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私道通行の利害関係の相反について

東京・40代男性
現在、袋地の一番奥に住んでおります。
家の前から公道に出るまでの私道部分については、
その袋地を囲っている9人で分筆して所有しております。

私が住んでいる自治体では、ゴミの各戸収集を始めましたが、各戸収集では、
自分の家の前にゴミを出し、それを清掃職員が集めに来ます。
つまり、その私道部分を清掃職員が通って収集しにくるわけです。

そこでお聞きしたいのですが、私はこの各戸収集に反対しております。
清掃職員の私道の通行を禁止することはできるのでしょうか?
それとも、他の所有者が各戸収集を望んでいるというのであれば、
禁止できないのでしょうか?

ちなみに、この私道は、道路位置指定も受けておりませんし、
2項道路でもないため、建築基準法上の道路ではありません。
また、公衆用道路でもないため、固定資産税は支払っております。

どうかご教授願います。



□■アドバイス:1

分筆所有と言う点等を考えますと、俗に言う宅延の事だと思います。

 返答の前にまずお聞きしたい点が御座います。
   1.地益権の設定はされていないのか?
   2.宅延部分は、共通に使う主旨
 (塀を建てない・車は駐車しない・共同の通路としてお互いに使用するなど)
   の念書や覚書は締結されているのかどうか?

通常、宅延の共同使用の場合は、
上記のどちらかを契約時に行うと思いますが、いかがですか?

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

早速のご返事ありがとうございます。
上記の件ですが、1の地役権の設定はしておりませんが、
2に関してはおっしゃる通り覚書を締結しております。
  ちなみに、
   ●★●
   ●私● ★=私の家
   ● ● ●=他の家
   ●道●
こんな感じで、私道を9軒の家で囲っていています。
さらに複雑ですが、この私道をまず3等分して、
それをさらに9等分ずつして、それぞれが所有する
という方式を取っております。どうでございましょうか?




□■アドバイス:2

9軒で囲うと言う事は、実際に宅延だとすると9×2m=18mとは違いますよね?
実際にその私道は合計何m幅有るのでしょうか?
それと実際に分筆して持っているのは何軒でしょうか?
あまり本題とは関係ないのですが、建替えの時の
建築確認が気になりますので、差し支えなかったら、ご返答下さい。

さて、本題ですが、その覚書に従うのが順当でしょう。もし覚書が無かったら、
貴方のご希望通りの通行禁止も可能とも言えるのでしょうが、
共同で使うと言う覚書に貴方自身が署名捺印をしたのならば、
それに従うべきだと私は思います。

なお、最近では覚書だと素人間の転売時に継承せず、
買主(=新しい所有者)が知らないと言う問題が発生する場合もあり、
地益権を設定するケースが多くなっています。
また、昔から良く行われてきたのは、互いに他人の入り口の宅延部分を
持ちあったり、持分登記にしたり…。

何故、その様な面倒な事をしてきたのか考えてみて下さい。
それは、宅延ではあっても、皆で共同で使えるようにするための工夫なんです。
つまり、自分の持ち物ではあっても、皆で共同で使えるようにする為なんです。

貴方のケースの場合は、通行禁止にするより、反対ではあっても
地域の多数決によって、決定された事には従うのが普通だとは思いませんか?
どうしても反対したいのなら、反対する人を大勢集めるとか、
それなりに解決の方法を探した方が良いと思います。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

たびたび、回答ありがとうございます。
私道でありますが、幅3.2メートル、奥行きは35.3メートルです。

確かによく考えるとそのとおりですね。我が家は一番奥にあり、
風とおしもよいため、燃えるゴミの日などは臭いがけっこう届きます。
収集時間も遅いため、どうにかならないものかと思っていたました。

最後にもうひとつ質問なのですが、覚書には強制力はあるのでしょうか?
また、分筆して持分登記し、通行地役権を設定した場合でも、
他の人が通行を認めれば、反対はできないのでしょうか?




□■アドバイス:3

幅3.2メートル、奥行きは35.3メートル…は、ちょっと、理解に苦しみます。

建設基準法の第1項第1号の公道、同第2号の都市再開発等によって
築造された道路、同第3項の昭和25年11月23以前から存在していた道路、
第4号の特定行政庁の指定した道路、第4号の特定行政庁による位置指定道路、
そして、第42条第2項の2項道路以外の私道で、
幅3.2mを複数で使用している事自体が理解できません。

建替え時には各戸、幅2mの宅延が必要ですから、建築確認が取れない筈です。
それぞれ別の出入り口が有るのかも知れませんが、心当たりは有りませんか?
こちらの方が大きな問題だと思います。

さて、本題ですが、民事に強制力はありません。
「約束は守りましょう」と言うことです。
「民事裁判を提訴しても、負ける確率が高いですよ」と言うことで理解して下さい。
判決が出ると、その判決には強制力がありますが、守らない人は守らないでしょう。

地益権については、おおよその説明だけしておきます。
地役権は設定契約で定めた目的(通行・眺望・日照・引水など)に従い、
他人の土地(承役地という)の便益のために利用する物権です。
利益を得る土地は要益地と呼びます。つまり、設定する時に、
設定の目的を明確にして、設定契約を締結しますので、
 の設定の契約書の内容に従うのが一般的です。

(高原開発・涌井秀人さん)

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