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設備のエアコンを勝手にプレゼントすることについて

福岡・30代女性
■物件について
   ・H9年12月から3DKのアパートを賃借
   ・物件の契約は、主人が経営している会社の法人契約
   ・日当たりが良く、夏場はエアコンが必須
   ・エアコンが無ければ、契約はしていなかった

  ■問題
   ・「設備」としてついていたエアコンが故障
   ・エアコンはオーナーの意向がわって、
    「設備」から「プレゼント品」になったので、
    次回以降、修理も取り替えもできないと言われる
   ・契約書には「エアコンは年数が経ったら設備から外す」
    などの記載は無い
   ・契約内容の変更に関して了承を得るような記載も無い
   ・入居者に事前の説明や案内をする義務はないと言われる
   ・その他、あらゆる部分で、不動産屋の誠意を感じない対応が多い

  ■相談内容
   ・資金や登記の関係などから、簡単に引越できない状況です。
    このまま泣き寝入りする以外に方法は無いのでしょうか?
   ・そもそも、このような勝手な変更は法律的に問題は無いのでしょうか?

何かありましたら、良きアドバイスをお願いします。




□■アドバイス:1

大家さんの言い分や不動産屋さんの言い分は、契約違反です。

まず、あなたが続けて使いたいなら、取り外さないとしても
「プレゼント設備」(?)に契約を変える月から家賃を下げるべきです。
ただ、そうしても、撤去費用の負担は、あなたになります。
  
それもいやなら、今すぐ撤去してもらい、自分の費用で新しいのを設備します。
撤去費用がかからない分、少しは安いです。

その代り、退去のときは、外す義務があります。今のが修理しながら使えるなら、
家賃を下げてもらうのが、とりあえずの出費を抑えられます。
その場合も、残置した場合の負担をはっきりしておきましょう。
  
ちょうど退去するときに壊れた場合は、そのまま退去しても、
残置物として撤去費が金銭賠償の対象にならないように…。

いずれにしろ、家賃も下げない、ACのメンテはしない…は、勝手すぎます。
役所の相談窓口に行ってでも、譲歩せずに交渉しましょう。

(設備の査定のプロ・中尾正文さん)




■□相談者より

早速アドバイス頂きまして、本当にありがとうございます!
「私の言い分は間違っていなかった!」と心強い思いです。

撤去費用の負担については、元々、「設備」だった物をオーナーの都合で
勝手に「プレゼント「に変更している事と、
不動産屋の方が「撤去費用はこちらで持ちます」と明言しているので、
出して頂けると思います。
  
ただ、今後の交渉の為にも、この点も明確にしておく必要があるかもしれませんね。
とにかく撤去は早目にして頂くようにしたいと思います。

「役所の相談窓口に行ってでも、譲歩せずに交渉しましょう」は、そうですね。
やはりオーナーとの直接交渉となった場合、第3者に交渉の場にいて頂いた方が
スムーズに事が運ぶかもしれませんし、そういった相談に乗って頂いたり、
相談窓口の活用も視野に入れて今後の交渉に臨みたいと思います。
本当にありがとうございました!めげないで頑張ってみます!




□■アドバイス:2

中尾正文さんのご返答の通りだと思います。
そこで、相談者さんに確認しておきたい事があります。

賃借している物件を契約する前に重要事項の説明があったと思いますが、
そこの設備欄等にはエアコンが明記されていますか?

それだけ確認しておきたいので、宜しくお願いします。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

早速返答頂き、ありがとうございます。
まだ確認はしていませんが、確かエアコンは明記されていたと思います。
また、不動産屋も「契約時には『設備』だった」と
ハッキリ認めていますので、間違いないと思います。




□■アドバイス:3

明記されていて、業者も設備として認めているのであれば、
大家負担で新しいエアコンに付け替えていただくか、修理して頂いて下さい。
これは当然の請求だと思います。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

丁寧なご回答、ありがとうございます。
法人契約のため、経理処理の関係で、契約書が主人の実家にあり、
明記されているかの確認は、まだ取れていませんが、
近日中にしっかり確認しておきたいと思います。
  
ただ、オーナーに修理・取替えの意思が全くなさそうなので、
家賃の値下げを最終目的に、現物(故障品)の撤去をして頂こうと思っています。

今回は本当にありがとうございました。
皆さまのアドバイスを参考に、めげずに頑張ります p(*^v^*)q




□■アドバイス:4

当然の権利だと思って頑張って下さい。
なお、そのエアコンが前住人が設置して置いて行ったものだとしても、
そんな事は考慮する必要はありません。
もし、おまけのような物の場合であった場合、その内容をしっかり
重説や契約書に明記すべきで、その作業や説明を怠った賃貸人(大家)と
不動産業者に非があります。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

契約書を確認しました。
確かにエアコンは「設備」だったのですが、気になる一文がありました。
 「特約事項」の隅に、

  ※入居中の諸注意(設備面)
    2.中古物件において風呂釜、給湯器、シャワー、冷暖房機等の諸設備の
     小修理においては、(配管の詰まりを除く)
     契約日より3ヶ月を経過後故障が生じた場合は、
     乙(入居者)の負担において修理を行う。
     なお、本体の修理不可能な破損等の場合は、
     甲(貸主)乙協議にて解決する。

しかしながら、契約時にこの事項についての説明は一切無く、
話した限りでは不動産屋ですら、この事項の存在を知らないようです。
もちろん他の入居者の方も知りませんし、第一、「設備」としておきながら、
このようなことが許されるのでしょうか?

これではほとんど全ての「設備」を自費で修理しながら
暮らしていかなくてはなりません。
それに「エアコンは『設備』から『プレゼント品』に変更…」と、
「設備」以外のものに勝手に変更されているので、
もはやこの事項にすら当てはまらないと思われるのですが…。




□■アドバイス:5

媒介不動産業者が知らなかったと言うことはありえません。
以下は重要ですので、正確に返答をお願いします。

   ・契約の前に重要事項の説明はありましたか?
   ・あった場合、重説の時に取引主任者証の提示は有りましたか?
   ・契約時には取引主任者から契約書及び特約条項の説明はありましたか?

以上、宜しくお願いします。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

ご回答、ありがとうございます。

ありえないとのことですが、先日、
「設備について、契約書に何か特別な記載がありましたか?」
と不動産屋に尋ねたところ、はっきりと、
「設備については一切ありません」との回答でした…。

お聞きいただきました部分、まず、
重要事項の説明はあったように記憶しています。
ただ、取引主任者証の提示はありませんでしたし、
特約条項に関しても説明はありませんでした。

実は、現在の法人契約の前に、同じ物件を主人の個人名義で契約していました。
その最初の契約が、H9年11月15日(入居開始が12月1日からでした)で、
法人契約に切り替えたのがH13年11月1日です。
その契約切り替えの手続きは、会社の経理を担当してくれている義母が
代理でしてくれたのですが、その際にも特約条項について、
再度説明があるようなことも無かったようです。
この件については、義母も知りませんでした。




□■アドバイス:6

平成13年の契約は、敷金の清算、新しく礼金などを入れた
新規契約だのでしょうか?それとも、単なる名義の書き換えで、
敷金や礼金は、平成9年の契約のものをそのまま継続したのでしょうか?

もし、平成13年の契約が名義の書き換えだけだとすれば、
平成9年の最初の契約が元になる可能性があると思います。
でも、8年前の契約書や重説がすぐ見れる状態で保存されているかどうか…。
確かに、記憶は曖昧になっているかもしれません。

業法自体は8年前でも、今とあまり変らないのですが、
宅建業者の重説に対する重要性や考え方も違っていましたし、
契約書自体も今より簡単なものでした。私も契約書を片付けてある場合に、
8年前の契約書のことを聞かれても、間違えて答えてしまう可能性は否定できません。

しかし、平成13年に全くの新規契約を行っていますと、4年前ですから、
業者もすぐ見られる状態で契約書は保存してあるはずです。
継続でも平成13年の契約書はすぐ見られると思いますが、
新規で無いと重説や契約書の説明を「今まで通りですが、質問はありますか?」
…程度の説明にしてしまう可能性があります。

正確に言えば全て説明すべきですが、業法違反かどうかは解りません。
業者が業法違反になるのかと思いましたが、ちょっと微妙だと思います。

どちらにしても、エアコンの交換…、もしくは家賃の減額を
根強く交渉するということになると思います。

(高原開発・涌井秀人さん)




□■アドバイス:7

Fudosan.JPサポートです。今回、かなり力作の投稿をいただいたのですが、
論点がぼやけてしまっては、解決に結びつかない可能性が高いと判断し、
申し訳無いとは思いつつも、大幅にまとめさせていただきました。
  
宜しければ今回の件、うちの交渉経験も踏まえて、以下、補足させていただきます。

最初にいただきました編集前の「力作」なのですが、今回は、絶対的におかしい
部分(中尾様、涌井様のおっしゃる通り、プレゼントに変更はおかしいです)を
突破口にすべきですので、日ごろの不動産屋に対する不満を爆発させてしまいますと、
話が混乱して、要求が伝わりづらくなってしまう危険性があります。
ですので、まず、この非常識な応対を認めさせ、認めた後に、
日ごろの不満を、一つずつ(箇条書きでまとめて提示すると良いと思います)、
要求と共に伝えていくことが有効かと思われます。

また、中尾様、涌井様に対するご回答の中に、「思います」が結構ありますが、
不誠実な業者とのやり取りの際、「思います」が命取りになります。
つまり、口約束などは平気でひっくり返される危険があります。
ですので、業者が約束したことは、全て書面で提示してもらうよう要求するなど
の自己防衛が必要になるものと思われます。
(もし、業者が拒んだ場合は、録音装置などで録音しておくと有効です)

何よりもご自身のため、そして、回答をくださった中尾様、涌井様をはじめ、
不動産業界の健全化を願ってFudosan.JPに集ってくださるアドバイザーの皆さんの
ためにも、根気強く頑張ってくださいね。

ご健闘をお祈り申し上げます。




■□相談者より

大変読みづらい長文を丁寧にお読みくださったようで、
本当にありがとうございました。

  > 論点がぼやけてしまっては、解決に結びつかない可能性が高いと判断
  
確かに仰る通りです。まとめて下さったお陰で、
一番の問題点が分かりやすくなっていました。

  > 日ごろの不動産屋に対する不満を爆発させてしまいますと
  
今回は我慢に我慢を重ねてきた上でのこの対応でしたので、
つい爆発してしまいました。交渉の機会ができた際には、仰るように、
その他の事も含めて、ある程度、書面にして行きたいと思います。

  > 口約束などは平気でひっくり返される危険があります。
  
そうですね。言った言わないの水掛け論になると、素人の私は有耶無耶にされそうなので、
自分の言動にも細心の注意を払いつつ、しっかり書面として残して頂くようにします。

  > ご健闘をお祈り申し上げます。

本当にありがとうございます!!!
皆さまのあたたかいアドバイスに、大変勇気付けられました。
私の家族の為に、そして同じアパートの他の入居者の方々の
今後の為にも、皆さまのアドバイスを参考に頑張ってみます。
展開がありましたらまたご報告に参ります。
ありがとうございました!!!




■□相談者より:12日後

中尾さま、涌井さま、ありがとうございました!!!
先日は色々な角度からのアドバイス、ありがとうございました。
お陰様で、
   1.故障した物を撤去し、新品に交換
   2.「設備」から外さない
という形で、解決する事が出来ました!!!

この問題以前から希望していた家賃の減額については、
オーナーがどうしても応じないという事で、
これはまた別件で請求していこうと思っていますが、
とにかく、一番して欲しかったことを、希望どおりにしてもらえる
ようになりましたので、大変満足しています(*^v^*)

しかもウチだけではなく、他の入居者の方のエアコンについても、
交換が必要になり次第、順次新品に交換してくれるそうです。
その上、今年の11月1日から、管理会社も変更になるとの事で、
これであの会社と縁が切れるかと思うと、胸がスッキリしました!!!

今回は本当にありがとうございました。
こちらに相談させて頂いて、本当に良かったと思っていますp(*>v<*)q
本当に、本当にありがとうございましたm(*_ _ )m

  P.S.涌井さま
    ご質問で「契約移行はどのように?」とのことでしたが、
    実際の入居者が変わらないということで、
    敷金等は引継ぎの形での契約移行でした。




■□相談者より:一ヵ月後

ご報告が遅れましたが…無事に解決する事が出来ました!!!
最終的に不動産屋の方が提示した条件が、
   1.故障したエアコンの撤去費用はオーナーが負担。
   2.新品のエアコンを設置する(費用はオーナー負担)。
   3.エアコンを「設備」から外さない。
   4.他の入居者のエアコンについても、取替えが必要になったら、
    随時新品に取り替える。
   5.家賃は下げない。この件に関して、今後、不動産屋は関与しない。

ということで、とりあえず第1目標の「新品のエアコンをつけてもらうこと」
は達成できました ((o(><@)(@><)o))ジタバタッ

やっぱり新品は良く効きます p(*>v<*)q
やっと普通の快適な生活が戻ってきました。交換前最後の電気代なんて、
昼間誰もいないはずで、しかも後半はエアコンが壊れて使えていなかったはずなのに、
2万円近くもいっちゃってましたから、相当電力も食ってたみたいです(- -;)

今回は本当に有難うございました m(*_ _ )m
お礼と言っては何ですが、私のBlogの方でコチラのサイトを紹介させて頂いています。
宜しかったら息抜きにでもお寄りくださいm(*_ _ )m
http://ameblo.jp/riko7526-nanakanakazu/




□■アドバイス:8

Fudosan.JPサポートです。
とりあえず、エアコンの件が解決されたようで何よりです。
新しいエアコン、快適なようですね?
エアコンのような生活家電は、映像家電に比べると派手さはないのですが、
ここ数年、驚くような進歩をしているようです。
かく言う担当の私も、昨年、現行機種に変えて、
静かさと消費電力の少なさに、ビックリしました。
ブログでのご紹介、誠に有難うございます。
うちの他サイトの担当にも、声をかけさせていただきますね。

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