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貸主都合による退去の責任の所在について

相談内容 

長崎・40代女性
賃貸アパートに住み始めた翌週に、1週間留守にしました。
その期間、不在にすることは、貸主と不動産屋両方に
前もってはっきりと予告しておいたにもかかわらず、
帰宅してすぐ、そんなに留守をされては困るとの理由で、
いきなり退居するよう言われました。

何か誤解があるのかと思い、アパートの隣に住む貸主と
直接話したところ、納得してくれたようでしたので、
安心していました。

しかし、貸主はその後さらに、反対隣の民家の住人と共に
私の帰宅時刻を監視しあい、その時刻をいちいち
不動産屋に報告し、帰宅が遅いことも理由に
不動産屋に対して、私の退居を要求してきました。どうやら、
貸主とその隣人とが、連日、交互に電話してきたのだそうです。

入居の際、貸主にはもちろん、その隣家の方にも挨拶に行き、
「いい人が来てくれてよかった」とまで言ってもらっていたので、
本当に驚きました。未だに彼らの真意はよくわからないのですが、
貸主はその隣人の言うことを全て鵜呑みにし、
言われるがままに行動しているようです。

私は仕事の都合上留守にすることが多く、
留守にするなと言われては仕事になりません。
留守がちなことも、帰宅時間が不定期になりがちなことも、
入居申込時に言ってありましたし、もちろん契約書にも、
留守の禁止や帰宅時間の規定など、書かれてはいません。

しかし、不動産屋側も電話攻撃に辟易したのか、
私に落ち度は全くないことは認めつつも、
次の部屋を割安な賃貸料で提示し、転居をすすめてきました。
私も両側の家から監視されつづけて暮らせるような
神経を持ち合わせておらず、早く落ち着いて生活したいと思い、
不本意ながら転居することに決めました。

しかし、どう考えても、貸主側の契約違反だと思い、
最低限、引越費用だけでも請求しよう検討しているうちに、
問題に気付きました。

実は、契約書は不動産屋が持っており、私に渡されていません。
単純に渡す機会がなかっただけかと思っていたのですが、
貸主はまだ契約書に捺印していないようなのです。
  
つまり、不動産屋は
契約が成立する前に私を住まわせたことになります。
この状況から判断しますと、貸主は、捺印さえしなければ、
退居させることは簡単にできると考えて、
このようなことを言ったのかも知れません。

この場合、責任を問うべきは、やはり貸主でしょうか?
それとも、私にだけ契約させた不動産屋でしょうか?
あるいは、知らぬこととはいえ、住みはじめてしまった私でしょうか?

長くなりましたが、まとめますと、
   ●私は誰に責任を問うべきなのか?
   ●責任の取り方として、どこまで請求しても良いのか?
    (転居費用として、運送費以外の電話移転費用など、
     一旦、そこに住むためにかかった費用なども少なくありません)
を知りたいのです。

アドバイスなどいただけましたら、誠に幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。



□■アドバイス

今回のご相談を整理してみます。

  ●契約書は不動産業者が持っていて、大家は署名捺印してないし、
   相談者さんも持っていない。
  ●しかし、家賃は大家は受領している
   (おそらく、礼金・敷金なども大家は受領している)。
  ●1週間留守にすることは、事前に通知してあったのにもかかわらず、
   そのことを理由に退去を求められた。

私見ですが、大事なのは領収書のような気がします。
領収書は受け取っていると思うのですが、
その領収書の受取人の名前が不動産業者になっているのか、
大家になっているのかで、対応は変ると思います。

大家の名前の領収書の場合は、契約が成立していると考えられ、
なおかつ、大家の言っている退去の要求を飲む必要は無い
と思いますので、その旨を伝えて交渉しましょう。
また、不動産業者には契約書を早急に届けるように要求すべきです。

不動産業者の領収書の場合は、
大家との契約そのものが成立していないことも考えられますが、
礼金・敷金・家賃の扱いはどうなっているのかが、問題になると思います。
場合によっては、業法違反はもちろん横領や詐欺の疑いもでてきます。

とりあえずは、契約時の領収書と、毎月の家賃の扱いについて
調べてみてはいかがでしょうか?
業者に対しては、契約書を早急に届けていただきましょう。

ところで、重要事項の説明は受けたのでしょうか?
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

涌井さん、コメントをどうもありがとうございます。

不動産業者に確認したところ、
   ・大家は契約書に記名捺印をしていない
   ・敷金・礼金・家賃など、私が最初に払った金額は、
    全て不動産業者のところで止まっている
   (入居が月末だったので、家賃は翌月分も払いました)
  そうです。

領収書も業者のもので、重要事項の説明は受けました。

では、「契約書を送ってほしい」と頼んだところ、
「今回は大家側の契約はされていないし、
大家側も反省していて、運送費だけは出すつもりになっており、
今後もめることは絶対ないので、渡す必要はない」
と言われ、ではせめて写しを…と頼んでも拒否されました。
(普通は、運送費すら出ないのに、
 これ以上、何が不満なんだ…と言った口ぶりでした)

また、
「この場合、契約自体成立していないではないか」と聞くと、
「大家の代行として不動産業者が契約をしたので、
契約自体は成立しているが、大家側はそう考えていなかったので、
今回のようなことになってしまった」との説明でした。
(ちなみに、大家は年配の女性ですが、
今まで入居対応をしていた御主人が入院中で、
自分で取引をしたのは今回が初めてだから、
よくわかっていなかったのだ…そうです)

さらに、退居の理由として、
「実は私自身というより、私の保証人(従姉妹)に不安があった」
という話も、新たに出てきました。
ただし、これは、「必要ならば、もう1人保証人をたてる」
と事前に申し入れたにもかかわらず、
「必要ない」という返事をもらったうえでのことでしたから、
ますますガッカリしてしまいました。

不動産業者によれば、
   ・支払った敷金礼金や手数料も次の入居分に充当する
   ・電話工事などの費用は、それも考えて
    割安にした次の物件の家賃差額分でまかなっている
  と考えてほしいとの説明です。

いずれにしても、契約書を絶対渡そうとしない点が気になります。
自分らが不利になると考えているからこそ、
写しすら渡さないとしか考えようがありません。

その業者を全く信用していないわけでもありませんが、
今回のようなことがあると、どうしても疑い深くなります。
私には、自分がした契約の写しすら、保管する権利もないのでしょうか?
金銭面ではもう我慢するしかないのでしょうか?


□■アドバイス:2

大家の代りに管理会社が契約を締結する「代理」と言う形態もありますが、
今回のご相談はそれでもないようです。
  
契約書をよこさないのは、まず考えられない事態です。
ご相談の内容から察するに、
不動産業者の業法違反の可能性が高いと思います。
かなり問題がある業者のような気がします。

「大家の代行として不動産業者が契約をした」とありますが、
もし、代理契約を締結したのならば、
貸主の欄に不動産業者が代理と明記した上で、
契約の締結して契約書を渡すはずです。

どちらにしても、契約書をよこさないのは異常な事態です。
大家とその業者は代理契約を締結していないと思われます。
不動産業者の代替案(?)は、
業法違反で訴えられるのが怖いだけの詭弁と受け取れます。

ご心配で有れば、
地元の宅建協会の主催する無料相談でご相談下さい。
長崎県では、
   http://www.n-takken.or.jp/ki.html
に県本部と支部の両方がありますが、同じビルにあるようです。
また、長崎県の不動産業を管理する部署に
直接、苦情、相談するのも良いと思います。

追加です。無料相談日もサイトにありました。
   http://www.n-takken.or.jp/ka.html
  
(高原開発・涌井秀人さん)

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