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不動産業者が所有予定の開発道路について

東京・30代女性
購入予定の土地の前の道路は開発道路で、
所有は不動産会社のものになります。今回、土地は3区画が販売され、
道路は販売後も不動産会社の所有になるという事です。

不動産会社の言い分では、
  「今後、市に移管を考えているので、私達の手間を省くために私道にしない」
とおっしゃっております。しかし、開発道路に入る前の道は
4m未満の私道からつながっており、こちらの私道は10数名の所有の土地
(中には近隣に住んでいない方もいらっしゃいます)です。
そのため、開発道路がすぐに市に移管されて、公道になることは考えにくい状況です。

私達が将来的に土地を販売する場合、問題ないでしょうか?
また、不動産会社が倒産した場合、こちらの開発道路が売られたりしないでしょうか?

こちらの土地は購入しても大丈夫かどうか、
アドバイスを頂戴できますと幸いです。
よろしくお願い致します。




□■アドバイス:1

まず、投稿内容から推察した私の意見を書きます。

おそらく、3区画の造成ということで開発行為の必要が無い造成だと思います。
その場合は、市町村への許可申請で造成するようになるのですが、
各市町村の条例や指導指針に沿って、造成するようになります。
ですから、造成地内の道路は開発道路では無いと思うのですが…。

もし、開発行為の許可申請を提出しているとすれば、いくら地域差があるとしても、
常識的に考え、私道しか道路が無いところを許可するとは考えられません。
建設基準法、第1項第1号の公道(今回は除きます)、同第2号の都市再開発等に
よって築造された道路、同第3項の昭和25年11月23以前から存在していた道路、
第4号の特定行政庁の指定した道路、第4号の特定行政庁による位置指定道路、
そして、42条第第2項の2項道路…のどれかに当たるのでしょう。

そして、上記のどれかに該当する私道(?)に貴方の仰っている開発道路(?)
を接続すると言うことで理解します。

基本的に、私の経験と私見を混ぜて考えますと、建設基準法第1項第1号の公道に
接続していない道路を市町村が寄付採納を受けるとは思えません。
     ※管理委託の意味が解りません。通常は市に寄付する形となります。

私道の奥にポツンと市道があると言う状況は、想像できません。
そもそも4m未満の公道以外に接続した土地の分譲を市町村が認めると言うのは、
私の知っている限り考えられません。いくら開発行為が必要ないとしても、
認めた市町村は何を考えているのでしょうか?
その業者の説明も変ですし、ぜひ、契約する前に市町村の建設課
(名称は色々あると思います)に、確認に行った方が良いと思います。

また、私ならその様な造成地は絶対に購入致しません。
理由は貴方が心配しているとおりですし、
さらに火災時に消防車が満足に入って来れないと思うからです。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

この度は早々にアドバイス下さいましてありがとうございます。
開発道路につながる私道は2項道路と説明を受けており、
今回造成中の開発道路は4.5mになります。

  明日、市の建設課に連絡をとり、
   ●開発道路としてその土地が認定されているのか
   ●今後、市に移管することが可能かどうか
  
を、確認いたします。
危うくあぶない土地を購入してしまうことろでした。
本当にこちらのアドバイス、感謝致します。




□■アドバイス:2

「今回造成中の開発道路は4.5mになります」は、俗に言う2項道路であれば、
4m未満の私道ではあっても、一般的には道路として市町村の指定を受けており、
建築確認はおります。

「明日、市の建設課に連絡をとり」は、以下最低でも確認して下さい。
   1.「2項道路」の指定を間違い無く受けているのか。
   2.都道府県の開発行為の許可が出ているのか、
    もしくは市の許可が出ているのか。
   3.「2項道路」に接続されている業者の持分の私道の指定(第1項の第5項)
    を受けられるのかどうか。

但し、2項道路は後退線でも取ってあれば別ですが
(この可能性はほとんど無いはずです)、余程のことがないと
拡幅の可能性や公道への格上げは無いと思われますし、
2項道路の距離や公道への接続状態にもよりますが、
火災時の消火活動に不安があるのはご理解頂けると思います。

(高原開発・涌井秀人さん)

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