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再建築に難のあるマンションの購入について

東京・30代女性
この度、マンションを購入しようと思っています。
いろいろモデルルームを巡り歩いた中、素敵な物件に出会いました。

物件は計画道路に面しており、セットバックして建設することとなっています。
しかし、物件の延べ床面積などはセットバックする以前の面積から算出し、
最大限の大きさで建てる予定です。

将来的に建て直しの段階になった際、同じ建物は建てられない
こととなりますので、当然同じ広さの部屋を得られるどころか、
全く失う可能性もあるのではないかと思います。

永住を前提とする場合、このような物件を選ばないほうが良いのでしょうか。




□■アドバイス:1

様々な考え方があると思いますが、私個人は、その様な物件は選びません。
理由は貴方が心配している通りだと思うからです。


(高原開発・涌井さん)




■□相談者より

アドバイス有難うございます。
やはりそうですか。とっても素敵な物件なだけに残念です。




□■アドバイス:2

やや本題から離れてしまって恐縮ですが、「永住を前提とする場合」
と書かれてらっしゃるのが気になり、コメントさせていただきます。

マンションの場合、管理が重要になってきます。
新築時にどんなに立派なマンションであっても、適切な計画がなされていない場合、
傷みは増す一方ですし、大規模修繕の一時金負担が大きくなるリスクもあります。

残念ながら、近年の首都圏のマンション建設ブームで、
売りっぱなしの物件も増えてきているように思います。

ですから、特に再建築が難しいのですから、長期的な管理&修繕計画をしっかりと
確認した上で、5年後、10年後、20年後、30年後のそのマンションを、
ご自身で把握されることが、何よりも大切だと思います。

余談ですが、永住目的であれば、築の浅い中古物件も検討されるのも方法です。
もちろん、新築に比べて満足感は少ないかも知れませんが、
既に皆さんが住んでいるマンションですから、モデルルームでは知ることのできない、
実際の管理状態や居住者の質、周辺環境などが分かりますからね。

(わんえるで~おー・前野)




■□相談者より

アドバイス有難うございます。
やはり、どんな物件も管理が生命線になりますよね。
中古も築浅のものをあたってみます。
なにより現物がら見れますしね。良いかもしれません。




□■アドバイス:3

永住をされるのでしたら、次のような事が考えられます。
最近の建て替え事例などから、そのマンションが50年保つとします。
貴方が30歳代ですから、80歳代までは十分住めます。今の法律でしたら、
建て替え時に建物は小さくなりますので、もし20%減るとすれば、
70平方メートルの部屋は建て替え後56平方メートルになります。
その頃は歳を召されていますので、部屋が狭くなっても問題はないかも知れません。
それよりも、建て替え時に発生する負担金などの備えを心配すべきと思います。

利便性や価格に魅力がある場合。
そのマンションが将来建て替え時に不利になることが解っており、
価格がとても安く分譲されているとか、自分にとって生活利便性が
充分に満足できるものであり、その予算で他のマンションを求めることが
不可能であれば、買う価値があります。低予算で購入することにより、
借入れが少ない分、資金を積み立てて、将来住み替えが可能になります。

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

アドバイス有難うございます。
建て替え時に発生する負担金に、おっしゃるとおりと思います。
建替時期にそれに対応できる資金があるとも思えませんので、
なんだか気が重くなりました。一人暮らしを前提にしているので、
その部屋、60平方メートルなんですよね。どのくらい減るかは
デベロッパーに確認はしていませんが、ごっそり減ると思いますので、
気力があるうちに住み替えを考えたほうが良いのかもしれません。

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