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不動産屋さんにお願いするメリットについて

長野・30代男性
地方の山林を購入しようと思っているのですが、
売主さんが「不動産屋を通すと手数料が掛かるので個人売買で取引したい」
と言って来ました。

こちらとしてはトラブルを避けるため不動産屋さんに
間に入っていただきたいのですが、
不動産屋さんを入れたときのメリットをお教えください。

いただいたアドバイスを売主に話し、
不動産屋さんを間に入れるよう説得しようと考えています。




□■アドバイス:1

メリットは、非常に当り前なこと、つまり、専門的な知識を元に、
安全かつ確実に取引を行えることです。

もちろん、とても良心的な売主さんでしたら、
個人取引でも問題は出ないかも知れませんが、
契約段階で、問題があるかどうかを、果してチェックできますか?
ご質問内容から判断させていただきますと、少し厳しいように感じました。

  不動産売買の場合、

   売主 ←→ 売主側不動産屋さん ←→ 買主側不動産屋さん ←→ 買主

と言う感じで、基本は、売主側と買主側の双方につくエージェント(代理人)です。
裁判や調停の弁護士さんのイメージ…と言えば分かりやすいでしょうか?
  (但し、売主側と買主側を兼ねようとする不動産屋さんも多いですね…)

説得される場合、方法は2つあります。
  まず、売主さんにとってメリットが大きいのは、
   ・売主側の不動産屋さんの手数料を上乗せしてもらう
    (実質的に、貴方が売主側の不動産屋さんの手数料も支払う形になります)
  ですが、その前に、

   売主 ←→ 買主側不動産屋さん(バイヤーズエージェント)&買主

  と言う方法を、
  「私は不動産には不案内なので、私側の負担で専門家に立ち合わせたい」
  と、提案されるのも方法です。

報酬は貴方が支払うことになりますが、相手側の分まで支払うことはありませんし、
バイヤーズエージェントは、買主である貴方側の不動産屋さんとして、
一所懸命、頑張ってくれるでしょう。
  (但し、それだけの動きをしてくださる人を見つけることこそ大切で、
   このサイト(Fudosan.JP)では、探すお手伝いをしています)

なお、余談かつ独断ですが、どうしても不動産屋さんの介入を拒む売主には
プロ相手では困る理由がある(=つまり、素人相手に騙そう)と言う意図が
ある場合もありますから、あまり深入りなさらない方が無難にも思います。

(わんえるで~おー・前野)




■□相談者より

前野さま、ご丁寧なお返事頂き、ありがとうございます。

  「メリットは、非常に当り前なこと、つまり、専門的な知識を元に、
   安全かつ確実に取引を行えることです」
  
私もこのことを一番に考えており、専門家に入っていただきたいと思っております。

私の今までの認識では不動産手数料は、
売主、買主の双方に必ずかかるものだと思っていました。
したがって、こちらのお願いで不動産屋さんに入ってもらった場合は、
最悪、相手側の手数料も支払わなければいけないとも…。

再度確認ですが、買主側だけ不動屋さんにお願いすることができ、
手数料も買主側にだけしか掛からないということでよろしいのでしょうか?

私が今まで接してきた不動産屋さんは、ご回答にもありましたように、
「売主側と買主側を兼ねようとする不動産屋さん」でした。




□■アドバイス:2

今回のご返事は、かなり偏見が含まれてますので、その点、ご了承ください。

もし、今回のようなケースで、貴方の相談されてこられた業者さんが、
   「売主側と買主側の両方の仲介手数料が必要になる」
とおっしゃったのであれば、もちろん「正しい」です。

しかし、私は、そんな業者さんに、お願いすることはありませんし、
お願いしなくて良かったと思います。
なぜなら、私は本当に良心的な業者さんであれば、最低限、
私がお伝えするような方法を、貴方に提示できなければならないと思っているからです。

それはさておき、今回のケース、「仲介」と言う観点で考えますと、
複雑になっててしまいますが、もう一度、貴方の希望と
売主さんの希望に戻って考えてみましょう。

  つまり、

   ●売主 → 手数料を支払いたくないので、個人売買にしたい
   ●貴方 → 安全&確実な取引にしたいので専門家にお願いしたい

  のであれば、

   ●個人売買の場に、貴方の味方としてチェックできる専門家を同行させる

  と言う感じですね。

ですから、「仲介」ではなく、あくまでも「貴方のアドバイザー」として、
動いて下さる専門家(業者さん)…ですね?

あくまでも貴方が雇う専門家ですから、費用負担は貴方だけですし、
しかも、貴方の側に立って動いてもらえるわけです。
(実際の名目上は「仲介」として扱う業者さんもいるかも知れませんが、
 分かりやすくまとめると、そんな感じですね)

これって、私は「理想的」だと思っています。
と言いますのも、自分が一番信頼できる専門家を連れていけるわけですからね。

  但し、そのためにも、
   ●安心して任せられる「お金を払う価値のある専門家」を見つけること
  を、まず、何よりも優先するようにしてください。

(わんえるで~おー・前野)




■□相談者より

前野さま、どうもありがとうございました。いただいたアドバイスを参考に、
今後、より良い方法を模索していこうと思います。
本当にありがとうございました。




□■アドバイス:3

遅い横レス失礼します。

ご当地長野の山林に普通の宅建業者を入れても、全く意味は有りません。
購入後の用途にもよりますが、山を山として購入するのに
宅建業者は入れませんよ、普通は…。なぜなら宅建業法の外の取引ですから。

私も山林の売買の媒介は行いますが、
山林売買の経験の無い業者は意味が無いですよ。
山の専門家は宅建業者では有りませんので、その点だけ良く考えて下さいね。

別荘地や宅地にしたいと言う事なら前野さんの仰る通りですが…。
でも、普通の宅建業者じゃ・・・意味ないですよ。
山の取引の経験豊富な業者じゃないと。

以上、山歩きを少しはする涌井でした。

(高原開発・涌井秀人さん)




□■アドバイス:4

涌井様、適切なフォロー、有難うございます。
てっきり、「不動産屋を通すと…」とありましたので、
宅地化も絡んでいるものだとばっかり…。すみません。

ただ、今回の涌井様にいただいたようなフォローをなさらなかった、
相談者さんが接せられてこられた不動産屋さんには、
やはり問題あるような気がしました。

それはさておき、涌井様の仰せのとおり、
   ●山の取引の経験豊富な専門家
に、お手伝いしていただくのがベストだと思います。




□■アドバイス:5

確かに匿名さんのご相談内容だけでは、どのような取引かは
特定できないのですが、一般論として、宅地の場合は宅地、
別荘地の場合は別荘地、そして、山林と言えば山林…と言うように別けて考えます。
別荘地の地目が山林になっていても、山林を買うとは言いませんので…。
ただ、一般消費者の方については確かに別荘地でも
地目を見て山林と言うのかも知れませんが…。

実際には、一見、分譲地の様に見える山林が一番注意が必要です。
地元の宅建業者でさえ、勘違いして大騒ぎになったりします。
       ※具体的な内容は、その様な相談が有った時にでも、投稿致します。

よく問題になるのは原野商法紛いの山林分譲騒動ですね。
旅の業者(地元の業者以外)が山林を買って、一見、宅地や別荘地の様に
見せかける場合もあります。誤解の無いよに言いますと、
保安林や一部の自然公園内などの特殊な山林を除いて、建物は建ちますよ。
  
問題は電気・水道・排水方法。これがはっきりしていないと役に立ちません。
それと地勢。地すべり地帯や、谷を埋め立てた場所かどうか、
つまり、豪雨時に水が出るかどうか。
長野市では市街地に近い団地が地すべりを起こして、全国的なニュースになり、
行政裁判になった事もありますね。その他には、最近では特にクマ・サル・
カモシカ・日本シカ等動物被害。実際に一番困るのは熊、サルですね。

「匿名さんが接せられてこられた不動産屋さんには、やはり問題あるような気が
 しました」は、単なる無知な業者なのでは…と思います。
山が特殊な物件で有ると言う認識は一般的には無いと思います。

普通の宅建業者は森林組合等の山の専門家とパイプはありませんし、
相手にしてもらえないかもしれませんね。
当社の社長の場合は、地元共有林の会長をやっている関係上、数年前に、
長野市近郊の森林組合の統合の時の当事者だったので、良く知っています。
  
当社での山林の売買では、重要事項の説明は必要無い事もあり、
取引主任者の私は出る幕は一切有りません。私の何倍も山に関しては
社長の方が詳しいので、全て社長が行っています。
私は一緒について回って勉強している最中です。
  
余談ですが、当社の社長は山に関してはかなりのものです。
雑木も含めて木の名称は殆ど一目で解りますし、一見して、
その山がどのような地勢かも判断できます(当然、長年の情報もあります)。
杉などの植樹林の年生や石(いしでは無くこくと呼びます。
こくは木の容積の単位だと思って下さい)も、ほぼ判断できます。

杉山等の木が売れる山の場合はこの石(こく)で価値を判断します
(実際の見積もりは森林組合の方に依頼します。
山の境界も最終的にはこの方に確認しています。
自社の社長を褒めるのも変ですが、本当に山に関しては尊敬してしまいます。

宅建業者で若干、山に詳しいのは、
地元の製材業を母体とした建設業者が宅建業も兼業している場合で、
   最低50歳以上の方
が目安になるかもしれません。でも山のプロとは言い辛いですね。

「山の取引の経験豊富な専門家に、お手伝いしていただくのがベスト」は、
正しく、その通りです。山は特殊なものであると言う認識が必要ですし、
売主が山に詳しい方なら、普通の宅建業者なんて相手にされなくなってしまいます。

(高原開発・涌井秀人さん)




□■アドバイス:6

涌井様、有難うございます。
今回は、私にも、とても勉強になりました。感謝感激です。

(わんえるで~おー・前野)




□■アドバイス:7

私も知らなかったのですが、長野森林組合のサイトが公開されていました。
参考にして下さい。

   トップ http://www.nagano-shinkumi.com/
   組織概要 http://www.nagano-shinkumi.com/gaiyou/index.html
   山林の境界 http://www.nagano-shinkumi.com/shinrin/gijutsu/
   山の状態 http://www.nagano-shinkumi.com/shinrin/gijutsu/index2.html

この辺りは結構、解り易くなっていると思います。

(高原開発・涌井秀人さん)




□■アドバイス:8

さらに、有難うございます。
不動産から脱線してしまいますが、山歩きにも役立ちますね。
良いサイトをご紹介いただき、嬉しい限りです。

(わんえるで~おー・前野)

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