【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

東京・30代男性
気に入った土地つき一戸建の物件がありました。いろいろ調べてみると、
地下10mくらいのところに地下鉄が通っていることがわかりました。

　　　1.実際の騒音の程度について
　　　　（不動産屋いわく「近所の人に聞いても全く気にならない」とのことです）

　　　2.地盤の強度について

　　　3.転売する時の土地評価額が購入時より下がるかどうか

上記の3点について、どなたかアドバイスをお願いします。

---

□■アドバイス

東京の実情は良く解らないのですが、
知っている範囲ということでお答えいたします。

私の知っている範囲ですと、地下30m以内の地下鉄工事の場合は、
電力会社の高圧線と同様、地益権を設定し、土地の保証料
（一括支払いの場合が多いと思います）を頂いていると思います。

注意点としては、
　　　・地益権について登記簿謄本で調べてみる。
　　　・地益権が設定されている場合は、当然、保証料の扱いをどうするのか、
　　　　事前に良く協議する。
ということになります。

この保証料は、通常かなり高額になります。ですから、
今回の物件の価格は、保証料の金額をマイナスして査定するのが妥当で、
近隣相場よりかなり低額になると思われます（おそらく、保証金をそのまま
物件売買の時に引き継いで買主に渡すことは無いと思います)。

この辺りのことは、業者に良く確認して下さい。その他のご質問については、
保証金を貰っている場合は、色々なことを我慢する為の保証金ですから…。
繰り返しになりますが、大事なことは保証金について調べてみることだと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

おっしゃるとおり、保証料が当時の土地所有者に支払われていたようです。
また、それは新たな買主に引き継がれることもないそうです。
若干リスクのある土地なので、見送ることにしました。
アドバイス、有難うございました。

相談内容　

東京・30代女性
私の父名義の土地に、結婚後共有名義で新居を構えました。
もともと、私達夫婦が住むことが条件で、土地を無償で
貸してくれていたのですが、現在離婚を前提に別居中の為、
その条件が継続できなくなっています。
最近まで夫だけが住んでいましたが、住所変更もせずに出ていき、
半年くらい前から実家で生活している様子です。
離婚が成立し、仮に家が夫名義になった場合、
条件を満たすものが無くなったという理由で、
父が立ち退きを請求する事は可能でしょうか。
その場合、立ち退き料などはどのように考えるのでしょうか。

---

□■アドバイス

家が共有名義であるということは、
当然、元夫の持分も登記されていると思います。
私見ですが、立ち退きという形態はかなり難しいでしょう。
建物の元夫の持分を買い取るという方法になると思います。
その他の経費等については相談して…ということになると思いますが、
離婚絡みだと、かなり交渉が難航するものと思われます。

今回のご相談は離婚問題に付随した内容であり、
その賠償や養育費問題も絡んでくる可能性があります。
弁護士さんにご相談に行かれることをお薦め致します。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

この件に関しては、アドバイスいただいたように、
弁護士に相談する方向で考えていきたいと思います。
お礼が遅くなりましたが、お忙しいところありがとうございました。

相談内容　

東京・30代男性
物件契約後、買い換えが必要になり、物件販社から
グループ会社の仲介会社を紹介されました。

物件契約のほかにオプション工事の契約が残っており、
仮に売買が成立しなかった場合は、現状復帰費用がかかる
との説明を販社から受けていました。

現状復帰費用として約800万円がかかります。
そのため、販社責任者同席の元、その仲介会社には、
新聞に折込広告を入れる前に必ず内容を事前にチェックさせるように伝え、
その仲介会社も了承したため、オプション工事の契約に判を押しました
（店長・担当者同席）。

しかし、その契約の2週間後に当方に何の連絡もなく、
先方が勝手に作成した折込チラシを新聞に入れ、
その翌週に事後承諾というかたちで報告がありました。
担当者に文句を言ったところ、店長から、
「非は認めますが、謝罪以上は何もする気はない」
と販社経由で連絡がありました。

仲介会社が当方の要求（広告の内容の事前チェック）を
履行するのを前提に、オプション工事の契約をしました。
先方が当方の要求を無視した以上、
オプション工事の契約を破棄することは可能でしょうか？
あるいは、仲介会社、または物件販社に対し、
何らかの賠償やペナルティを課すことは可能でしょうか？

---

□■アドバイス：１

ご購入の売買契約とご自宅売却の媒介契約は別のものです。

　　　1.購入物件の売買契約にご自宅が売却不能な場合
　　　　この契約は無条件で解約できる旨の特約は入っていますか？

　　　2.オプション契約にご自宅のご売却についての特約
　　　　（広告内容を事前にチェック）は入っていますか？

　　　3.ご自宅のご売却について、仲介会社と媒介契約を締結されていますか？

　　　4.その媒介契約にチラシ広告時、依頼者が事前に内容をチェックすると
　　　　特約が入っていますか？

　　　5.チラシの内容が貴方の不動産にとって明らかに不利な広告内容であったり、
　　　　事実と異なる内容になっていますか？

書面で約束してない場合、争っても水掛け論になります。
広告が入ったことにより貴方が損害を受けたことを証明できれば、
損害賠償が可能と思われますが、
賠償請求にかかる費用の方が高くつく可能性が高いですね。

「1」の特約が入っているのでしたら、
ご自宅の売却を別の不動産会社に依頼することも可能です。
媒介契約には不動産会社が信頼が出来ない行為をした場合に、
その媒介契約を解除できることになっています。
その販社にとって媒介契約の解除ほど大きなペナルティはないでしょう。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川　文人さん）

---

■□相談者より

早速のご返信ありがとうございます。

ご購入の売買契約とご自宅売却の媒介契約は別のものであることは存じております。
売買契約ではなく、オプション工事の覚書（現状復帰費用）の件となります。

　　　1.上記の内容ですので、関係はないかと思いますが、
　　　　売買停止条件は付いております。

　　　2.契約に入ってはいませんが、その内容は録音はしております。
　　　　また、物件販社責任者及び仲介会社責任者も
　　　　当方から要求があったことは認めております。

　　　3.専任媒介を締結しております。

　　　4.「2」と同様の回答となります。

　　　5.不利というのは人間の感じ方それぞれかと存じますので、一概には言えませ
　　　　んが、契約時に説明した内容（他社の広告を引き合いにだし、このような広
　　　　告を作成するように支持）とは明らかに相違があり、訴求効果の高いチラシ
　　　　には見えないと感じました。

こんな広告を出されてしまったので、当方としては戦略上
（物件に人気がないイメージが付いてしまう可能性が高いので）、
最低でも1ヶ月は広告を控えたいと考えておりますので、
充分な不利益を被ったという解釈ではあります
（戦略上、9月中旬から本格的に売買活動をおこないたかったため）。

とりあえず、その仲介会社とは契約を解除しました。その仲介会社とは
前任の担当者ともトラブルがあり、他の仲介会社を選定していましたが、
物件販社のグループ会社であるということで、「こちらがきちんと監督するので」
と物件販社の責任者より懇願されたという経緯があります。

おっしゃる通り、物件販社にペナルティを課すのは難しいとは思いますが、
上記のような経緯がありますので、一概に無関係とは言えないと思い、
相談させていただきました。いわゆるモラルのような問題にはなると思います。

---

□■アドバイス：２

オプション契約ですが、私たちがオプション契約をする場合、
本体の売買契約に停止条件がついていますので、
ご自宅の売買契約が締結されるまで工事の着工はしません。
従って、オプション契約の違約金（原状復帰費用）は無条件解約ではなく、
買主の都合で契約解除した場合のことと解釈して、自宅が売れなかった場合には
工事に着手しておりませんので、損害が発生しないものとして返事をしました。

もし、売買契約に停止条件がついておりながらオプション工事を着工する場合は
買主への十分な説明と書面による同意が必要になると考えられます。
通常は考えられないことです。

次に、ご自宅のご売却ですが、広告内容については事実と異なるかどうかが
判断（損害）の基準ですので、イメージで賠償請求は出来ないと思います。
今回の場合、媒介契約の解除で足りると考えられます。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川　文人さん）

---

■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
確かに契約上からは媒介契約の解約が精一杯ですよね。
別の業者と契約して、仕切り直すことにします。

---

□■アドバイス：３

横レスで失礼します。
基本的には香川さんのご返答の通りです。

もう少し媒介契約の面から検討してみますと、
文面から察するに、相談者さんの最も気にしているところは、
専任媒介契約成立以降の広告の事前チェックの約束が守られなかったことと、
広告自体がご希望とは違っていたということだと思います。

あくまで私見であることを前提に言いますと、問題の広告費用が
依頼者（貴方）の負担によるものか、業者の負担によるものかで
判断が変ると思います。

手数料＋広告宣伝費を支払うという専任媒介契約になっていれば、
相談者さんの仰るとおりと言えると思います。さらに、媒介契約書に
広告の事前チェックや罰則・罰金条項が入っていれば、もっと明確になります。

しかし、広告が業者負担であった場合は、他の物件と同時に出すのが一般的ですから、
公正取引や業法を守っていれば、業者として責任を問われるかどうかは微妙でしょう。
モラルの問題というのはご指摘のとおりですが、モラルでは損害賠償は
請求できないと思います。経験上、損害賠償請求は、
客観的に見てすぐ解る実損が生じていることが大事だと思います。

なお、「懇願されたという経緯」ですが、貴方はご自分の大事な資産の売却を
懇願されれば、任せるのですか？どんなに懇願されても、
信頼出来ない業者には任せないのが普通だと思います。貴方が信頼して、
貴方が署名・印鑑をついて、専任媒介契約を締結したのではないですか？
厳しい事を言うようですが、「ちょっと違うかな？」と思います。
媒介契約書に署名捺印したのは貴方自身ですから、
その点だけははっきりしておかないといけません。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。

物件販社、仲介会社ともに大手であるのと、売買停止条件を付けるには、
その仲介会社を使わなければならなかったので、
前任者の対応からあまり気乗りはしなかったのですが、
締結してしまったという経緯でした。

確かに金額を考えると甘い部分がありました。
別の仲介会社を探し、仕切り直しといきたいと思います。

相談内容　

神奈川・30代女性
現在、戸建の賃貸住宅に住んでおり、毎月21万ほど払っています。
私は10年以内に海外に移ることになると思いますが、
このまま賃貸に住み続けるのと、購入をするのと、
どちらがいいのか迷っています。頭金は500万ほど、
月々住宅ローン返済として25～30万は返済できます。
しかし、移住する際に売却できなかったら…
と考えると不安になり、購入に踏み切れていません。
私のような場合、一般的には賃貸と購入と、どちらが良いのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

現在の賃料21万円ですので年間252万円支払っています。
賃料の値上げがなくても、今後10年間で2,520万円を支払います。
不動産を購入し、売却時に損失が2,520万円以内であれば、
購入する方が得と思われます。

毎月25万円の返済でいくら借りられるか…ですが、
利率2.5％で返済期間毎にどれだけ借入れが可能か計算してみました。
　　　10年返済　2,600万円
　　　15年返済　3,700万円
　　　20年返済　4,700万円
　　　25年返済　5,500万円
　　　30年返済　6,300万円
上記金額に頭金500万円を足した金額が購入可能な金額になります
（諸費用は別途必要です）。

次に返済ですが、毎月25万円の返済ですと、年間300万円の返済になります。
10年間返済すると3,000万円ですね。
3,000万円のうち、利息が30％含まれるとすれば、
元金を2,100万円、返済したことになります。

購入時の価格から2,100万円と頭金500万円の合計2,600万円までは
値下がりしても預貯金を取り崩すことなく処分が可能です。
値下がりしなければ手元にお金が残ります。
不動産の将来価値については未来のことですので、
私達にもどうなるか分かりません。

現実に借入れが可能かどうかですが、住宅ローンの融資は、
借入者の返済能力で判断されます。
勤務先、勤続年数、勤務状態、所得、年齢と購入物件で審査します。
また、金融機関によっては融資金額の上限を5,000万円までと
決めている場合もあります。
事前にサイトなどで融資条件を確認したり、金融機関に出向いて
融資条件を聞いてみましょう。金融機関によっては
サイト上で住宅ローンの仮審査をしてくれるところもあります。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川　文人さん）

---

□■アドバイス：２

不動産を購入する場合、登記費用・住宅ローン関係費用・仲介手数料など、
いわゆる諸経費が発生します。また、売却時にも諸経費が発生します。
従って、1～2年で海外移住…であれば、賃貸のままの方が良いでしょう。

ただし、今回のお問合せは、10年先と言うことですよね。
年間賃料を約250万円支払われているので、250×10年＝2,500万円。
購入された不動産を売却した場合の損失が諸経費を含めて
2,500万円以下ならOKとなるわけですが、あなたの場合、
不動産を購入するのは商売用として購入されるのではありません。
購入されたお家での10年間が、いかに満足をした生活が出来たか
によって異なるので、計算うんぬんの問題ではないでしょう。
だから、一概にどちらが良いとは言い切れるものではないでしょう。

なお、購入を考える場合は、
　　　1.自分が生活をするのに満足の出来る場所
　　　2.その上で、出来るだけ人気地区にある物件
という観点で選ばれるのが良いと思います。

（マック住研・清水さん）

---

■□相談者より

清水様、香川様、ご丁寧な返答を頂きましてありがとうございます。
賃料は払い続けても、あとに何も残らないので、
値割れをしても手に何か残るということを考えると
購入したほうがいいのでしょうかね。

まだ購入を考え始めたばかりですので、
もっともっと勉強してまいります。ありがとうございました。

相談内容　

神奈川・20代男性
来年完成予定の新築マンションの契約をしました。
まず、購入申し込みし、申込金10万円を支払いました。
その後、売主が、
「内装設備を変更するので、変更後の契約だと前の設計では契約できない」
とのことでした。そのため、契約をし、契約金の100万円を払いました。

9月になって、私の仕事が転職することが決まりました。
しかし、そのことを話したところ、不動産会社は、
「転職先の会社では、絶対にローンが通らないので、
　転職は引渡しが終ってからにしてくれ」
「ローンが絶対に通らないのに仮審査をしてしまったら、
　ローン解約になってしまうので、転職なら契約解除する」と言いました
（18年3月に金融機関の仮審査があり、本審査は19年2月のため）。

3月の仮審査のときに借金をつくって、
ローン解約するやり方もあるとだけ教えていただきました。
しかし、こちらとしては契約を解除はしたいとは思っておらず、
転職も速やかにしたいと思っております
（業者に黙って転職しようとも思っていません）。

何か良い方法はありますでしょうか？

---

□■アドバイス：１

金融機関は申込者が記入した事項を信用して審査します。

審査の基準は、金融機関により多少の違いはあるものの、
返済に充分な収入が継続して見込めること
（勤務先、および申込者の勤務状態が継続して見込まれること）です。

仮審査、および本審査で融資を承諾していても、融資実行時までに
申し込み時と勤務先が異なる場合（転職など）は、融資を取り消します
（ただし、出向など勤務先の辞令によるものを除きます）。

金融機関は住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）の時に
健康保険証の提示を求めて、勤務先に変更がないか確認し、
変更があれば住宅ローン契約を中止します。

また、最初から転職が分かっているのにその事実を隠して申し込みした場合、
虚偽記載などで法的に何らかの責任を問われる場合も考えられます。
最初から転職が決まっており、融資を受けられないことが分かっていながら、
契約を継続しても意味が無いと思います。

それよりも転職しても
住宅ローンの融資をしてくれる金融機関を探すほうが得策と思います。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川　文人さん）

---

■□相談者より

ありがとうございました。とても参考になりました。
業者と相談しながら金融機関を検討していきたいと思います。

---

□■アドバイス：２

住宅ローンについては香川様がご返答の通りです。
恐らく、転職の場合は住宅ローンの借り入れはかなり難しいでしょう。
私が知っている限りでは、労働金庫の1年が勤務年数では一番短くなります。

どうしても、住宅ローンの借り入れが難しい場合ですが、
勤務年数の条件は住宅ローンの場合ということになりますから、
プロパーの融資（通常借り入れ）を受ければ何とか可能性はあると思います。
その場合は、貴方が給与振込みをされていたり、定期預金をされていたり、
一番親しい金融機関に相談されるのが宜しいかと思います。おそらく、
プロパーの場合は保証協会ではなく、連帯保証人が2名必要になると思います。

なお、業者の言っている契約解除はこの点を考慮すると契約違反となります。
通常ローン特約条項には、住宅ローンとは明記されておらず、
「融資が受けられない場合」となっていると思います
(この点は契約書をご確認下さい）。
プロパー融資の可能性が残っている限り、転職を理由に契約を解除し、
100万円の手付金を没収することは契約違反になると考えられます。

つまり、転職を理由に解約すれば、プロパー融資の返答を金融機関から受け、
業者から契約違反で200万を取ると言うウルトラCの可能性さえ残っています。

（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

大阪・30代女性
入居者が少なかったこともあって、今年1月より家賃が値下げになりました。
長く住んでいる住民同士は、みんな同額であることを確認しました。
また、そのうちのある方は、
　　「今後は新規に入居される方と同じ家賃にする」
ということを、大家さん（不動産屋さん？）から、うかがったそうです。

しかし、新しく入居された方に家賃をうかがったところ、
みなさんそれとなく口を濁して、家賃を教えてもらえませんでした。
その後、たまたま入居案内の冊子をみていると、新規に入居される人が、
私たちより9,000円安く入居していることがわかりました。

長く住んでいる同額の住民は1階、2階と別れてすんでおり、角部屋の人も、
そうでない人もいるため、部屋による格差はありませんでした。

今後、不動産屋さん、大家さんと交渉していこうと思っております。
　　　・事前にやっておくべきこと（作成すべき資料など）
　　　・注意する点、
　　　・家賃値下げの可能性
などについて、教えていただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

まず、「今後は新規に入居される方と同じ家賃にする」との話を伺ったのは
1人だけで、値下げの事が明記された契約書や念書がある訳ではない…
ということで理解致します。

新規募集で値下げするということは、近隣家賃と比較して
まだ家賃が高い可能性もありますので、もし揃えられれば、
近隣の同程度のアパートの家賃の資料があると良いと思います。
無ければ、契約書の家賃の改定条項と入居案内の冊子だけが
値下げの根拠でしょうから、その冊子を用意して交渉することになるでしょう。

値下げの可能性については何とも言えません。
家賃の改定については、近隣と比較して著しく不当でない限り、
賃貸人と賃借人の話し合いで決められるべき事柄だと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご回答ありがとうございます！
ご理解いただきましたとおりです。

資料類を教えていただき、ありがとうございます。
早速、探してみます。

本屋などで自分でも調べてみましたが、
今年の1月に家賃がさがった時点で、新規入居者との差額の
半分ほど下がっていることになるので、それ以上の値下げは
正直むずかしいかとも思っております。

ただ、新規入居者には（現在の私たちの差額と同額の）
9,000円の駐車場料金をとっていて、
それによって、見かけ同額にみせようとしていた感じもあり、
心情的に納得のいかないものはあります（個人的なことですが、
私は駐車場は契約していませんし、以前からお住まいで
駐車場契約されている方は、さらに9,000円を払っているわけですから、
納得いかないであろうとは思います）。

全額認められるというのは難しいとは思いますが、
できる限りがんばってみようと思います。ありがとうございました。

相談内容　

愛知・40代男性
はじめまして、いつも読ませていただいています。
突然、不動産に関して考えなければならなくなりました。
何らかのアドバイスをいただけると、大変うれしいです。

隣家が売りに出て、土地が更地になりました。
戸境がないので、相手の不動産業者が測定したところ、
我が家の軒下部分が隣家の土地を侵食していることがわかったそうです。
そこで、我が家の軒を取り壊すとなると面倒なため、
土地を購入してほしいと持ちかけられています。

　　■土地について

　　　・土地は奥行きが同じで、幅が多少異なる同形状の縦長長方形です。
　　　　具体的には、35cm×20m＝7平米＝2.12坪です。

　　　・一路線（主要道路）に面する宅地で、普通商業・併用住宅地区です。

　　　・路線価は、17年115E、16年120E、15年130E（借地権割合50%）で、
　　　　評価倍率は「路線」でした。

　　　・ちなみに、近辺（路線価17年120E、16年120E、15年125E）の基準点で、
　　　　地価公示価格は、17年143,000、16年159,000、15年166,000）でした。

　　　・登記費用も含めて105万円と、相手の不動産屋さんから、
　　　　一方的な提示がありました。

　　■相談内容について

　　　1.このような場合、買取が一般的なのでしょうか？
　　　　それとも、ほかに何かよい方法はないでしょうか？

　　　2.この指定された購入額が妥当なものでしょうか？
　　　　ちなみに近辺の土地販売価格を調査したところ、ほぼ同じロケーションで
　　　　17年115E、更地の土地が、坪単価45万円で販売されていました。
　　　　今回の提示額は、通常の土地販売であれば妥当な額にも思えますが、
　　　　状況的にどうも釈然としないものがあります。
　　　　しかし、提示額で了解するしかないでしょうか？

　　　3.戸境に関しては向こうの調査結果でしかないのですが、
　　　　こちらで調査すると測量費などもかかるため、迷っています。
　　　　個人が自分で調査・測量することは可能でしょうか？

以上、ぶしつけな内容ですが、頼る当てもなく質問させていただきました。
どうかよろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

返答の前に基本的な事をお聞きいたします。

専門家（土地家屋調査士・測量士など）を入れて測量し、
さらに地積更正を行う場合は、実測する土地に接している
全ての土地の所有者の立会いと認印が必要です。
その測量をした専門家からはその様な説明と、
書類への認印を求められましたでしょうか？

また、公道と接している場合は官民境界の確定が必要です。
公道に接している場合は、関連行政からの立会いはあったのでしょうか？

国調（国土調査）は済んでいる土地でしょうか、それとも済んでいませんか？

以上、宜しくお願いします。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

早々にご返答ありがとうございます。
老齢の母所有の土地であるため、どうも詳細を聞いてもあいまいで、
自分を交えずに話が進んでしまっていたため、あわてています。

　　■測量・認印について
　　　他2辺の土地とは境標（下図の★）があり、境界に問題はないと聞いてます。
　　　該当の売り更地を専門家が測量した結論を告げられて、新規の境標を2本
　　（下図の「↑」）を打って、その細長い部分を購入してほしいと認印を求められ、
　　　言われるままに印鑑を押してしまったそうです
　　（救いは、まだ売買契約ではありません）。
　　　相手は不動産・弁護士・測量士がかんでいますが、こちらは無防備です。
　　　実際には、その土地へはみ出している境壁は「↑↑」間の1/3ぐらいで、その
　　　境壁が傾き、屋根の端や雨どいが右側の「↑」まではみ出している状態です。

　　　　┌──┌──┬──★
　　　　│所　 │　 売│　　 ┃　　┃
　　　　│有　 │　 り│　　 ┃　　┃
　　　　│地　 │　 更│　　 ┃　　┃
　　　　│　　 │　 地│　　 ┃　　┃
　　　　┗━━┗━━★━━┛　　┗
　　　　　　 ↑↑
　　　　　　　　　　　　　　公道
　　　　━━━━━━━━━┓　　┏
　　　　　　　　　　　　　 ┃　　┃

　　■公道接地の関連行政の立会いについて
　　　これは特になかったようです。明日、確認します。
　　　官民境界は上図からも明確ですのですが、確定は必要でしょうか？

　　■国調（国土調査）について
　　　不明です。明日確認します。

いろいろわからないことばかりです。よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：２

技術的なところは、涌井秀人様の指摘どおりに、
手順を踏んで正確をきしてください。
ところで、土地価格や価値についての私見をお伝えします。
現在お持ちの地積（広さ）が分かりませんが、接道間口が増えるかたちの、
隣接地買収は、100年に1回、チャンスがあるかどうかですね。
既存土地の評価アップや、まさに隣はその不動土地でしかありえない
希少価値から言って、倍額は充分値する値段です。
経済的に多大な負担ならともかく、余裕があれば「買い」です。
都心では、削ると更地に家を建てにくいので、
「出ている部分を壊せ」の方が多いともいえます。
50万円出費して、土地は増えないより、よっぽど将来的に役立つでしょう。

（一級建築士・宅建主任者　中尾正文さん）

---

■□相談者より

ご返答、アドバイスをありがとうございます。
確かに言われてみればその通りでして、
接道間口が増える形での隣接地買収は、貴重なものだと認識しました。
土地を買わずに出ている部分を壊すのは全く現実的ではなく、
土地購入以上に改築費用が発生し、とても無理な話です。
購入することで前向きに話を進めます。

---

□■アドバイス：３

ご返答の内容から推察しますと、
　　　・国調の済んでいない土地の実測を行い地積更正登記を行った。
　　　・その結果、隣地に擁壁や屋根がはみ出していることが解り、
　　　　買取を請求された。
　　ということだと思います。

　「言われるままに印鑑を押してしまったそうです」は、
推測の域を出ませんが、実測時の境界の確定のための承認印だと思います。
つまり「ここが境界ですよ」ということを認めたことになります。

　「官民境界は上図からも明確ですのですが、確定は必要でしょうか？」は、
官民境界の査定は、「実測→地積更正」を行う場合は必ず必要ですが、
隣地立会いと同時とは限りません。貴方が必要なのではなく、
実測をする土地に関して必要になります。正式な手続きを踏んだ実測かどうか
確認したかっただけですから、あまり気にしないで下さい。

　　「国調（国土調査）について不明です」
国調は国の経費で、その地域全体に光学測量を入れて実測を行い、
地積更正をかけます。登記簿謄本には国調による面積変更が明記されます。
つまり、国調が済んでいれば、登記簿謄本に記載されている面積が
確定された面積であり、実測は必要が無いということになります。
今回の場合はあまり関係が無いと推察されますので、気にしないで良いと思います。

　　おおよその様子をまとめてみますと
　　　1.相手の実測は正規な手続きを踏んだ実測と思われる。
　　　2.貴方のお母さんの家は実測の結果、隣地にはみ出している事が確実。
　　　3.相手は登記費用も含めて105万円で購入して欲しいと言ってきている。
　　ということになります。

私見を述べますと、それ程酷い要求とは思いません。唯一不明なのは、登記費用です。
この登記は売買予定地の分筆費用の事ではないかと思います
（所有権移転登記費用や不動産取得税は別途必要になると思います）。
通常は、分筆費用はケースバイケースですが、最低でも16万円程度は必要であり
（高い場合は30万円の場合もあります）、この費用は売主が負担するのが一般的です。
もし、交渉の余地があるとしたら、この分筆の登記費用を売主負担にして頂くことです。
つまり、75万円～90万円に値切る…という感じです。

　　私であれば、
　　　・登記費用が分筆登記のことであれば、75万円に値下げしたら、すぐ買う。
　　　・90万円に値下げしたら渋々買う。
　　ということになります。根気良く値切り交渉しましょう。

なお、隣地にはみ出している部分については今の時点では、
それ程気にする必要は無いと思います。もめて、相手が法的手段に訴える
と言いだすまでは、勝手に取り壊すことはできません。
もし、相手が勝手に取り壊しをしてくれたら、それこそ「しめしめ、儲かった」
ということになりますので、提訴しちゃいましょう。
値引きしたら購入するということですし、面積も7平米ですから、
値引交渉の過程で、相手も訴訟してまで問題を大きくしないと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご返答ありがとうございます。急遽、今日、夕方に先方の測量士と話ができました。
ご推察いただいたとおりで、母が境界立会図を確認したことになっていました。
測量士に詳細説明を求めたところ、
近辺の一角を調査した図面を元に、該当区画を慎重に調査して、
官民ラインの特定と共に、数箇所あった境標をベースに
対象区画の隣家との境界を割り出した結果、今回のような越境が判明したということ
を誠意を持って説明していただき、登記簿の当方所有面積と見比べても
納得できる内容でした。
（実は、先方の土地全体は2世代前に当方から分筆した土地であって、
　当方の登記簿に分筆時の面積が載っていました。
　昔は分筆もかなりいい加減だったようです）

あとは土地代金・登記費用等ですが、仲介（先方の売先）の不動産屋さんから、
以下のとおり、\1,072,485になるといわれました。
　　　・土地代金　　： \900,000（2.31坪）
　　　・分筆登記費用： \ 50,000
　　　・登記費用　　： \ 72,485（面倒見てくれるそうです）
　　　・立会手数料　： \ 50,000

分筆費用は先方が持つのではないかと問い合わせたところ、
「越境しているから分筆が必要になったわけであって、
　売主負担などとんでもない。買主（当方）がもって当たり前」
と請合ってもらえませんでした。

こちらの説明が悪かったのかもしれません。この金額でも、かなりしぶしぶですが、
了解するしかないかな…と母と話しています（月曜日に最終調整することになりました）。

無料でのご相談にもかかわらず、ご丁寧にご返答いただき、感謝しております。
今後も悩める人の救い手としてご活躍ください。

相談内容　

山梨・30代男性
初めて投稿させていただきます。
気に入った土地が倒産した会社の社長名義の土地になっていて、
現在では銀行が担保として所有していることがわかりました。
今回、銀行が債権処理を行うということで売りに出され、
不動産屋を通じ、契約をすすめる段階になりました。

この時点で銀行側から不動産屋に対し、
「今年度の目標不良債権の処理額に達したため、
この土地は来年度に持ち越したい」との連絡がありました。

不動産屋も困りましたが、当方もせっかくの気に入った土地でもあったので、
非常に残念です。

当方は不動産屋から銀行に対し「それは困る」と言ってもらうしか
方法はないのでしょうか？

今後の進め方に対し、アドバイスをよろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

最初に私見である事をお断り申し上げます。

経験上、サービサーからの話なら間違いはありません。
でも、金融機関の体質にもよりますが、金融機関の話は適当です。
担当者は責任も取りませんし、すぐ逃げを打ってきます。

お気持ちは解りますが、契約もまだだと思います。
良く確認しなかったその不動産業者にも当然落ち度はありますが、
金融機関との付き合いが短い業者だと、銀行の言うことだから間違い無いと思い、
信用したんだと思います。この業者を責めてみても気の毒に思います。

では、銀行に責任があるのか…と言うと、マスコミで騒いだり、
裁判で負けたりしないと、銀行は絶対に謝罪しません。
銀行は個人の中傷や非難は屁とも思いませんが、
大衆の面前での信用失墜には非常に敏感です。

今回の相談のケースの場合、銀行が信用の失墜と考えるかどうかですが
恐らく信用の失墜とは考えないと思います。法的手段に訴えても、
実損が無いので、恐らく勝てる可能性は低いと思います。
不動産屋から銀行に対し「それは困る」と言ってもらうしか方法はない…
かもしれません。

余談ですが、同じ様なことは大きな会社組織になればなるほどおきます。
ですから、相手にする担当者の資質にもよりますが、銀行なら最低でも
支店長・部長クラス、上場企業なら部課長クラス以上の話以外は、
ある程度疑問を持ちながら対応する必要があります。
私も過去に何度か逃げられていますので、注意が必要です。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井秀人様、ご丁寧なご助言ありがとうございました。
今回の件は、担保として所有している銀行の支店長は売却OKだったのですが、
上層部の本部側がOKを出さなかったのです。
不良債権の処理は支店ではなく、本部側で調整しているようです。
再度、不動産屋から銀行に申し入れをしてもらいましたが、結果は同じでした。

仕方なく来年度まで待つか、別の物件を探すか、これから検討します。
ありがとうございました。

---

□■アドバイス：２

支店長がOKしたケースでひっくり返ったのですか…。
私も、今後本部決済の済んでいる物件以外は注意するようにすることにします。
参考になりました。

（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

匿名・大阪20代女性
今、入居しているマンションはワンルームで、
同居は禁止されています。管理人さんは、かなり厳しい人です。

よく彼氏が遊びに来て泊まっていくのですが、
ある日、ロビーの壁に張り紙がされていました。
内容は、「同居人らしき人が最近出入りしているようですが、
契約違反になるので注意して下さい」と言うものでした。

週4日くらいのお泊まりなら、違反にならないでしょうか？
また、来客と同居人の分れ目は、どう考えれば良いのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

賃貸契約書の内容を見てないのではっきりしたことは言えませんが、
お問い合わせのような明確な同居人の定義は無いと思います。
一般的には、「生活を共にして一緒に住んでいる者」とするのが妥当でしょう。
ですから、貴方のケースは同居とはみなされないと思います。
しかし、週4日お泊りとなると、大家さんからみたら
貴方の部屋で一緒に生活しているように見えるのだと思います。

「週4日くらいのお泊まりなら、違反にならないでしょうか？」
「来客と同居人の分れ目は、どう考えれば良いのでしょうか？」
と言うことよりも、貴方の生活態度が大家さんの信用を失っていることが
問題だと思います。大事な娘さんを預かっていると言う責任も
大家さんは感じているのかも知れませんし、
場合によっては風紀を乱すと考えているのかも知れません。
喧嘩腰に話すのでなく、事情を良く説明し、彼を大家さんに紹介する
くらいの人間関係を築く事が大事なような気がします。
もし、話ずらい時は、契約時に仲介して頂いた不動産業者を通じて
話すのも良いと思います。そして、話しても解ってもらえない場合は、
もう一度、相談投稿して下さい。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、お返事ありがとうございます。
かなり気になってたので、とても心が安らぎました。
今度、彼氏を思い切って管理人さんに紹介してみようと思います。
彼氏は社宅にきちんとした、居住地があります。
しかし、週4日以上となると、やはり自粛した方がよいでしょうか？

---

□■アドバイス：２

自粛するしないは個人感覚の問題もありますので何とも…。
ただ、管理人（大家）に誤解を与えている状態は好ましいと言えませんし、
貴方もそれが気になっているのでしょ？
だったら、その誤解を解くのが、問題解決の早道だと思いますよ。
勇気を出して大家に彼を紹介して下さい。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

□■アドバイス：３

まさに、涌井様の回答の通り…だと思います。
週4日が問題…と言うよりも、管理人さん（大家さん）にとって、
同居されていると誤解されていることが、最大の原因のように感じます。

ですので、この観点からは涌井様以上の回答が出せませんので、
あえて反対側の視点から、考えてみます。

　　1ルームマンションの場合は、
　　　●賃貸の目的は、主に宿泊
という方も多いと思います。
ですので、仮にホテルで考えてみますと、料金は2名分…ですね。
そして、7日のうちの4日、つまり半分以上が2名の宿泊と言うことになります。

貴方の場合、確かに「同居」にはあたらないとは思いますが、
「同居は禁止」とされているところで、2名による宿泊利用が多いことを
考えますと、問題ありとされる方もいらっしゃると思います。

まずは、誠心誠意、嘘をつかずに状況を説明し、それ以上に、
管理人さん（大家さん）の言い分を聞くようにしてください。

本題とは外れてしまいますが、以下、ご参考までに…。

「自粛」して会えなくて寂しい…になってしまうのであれば、
「2人」で、何か方法を考えるべきです。それだけ頻繁に彼氏さんも
利用されているのであれば、少し負担してもらって、
同居禁止でない物件に引っ越す、あるいは、そのために貯金する…
など、せっかくの「チャンス」ですから、順調なお付き合いの発展のために、
考えてみるのも1つの方法です。

但し、涌井様のおっしゃるとおり、まずは、同居と誤解させてしまった部分を、
管理人さん（大家さん）などに謝罪・説明することが、何よりも大切だと思います。
真っ直ぐに生きてください！

（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

涌井様、前野様ご意見本当にありがとうございました。
彼氏とは、遠距離がずっと長かったため、ついつい甘えがでてしまってました。
これからは、管理人さんとの関係修復に全力を尽くそうと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　

東京・20代男性
はじめて投稿させていただきます。よろしくお願いいたします。

5年間住んだアパートから退去するですが、
仲介業者がどうやら業務停止でつぶれてしまっているようで、
連絡がどうしてもつきません。2年契約で2年後との更新でしたが、
大家、仲介業者とも、一度も更新の依頼や連絡がきませんでした。
また、大家様が不在のことが多く、連絡が電話でほとんどつかない状況でした。

そして現在、大家様から、いくつか困った要請がきました。
以下、どのように対処すればよいのか、アドバイスいただければ幸いです。

　●トラブル1
　　大家様は、「退去通告は60日以前でなければならず、念書もある」とし、
　　1ヶ月前の自分の通告に対してクレームをいただきました（おそらく、
　　退去予定の8月分だけでなく、9月分の家賃も請求するものと思われます）。

　　　1.契約時、仲介業者を介した契約では「1ヶ月前」となっている
　　　（更新していないため3年前に契約が切れているかもしれない）

　　　2.念書は確かにある（手書き）

　　　3.退去はかなり前から決めていたが（50日前くらい）、仲介業者・大家とも
　　　　連絡がつかず、30日前にようやく電話がつながり、退去の旨を書いた手紙
　　　　も出した。

　●トラブル2
　　　5年間、計2回あった2年後との更新タイミングの更新料を、
　　　今になって請求されました。

　　　1.入居時、仲介業者に払ったお金まで請求されている
　　　（仲介業者は入居後すぐに業務停止となったようです）

　　　2.これまで一度も連絡がなく、特にトラブルもなくすごしてきた。

　　　3.更新料は確かに払っていない。が、入居時の敷金は入金しており、
　　　　それでクリーニングすることはできる。

更新料は確かに払ってないので、払うべきかもしれませんが
仲介業者が持っていったお金の件が不明になってしまっています。
一番困っているのは「60日前退去通告」で、契約書と異なる念書が
存在しています（5年前のことで覚えていませんでした）。

以上のようなことで、すべて大家様の言うとおりに
2ヶ月分の家賃、更新料を支払うべきなのか、
ご教授願えますでしょうか。よろしくお願いいたします。

---

□■アドバイス

念書に相談者さんの記名捺印があって60日前を承諾しているなら、
60日前通告が有効なのでしょう。
しかし、連絡がとれなかったという事実があるなら、
それで大家さんを説得できるでしょう。

更新料は契約を更新するときに必要なので、契約を更新していない
（新たな契約書を作成していない）のですから、支払う必要はないと思います。

更新についての法的な規定はありません。
問題は敷金精算（原状回復）ですが、それは大家さんと退去後の状況を見て、
必要な修復をすることになるでしょう。

交渉相手は大家さんということになりますが、
敷金は大家さんが預かっているのでしょうか？

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

佐藤様、返信、ありがとうございます！
その後、あちこち相談したり調べましたところ、
更新は「自動更新」というものになるらしく、
この場合更新料は発生しませんが、
退去通知の期限がもっと長く90日になってしまうそうです。

そのため、更新しても自動更新でも90日分の家賃を考えると、
自分のケースの場合、金額はほとんど変わらない…と言う事態になりました。

もし佐藤様の仰るとおり、更新についての法的な規定がない…
ということであれば、更新料も発生せず、
あまりお金がかからなかったかも知れませんが…。

自分はその後、大家様と相談し、更新料・家賃（退去通告分）
・前状回復を含めて、入居時の敷金を充てることで合意しました。
結局、敷金が返ってこないので、払ってることになりますが、
5年分の汚れもあるので仕方ないかな…と思っています。

ありがとうございました。

相談内容　

埼玉・30代女性
先日、ようやく気に入った土地を見つけましたが、
T字路の突き当たりにあるため購入を決めかねています。

土地相によるとT字路の突き当たりの土地は大凶相になるらしく、
そのため資産価値も低いのではないかという不安がでてきたからです。

業者からは相場に合った金額を提示されていますが、
もしその金額に見合うだけの価値がないのであれば、
将来的に売りにだしたときに大きな損失が
でてしまうのではないかと心配しています。

占いなどを信じる方ではありませんでしたが、
気になっています。アドバイスをお願いします。

---

□■アドバイス

土地相の悪さも含めて、貴方は「ようやく気に入った土地」と言えますか？
考えこんだり、躊躇されたりするのであれば、やめた方が良いと思います。

理由は、今後、貴方にとって何か悪いことがあったら、
貴方は土地相の悪さを気にされると思うからです。
気になってしまうことは、精神衛生上、宜しいとは言えないでしょう。

私は全てが科学で解決できるとは思ってはいませんので、
もしかしたら、悪いことは土地相の悪さが引き起こすのかも知れません。
本当は、関係無いかも知れません。全く分かりません。

ただ、1つだけ確実に言えるのは、
世の中には、T字路の突き当たりの土地が沢山あり、
その土地を購入されて、幸せに暮らしている方がいらっしゃることです。

今、その土地が、今の相場に合った金額で買える以外、
誰も将来の土地の価格などは分かりません。
バブルの高値で買われた方もいらっしゃるわけですから…。

（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、早々の回答ありがとうございました。おっしゃるとおり、
土地の価格が将来どうなるかなんて、誰にもわかりませんよね。
いろいろ考えすぎました。おかげですっきりしました。
購入に向けて動こうと思います。ありがとうございました。

相談内容　

千葉・30代男性
少し話題になってきているルームシェアリングを検討中です。
この仕組みは、外国のテレビでよく見かけますが、
実際、契約内容等はどうなっているのでしょうか？

　　設定は、
　　　・ルームシェアリング入居募集会社がいて、1部屋を法人名義で借り、
　　　　入居者が減っても、家賃は定額を支払ってくれる
　　　・2DKの部屋で、部屋は各1部屋ずつ専有し、
　　　　DKとトイレ・お風呂は共同。
　　と言う感じです。

敷金は、入居者の片方が退去した場合、原状回復費にについては、
専用部分は、片方だけなので費用は計算できるのですが、
共同部分は、どう計算すればいいのでしょうか？
また、共同部分は、いつ、どこまでリフォームすればいいのでしょうか？

それから、入居者の審査（雰囲気）は元々入居している方にも、
一緒に住むのだから、みてもらう必要があるのでしょうか？

---

□■アドバイス

一般的な話として聞いてください。
管理会社は通常2人を同等に扱って審査します。
2人がペアーで、1人が退去すれば、契約解除になります。
新たに1人で借りたり、他の1人が変れば新たな契約になるでしょう。

借主は2人で共同の権利（住む）と、義務（賃料支払、原状回復など）
があるというわけです。部屋の内部の利用分担や責任は
2人で決めればよいことで、不動産会社には関係ありません。

通常、広いリビングを共同で使い、個室をそれぞれ自分の部屋にします。
パソコン、家具はそれぞれの所有で、トイレ、台所は共同ですから、
2人で話し合ってどんなルールにでもできるでしょう。
それが楽しいのでは？

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

東京・20代女性
違約金は売買代金の2割を超えない額とありますが、
売買代金が税込み表示の場合、
　　　●税込価格の20％未満
　　になるのでしょうか？
　　それとも、
　　　●税抜価格の20％未満
　　になるのでしょうか？

---

□■アドバイス

税金込みの価格ということは新築物件なのですか？
その場合は消費税は含まないと思います。
法人が売る場合は中古物件でも消費税がかかると思いますが、
その場合でも消費税を除いた金額での計算だと思います。
疑問があれば、税務署に聞くのが一番よいでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

ご返信いただきありがとうございます。
新築物件です。税務署に聞けば分かるのですね。
ありがとうございます。連絡してみます。

相談内容　

東京・30代女性
2週間前、大家さんから電話がきて、
「今のマンションを売却するから出て行ってほしい」と言われました。
理由は10月に大家さんの娘さんの結婚式に使う資金がないので、
家を売却したいとのことです。

退去する時期に関しても、問い合わせてもはっきりとした回答はせず、
「買い手に家の中を見せたい」と言ってきます。

買い手が見たい時に見せる義務がありますか？
また、立ち退き時期に対して、明確な回答が無い場合、
法律的には、いつまで居ても構わないものなのでしょうか？
アドバイス、お願いします。

---

□■アドバイス：１

半年前から借り主に正当事由を申し出て、
契約解除を申し出て、解約を出来るのが借地借家法です。
でも、昨今の不景気のせいもあり、法律では割り切れない状況が
起きているのも事実です。例えば、競売などで落札されると、
契約しなおす状況が生まれています。

退去命令が下される可能性があります。
立ち退き料を貰って、次の移転場所を探す方が良いと思います。
詳しいことは、なるべく専門家に相談する方が良いと思います。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

---

■□相談者より

早速、アドバイス頂き、ありがとうございます。
大家さんから立ち退きの正式の書類が来ておらず、
立退き料も出ないと言われました。
このような場合、どうしたらいいですか？

---

□■アドバイス：２

自治体が開催しているような無料法律相談で、相談されてはいかがですか？

（わんえるで～おー・前野）

---

□■アドバイス：３

先のアドバイスどおりですが、整理しますと内覧させる「義務」はありません。
次に、立ち退き料の有無の前に、
　　　●何日づけの書類で、正式な明渡し要求がいつか
が大変大事で、今後重要になります。
その「いつ申し入れか」を書類でもらうことが先決です。
そして、明渡しまでの期間に準じて、明渡し条件（立ち退き料など）の
条件交渉することになります。
その中で、事前内覧の譲歩も位置つけましょう。
条件に応じない時は、しかるべき機関にご相談を…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

北海道・20代女性
私が住んでいるアパートが火災になりました。
真下の部屋から出火し、下の部屋は黒こげで住める状態ではありません。
消火活動の際、天井も破って、消火したそうです。

私の部屋の被害は、煙とすすと臭いです。
自分の入っていた保険で、衣類のクリーニング代と清掃費として、
保険代はおりました。ただ、部屋の臭いと、壁と床の隙間から出た
すすが掃除をしても取れませんし、床のきしみ、ゆがみが、
前にもまして、気になります（床から釘が飛び出してきています）。

管理会社に聞いたところ、住むには問題ないといわれたのですが、
入居時と状況が変わったことで、家賃が安くなるとか、
引越しとかの対応というものはないのでしょうか？

今後、火災のあった部屋の工事も入るそうですが、
日中寝る生活をする仕事をしているので、
昼間に連日工事があると、体調を崩しかねません。

何か、対応をしていただけるものなのでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

現在の部屋は入居時（契約時）と明らかに状況が変ったしまった
わけですから（特ににおいなど）、
同じアパートの他の部屋に変えてもらうとか、
空きがなければその不動産会社が管理している部屋を
斡旋してもらうよう交渉すべきです。
その費用は家主さんが入っている保険でカバーできるのかもしれません。
あるいは、あなたが加入している保険があれば、
その保険会社に問い合わせてみてはいかがでしょう。
いずれにせよ、仲介した不動産会社（管理会社？）に
賃料変更も含めて善処を求めるべきでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

---

■□相談者より

佐藤倶之様、ご回答、アドバイス、ありがとうございました。
参考にさせていただき、管理会社に問い合わせてみたいと思います。

東京・30代女性
購入予定の土地の前の道路は開発道路で、
所有は不動産会社のものになります。今回、土地は3区画が販売され、
道路は販売後も不動産会社の所有になるという事です。

不動産会社の言い分では、
　　「今後、市に移管を考えているので、私達の手間を省くために私道にしない」
とおっしゃっております。しかし、開発道路に入る前の道は
4m未満の私道からつながっており、こちらの私道は10数名の所有の土地
（中には近隣に住んでいない方もいらっしゃいます）です。
そのため、開発道路がすぐに市に移管されて、公道になることは考えにくい状況です。

私達が将来的に土地を販売する場合、問題ないでしょうか？
また、不動産会社が倒産した場合、こちらの開発道路が売られたりしないでしょうか？

こちらの土地は購入しても大丈夫かどうか、
アドバイスを頂戴できますと幸いです。
よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：１

まず、投稿内容から推察した私の意見を書きます。

おそらく、3区画の造成ということで開発行為の必要が無い造成だと思います。
その場合は、市町村への許可申請で造成するようになるのですが、
各市町村の条例や指導指針に沿って、造成するようになります。
ですから、造成地内の道路は開発道路では無いと思うのですが…。

もし、開発行為の許可申請を提出しているとすれば、いくら地域差があるとしても、
常識的に考え、私道しか道路が無いところを許可するとは考えられません。
建設基準法、第1項第1号の公道（今回は除きます）、同第2号の都市再開発等に
よって築造された道路、同第3項の昭和25年11月23以前から存在していた道路、
第4号の特定行政庁の指定した道路、第4号の特定行政庁による位置指定道路、
そして、42条第第2項の2項道路…のどれかに当たるのでしょう。

そして、上記のどれかに該当する私道（？）に貴方の仰っている開発道路（？）
を接続すると言うことで理解します。

基本的に、私の経験と私見を混ぜて考えますと、建設基準法第1項第1号の公道に
接続していない道路を市町村が寄付採納を受けるとは思えません。
　　　　　※管理委託の意味が解りません。通常は市に寄付する形となります。

私道の奥にポツンと市道があると言う状況は、想像できません。
そもそも4m未満の公道以外に接続した土地の分譲を市町村が認めると言うのは、
私の知っている限り考えられません。いくら開発行為が必要ないとしても、
認めた市町村は何を考えているのでしょうか？
その業者の説明も変ですし、ぜひ、契約する前に市町村の建設課
（名称は色々あると思います）に、確認に行った方が良いと思います。

また、私ならその様な造成地は絶対に購入致しません。
理由は貴方が心配しているとおりですし、
さらに火災時に消防車が満足に入って来れないと思うからです。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

この度は早々にアドバイス下さいましてありがとうございます。
開発道路につながる私道は2項道路と説明を受けており、
今回造成中の開発道路は4.5mになります。

　　明日、市の建設課に連絡をとり、
　　　●開発道路としてその土地が認定されているのか
　　　●今後、市に移管することが可能かどうか
　　
を、確認いたします。
危うくあぶない土地を購入してしまうことろでした。
本当にこちらのアドバイス、感謝致します。

---

□■アドバイス：２

「今回造成中の開発道路は4.5mになります」は、俗に言う2項道路であれば、
4m未満の私道ではあっても、一般的には道路として市町村の指定を受けており、
建築確認はおります。

「明日、市の建設課に連絡をとり」は、以下最低でも確認して下さい。
　　　1.「2項道路」の指定を間違い無く受けているのか。
　　　2.都道府県の開発行為の許可が出ているのか、
　　　　もしくは市の許可が出ているのか。
　　　3.「2項道路」に接続されている業者の持分の私道の指定（第1項の第5項）
　　　　を受けられるのかどうか。

但し、2項道路は後退線でも取ってあれば別ですが
（この可能性はほとんど無いはずです)、余程のことがないと
拡幅の可能性や公道への格上げは無いと思われますし、
2項道路の距離や公道への接続状態にもよりますが、
火災時の消火活動に不安があるのはご理解頂けると思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

山形・20代男性
約1ヶ月前に、新築の賃貸物件を不動産屋さんに紹介され、
まだ内装工事が完了していなかったのですが、外観と条件で、
この物件に申し込みをする事になりました。

この申し込みは、年収などの個人情報もすべてきちんと記載し、
　　　●内装が完了したら、一番手として内件し、入居の可否を判断できる権利
であるということでした。

しかし、「内装が完了しましたので、中をご覧になれます」
と不動産屋から連絡があって、予定を空けていても、当日になって、
「管理会社に連絡したところ、工事の予定が変更になり、
今日は見られなくなってしまいました」と連絡がきた日が3日もありました。

また、携帯電話に会ったこともない管理会社から電話があり、
「内装を見ないで、この物件でいいと言っている方がいるのですが…」
という連絡が入ったこともありました。その際には、
「不動産屋と連絡を取ってください」と言って、
その後の電話にはでませんでした。

入居可能と言われていたのは、9月初めの予定でしたが、
まだ内装を見ることもできず、何も決定していない状況です。
不動産屋は管理会社に連絡を取って、
どういう事なのか、いろいろ確認しています。

憤りを感じています。
ここまで引っ張るようなことはあるのでしょうか？
このような状況にどう対処するべきなのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

投稿の内容を見ると、まだ契約してないようですが…。
申込書だけで契約をしてないのであれば、正式に契約が成立した
とは言えないと思いますが、いかがでしょうか？

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

契約はしていません。内覧一番手ということで、
ほぼ契約が決定しているものとして、申込書を記載しました。
契約は成立していないにせよ、内覧できる権利はなくなってしまって
良いものなのでしょうか？申込者がいるのに、
断りなしに契約者を立てるのは、不正にはならないのでしょうか？

---

□■アドバイス：２

基本的には、申込書は順位保全の為のものですから、
貴方が断らない限り、順位は1番のはずです。
ただし、その他の遅延等に付きましては、その申し込み書の内容に従います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご返信いただきましてありがとうございました。
もう少し、不動産屋と交渉を進めて、いい物件に出会えるよう頑張ります。
誠にありがとうございました。

---

□■アドバイス：３

すでに涌井様の回答のとおりですが、私や私の知人も
貴方と同じような体験をしたことがありますので、補足させていただきますね。

この言い方が適切なのかは分かりませんが、モラル的には正しくなくとも、
法的に責任を負わせることは難しい場合があります。

今回の場合、おそらく、

　　　相談者さん　→　相談者さん側業者（不動産屋さん）
　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　　大家さん側業者（管理会社？）　←　大家さん

　　と言う図式になっているような気がします。

つまり、相談者さんから依頼を受けた不動産屋さんが、
入居者募集をかけていた物件の中から、
その物件を選んで交渉を進めている…と言う感じですかね？

ですから、その申込書の効力が、大家さん側の業者が、
他の業者経由の入居希望者を排除できる内容であるかどうかが重要です。
　　
（そうではない場合は、当然、モラル的には正しくなくとも、
　相談者さんよりも条件が良い方がいれば、そちらと先に契約をしても
　法的に責任を問わすのが難しい場合もありますからね）

ただ、以下の2点を、ご自身で確認された方が良いと思います。

　　　●相談者さんがお願いしている不動産屋さんは、本当に信頼できるのか？
　　　　ここまで差し迫った状況にもかかわらず、例えば、相談者さんが電話しなけれ
　　　　ば、何も言ってこないような業者であったなら、要注意です。

　　　●契約しようとしている物件は、本当に信頼できるのか？
　　　　私は、今回の応対だけで判断させていただきますと、
　　　　大家さんにせよ、管理会社にせよ、誠意があるとは思えません。
　　　　どんなに良い物件であっても、後々のトラブルを考えると、他も検討された
　　　　方が宜しいかも知れません。物件よりも「人」を見てください！

（わんえるで～おー・前野）

---

□■アドバイス：４

前野様、補則有難う御座います。
ただ、ちょっと気になるのは、そのようなケースが良くあるのでしょうか？
業者として免許を持っている限り、たとえ、申込書とは言え、
順位保全の連絡をしない（？）、もしくは、連絡を受けても、
もっと良いお客が来たら、そちらに乗り換える（？）…、
これでは、申し込み書の意味が無くなってしまいます。
責任の擦り付け合いを許すべきではありません。

そのような宅建業者は、都道府県の担当窓口に苦情を言って、
指導して頂き、場合によっては免許を取り上げる必要があると思います。
それがこの業界の健全化と信用に繋がると思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

涌井様、前野様、ご回答いただきありがとうございます。
私が直接やり取りしている不動産屋さんからの連絡は、
私がかけなければ連絡はない状態です。

それに加え、実は先日、不動産屋さんに
「管理会社が、今さら審査に落ちたと言っているんです。条件はとてもいいのに
　落ちることは通常ありえませんので、明確な理由を管理会社に確認してます」
と言われ、また連絡を待っている状態です。私には落ち度的な条件は全くないと思います。
非常に怒りを感じていますが、どこにぶつけたらいいのかわかないのが、
正直なところなのです。すみません。よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス：５

ちょっと、不思議に感じます。
当社でも、入居人（賃借人）の条件を厳しくつけてくるオーナー（賃貸人）は
います。その場合は、入居申込書を記入して頂く理由の1つに
大家さんの条件を事前に説明します。
その条件をクリアーすればOKが必ず出ます。

後の前野さんの返答を見ていると、何となく事情は察しがつくのですが…、
怒りというよりは、不思議な感じです。

客付業者（相談者さん側の業者）には、あまり問題が無いようですので、
そのオーナーとオーナー側の管理会社に問題があるように感じます。
　　
とりあえず、客付業者には都道府県の担当窓口に
相談に行くと断ってから、相談に行ったら良いと思います。

詳しくは、東京都都市整備局の、
　　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm
　　
などのガイドラインを参考になさると良いと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

□■アドバイス：６

まず、どこに問題があるのかを、ご自身で突き止めることが最優先です。
（但し、引越予定日が決まっているのであれば、今、依頼している業者が疑わし
　いのであれば、口約束ではなく、きちんと申込み自体を解除した後、
　別の良心的な業者を探し、そして、物件を探されると宜しいかと思われます）

当事者ではないため、見えない部分が多いので、何とも言えないのですが、
可能性としては、
　　　●相談者さんの依頼している不動産屋さんが何らかのウソをついている場合
　　　●先方（管理会社・大家さん）が順位保全を守らなかった場合
　　の両方とも考えられますので…。

怒りのやり場に関しましては、涌井様のご指摘をご参考ください。

　　　■涌井様
　　　　いつも有難うございます。また、ちょっと言葉足らずでした。すみません。
　　　　今回、相談者さんの投稿で、
　　　　　・記入したのは本当にその物件に対する申込書だったのか？
　　　　が、今ひとつ、分からなかったため、確認されるように奨めました。
　　　　と申しますのも、もしかしたら、
　　　　　・記入されたもの　→　相談者さんの依頼した不動産屋の登録書類
　　　　　・物件の申込み　　→　正式な申込みにはなっておらず口約束
　　　　と言う可能性もあるように思いまして…。
　　　　今回の相談者さんのような条件付（内覧して問題が無ければ契約）の場合、
　　　　正式に申込みをさせてくれないケースがありました。
　　　　（先方はあくまでも「無条件」を最優先させるため）
　　　　これがうちのケースの1つだったのですが、別のケースでは、
　　　　明らかに申込み自体を無視されたものもありました。

　　　　「よくあるケース」かどうか…に関しましては、個人的には、
　　　　「そうであって欲しくない」のですが、特に東京の人気エリアの割安物件の場合、
　　　　残念ながら無いとは言い切れない気がします。
　　　　ただ、これは、不動産屋さん側のモラルだけではなく、
　　　　大家さん側のモラルにも問題があるようでして、また別のケースでは、
　　　　引越決定2週間前に、大家さん都合でドタキャンされたと言うのもありまして…。
　　　　（ただ、このケースの場合は、素晴らしい不動産屋さんで、
　　　　　必死にもっと良い物件を翌週に探し出してくださっております）

---

□■アドバイス：７

なるほど、おおよその東京の人気物件の状態は解りました。
しかし、モラルと言うよりは、業者としての自覚の無さが原因であり、
法的に処理が可能になる必要性を感じます。

相談からは若干外れると思いますが、あくまで私見で有る事を前提に言います。

大家の場合は、消費者契約法、もしくは商法により、
宅建業者は業法により、罰せられるべきだと思います。
何も宅建業法や借地借家法が全てでは無いと思います。

大家（賃貸人）さんは立派な、不動産賃貸を業とする業者であり、
商人であるはずです。税務的にも立派に会社を設立したり、
個人でも不動産賃貸用の決算を行っているはずです。
つまり、賃貸人と賃借人には「商人と消費者」という図式も
成り立つ可能性も否定できないと思います。

消費者契約法は、今は売買がその対象となっていますが、
その範囲が広がれば、賃貸借契約も対象になる可能性はあるかもしれません。

問題は大家（賃貸人）に、その自覚が無いことでしょう。
もし、その様な大家（賃貸人）を相手にした場合は、宅建業者は厳しく
接するべきだし、どんなに人気があっても取り扱わないようにすべきです。
　　
単に儲けたいから扱うのであれば、無免許の違法ブローカーにでも
なっていれば良いと思います。
（つまり、紹介だけしてバックを貰って、重説や契約をやらない紹介屋です。
　でも、東京の様子を伺うと言いすぎかもしれませんが、
　ほとんどこのブローカーとやっていることは同じように感じてしまいます。
　まぁ、実際、ブローカーの方が儲かっているなぁ…と感じることもあります）

賃貸人も「立派な商人である」という自覚を持って欲しいのと同時に、
宅建業者にもプライドと自覚を持って欲しいと切に願います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

□■アドバイス：８

どうも有難うございます。
まさに、私も涌井様のおっしゃる通り、
　「賃貸人も『立派な商人である』という自覚を持って欲しいのと同時に、
　　宅建業者にもプライドと自覚を持って欲しいと切に願います」
だと思いますし、同時に、
　　　●良い大家さん（賃貸人）や良い不動産屋さん（宅建業者）が成功する世の中
になって欲しいと思っています。

そして、多くの皆様をサポートをさせていただく立場として、
もう一つ加えさせていただきたいのが、
　　　●一般の皆さんも、良し悪しを判断する力を養って欲しい
と言うことでしょうか…。

涌井様の指摘された違法ブローカーが儲かってしまうのは、
それを支えてしまっている一般の人々がいるから…だと、
厳しいかも知れませんが、思ったりもします今日この頃です。

---

■□相談者より

涌井様、前野様、ご丁寧な回答をいただき、ありがとうございます。
やはり、回答にありましたように相談窓口に行って、
相談をしてみることにします。
今回の一件で引越しへの意欲もなくなってしまい、
物件探しも諦めてしまっていたのですが、はっきりとした結果をもらい、
次のステップにしたいと思うことができました。
相談をして良かったです。どうもありがとうございました。

神奈川・30代男性
自宅を新築中です。
現在、基礎工事中で、来月、棟上げとなります。
工務店からは「大工さんとの顔合わせの会だと思って下さい」
と言われており、仕出し弁当などを出すと聞いていますが、
通常、上棟式はどうする物なのでしょうか？

神主をよんだり、餅をまいたり…などの、昔ながらの式を
行うつもりはありませんが、常識的な事はやりたいと思っています。

場所は神奈川県西部の都市ですが、一般的にはどの様な事を
するのでしょうか？寸志なども必要と聞いたことがありますが、
大工さんに現金でお渡しした方がよいのでしょうか？
また、お渡しする場合、金額はいくらぐらいが妥当でしょうか？

よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

上棟式ですか…。
長野県の北信地方の場合ですが、建売は除いて、
大手ハウスメーカーは簡単ですね。仕出し弁当と
缶ビール程度の簡単なもので、お返しも無しです。

在来の注文住宅はちょっと大変ですね。
神主さんを呼ぶ方は減りましたが、それでも一升をお清めでまいたり、
塩を撒く程度の事は建設業者がやります。当地方では餅はあまり撒きません。
仕出し弁当では無くて、正式な宴席（お膳付）を設けます。
お施主さんは、大工さんと建設会社さんへ、
それぞれ2～3万円程度を熨斗袋に入れて渡します。
土地を世話した不動産業者も呼ばれる事も有りますが、
建設とは関係ないので、不動産業者には渡しません。

お返しに、呼ばれた建設会社や不動産業者から、新築祝いとして、
絵とか置物とかを業者間で相談の上で、併せてお施主さんに送ります。
この値段は大体3～5万程度だと思いますが、ケースバイケースです。
そして、建設会社からは新築祝いのキヤリを行います。

地方によっても違うと思いますので、一番良いのは、
「良く解らないのですが、上棟式はどうしたら良いのですか？」
と、建設会社に直接、確認する事です。
それが一番間違いや失礼が無いと思います。

＜追加＞
　　
申し訳有りません。
新築祝いの件は、新築祝いの時の事だったと思います。
ちょっと混乱して、一緒になってしまいました。
上棟式は、当地方でも簡単になっていますね。
新築祝いの時にお膳付の宴会をやります。
これは大手ハウスメーカーでも一緒だと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

□■アドバイス：２

上棟は、新築工事の際の着工・上棟・引き渡しの
大きな区切りの一つです。中間金決済の基準としての意味もあります。

ただ、その際の行事は簡略化されつつあります。
最近の上棟工事はクレーン車を使って行うのがほとんどですが、
それでも高所作業などの労働を伴いますので、「ご苦労さま」の気持ちを
何らかの形で示してあげれば、大工さんたちは喜ぶでしょう。
その意味で「金一封」がスマートなやり方の一つではないかと思います。

工務店の言われるよう、「大工さんとの顔合わせ」の意味もありますが、
上棟日には、その後も継続してその現場に携わる棟梁・大工さんと、
それ以外に応援大工さんが参加します。
　　
このため、工務店と相談して、継続して現場に入る大工さんと
応援大工さんを区別して金額的に差をつけて渡すことが大事です。
　　
現場に入る大工さんについても、棟梁（責任者）と
サブと分けて考えることも必要です。大工さん以外に、
現場担当責任者へも考えておかれた方が宜しいでしょう。
いずれの場合でも、金額的には気張る必要はありません。
あくまでも気持ちですから…。

こういうことは工務店側から言い出し難いことなので、
こちらからざっくりと持ち出して相談された方が宜しいと思います。
そうすれば、工務店なりの意見も出るし、
その方向で当日の段取りを組むと思います。

（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

---

■□相談者より

伊澤先生、湧井先生ご回答ありがとうございます。
工務店にもう一度、よく相談して、行うようにしたいと思います。

福岡・30代女性
■物件について
　　　・H9年12月から3DKのアパートを賃借
　　　・物件の契約は、主人が経営している会社の法人契約
　　　・日当たりが良く、夏場はエアコンが必須
　　　・エアコンが無ければ、契約はしていなかった

　　■問題
　　　・「設備」としてついていたエアコンが故障
　　　・エアコンはオーナーの意向がわって、
　　　　「設備」から「プレゼント品」になったので、
　　　　次回以降、修理も取り替えもできないと言われる
　　　・契約書には「エアコンは年数が経ったら設備から外す」
　　　　などの記載は無い
　　　・契約内容の変更に関して了承を得るような記載も無い
　　　・入居者に事前の説明や案内をする義務はないと言われる
　　　・その他、あらゆる部分で、不動産屋の誠意を感じない対応が多い

　　■相談内容
　　　・資金や登記の関係などから、簡単に引越できない状況です。
　　　　このまま泣き寝入りする以外に方法は無いのでしょうか？
　　　・そもそも、このような勝手な変更は法律的に問題は無いのでしょうか？

何かありましたら、良きアドバイスをお願いします。

---

□■アドバイス：１

大家さんの言い分や不動産屋さんの言い分は、契約違反です。

まず、あなたが続けて使いたいなら、取り外さないとしても
「プレゼント設備」（？）に契約を変える月から家賃を下げるべきです。
ただ、そうしても、撤去費用の負担は、あなたになります。
　　
それもいやなら、今すぐ撤去してもらい、自分の費用で新しいのを設備します。
撤去費用がかからない分、少しは安いです。

その代り、退去のときは、外す義務があります。今のが修理しながら使えるなら、
家賃を下げてもらうのが、とりあえずの出費を抑えられます。
その場合も、残置した場合の負担をはっきりしておきましょう。
　　
ちょうど退去するときに壊れた場合は、そのまま退去しても、
残置物として撤去費が金銭賠償の対象にならないように…。

いずれにしろ、家賃も下げない、ACのメンテはしない…は、勝手すぎます。
役所の相談窓口に行ってでも、譲歩せずに交渉しましょう。

（設備の査定のプロ・中尾正文さん）

---

■□相談者より

早速アドバイス頂きまして、本当にありがとうございます！
「私の言い分は間違っていなかった！」と心強い思いです。

撤去費用の負担については、元々、「設備」だった物をオーナーの都合で
勝手に「プレゼント「に変更している事と、
不動産屋の方が「撤去費用はこちらで持ちます」と明言しているので、
出して頂けると思います。
　　
ただ、今後の交渉の為にも、この点も明確にしておく必要があるかもしれませんね。
とにかく撤去は早目にして頂くようにしたいと思います。

「役所の相談窓口に行ってでも、譲歩せずに交渉しましょう」は、そうですね。
やはりオーナーとの直接交渉となった場合、第3者に交渉の場にいて頂いた方が
スムーズに事が運ぶかもしれませんし、そういった相談に乗って頂いたり、
相談窓口の活用も視野に入れて今後の交渉に臨みたいと思います。
本当にありがとうございました！めげないで頑張ってみます！

---

□■アドバイス：２

中尾正文さんのご返答の通りだと思います。
そこで、相談者さんに確認しておきたい事があります。

賃借している物件を契約する前に重要事項の説明があったと思いますが、
そこの設備欄等にはエアコンが明記されていますか？

それだけ確認しておきたいので、宜しくお願いします。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

早速返答頂き、ありがとうございます。
まだ確認はしていませんが、確かエアコンは明記されていたと思います。
また、不動産屋も「契約時には『設備』だった」と
ハッキリ認めていますので、間違いないと思います。

---

□■アドバイス：３

明記されていて、業者も設備として認めているのであれば、
大家負担で新しいエアコンに付け替えていただくか、修理して頂いて下さい。
これは当然の請求だと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

丁寧なご回答、ありがとうございます。
法人契約のため、経理処理の関係で、契約書が主人の実家にあり、
明記されているかの確認は、まだ取れていませんが、
近日中にしっかり確認しておきたいと思います。
　　
ただ、オーナーに修理・取替えの意思が全くなさそうなので、
家賃の値下げを最終目的に、現物（故障品）の撤去をして頂こうと思っています。

今回は本当にありがとうございました。
皆さまのアドバイスを参考に、めげずに頑張ります p(*^v^*)q

---

□■アドバイス：４

当然の権利だと思って頑張って下さい。
なお、そのエアコンが前住人が設置して置いて行ったものだとしても、
そんな事は考慮する必要はありません。
もし、おまけのような物の場合であった場合、その内容をしっかり
重説や契約書に明記すべきで、その作業や説明を怠った賃貸人（大家）と
不動産業者に非があります。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

契約書を確認しました。
確かにエアコンは「設備」だったのですが、気になる一文がありました。
　「特約事項」の隅に、

　　※入居中の諸注意（設備面）
　　　　2.中古物件において風呂釜、給湯器、シャワー、冷暖房機等の諸設備の
　　　　　小修理においては、（配管の詰まりを除く）
　　　　　契約日より3ヶ月を経過後故障が生じた場合は、
　　　　　乙（入居者）の負担において修理を行う。
　　　　　なお、本体の修理不可能な破損等の場合は、
　　　　　甲（貸主）乙協議にて解決する。

しかしながら、契約時にこの事項についての説明は一切無く、
話した限りでは不動産屋ですら、この事項の存在を知らないようです。
もちろん他の入居者の方も知りませんし、第一、「設備」としておきながら、
このようなことが許されるのでしょうか？

これではほとんど全ての「設備」を自費で修理しながら
暮らしていかなくてはなりません。
それに「エアコンは『設備』から『プレゼント品』に変更…」と、
「設備」以外のものに勝手に変更されているので、
もはやこの事項にすら当てはまらないと思われるのですが…。

---

□■アドバイス：５

媒介不動産業者が知らなかったと言うことはありえません。
以下は重要ですので、正確に返答をお願いします。

　　　・契約の前に重要事項の説明はありましたか？
　　　・あった場合、重説の時に取引主任者証の提示は有りましたか？
　　　・契約時には取引主任者から契約書及び特約条項の説明はありましたか？

以上、宜しくお願いします。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

ご回答、ありがとうございます。

ありえないとのことですが、先日、
「設備について、契約書に何か特別な記載がありましたか？」
と不動産屋に尋ねたところ、はっきりと、
「設備については一切ありません」との回答でした…。

お聞きいただきました部分、まず、
重要事項の説明はあったように記憶しています。
ただ、取引主任者証の提示はありませんでしたし、
特約条項に関しても説明はありませんでした。

実は、現在の法人契約の前に、同じ物件を主人の個人名義で契約していました。
その最初の契約が、H9年11月15日（入居開始が12月1日からでした）で、
法人契約に切り替えたのがH13年11月1日です。
その契約切り替えの手続きは、会社の経理を担当してくれている義母が
代理でしてくれたのですが、その際にも特約条項について、
再度説明があるようなことも無かったようです。
この件については、義母も知りませんでした。

---

□■アドバイス：６

平成13年の契約は、敷金の清算、新しく礼金などを入れた
新規契約だのでしょうか？それとも、単なる名義の書き換えで、
敷金や礼金は、平成9年の契約のものをそのまま継続したのでしょうか？

もし、平成13年の契約が名義の書き換えだけだとすれば、
平成9年の最初の契約が元になる可能性があると思います。
でも、8年前の契約書や重説がすぐ見れる状態で保存されているかどうか…。
確かに、記憶は曖昧になっているかもしれません。

業法自体は8年前でも、今とあまり変らないのですが、
宅建業者の重説に対する重要性や考え方も違っていましたし、
契約書自体も今より簡単なものでした。私も契約書を片付けてある場合に、
8年前の契約書のことを聞かれても、間違えて答えてしまう可能性は否定できません。

しかし、平成13年に全くの新規契約を行っていますと、4年前ですから、
業者もすぐ見られる状態で契約書は保存してあるはずです。
継続でも平成13年の契約書はすぐ見られると思いますが、
新規で無いと重説や契約書の説明を「今まで通りですが、質問はありますか？」
…程度の説明にしてしまう可能性があります。

正確に言えば全て説明すべきですが、業法違反かどうかは解りません。
業者が業法違反になるのかと思いましたが、ちょっと微妙だと思います。

どちらにしても、エアコンの交換…、もしくは家賃の減額を
根強く交渉するということになると思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

□■アドバイス：７

Fudosan.JPサポートです。今回、かなり力作の投稿をいただいたのですが、
論点がぼやけてしまっては、解決に結びつかない可能性が高いと判断し、
申し訳無いとは思いつつも、大幅にまとめさせていただきました。
　　
宜しければ今回の件、うちの交渉経験も踏まえて、以下、補足させていただきます。

最初にいただきました編集前の「力作」なのですが、今回は、絶対的におかしい
部分（中尾様、涌井様のおっしゃる通り、プレゼントに変更はおかしいです）を
突破口にすべきですので、日ごろの不動産屋に対する不満を爆発させてしまいますと、
話が混乱して、要求が伝わりづらくなってしまう危険性があります。
ですので、まず、この非常識な応対を認めさせ、認めた後に、
日ごろの不満を、一つずつ（箇条書きでまとめて提示すると良いと思います）、
要求と共に伝えていくことが有効かと思われます。

また、中尾様、涌井様に対するご回答の中に、「思います」が結構ありますが、
不誠実な業者とのやり取りの際、「思います」が命取りになります。
つまり、口約束などは平気でひっくり返される危険があります。
ですので、業者が約束したことは、全て書面で提示してもらうよう要求するなど
の自己防衛が必要になるものと思われます。
（もし、業者が拒んだ場合は、録音装置などで録音しておくと有効です）

何よりもご自身のため、そして、回答をくださった中尾様、涌井様をはじめ、
不動産業界の健全化を願ってFudosan.JPに集ってくださるアドバイザーの皆さんの
ためにも、根気強く頑張ってくださいね。

ご健闘をお祈り申し上げます。

---

■□相談者より

大変読みづらい長文を丁寧にお読みくださったようで、
本当にありがとうございました。

　　> 論点がぼやけてしまっては、解決に結びつかない可能性が高いと判断
　　
確かに仰る通りです。まとめて下さったお陰で、
一番の問題点が分かりやすくなっていました。

　　> 日ごろの不動産屋に対する不満を爆発させてしまいますと
　　
今回は我慢に我慢を重ねてきた上でのこの対応でしたので、
つい爆発してしまいました。交渉の機会ができた際には、仰るように、
その他の事も含めて、ある程度、書面にして行きたいと思います。

　　> 口約束などは平気でひっくり返される危険があります。
　　
そうですね。言った言わないの水掛け論になると、素人の私は有耶無耶にされそうなので、
自分の言動にも細心の注意を払いつつ、しっかり書面として残して頂くようにします。

　　> ご健闘をお祈り申し上げます。

本当にありがとうございます！！！
皆さまのあたたかいアドバイスに、大変勇気付けられました。
私の家族の為に、そして同じアパートの他の入居者の方々の
今後の為にも、皆さまのアドバイスを参考に頑張ってみます。
展開がありましたらまたご報告に参ります。
ありがとうございました！！！

---

■□相談者より：１２日後

中尾さま、涌井さま、ありがとうございました！！！
先日は色々な角度からのアドバイス、ありがとうございました。
お陰様で、
　　　1.故障した物を撤去し、新品に交換
　　　2.「設備」から外さない
という形で、解決する事が出来ました！！！

この問題以前から希望していた家賃の減額については、
オーナーがどうしても応じないという事で、
これはまた別件で請求していこうと思っていますが、
とにかく、一番して欲しかったことを、希望どおりにしてもらえる
ようになりましたので、大変満足しています(*^v^*)

しかもウチだけではなく、他の入居者の方のエアコンについても、
交換が必要になり次第、順次新品に交換してくれるそうです。
その上、今年の11月1日から、管理会社も変更になるとの事で、
これであの会社と縁が切れるかと思うと、胸がスッキリしました！！！

今回は本当にありがとうございました。
こちらに相談させて頂いて、本当に良かったと思っていますp(*＞v＜*)q
本当に、本当にありがとうございましたm(*_ _ )m

　　P.S.涌井さま
　　　　ご質問で「契約移行はどのように？」とのことでしたが、
　　　　実際の入居者が変わらないということで、
　　　　敷金等は引継ぎの形での契約移行でした。

---

■□相談者より：一ヵ月後

ご報告が遅れましたが…無事に解決する事が出来ました！！！
最終的に不動産屋の方が提示した条件が、
　　　1.故障したエアコンの撤去費用はオーナーが負担。
　　　2.新品のエアコンを設置する（費用はオーナー負担）。
　　　3.エアコンを「設備」から外さない。
　　　4.他の入居者のエアコンについても、取替えが必要になったら、
　　　　随時新品に取り替える。
　　　5.家賃は下げない。この件に関して、今後、不動産屋は関与しない。

ということで、とりあえず第1目標の「新品のエアコンをつけてもらうこと」
は達成できました ((o(><＠)(＠><)o))ジタバタッ

やっぱり新品は良く効きます p(*＞v＜*)q
やっと普通の快適な生活が戻ってきました。交換前最後の電気代なんて、
昼間誰もいないはずで、しかも後半はエアコンが壊れて使えていなかったはずなのに、
2万円近くもいっちゃってましたから、相当電力も食ってたみたいです(- -;)

今回は本当に有難うございました m(*_ _ )m
お礼と言っては何ですが、私のBlogの方でコチラのサイトを紹介させて頂いています。
宜しかったら息抜きにでもお寄りくださいm(*_ _ )m
http://ameblo.jp/riko7526-nanakanakazu/

---

□■アドバイス：８

Fudosan.JPサポートです。
とりあえず、エアコンの件が解決されたようで何よりです。
新しいエアコン、快適なようですね？
エアコンのような生活家電は、映像家電に比べると派手さはないのですが、
ここ数年、驚くような進歩をしているようです。
かく言う担当の私も、昨年、現行機種に変えて、
静かさと消費電力の少なさに、ビックリしました。
ブログでのご紹介、誠に有難うございます。
うちの他サイトの担当にも、声をかけさせていただきますね。

相談内容

大阪・20代男性
契約書では3つの銀行に融資を依頼することになっていますが、
事前審査を受けたのは1行のみです。他の銀行については、
事前審査はいらないから…と、本申し込みの用紙を渡されました。
記入後、必要書類とともに仲介業者の営業マンが銀行に走るというのです。

しかし、いらないと言われた2つの銀行に確認したところ、
事前審査は例外なく必要で、さらに提出する書類は聞いていたもの
だけではありませんでした。もしその銀行から融資が降りなくなっても、
2つの審査が間に合わないのは当然で、ローン特約が使えなくなります。

こんな契約を白紙にできるでしょうか？また、ローン特約での契約の解除は、
銀行の事前審査の結果だけでもできるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私の知っている限り、銀行系住宅ローンが1行で断られた場合は、
他行でも断られる場合がほとんどです。
銀行系の住宅ローンの場合は、実際には保証協会の審査が必要ですが、
この保証協会は、サラ金系やカード系も含めて、最近では全国のネット化が
進んで、データの共用化を行っていると聞いてます。

さらに、不動産業者には、昔と違って個人情報保護法の関係があって、
ローンの実行不可の理由は一切、知らされません。
又、本人の同意書類を提出した場合のみローンの可否が知らされるだけです。

私見ですが、その業者が他2行の審査が必要ないと言ったのは、
上記の様な理由からだと思います。説明不足の感は否めませんが、
ご自分で業者に理由を聞かれたらいかがですか？

（高原開発・涌井秀人さん）

---

□■アドバイス：２

住宅ローンの特約の期間内に融資が確定しない場合は、
融資をして貰えない事と同じです
（ただし、融資申込者に故意又は過失が無い事が条件になります）。

期限の前日に承認が出ないことを確認し、特約どおり無条件解除してもらうか、
融資の返事が出るまでの期間ローン特約の期限を延長してもらいましょう。
特約期間の延長については仲介業者に覚書などを作ってもらいます。

金融機関により保証会社が異なりますので、A銀行で融資を断られても、
B銀行で融資がおりることがあります。
気に入ってご契約されたのでしたら、最後まで諦めずに申し込んでみましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

東京・40代男性
現在、袋地の一番奥に住んでおります。
家の前から公道に出るまでの私道部分については、
その袋地を囲っている9人で分筆して所有しております。

私が住んでいる自治体では、ゴミの各戸収集を始めましたが、各戸収集では、
自分の家の前にゴミを出し、それを清掃職員が集めに来ます。
つまり、その私道部分を清掃職員が通って収集しにくるわけです。

そこでお聞きしたいのですが、私はこの各戸収集に反対しております。
清掃職員の私道の通行を禁止することはできるのでしょうか？
それとも、他の所有者が各戸収集を望んでいるというのであれば、
禁止できないのでしょうか？

ちなみに、この私道は、道路位置指定も受けておりませんし、
2項道路でもないため、建築基準法上の道路ではありません。
また、公衆用道路でもないため、固定資産税は支払っております。

どうかご教授願います。

---

□■アドバイス：１

分筆所有と言う点等を考えますと、俗に言う宅延の事だと思います。

　返答の前にまずお聞きしたい点が御座います。
　　　1.地益権の設定はされていないのか？
　　　2.宅延部分は、共通に使う主旨
　（塀を建てない・車は駐車しない・共同の通路としてお互いに使用するなど）
　　　の念書や覚書は締結されているのかどうか？

通常、宅延の共同使用の場合は、
上記のどちらかを契約時に行うと思いますが、いかがですか？

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

早速のご返事ありがとうございます。
上記の件ですが、1の地役権の設定はしておりませんが、
2に関してはおっしゃる通り覚書を締結しております。
　　ちなみに、
　　　●★●
　　　●私●　★＝私の家
　　　●　●　●＝他の家
　　　●道●
こんな感じで、私道を9軒の家で囲っていています。
さらに複雑ですが、この私道をまず3等分して、
それをさらに9等分ずつして、それぞれが所有する
という方式を取っております。どうでございましょうか？

---

□■アドバイス：２

9軒で囲うと言う事は、実際に宅延だとすると9×2m=18mとは違いますよね？
実際にその私道は合計何m幅有るのでしょうか？
それと実際に分筆して持っているのは何軒でしょうか？
あまり本題とは関係ないのですが、建替えの時の
建築確認が気になりますので、差し支えなかったら、ご返答下さい。

さて、本題ですが、その覚書に従うのが順当でしょう。もし覚書が無かったら、
貴方のご希望通りの通行禁止も可能とも言えるのでしょうが、
共同で使うと言う覚書に貴方自身が署名捺印をしたのならば、
それに従うべきだと私は思います。

なお、最近では覚書だと素人間の転売時に継承せず、
買主（＝新しい所有者）が知らないと言う問題が発生する場合もあり、
地益権を設定するケースが多くなっています。
また、昔から良く行われてきたのは、互いに他人の入り口の宅延部分を
持ちあったり、持分登記にしたり…。

何故、その様な面倒な事をしてきたのか考えてみて下さい。
それは、宅延ではあっても、皆で共同で使えるようにするための工夫なんです。
つまり、自分の持ち物ではあっても、皆で共同で使えるようにする為なんです。

貴方のケースの場合は、通行禁止にするより、反対ではあっても
地域の多数決によって、決定された事には従うのが普通だとは思いませんか？
どうしても反対したいのなら、反対する人を大勢集めるとか、
それなりに解決の方法を探した方が良いと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

---

■□相談者より

たびたび、回答ありがとうございます。
私道でありますが、幅3.2メートル、奥行きは35.3メートルです。

確かによく考えるとそのとおりですね。我が家は一番奥にあり、
風とおしもよいため、燃えるゴミの日などは臭いがけっこう届きます。
収集時間も遅いため、どうにかならないものかと思っていたました。

最後にもうひとつ質問なのですが、覚書には強制力はあるのでしょうか？
また、分筆して持分登記し、通行地役権を設定した場合でも、
他の人が通行を認めれば、反対はできないのでしょうか？

---

□■アドバイス：３

幅3.2メートル、奥行きは35.3メートル…は、ちょっと、理解に苦しみます。

建設基準法の第1項第1号の公道、同第2号の都市再開発等によって
築造された道路、同第3項の昭和25年11月23以前から存在していた道路、
第4号の特定行政庁の指定した道路、第4号の特定行政庁による位置指定道路、
そして、第42条第2項の2項道路以外の私道で、
幅3.2mを複数で使用している事自体が理解できません。

建替え時には各戸、幅2mの宅延が必要ですから、建築確認が取れない筈です。
それぞれ別の出入り口が有るのかも知れませんが、心当たりは有りませんか？
こちらの方が大きな問題だと思います。

さて、本題ですが、民事に強制力はありません。
「約束は守りましょう」と言うことです。
「民事裁判を提訴しても、負ける確率が高いですよ」と言うことで理解して下さい。
判決が出ると、その判決には強制力がありますが、守らない人は守らないでしょう。

地益権については、おおよその説明だけしておきます。
地役権は設定契約で定めた目的（通行・眺望・日照・引水など）に従い、
他人の土地（承役地という）の便益のために利用する物権です。
利益を得る土地は要益地と呼びます。つまり、設定する時に、
設定の目的を明確にして、設定契約を締結しますので、
　の設定の契約書の内容に従うのが一般的です。

（高原開発・涌井秀人さん）