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債権者の同意が必要な物件の取得について

相談内容 

大阪・50代女性
業者から紹介された築10年の中古マンションを購入したいのですが、
債権者の同意が必要な物件との事でした。
業者によれば、「債権者に売ってもらえるかを確認しなければならず、
瑕疵担保責任など何もなく、リスクがあることを納得して、購入するものだ」
とのことです。前の持ち主はローンが払えずに手放したそうですので、
おそらく債権者は銀行だと思います。

相場より100万円ほど安いとの事ですが、近隣ではもっと条件の良いところも
同じくらいの値段です。検索機関(?)に載せられている物件で、
業者には通常の仲介手数料を支払うのですが、そんなにリスクがあるのでしょうか。

長年節約して貯めた貯金で買う予定です。
一生に一度の買い物になると思うので、後でもめたら困ります。
どうかよろしくご助言くださいませ。




□■アドバイス:1

まず、そのような物件は、その業者が、
債権者の専任媒介である確率は、少ない場合が多いのです。

よって、よく物件の出所を調べてください。つまり、誰が売ろうとしているのか
とか、売る権利を持っているのかとか…です。

形式的売主は所有権者ですが、実権は債権者のようですね。
そして、銀行なら「損切り」と言って、かなり安く手放すことが多く、
実質債権者に入る金額と貴方が買おうとしている金額に差がある可能性があります。
これらの事情がわかれば、手数料の値下げ交渉も可能でしょう。

また、瑕疵担保は、瑕疵であって、客観的に隠れた欠陥は、
どのような場合でも原則保護されうるので、
全く無条件で絶対担保されないと言うことはありません。

不動産登記簿謄本を精査されることを提案します。
謄本の記載が事実とは限りませんが、
債権者に直接、尋ねられるのも良いでしょう。

窓口は○○不動産だけど、確かに自分たちが債権者であるとか、
競売の前に自主換金を猶予しているのだとかがわかるでしょう。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)




■□相談者より

迅速なご返事ありがとうございます。
「このような物件は値段交渉はできないし、仲介手数料も同様である」
とのことです。普通の売買でも瑕疵担保などは2~3ヶ月なので、
リスク覚悟で購入しても、もし、なんともなければ、買い得だと言われました。
しかし、大きな買い物なのに、後で裁判沙汰などイヤですし、不安です。

きちんとしたものにするなら、その仲介業者が一度手に入れる形で名義変更して
売ることも出来るが、それだと引渡しまでに時間も掛かるし、
更に高くなるそうですが、その方が安心なのでしょうか。
手続きも手間が掛かるので、時間がいるとの事でした。
マンション自体はあまり傷んでいないように見えます。

仲介業者を通さずに、直接尋ねたり、調べたり、できるのでしょうか。
もし、できるのであれば、どういう風にすれば良いでしょうか。
初歩的なこともわからずお恥ずかしい限りですが、ご助言をお願いします。



□■アドバイス:2

直接調べる手順にしろ、細かいことは、建築士に依頼されると良いでしょう。
その物件が、基本的に安心できるか、専門家の目で見てもらってください。
5万円程度で「見てよ」といえば、探せますよ。
登記簿謄本は自分で登記所で入手してください。
その内容から、次の行動を決める事が出来ます。あくまで自分からですよ。
信用できそうな不動産屋さんのようですが、自分で出来ることは迅速に。
決断したら、早く契約しましょう。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)

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