相談内容
千葉・30代男性
両親の土地購入、建物建築の件についてご相談いたします。
私達息子夫婦の近くに土地を探し、適当な物件を見つけました。
その土地は、建築条件付で売り出していたわけではないのですが、
不動産屋であり、建売住宅を手がけているA社に、
「建物を建ててもらえればありがたい」という
特に書面で交わしたわけではなく、口頭での説明をうけました。
土地購入の契約をする際、建物の契約はしなかったのですが、
契約書には、
●土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする
という項目はありました。仕様書はもらっていました。
しかし、「3ヶ月じゃなくてもいいですよ。これは信頼関係ですから」
などと言われ、建物契約の話は進んでませんでした。
7月中に土地代を払う予定でしたが、
「業績がよくて、8月が決算なので、来期に売り上げを計上するため、
9月に支払ってくれ」という申し出がありました。
こちらは特に急がないので了承し、9月に全額支払い、
現在、権利書は手元に届いております。
その間に1度、建物の設計図面は見せられましたが、
全く気に入るものではありませんでした。
A社の建物の建築費は、
単純に建坪に坪単価50万円をかけたで金額で、
30坪なら1,500万円、あとはオプションで…ということでした。
また、坪40万円の建物を坪50万円で売ることになると、
営業担当者は公言してました。
50万円なら50万円の建物を建てたいと思ったのがきっかけで、
私達息子夫婦の家を建てたB社に、
どんなものが建つのかを相談したところ、
両親の要望を踏まえて設計していただき、見積もってもらったところ、
建築額が1,500万円ですべて収まるということでした。
B社の設計が気に入り、価格も安いこともあり、
B社の設計した間取りと同じ仕様でA社に建てて欲しいと要求しました。
しかし、A社には「この仕様じゃ、うちは100％建てれない」と言われました。
こちらとしては、自由設計でお客様の要望にお答えして
建物を建てるという約束だったので、
「うちの要望を聞いてもらえないのなら、B社で建てたい」と申し出ました。
すると、A社に、
「建築はうちがやるとう約束なのに、B社に見積もらせるということは、
最初からうちで建てる気がなかったのか。
仕様書をあらかじめ渡しており、それを見て納得しているはずなのに、
それとは違う仕様をもってくるのはおかしい」
と迫られました。
しかし、
「それは違う。こちらの要望どおりのものをA社に建てて欲しいのは変りない。
要望に答えられないのは、あなた達の技術のせいではないのか？」
と言いました。
それに対し、
「それなら、B社にうちが発注する形にしてもらえないか。
1,500万円で発注して、1,700万円で売りたい」と言いました。
1,500万円のものが、仲介するだけで200万円も何もせずにA社に入るのは、
納得いきません。すると、建築条件をはずすということで、
土地代に上乗せする形で200万円を払えと言ってきました。
それが払えないなら、土地を返せと言ってきました。
土地は1坪約62万円で34坪、2,200万円で購入しました。
近辺相場は、私達が2年前建てた時は坪57万円で購入しました。
それを200万円上乗せになると、坪70万円にもなります。
B社に相談したところ、
「こちらとしては、自由設計で要望どおりに建ててもらえると思っているのに、
こちらの要望を言うと建てれないなら、そちらが、契約違反ではないか。
土地売買契約を解消するなら、一方的な解約申し出のため、
A社が違約金を払うべきだ」と主張できるとおっしゃいます。
素人の私達としては、何処まで主張が通じるのかがわかりません。
土地は気に入ってるので手放したくないのですが、
建物はB社で建てたいと思います。
何かいい方法はないでしょうか？
□■アドバイス
厳しい言い方になってしまいますが、あえて書かせていただきます。
■契約することについての甘さについて
まず、
「建物を建ててもらえればありがたい」
とのお願いで、建物の内容を確認することもなく、話を進めてしまって、
しかも、
●土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする
という契約を結ばれてしまいましたよね？
本当に、「建築条件付で売り出していたわけではない」と言うのであれば、
そのことが契約書に反映されている必要があります。
（建築条件付でない旨のやり取りが、書面で残っていたり、
会話などを録音されていたりすれば、
多少、もっていきようがあるかも知れませんが、ただ、
最終的に建築条件付の契約をされてしまった以上、厳しいと思います）
■報酬に対する考え方の甘さについて
「50万円なら50万円の建物を建てたいと思った」とのことですが、
業者さんもビジネスですから、
当然、原価に利益を加えた金額での請求になるでしょう。
ですから、B社の50万円には、B社の利益も含めて50万円…です。
当然、貴方のために動いたからには、それなりの経費が発生しています。
貴方は、A社に対して、B社が貴方のために作成されたプランを見せ、
「こちらの要望どおりのものをA社に建てて欲しいのは変りない」
と言われたようですが、
あらかじめ、B社に対して、そう言うことは伝えましたか？
伝えていなかった場合、万一、B社作成のものをA社が受諾してしまえば、
今度はB社とトラブルが起こるリスクも考えられると思います。
■上記なども含めた総合的に苦言について
すでに、お気づきになられているとは思いますが、そもそも、
建築条件付でなかった土地を、あえて建築条件付にするメリットなど
（今回いただいた内容だけで判断させていただきますと）、全く無いわけです。
最初から、「建築条件なし」にすべきです。貴方、ご両親の、
どちらに原因があるのかは分かりませんが、進め方が「逆」です。
「素人の私達」とおっしゃってますが、現時点で調べられた知識などからすれば、
豊富な知識をお持ちだと思います。お世辞や嫌味ではなく、本当に！
ただ、
●曖昧なまま契約をしてしまい、後から本格的に調べる
では、本来は防げるトラブルを、自ら呼び寄せることになるでしょう。
今後、何を進めるにせよ、とにかく、
●決める前に徹底的に自力で調べる
と言う作業を、決して面倒くさがらずに、なさることを強くお奨めします。
以上、苦言が長くなってしまいましたが、
以下、今後の対応についての私見をまとめます。
まず、
●本当にB社は信頼できるのか？
（プランだけではなく、対応も含めて）
を、貴方なりに判断すべきです。
そして、本当に信頼できる業者であると判断されたのであれば、
●B社を貴方の代理人として、A社と交渉するように進める
と言うのが、最も良い方法だと思います。
もし、B社が「それはできない」と言うのであれば、私はB社も見切るでしょう。
なぜなら、私は、B社はプロとして、
「こちらとしては、自由設計で要望どおりに建ててもらえると思っているのに、
こちらの要望を言うと建てられないなら、そちらが、契約違反ではないか。
土地売買契約を解消するなら、一方的な解約申し出のため、
A社が違約金を払うべきだ」
との、自らの言葉に責任を持つべきだと思います。
ただ、上記はあくまでも、独断と偏見によるものですから、
納得のできる解決方法を、ご自身の責任で見つけるようにしてください。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
ご回答ありがとうございます。返信が遅くなり、申し訳ございません。
この後、何回かA社とやりとりしましたが、話し合いは平行線のまま、
進んでおりません。
ここで、もう一度、質問させていただきます。
1.土地の契約書に
「土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする」
とあり、この契約を「建築条件付」というとおっしゃいました。
また、他の資料には建物の契約をするまでは、
土地代金は支払いしなくてもよいとなっております。
建物契約もしていないのに
土地代金を支払ってる場合はどうなりますでしょうか？
これを逆手に取るようなことはできないでしょうか？
土地契約から土地代金支払いまでの間、建物の話を進めるでもなく、
2～3枚、間取り図を見せられたのみで、3ヶ月が経過し、期限が切れました。
しかし、A社はこれはあくまでも目安だから、
それ以上でも問題ないと言いました。
2.契約が成立しない場合は土地をすべて返還することになるようですが、
その場合、双方に具体的にどのような利益・不利益がありますか？
3.A社の営業マンに電話で交渉した際、
「この件は、ご両親との交渉で、息子さんたちには関係ないし、
これ以上、話しをする気はない」と切られました。
両親からの委任状をもらえば、私たちが変って交渉することはできますか？
また、私たちのオブザーバーとして、
B社の設計士さんを同席させる事は可能ですか？
4.こちらの主張（自由設計でフリープラン）で、
私たちの要望を聞いてもらえると思っていたのに、聞いてももらえないのなら、
他社で建築するというのは、法律上問題ありますか？
相手は「標準仕様を渡している」とは言いますが、それに基づいて
建物の契約はしていません。「仕様をこれに変更するといくらUP」
といった細かい内容は一切、つめていません。
この通りにする必要はないと聞いており、
こちらはあくまでも参考としてとらえていました。
□■アドバイス：２
実際に契約に立ち会ったわけでもなく、契約の内容の詳細も分かりませんし、
口約束や伝聞なども含まれ、また、私自身は法律の専門家ではないので、
個々のご相談に対してのアドバイスはできません。
ただ、一応、貴方の要求を私なりにまとめますと、
●A社との建築条件付の契約を破棄し、土地だけを手に入れたい
●A社の提示する金額での解決には応じられない
の2点での交渉だと思います。
そのため、交渉にあたって、有利な状況になっておきたいのでしょうが、
いくら有利な状況になったとしても、A社が応じなければ、
司法の判断を仰ぐことになります。
それであれば、
「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです）
「自治体などの無料法律相談」
または、
http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクにあるような法律の専門家の無料相談で相談し、
法律的な知識と根拠を得ておくことが得策かと思われます。
そのほか、検索サイトで「建築条件付 解約」などで検索すれば、
色々な解決事例を見つけることもできるでしょう。
しかし、それ以前に、
貴方は他の相談サイトでも、同じ相談をされているようですが、いずれも、
●相談はすれども、アドバイス内容に対する返信はされていない
ように思えます。「返信が遅くなり、申し訳ございません」以前の問題です。
大きなお世話かも知れませんが、こんな調子では、
誰も貴方のために親身に相談に乗ってくれなくなると思いますよ。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
早々のご回答ありがとうございます。
せっかくの貴重なアドバイスに対しての失礼な態度、申し訳ございませんでした。
これは言い訳になりますが、
パソコンの不具合、私自身の体調不良が重なったための結果です。
大変気を悪くさせてしまい、心よりお詫びいたします。
教えていただいたサイトにて勉強の上、
もう一度交渉に臨みたいと思います。ありがとうございました。
□■アドバイス：３
ひとつ補足させていただきますね。
「パソコンの不具合・私自身の体調不良が重なったための結果」
については、貴方が遅れたことをとやかく言うつもりはありません。
前回、私がお伝えしたことに対して、貴方の意見も無ければ、
報告もなく…と言うような点を指摘させていただきました。
もちろん、私の意見に従う必要などはありませんが、
貴方のために書いた側の気持ちとしては、どう判断されて、
どう動いたのかと言う報告が無ければ、
時間を割いて書いたこと自体、馬鹿らしく思えてきますから…。
裁判で「自分が正しい」と主張するのは大切でしょうが、
裁判をするにせよ、ご自身の誤りを自覚しておくことは大切です。
（結局、その「誤り」が、勝ち負けに大きく影響するでしょうし、
勝てないような「誤り」であったのであれば、
裁判を回避する方法で動いた方が、貴方には有利になるでしょう。
この判断は、実際に貴方側に立って動いてくださる
法律の専門家によりますので、私では判断できません）
私自身が気を悪くするとか、しないとか、そんなのはどうでも良い話です。
私は、貴方の希望を通すためには、
●自分たちが悪かった部分もきちんと考えてみることが大切である
と思ったから、書きました。
なお、法的に争うのであれば、口頭での話は（録音などがしてない限り）、
有利な証拠にはならないでしょうから、
●その土地は、建築条件付で売り出していたわけではないこと
を証明するもの、
つまり、広告や最初の物件案内などの書類が重要になるはずです。
最初に相談に行かれる際は、
あとのフリープラン云々は、話を混乱させてしまう可能性が高いので、
●持ち物
・その土地は、建築条件付で売り出していたわけではないこと示す書類
・ご両親が契約された「建築条件付」の契約書
●相談内容
・自分の両親が建築条件付でない土地を買うつもりが、充分なメリット
やデメリットを説明されずに、建築条件付としての契約になってしま
っており、現在、A社との間で大きなトラブルになっていること
と言う感じで伝え、あとは専門家が聞かれることに従って、
その他の部分を説明しつつ、相談されていくことが、宜しいかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
おっしゃるとおりです。ご報告、遅れましたことお詫びいたします。
「建築条件付で売り出していたわけではないことを証明するもの」ですが、
私達の住んでいるすぐ近くで古家が空き地になり、
A社の不動産会社の旗が立ったのを発見し、
すぐに問い合わせたところから始まりました。
A社もその物件を、取得して1週間という所で、
どのように売りに出すか検討中とのことで、
1つの敷地を2区画に分けた敷地図しかないような状態でした。
ですので、広告、物件案内というのをもらってはいないのです。
「ここはとてもいい物件なので、すぐに売れてしまいます。
現に、あなたの他に検討している人が1人います」
「もし買われるのなら、当社の子会社が住宅建築もしているので、
そちらで建ててもらえればありがたい」と言われました。
この物件はとても魅力的だったことと、他の人に買われたら大変だ…
という心理も働き、わずか3日程で購入の意思決定しました。その時に、
「もし、そちらで建てなかったら、
何かペナルティーのようなものを払うのですか？」
と問い合わせましたところ、
「それは信頼関係ですから…」と言われました
（その時の録音も、メモ書きもとっていませんでした）。
それをこちらは、建築条件付ではないと勘違いしていたのかもしれません。
現在は条件を外すのであれば、200万円を支払うよう要求され、
最終的に150万円という話になっているようです。
息子達としては、「150万円で手を打つなんて、もってのほか！」
と言いたく、法的に解決を求めることを勧めていました。
実際、両親もそのような考えだったのですが、
母が県の宅地課に問い合わせたところ、
「実際の契約書には
土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする旨が
明記されていることなどからすると、この条項があるのなら、
A社で建てるという建築条件がついていることになります」
と言われたようです。
いろいろと相談したり、調べましたが、
自由設計、フリープランを主張しても、やはり建築条件を外すには
現金を支払うしかないのかもしれないと思い始めました。
両親は、
「もうそこまでしなくとも、お金で解決することを選んだ方がいい」
という話になったようです。つい先程のことですが…。
いろいろ調べて躍起になっていた私達は拍子抜けのところがありますが、
結局は両親のものなので、それをせざるをえないのかと思っています。
前野様にはお忙しいところ、
いろいろとアドバイスいただき、ありがとうございました。
□■アドバイス：４
状況のご報告、有難うございました。やっと、経緯が理解できました。
本来でしたら、最初から、相談者さんが立ち会われるのが良かったですね。
第一の交渉ポイントは、せっかく、
●どのように売りに出すか検討中
であったのなら、
●建築条件をつけないのであれば、即日契約する。
つけるのであれば、こちらにも、それなりのメリットが欲しい。
と伝えるべきだったと思います。
また、ご両親の判断が、「ことを荒立てないように…」であれば、
それに従うのも方法だと思いますが、本当は、
「母が県の宅地課に問い合わせたところ」
ではなく、
（＝県の宅地課の回答は、
「契約がそうなっているのであれば、その契約です」
と言う程度であり、契約に至る過程を確認も考慮もしていませんでしょうから…）
相談者さんが、例えば、宅地課ではなく、
「宅建協会」に対して、以下のように確認された方が良かったと思います。
●地元の「宅建協会」に対し、以下のような相談を入れる
「両親が建築条件付での契約をしたが、最初の話では、
建築条件付とは聞いていなかったので、そもそも、本当に
この土地が建築条件付の販売だったのかを、
業者に対して確認する方法はないのか？」
また、宅建協会経由で確認していただくことができれば、業者に対しても、
多少のプレッシャーをかけられると思います。
（お話しを伺う限りでは、A社側の進め方は、
決して完璧であったとは思えませんので、
その点では、正当な抗議理由にあたると思います）
それから、今回の件について、（仮にA社にお金を払うにせよ）
今後も相談者さんが手伝うことを、ご両親に説得なさった方が良いと思います。
ただ、その際には、相談者さんの主張で説得されるのではなく、相談者さんは、
●ご両親がどのような解決を望んでらっしゃるのかを確認する
●その解決方法の中で、最も良い方法を手伝ってあげる
と言う形で、相談者さんの動き方、動く範囲を決められると良いと思います。
特に、仮にA社に対してお金を払うことになるのであれば、その契約は、
とても重要ですから、私は、相談者さんも立ち会われた方が安全だと思います。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
ご回答ありがとうございます。その後、A社と交渉に行って参りました。
私達はお金を支払って、「ハイ、それでもうおしまい！」となると予測して、
息子と母とで交渉に向かいました。
実はその前段階で、両親が150万円のところを、
もう少し値引きできないかと問い合わせに向かったのですが、
無下に断られ、
「これが出せないのなら、白紙に戻しましょう！」と言われて、
母もカチンときて感情的ではありましたが、
「そうしましょう！」と言ってしまったのです。
それを私達が説得して、もう一度交渉するように勧めたのです。
ところが、交渉に向かう為、アポイントを取ろうと相手方に電話した所、
「もうその話はしたくないです。白紙に戻すつもりですから」の一点張り。
そこを何とかと頼んで会ってもらったような形になってしまい、
当然、そういう形だとこちらが弱者です。
A社は強気に出て、
・うちはやましい事は何もない。出るとこに出てもよい。
うちが悪いと言うなら白紙に戻しましょう
・200万円のところを社長の顔もあり、150万円に値引きしてやっている。
それ以上下げろというなら白紙に戻しましょう。
・150万円払うので、建築条件等はずしますと、一筆書いてもらう必要がある
と言うと、そんな事書かされるなら白紙に戻しましょう
・150万円払って和解した場合、うちがその隣に建売を建てる予定なので、
見栄えが悪くなって売れなくなると困るから、そちらは3階建ては建てない
という制約を付けさせてもらう。立面図を見せてもらうことになる。
それがいやなら白紙に戻しましょう。
これが交渉の一部です。最後は、
「こちらが後日文章を考えて渡すので、それに同意されたら終りにしましょう」
となりました。
こちらが、土地を欲しがっているのにつけ込むような言い方、
何か意見を言おうものなら、「白紙撤回」を盾にして、
脅迫とも取れるような発言でした。
こちらは心理的負担がかなりかかり、母は気分が悪くなったようです。
ここしばらくよく眠れていないようで、寝込まないか心配です。
このような立場になってしまうと、A社の言いなりにならないと、
契約はできないものなのでしょうか？
本当に、
「建築条件をつけないのであれば、即日契約する。つけるのであれば、
こちらにも、それなりのメリットが欲しい」と伝えるべきだったと思います。
最初の土地契約の際、妻が母と共に立ち会ってはいます。
しかし、その時は、
「この物件は、あなたでなくてもいくらでも買い手があるので、
イヤなら他の人に売るまでです」という話だったようで、
欲しいならその条件を受けなくては買えなかったようです。
当初は、A社が見せた資料から建物や仕様等に
特に不満なところもなく､滞りなく建物建築に入る予定でした。
しかし、間取り図を2～3枚見せられても気に入らず、
A社の建築中の建売現場を見に行ったところ、「これで1,500万円？」
と疑問を感じたようで、母が気に入るようなものではなかったようです。
土地代金支払いが延びたこともあり、
知り合いのB社に予算と希望を言って、
どんなものかと問い合わせたところ、出てきたものを見て、
母はそちらがとても気に入ったのです。
それで、B社で建てたいとなり、今回の騒動が始まったのです。
□■アドバイス：５
今回の相談者さん側の問題点は、
●本当に150万円を支払って解決したいのであれば、
お母様にそんなことを言わせないような方法を取るべきであったこと
です。
つまり、前回の最後のアドバイスの部分（身内側の話し合いと説得）が、
不充分であった結果だと思います。
しかし、それ以前に、根本的な部分で問題があります。
私でしたら、
「この物件は、あなたでなくてもいくらでも買い手があるので、
イヤなら他の人に売るまでです」
と言うような業者であれば、仮にどんなに魅力的な物件であっても、
買いません（実際、過去、何度かありました）。
物件以上に大切なのは、「業者の質」ですから…。
以下、私でしたら…と言うことで、ご参考ください
（＝つまり、かなり極端なやり方ですので、最良の方法と言う保証はできません）。
1.お母さんに「最悪、土地を失うことになること、裁判費用がかかること」を
納得してもらい、自分（＝相談者さん）に全権委任してもらい、
お母さんから、今後一切、A社に対して連絡を入れないようにしてもらう。
2.「宅建協会」に以下のような相談（＝申し入れ）をする。
「今回の件についての業者のやり方が、あまりに理不尽であり、
問題が多いので、こんなやり方が許されるのかを確認して欲しい」
同時に、法的手段での解決に向けて、調停や裁判などの準備を進める予定で
あることを伝え、宅建協会からのアドバイスがあれば、それに基づき動き、
特になければ、以下のように動く。
3.自治体などの開催する無料法律相談（メールではなく、実際に対面で相談を
受けてくれるところ）に行き、今後の対応について相談する。
もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になります。
調停を利用した進め方などは、「わたる」さんの、
http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
が、とても参考になると思います。
いずれにせよ、こじれてしまった場合、業者との直接交渉では、
良い結果にはならないと思われます。
その場合、中立な第三者（宅建協会・裁判所など）を、間にはさんで、
双方の主張の妥協点を模索していくことが、確実かと思います。
（＝仮に、後々、再びもめても、間に入った第三者が証人にもなりますから…）
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
ありがとうございます。
母は恐らく150万円も払いたくないというのが、一番の思いでしょう。
仕事もしない者にお金を払うという事実がイヤなのでしょう。
「A社の所で建ててたら300万円の利益とられ、
オプションを付けさせられれば、それ以上を取られるはずだったのを、
半額になったのだから…と考えるのかどうか」
と提案はしましたが、腑に落ちないのはよく分かるので、何とも言えませんね。
やはり、家族とじっくりよく話し合うことが必要ですね。
今後は前野様のアドバイス通り、いろんな方向で考えたいと思います。
いろいろお手数、お気遣い、本当にありがとうございました。
今後、また動きがありましたら、お知らせしたいと思います。
□■アドバイス：６
ちょっと脱線してしまいますが、家族会議をされるにあたり、
理屈でお母様を納得させるのは難しいと思います。気持ちの問題ですからね…。
仮に150万円を払うのであれば、できるかどうかは別ですが、
例えば、相談者さんから「B社さん」に相談して、
「150万円を値引けとは言わないが、A社に支払った150万円相当の何かを
提供していただくように、一緒に考えていただけないでしょうか？」
と言うような感じで模索されるのも方法です。大切なのは、
お母様を説得させることではなく、お母様を納得させることですから…。
ただ、現在はA社との関係が完全に悪化してしまっているため、
まず、A社と戦う覚悟を決めていただくよう、
相談者さんが動かれるのが良いと思います。
つまり、実際に、宅建協会や無料法律相談で、
相談者さん側が有利である可能性を、見つけることです。
私見ですが、「契約を白紙に」を連発するA社に対して、
A社都合による契約解除で対抗する方法
（＝つまり、白紙にされた場合、A社が違約金を支払わなければならなくなる）
の可能性についても、法律の専門家であれば、検討してくださると思います。
そもそも、
・150万円払って和解した場合、うちがその隣に建売を建てる予定なので、
見栄えが悪くなって売れなくなると困るから、
そちらは3階建ては建てないという制約を付けさせてもらう。
立面図を見せてもらうことになる。
こんな条件をつけるほどの権利は、A社には無いと思いますので…。
（ただ、できれば、この条件をきちんと文書でもらった方が、
有利になる可能性が高い気もしますので「証拠」は集めておくべきで、
今後は会話も全て、録音などできるように準備なさってください）
いずれにせよ、今後、A社と直接交渉されるのは、
危険（＝都合の良いようにされてしまうリスクが高い）と思いますので、
まず先に相談されることをお奨めします。
（わんえるで～おー・前野）
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