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海外移住予定者の物件購入について

相談内容 

神奈川・30代女性
現在、戸建の賃貸住宅に住んでおり、毎月21万ほど払っています。
私は10年以内に海外に移ることになると思いますが、
このまま賃貸に住み続けるのと、購入をするのと、
どちらがいいのか迷っています。頭金は500万ほど、
月々住宅ローン返済として25~30万は返済できます。
しかし、移住する際に売却できなかったら…
と考えると不安になり、購入に踏み切れていません。
私のような場合、一般的には賃貸と購入と、どちらが良いのでしょうか?




□■アドバイス:1

現在の賃料21万円ですので年間252万円支払っています。
賃料の値上げがなくても、今後10年間で2,520万円を支払います。
不動産を購入し、売却時に損失が2,520万円以内であれば、
購入する方が得と思われます。

毎月25万円の返済でいくら借りられるか…ですが、
利率2.5%で返済期間毎にどれだけ借入れが可能か計算してみました。
   10年返済 2,600万円
   15年返済 3,700万円
   20年返済 4,700万円
   25年返済 5,500万円
   30年返済 6,300万円
上記金額に頭金500万円を足した金額が購入可能な金額になります
(諸費用は別途必要です)。

次に返済ですが、毎月25万円の返済ですと、年間300万円の返済になります。
10年間返済すると3,000万円ですね。
3,000万円のうち、利息が30%含まれるとすれば、
元金を2,100万円、返済したことになります。

購入時の価格から2,100万円と頭金500万円の合計2,600万円までは
値下がりしても預貯金を取り崩すことなく処分が可能です。
値下がりしなければ手元にお金が残ります。
不動産の将来価値については未来のことですので、
私達にもどうなるか分かりません。

現実に借入れが可能かどうかですが、住宅ローンの融資は、
借入者の返済能力で判断されます。
勤務先、勤続年数、勤務状態、所得、年齢と購入物件で審査します。
また、金融機関によっては融資金額の上限を5,000万円までと
決めている場合もあります。
事前にサイトなどで融資条件を確認したり、金融機関に出向いて
融資条件を聞いてみましょう。金融機関によっては
サイト上で住宅ローンの仮審査をしてくれるところもあります。

(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川 文人さん)



□■アドバイス:2

不動産を購入する場合、登記費用・住宅ローン関係費用・仲介手数料など、
いわゆる諸経費が発生します。また、売却時にも諸経費が発生します。
従って、1~2年で海外移住…であれば、賃貸のままの方が良いでしょう。

ただし、今回のお問合せは、10年先と言うことですよね。
年間賃料を約250万円支払われているので、250×10年=2,500万円。
購入された不動産を売却した場合の損失が諸経費を含めて
2,500万円以下ならOKとなるわけですが、あなたの場合、
不動産を購入するのは商売用として購入されるのではありません。
購入されたお家での10年間が、いかに満足をした生活が出来たか
によって異なるので、計算うんぬんの問題ではないでしょう。
だから、一概にどちらが良いとは言い切れるものではないでしょう。

なお、購入を考える場合は、
   1.自分が生活をするのに満足の出来る場所
   2.その上で、出来るだけ人気地区にある物件
という観点で選ばれるのが良いと思います。

(マック住研・清水さん)




■□相談者より

清水様、香川様、ご丁寧な返答を頂きましてありがとうございます。
賃料は払い続けても、あとに何も残らないので、
値割れをしても手に何か残るということを考えると
購入したほうがいいのでしょうかね。

まだ購入を考え始めたばかりですので、
もっともっと勉強してまいります。ありがとうございました。

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