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浸水被害が発生しやすい賃貸物件の解約について

相談内容 

東京・20代男性
はじめまして。2月から台東区の賃貸マンション
1階部分で1人暮らしをしております。

いつも玄関前の踊り場に水溜りができている状態でしたが、
ある日、出張から帰り、玄関を開けると玄関に浸水している状況で、
2足の革靴にはカビが生えてました。

その後、洗濯機を使うと玄関前の水溜りは大きくなり、
ひどい時には玄関に浸水してくる状況です。
部屋の中には水周りの悪いところで見かけるような
小バエが大量に飛び回っており、
便所、風呂、窓枠などはその死骸が無数にいる感じです。

管理人には連絡し、
施工会社に調査を依頼してくれるとのことでしたが、
そろそろ1ヶ月が経ちます。
そして、9月に東京では局地的な大雨が降りました。
その時に1階部分の玄関は全て浸水しました。

私の部屋に関しては、玄関を開けると
靴が外に流れ出てくる程の水が溜まっていたどころか、
玄関から水が湧き出るかのように、
大量の水が玄関の床下から水が出てきている状況でした。
その日は玄関を閉めることができないので、
夜もろくに眠ることもできませんでした。

翌日、施工会社から連絡があり、その時の説明は、
「1時間に30mm程度の雨なら防げるようになっているものの、
 1時間に100mm以上の雨が降ることを想定して
 建築している訳ではないので、
 今回のような被害が出てしまった場合には
 保険を適用するしかないと思ってます」とのことでした。

30mmの雨が防げるなら、
洗濯機を使った程度では玄関まで浸水しないはずです。
管理人には2階部分に部屋が空いているから、
そちらに引越するのはどうかと打診を受けました。
ただ、2階の踊り場の部分にも、雨が降っていないのに
水溜りができているのを確認しており、素直にうなずくことはできません。

さらに向かいに住んでいる方から、
以前私が住んでいた部屋の住民は床上まで浸水してしまい、
それで2階部分に引越したものの、
それでも嫌で他の物件に出て行ったそうです。
そのような経緯は管理人から何の説明もありませんし、
今回の大雨後にもそのことは教えてくれませんでした。

部屋の湿度は高く、除湿機2台の体制ですし、
虫の死骸処理も毎日大変です。
心身ともに疲れてきたところです…。管理人の打診はお断りして、
できれば契約を白紙撤回させて欲しいと思っております。

しかし、契約書を読んでみると瑕疵についての記載は特になく、
契約の不履行を訴えることができるかどうか悩んでおります。
このようなケースの場合、果してどこまで求められるものなのか、
伺いたいと思い、投稿させて頂きました。

どのような見解でも構いませんので、助言をいただければ…と思います。


□■アドバイス

最初に私見であることをお断りしておきます。
豪雨時の浸水は天災ですし、その地域全体の問題であり、
瑕疵とはならないと思うのですが、その他の現象は
投稿を読む限りでは瑕疵といえると思います。

瑕疵担保責任は、契約書に明記されている必要はありません。
賃貸借契約は有償契約ですから、
民法566・570条の瑕疵担保責任は同法559条により、
瑕疵担保責任の規定がそのまま準用されると解されています。

賃貸人(大家)には瑕疵担保責任があり、
賃貸物件の修復義務があると思われます。
なお、同法566条第3項に、
「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から
 1年以内にしなければならない」と規定されています。
今年の2月の入居であれば、充分、間に合います。

もし、対応いただけない場合は、
弁護士さん等にご相談するのが宜しいと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)


■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。

ご回答いただいた中で、
  「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から
   1年以内にしなければならない」について、質問があります。

私が現在住んでいる1階部分を修復するするとのことで、
2階部分への引越を打診されています。
現在、修復する意志があるような場合でも、
契約の解除を訴えていくことは可能なのでしょうか。

小バエのような虫は更にひどくなってきました…。
この状況から判断しますと、建物自体も結構傷んでしまっている
のではないかと思っており、2階部分にも行きたくないのが実情です。


□■アドバイス:2

民法566条には、
「買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を
達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる」
と規定されています。

これを準用して解り易く言いますと、
「借主がその問題点を知らず、かつその為に賃貸借契約をした目的を
 達することができない(住居としての目的が達することができない)
 場合は、契約を解除することができる」ということになります。

実際に、相談者さんのケースが
契約解除の要件を満たしているかどうかは、
申し訳ありませんが、弁護士等の法律の専門家にご相談下さい。
(高原開発・涌井秀人さん)

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