【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

大阪・20代男性
築10年ほどの賃貸アパートに住んでおり、先月で入居してから2年になります。
先月20日ごろ、和室の壁と畳、本棚に黒っぽいカビが生えていることに気づきま
した。和室の裏は洗面台があるため、洗面台を調べたところ、
洗面台の下から微かに水が染み出ており、洗面台の下にもカビが生えていました。

早速、水道業者に来て調べてもらったところ、
「洗面台の排水に使われるジャバラの長さが短く、排水する大元の口にささって
　いないため、水漏れしている」とのことでした。その結果、洗面台の下や
隣の和室の畳下まで水が染みていることが分かりました。

1週間後、排水のジャバラ修理と畳の交換、洗面台下の応急処置をしてもらいました
（1週間、洗面台は使えておりません）。
しかし、洗面台と和室の間の壁や柱については、「カビは生えていない」と
決め付けられ、調査さえしてません。

結局、カビが生えているかもしれない部屋に住むのは嫌なので、
退去する予定です。その際、本棚の弁償と洗面台を使用できなかった分相当の
補償、および、敷金の全額返済を請求しているのですが、
　　　・本棚がいくらか分からなければ、弁償できるはずがない
　　　・洗面台が使えなかった分は、補償して欲しい内容が不明確
　　　・敷金は調査して正当な修繕費は請求する
と言われててしまいました。

こういった場合、どの程度、こちらの要求は通るものなのでしょうか？

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□■アドバイス

多分に法律的要素がありますので、
個人的見解とアドバイスと言う事でご理解下さい。

一般的には、受けた実際の損害額が元になると思います。
実際にカビによって本棚が駄目になったのなら、その本棚の金額。
これは金額の査定は損保の査定員が出す査定程度が妥当だと思います。

洗面台を使用できなかった分相当の補償については、
どのような損害が有ったと言われるのでしょうか？
実際にはこれを請求するのは難しいと思います。

敷金の全額返済についても、あまり具体的とは言えないと思います。

貴方のケースは、具体的に実際の損害額を請求するのが妥当だと
私は思います。例えば、そのカビによって体調を崩し治療した場合に、
医師の診断書付で治療費を請求するとか、押入れの中にあった洋服や
布団が使えなくなったとかの具体的な損害ですね。
そうすれば業者や大家にも納得して頂けると思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　※以上は私見である事をお断りしておきます。

（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

アドバイスありがとうございます。やはり具体的な損害を示さない限り、
補償は難しいということですね。もう引越しは決めているので、
管理会社・大家とは本棚の弁償だけに主張を絞って交渉することにします。
ありがとうございました。

長崎・40代女性
敷金30,000円、賃料10,000円で、勤務先が賃借している
テナントビル内の駐車場を借りておりましたが、
会社の移転のため、昨年11月末日に解約しました。

契約書には2ヶ月前に解約申し入れをするよう記載されていましたが、
勤務先から移転することを2週間前まで言わないように
口止めされていたため、11月半ばの申し入れになってしまいました。

解約の際、敷金の返還時期を尋ねたところ、数年間の契約期間内に
払い忘れがないかどうか調べるのに1ヶ月掛かると言われ、
解約申し入れが遅かった旨も指摘されました。

しかし、「勤務先の都合によるものなので、
その分は会社の敷金返済分から精算してほしい」と伝えました。

会社の賃貸借契約書は、契約申し入れは6ヶ月前までとなっているので、
駐車場の敷金返済も6ヶ月先になると言われたため待ちましたが、
すでに9ヶ月経過しております。その間、3～4回電話等で催促し、
連絡先・振込先等もFAXしましたが、何の返答もありません。

このような場合はどのように対処すべきか、
ご指導頂ければと思っておりますので、宜しくお願いします。

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□■アドバイス

駐車場の一時賃貸借契約は不動産の賃貸借ではないため、
借地借家法等は関係もなく、監督する行政もないため、
管轄する法律は民法だけになります。

賃料の入金状況を調べるのに1か月もかからないと思われますし、
敷金の返還についても遅すぎますね。

窓口としては、市町村が行っている無料法律相談や
消費生活センターに相談されてみてはいかがでしょうか。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
昨日、同様に駐車場の敷金を返してもらっていない元同僚と、
先方へ再度連絡を致しましたところ、勤務先であった会社代表に
遅滞分等があり、現在、訴訟手続中なので、
もうしばらく待ってほしいと言われました。
何とか私たちの敷金だけでも先に返済してもらえるように、
アドバイスを参考に行動してみます。

福岡・50代男性
1フロアー1店舗の2階建て物件の2階にテナントで入居し、
現在15年目です。6月頃から、当店入り口階段で、壁と天井より落滴し、
4段目より下が雨漏りしてしまいました。ただ、いつも漏る訳ではなく、
その日の風向き次第のようです。

大家さんが大掛かりな補修工事をしてくれましたが、
状況は変化はありません。当店は年配のお客様も多く、
雨の日は常に階段に注意を向けておらねばならず、はなはだ疲れます。
知人から、
「雨漏りが原因でお客様が怪我でもすれば、最悪では刑事責任も生ずる」
などとおどかされ、不安です。

大家さんはもう一度工事をしますと言われていますが、
雨漏りがこのままおさまらない場合、他へ移転したいと思います。
移転する場合、大家さんに何か請求ができるのでしょうか。

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□■アドバイス

とりあえず、施設所有（管理）者賠償責任保険（？）とか、
生産者賠償責任保険（？）とか言った気がするのですが、
店舗の場合は、お客様の怪我等に対する損害保険がありますので、
早急に入る事をお薦め致します。懇意の損保代理店が無い場合は、
地域の商工会議所等に相談すると良いと思います。

　　> 大家さんはもう一度工事をしますと言われていますが、雨漏りがこのままおさ
　　> まらない場合、他へ移転したいと思います。
　　
比較的、良心的な大家さんの様な気がしますので、
この次の改修工事でも直らない場合は、良く話し合うのが良いと思います。
話し合いで解決しない場合は、法律的に解決するしかないのですが、
この場合の損害賠償や移転費用等については、
弁護士にご相談するのが良いと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。早速保険の手続きをとります。

岩手・20代男性
昭和47年築の中古住宅の購入を考えています。
その住宅は平成2年に増築し、増築部分は未登記でした。
今回、買付証明書の条件として、増築部分の登記を挙げました。
建築確認書はあるのですが、完了検査を受けていないようで、
検査済証はありません。売り主は、覚えていないなど、
あいまいな態度です。

登記したと連絡がきたため、登記簿を見たところ、
建築確認書に書かれていた延べ面積に比べ登記簿の数字は
1.8平米大きかったのです。

不動産屋に聞いたところ、完了検査や検査済証が
法的に義務付けられたのは今から5年前で、
この物件は違法建築ではないと言います。これは正しいのでしょうか？
また、この物件を買うにあたって、注意すべき点を教えてください。

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□■アドバイス：１

そもそも論になってしまいますが、登記は善意の第三者に対する対抗要件で、
絶対に行わなければならないものではありません。未登記の建物は、
沢山存在しています。特にローンを借り入れないで
地元の大工さんに建ってもらった増築部分や離れなどは
登記しないのが普通とさえ言えます。

正確なことは文面だけなので、ご勘弁いただくとして、
私見ですが、実際の増築部分がしっかりした建物であれば心配ないと思います。

契約時の注意点としては、重説や契約書の内容を良く確認すること、
特に瑕疵担保責任の期間の確認をしっかりして納得する…
と言うことだと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

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□■アドバイス：２

まず、図面と現況の違いについては、工事途中で施主の気が変わって
面積が増えたり、施工上の都合で面積が変わったり、
図面どおりに施工されるとは限りません。

完了検査や検査済証ですが、10平米未満でしたら確認が必要無いくらいで、
検査済証が無いからと言って、違法ではありません。
違法については、建ぺい率や容積率が制限を超える場合は違法建築になり、
住宅ローンの借入れなどが出来ません。

登記についてですが、これは涌井さんが書かれているとおり、
第三者に対抗する為のものであり、住宅ローンなどの借入れをする際、
抵当権の設定をするためには必要です。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

もう一つ教えてください。不動産屋に聞いたところ
建築確認どおりに作っていませんとのことでした。
これは違法建築であることを認めたことですか？

「それは違法ではないのですか？」と聞いたところ、
「違法ではありません」とのことでした。
平成2年増築当時、これは違法ではないのですか？

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□■アドバイス：３

貴方が仰りたい事が良く理解できないのですが、基本的な事を申し上げます。
違法建築であれば、その建物は今頃、取り壊し命令等により建っていません。
極端な言い方をしますと、平成2年に建築した建物が現存していること自体が、
違法建築では無いと言っても過言ではありません。

厳密に言いますと、建てた時にどんなに違法であったとしても、
監督官庁がそれを見逃した時点で適法として扱われているのが現状です。
ましてや建築後15年も経過している建物が違法とは言えないでしょう。

これはあくまで建築確認について、違法かどうかという点についてです。
ご理解頂けましたでしょうか？

（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

ご回答ありがとうございました。

長崎・30代男性
昨年土地を購入し、今年のはじめころに家を建て、
既に生活をして約半年が過ぎました。先日、家の排水
（正確には高密度浄化槽により処理された水）について、
近隣住民とトラブルが発生しました。

内容は、家からでる水の放流先が、青線（水路）になっているのですが、
その青線のすぐ隣にある家の住人から、その状態についてクレームが入りました。
　　
青線の現状は水路（溝）の状態にはなっておらず、
ただ、近隣の家の用壁の上を伝っているという状態です。
私は不動産屋からは排水は大丈夫ということで土地を購入していたのですが、
その放流先が青線ということは、この時、初めて知りました。

ご相談したいのは、以下の3点です。

　　　1.浄化された水は青線（水路）に普通に流していいのでしょうか？
　　　2.その青線が水路の状態になっていない状態の場合、
　　　　不動産屋や建築屋に確認したところ、
　　　　「国（今は市町村に移管）のものであることから、市の責任において、
　　　　　水路の状態にすべき」
　　　　とのことなのですが、市は、
　　　　「近隣住民と相談の上、そちらの負担で…」とのことです。
　　　　本来、水路であるべきところが水路になっていないのは、
　　　　誰の責任（誰の負担で整備すべき）なのでしょうか？
　　　3.その青線のすぐとなりには、数年前に開発された土地があります。
　　　　その開発の際に、市の指導で水路を作る、
　　　　または作らせる必要はなかったのでしょうか？

住民とのトラブルなので、何とか円満に、早期解決をしたいと考えております。
とはいえ、水を流せないことになるのは論外ですし、
費用負担も心情的にも物理的にも不可能です。
　　
近隣の方は、自分たち以外の負担で、きっちりと整備されれば、
誰がやっても納得はしてくれるのですが、個人的にはやはり市の負担で
水路さえ整備してくれれば、全く問題ないと考えます。

どうか、良いアドバイスと、本来はどうすべきなのかを教えてください。
何卒、よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

昨年土地を購入し、今年のはじめころに家を建て…と言う事は、
建築確認が取れたという事だと思うのですが…。
それとも、建築確認が必要の無く、申請するだけで建築出来る地域なのですか？

用壁の上を伝っているという状態のその隣人は、
青線の上に、擁壁を建てているのですか？
ちょっと、文面からはその様子が理解不能です。
もし、青線の上に構築物があるとすれば、それは違法です。

「浄化された水は青線（水路）に普通に流していいのでしょうか？」
は、青線は水路ですから、基本的には排水しても大丈夫な筈です。

「本来、水路であるべきところが水路になっていないのは、
　誰の責任（誰の負担で整備すべき）なのでしょうか？」は、
これは行政がやるべきです。しかし、不動産屋が率先して行政と交渉すべきで、
責任を逃れるべきではありません。

「市の指導で水路を作る、または作らせる必要」は、
そこの行政に聞かないと何とも返答出来ません。

「個人的にはやはり市の負担で水路さえ整備してくれれば、
　全く問題ないと考えます」は、仰る通りです。

不動産業者と共に行政に掛け合って解決すべきだと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

早速の回答、ありがとうございます。本日、役所に出向き
（不動産屋とではなく個人で…ですが）、このような内容で交渉をしてきました。
　　
こちらの言いたいことは理解してもらえたのですが、
やはり、予算がないということで、すぐにできますとは言えない状況とのことでした。
まだまだ明確な回答ではないのですが、一応、市が中心となって、
今後、問題解決にあたるとの話はもらいました。

なお、ご質問の件については以下の通りです。

　　「建築確認が必要の無くて、申請するだけで建築出来る地域なのですか？」
　　　建築確認はとっています。
　　　許可の際には、給排水がきっちりとあることを確認するのは役所の仕事とも
　　　市に言ったのですが、それは県の仕事だからなんとも言えないとか、
　　　排水は流さなくても、地中にしみこませるという手もあるという…回答でした。

　　「その隣人は青線の上に、擁壁を建てているのですか？」
　　　上というか、はみ出ているというような状況です。
　　　市いわく、やはり大昔からあるものだから、実際と違うことはあるので、
　　　一概には、何とも言えないとのことでした。

まだまだ解決には程遠いのですが、一応、少しは前に進めた気がします。
ありがとうございます。今後とも、何か追い風になるような情報がございましたら、
ご教授いただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：２

そうですか、一歩前進と言ったところですね。

建築確認については、そうですね。政令都市等を除いては、
各都道府県の仕事（地方事務所など）になりますね。
ところで地下浸透が許可される地域なのですか？
だとしたら、そのまま地下浸透にする方法もありますよ。

はみ出ているというような状況については、仕方ないといえば
仕方ないのでしょうけれども、青線の上にはみ出した擁壁ですか。
水路を埋めて擁壁を作って、お咎め無しですか…。

一番早く解決する方法は、市に地下浸透の工事を負担してもらう
と言う事でしょうか。ただし、地下浸透は扇状地等の水はけの良い所なら
問題は無いのですが、水位の高い所にはあまり向きませんね。
　　
おそらく青線を埋め立てても問題無いという点を考えても、
水はけの良い土地柄なんだと思いますが、扇状地等の石ガラの土地
（これって標準語ですかね？）にお住まいなら、地下浸透でも問題ないと思いますよ。
何と言っても、市に工事を負担して貰えれば、行政の御墨付と言う事にもなります。

（高原開発・涌井秀人さん）

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■□相談者より

ありがとうございます。
その線も視野に入れながら、交渉を進めていきたいと思います。

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□■アドバイス：３

頑張って交渉して下さい。

それと、地下浸透の方法ですが、地域差はあると思うのですが、
方法は大きく別けて2種類になると思います。

　　　1.一坪（畳2枚分）程度の大きさで、深さ約1m～1.5m程度の浸透升を造り、
　　　　中に細かい石を敷き詰め、表面には砂を敷く方法。

　　　2.長さ約2m～3m、直径30～50cm程度の土管を、垂直に穴を掘って埋め込み、
　　　　奥の方には比較的大きな石を入れ、中間には細かい石、
　　　　表面には砂を入れる方法。

一般家庭の排水（高密度浄化槽により処理された水）と言う事ですから、
水はけの良い土地であれば、上記方法で処理できると思います。
また、雨の多い地域であれば、浸透升に雨水があまり入り込まないように
する工夫が必要かも知れません。

（高原開発・涌井秀人さん）

長野・30代男性
地方の山林を購入しようと思っているのですが、
売主さんが「不動産屋を通すと手数料が掛かるので個人売買で取引したい」
と言って来ました。

こちらとしてはトラブルを避けるため不動産屋さんに
間に入っていただきたいのですが、
不動産屋さんを入れたときのメリットをお教えください。

いただいたアドバイスを売主に話し、
不動産屋さんを間に入れるよう説得しようと考えています。

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□■アドバイス：１

メリットは、非常に当り前なこと、つまり、専門的な知識を元に、
安全かつ確実に取引を行えることです。

もちろん、とても良心的な売主さんでしたら、
個人取引でも問題は出ないかも知れませんが、
契約段階で、問題があるかどうかを、果してチェックできますか？
ご質問内容から判断させていただきますと、少し厳しいように感じました。

　　不動産売買の場合、

　　　売主　←→　売主側不動産屋さん　←→　買主側不動産屋さん　←→　買主

と言う感じで、基本は、売主側と買主側の双方につくエージェント（代理人）です。
裁判や調停の弁護士さんのイメージ…と言えば分かりやすいでしょうか？
　　（但し、売主側と買主側を兼ねようとする不動産屋さんも多いですね…）

説得される場合、方法は2つあります。
　　まず、売主さんにとってメリットが大きいのは、
　　　・売主側の不動産屋さんの手数料を上乗せしてもらう
　　　　（実質的に、貴方が売主側の不動産屋さんの手数料も支払う形になります）
　　ですが、その前に、

　　　売主　←→　買主側不動産屋さん（バイヤーズエージェント）＆買主

　　と言う方法を、
　　「私は不動産には不案内なので、私側の負担で専門家に立ち合わせたい」
　　と、提案されるのも方法です。

報酬は貴方が支払うことになりますが、相手側の分まで支払うことはありませんし、
バイヤーズエージェントは、買主である貴方側の不動産屋さんとして、
一所懸命、頑張ってくれるでしょう。
　　（但し、それだけの動きをしてくださる人を見つけることこそ大切で、
　　　このサイト（Fudosan.JP）では、探すお手伝いをしています）

なお、余談かつ独断ですが、どうしても不動産屋さんの介入を拒む売主には
プロ相手では困る理由がある（＝つまり、素人相手に騙そう）と言う意図が
ある場合もありますから、あまり深入りなさらない方が無難にも思います。

（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

前野さま、ご丁寧なお返事頂き、ありがとうございます。

　　「メリットは、非常に当り前なこと、つまり、専門的な知識を元に、
　　　安全かつ確実に取引を行えることです」
　　
私もこのことを一番に考えており、専門家に入っていただきたいと思っております。

私の今までの認識では不動産手数料は、
売主、買主の双方に必ずかかるものだと思っていました。
したがって、こちらのお願いで不動産屋さんに入ってもらった場合は、
最悪、相手側の手数料も支払わなければいけないとも…。

再度確認ですが、買主側だけ不動屋さんにお願いすることができ、
手数料も買主側にだけしか掛からないということでよろしいのでしょうか？

私が今まで接してきた不動産屋さんは、ご回答にもありましたように、
「売主側と買主側を兼ねようとする不動産屋さん」でした。

---

□■アドバイス：２

今回のご返事は、かなり偏見が含まれてますので、その点、ご了承ください。

もし、今回のようなケースで、貴方の相談されてこられた業者さんが、
　　　「売主側と買主側の両方の仲介手数料が必要になる」
とおっしゃったのであれば、もちろん「正しい」です。

しかし、私は、そんな業者さんに、お願いすることはありませんし、
お願いしなくて良かったと思います。
なぜなら、私は本当に良心的な業者さんであれば、最低限、
私がお伝えするような方法を、貴方に提示できなければならないと思っているからです。

それはさておき、今回のケース、「仲介」と言う観点で考えますと、
複雑になっててしまいますが、もう一度、貴方の希望と
売主さんの希望に戻って考えてみましょう。

　　つまり、

　　　●売主　→　手数料を支払いたくないので、個人売買にしたい
　　　●貴方　→　安全＆確実な取引にしたいので専門家にお願いしたい

　　のであれば、

　　　●個人売買の場に、貴方の味方としてチェックできる専門家を同行させる

　　と言う感じですね。

ですから、「仲介」ではなく、あくまでも「貴方のアドバイザー」として、
動いて下さる専門家（業者さん）…ですね？

あくまでも貴方が雇う専門家ですから、費用負担は貴方だけですし、
しかも、貴方の側に立って動いてもらえるわけです。
（実際の名目上は「仲介」として扱う業者さんもいるかも知れませんが、
　分かりやすくまとめると、そんな感じですね）

これって、私は「理想的」だと思っています。
と言いますのも、自分が一番信頼できる専門家を連れていけるわけですからね。

　　但し、そのためにも、
　　　●安心して任せられる「お金を払う価値のある専門家」を見つけること
　　を、まず、何よりも優先するようにしてください。

（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

前野さま、どうもありがとうございました。いただいたアドバイスを参考に、
今後、より良い方法を模索していこうと思います。
本当にありがとうございました。

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□■アドバイス：３

遅い横レス失礼します。

ご当地長野の山林に普通の宅建業者を入れても、全く意味は有りません。
購入後の用途にもよりますが、山を山として購入するのに
宅建業者は入れませんよ、普通は…。なぜなら宅建業法の外の取引ですから。

私も山林の売買の媒介は行いますが、
山林売買の経験の無い業者は意味が無いですよ。
山の専門家は宅建業者では有りませんので、その点だけ良く考えて下さいね。

別荘地や宅地にしたいと言う事なら前野さんの仰る通りですが…。
でも、普通の宅建業者じゃ・・・意味ないですよ。
山の取引の経験豊富な業者じゃないと。

以上、山歩きを少しはする涌井でした。

（高原開発・涌井秀人さん）

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□■アドバイス：４

涌井様、適切なフォロー、有難うございます。
てっきり、「不動産屋を通すと…」とありましたので、
宅地化も絡んでいるものだとばっかり…。すみません。

ただ、今回の涌井様にいただいたようなフォローをなさらなかった、
相談者さんが接せられてこられた不動産屋さんには、
やはり問題あるような気がしました。

それはさておき、涌井様の仰せのとおり、
　　　●山の取引の経験豊富な専門家
に、お手伝いしていただくのがベストだと思います。

---

□■アドバイス：５

確かに匿名さんのご相談内容だけでは、どのような取引かは
特定できないのですが、一般論として、宅地の場合は宅地、
別荘地の場合は別荘地、そして、山林と言えば山林…と言うように別けて考えます。
別荘地の地目が山林になっていても、山林を買うとは言いませんので…。
ただ、一般消費者の方については確かに別荘地でも
地目を見て山林と言うのかも知れませんが…。

実際には、一見、分譲地の様に見える山林が一番注意が必要です。
地元の宅建業者でさえ、勘違いして大騒ぎになったりします。
　　　　　　　※具体的な内容は、その様な相談が有った時にでも、投稿致します。

よく問題になるのは原野商法紛いの山林分譲騒動ですね。
旅の業者（地元の業者以外）が山林を買って、一見、宅地や別荘地の様に
見せかける場合もあります。誤解の無いよに言いますと、
保安林や一部の自然公園内などの特殊な山林を除いて、建物は建ちますよ。
　　
問題は電気・水道・排水方法。これがはっきりしていないと役に立ちません。
それと地勢。地すべり地帯や、谷を埋め立てた場所かどうか、
つまり、豪雨時に水が出るかどうか。
長野市では市街地に近い団地が地すべりを起こして、全国的なニュースになり、
行政裁判になった事もありますね。その他には、最近では特にクマ・サル・
カモシカ・日本シカ等動物被害。実際に一番困るのは熊、サルですね。

「匿名さんが接せられてこられた不動産屋さんには、やはり問題あるような気が
　しました」は、単なる無知な業者なのでは…と思います。
山が特殊な物件で有ると言う認識は一般的には無いと思います。

普通の宅建業者は森林組合等の山の専門家とパイプはありませんし、
相手にしてもらえないかもしれませんね。
当社の社長の場合は、地元共有林の会長をやっている関係上、数年前に、
長野市近郊の森林組合の統合の時の当事者だったので、良く知っています。
　　
当社での山林の売買では、重要事項の説明は必要無い事もあり、
取引主任者の私は出る幕は一切有りません。私の何倍も山に関しては
社長の方が詳しいので、全て社長が行っています。
私は一緒について回って勉強している最中です。
　　
余談ですが、当社の社長は山に関してはかなりのものです。
雑木も含めて木の名称は殆ど一目で解りますし、一見して、
その山がどのような地勢かも判断できます（当然、長年の情報もあります）。
杉などの植樹林の年生や石（いしでは無くこくと呼びます。
こくは木の容積の単位だと思って下さい）も、ほぼ判断できます。

杉山等の木が売れる山の場合はこの石（こく）で価値を判断します
（実際の見積もりは森林組合の方に依頼します。
山の境界も最終的にはこの方に確認しています。
自社の社長を褒めるのも変ですが、本当に山に関しては尊敬してしまいます。

宅建業者で若干、山に詳しいのは、
地元の製材業を母体とした建設業者が宅建業も兼業している場合で、
　　　最低50歳以上の方
が目安になるかもしれません。でも山のプロとは言い辛いですね。

「山の取引の経験豊富な専門家に、お手伝いしていただくのがベスト」は、
正しく、その通りです。山は特殊なものであると言う認識が必要ですし、
売主が山に詳しい方なら、普通の宅建業者なんて相手にされなくなってしまいます。

（高原開発・涌井秀人さん）

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□■アドバイス：６

涌井様、有難うございます。
今回は、私にも、とても勉強になりました。感謝感激です。

（わんえるで～おー・前野）

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□■アドバイス：７

私も知らなかったのですが、長野森林組合のサイトが公開されていました。
参考にして下さい。

　　　トップ　http://www.nagano-shinkumi.com/
　　　組織概要　http://www.nagano-shinkumi.com/gaiyou/index.html
　　　山林の境界　http://www.nagano-shinkumi.com/shinrin/gijutsu/
　　　山の状態　http://www.nagano-shinkumi.com/shinrin/gijutsu/index2.html

この辺りは結構、解り易くなっていると思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

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□■アドバイス：８

さらに、有難うございます。
不動産から脱線してしまいますが、山歩きにも役立ちますね。
良いサイトをご紹介いただき、嬉しい限りです。

（わんえるで～おー・前野）

東京・30代女性
この度、マンションを購入しようと思っています。
いろいろモデルルームを巡り歩いた中、素敵な物件に出会いました。

物件は計画道路に面しており、セットバックして建設することとなっています。
しかし、物件の延べ床面積などはセットバックする以前の面積から算出し、
最大限の大きさで建てる予定です。

将来的に建て直しの段階になった際、同じ建物は建てられない
こととなりますので、当然同じ広さの部屋を得られるどころか、
全く失う可能性もあるのではないかと思います。

永住を前提とする場合、このような物件を選ばないほうが良いのでしょうか。

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□■アドバイス：１

様々な考え方があると思いますが、私個人は、その様な物件は選びません。
理由は貴方が心配している通りだと思うからです。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイス有難うございます。
やはりそうですか。とっても素敵な物件なだけに残念です。

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□■アドバイス：２

やや本題から離れてしまって恐縮ですが、「永住を前提とする場合」
と書かれてらっしゃるのが気になり、コメントさせていただきます。

マンションの場合、管理が重要になってきます。
新築時にどんなに立派なマンションであっても、適切な計画がなされていない場合、
傷みは増す一方ですし、大規模修繕の一時金負担が大きくなるリスクもあります。

残念ながら、近年の首都圏のマンション建設ブームで、
売りっぱなしの物件も増えてきているように思います。

ですから、特に再建築が難しいのですから、長期的な管理＆修繕計画をしっかりと
確認した上で、5年後、10年後、20年後、30年後のそのマンションを、
ご自身で把握されることが、何よりも大切だと思います。

余談ですが、永住目的であれば、築の浅い中古物件も検討されるのも方法です。
もちろん、新築に比べて満足感は少ないかも知れませんが、
既に皆さんが住んでいるマンションですから、モデルルームでは知ることのできない、
実際の管理状態や居住者の質、周辺環境などが分かりますからね。

（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

アドバイス有難うございます。
やはり、どんな物件も管理が生命線になりますよね。
中古も築浅のものをあたってみます。
なにより現物がら見れますしね。良いかもしれません。

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□■アドバイス：３

永住をされるのでしたら、次のような事が考えられます。
最近の建て替え事例などから、そのマンションが50年保つとします。
貴方が30歳代ですから、80歳代までは十分住めます。今の法律でしたら、
建て替え時に建物は小さくなりますので、もし20％減るとすれば、
70平方メートルの部屋は建て替え後56平方メートルになります。
その頃は歳を召されていますので、部屋が狭くなっても問題はないかも知れません。
それよりも、建て替え時に発生する負担金などの備えを心配すべきと思います。

利便性や価格に魅力がある場合。
そのマンションが将来建て替え時に不利になることが解っており、
価格がとても安く分譲されているとか、自分にとって生活利便性が
充分に満足できるものであり、その予算で他のマンションを求めることが
不可能であれば、買う価値があります。低予算で購入することにより、
借入れが少ない分、資金を積み立てて、将来住み替えが可能になります。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

アドバイス有難うございます。
建て替え時に発生する負担金に、おっしゃるとおりと思います。
建替時期にそれに対応できる資金があるとも思えませんので、
なんだか気が重くなりました。一人暮らしを前提にしているので、
その部屋、60平方メートルなんですよね。どのくらい減るかは
デベロッパーに確認はしていませんが、ごっそり減ると思いますので、
気力があるうちに住み替えを考えたほうが良いのかもしれません。

福岡・30代男性
先月新しいアパートに越してきましたが、当該アパートに暴力団関係者がいて、
私の駐車場に車を勝手に止めたり、私の車が出し入れできないようなスペースに
車を駐車されたりして、困惑しています。

このような場合、転居する場合に転居費用等の損害について、
借地借家法では救済措置、費用負担の大家への請求等は可能でしょうか？
御教示頂ければ幸甚です。宜しくお願い致します。

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□■アドバイス：１

暴対法施行後は、私はあまり聞いた事の無いケースです。

実際に大家さんや媒介不動産業者にはご相談・ご報告されたのですか？
とりあえず、不動産業者に最初に報告とクレームを言う事が大切です。
通常は不動産業者が警察と共に行って注意するなり、
退去してもらうなり、酷い場合は逮捕してもらえば済むと思うのですが…。

大体が、暴力団関係者はアパートには入居できない契約書に
なっていないんですか？これも地域差が有るんですかね…。

それでも解決しない場合は、その内容をご報告・ご相談下さい。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

御教示頂き、ありがとうございます。
不動産屋には電話でクレームしましたが、その後、当該不動産から
返信がありませんので、後日どのような対応をとって頂けたのか確認してみます。
今のところ、迷惑駐車の車はそのまま放置されたままなので、
なんらアクションを起こしてくれていないようなのですが…。

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□■アドバイス：２

契約書の内容は見てみましたか？
暴力団関係者は入居できない旨の契約書になっていませんか？

私の地元では○暴担当の刑事さんに連絡すれば、その対応は素早いのですが…。
地域差はあると思いますが、警察は苦情を言った本人を
絶対に教えないはずですから…。
対応の遅い、その不動産業者自体に問題が有るとも考えられますので、
地元業者の主催する無料相談などに行かれるのが良いでしょう。

（高原開発・涌井さん）

神奈川・30代男性
はじめまして。住宅を購入予定ですが、
事前に購入分住宅の財産の権利を夫婦で分けておきたいと思います。
権利を分けるには、何をする必要があるのか悩んでいます。

一般的には名義を比率で分けることで良いのかと思いますが、
「名義を分ける」とは、具体的に売買契約上の問題なのでしょうか？
それとも登記上の問題、あるいはその他の問題なのでしょうか？

　　以下に相談内容をまとめます。

　　【相談】
　　　・購入不動産の権利を事前に夫婦でわける方法は、どれが必要ですか？
　　　　　1.具体的に売買契約を共同名義にする。
　　　　　2.登記上で比率配分する。
　　　　　3.その他

　　
　　　・財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
　　　　住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか？

　　　・配分した財産の比率は数年後に変更することができますか？
　　　　変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか？

　　　・そもそも事前に不動産の財産配分を分けておくことに、
　　　　以下の観点においてメリットはあるのでしょうか？
　　　　　1.離婚時の財産分与
　　　　　2.死別時の相続
　　　　　3.税法上（贈与税、相続税等）

お手数ですが、以上、アドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

「売買契約を共同名義にする」は、当然、売買契約書も連名になります。
「登記上で比率配分する」は、これも当然、登記簿に持分が表示されます。
　
「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
　住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか？」
は、実際の購入費用の出資比率分になります。
ローンの場合も同様で実際借り入れする時の比率によります。

「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか？
　変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか？」
は、これ持分の変更と言うよりは、一方の持分を一方が購入するとか、
贈与するとか、相続するとか…、権利の変更に従います。

「離婚時の財産分与」は、実際に奥さんにしてみればメリットがあるでしょう。
「死別時の相続」は、まぁ、夫婦間＝配偶者ですから、相続でのメリットは
あまり無いでしょう。

「税法上（贈与税、相続税等）」は、夫婦間では、住宅に関しては
2,000万の配偶者控除がありますし（この要件については調べてみて下さい）、

また、相続は配偶者の場合は約1億円未満の場合は気にする必要は無いと思います
（この点についても、詳しい事は調べてみて下さい）。

持分登記は、メリットとかデメリットの問題よりも、
実際に購入資金の拠出割合で考えるのが一般的だと思います。

（高原開発・涌井さん）

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□■アドバイス：２

「売買契約を共同名義」、「登記上で比率配分」は共に必要です。
共有する必要があるのは、不動産の購入資金を複数の方が出した場合、
1人の名義で登記すると、登記されていない方から登記した方への
資金贈与と見なされるからです。

「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、
　住宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか？」
は、財産をそれぞれ幾ら持っているからではありません。
その不動産を購入する資金の比率と同じ比率で登記して下さい。
土地と建物、それぞれ同じ比率にします。

例えば、1,000万円の不動産を購入する場合、
ご主人が800万円の借入れをして、奥様が自分の預貯金から200万円の頭金を出した場合、
ご主人が5分の4、奥様が5分の1の持ち分として登記します。
契約書に持ち分を明記する必要はありませんが、契約者はお2人になります。

「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか？
　変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか？」
は、持ち分の変更というのは、夫婦間での贈与又は売買になります。
万一、贈与であれば、贈与税が発生する場合があります。
奥様がご主人の持ち分を購入すれば、売買による取得になります。
但し、夫婦間の売買は書面や資金の流れなどに充分気をつけて下さい。

「離婚時の財産分与」は、財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、
売却して現金にしないと財産の分割ができません。
どちらかというとデメリットですね。
一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです。

「死別時の相続」は、被相続人の名義分について相続人が相続します。
その不動産に限って言えば、不動産の全部を所有しているよりも、
少ない財産の相続になります。

「税法上（贈与税、相続税等）」は、贈与税については上記に書いたとおりですが、
婚姻後20年を経過すれば、配偶者控除が利用できますので、マイホームの贈与に限り
2,000万円まで課税されません。相続については配偶者控除16,000万円や、
基礎控除5,000万円＋1,000万円×相続人の数　　　があり、
全ての財産が16,000万円を超えるようでしたら、相続対策などが必要です。
ファイナンシャルプランナーや税理士に相談して下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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□■アドバイス：３

離婚時の財産分与に関して、香川さんからのご意見で、
「財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、売却して現金にしないと財
　産の分割が出来ません。どちらかというとデメリットですね。
　一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです」
と言う投稿がありましたが、この点については正しいし、正にこの通りなのですが、
現実ではどうかと言うと、私の経験上、メリットの方が大きいことが多かったので、
何故、メリットがあるのかと言う点についてだけ、補足しておきます。

仮に、離婚する方が資産家では無く、一般的な夫婦として考えますと、
その離婚原因のかなりの原因は、夫による浮気とか、
サラ金等の多重債務による場合が多いのです。
また、姑と上手くいかないケースもあります。

まず、夫による浮気の場合は、給料のかなりを浮気相手に貢いでしまう男性が
多いのが実態です。妻に内緒で定期預金を崩してしまうとか…。
中には子供の教育用の預金まで貢いでしまう男性もいます。
サラ金による多重債務の場合は、浮気が原因だけでは無くて、
パチンコ競馬などのギャンブルに狂ってしまうとか…。
その様なケースの場合、共有名義では、奥さんに内緒で勝手に抵当に入れたり、
売却してしまう事は不可能になります
（勝手に権利書と実印や印鑑証明を持ち出した場合は除きます）。
それが旦那さん名義だと、酷いケースでは、奥さんに内緒で家を売ってしまったり、
借金の抵当に入れてしまったりします。そして、離婚時には殆ど現金がなくなっている
ケースがかなりあり、損害賠償の支払い能力がなくなってしまっている
ことが多々見受けられます。

資産家の場合や現金を多く持っている方は問題ないのですが、
普通の夫婦の場合は、支払う事が出来ない場合や、
意外に離婚時の賠償金額の低さに驚いてしまうのが実態です。

確かに、売却する手間は必要ですが、いざという時には「最後の資産」として、
かなり役に立ちます（これで救われたケースを何件か見ています）。

余談ですが、姑など年寄りとの同居が上手くいかない離婚は、普通は旦那さんが
長男で、元々親の持っている家に同居しているケースが多いのですが、
例えば、若夫婦が、家を新規に購入するかアパートを借りて出れば、
離婚にはならないのものの、夫が承諾しない時には離婚になるケースがあります
（実は明日、当社で契約する土地付建物売買契約は、まさしくこのケースです）。

考え方はいろいろありますし、否定は致しませんが、家の持分を出したお金の分
だけ持っているのは、離婚時のデメリットとは言えないと思いますし、
たとえ持分とはいっても財産は財産です。

但し、貴方が男性の場合は、自分の自由には出来ないと言う点で、
デメリットと言えるかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

香川様、涌井様、わかりやすい説明、アドバイスありがとうございました。

我が家は夫婦共稼ぎなので、妻の稼ぎ分もあり、
妻がこれから購入するマンションの権利を主張しているため、
このような質問をしました。

夫婦で別々に収入の割合に応じて資金を借り入れれば、
持分比率がハッキリするのですが、妻は、今の会社での就労期間も短く、
また、私1人で満額借り入れが必要なため、銀行の協力を得にくい状況でした。
そんなのは銀行がおかしいとお思いでしょうが、何のからみなのか、
銀行はローンを分割されるのを嫌がっているというのが現実のようです。

で、我が家では、お互いの収入分に応じて、予め、5年後の妻の収入からの
ローン返済への拠出分を計算し、5年後に、妻の拠出分を持分分配して
登記する旨を公正証書に残し、公証役場に提出しておくことにしました。

このアイデアはどうでしょうか？想定できる問題があればご教示願います。

---

□■アドバイス：４

5年後の件につきましては、公正証書で証拠を残してあり、
税務上も大丈夫だろうと思いますが、次のような方法もあります。

奥様の収入があるということですので、夫婦2人が収入に応じて
返済するものであれば、住宅ローンの借入れを連帯債務とし、
その収入の比率に応じて持ち分を決め、共有登記が可能です。

これなら最初に登記をしますので、後で名義を変更する際の
登録免許税や司法書士の報酬が不要です。

（アットホーム・香川文人さん）

東京・30代女性
5年前、ある国道沿線に店舗を借り、飲食店を開業致しました。
半年前から前面の道路が拡張工事を開始しましたので、
当店へ進入しにくくなったことや、深夜の工事もありまして、
売上が大きく減少しております。

契約時には、不動産業者から重要事項説明もありました。
将来的に道路工事があることは契約時に説明も受けていまして、
私も工事の内容は理解はしておりました。
ただ、これについては口頭説明のみで、
重要事項には明記されておりませんでした
（最近、契約書と重要事項を見直して気が付きました）。

また、10年後に工事が完了するらしく、前面道路と当店敷地のGL差が
50センチほどできるらしく、これでは長期的な営業は難しいと判断して、
今月末には退去することになりました（6月に退去申し入れ済みです）。

そこで、ある程度の損害賠償を、貸主か不動産業者へ請求したいと
考えておりますが、果たして可能かどうか教えて下さい。
もし請求できるならば、一般的にはどの程度の範囲
（実損分か、内装改装に投資した費用の未償却分や、退去費用など）
まで、可能かも、アドバイスいただければ幸いです。

---

□■アドバイス

具体的には弁護士にご相談して下さい。

ここからは私見です。道路工事等の公共事業の場合に、
損害賠償を請求するのは難しいと思います。
もし、弁護士に相談し、損害賠償金が取れた場合は、
ぜひ教えて頂きたいと思っております。

（高原開発・涌井さん）

大阪・60代男性
約10年前、従業員Aさんと息子Bさん、娘Cさんの住居契約の為、
Bさんが賃貸契約者、私が連帯保証人となりました。

現在はAさんは従業員ではなく、違う会社で働いており、Aさんと娘のCさんは
家を出て、現在は、息子のBさんと恋人の2人が住んでいます。

そして、約2年前、昨年と計2回、家賃未納として、
管理している不動産業者から催促の通達がきました。
前回は2回ともAさんが支払いをされたそうですが、
また今回も催促の通達がありました。
Aさんは、以前、借金があり、現在は奥様も亡くされ、
ご自分1人で生活するのがやっとだそうです。

何度も、家へ訪問しても息子のBさんは居留守を使い、一向に話を聞かず、
管理している不動産業者の方も手を焼いています。

5年ほど前に家主と仲介業者は変わっているそうですが、
こちらには今まで何も連絡がありません。
最初の契約書では契約期間は2年となっているのですが、
既に1年ほど未納の家賃の負担をしなければならないのでしょうか？
また、連帯保証人を解除するのにはどうしたらよいのでしょうか？
どうかよろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

最近は、単なる保証人ではなく、必ず連帯保証人となっていると思います。
賃貸借契約の連帯保証人は賃借人と同等の責任を負います。
　　
大変お気の毒ですが、法律的にみても賃借人の替りに支払う義務があります。
そして、賃借人本人に対して、貴方は支払った分の家賃を請求する権利、
代位弁済による請求を行う事になります。

私は自分で回収するのは揉めることが多いこともあり、弁護士に依頼して、
連帯保証人に支払って頂きますが…、気の毒とは思いますが、仕方ありません。

連帯保証人を降りたい場合は、賃借人と話して、
代りの保証人を探して貰うのが一番です。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

ありがとうございました。このコメントを参考にさせていただきます。

神奈川・30代女性
はじめまして。
義母が借りている店舗の保証金返還時期について、ご相談させていただきます。

義母は昭和63年から、現在の場所で美顔サロンを経営しているのですが、
このたび移転することとなりました。契約書には、
「敷金は原状回復後の本件店舗明け渡しと同時に返還」とあるのですが、
保証金の方は「原状回復後の本件店舗明け渡しの日から6ヶ月を経過した日」
とあります。

通常店舗の保証金返還というのは、こんなに時間のかかるものなのでしょうか？
この不動産屋は今までも色々な面で対応が悪く、
保証金の500万円がしっかり返還されるのか心配です。

なんとか早く返還してもらえるようにしたいのですが、
そのような方法はあるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

ハトマークの宅建協会の業者の場合は、
とりあえず、地元支部の主催する不動産無料相談に行って相談して下さい。
万が一、その業者が倒産などした場合でも、保証協会の供託金がありますので、
1,000万円までは保証されます。これは一業者について1,000万円ですから、
順位を保全する為にも、ぜひ、無料相談に行っておくことをお薦め致します。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイスいただきまして、ありがとうございました。
早急に支部を調べて、義母と一緒に無料相談に行ってみます。

宮城・30代男性
住んでいるマンションの2年契約が今月で切れるので、今、更新手続き中です。
以前、更新について不動産屋に問い合わせたところ、
3万円と火災保険料の2万円で更新できると言われました。
ところが、届いた更新の契約書には、家賃2か月分の10万円と
火災保険料2万円が更新料として必要だと書かれています。
以前の契約書には更新料についての記述は何もありません。
この更新料は、払わなくてはいけないのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

これは…、限りなくクロ、もしくは無知な業者ですね。
特別の旅費等の経費や管理契約で契約している場合は
別途、料金の請求も認められていますが…。

基本的に通達では契約更新時の業務報酬は、
更新後の月額賃料の2分の1となっています。
法定の媒介の場合でも月額賃料の1ヶ月分ですから…。
もし、その業者がハトマークの宅建協会員ならば、
お住まいの地域の宅建協会の無料相談に行ってみたら如何ですか？
もしくは都道府県の担当窓口に相談しても良いでしょう。

補足ですが、上記は、その更新料が業者の業務報酬の場合です。
大家さんに支払う場合は、全くケースが別になりますので…。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

回答ありがとうございます。
不動産屋に更新料なんて契約書には書いていないと言ったところ、
しぶしぶ更新料はなしということになりました。
アドバイス、本当にありがとうございました。

大阪・30代男性
建築条件付の物件の土地売買契約を済ませました。
ローン特約は、事前審査が通っています。しかし、契約後、
ローンの返済や、駐車場の大きさ、建物の仕様などを
いろいろ検討したのですが、結果として、契約解除をしようと思います。

契約書には、
「契約日より3カ月以内に建築請負契約が成立しない場合は白紙解約」
と記載されていますが、以下、教えていただけると幸いです。

　　　1.建築請負契約を成立させないためには、その理由を明確にして
　　　　売主に示す必要があるのでしょうか？

　　　2.建築請負契約を不成立とさせない理由というものも存在するのでしょうか？

　　　3.土地売買契約より3カ月経過しない時点でも、
　　　　白紙解約は可能なのでしょうか？

　　　4.業者と円満に話を進めるコツがあれば教えて下さい

以上、お願いいたします。

---

□■アドバイス：１

これは、契約の前に検討する事だと思いませんか？
契約後に検討してやっぱりやめたと言うのは、誰が聞いても変ですよ。
何故、契約したのか、私には全く理解できません。

　　　1.当然理由は明確にすべきだと思います。
　　　　理由も無く建築請負契約を結ばないのは信義則に反すると思います。

　　　2.業者が半強制的に建築請負契約を締結させる方法という事でしょうか？
　　　　土地の売買契約書の内容を見てないので何とも言えないのですが…。
　　　　基本的には無いですよ。だって、手付金放棄すれば解約はできるでしょう。

　　　3.白紙解約という事は、土地の手付金を戻して欲しいという事だと理解します
　　　　が、これも契約書の内容を良く検討して下さい。
　　　　通常は買主のやむを得ない事由や契約内容違反以外の解約は手付金没収によ
　　　　る解約となります。

　　　4.一番良いのは、融資解約特約条項がある場合は融資が実行されないことです
　　　　が、事前審査は通っていますから…。
　　　　事前審査が通ってからの契約という事は、比較的良心的な業者だと思うので
　　　　すが…。

はっきり言わせて頂きますと、契約するという事の重みが解っていないと思います。
手付金を入れて契約したのだから、明確なやむを得ない事由も無しに
契約を解約したいと言うのは、認めづらいでしょう。
そんな事を認めたら契約を締結する意味がなくなってしまうと思いませんか？
逆の立場に立って良く考えて下さい。

私見ですが、正直に業者に相談して謝罪するのが一番だと思います。
恐らく、優しい業者で有れば手付金を戻してくれるかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井秀人様、回答頂きありがとうございます。
土地の場所や金額にひかれ、早く入手することばかりに頭が行ってしまい、
軽々しく契約してしまったことに後悔しています。
アドバイスを頂いたとおり、丁重に業者と話をしてみたいと思います。

東京・30代女性
現在、3LDKのマンションを所有し、人に貸しています。
テナントが退去するのを機会に売却したいと考えていますが、
貸家を売却した場合、高額な譲渡益課税が発生してしまいます。

居住用の住宅を売却して発生した譲渡益に対して、
3000万までの課税所得控除があると理解しています。
テナントが退去した後、自らがしばらく住めば居宅ということになりますが、
どれぐらいの期間住めば居住用として認められるのでしょうか。

私の理解では、「節税を意図して一時的に居住するのは認められない」
という一般的なルールがあるだけで、ハッキリした期間の定めがないという程度です。

何か知見があれば、教えていただけましたら幸いです。

---

□■アドバイス：１

貴方が、他の不動産（住宅）を所有しておらず、たとえ短期間であっても、
住居を必要とし、その住宅へ居住したものの、やむを得ぬ事由で引っ越しされれば、
居住用の住宅です。

今回のような場合で、別の住宅を所有されているのであれば、
充分な期間住んでいないと難しいと思います。
書いておられるような決まった期間は有りません。

このような相談は、税理士にご相談下さいませ。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

貴重なアドバイスをありがとうございました。
他にワンルームマンションを複数持っていますが投資用です。
これなら対象物件以外は「住宅を持っていない」ことになるのでしょうか。
たびたび申し訳ありません。

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□■アドバイス：２

居住用資産を売却した時の3,000万円の特別控除の特例の件ですが、
これは基本的に所有期間が10年以下の場合にも対象になるという事で、
短期の所有期間の譲渡の場合の確定申告の時に良く使われています。

さて、貴方がご認識のとおり、この特例の適用を受けるためのみの目的で
入居したと認められる場合は、この適用は受ける事が出来ない事になっています。
期間は…という事ですが、私の経験上と言いますか、知っている限り、
実際にその物件上で生活していたと言う証拠さえ有れば、
期間の長短はあまり関係ありません。

この実際に生活していたかどうかは、住所移転は当然の事ですが、
俗に言う水道光熱費の支払いや、新聞の購読、郵便物の配達など…で、
税務署は判断しているようです。くみ取りトイレの場合は、
そのくみ取りが行われていたかどうかを調べられたケースもあります。

所得税の特例の場合、実際に調べて判断するのは税務署ですから、
税務署の担当者以外ははっきりした事は言えませんが、
実際にそこで生活さえしていれば、認められる場合が多いと思います。

尚、居住用では無くても、特定の事業用資産の買い替えの特例も有りますので、
資産運用についてはいろいろ検討してみるのも良いかも知れません。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

貴重なアドバイスをありがとうございました。
具体例等を頂きまして、大変良く分かりました。

千葉・30代男性
初めて投稿いたします。宜しくお願いいたします。
あるハウスメーカーと現在もめています。

もともとは私の叔父夫婦が申込み、手付金50万円を振り込んでおりました。
しかし、叔父夫婦は別の不動産で物件をみつけたため、
私が引き継ぐことになってました。

自己資金ゼロの私ですが、営業マンは「大丈夫です」の一点張りでした。
また、「今の段階で話がつぶれてしまっても、諸経費などを取られるのか」
と聞いても、「1円もかかりません」と言っていました。

しかし、間取りなどの細部の打ち合わせの段階になって、
違う営業マンが出てきて、今までの話とは180度違うことを連発されました。
さらに、最低限、自己資金200万円必要だという話になったので、
今回の話は無理ですね…と言いました。

すると、本社の人間から、
　　　●自己都合で解約だから、60万円支払わなければ、法的措置を取る
と言われました。前の担当者は退社をしたらしく、
「言った言わないは関係ない」と、話を全く取り次いでくれない様子です。
どうしたものでしょうか。

---

□■アドバイス：１

まず、口約束の部分は、相手とやり合っても水掛け論になります。
何事も書面の証拠書類が重要です。

何の契約かが書いてありませんので、以下、確認部分です。

　　　1.引き継ぐとはどんな契約になっているのでしょうか？
　　　2.建築条件付き土地を売買契約で締結されたのでしょうか？
　　　3.自分の土地に建物を建てる、建物請負契約を締結されたのでしょうか？
　　　　何れにしても、契約書の内容をしっかりとご覧下さい。
　　　4.契約の解除についてどんなときに解除が出来るか？
　　　5.契約の解除をしたときの違約金はどうなっているか？
　　　6.重要事項説明書（建築条件付き土地売買の場合）の内容。

以上が把握できましたら、自己資金0円の資金計画書等の証拠書類を持って、
都道府県庁の住宅課（名前は色々あります）へ相談に行って下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

香川様、早速のアドバイスありがとうございます。
まず今回の契約ですが、叔父夫婦は申込書にサインをし、
手付金の50万円を振り込んでます。その後の引継ぎは口約束で、
書面上のサイン等はしておりませんでした。

その話は3ヶ月くらい前で、8月に入ってから、
「キャンペーン商品申込書」なるものにサインをしました（署名のみ）。

当初、「最新の商品（プラン）に切り替えをするので」と言われており、
その申込用紙の控え等はなく、アンケート記入欄などがあったので、
たいしたものではないと思っていました。

今日営業所に行って申込書のコピーをもらって確認しましたところ、
「万一、一方的な都合により本契約締結に至らなかった場合、貴社において
　調査、作図をはじめ費やした費用は入金済み予約申込金より充当することを承諾します」
と書かれています。

ちなみに、建物だけのハウスメーカーです。
引き続きアドバイスいただけたら幸いです。

---

□■アドバイス：２

大手ハウスメーカーの良くやる手口ですね。
これに引っかかって泣いた人が良く当社にも相談に来ます。
まぁ、良く契約書類を読まなかったのが悪いと言えば悪いのですが…。
大手の場合は、騙した営業マンを他の営業所に飛ばして、
知らぬ存ぜぬを決め込みますので…。

もし、その50万円を返して欲しければ、裁判でも何でもやってくれと
開き直るのは目に見えています。私が知る限り、
その50万円が帰ってきたのは聞いた事がありません。

その50万円と言う金額が曲者です。弁護士を雇って裁判をするのには、
ちょっと少ない金額ですし…。

前から言っているのですが、「××社被害者の会」でも結成して
集団訴訟すれば良いと思いますし、
そろそろ心ある弁護士に手を挙げて欲しいとも思います。
今のところは、「ハンコをつく時は慎重に…」としか言えません。。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、返信ありがとうございます。
書面にはサインだけでハンコはついてはいないのですが、
やはりそれでも効力はありますでしょうか。

---

□■アドバイス：３

まず、
　　　1.その書類に印紙は貼ってあるのでしょうか？
　　　2.その50万円の領収書は有るのでしょうか？
　　　3.領収書がある場合、その但し書きは何になっていますか？
　　　4.その書類には契約書とか手付金とかの名目は書いて有るのでしょうか？
以上、解れば教えて下さい。

通常、大手ハウスメーカーが良くやる手は、設計委託契約書とか言う名目の
契約書を作って、家を建てなくても設計料
（と言っても、とてもお粗末な平面図だけの場合が多いです）
を取ってしまうのですが…。それでも、とりあえず問題は有りませんし、
建てない場合は返しますと言う詐欺まがいの事を言って、
酷い場合は100万円も取ってしまう場合も有ります。

お客が返せと言うと、
「その営業マンが個人的にやった事で会社は関係有りません」
と言って、絶対に返しません。
もっとも契約書には返却しない旨の条項がしっかり入っています。

貴方のケースで大事なのは、その書類の内容と
領収書の但し書きになると思われます。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

再度の返信ありがとうございます。

　　1.私が署名した書類には印紙はありません。名目はキャンペーンの申込書です。
　　2.叔父の振り込んだ50万円の領収書の有無は確認できておりません。
　　3.先日（昨日）、営業所に行って、新しい担当者と話したときに、
　　　私がサインをしたことが問題ではなく、
　　　叔父が申し込みをした時の書面が今回の請求の対象となっているとの話でした。
　　　しかし、営業所を出てすぐに本社の人間から電話があり（留守電）、
　　　叔父の書面は無効となっていて、私の書面のみが有効であるということでした。
　　　また、一切の責任は私にある。という内容でした。

引き続きアドバイスいただけたら幸いです。宜しくお願いいたします。

---

□■アドバイス：４

貴方の投稿の内容を見る限り、民法の錯誤による契約の取消し、
若しくは民法の詐欺による契約の無効が成立する可能性がかなり高いと思います。

細かい説明は長くなるので割愛します。
具体的に50万円を取り戻す方法ですが、まず、信頼できる弁護士に相談し、
返却して貰う為の内容証明を出されたらいかがでしょう？
その際、相談料＋内容証明の料金が経費として必要になります。
さらに上手くいった場合、返却金は弁護士の口座に振り込まれる場合が多いので
すが、その際、成功報酬料で何割かは弁護士に支払う事になります。

これからは私見です。参考程度と思って下さい。

相談料＋内容証明で、おおよそ3万～5万円程度、成功報酬が10万～15万円程度。
合計で10万～20万円程度は弁護士に支払う事になるかも知れません。
この料金については、あくまで私の勝手な予想という事です。
詳しい事は事前に弁護士に電話で確認して下さい。

また、弁護士が相談の末に内容証明を書いてくれるかどうかは確約できません。
この場合でも相談料は支払わなければならないので、その点を充分考慮して、
ご自分の判断で決めて下さい。

なお、貴方や貴方の周りに法律に詳しい方がいれば、
ご自分で少額訴訟を提訴する方法もあります。
この場合は経費は約1万円程度で納まるはずです。

追加ですが、貴方のケースの場合は、最近話題の多い、
消費者契約法にも引っかかってくるとも考えられますので、
消費者センターや市町村の消費者相談窓口に相談に行くのも良いと思います。

（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

アドバイス大変ありがとうございます。
まずは明日にでも消費者相談窓口に行ってみようと思います。
その上で再度、投稿させていただきます。
涌井様、香川様、貴重なご意見ありがとうございます。

大阪・30代男性
所有しているマンションを売却しようと思い、仲介業者に依頼しました。
実際に、出される原稿（よく不動産屋さんで見られるA4サイズのもの）
はチェックし、誤記が無いことを確認しました。

しかし、インターネットに出される内容までは確認の機会を与えられず、
そのまま掲載と言う形になりました
（実際は、インターネットに広告が掲載されていることは事後報告で知りました）。

そこで、問題が発生しました。インターネットに掲載されている物件の写真が
他の物件のものであり、私のマンションのものではないのです。
すぐに、業者に電話し訂正するようにお願いしましたが、
訂正までに数日かかるとのことでした。さらに、雑誌においても、
1社だけ同じような誤りで掲載してしまっているという事実を知りました。

広告掲載当初からのミスで信じられません。大事な時期に、
このような大きなミスをして、本当に売る気があるのかとさえ思えます。

売却活動に悪影響を及ぼしたのは事実だと思いますが、
どのような形で損害賠償を求めることができるのでしょうか？
例えば、業者に希望価格で買取をしてもらう…などはできますでしょうか？
それとも、損害賠償を求めるようなことは何もできないのでしょうか？

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□■アドバイス：１

ご相談事例のような広告の不備ぐらいで損害賠償は難しいでしょう。
もちろん広告費を貴方が出しているのであれば、
その実費を返還請求できます。その程度のものです。
買取は別問題で、不動産会社が買い取りするためには、
次に転売するための諸経費や利益を差引いた価格になりますので、
市場価格から随分低くなり、損です。

広告表示ミスが気に入らないのであれば、媒介契約を解除し、
他の不動産会社に依頼されてはいかがでしょう。

不動産の売却を依頼する場合媒介契約書を締結します。
この媒介契約書により、依頼者が不動産会社を
信用できない様な行為が有った場合等には
その媒介契約書を解除できることになっています。
媒介契約書を良くお読みいただき、然るべき方法で解除されたらどうですか。

（アットホーム・香川文人さん）

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■□相談者より

回答有難うございます。
私も、その後、冷静に契約書を読み直してみました。
結論的には、今契約している業者とは契約を解除し、
新たな業者にお願いしようと思っています。有難うございました。

神奈川・60代男性
現在、公庫融資でマンションを持っています。
融資はあと7年、880万円残っています。
もっと安いマンションに買い換えたいのですが、
良い方法はあるでしょうか。
問題は、買い換え後の物件が公庫融資でないこと、
私の収入条件が現在の物件購入時より低くなっていることです。

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□■アドバイス：１

情報不足なのと、地域により不動産の価格が異なりますので、
返事が難しいですね。良い方法と言われても、
何に困っているかなどを具体的に書いてありませんので、
基本的な考え方をご説明します。

　　　1.ご自宅の売却可能価格と残債700万円を差引いた差額
　　　2.自己資金の金額（諸費用も含めた自己資金）
　　　3.次に購入する物件の価格（購入希望価格）
　　　4.貴方の年収と借入れ希望条件（借入金額・返済期間）
　　　5.最寄りの金融機関の融資条件

以上から総合判断して買い替えが可能かどうか、無理が無いかを判断します。
ご年齢から、金融機関が貸してくれるかどうかが一番重要だと思われます。
金融機関に事前に借入れ相談をされてみてはいかがでしょうか。

（アットホーム・香川文人さん）

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□■アドバイス：２

特殊な例として…と前置きしておきます。
売却するマンションと購入するマンションが上手く等価交換
これは必ずしも、「全く等価で有る必要」は無く、
税務署に事前に相談する事によって、金銭の差額追加等による
等価交換が成立すると判断された場合は、
売却→購入と言う手続きではなく、交換と言う手段もあります。
ローンに関しても金融機関等と上手に交渉すれば、
抵当権の付け替えが利くケースもあるかと思います。
等価交換について研究なされては如何でしょうか？

（高原開発・涌井さん）

神奈川・40代男性
この度、不動産屋兼ビルダーから土地を購入し、注文住宅を建てました。
TV受信に関して幹線道路沿いということもあり、
CATVの導入を予定しておりました（ビルダー側もアンテナは
後々クレームが出ると困るので、CATVを勧めているとのことでした）。
しかし、CATV側より設備、立地環境等の結果、
現状は引込不可との回答がありました。

アンテナの設置に関しては、近くにマンション等もあり、
受信の見込みはかなり低いという状況です。調査の結果、
近隣マンションの電波対策地域とのことで、後建ての住戸についても
共同受信のケーブル引込可との情報をいただきました。

そこで発生する工事費用はこちら側負担とのことですが、
ビルダー側へ請求できるのでしょうか？

ビルダー側からは、「アンテナでは映りが悪そうなので、CATVがお勧めです」と
の話しかありませんでした。このようなケースでは、事前に調査し、
情報開示をした上で建築購入契約をすべきではないのでしょうか？
アドバイスを宜しくお願い致します。

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□■アドバイス

不動産を販売する場合、すべての事項を調べて説明していたら
商売にならないので、その項目を決めていますね。
TVの映りは、生活上、重要とはなっていませんね。
調査依頼を正式にしなかった以上、
土地購入契約と請負契約からは、損害賠償は無理でしょう。
TVが完全に映るとの宣伝による建売住宅なら違反かな…と思いますが。
それほどなら、ご自身で早くお調べになればよかったのに…。

それと、判っていたら、買いませんでしたか？
金銭を出しても映らないならともかく、若干の金で解決するのですから、
それで幸せと思ったほうが、新しい生活も充実すると考えますが…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

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■□相談者より

前向きなアドバイスいただきありがとうございます。
TVの映りは、ご指摘のとおり生活上重要とは言えませんが、
今の世の中では、重要な情報源の1つになっている事も事実です。
費用負担は割り切って考えたいと思います。
また、CATVの依頼も平行して行っているので、気長に待つ事にします。