設備で、窓枠、玄関ドア、室内のドア、下駄箱も新しく、
以前、和室だったところも洋間に変更してあるなど、見えるところすべてが
魅力的なリフォームでした。障子の桟も新しく見えましたので、
当然、畳床も新しいと信じ切ってしまっていました。1基ついていたクーラーと、
2階の数部屋の蛍光灯が古いのは気づいていたのですが…。

急いで、ご教授の様に、畳屋さんの手配をして臨みたいと思います。
どうも有り難うございました。

相談内容　

北海道・40代男性
はじめまして。不動産に関しては素人なので、
ぜひ、アドバイスいただければ…と思います。

中古物件（土地＋家）を銀行ローンを利用して購入しようと決断し、
不動産屋さんの仲介で契約しました。

契約時には、当然のことながら、「引渡期限」を設定し、
売主に手付金（売買額の1割）と、不動産屋さんに仲介手数料を支払いました。
ところが、最近、引渡日が近づいてきた頃になって、
売主理由による違約解除となりかけております。

こういう場合、手付金、および違約金を売主からもらことになると思い、
私は、●手付金返却期限＝引渡し期限だと思っておりましたので、確認しました。
すると、仲介の不動産屋さんは、「売主が用意できるまで待ってくれ」と言います。

違約金は待ったとしても、相手原因で違約解除となるのだから、
手付金は「即返金」するのが筋だと思いますし、
私としては違約金も手付金も本来の引渡し日までに
用意するのが当たり前だと思います。

世間一般的には、どういう見解、そして、どの程度の期間で
違約金を支払ってもらうのが常識でしょうか？
また、不動産屋さんに支払った「融資凱旋手数料（約10万円）」も、
返金してもらえるのかも、併せて教えていただけると幸いです。

ぜひ、ご意見よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

売買契約を解除するときは、売り主と買い主との間で
「契約解除合意書」や「契約解除の覚え書き」等を作成し、
契約の解除に関する約束事を文書で残すようにします。

内容は締結した不動産売買契約書の内容に沿って、
売買契約の解除日や手付金と違約金の支払い方法、
および支払期日等を定めます。

通常は仲介した不動産会社が作るものです。
口頭ではなく早急に文書にしてもらいましょう。

引き渡し期日が契約解除の日とは限りませんし、
引き渡し日が違約金の支払日と決まっているわけではありません。
売り主と買い主が契約の解除に合意した日が契約解除日であり、
その時に手付け金と違約金を支払う日を取り決めます。

「融資凱旋手数料（約10万円）」ですが、提携ローンの場合、
融資が無ければ手数料は発生しませんので、全額返金されます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、ご丁寧なコメントありがとうございます。
私の発想は間違っていたようですね。お盆休みの関係もあり、
不安なので、なるだけ早く契約解除合意の場をセッティングしてもらいます。

ところで香川様、もう少しお伺いしてもよろしいでしょうか？
「契約解除日に手付金と違約金を支払う日を決める」ということなのですが、
通常まとめて支払っていただくものなのでしょうか？
それとも、相手の都合で、違約金のみ後日ということもあるのでしょうか？

今、心配しているのは、売主が自己破産した場合はどうなるか…
ということなんです。仲介業者さんは何も面倒を見てくれないものなのですか？
「用意させます」とは言うものの、今まで何かと期日を遅らされてきたので、
売主も、不動産屋に対しての信用もなく、不安です。

確実に支払ってもらうようにする手段はありますでしょうか？

□■アドバイス：２

一般的には、手付け金の返還と違約金の支払いは同時に行います。
ただし、一度に支払ってもらう事が困難な場合、
まず手付け金を、全額一度に返還してもらいましょう。
違約金については、支払い期日を別途、定めてもよいと思います。

残念ながら、確実に支払ってもらう方法は有りません。
解約合意後、期日までに支払いが無い場合は法的な手段で請求します。
　　　例）内容証明郵便で催告書送付→請求訴訟

不動産会社にしっかりと動いてもらいましょう。
これまでの経過を文書でもらって下さい。
日付時刻と交渉手段（面談とか電話など）、交渉内容（相手の返事）を
全て書いてもらって下さい。後日証拠になります。

普通、売り主の都合で契約解除になった場合は、
仲介した不動産会社には、仲介手数料の支払いが発生します。
引き渡しまで終っていませんので、半額の支払いになる場合が多いです
（その根拠は媒介契約書に書いてあります）。
仲介手数料を支払う分、しっかりと動いてもらいましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、たいへん勉強になりました。
最悪、そうなった場合は、そういう手段を取ることにします。

仲介手数料返金の件、契約書を確認すると、
「違約解除になっても売主、及び買主は上記報酬の未払い残高を
　すみやかに仲介業者に支払う」
となってますので、仲介手数料は全額のようです。
ですので、
　　（売主に払った手付金＋融資凱旋手数料）－（不動産仲介料全額）＝（返金額）
ということになると思います。

しかし、契約解除になっても仲介料を支払うというのは、
いくら契約上そうなっているとしても、納得行かないですね…。

相談内容　

大阪・50代女性
業者から紹介された築10年の中古マンションを購入したいのですが、
債権者の同意が必要な物件との事でした。
業者によれば、「債権者に売ってもらえるかを確認しなければならず、
瑕疵担保責任など何もなく、リスクがあることを納得して、購入するものだ」
とのことです。前の持ち主はローンが払えずに手放したそうですので、
おそらく債権者は銀行だと思います。

相場より100万円ほど安いとの事ですが、近隣ではもっと条件の良いところも
同じくらいの値段です。検索機関（？）に載せられている物件で、
業者には通常の仲介手数料を支払うのですが、そんなにリスクがあるのでしょうか。

長年節約して貯めた貯金で買う予定です。
一生に一度の買い物になると思うので、後でもめたら困ります。
どうかよろしくご助言くださいませ。

□■アドバイス：１

まず、そのような物件は、その業者が、
債権者の専任媒介である確率は、少ない場合が多いのです。

よって、よく物件の出所を調べてください。つまり、誰が売ろうとしているのか
とか、売る権利を持っているのかとか…です。

形式的売主は所有権者ですが、実権は債権者のようですね。
そして、銀行なら「損切り」と言って、かなり安く手放すことが多く、
実質債権者に入る金額と貴方が買おうとしている金額に差がある可能性があります。
これらの事情がわかれば、手数料の値下げ交渉も可能でしょう。

また、瑕疵担保は、瑕疵であって、客観的に隠れた欠陥は、
どのような場合でも原則保護されうるので、
全く無条件で絶対担保されないと言うことはありません。

不動産登記簿謄本を精査されることを提案します。
謄本の記載が事実とは限りませんが、
債権者に直接、尋ねられるのも良いでしょう。

窓口は○○不動産だけど、確かに自分たちが債権者であるとか、
競売の前に自主換金を猶予しているのだとかがわかるでしょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

迅速なご返事ありがとうございます。
「このような物件は値段交渉はできないし、仲介手数料も同様である」
とのことです。普通の売買でも瑕疵担保などは2～3ヶ月なので、
リスク覚悟で購入しても、もし、なんともなければ、買い得だと言われました。
しかし、大きな買い物なのに、後で裁判沙汰などイヤですし、不安です。

きちんとしたものにするなら、その仲介業者が一度手に入れる形で名義変更して
売ることも出来るが、それだと引渡しまでに時間も掛かるし、
更に高くなるそうですが、その方が安心なのでしょうか。
手続きも手間が掛かるので、時間がいるとの事でした。
マンション自体はあまり傷んでいないように見えます。

仲介業者を通さずに、直接尋ねたり、調べたり、できるのでしょうか。
もし、できるのであれば、どういう風にすれば良いでしょうか。
初歩的なこともわからずお恥ずかしい限りですが、ご助言をお願いします。

□■アドバイス：２

直接調べる手順にしろ、細かいことは、建築士に依頼されると良いでしょう。
その物件が、基本的に安心できるか、専門家の目で見てもらってください。
5万円程度で「見てよ」といえば、探せますよ。
登記簿謄本は自分で登記所で入手してください。
その内容から、次の行動を決める事が出来ます。あくまで自分からですよ。
信用できそうな不動産屋さんのようですが、自分で出来ることは迅速に。
決断したら、早く契約しましょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

愛知・20代女性
現在、住居用の土地を購入しようと思っています。

駅に近いところに土地があり、仮契約をして手付け金を払いました。
山の斜面を切り取ってつくったという感じの土地でした。
その際に不動産業者の人が「あの辺は地盤がいいからね～」と言っていました。

ハウスメーカーさんに地盤調査をしてもらったところ、
「確かに下の方の地盤はいいが、5m近くは地盤が結構弱く、対策が必要だ」
と言われました。また、その時に通りかかった人に聞いたら、
ここは盛り土だったことがわかりました。

契約時、このことについて言っても無駄でしょうか？

□■アドバイス：１

仮契約とはどのような契約なのかわかりませんが、
手付金を支払ったということは、売買契約が成立したものと思われます。
重要事項説明を受け、重要事項説明書を受け取っているのでしょうか？
売買契約書に署名捺印されたのでしょうか？

　　既に売買契約が締結されているのであれば、
　　　1.売買契約の解除（手付金の放棄）
　　　2.重要事項説明の説明義務違反を根拠に無条件で契約解除を請求
　　　　（県庁の住宅課などへ事前に相談しに行って下さい）
　　が考えられます。

もし、本当に「仮契約」というものがあり、
売買契約の締結をしていないのであれば、
支払ったお金は「申込証拠金」と言うことになり、
契約をせずに支払ったお金を返してもらえます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、ご返事ありがとうございます。

　　> 重要事項説明を受け重要事項説明書を受け取っているのでしょうか？
　　> 売買契約書に署名捺印されたのでしょうか？
　　
言葉を知らずで申し訳ありませんでした。
重要事項説明書を受け取っており、署名、捺印をしております。

盛り土のことになるのですが、これは重要事項説明義務はあるのでしょうか？
不動産業者の方の話も、会話の中に出てきただけで、
相手方が言ったという証拠も何もありません…。よろしくお願いします。

□■アドバイス：２

売買契約を締結済みですね。
重要事項説明書に切り土や盛り土の説明義務はありません。

ただ、貴方にとって、盛り土と切り土の違いが、
契約の条件を左右するほどの重大な問題点で、
その重要性を知っている不動産会社の担当者が、
重要事項説明書にその図面などを添付して説明をした場合

担当者が切り土であると発言し、その発言を信じて購入を決めた場合

は、重要事項説明書を根拠に、あるいは、
その不動産会社の担当者が発言した事を認めた場合には、
その発言を根拠に、不動産会社に対して契約の解除を求める事が
可能だと思われます。

しかし、重要事項などの書面とかで証拠が無い限り、難しいでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、お返事ありがとうございました。

ぱっと見は切り土に見える土地だったため、
不動産屋にしっかりとした確認をとらなかったことが
いけなかったのですね。地盤調査を早めにしたいと言ったときに、
「契約がすべて終ってからでいいじゃない」
というようなことを言っていたので、不信感が募っていました。

地盤の補強は、今日、ハウスメーカーの人に伺ったところ、
手付け金よりも少ない金額でできそうなので、
このまま契約を進めていきたいと思います。

今回は、稚拙な文章で申し訳ありませんでした。
また、親切にご回答頂き、ありがとうございました。

相談内容　

東京・30代女性
都内の公団に住んでおります。
先週末上階に越してきたばかりの方の洗濯機のホースによる水漏れ被害にあい、
購入したばかりのデスクトップパソコンに水がかかってしまいました。

レンタルモデム、マウスに一番水がかかっていて、マウスは動きが変になってます。
液晶とハードも被害にあいましたが、一応きちんと写っていますし、
ネットも繋がりますが、DVDが焼けるかExcelが使えるか等の確認はしておりません。

今現在動いているとは言え、価値はあきらかに下がった訳ですし、
今後、不具合がないとは言い切れないので、出来ればきちんとした形で
示談にもっていきたいと思います。

購入してまだ1ヶ月、支払も済んでいないPCですので、
私としてはハードだけでも新品と交換していただきたいのですが、
請求は可能なのでしょうか？アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

損害賠償の請求をされてみてはいかがですか？
その結果、どこまで認めてくれるかは相手との交渉です。
残念ながら、第三者が判断できるものでは有りません。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

静岡・30代男性
会社には指定の不動産屋がありますが、物件があまり良くなく、
ほかの不動産屋から借りたいのですが、あくまでも便宜上、
指定不動産でなくてはなりません。何か良い方法ありますでしょうか？

□■アドバイス

会社を説得するか、物件を諦めるかどちらかしかないでしょう。
または、不動産会社が窓口ではない（＝家主が直接貸してくれる）物件を
見つけて、家主に指定不動産会社が入ることを交渉して、
指定不動産会社に建物賃貸契約書を作ってもらえば、解決できます。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

広島・40代女性
4年前に主人が41歳で、定期借地の契約で家を建てました。
主人の祖母の代から90年近くの借地で、
主人の母が1人で住んでいたのですが、
地主と契約書を交わしておりません。

古家を壊して建替えをお願いしたところ、
「契約者も主人に代るし、定期借地でなければ契約できない」
と言われ、しかたなく同意をし、義母を含む私たち家族7人の家を建てました。

今は自営で土木建設をしておりますが、昨年から取引先の自己破産等で
支払いが困難になり、おまけに昨年度の確定申告の売上が高く、
健康保険や年金もとても高くなってしまいました。
年金の免除申請も出してはいますが、どうなるかわかりません。

ローンの借り換えをしても、支払えるかどうか判りません。
他に方法もなく、家を手放すしかないのでは…と思っています。

競売にかけられるより任意売却という方法もあるらしいのですが、
残債と新たな家賃が払えるのか、
定期借地でも任意売却の相手が見つかるのか不安です。

□■アドバイス

債権者（抵当権設定者）と話し合う必要がありますね。
ローン返済が困難なら、一定期間返済猶予とか、返済額を少なくするとか、
交渉可能ではないですか。これは金融機関によるので、
任意売買も相談されるとよいと思います。
定期借地権付きですとなかなか売れないのは現実ですが、
いずれにせよ、債権者（複数ある場合は第一抵当権者）と、
ざっくばらんに相談してみることが解決への第一歩だと思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤さん、ありがとうございました。
早速、銀行（債権者）に行って、話してみました。
期間限定で元金だけ支払う方法や、任意売却についても
向こうからそういう方法もあると教えていただきました。
支払いのシュミレーションをとりあえず作成していただけるとのことです。
任意売却については今、不動産屋さんに相談しているところですが、
やはり借地ということで難しいようです。
どうしても無理なら地主の方に相談してみようと思います。

相談内容　　

兵庫・50代男性
兄弟で共有の土地があります。
その土地の上には、長兄の自宅があります。
そして、その土地の一部に長兄がアパートを建てています
（固定資産税は長兄が支払っています）。

長兄は、自分の子供への相続も考えて、私の共有持分1/4を買い取る意向です。
このときの土地の評価は、どう考えたらよいのか、以下、教えてください。

　　1.アパートは、無視して土地の評価をすればよいのか？

　　2.価格は　相続税の路線価が良いのか、周辺での基準値価格が良いのか、
　　　売買事例があればそれを採用すべきなのか、地価の公示価格でよいのか？

　　3.もし、私が買い取りに応じず、私が死亡したとき、私の相続人（2人）は、
　　　私の持分を相続するわけですが、そのときの評価額に
　　　（土地全体の評価をするとき）は、長兄の建てたアパートを、貸家建付け地として、
　　　その土地部分の評価を下げることが出来るのか、出来ないのか？

□■アドバイス

相談者さん、お兄さんにとって、是非購入したい物件でしょうから、
相場かそれより少し高い価格ということになるでしょう。
一方、この土地を購入するような人はお兄さんしかいないでしょうから、
その点も考慮して、お互いに合意できる金額になるでしょう。

あまり安いと贈与とみなされる可能性があるし、
高いのも同じく贈与と見なされて問題です。
相場価格の上下10％ぐらいの範囲では如何でしょう。

お子様にこのまま土地で相続させるより、この際お兄さんに売却し、
ご希望ならそれをお子様の住宅資金にすれば、
金額如何では贈与税はかからいません。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤倶之様、早速のご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。
もう少し考えて、結論を出したく思います。

相談内容　

東京・20代男性
賃貸契約期間内に、新しい条例が施行された場合、
以下のどの段階から、条例が適用されることになるのでしょうか？

　　　1.制定された時点
　　　　　制定前に結ばれた契約で、条例に反するものは無効。

　　　2.施行された時点
　　　　　施行前に結ばれた契約で、条例に反するものは無効。

　　　3.再契約（更新）時点
　　　　　条例制定以前の契約は、更新時までは、条例に反する内容でも有効。
　　　　　但し、更新後の契約は、条例に反しない内容にする必要がある。

　　　4.適用されない
　　　　　条例制定以前の契約は、条例に反する内容でも、継続できる。

　　　5.その他

□■アドバイス

法律の専門家ではありませんが、4が正しいと思います。
どのような性質の条例かわかりませんが、ご心配なら、
条例を出したところに確認するのがよいと思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

条例は、敷金返還に関する、いわゆる「東京条例」です。
つまり、契約時には条例がなく、更新前に退出した場合で、
その時には条例が施行されていた時は、
「退出時の条例は適用されない」で宜しいのでしょうか？

相談内容　　

東京・30代男性
はじめまして。手付金に関して相談があります。
第1候補の物件があり、その物件を契約しようとしていました。
しかし、申し込み後、なかなか契約に至らず、
やむなく同じ不動産会社の他の物件を契約しました。

後でわかったことですが、マンション建設に関して、
地域住民との和解ができていませんでした。

今も第1候補の物件が気になっており、
その物件を契約したいと思っているのですが、既に支払った手付金を、
その物件に充当することはできますでしょうか？どなたか教えてください。
　

□■アドバイス

厳しい言い方になってしまいますが、大きな契約にも関わらず、
ちょっと安易に考えてらっしゃるような気がします…。

契約したからには、責任があります。
ですから、「やむなく」であったとしても、契約したのは自分自身ですから、
一般的な回答では、「契約書に従う」と言うことになるでしょうね。
詳しくは、その業者さんに相談されることをお奨めします。

ただ、同じ業者であれば、こんな交渉はできると思います。

　　　1.元々、第1候補だったにもかかわらず、申し込ませておいて、
　　　　契約できない状況にした不動産業者にも問題はある。

　　　2.契約できるのであれば、第1候補に戻すつもりだ。

　　　3.現在の契約に対する手付金は戻ってこなくても仕方ないが、
　　　　手付金と同額の値引きを要求する。

これで、実質的には、支払った手付金を、第1候補に充当することになります。

とは言え、もうひとつ、大切なことがあると思います。
第1候補の物件を、もっともっと、よく調べられるべきです。
地元住民との和解ができていないにも関わらず、
申込みを行っているような営業姿勢は、
業者としての責任感に欠けるような気もします。
私でしたら、このような業者と契約する場合は、
自分サイドに確実な専門家をつけて、慎重に進めます。
何かトラブルが起きそうですから…。

安易な契約は、大きな代償を支払うことが多いです。
トラブルは自分で防げる部分も多いですから、気をつけてください。