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要求内容を事後承諾にされた場合について

相談内容 

東京・30代男性
物件契約後、買い換えが必要になり、物件販社から
グループ会社の仲介会社を紹介されました。

物件契約のほかにオプション工事の契約が残っており、
仮に売買が成立しなかった場合は、現状復帰費用がかかる
との説明を販社から受けていました。

現状復帰費用として約800万円がかかります。
そのため、販社責任者同席の元、その仲介会社には、
新聞に折込広告を入れる前に必ず内容を事前にチェックさせるように伝え、
その仲介会社も了承したため、オプション工事の契約に判を押しました
(店長・担当者同席)。

しかし、その契約の2週間後に当方に何の連絡もなく、
先方が勝手に作成した折込チラシを新聞に入れ、
その翌週に事後承諾というかたちで報告がありました。
担当者に文句を言ったところ、店長から、
「非は認めますが、謝罪以上は何もする気はない」
と販社経由で連絡がありました。

仲介会社が当方の要求(広告の内容の事前チェック)を
履行するのを前提に、オプション工事の契約をしました。
先方が当方の要求を無視した以上、
オプション工事の契約を破棄することは可能でしょうか?
あるいは、仲介会社、または物件販社に対し、
何らかの賠償やペナルティを課すことは可能でしょうか?



□■アドバイス:1

ご購入の売買契約とご自宅売却の媒介契約は別のものです。

   1.購入物件の売買契約にご自宅が売却不能な場合
    この契約は無条件で解約できる旨の特約は入っていますか?

   2.オプション契約にご自宅のご売却についての特約
    (広告内容を事前にチェック)は入っていますか?

   3.ご自宅のご売却について、仲介会社と媒介契約を締結されていますか?

   4.その媒介契約にチラシ広告時、依頼者が事前に内容をチェックすると
    特約が入っていますか?

   5.チラシの内容が貴方の不動産にとって明らかに不利な広告内容であったり、
    事実と異なる内容になっていますか?

書面で約束してない場合、争っても水掛け論になります。
広告が入ったことにより貴方が損害を受けたことを証明できれば、
損害賠償が可能と思われますが、
賠償請求にかかる費用の方が高くつく可能性が高いですね。

「1」の特約が入っているのでしたら、
ご自宅の売却を別の不動産会社に依頼することも可能です。
媒介契約には不動産会社が信頼が出来ない行為をした場合に、
その媒介契約を解除できることになっています。
その販社にとって媒介契約の解除ほど大きなペナルティはないでしょう。

(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川 文人さん)



■□相談者より

早速のご返信ありがとうございます。

ご購入の売買契約とご自宅売却の媒介契約は別のものであることは存じております。
売買契約ではなく、オプション工事の覚書(現状復帰費用)の件となります。

   1.上記の内容ですので、関係はないかと思いますが、
    売買停止条件は付いております。

   2.契約に入ってはいませんが、その内容は録音はしております。
    また、物件販社責任者及び仲介会社責任者も
    当方から要求があったことは認めております。

   3.専任媒介を締結しております。

   4.「2」と同様の回答となります。

   5.不利というのは人間の感じ方それぞれかと存じますので、一概には言えませ
    んが、契約時に説明した内容(他社の広告を引き合いにだし、このような広
    告を作成するように支持)とは明らかに相違があり、訴求効果の高いチラシ
    には見えないと感じました。

こんな広告を出されてしまったので、当方としては戦略上
(物件に人気がないイメージが付いてしまう可能性が高いので)、
最低でも1ヶ月は広告を控えたいと考えておりますので、
充分な不利益を被ったという解釈ではあります
(戦略上、9月中旬から本格的に売買活動をおこないたかったため)。

とりあえず、その仲介会社とは契約を解除しました。その仲介会社とは
前任の担当者ともトラブルがあり、他の仲介会社を選定していましたが、
物件販社のグループ会社であるということで、「こちらがきちんと監督するので」
と物件販社の責任者より懇願されたという経緯があります。

おっしゃる通り、物件販社にペナルティを課すのは難しいとは思いますが、
上記のような経緯がありますので、一概に無関係とは言えないと思い、
相談させていただきました。いわゆるモラルのような問題にはなると思います。




□■アドバイス:2

オプション契約ですが、私たちがオプション契約をする場合、
本体の売買契約に停止条件がついていますので、
ご自宅の売買契約が締結されるまで工事の着工はしません。
従って、オプション契約の違約金(原状復帰費用)は無条件解約ではなく、
買主の都合で契約解除した場合のことと解釈して、自宅が売れなかった場合には
工事に着手しておりませんので、損害が発生しないものとして返事をしました。

もし、売買契約に停止条件がついておりながらオプション工事を着工する場合は
買主への十分な説明と書面による同意が必要になると考えられます。
通常は考えられないことです。

次に、ご自宅のご売却ですが、広告内容については事実と異なるかどうかが
判断(損害)の基準ですので、イメージで賠償請求は出来ないと思います。
今回の場合、媒介契約の解除で足りると考えられます。

(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川 文人さん)




■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
確かに契約上からは媒介契約の解約が精一杯ですよね。
別の業者と契約して、仕切り直すことにします。




□■アドバイス:3

横レスで失礼します。
基本的には香川さんのご返答の通りです。

もう少し媒介契約の面から検討してみますと、
文面から察するに、相談者さんの最も気にしているところは、
専任媒介契約成立以降の広告の事前チェックの約束が守られなかったことと、
広告自体がご希望とは違っていたということだと思います。

あくまで私見であることを前提に言いますと、問題の広告費用が
依頼者(貴方)の負担によるものか、業者の負担によるものかで
判断が変ると思います。

手数料+広告宣伝費を支払うという専任媒介契約になっていれば、
相談者さんの仰るとおりと言えると思います。さらに、媒介契約書に
広告の事前チェックや罰則・罰金条項が入っていれば、もっと明確になります。

しかし、広告が業者負担であった場合は、他の物件と同時に出すのが一般的ですから、
公正取引や業法を守っていれば、業者として責任を問われるかどうかは微妙でしょう。
モラルの問題というのはご指摘のとおりですが、モラルでは損害賠償は
請求できないと思います。経験上、損害賠償請求は、
客観的に見てすぐ解る実損が生じていることが大事だと思います。

なお、「懇願されたという経緯」ですが、貴方はご自分の大事な資産の売却を
懇願されれば、任せるのですか?どんなに懇願されても、
信頼出来ない業者には任せないのが普通だと思います。貴方が信頼して、
貴方が署名・印鑑をついて、専任媒介契約を締結したのではないですか?
厳しい事を言うようですが、「ちょっと違うかな?」と思います。
媒介契約書に署名捺印したのは貴方自身ですから、
その点だけははっきりしておかないといけません。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

ご回答ありがとうございます。

物件販社、仲介会社ともに大手であるのと、売買停止条件を付けるには、
その仲介会社を使わなければならなかったので、
前任者の対応からあまり気乗りはしなかったのですが、
締結してしまったという経緯でした。

確かに金額を考えると甘い部分がありました。
別の仲介会社を探し、仕切り直しといきたいと思います。

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