【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

東京・50代女性
実家は、大正時代の初めから借地に住んでおり、
毎月、地代金を払っています。家族がだんだん減って、
昨年、父がなくなり、母が1人になってしまいました。
地主の方から、「これから、どうするか」と聞かれ、
「3年忌までは、いたい」と話したようです。

地主の方の住んでいる家も借りているそうで、
実家の土地に2世帯住宅を建てたいようです。
母は、実家の家も老朽化しているので、建てなおすというより、
息子の近くの中古マンションにでも移ろうかと思ってもいるようです。

私は、母がご近所の方やお友達ととてもいい関係を築いているので、
もう少し、同じ場所にいたほうがいいとは思うのですが、
家の老朽化のことを考えると、そのまま、いたほうがいいとも、
移ったほうがいいとも言えないでいます。

借地を返すという場合は、立ち退き料などは、いただけるのでしょうか？
木造家屋の解体料は、現在は、どの位するのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

借主からの借地返還には、原則、立退き料は発生しません。
地主からの立ち退き要求の場合には、発生することがあります。

借地権割合もありますが、大体、
借地の土地価格の約1/2が立退き料の目安となります。
　　
ただし、今までの経緯とか人間関係や、支払われている賃料相場か、
高いのか安いのか…など、諸条件ですべて違うので一概に言えません。

解体費用は知合いの建設会社などに聞くのが一番です。
（田中　健さん）

■□相談者より

田中健様、早速のご返信ありがとうございます。

個別の条件によって、
それぞれ立ち退き料は違うということで、難しいものですね。

地主の方から立ち退いてくれと直接言われたわけではないのですが、
「どうするんですか？」と遠まわしに言われたことを気にして、
いずれは出なければいけないと、母は思っているようです。

解体費用は地域によっても差があるようなので、
業者に見積もりを出してもらうことにします。

相談内容　

神奈川・50代女性
セットバックの場所に嫌がらせをされたので、質問させていただきます。

10年あまり前に、新築分譲住宅を購入し、住んでいます。
東南角地で南側は4メートルの公道ですが、東側は舗装されていません。
車は行き止まりで、セットバックされて、フェンスがあります。

しかし、周りは古い家が多く、セットバックなどしていないため、
今までも公道にはなっていません。そのため私も、
セットバックしたところに花や野菜を作って利用しており、
近くのお宅も、木や花を植えて楽しんでいます。
これは、違法なのでしょうか？

実際は、すべての家がセットバックしなければ
4メートルの公道にはなりませんよね。
2～3軒の家だけセットバックしていても、意味が無いように思うのですが…。

□■アドバイス

一般的にはセットバックした土地は、
その土地の所有者（＝相談者さん）の名義になっているはずです。
セットバックとは、道路の拡幅が行われた場合に
スムーズに用地交渉が行われるように、構造物をつくらないことです。
ですから、木や花壇程度では問題ないはずです。

市町村の条例等にもよると思いますが、
建築確認の必要の無い構造物を建てた場合でも、
拡幅時に自己負担で撤去すれば、違法にはならないはずです。
おそらく、業者がセットバックするように指導されたのだと思います。

セットバックされていて木や花壇に使っている土地が、
相談者さんの名義になっているかどうかが重要です。
もし、貴方、もしくはご家族の名義になっているのならば、
拡幅までは当然、自由に使って良いはずです。

但し、市町村の特別条例等がある可能性もありますので、
一応、市町村の建設課等にご確認されることをお薦め致します。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

大阪・40代男性
築50年以上になる4軒連棟のうちの1軒に親が居住しています。
先ごろ棟が大きく傾きつつある状況が判明し、
小手先の手入れでは倒壊の危険性を防ぐことが難しい状態
と診断されています。
　　
4軒全て所有者別々で、2軒が現住し、2軒は空家の状況です。
現住2者は当分居住意志がありますが、
他の2軒は居住の見込みはまったくなさそうです。
　　
小生の親は、他の3者に対し、どの様にこれから
持ちかけていくべきか、アドバイス頂ければ幸いです。

□■アドバイス

状況もよく解りませんし、どの様な連棟か、
実際に見てみないと解らないのですが、私見を言いますと、
住んでいない方に共同で修繕を持ちかけても、
なかなか良い返事はもらえない可能性が高いと思います。

壁の関係もありますが、場合によっては
ご自分の所有の部分だけ、建替えや修繕が可能な場合もあります。

建築の専門家（＝工務店など）に、
取りあえずご相談されてみてはいかがでしょうか？
予算にもよりますが、住む気の無い方に
売っていただくという交渉も良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご返答ありがとうございます。
大阪市内の旧住宅密集地域によくある、
いわゆる「4軒長屋（2階建て）」で、
棟1本で4軒壁つづきの連棟です。隣家との間は壁1枚です。
小生の親ともう1軒の現住者は真ん中2軒に住み、両端2軒が空き家です。

売っていただく交渉は、個人ではいささかやりにくさも感じていますので、
業者さんに依頼するしかないのでしょうか？

価格条件も、そうした状況を踏まえた条件というのがあるのでしょうか？
あるいは一般的な路線価マイナス解体費用のような考え方でしかないのでしょうか？

□■アドバイス：２

私見ですが、真ん中の2軒を残して改修し、
両端の2軒を解体してしまうのが良いかと思います。
壁の真ん中が境になるのかもしれませんが、
そのあたりは交渉が必要になるかも知れません。
　　
両側の建物は業者に依頼すれば上手に切断して解体してくれるはずです。
残った建物の改修にあわせて、内壁の外側に外壁用材を
被せれる方法を取れば良いと思います。
具体的にはお近くの工務店等にご相談下さい。

交渉についてはケースバイケースになると思います。
両端の2軒が前述の解体に応じない場合
（費用負担を拒否した場合）は、前述の方法が取り難くなります。
　　
個人的には路線化価格マイナス解体費用で買い取れれば良い方だと思います。
これより安くということは、かなり交渉上手でないと難しいと思います。
　　
このようなケースで法的救済措置、あるいは
行政による救済措置があるかどうかは、正直言って私には解りません。

　大阪市の場合は住宅局（ http://www.sumai.city.osaka.jp/ ）、
　　（参考ページ http://www.sumai.city.osaka.jp/subpage.php?p=5007 ）
　大阪府の場合は建築都市部（ http://www.pref.osaka.jp/ ）、
　　（参考ページ http://www.pref.osaka.jp/ofc/120/ ）
　に確認されてはいかがでしょうか？

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

たびたびのアドバイスありがとうございます。
頂いたご意見を参考に、
行政や身近な業者にも相談しながら検討していきます。
また色々とお聞きすることがあるかもしれませんが、
その節はよろしくお願い致します。ありがとうございました。

相談内容　

東京・30代男性
初めてご相談申し上げます。
販売業者に建蔽率容積率オーバーしていないかどうかを
何度も確認して、「大丈夫です」と回答をもらっていた
築7年の中古物件の売買契約結びました。
　　
重要事項説明の時にも違法建築でない旨を販売業者に確認し、
口頭で問題ないとの返事を録音しておりました。
手付金200万円と不動産仲介料の半額は支払済です。

ところが引き渡しに備えて、住宅ローンの審査を行なったところ、
建蔽率容積率オーバーの指摘を受け、融資を断られました。

　■補足事項
　　・販売業者と内覧時に、「今、既に申込みが入っていますが、
　　　月内に契約して頂けるなら優先します」と言われた。
　　・重要事項説明の際の「検査証の有無」は、
　　　「売主に確認したら不明でした」と記載されていた。
　　　その後も、不明であるにもかかわらず、
　　　検査証の追跡調査は行なわれなかった。
　　・融資が断られた旨を販売業者に伝えると、
　　　「その銀行は住宅ローンに弱いのでそういっています。
　　　　融資できる銀行をご紹介します」と言われた。
　　・今は、売主から聞いていなかったことと、
　　　物件情報確認を怠ってということで、販売業者がミスを認めている。
　　・私はこの物件契約のために、そのとき検討していた他の物件を断念した。

　■お伺いしたいこと
　　・このような販売業者に対し、何のおとがめもないのでしょうか？
　　・私は契約を白紙撤回できるのでしょうか？
　　　（手付けと不動産仲介料半額の全額の返還請求はできるのでしょうか？）
　　・それとも、売主側の説明不足は、「売主側のキャンセル」と同等となり、
　　　手付金倍返しの対象となるのでしょうか？
　　・あるいは、私の自己都合による契約解除になってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

最初に私見であることをお断り致します。

「このような販売業者に対し、何のおとがめもないのでしょうか？」
は、重要事項の説明が間違っていたので、
違反行為があった可能性が高いでしょう。
業者（企業）の責任になるのか、取引主任者の責任になるのかは、
投稿からだけでは判断いたしかねます。
おとがめは、貴方が苦情を申し立てれば、
それなりにあると思われます。

なお、貴方の都合による解除とはならないでしょう。
手付や仲介手数料は戻していただくべきだと思います。

しかし、売主の責任については、
売主が不動産業者等の事業者か、
普通の素人の方かによって変る可能性があります。
損害賠償については、法的な問題になりますので、
差し控えさせて頂きます。

本相談については、
地元の宅建協会等が主催する無料相談に、
まず行かれることをお薦め致します。
詳しくは、
（社）全国宅地建物取引業協会連合会のサイトから調べてみて下さい。
　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　
その無料相談で苦情受付をした上で、都道府県の監督部署
（建設課・住宅課等）に行かれるのが宜しいかと思います。
また、損害賠償については実損が少ないので微妙ですが、
弁護士等の専門家にご相談されるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
支払済の現金は返還要求できることがわかり、安心致しました。
売主は、私がつきあっている不動産会社のFCの別の店舗が、
個人から委託を受けて販売しているものです。
FC店とはいえ、別法人の不動産会社が2社も入って、
建蔽率容積率オーバーに気がつかないなんて考えにくく、
個人の売主の詐害行為なのか、販売業者側の
販売手法の一環なのか計りかねるところです。

相談内容　

愛知・30代男性
昭和48年に祖父が亡くなり、隣接する2つのうち、
　　　●土地A　⇒　叔母
　　　●土地B　⇒　父
　　と言うかたちで、相続しました。

昨年、父が亡くなり、私が土地Bを相続した際、
土地Aの一部を勘違いして使用し続けていたことがわかりました。

叔母は28年前に家出し、
現在、土地Aには叔母の夫と息子が住んでいます。
税金はずっと別居中の叔母が払い続けています。

叔母の息子は、
10年ほど前から、土地の区切りが違うと言っていましたが、
父はこちらの土地だと主張していました。
最近になって、叔母の息子が、
「土地を使用していたのだから、お金を払え」と言ってきました。

言われたとおりに払う必要があるのでしょうか？
ちなみに叔母に確認したところ、お金はいらないと言われました。

□■アドバイス

私見ですが、題名から推測すると
叔母の夫と息子に所有権が移転したのでしょうか？
　　
今までの所有者の叔母が使用料はいらないと言っているのですから、
過去の分は支払う必要はないでしょう。
　　
今後の分については交渉によって決めるべきだと思います。
そもそも、その前に相談内容を見ると
境界をはっきり確定しておく必要があると思うのですが…？
境界がはっきりしないことには、前に進まない様な気がします。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。
境界ですが、杭がはいっており、はっきりしております。
お金はきっぱり断ることにします。

相談内容　

長崎・40代女性
賃貸アパートに住み始めた翌週に、1週間留守にしました。
その期間、不在にすることは、貸主と不動産屋両方に
前もってはっきりと予告しておいたにもかかわらず、
帰宅してすぐ、そんなに留守をされては困るとの理由で、
いきなり退居するよう言われました。

何か誤解があるのかと思い、アパートの隣に住む貸主と
直接話したところ、納得してくれたようでしたので、
安心していました。

しかし、貸主はその後さらに、反対隣の民家の住人と共に
私の帰宅時刻を監視しあい、その時刻をいちいち
不動産屋に報告し、帰宅が遅いことも理由に
不動産屋に対して、私の退居を要求してきました。どうやら、
貸主とその隣人とが、連日、交互に電話してきたのだそうです。

入居の際、貸主にはもちろん、その隣家の方にも挨拶に行き、
「いい人が来てくれてよかった」とまで言ってもらっていたので、
本当に驚きました。未だに彼らの真意はよくわからないのですが、
貸主はその隣人の言うことを全て鵜呑みにし、
言われるがままに行動しているようです。

私は仕事の都合上留守にすることが多く、
留守にするなと言われては仕事になりません。
留守がちなことも、帰宅時間が不定期になりがちなことも、
入居申込時に言ってありましたし、もちろん契約書にも、
留守の禁止や帰宅時間の規定など、書かれてはいません。

しかし、不動産屋側も電話攻撃に辟易したのか、
私に落ち度は全くないことは認めつつも、
次の部屋を割安な賃貸料で提示し、転居をすすめてきました。
私も両側の家から監視されつづけて暮らせるような
神経を持ち合わせておらず、早く落ち着いて生活したいと思い、
不本意ながら転居することに決めました。

しかし、どう考えても、貸主側の契約違反だと思い、
最低限、引越費用だけでも請求しよう検討しているうちに、
問題に気付きました。

実は、契約書は不動産屋が持っており、私に渡されていません。
単純に渡す機会がなかっただけかと思っていたのですが、
貸主はまだ契約書に捺印していないようなのです。
　　
つまり、不動産屋は
契約が成立する前に私を住まわせたことになります。
この状況から判断しますと、貸主は、捺印さえしなければ、
退居させることは簡単にできると考えて、
このようなことを言ったのかも知れません。

この場合、責任を問うべきは、やはり貸主でしょうか？
それとも、私にだけ契約させた不動産屋でしょうか？
あるいは、知らぬこととはいえ、住みはじめてしまった私でしょうか？

長くなりましたが、まとめますと、
　　　●私は誰に責任を問うべきなのか？
　　　●責任の取り方として、どこまで請求しても良いのか？
　　　　（転居費用として、運送費以外の電話移転費用など、
　　　　　一旦、そこに住むためにかかった費用なども少なくありません）
を知りたいのです。

アドバイスなどいただけましたら、誠に幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

今回のご相談を整理してみます。

　　●契約書は不動産業者が持っていて、大家は署名捺印してないし、
　　　相談者さんも持っていない。
　　●しかし、家賃は大家は受領している
　　　（おそらく、礼金・敷金なども大家は受領している）。
　　●1週間留守にすることは、事前に通知してあったのにもかかわらず、
　　　そのことを理由に退去を求められた。

私見ですが、大事なのは領収書のような気がします。
領収書は受け取っていると思うのですが、
その領収書の受取人の名前が不動産業者になっているのか、
大家になっているのかで、対応は変ると思います。

大家の名前の領収書の場合は、契約が成立していると考えられ、
なおかつ、大家の言っている退去の要求を飲む必要は無い
と思いますので、その旨を伝えて交渉しましょう。
また、不動産業者には契約書を早急に届けるように要求すべきです。

不動産業者の領収書の場合は、
大家との契約そのものが成立していないことも考えられますが、
礼金・敷金・家賃の扱いはどうなっているのかが、問題になると思います。
場合によっては、業法違反はもちろん横領や詐欺の疑いもでてきます。

とりあえずは、契約時の領収書と、毎月の家賃の扱いについて
調べてみてはいかがでしょうか？
業者に対しては、契約書を早急に届けていただきましょう。

ところで、重要事項の説明は受けたのでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さん、コメントをどうもありがとうございます。

不動産業者に確認したところ、
　　　・大家は契約書に記名捺印をしていない
　　　・敷金・礼金・家賃など、私が最初に払った金額は、
　　　　全て不動産業者のところで止まっている
　　　（入居が月末だったので、家賃は翌月分も払いました）
　　そうです。

領収書も業者のもので、重要事項の説明は受けました。

では、「契約書を送ってほしい」と頼んだところ、
「今回は大家側の契約はされていないし、
大家側も反省していて、運送費だけは出すつもりになっており、
今後もめることは絶対ないので、渡す必要はない」
と言われ、ではせめて写しを…と頼んでも拒否されました。
（普通は、運送費すら出ないのに、
　これ以上、何が不満なんだ…と言った口ぶりでした）

また、
「この場合、契約自体成立していないではないか」と聞くと、
「大家の代行として不動産業者が契約をしたので、
契約自体は成立しているが、大家側はそう考えていなかったので、
今回のようなことになってしまった」との説明でした。
（ちなみに、大家は年配の女性ですが、
今まで入居対応をしていた御主人が入院中で、
自分で取引をしたのは今回が初めてだから、
よくわかっていなかったのだ…そうです）

さらに、退居の理由として、
「実は私自身というより、私の保証人（従姉妹）に不安があった」
という話も、新たに出てきました。
ただし、これは、「必要ならば、もう1人保証人をたてる」
と事前に申し入れたにもかかわらず、
「必要ない」という返事をもらったうえでのことでしたから、
ますますガッカリしてしまいました。

不動産業者によれば、
　　　・支払った敷金礼金や手数料も次の入居分に充当する
　　　・電話工事などの費用は、それも考えて
　　　　割安にした次の物件の家賃差額分でまかなっている
　　と考えてほしいとの説明です。

いずれにしても、契約書を絶対渡そうとしない点が気になります。
自分らが不利になると考えているからこそ、
写しすら渡さないとしか考えようがありません。

その業者を全く信用していないわけでもありませんが、
今回のようなことがあると、どうしても疑い深くなります。
私には、自分がした契約の写しすら、保管する権利もないのでしょうか？
金銭面ではもう我慢するしかないのでしょうか？

□■アドバイス：２

大家の代りに管理会社が契約を締結する「代理」と言う形態もありますが、
今回のご相談はそれでもないようです。
　　
契約書をよこさないのは、まず考えられない事態です。
ご相談の内容から察するに、
不動産業者の業法違反の可能性が高いと思います。
かなり問題がある業者のような気がします。

「大家の代行として不動産業者が契約をした」とありますが、
もし、代理契約を締結したのならば、
貸主の欄に不動産業者が代理と明記した上で、
契約の締結して契約書を渡すはずです。

どちらにしても、契約書をよこさないのは異常な事態です。
大家とその業者は代理契約を締結していないと思われます。
不動産業者の代替案（？）は、
業法違反で訴えられるのが怖いだけの詭弁と受け取れます。

ご心配で有れば、
地元の宅建協会の主催する無料相談でご相談下さい。
長崎県では、
　　 http://www.n-takken.or.jp/ki.html
に県本部と支部の両方がありますが、同じビルにあるようです。
また、長崎県の不動産業を管理する部署に
直接、苦情、相談するのも良いと思います。

追加です。無料相談日もサイトにありました。
　　 http://www.n-takken.or.jp/ka.html
　　
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

大阪・50代男性
隣家との境界塀の新設について、ご相談があります。
旧来より建築済みの家屋について、
境界線を両家立ち会いのもと、確定致しました。
その結果、当方の排水溝が隣家の敷地内に
20センチ程入り込んでおります。（父が建築当時は、
隣家の旧家屋の縁側の軒先であり、その排水もかねていたのでは…
と思われるので、問題とされたことはありません）

その後、境界塀の設置を行いたいとの相談がありました。
現境界塀は若干控えられて、
10年ほど前に隣家が設置済みでありますが、
確定線に沿って新たに設置したいとのことです。

その際に、境界塀は両家の折半により設置する物であるから、
当方の排水溝については当方で処理し、
設置済みの境界塀の撤去および新設境界塀にかかる費用を
負担するように要請がありました。

境界塀の撤去・設置に関しては、隣家の言い分が妥当なのでしょうか。
申し訳ありませんが、お知恵を教授願いたく、投稿致しました。

□■アドバイス

境界塀とはどのようなものかちょっと解らないのですが…。
まさか、境界の中間に建てる訳ではありませんよね？
恐らく、現場打ちの鉄筋入りの擁壁（場合によっては既成品の擁壁）
の上に建っている塀のことを指しているのだと思うのですが、
違うのでしょうか？

詳しい事は解らないので、一般論として、
「擁壁のことを指していること」を前提に説明します。

擁壁は、斜面の土地であれば、高い方の土地に設け、
外側則面を境界とするのが一般的です。
隣接する土地が平地の場合は、どちらの土地に設けても良いでしょう。
　　
擁壁は両家の折半により設置するものではありません。
貴方の土地が高いのであれば、
貴方の負担で貴方の土地内に設置すべきだと思います。
隣地の方が高いのであれば、隣地の負担で隣地内に設置すべきです。

排水溝については、青線かどうかで変るのですが、
貴方しか使用していない私設の排水溝であれば、当然、
貴方の負担で、貴方の土地内に設けるべきだと思います。

既存擁壁の撤去費用については、
基本は擁壁工事を行う方が負担すべきだと思います。

以上は一般的な考え方です。
今回のケースは、新しく造成する土地ではありませんので、
過去の経緯を考えながら話し合いで解決すべきだと思いますが、
この時に構造物（排水溝と境界塀）の所有関係については、
はっきりしておく必要があると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早速のご回答有り難う御座います。
境界塀については、平地ですので、境界上に2～3段積ブロック、
塀の上にステンレス柵設置と先方より聞いております。
また、排水溝については未だ調べておりませんが、
おそらく当方のみではないかと思います。

境界塀の所有関係とは、費用を折半する必要はないのでしょうか？
また、建てる位置は何処にするが妥当なのでしょうか？
境界塀は、将来の維持管理などを考えて、
どちらかの所有としたほうがいいのでしょうか？

先方より、法律相談のような判例を見せられまして、
それによると板塀程度の折半費用は負担すべきとのことでした。
既存境界塀撤去は折半による負担はいらないと考えてよろしいでしょうか？
宜しく御願い致します。

□■アドバイス：２

境界上の構造物であれば、双方の折半と考えるのが妥当だと思います。

排水溝の受益者が貴方のみであれば、
貴方の敷地内に貴方の負担で設置するのが妥当だと思います。

費用折半、建てる位置、所有については、
どちらかの敷地内に設置する側の負担で工事し、
所有するのが一般的だと思います。実測の結果、
塀が複数の所有者の土地に交差するように建っているケース
（いわゆる「はみ出し」）はありますが、境界上に目印のように、
塀のような構造物があるのは見たことがありません。
当初の設置費用はどちらが負担したのでしょうか？
その時に折半したのなら、共有しているとみなされると思います。
このような塀はトラブルの原因になり易いでしょう。

様子がおおよそ解りました。
色々な意見があるとは思いますが、私見を言いますと、
　　　・境界の塀の撤去費用は折半。
　　　・新設工事に関しては、新設を希望している本人が、
　　　　その所有する敷地内に本人の負担で設置して、管理も本人が行う。
になります。
もし、当事者のどちらも負担するのが嫌なら、
境界に塀を建てなければ良いだけでしょう。
建てないと問題が有るのでしょうか？

排水溝については、はみ出しもあるようですから、
貴方の敷地内に貴方の負担で移動するというのが妥当だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

お手数をお掛け致しました。ご意見を参考に、
先方となるべく穏便に話し合いを行いたいと考えております。
また何かありましたら、再度お聞きするかもしれませんが、
その節は宜しく御願い致します。有り難う御座いました。

相談内容　

東京・20代男性
祖父が登記書を盗まれてしまいました。
万一、第三者に悪用されてしまったら…と思うと心配です。
（それを担保にヤミ金などでお金を借りられてしまったら…など）

警察に届けたあと、何をどうすれば良いのでしょうか？
万一、第三者に悪用されてしまった場合、どうなってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

土地建物の登記は「登記簿」だけではできません。
所有者の「印鑑証明」、「実印」が必要となります。
とは言っても、ご心配でしょう。
また、印鑑証明を偽造される恐れもあります。

不動産を管轄する登記所に印鑑証明を添付したうえで、
「登記簿が盗難にあったので、登記手続があったら連絡して欲しい」
と伝える旨の書類を提出して下さい。

これにより、登記所は登記手続を踏まず、連絡を入れると思います。
（Fudosan.JP参加エージェント）

相談内容　

東京・20代女性
はじめまして。隣の住人が深夜に騒がしいので
（夜中の2時～3時に、ものを落とすような音や地響きがしますので）、
寝られないと注意しました。
すると、隣の住人が退去したいと大家に届けたそうです。

こちらとしては、深夜に大きな音を出されて迷惑しているので、
言ったまでのことなのですが、前の住人にも、
注意をしたところそのようなことがあったそうです。

今回、不動産屋から連絡があり、大家が損害賠償を求め、
弁護士と相談していることを聞きました。
私は損害賠償しなければならないでしょうでしょうか？

□■アドバイス

相談者さんの言い分しか投稿されていないので、
推測の域を出ないのですが、賠償金請求の検討まで行くのには、
それなりの理由があるような気がします。

私見ですが、
大家が弁護士に相談するに至る過程に疑問を持たざるを得ません。
相談者さんの投稿だと、ちょっと注意した程度に聞こえるのですが、
果して、それで隣人が2人も続けて退去するのでしょうか？

賃貸借物件の場合は程度にも寄りますが、
ある程度の騒音は我慢も必要だと思います。
また、1・2度の注意で直らず、どうしても我慢ができない場合は、
不動産業者や大家に直接クレームをあげるべきでしょう。

まだ、実際に請求された訳ではないようですから、
不動産業者と大家さんと相談者さんの3者で
良く話し合われたらいかがでしょうか？
その時に自分の言い分だけ言うのでは無く、
良く大家さんや不動産業者の言い分も聞いて下さい。
ご自分の言い分だけ言って、相手の話を聞かないと、
「仕方ないので弁護士に依頼しよう」となってしまいます。
大家や不動産を説得するような交渉上手になった方が良いと思います。

なお、損害賠償の請求については、司法の手に委ねることになります。
最初は弁護士からの内容証明による請求が来るかもしれません。
これに応じるかどうかはご自分で判断するか、
弁護士等の専門家にご相談すると良いでしょう。

最初から民事裁判を提訴された場合は、
裁判所から訴状の写しと呼び出しの通知が来ます。
最初に裁判に先立って調停が行われると思います。
この調停で話し合いが物別れになると民事裁判になり、
それなりに期間が掛かります
（恐らく2～3カ月で3回程出廷することになると思います）。
実際にどのような結論になるのかは、裁判官の判断によります。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、丁寧な御返答ありがとうございました。

今年の春に入居した学生（男の子）が、毎晩（1週間くらい）、
友達を2～3人連れ込んで、2～3時くらいまで騒がしかったので、
口頭での注意と、改善の様子が見られなかったので、
後日書面にて「騒がしくて寝られない。静かにして」
という内容の物をポストに入れました。

今回の場合（女性）は、引っ越して来た当日～4日目くらいまでは、
仕方ないかと思って我慢していたのですが、さすがに連日、
2時3時まで騒がしいので、インターホン越しに注意をしました。
その注意をした翌日も1時過ぎまで音がしていたので、
ポストに、「仕事に支障が出るので静かにして頂けますか」
というメモを入れました。

両件とも、注意は2回しかしていません。
不動産屋の話によると、大家の言い分は、
「1回目はその学生にも非があったので（私に）知らせなかったが、
　2回目ということはあなたに非があるのでは」と
いうことのようです。しかし、言い分は矛盾しており、
「2回も続いたのだから損害賠償請求をする」と言っているようです。

「2回も」と言うのであれば、前の件があったときに、
私に一言、「直接注意をするのは困る」というようなことを
言ってもよかったのでは…と思います。
　　
そうすれば、こちらも不動産屋に相談するとか、
何かしら対応ができました。事前通告もなにもなしに、
いきなり「お前のせいで客が2人も出て行った。金を払え」
と言われているようにしか思えません…。

また、こちらが1人暮らしで、
裕福な事情では無いことを知っていて、弁護士を呼ぶとか、
損害賠償を請求するとか、いきなり言ってくるのは、
一方的すぎると思うのですが、
こういう行為は「恐喝」にははいらないのでしょうか？

長くなってしまい申し訳ありません。
御回答、本当にありがとうございました。

□■アドバイス：２

弁護士に相談・依頼する事が恐喝ですか？
もう少し冷静になって頂きたいと思います。

大家さんも大家さん。貴方も貴方という気がします。
でも、隣人のポストへ注意の手紙を入れるのはあまり感心しません。
貴方が隣人からポストに注意の手紙を入れられたら、
どの様な気持ちになりますか？良く考えてみる必要があると思います。

簡単にまとめると、
　●大家さん
　　　相談者さんが大家さんに相談してこなかったのが悪いと言っている。
　●相談者さん
　　　大家さんが相談者さんに事前に連絡してこなかったのが悪いと言っている。
と言い合っているだけのことに思えます。

私見ですが、もとは大家さんの知らない所で起こった
騒音問題ですから、相談者さんが手紙を直接入れる前に、
大家さんに報告すべきであったと思います。本当にこじれる前に、
不動産屋さんを通じて、大家さんと3者で会われて話し合うべきだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

東京・30代女性
管理規約の使用細則の欄に、
「ペットクラブ会費として1匹につき
月額500円を管理費会計に充当すること」
という条項があります。

上記のように管理費会計に計上される為、
勝手にペットクラブでその費用を使用することはできませんし、
ペットクラブ自体の活動でも費用がかかることはありません。
管理会社に会費の徴収の理由を聞いたところ、
「売主が決めたのでわかりません」
という内容の回答しかありませんでした。

新築マンションを購入したため、
売買契約時に管理規約（案）を容認するといった内容の
書面に判を押しましたが、使用目的がハッキリしないので、
できれば払いたくないと思っています。
これは消費者契約法のようなもので、拒否することは可能なのでしょうか。

□■アドバイス

ペット可のマンションの場合、最近はペットクラブ方式をとり、
管理規約とは別に、会則を定めることもあるようですね。

正確な表現ではありませんが、何のためにあるのか…と言えば、
　　　●いわば、ペットを飼っている人の管理組合
でしょうかね？

活動内容は、　会費の利用目的は、会計内容にもよりますが、
　　　・マンション内、近隣などを含めたペットに関する対応や話し合い
　　　・運営に必要な費用（配布物、ペット専用設備の修復や充実など）
　　でしょうか…。
　　
また、1匹あたりで決めているのは、沢山飼っている人と、
そうでない人が不公平にならないように…と言うニュアンスもあると思います。

さて、本題の「拒否できるか否か？」ですが、
それ以前に大きな問題がありそうです。
　　それは、
　　　●あなたのマンションの管理組合は機能していますか？
　　です。

本来、このペットクラブの仕組みや運営、そして廃止や改訂などを行うのは、
貴方も組合員である「管理組合」の役割です。

マンションの場合、皆さん、理事を避けたりされることが多いのですが、
実は、そんなことをやっていると、
管理会社に良いように利用されてしまう危険性が高いのです。

極めて私見ですが、今回の貴方の疑問に対し、
「売主が決めたのでわかりません」としか答えられないような管理会社、
プロの仕事をしているとは思えません。

新築マンションの場合、皆さん、その辺の事情を分からないでしょうから、
　　　●管理組合をきちんと運営させられるようにすること
を、第一に考えてくれなければならないと思います。

ですから、貴方の疑問に対しては、
　「現在は、あくまでも『管理規約（案）』の中でやっておりますので、
　　ペットクラブに関しては、今後、総会の中で、
　　皆さんで意見を出し合って、運営方法、場合によっては、
　　廃止や費用改正などを含めて、検討していきましょう。
　　次回の総会は×月×日を予定しております。お忙しいとは思いますが、
　　私どももサポートしますので、是非、ご参加ください！」
と言うのが、私は、おそらく「本来あるべき回答」ではないかと思います。

しかし、そうなっていない以上、
貴方が理事に立候補するぐらいの気持ちで、管理会社に対して、
　　　●管理組合がきちんと運営されていないことに対して、
　　　　今後の対策を問う
ようにされるのが宜しいかと思われます。

また、月500円でしたら大きな金額ではないですが、
こんな回答をする管理会社であれば、本当に管理費に無駄が無いかどうか、
修繕積立金の額が妥当かどうか…など、チェックしなければならないことは、
かなりあるように感じました。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
現在入居後1年半が経過しています。
ですので、一応管理組合は発足しており、活動もおこなっております。
知り合いに消費者契約法のことを聞き、この件に適用ならないかと思い、
相談させていただきました。
また、たしかに管理会社に問題があるのは感じています。

□■アドバイス：２

消費者契約法に関しては、自治体による
「消費生活センター」に相談されれば、今回の契約で
適用できるか否かを詳しく教えていただけると思います。

しかし、貴方個人が「ペットクラブの会費の支払拒否」を目的に、
消費者契約法で争うとしたら、
相手は「（あなたも一員である）管理組合」になるでしょう。
管理会社や売主ではありません。

管理組合が活動を行ってらっしゃるとのことですが、
単に会を開いて、管理会社の提示した案に印鑑を押すだけでは、
厳しいですが、活動とは言えません。マンションの皆さんの代表として、
マンションの皆さんのために、管理会社に注文をつけたり、
管理規約のチェックをしたり…が、大切です。

管理組合に参加することを面倒がる人が多いかのが実情ですし、
実際、とっても面倒です。しかし、誰かがやらなければ、
マンションはスラム化し、将来、エントランスやエレベーター、
ベランダが壊れようが、お金が無いから修繕できない…などと、
そんな状況にもなりかねません
（実際は、そこまでひどくはならないですが、
何か大きな問題が生じてはじめて、皆さん、管理組合として
活動することの大切さに気づかれるようです）。

貴方も管理組合の一員であることを考えるならば、
いきなり消費者契約法を理由に、支払拒否されることは、貴方にも、
貴方のマンションにもメリットがあることとは思えません。

最初は皆さん、分からないことだらけですから
（おそらく、最初は理事の立候補者などおらず、
しぶしぶ理事が決まったことでしょう…）、
疑問を感じられた方が、積極的に参加する必要があります。

そうしなければ、貴方も管理会社の問題を指摘されてらっしゃいましたが、
この管理会社であれば、楽してお金を持っていこうとする危険性を感じます。

なお、ペットクラブの会費の件に関しましては、
　　　●会費は管理組合側が預かっているものであるのか否か？
を、管理組合から管理会社に対して、確認する必要があると思います。

集めて使われていない分が、
きちんと管理組合の口座に残っていれば、問題無いのですが
（＝マンションの皆さんの資産として、将来的に使えるのですが）、
万一、何かの名目で、管理会社が吸い上げていたのであれば、大きな問題です。

その場合は、貴方ではなく、管理組合として、管理会社に対して、
支払拒否をするように、交渉する必要があると思われます。
（わんえるで～おー・前野）

相談内容　

鳥取・40代女性
宅建業者自ら売主で、買主は非業者、仲介業者無し、
現状有姿による引渡しという不動産売買です。
「手付の性質」については、契約書上では特別な記述はありません。
「買主が、契約時に手付金を支払い、残額支払いを引渡と同時に行う
（つまり、中間金支払いという方法は取らない）」ということになっています。
買主の立場で質問いたします。

　　契約書には、次の4種の解除について触れてあります。
　　　・危険負担
　　　・瑕疵担保責任
　　　・契約違反による解除
　　　・契約解除
　　（手付解除という表現がなされていないで、
　　　契約解除と表現されています）

「契約解除」の条文は、次のような内容になっていました。
　相手方が履行に着手するまでは、契約の解除ができる。
この解除の場合、買主は、手付金の倍額を支払わなければならない。

また、「契約違反による解除」の条文によると、
「契約違反による解除では、売買代金の20％を
　違約金として支払わなければならない」となっていました。
手付金の額は、売買代金の10％未満です。

次の点について、疑問を持っています。

　　1.この売買の場合、売主が履行に着手するまでに
　　　買主が契約解除をするのなら、
　　　「手付解除」と解釈できるのではないか？

　　2.手付解除と解釈できるのなら、この売買では
　　　宅建業法第39条が適用されるのではないか？

　　3.第39条2項は、
　　　「手付金を払った側が手付解除をする場合、
　　　手付金の額を放棄する」と解釈できるのではないか？
　　　また、第39条3項で、
　　　「前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効」
　　　となっているが、
　　　「買主は、手付金の倍額を支払わなければならない」
　　　ということは「買主に不利なもの」ではないのか？

これらの疑問点について売主業者に質問したところ、
「手付解除ではない解除だ。だから、解除する場合は、
買主は手付金の倍額を支払う必要がある」
という答えが返ってきました。
　　
「手付解除」と「そうでない解除」の違いについては、
質問したのですが、説明してもらえませんでした。
　
この場合、買主は、
「手付金を放棄（倍額ではなく、手付金の額だけ放棄）しての手付解除」
はできないのでしょうか？この「契約解除」の条文は、有効なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見を前提に回答致します。
手付金とは、契約成立と同時に、買主・借主から
売主・貸主に渡される金銭その他の有価物のことです。

　手付金には、
　　　・証約手付といって契約成立の証拠として交付するもの。
　　　・解約手付といって解除権留保の対価として交付するもの。　
　　　・違約手付といって違約の場合に違約金として没収する目的で交付するもの。　
　　　・成約手付といって契約成立のための要件として交付するもの。
の4種類がありますが、契約書にその内容が記載されています。
別段の定めが無い場合は、手付放棄・手付倍返しにより
契約解除ができる解約手付とみなされます。

特に売主が宅建業者の場合は、ご指摘の通り業法39条に
契約書の内容には関係無く解約手付とする規定があり、
貴方の場合は間違いなく解約手付となります。
　　
なお、違約金は、契約書の内容の不履行等の違約行為があった場合に
請求されるものであり、特約条項等に規定の無い限り、
売主が履行に着手する以前の実損の無い解約においては、
請求できないと解されます。
　　
貴方のケースは、解約に至る経過といいますか、
原因が明記されていないので、若干の疑問点があるのですが…、
違約金は取られないはずだと思います。

業者の「手付解除ではない解除だ。だから、解除する場合は、
買主は手付金の倍額を支払う必要がある」という説明は、
到底、納得のいくものではなく、業法違反の可能性があります。
もし、そうだとしたらきちんとした根拠を示さなければいけませんし、
詳細に説明すべきです。

もし、手付放棄による解約に応じない場合は、
都道府県の建設課・住宅課（名称は各地によって違います）などの
宅建業者の担当窓口に相談に行って下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

御回答くださいまして、ありがとうございました。
　　今のところは、
　　　●重要事項説明を受けたものの、契約書のこの条文が納得できないので、
　　　　まだ契約をしていない、手付金も支払っていない状態
　　にあります。
お教えいただいたことを踏まえまして、まずは売主業者と話し合います。
本当に、ありがとうございました。

相談内容　

東京・20代男性
はじめまして。2月から台東区の賃貸マンション
1階部分で1人暮らしをしております。

いつも玄関前の踊り場に水溜りができている状態でしたが、
ある日、出張から帰り、玄関を開けると玄関に浸水している状況で、
2足の革靴にはカビが生えてました。

その後、洗濯機を使うと玄関前の水溜りは大きくなり、
ひどい時には玄関に浸水してくる状況です。
部屋の中には水周りの悪いところで見かけるような
小バエが大量に飛び回っており、
便所、風呂、窓枠などはその死骸が無数にいる感じです。

管理人には連絡し、
施工会社に調査を依頼してくれるとのことでしたが、
そろそろ1ヶ月が経ちます。
そして、9月に東京では局地的な大雨が降りました。
その時に1階部分の玄関は全て浸水しました。

私の部屋に関しては、玄関を開けると
靴が外に流れ出てくる程の水が溜まっていたどころか、
玄関から水が湧き出るかのように、
大量の水が玄関の床下から水が出てきている状況でした。
その日は玄関を閉めることができないので、
夜もろくに眠ることもできませんでした。

翌日、施工会社から連絡があり、その時の説明は、
「1時間に30mm程度の雨なら防げるようになっているものの、
　1時間に100mm以上の雨が降ることを想定して
　建築している訳ではないので、
　今回のような被害が出てしまった場合には
　保険を適用するしかないと思ってます」とのことでした。

30mmの雨が防げるなら、
洗濯機を使った程度では玄関まで浸水しないはずです。
管理人には2階部分に部屋が空いているから、
そちらに引越するのはどうかと打診を受けました。
ただ、2階の踊り場の部分にも、雨が降っていないのに
水溜りができているのを確認しており、素直にうなずくことはできません。

さらに向かいに住んでいる方から、
以前私が住んでいた部屋の住民は床上まで浸水してしまい、
それで2階部分に引越したものの、
それでも嫌で他の物件に出て行ったそうです。
そのような経緯は管理人から何の説明もありませんし、
今回の大雨後にもそのことは教えてくれませんでした。

部屋の湿度は高く、除湿機2台の体制ですし、
虫の死骸処理も毎日大変です。
心身ともに疲れてきたところです…。管理人の打診はお断りして、
できれば契約を白紙撤回させて欲しいと思っております。

しかし、契約書を読んでみると瑕疵についての記載は特になく、
契約の不履行を訴えることができるかどうか悩んでおります。
このようなケースの場合、果してどこまで求められるものなのか、
伺いたいと思い、投稿させて頂きました。

どのような見解でも構いませんので、助言をいただければ…と思います。

□■アドバイス

最初に私見であることをお断りしておきます。
豪雨時の浸水は天災ですし、その地域全体の問題であり、
瑕疵とはならないと思うのですが、その他の現象は
投稿を読む限りでは瑕疵といえると思います。

瑕疵担保責任は、契約書に明記されている必要はありません。
賃貸借契約は有償契約ですから、
民法566・570条の瑕疵担保責任は同法559条により、
瑕疵担保責任の規定がそのまま準用されると解されています。

賃貸人（大家）には瑕疵担保責任があり、
賃貸物件の修復義務があると思われます。
なお、同法566条第3項に、
「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から
　1年以内にしなければならない」と規定されています。
今年の2月の入居であれば、充分、間に合います。

もし、対応いただけない場合は、
弁護士さん等にご相談するのが宜しいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。

ご回答いただいた中で、
　　「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から
　　　1年以内にしなければならない」について、質問があります。

私が現在住んでいる1階部分を修復するするとのことで、
2階部分への引越を打診されています。
現在、修復する意志があるような場合でも、
契約の解除を訴えていくことは可能なのでしょうか。

小バエのような虫は更にひどくなってきました…。
この状況から判断しますと、建物自体も結構傷んでしまっている
のではないかと思っており、2階部分にも行きたくないのが実情です。

□■アドバイス：２

民法566条には、
「買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を
達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる」
と規定されています。

これを準用して解り易く言いますと、
「借主がその問題点を知らず、かつその為に賃貸借契約をした目的を
　達することができない（住居としての目的が達することができない）
　場合は、契約を解除することができる」ということになります。

実際に、相談者さんのケースが
契約解除の要件を満たしているかどうかは、
申し訳ありませんが、弁護士等の法律の専門家にご相談下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

東京・20代女性
新築物件を契約しようと契約日を決めました。
しかし、契約日の1週間前に記録的な大雨が降り、
その物件が床上浸水してしまいました。
売主さんから、床の張替えやドアの取替えなどをしてから
引き渡すとの連絡がありました。

てっきり張替えなどが済んでから
契約をするものと思っていたのですが、
契約日は変更をしないで欲しいと言われました。
仲介業者には契約日を先伸ばして欲しいと伝えたのですが…。

早く売ってしまいたい気持ちは分かるのですが、
復旧工事が済む前に契約するのは、
不動産業界では普通のことなのですか？
また、浸水した場合家は傷みやすくもろくなってしまうのでしょうか？
資産価値もやっぱり下がるのですか？

立て続けに質問してしまい大変申し訳ありません。
このような場を探していて、やっと辿り着けました。
ぜひぜひ、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

異論のある方もいらっしゃると思いますが、
私は、契約そのものを考え直された方が宜しいように感じました。
　　理由は、以下の通りです。

　　●物件の被害状況が極めて不透明である
　　　（＝水流による土壌の侵食具合なども含め、
　　　　専門家に調査してもらうべき）

　　●近年の東京の気候を考えると、
　　　今後も同程度の雨が降る可能性が高いため、
　　　契約前に、立地的な問題などを再考すべき
　　　　（＝当然、過去の状況を調べたりするための期間が必要になる）

　　●このような状況にも関わらず、
　　　契約日の延期をしない業者と売主に、誠意を感じない

ただ、これはあくまでも私の個人的な判断ですから、
最終的なご判断は、他の意見などを踏まえた上で、
ご自身で後悔しない決断をしてくださいね。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：２

前野さんのご返答の通り、物件の契約そのものをやめるべきです。

一部の材木を除いて、建築材は濡れに非常に弱いものです。
どの程度の浸水かにもよりますが、床上浸水なのは間違いないでしょう。
床の張替えやドアの取替えなどをして済むはずがありません。
早急な復旧工事等で済ませる業者自体に問題があります。
まさか、湿った根太の上に床を張るわけではないでしょう。

また、その地域を敬遠すべきです。
いくら新築の10年保証があるとはいっても敬遠すべきです。
おそらく、土地単価も安い地域だと思いますが、
もっと安全な立地をご検討された方が良いと思います。

資産価値は土地も含め、当然、低くなります。
特に業者買取の場合は、業者の瑕疵担保責任の関係で、
査定がかなり厳しくなることが予想されます。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

返信ありがとうございます。
物件は今、保険会社が状況をみているようですが、
契約は無し…にしてもらいました。

また、今になって去年の台風でも
同じ地域で浸水していることを教えてくれました。
学区の小学校が特殊で、
あまり生徒がいないことなどもわかりました。

そんなことがあり、どうもその不動産会社を信用できなくなりました。
どんな工事をするかも分からないのですが、
一度信用をなくしてしまった会社なので、
違う会社でまた物件探しをしたいと思います。

やっぱりおかしいですよね。
ここで相談してよかったです。どうもありがとうございました。

相談内容　

東京・30代男性
中古物件を購入しました。
敷地は、2項道路に面した一番奥の家です（セットバック済み）。
先日、物件を再度確認に行ったところ、
隣家住人が我が家の門扉前に自転車を6台駐車していました。
引越しまで半年ほどあるので、今すぐに問題は無いのですが、
のちのち駐輪について遠慮してもらうことはできるのでしょうか。

隣家の前と2項道路部分の登記上の所有は我が家です。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

その2項道路の指定の過去の経緯がわからないので、
確実とはいえませんが、2項道路の指定を申請する時には、
私道の場合は、なんらかの金銭のやり取りが行われたり、
昔はその私道の一番奥の人の名義にしたこともあったと聞いています
（今でも地縁団体となっていない区や集落では
　地域の財産を個人名にしている所もあります）。

2項道路であるということは、大雑把に言うと、
「誰でも通行ができる道路だ」ということです
（正確に言うと、道路法の道路とは必ずしも同じものではなく、
　建築基準法上の道路です）。

自転車の駐輪については、例えばその家の子供の
友達が来ていたとか、なんらかの事情があったんだと思います。
禁止と言うと、隣家の住人の方も反感をもたれるのではないでしょうか？

それよりも、単純に、通行の邪魔になる場合は移動して頂く…
ということでしょう。常時駐輪している場合は、はっきりと、
「通行の邪魔になるので困ります。駐輪は止めて下さい」
と言えば良いでしょう。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ありがとうございました。常時駐輪しているので、
私どもが入居する前に問題を解決したいと思っていました。
もうしばらく様子をみてみます。

相談内容　

岡山・40代女性
はじめまして。賃貸マンション経営をしております。
先日、マンション1階に住んでいる方から連絡があり、
　　　・不審者がうろついているようなので、窓に格子をつけてほしい
　　　・玄関の鍵をもう1箇所増やしてほしい
との要望をいただきました。

実際に、お盆の帰省中に出窓のガラスにひびが入っていたということで、
警察を呼んだこともあったそうです。

マンションの管理は不動産屋に任せているのですが、不動産屋からは、
「現状でお貸ししていますので…」と借主の方の要求は却下されたそうです。
そのため、直接家主である私のところへ言いにこられたようです。
（ひびが入ったガラスは、不動産屋からは、
　「借主負担で修理をお願いします」と言われたそうで、
　腑に落ちないと言ってこられました）。

こういう場合、ガラスの修理代はどちらの負担になりますか？
また、不審者を理由に、セキュリティーアップ
（格子取り付け、鍵の増設など）を要求されたら、
家主はそれを受けなくてはなりませんか？

□■アドバイス

私見であることをお断りしてご返答致します。
通常、賃貸借契約の場合の設備は、契約時の重要事項で
説明してある内容に間違いが無ければ充分であると思います。
賃借人の要望にいちいちこたえていたのであれば、
家賃でまかないきれません。つまり、特別の仕様に対する変更は
大家の承諾を得て、借主負担で行うべきだと思います。
窓の損傷は、基本的に借主が修復し、警察に被害届を提出し、
犯人を見つけ、回収するのが妥当だと思います。

しかし、実際に事件が発生した時のことを考えると、
賃貸物件としての評価が低くなってしまう心配もありますので、
その辺りのことはご相談者ご本人が、借主の言い分をよく聞いた上で
判断されるのが宜しいかと思います。

また、実際に不審者に住人が襲われた場合、
事前に借主の相談があった場合に施設管理者責任がどのように問われるか
（個人的には問われないと思いますが）、私には判断できませんので、
最寄の警察に確認してみたほうが良いかも知れません。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
今朝、管理をお願いしております不動産会社とも話をしたのですが、
この入居者の方、入居当初からいろいろとクレームをつけてくる方のようで、
「対応しなくてはならないことについては、
もちろんきちんと処理しているのですが、
不可能なことはきっぱりとお断りしています」と言われていました。

どうやら、不動産会社の方で要求を聞き入れてもらえそうにないので、
うちへ直談判されたようです。

「借主負担」については、そうですよね。安心しました。
入居者の方、不動産会社からもそのように言われたようです。
窓の損傷については、
入居者の方が入っている保険でまかなえるかもしれないということでした。

万が一、事件が発生したときの場合のことは、
おっしゃるように警察に一度聞いてみておこうと思います。
ありがとうございました！

□■アドバイス：２

本題からは外れてしまいますが、
個人的に気付きました点、宜しければ…。
費用負担に関しましては、涌井様のおっしゃるとおりだと思います。
ただ、事件が起こった場合に関しましては、現在契約されてらっしゃる
損保の補償を、相談者さんと借主さんで確認し、場合によっては、
より充実したものに変更（どちらか、あるいは双方）されるのも、
一つの方法かも知れません。最近は、複数の会社の保険を
一括して比較できる代理店もありますので、
そのような損保会社に相談なさるのも一案です。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、ご回答ありがとうございました。
マンション経営をしておりますと、いろいろな入居者の方がいらっしゃり、
その対応もどうしてよいのかわからないことが多いです。
そのため、不動産会社に管理料を支払って管理をお願いしています。
なかには、今回の入居者のように不動産会社との話では
要求が通らないということで、直接うちのほうへ
クレームをつけて来る方がおり、対応に困ってしまいます。

保険の件、知り合いの損保会社がありますので
相談してみようと思います。ありがとうございました！

相談内容　

静岡・30代女性
6年前に実母名義の土地に、実姉（長女）の夫名義で
2世帯住宅を建築し、その4年後に姉が他界し、
今回、義理の兄が再婚のため、家を出ることになりました。

その際、義兄名義のローンが残り、処理方法が問題になってます。

次女（シングル・子供2人）が、その家を購入して、
親の面倒をみることに対しては、義兄も了承しています。
　　
しかし、家のローンは一切今後払わないと言っており、
残債をすべて次女が引き継ぐことを主張しています。

しかし、残債の引継ぎではなく、
その家の評価額分で買うようにはできないのでしょうか？

□■アドバイス

ご相談内容を整理したいと思います。

　　1.義兄は家を出て、その家を次女に売却する。
　　　その売却価格はローンの残債分として、
　　　ローンの債務者の付け替えをする。
　　2.次女はその家の評価額で購入したい。
　　　（評価額というのは、まさかとは思いますが、
　　　　固定資産税の評価額のことではありませんよね。
　　　　もし、固定資産税の評価額のことをさしているとすれば、
　　　　ちょっと無茶な要求だと思います）

基本的なことを言いますと、親族間の売買契約ということになると思われます。
税務署の無料相談室に最初に相談して、
　　　・親族間の売買とみなされるのか？
　　　・みなされた場合、いくらくらいの売買契約が妥当か？
を確認して下さい。

親族間の売買の場合は、税務署のデータと比較して、
低額であり、妥当と認められない場合に、
その差額を贈与としてみられ、贈与税を掛けられる場合があります。
一般に親族間の売買金額は、世間一般の取引よりも高額と言いますか、
値引きされません。
それは、前述のとおり、贈与税の対象にされやすいからです。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ありがとうございました。早速、税務署に相談に行ってみようと思います。
1点、質問です。
登場してくる該当者はそれぞれ世帯が分かれていますが、
親族間の売買になりますか？

□■アドバイス：２

税務所の見解によると思います。
親族間の売買については、会計事務所でさえ、
「税務所に確認して下さい」と言いますので、その点、ご理解下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

わかりました。相談してみます。

相談内容　

東京・30代女性
義父名義の家に夫婦で住んでます。賃貸として家賃も払ってますが、
何度言っても領収書は出してくれません。

また、以前この家に私達が住む話が出た時に、
家主である義父からの一方的な内容の契約書なるものが渡され、
内容に不納得だったのもあり、住むことを拒否しました。

しかし、その後、
「ずっと空き家になっているのは不都合だから」との理由で、
私達が住むようになりました。その際、契約書や取り決めは、
家賃の5万円を払うということ以外、行っておりません。

最近、夫が義父の会社から出て、他で働くようになりました。
すると、
「社員でもない人間を住まわせたくないので、2ヵ月後までに明け渡せ」
と要請されました。

社宅として考えていたとは、一言も言われてませんでした。
また、調べてみたところ、退去までの期間は6ヶ月というような内容もあり、
退去にあたっての費用の負担をお願いするべく書面にて伝えました。

それから2ヶ月が経ち、家賃を納めに行った時に、
以前の私たちが拒否した一方的な契約書のコピーを出してきたのですが、
受け取りは拒否しました（署名捺印はありません）。

そもそも、以前に家に住む事を拒否した時点で
その契約書は無効になっており、今回住むようになった時には
そのような契約書は交わされていないので、
この契約書は無効だと思いますが、いかがでしょうか？

さらに、すぐに引っ越さないのであれば、
家賃を5万円から8万円に値上げすると言ってきましたが、
納得がいかないため、拒否しました。
すると、不動産会社に仲介を頼んだようです。
途中から業者が入ってきた場合、どう対処していいかわかりません。
発生した仲介料などは、私達に請求されることになるのでしょうか？

□■アドバイス

領収書は出さないとは不可解ですが…。
きちんと不動産所得の申告をされているのか疑問です。

契約書が無いと言うのは、親子では良くあるのですが…。
使用貸借（無料）でない場合でも、本来は使用貸借契約書を締結すべきです
（血縁者の場合は、実際にはほとんど行われていません）。
家賃を支払う場合は賃貸借契約を締結するのは当然のことと思います。

社宅と言うことは、その物件は、会社の所有なのでしょうか？
どうも、良く理解できません。

契約書は、当事者双方の合意によって成立します。
従って、署名捺印の無い契約書は成立していません。
今回のご相談で、契約が成立していると考えられるのは、
家賃5万円でその物件を借りて住むということだけだと思います。

途中から不動産会社が入って来ても関係ないでしょう。
そもそも、口約束だけの賃貸であり、家賃も支払っている訳ですから…。
相談された不動産会社も対応に苦慮することと思います。

ご相談内容を読んでいると、
親子の喧嘩（？）とコミュニケーション不足が原因と思われます。
親子の場合、こじれますと、親が意地を張り続け、
無茶なことを言うことは良くあります。
子供は親の言うことを聞くのは当然だと思っているのです。

今回のご相談を法的に解決したとしても、
それは親子関係を拗らせ決定的にしてしまうと思います。
私が思いますに、おだてて、褒めて、家賃を無料にして貰ったり、
安くして貰ったり…など、親を上手く使うようにした方が良いと思うのですが…。
本当に後戻りできなくなる前に、関係の修復に努める方が良いと思います。

余計な事かも知れませんが、
ご相談者はお父さんから見るとお嫁さんになると思いますが、
親子喧嘩に口は挟まない方が賢いと思います。
下手に口を挟むと貴方が悪者になり、恨まれてしまうことになりかねません。
貴方はあくまで中立的な立場でいるべきだと私は思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご丁寧なアドバイスをありがとうございます。

おそらく申告はしてないと思います。
「洋服でも買ったことにしといて」と言ってたらしいですから…。
会社所有かどうかは、私もわかりません。
多分、義父個人の名義だと思います。

ご指摘の通り、親子喧嘩の末のことですが、
これまでの経緯や事情なんてものは
仲介に入ってくる不動産会社には関係がなく、あくまでも
受けた依頼を実行されるだけになるのではないかという心配もありました。
家のことも含めて、旦那と話をしないといけませんね。

相談内容　

埼玉・30代女性
5年前、主人の実家の隣家が売りに出されたので、
将来、私たちが建て直して住むか、実家と一体として建て直すか…
と思い、主人の名義で購入しました。

しかし、購入してすぐ、事情が変わり、
弟夫婦が住むことになり、現在に至っています。

ローンは主人名義で借りましたが、
実際は弟夫婦が家賃のような形で納めてくれています。
ローンを組んだ本人が住まなければならないのはわかっていますが、
銀行は目をつぶってくれていました。

その弟夫婦が住んでいる家が、老朽化が進んだため、家族で話し合い、
弟夫婦が家を建て直すことになりました。ローンを一括返済し、
更地にしたうえで、弟夫婦が資金を出し、建て直すことになりました。

銀行へローンを返済し、土地の名義を主人から弟名義に変更したいのですが、
その手続きのためには概算でどのくらいの費用がかかるのでしょうか。
また、これは贈与にあたるのでしょうか？手続きをスムースに行うためには、
どのようにしたらよいのでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

ローンの残債を弟さんが返すのならば、贈与ではなく売買になると思われます。
費用等につきましては、固定資産の評価証明等が必要になりますので、
お近くの司法書士の先生に相談してお願いするのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

状況がいまいちよく分からないのですが、
ローンの残債はご主人が返済をして、土地の名義を弟さんに変え、
弟さんのお金で建築をしたい…と言うことでしょうか？

まず、ただ単にご主人名義の土地を弟さん名義に変えるとなると、
これは贈与となり、贈与税が発生します。
贈与としないためには弟さんに土地を買ってもらう、
つまりご主人と弟さんで土地の売買契約をして、
代金授受を終えた上で名義を変更してください。

費用については、固定資産税評価額により算出しますので、
手続の仕方も併せ、最寄の司法書士にご相談ください。

（マック住研・清水さん）

■□相談者より

清水様、涌井様　ご回答をいただきありがとうございました。
司法書士の先生に相談してみようと思います。
今後とも、どうぞよろしくお願いいたします。

相談内容　

山口・30代女性
専門知識がなく途方にくれています。
2年前に田園に囲まれた10軒程度の団地に念願の一戸建てを新築しました。
入り口の道路からはいると中はロータリーのように通路がとってあり、
団地の住人しか通らないので子供たちも安心して遊べていました。
ところがロータリーに1箇所、団地奥の田にいくための農道
（車1台通れます）があることから、それを利用して田を潰し、
奥にアパートが建つことになったのです。アパートの戸数も
20数軒ということで、かなりの車などの往来が予想されます。

土地売買の規約を見ると「団地内に一戸建て以外の建物を建設しない」
とうたってあるのですが、隣接していても新しく造成される土地なので、
同じ団地内とはいえないのでしょうか？新しく造成…といっても、
アパートへは団地のロータリーを通らなければ入れないのですが…。

円満解決希望なのですが、何とか阻止できないものでしょうか。
せめて団地の住人が反対していることは伝えたいのですが、
工事の説明や挨拶もないまま着工のようなので、話し合いのきっかけもなく、
アパートの大家さんに抗議すべきか、建築業者にいくべきか…
などとおろおろしてばかりです。アドバイスお願いします。

□■アドバイス

あくまで投稿内容からの推測による私見であることを前提としてお答えします。

団地内の道は、公道の可能性が高いと思います
（この点については市町村の建設課等でお調べ下さい）。
公道の場合、関係行政機関による通行規制がある場合を除いて、
誰でも通行できる道であり利用することができます。
ところで、子供達が安心して遊べると言われていますが、
まさか道路上で遊んでいるのでしょうか？　
道路上で子供達が遊ぶ事は基本的に許されません。

アパートの建設が正規の手続きにより許可されたものであれば、
阻止はできないと思います
（周辺環境の悪化と言っても、全く説得力に欠けます）。
団地内道路から続く農道（恐らく公道？）が車が通行できるということは、
幅員も2m以上はあるのでしょう。元々貴方の住んでいる団地が
その農道（公道）を利用して造成した可能性さえあります
（ロータリーは付け替えなどによる許可を取った可能性があります）。

行政機関に通行規制を陳情することも可能性としてはありますが、
団地住人だけの陳情ではまず不可能です。
地元地域全体の総意としての陳情が必要でしょう。

しかし、その地域の地主さん達から見れば、
新しい団地に住む貴方の方が他所から来た新参者のわけですよね。
そして、アパート建設には昔からの地主さんが関係しているのは
間違いないと思います。

厳しい事を言うようですが、10件程度の新しい団地の住人が、
団地内の公道の通行規制をかけることについて、
地元の地域全体を説得し同意を得ることは、
まず不可能だと思われますし、
そのような我侭とも取れる活動は控えた方が良いと思います。
団地内の利益も重要とは思いますが、
地域全体の利益も考える必要があると思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

今回、涌井様と少し違う観点から考えてみたいと思います。

相談者さんの団地（？）の皆さんは、住まわれる以前からあった
町内会などの自治会には積極的に参加なさっていますか？
もし、参加されているのであれば、
　　　●自治会として、皆さんで話し合ってみること
が大切かと思われます。

当然、自治会の中には、相談者さん以前から地元を愛される方々が
参加されてらっしゃると思いますので、もしかしたら、
何らかの働きかけをしてくださる方もいらっしゃるかも知れません。
そうでなくとも、相談者さんたちが一生懸命活動なさっていれば、
主導権をもって、活動することができるでしょう。
例えば、同じ自治会に属するのであれば、新しいアパートの皆さんにも
入っていいただけるように、アパートの大家さんと交渉されるなど…です。
違う自治会であれば、その自治会と相互交流できるような提案も方法でしょう。
（アパート全体として入っていただければ理想ですが、費用負担などの関係もあり、
おそらく、住人が個別に入ると言う形式になるとは思います。ただ、その場合でも、
大家さんの自治会に対する理解があるのとないのとでは、大きく違うでしょう）

公道の場合は、当然、自治会として道路の利用方法を規制することなどは
できないと思いますが、モラルと思いやりを前提に、公道に限らず防犯面、
防災面も含めて、お互いが暮らしやすい安全な地域社会を考えていくことが
できると思います。

反面、相談者さんの団地の皆さんが、以前からある自治会に
参加なさっていない場合は、相談者さんの団地の皆さん自体が、
地元から浮いた存在になっている可能性も考えられます。
この状況で反対運動を起こされると、地域社会ではなく
自分たちの利益のみを優先する活動、つまり、地元の方々からすれば、
涌井様もご指摘されていらっしゃるような「我侭とも取れる活動」と受け止められ、
団地の皆さん全体が、浮いた存在になってしまう危険性があると思います。

その場合は、相談者さんの団地の皆さんで、反対運動や道路問題以前に、
まず、自分たちの地元との関わり方について、反省すべき部分は反省され、
改めるべきは改め、考えていくよい機会だと思います。

□■アドバイス：３

前野様、私の説明不足の面と言いますか、
別の面からの冷静なご返答大変有難う御座います。
今回のご相談が、アパートの建築そのものに反対であり、
団地内の道路の通行はさせたくないと言うご相談内容に取れましたので、
若干、厳しい事を申し上げました。
その点についてはご理解頂きますよう、お願い申し上げます。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、前野様、ご親切にありがとうございます。
やはり法的に阻止することは無理なのですね。
何か手立てがあればと藁をもすがる思いでしたが、
おっしゃるとおり、我侭ととられても心外なので、
反対を訴えるのはやめようと思います。

この辺り一帯は私どもの団地ができるまで
何10年も変化なくすごされていたようです。
そういった地域に転入するとあって、これまでの2年間、自治会・青年会、
ひいては神社などの祭りごとにも積極的に参加しております。
もともとの地元の方々も若い者の参加を喜んでくれていました。

けれども、思い起こしてみると、
この団地とアパート建設予定地の地主さんは同じ方なのですが、
自治会活動に参加されているのをお見かけしたことがないような…。
団地外の地元の方々がどうお考えかはたずねてみる価値があるように思います。

建設阻止はできないにしても、条件の譲歩はできるのではないか…と、
少し先の見通しがたちました。アパートの住人にも自治会に参加してもらえれば、
どんな方が住んでおられるのかわかって安心ですよね。

まずは近隣の地元の方に意見を求めてみます。ありがとうございました。

□■アドバイス：４

「やはり法的に阻止することは無理なのですね」は、涌井様の仰せの通りです。
涌井様、こちらこそ、補足いただき、有難うございました。

ある意味、日本の良い部分でもあり悪い部分でもあり…なのですが、
繋がりやしがらみの強い方が優先される場合もありますね。
極論ですが、地域社会の中で、反対をなさる場合は、
どっちの訴えが指示されるか…が重要になりますので、
　　　●アパート建設予定の地主さんよりも、
　　　　相談者さんたちの方が指示される勝算がある
　　　●長年住まわれてらっしゃる有力な方（いわゆる地元の盟主）
　　　　の協力を得られる
　のであれば、反対運動をするメリットもあるかと思われます。
　（裏を返せば、微妙な段階でやってしまいますと、
　　かえって孤立してしまって、関係悪化するリスクが高いです）

なお、こと車両の通行に関しましては、東京ですと、
団地周辺の道路に対して、騒音防止の観点
（実質的には暴走族などの排除などの防犯的な側面も含まれると思います）
で、夜間のバイク通行禁止などをされている公道もあります。

ただ、
「この団地とアパート建設予定地の地主さんは同じ方」
であれば、例えば、別荘地とホテルのような感じで（？）、当初から、
賃貸区画と定住区画を総合的に開発を考えてらっしゃったのかも知れません。

いずれにせよ、同じ方でしたら、まず、地主さんの意図を確認され、
しっかりと話し合われると宜しいと思います。
こじれなければ、「アパートの住人にも自治会に参加」のような提案も、
受け入れていただける可能性も高いと思いますので…。

（わんえるで～おー・前野）

相談内容　

神奈川・40代男性
新築の建売住宅を購入しようと思い、5月に不動産屋さんから、
「複数の銀行に出して、金利の安いところにしましょう」
と言われ、事前審査を受けました。

しかし、見送られたため、個人信用情報を自分で確認したところ、
会社の機材のリースの連帯保証人を指摘されました。
これは、完全に忘れていたことで、事前審査の時点では申し出ておらず、
当初の会社との約束が3年だったため、本年6月末日で外れました。
その後、連帯保証人を外れた旨の確認書類を添付し、
別の銀行で再審査を受けたところ通りました。

ところが、直後に拒否を受けました。
拒否理由は、不動産価格の不当な上乗せ（「ふかし」と言うそうですが…）
でした。住宅ローンの申請をする時に不動産屋さんより、
「自動車ローンもまとめれば支払いが楽になるでしょ」と言われ、
「是非、それでお願いします」と頼んだもので、そのことが違法である
ことは知りませんでしたし、業者よりの説明もありませんでした。

上記のことで怖くなり、不動産屋さんを代えて事前を申し込みましたが、
「近々でいろいろな銀行が私の個人情報を見に来ているから難しい」と言われ、
その対策として、「今までの経緯を文書にして添付しましょう」
とアドバイスを頂き、現在事前審査を受けております。

もし駄目だった場合の救済などは無いのでしょうか？
私は、会社員・既婚・勤続3年・年収480万円で、
複数の信用情報会社の窓口の人からは、
「信用情報については問題ないのではないか」
とのコメントも頂いております。

良いお知恵をお貸しください、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

複数の金融機関に同時に審査に出したことと、物件の売買金額を
増額したことが信用調査で問題になったのだと思います。

住宅ローンの場合、不動産の売買物件（担保物件）の査定が厳しくなってます。
最近では、担保物権内容書を事前に業者に記入させるところも出ています。
そして、登記簿謄本・公図・実測図・見積書・仕様書などの提出を
業者に求めてきます。これらは、保証協会が物件の査定を事前に行う為に使用し、
借入金額の可否は物件の査定により左右される状態になっています。

個人情報をすでに照会し、問題も解決なされているとのことですから、
問題は無いと思います。
前述の問題点も、経緯の説明書を提出しているとのことですから、
保証協会が理解をしてくれれば、OKが出る可能性があると思います。

余談ですが、最近、金融機関のローン研修会に参加してきました。
その時に、マイカーローンなどの他のローンは、
当然、借入限度額のマイナス査定になりますが、
ローン付カードを持っている場合は、カードローンを借りていなくても、
その借り入れ可能分は借入限度額からマイナスされたり、
カードの種類によってはマイナス査定されると説明がありました。

内容について、詳しいことは質問しても教えてくれませんでした。
（カード会社の種類によるらしいのですが、「商売の営業妨害になったり、
　個人情報の保護の点から、詳しいことは勘弁して下さい」と言われました)
ただ、「カードはあまり作り過ぎない方が良いと思います」とだけ説明されました。

あまりお役に立てる返答とは言えないかもしれませんが、
もし、使用していないローン付カードやクレジットカードをお持ちの場合は、
解約してから審査に臨まれるのが宜しいかと思います。

（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

「上記のことで怖くなり、不動産屋さんを代えて事前を申し込みました」
とは、賢明な選択をされましたね。

「ローン申込書に価格を上乗せする」と言うのは、私文書偽造となります。
また、複数の銀行に事前審査を出したとのことですが、
これにより各個人信用情報機関に、あなたの個人信用情報について、
いつ・どの銀行が調査をしたかという履歴が残ってしまったわけです。

だから、「近々でいろいろな銀行が私の個人情報を見に来ているから難しい」
と言われているわけで、
「その対策として、『今までの経緯を文書にして添付しましょう』」
ということが必要となったのです。

先の不動産業者とは異なり、今回の業者様はとても適切な対応をされています。
そのままお任せになられては、いかがでしょうか？

（マック住研・清水さん）

□■アドバイス：３

本来に関しましては、涌井様、香川様のおっしゃる通りだと思いますが、
「照会履歴」について、ご参考までに…。

おそらく、ご自身で調べてらっしゃるので、銀行系、信販会社系、
消費者金融系の個人信用情報をご確認されたと思いますので、同じように、
各機関に対し、照会履歴の残る期間を確認されると宜しいと思います。

明らかに照会履歴だけが問題になっているような場合は、その期間を過ぎれば、
問題ないと思います（ただし、その間にどうしてもローンを組まれたい場合は、
今回のような経緯を説明する文書で判断…になるでしょう）。

なお、クレジットカードの場合、同一会社の場合は、カードの総額ではなく、
最も上限金額の大きなカードの上限に設定される場合もあると思います。
この辺が、涌井様のおっしゃった「各社の違い」になるのかも知れません。

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございました。
何か心が晴れてまいりました。本当にありがとうございました。
このまま、この業者さんにお任せしてみることにします。

相談内容　

東京・30代男性
旧借地権で土地を借りていますが、
契約者（父）が亡くなったため、契約をし直そうと思います。
旧法のままで契約したいですが、契約上の注意などありましたら教えて下さい。

□■アドバイス

更新料をいくらにするか、期間をどうするかが、問題になると思います。
更新料は交渉で、父上死去という事情を考慮してもらって、
なるべく安く、期間はなるべく長く（20年）契約することでしょう。
相手の地主さんが高齢なら相続者（子息？）の連署にするとよいでしょう。
賃料は従来のものが適当か相場を調べて決めることになるでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤様、ありがとうございます。
金額は4.5万ｘ坪数くらいでした。20年という数字に気を付けます。

相談内容　

埼玉・30代男性
住み始めて2年が経ち、更新の時期となりました。
更新通知が送られてきたのですが、家賃を値上げするとのことでした。
値上げについては更新の手紙で告知すればいいのでしょうか？

また、家賃の他に、敷金も加算されています。

更新に敷金の加算というのは意味がわからないのですが、
これは普通のことなのでしょうか？

大手不動産会社が代行しているのですが、何度か引越しを経験しているものの、
最初の更新で家賃の値上げ、敷金の加算というのは、どちらもはじめてです。

ご回答をお待ち申し上げております。

□■アドバイス

「値上げについては更新の手紙で告知すればいいのでしょうか？」
について、契約書の内容を検討後でないと明言はできませんが、
賃貸借契約の場合は、一般的には大家さんと貴方の相談・合意によるべきです。

「更新に敷金の加算」は、契約書にそのような条項が入っている可能性が
ありますし、一般的に行われていることです。
敷金は家賃の○カ月分とされている契約書が多いので、
家賃が値上がりした場合は、その不足分を入れるということになります。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
契約書を読んだのですが、「家賃の値上げすることがある」とはありますが、
私どもは大家さんとも会ったことがなく、大家ご自身の意思によるものか
確認できません。

契約時に交渉して家賃を下げて契約に至ったのですが、
最初から2年の限定のつもりだったのでしょうか。
住み始めてから、辺りの状況はなんら変化がなく、値上げの意図が不明です。

大家さんとお話させて頂きたいと、
こちらからお伺いを立てても良いものでしょうか？

長年の間に家賃が上がることは仕方が無いと思うのですが、
最初の更新で何の前触れもなく、
文書のみでの決定というのが少し引っかかるところです。

□■アドバイス：２

大家さんの意思について…ですが、契約書の作成は、
契約当事者の特別の希望が無い限り、仲介業者が行います。
契約書にもよりますが、家賃の増減については
何時でも当事者の話し合いによって可能になっているのが一般的ですが、
実際には契約の更新時（通常2年毎）に行われることが多いと思います。
家賃の値上げについては、大家さんの意思が無い限り、
業者が勝手に値上げすることは無いと思います。

「最初から2年の限定のつもり」については、
業者、および大家さんに直接確認される方が良いと思います。

当初の値下げの件もありますので、大家さんと話し合いをすべきだと思います。
仲介業者を通さず、大家に直接連絡しても良いと思います。
家賃交渉で大事なのは近隣との比較だと思います。
特に同じアパートの他の部屋と比較して、貴方が特別安く借りている場合は、
交渉は難航するかも知れません。
詳しい事情が解りませんので、はっきりしたことは言えないのですが、
1人だけ家賃が特別安く借りられることが続くことは無いと思って下さい。
あくまでも、他の人と同等であるのが基本だと思います
（当然、部屋の位置や間取りによる増減はあります。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございました。長くなってしまいたが、
おかしいなと感じ、納得がいかないので、
よかったらアドバイスお願いします。

　　■経緯
　　　・2年前に75,000円という店頭広告
　　　・多少のすれ違いや年数、問題点などあり、2,000円値引き（73,000円）
　　　・当時は担当の営業部長などが、ただちに値下げを理解してくれた

　　■今回の先方の言い分
　　　・借り上げ物件のためオーナーは大家というよりは本社になってる
　　　・値上げは大家と本社が決め、それを伝えただけなので、当時の値下げ状況が
　　　　把握できない（今回の担当者は、当時はは在籍していないので）
　　　・キャンペーンや部屋が空いてるなどの状況もあったのでは？
　　　・近隣は80,000円で入居…だから格安になりすぎてる
　　　・そのため、次回、また値上げするともしないとは言い切れない
　　　・近隣は再契約で、工事が入り、綺麗になったなどはない

　　■私の言い分
　　　・値引き分の2,000円がアップするのは、不本意だが、納得できる
　　　・いまさら、「近隣が80,000円だから低いでしょ」というのは、納得できない
　　　・最初から値上げが前提であれば、契約はしていない
　　　・出て行けとは言われないが、8万円だったら本当に出て行きたい気分である

　　■私の疑問
　　　・安く広告を出しておいて、「本当はその値段よりずっと高いから周りと合わ
　　　　せます」というのは、詐欺広告と一緒ではないでしょうか？
　　　・今回契約するにしても本社にクレームは言ったほうがいいでしょうか？
　　　　それとも、2年後にはあがると決まったわけではないので、その時に言えば
　　　　いいのでしょうか？

□■アドバイス：３

お気持ちは理解できます。
ただ、だいぶ感情的になられてらっしゃるようですので、
もう少し冷静に考えてみてください。
基本は、涌井様がおっしゃっているよう、
「1人だけ家賃が特別安く借りられることが続くことは無いと思って下さい」です。

詐欺広告かどうかに関しては、公正取引委員会などに確認されると良いと思います。
ただ、「一切、賃上げしない！」と明記されているならまだしも、
そうではないのですから、この程度では「詐欺」とは言えないように思います。
（もちろん、契約仮定で、営業マンの言葉に問題があった場合は除きますが、
　ただ、それにしても「証拠」が必要になってくるでしょう）

別に私はその業者を擁護するつもりはありませんし、
お客である貴方が納得されていないのですから、良い仕事をされたとは思いません。
しかし、契約書に書かれている内容は守られているのではないですか？
　　　●73,000円で2年間、貴方に貸す
　　　●2年後に更新ができる

契約更新する権利は貴方にあります。同時に、更新しない権利も貴方にあります。

もし、私が貴方の立場で、今回、75,000円で契約を更新するのであれば、
こんな風に考えるでしょう。
　　　・業者の主張する80,000円との差額の5,000円を2年間貯めておく
　　　　（すでに自分の気持ちの中では家賃は80,000円）
　　　・次回、本当に80,000円になったら、もっと良い物件を探し、
　　　　貯めておいた分を引越費用に充てんする
　　　・新たに契約する物件に関しては、口頭のやり取りではなく、
　　　　自分にとって重要な部分は、業者に対してきちんと書かせる
　　　　（それを拒否するような業者とは契約しない）

（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：４

前野様のご返答の通り、お気持ちは解りますが、
もう少し冷静に考えてみる必要があると思います。

一般消費者の方は、よく、「将来は家賃が上がりますか、下がりますか」
と言われますが、そんなことは今から解るはずがないのです。
だから、通常は2年契約になっていて、その2年間はよほどのことが無い限り、
家賃は変更しないのです。そして契約更新時に家賃交渉を行う訳です。

貴方の投稿を見た限りでは、確かに一方的とは思います。
オーナーの方がもう少し、説明を良くすべきだったとは思います。
しかし、「家賃の値上げ交渉＝詐欺」とは言えません。
逆に聞きますが、「借主の家賃の値下げ交渉＝詐欺」となってしまうのですか？
例えば、2年後に近隣同程度物件の家賃が60,000円になったとしたら、
貴方はどうしますか？
「契約違反で詐欺になるから78,000円のままで良い、
　60,000円に値下げはしてもらわなくて結構です」と言いますか？

家賃も固定しているものではなく、変動する可能性のあるものだ
ということは理解して頂く必要があります。
もし2年後に近隣家賃が値下がりしたら、
値下げ交渉をしっかりすれば良いと思います。

■□相談者より

感情的になってますね。すみません。。。涌井様

　　> 逆に聞きますが、借主の家賃値下げ交渉＝詐欺となってしまうのですか？
　　いいえ、そうは思いません。

　　> 例えば、2年後に近隣同程度物件の家賃が60,000円になったとしたら、貴方は
　　> どうしますか？
　　> 「契約違反で詐欺になるから78,000円のままで良い、60,000円に値下げはして
　　> 　もらわなくて結構です」
　　> と言いますか？
　　これは後から入った入居者が自分より安いという事ですよね。
　　私は特別な事情がないかぎり、後からのほうが安くなると思ってました。
　　古い物件になるので…（改装や住宅道路事情は除いて）。

　　ですから、
　　　どうして、後に入居した自分が業者が言われる特別安い入居になっているから
　　　と言って、先に住んでいる人と合わせなくてはいけないのか？
　　と言われることが納得いかないだけです。

　　先に住んでいる人よりも、確実に安い値段で入居させておいて、
　　　後から先に住んでいる人を安くするのではなく、安くした人を先に住んでいる
　　　人に合わせること
　　に疑問があるのです。

　　本当にこの部屋だけを安くした意図がわかりません。
　　80,000円では入居者が居ないので、とりあえず安くして入れておいて、後から値
　　上げするということでしょうか？
　　周りとの調節は理解できますが、こういう場合ってよくあるケースなのでしょう
　　か？

　　わかりずらくて申し訳ありません。
　　この辺について意見をお願いします。

■□相談者より

前野様、アドバイスありがとうございます。
冷静に思うようにしてますが、なんとなく裏切られた気持ちで…。

詐欺広告というのは言葉が過ぎますが、先住居者との金額の差から
値上げされるのが、納得いかないのです（詳細は涌井様への回答のとおりです）。

例えば、
　　　・あとから入居した者が値上がりして入ったから合わせる
　　　・改装などした、道路、環境が変わったから合わせる
　　　・一般的な値上げ（年数とか）
ということで、値上げされるのはわかります。

80,000円を知っていて、そこから交渉して75,000円にしたわけではありません。
その物件が80,000円だったと言うことも寝耳に水ですし、
自分としては75,000円だから入居したんです。

「契約書に書かれている内容は守られているのではないですか？」
は、これについては異議はないです。
しかし、いきなり、他の部屋が80,000円だから、それに合わせると言われても、
詐欺まではいかないにしろ、ちょっとひどくはないのでしょうか？
普通のことなのでしょうか？

アドバイスは、理想はそうでしょうが、2年でご近所とも親しくなり、
子供の幼稚園や学区事情、乳児を抱えてこの不況。。。
そう簡単に、「更新しないなら他を…」なんて考えられません。
更新しない権利なんて、金銭に余裕がなきゃできませんし、労力もかかります。
できれば引越したくないです、いい物件を探したと思ってますから…。
多少、難はあっても75,000円…と思ってたので、
周りは80,000円と言われると、ちょっとショックだったもので…。

すいません、やっぱり感情的ですね。後に入った人間（安く契約して）が
先の住居者に合わせるのって、普通なんですか？
私は逆だと思ってました
（築年数からしても、後からの方が安くなりますよね、大体…）。

□■アドバイス：５

常識とは、意外にも人それぞれです。
ですから、貴方にとっては、
　　　・後から入ってきた安い人に、先の人を合わせるのが常識
だったのでしょう。

さて、これが「普通（＝世の万人にとって通用すること）」
かどうかと言えば、今は、明確な回答はでないでしょう。
もちろん、業者にとっては「普通」だったのでしょうが、
その「普通」が、多くの顧客に支持されなければ、
通用しない（＝誰も借り手がいなくなるか、業者がやり方を変える）でしょう。

契約やら何やらと、ごちゃごちゃになってしまいましたので、
もっと分かりやすい一般事例、例えば、「買い物」で考えてみます。

　　　1.ある大手家電量販店で、中古のプリンターを8,800円で購入。
　　　2.その半年後、それよりも程度の悪い同機種が11,800円だった。
　　　3.ちょうどもう1台欲しかったので、
　　　　「この前のよりも程度も悪いので、最悪でも同じ値段にならないか？」
　　　　と聞いた。
　　　4.店員は、
　　　　「申し訳無いのですが、本部の価格変更のため、
　　　　　今はこの値段でしかお譲りできません」
　　　　と言われた。

　　これは実話です。

同じプリンター、しかも程度が悪いものが、
以前よりも高くなるなど、おかしいと思いますよね？
しかし、私には、値段を下げる権利はありません。ですから、そこにしかなく、
どうしても必要であれば、この値段でも買うかも知れません。
しかし、そのやり方に納得できないのであれば、買わずに、
2度とこの店で買うことは無いかも知れません。

話が脱線してしまいましたので、戻します。
今回、貴方の相談に回答させていただいたのは、
　　　●業者のやっていることが契約違反、違法であるか否か？
についてであり、
　私は、
　　「そこまでは至っていないのではないか？」
　つまり、
　　「強制的（法律的）に業者に賃料を上げさせない方法は無いのではないか？」
　と言う見解です。

ですので、私ができるアドバイスは、
　　　1.貴方にとっては誠意の無い業者ですから、決別する方向で考える
　　　2.決別せずに、情に訴えるなどをしつつ、少しでも安い賃料で更新する
ぐらいしかありませんし、あとは、貴方のご判断になるでしょう。

（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：６

何度も言いますが、「家賃は変更することもある」
という認識だけは持って頂きたいと思います。
家賃の改訂については契約書を読んで頂きたいと思います。

なお、この家賃改訂条項の無い契約書の場合は、
民法の詐欺による（刑法の詐欺罪ではないので誤解なきよう）、契約、
または錯誤による契約になるとも思われます。
この場合は契約の取消し、または無効を主張できます。

つまり、賃貸契約そのものを契約時に遡って無効や取消しができるのですが、
貴方の場合は現に住まわれて2年経過していますので、これも難しいでしょう。

もし、取消しや無効を主張し認められても、貴方は今の物件から出ることになります。
ただし、契約時の敷金や礼金は戻る可能性もありますので、
思い切って弁護士さんに相談して、法的手続きをとってみるのも良いかもしれません。

（高原開発・涌井秀人さん）