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家賃の値上げなどのタイミングについて

相談内容 

埼玉・30代男性
住み始めて2年が経ち、更新の時期となりました。
更新通知が送られてきたのですが、家賃を値上げするとのことでした。
値上げについては更新の手紙で告知すればいいのでしょうか?

また、家賃の他に、敷金も加算されています。

更新に敷金の加算というのは意味がわからないのですが、
これは普通のことなのでしょうか?

大手不動産会社が代行しているのですが、何度か引越しを経験しているものの、
最初の更新で家賃の値上げ、敷金の加算というのは、どちらもはじめてです。

ご回答をお待ち申し上げております。



□■アドバイス

「値上げについては更新の手紙で告知すればいいのでしょうか?」
について、契約書の内容を検討後でないと明言はできませんが、
賃貸借契約の場合は、一般的には大家さんと貴方の相談・合意によるべきです。

「更新に敷金の加算」は、契約書にそのような条項が入っている可能性が
ありますし、一般的に行われていることです。
敷金は家賃の○カ月分とされている契約書が多いので、
家賃が値上がりした場合は、その不足分を入れるということになります。

(高原開発・涌井秀人さん)


■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
契約書を読んだのですが、「家賃の値上げすることがある」とはありますが、
私どもは大家さんとも会ったことがなく、大家ご自身の意思によるものか
確認できません。

契約時に交渉して家賃を下げて契約に至ったのですが、
最初から2年の限定のつもりだったのでしょうか。
住み始めてから、辺りの状況はなんら変化がなく、値上げの意図が不明です。

大家さんとお話させて頂きたいと、
こちらからお伺いを立てても良いものでしょうか?

長年の間に家賃が上がることは仕方が無いと思うのですが、
最初の更新で何の前触れもなく、
文書のみでの決定というのが少し引っかかるところです。


□■アドバイス:2

大家さんの意思について…ですが、契約書の作成は、
契約当事者の特別の希望が無い限り、仲介業者が行います。
契約書にもよりますが、家賃の増減については
何時でも当事者の話し合いによって可能になっているのが一般的ですが、
実際には契約の更新時(通常2年毎)に行われることが多いと思います。
家賃の値上げについては、大家さんの意思が無い限り、
業者が勝手に値上げすることは無いと思います。

「最初から2年の限定のつもり」については、
業者、および大家さんに直接確認される方が良いと思います。

当初の値下げの件もありますので、大家さんと話し合いをすべきだと思います。
仲介業者を通さず、大家に直接連絡しても良いと思います。
家賃交渉で大事なのは近隣との比較だと思います。
特に同じアパートの他の部屋と比較して、貴方が特別安く借りている場合は、
交渉は難航するかも知れません。
詳しい事情が解りませんので、はっきりしたことは言えないのですが、
1人だけ家賃が特別安く借りられることが続くことは無いと思って下さい。
あくまでも、他の人と同等であるのが基本だと思います
(当然、部屋の位置や間取りによる増減はあります。

(高原開発・涌井秀人さん)


■□相談者より

ご意見ありがとうございました。長くなってしまいたが、
おかしいなと感じ、納得がいかないので、
よかったらアドバイスお願いします。

  ■経緯
   ・2年前に75,000円という店頭広告
   ・多少のすれ違いや年数、問題点などあり、2,000円値引き(73,000円)
   ・当時は担当の営業部長などが、ただちに値下げを理解してくれた

  ■今回の先方の言い分
   ・借り上げ物件のためオーナーは大家というよりは本社になってる
   ・値上げは大家と本社が決め、それを伝えただけなので、当時の値下げ状況が
    把握できない(今回の担当者は、当時はは在籍していないので)
   ・キャンペーンや部屋が空いてるなどの状況もあったのでは?
   ・近隣は80,000円で入居…だから格安になりすぎてる
   ・そのため、次回、また値上げするともしないとは言い切れない
   ・近隣は再契約で、工事が入り、綺麗になったなどはない

  ■私の言い分
   ・値引き分の2,000円がアップするのは、不本意だが、納得できる
   ・いまさら、「近隣が80,000円だから低いでしょ」というのは、納得できない
   ・最初から値上げが前提であれば、契約はしていない
   ・出て行けとは言われないが、8万円だったら本当に出て行きたい気分である

  ■私の疑問
   ・安く広告を出しておいて、「本当はその値段よりずっと高いから周りと合わ
    せます」というのは、詐欺広告と一緒ではないでしょうか?
   ・今回契約するにしても本社にクレームは言ったほうがいいでしょうか?
    それとも、2年後にはあがると決まったわけではないので、その時に言えば
    いいのでしょうか?


□■アドバイス:3

お気持ちは理解できます。
ただ、だいぶ感情的になられてらっしゃるようですので、
もう少し冷静に考えてみてください。
基本は、涌井様がおっしゃっているよう、
「1人だけ家賃が特別安く借りられることが続くことは無いと思って下さい」です。

詐欺広告かどうかに関しては、公正取引委員会などに確認されると良いと思います。
ただ、「一切、賃上げしない!」と明記されているならまだしも、
そうではないのですから、この程度では「詐欺」とは言えないように思います。
(もちろん、契約仮定で、営業マンの言葉に問題があった場合は除きますが、
 ただ、それにしても「証拠」が必要になってくるでしょう)

別に私はその業者を擁護するつもりはありませんし、
お客である貴方が納得されていないのですから、良い仕事をされたとは思いません。
しかし、契約書に書かれている内容は守られているのではないですか?
   ●73,000円で2年間、貴方に貸す
   ●2年後に更新ができる

契約更新する権利は貴方にあります。同時に、更新しない権利も貴方にあります。

もし、私が貴方の立場で、今回、75,000円で契約を更新するのであれば、
こんな風に考えるでしょう。
   ・業者の主張する80,000円との差額の5,000円を2年間貯めておく
    (すでに自分の気持ちの中では家賃は80,000円)
   ・次回、本当に80,000円になったら、もっと良い物件を探し、
    貯めておいた分を引越費用に充てんする
   ・新たに契約する物件に関しては、口頭のやり取りではなく、
    自分にとって重要な部分は、業者に対してきちんと書かせる
    (それを拒否するような業者とは契約しない)

(わんえるで~おー・前野)


□■アドバイス:4

前野様のご返答の通り、お気持ちは解りますが、
もう少し冷静に考えてみる必要があると思います。

一般消費者の方は、よく、「将来は家賃が上がりますか、下がりますか」
と言われますが、そんなことは今から解るはずがないのです。
だから、通常は2年契約になっていて、その2年間はよほどのことが無い限り、
家賃は変更しないのです。そして契約更新時に家賃交渉を行う訳です。

貴方の投稿を見た限りでは、確かに一方的とは思います。
オーナーの方がもう少し、説明を良くすべきだったとは思います。
しかし、「家賃の値上げ交渉=詐欺」とは言えません。
逆に聞きますが、「借主の家賃の値下げ交渉=詐欺」となってしまうのですか?
例えば、2年後に近隣同程度物件の家賃が60,000円になったとしたら、
貴方はどうしますか?
「契約違反で詐欺になるから78,000円のままで良い、
 60,000円に値下げはしてもらわなくて結構です」と言いますか?

家賃も固定しているものではなく、変動する可能性のあるものだ
ということは理解して頂く必要があります。
もし2年後に近隣家賃が値下がりしたら、
値下げ交渉をしっかりすれば良いと思います。


■□相談者より

感情的になってますね。すみません。。。涌井様

  > 逆に聞きますが、借主の家賃値下げ交渉=詐欺となってしまうのですか?
  いいえ、そうは思いません。

  > 例えば、2年後に近隣同程度物件の家賃が60,000円になったとしたら、貴方は
  > どうしますか?
  > 「契約違反で詐欺になるから78,000円のままで良い、60,000円に値下げはして
  >  もらわなくて結構です」
  > と言いますか?
  これは後から入った入居者が自分より安いという事ですよね。
  私は特別な事情がないかぎり、後からのほうが安くなると思ってました。
  古い物件になるので…(改装や住宅道路事情は除いて)。

  ですから、
   どうして、後に入居した自分が業者が言われる特別安い入居になっているから
   と言って、先に住んでいる人と合わせなくてはいけないのか?
  と言われることが納得いかないだけです。

  先に住んでいる人よりも、確実に安い値段で入居させておいて、
   後から先に住んでいる人を安くするのではなく、安くした人を先に住んでいる
   人に合わせること
  に疑問があるのです。

  本当にこの部屋だけを安くした意図がわかりません。
  80,000円では入居者が居ないので、とりあえず安くして入れておいて、後から値
  上げするということでしょうか?
  周りとの調節は理解できますが、こういう場合ってよくあるケースなのでしょう
  か?

  わかりずらくて申し訳ありません。
  この辺について意見をお願いします。


■□相談者より

前野様、アドバイスありがとうございます。
冷静に思うようにしてますが、なんとなく裏切られた気持ちで…。

詐欺広告というのは言葉が過ぎますが、先住居者との金額の差から
値上げされるのが、納得いかないのです(詳細は涌井様への回答のとおりです)。

例えば、
   ・あとから入居した者が値上がりして入ったから合わせる
   ・改装などした、道路、環境が変わったから合わせる
   ・一般的な値上げ(年数とか)
ということで、値上げされるのはわかります。

80,000円を知っていて、そこから交渉して75,000円にしたわけではありません。
その物件が80,000円だったと言うことも寝耳に水ですし、
自分としては75,000円だから入居したんです。

「契約書に書かれている内容は守られているのではないですか?」
は、これについては異議はないです。
しかし、いきなり、他の部屋が80,000円だから、それに合わせると言われても、
詐欺まではいかないにしろ、ちょっとひどくはないのでしょうか?
普通のことなのでしょうか?

アドバイスは、理想はそうでしょうが、2年でご近所とも親しくなり、
子供の幼稚園や学区事情、乳児を抱えてこの不況。。。
そう簡単に、「更新しないなら他を…」なんて考えられません。
更新しない権利なんて、金銭に余裕がなきゃできませんし、労力もかかります。
できれば引越したくないです、いい物件を探したと思ってますから…。
多少、難はあっても75,000円…と思ってたので、
周りは80,000円と言われると、ちょっとショックだったもので…。

すいません、やっぱり感情的ですね。後に入った人間(安く契約して)が
先の住居者に合わせるのって、普通なんですか?
私は逆だと思ってました
(築年数からしても、後からの方が安くなりますよね、大体…)。


□■アドバイス:5

常識とは、意外にも人それぞれです。
ですから、貴方にとっては、
   ・後から入ってきた安い人に、先の人を合わせるのが常識
だったのでしょう。

さて、これが「普通(=世の万人にとって通用すること)」
かどうかと言えば、今は、明確な回答はでないでしょう。
もちろん、業者にとっては「普通」だったのでしょうが、
その「普通」が、多くの顧客に支持されなければ、
通用しない(=誰も借り手がいなくなるか、業者がやり方を変える)でしょう。

契約やら何やらと、ごちゃごちゃになってしまいましたので、
もっと分かりやすい一般事例、例えば、「買い物」で考えてみます。

   1.ある大手家電量販店で、中古のプリンターを8,800円で購入。
   2.その半年後、それよりも程度の悪い同機種が11,800円だった。
   3.ちょうどもう1台欲しかったので、
    「この前のよりも程度も悪いので、最悪でも同じ値段にならないか?」
    と聞いた。
   4.店員は、
    「申し訳無いのですが、本部の価格変更のため、
     今はこの値段でしかお譲りできません」
    と言われた。

  これは実話です。

同じプリンター、しかも程度が悪いものが、
以前よりも高くなるなど、おかしいと思いますよね?
しかし、私には、値段を下げる権利はありません。ですから、そこにしかなく、
どうしても必要であれば、この値段でも買うかも知れません。
しかし、そのやり方に納得できないのであれば、買わずに、
2度とこの店で買うことは無いかも知れません。

話が脱線してしまいましたので、戻します。
今回、貴方の相談に回答させていただいたのは、
   ●業者のやっていることが契約違反、違法であるか否か?
についてであり、
 私は、
  「そこまでは至っていないのではないか?」
 つまり、
  「強制的(法律的)に業者に賃料を上げさせない方法は無いのではないか?」
 と言う見解です。

ですので、私ができるアドバイスは、
   1.貴方にとっては誠意の無い業者ですから、決別する方向で考える
   2.決別せずに、情に訴えるなどをしつつ、少しでも安い賃料で更新する
ぐらいしかありませんし、あとは、貴方のご判断になるでしょう。

(わんえるで~おー・前野)


□■アドバイス:6

何度も言いますが、「家賃は変更することもある」
という認識だけは持って頂きたいと思います。
家賃の改訂については契約書を読んで頂きたいと思います。

なお、この家賃改訂条項の無い契約書の場合は、
民法の詐欺による(刑法の詐欺罪ではないので誤解なきよう)、契約、
または錯誤による契約になるとも思われます。
この場合は契約の取消し、または無効を主張できます。

つまり、賃貸契約そのものを契約時に遡って無効や取消しができるのですが、
貴方の場合は現に住まわれて2年経過していますので、これも難しいでしょう。

もし、取消しや無効を主張し認められても、貴方は今の物件から出ることになります。
ただし、契約時の敷金や礼金は戻る可能性もありますので、
思い切って弁護士さんに相談して、法的手続きをとってみるのも良いかもしれません。

(高原開発・涌井秀人さん)

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