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中古住宅保証のトラブルについて

神奈川・30代男性
3年前、中古住宅購入の際、
第3者機関による住宅チェックサービスを利用し、
売主が修繕箇所を修繕後、チェックした業者と5年間の保証契約を締結しました。

半年後、浴室の水漏れが発覚しました。水漏れは調査時点より前から
発生しており、原因は浴室の排水皿(溝)脇の劣化でした。
修繕の際は排水皿全面にウレタンを塗って防水をしました。

先日、私が床下を点検したところ、同じ場所から水漏れが発生しており、
再度、業者に点検してもらった結果、2年前に塗ったウレタンが劣化して、
同じ場所から水漏れが発生しているとのことです。私の浴室の場合、
ステンレスの排水受け皿がなくモルタルがむきだしになっているため、
ウレタンで防水処置をしても、数年で同じ状況になってしまうとのことです。

2年前は業者の負担で修理をしてもらいましたが、
今回は全額負担は無理とのことでした。
排水皿の部分の劣化したウレタンをはがし、
新しいウレタンで防水処理をするための費用は5万5千円で、
そのうち4万円の負担を求められました。
しかも、同じことをやっても2年くらいでまた漏水するのです。

そもそも不動産購入の条件として「住宅チェック」で
保証対象となる物件に限定していました。本来修繕後引き渡される物件が、
今回は調査員の調査ミスにより、引渡し後に修繕箇所が発覚したわけです
(これは業者も認めています)。確かに2年前に修繕はしていただきました。
しかし、2年前の修繕は、修繕というより、応急処置だと思います。
よくよく話を聞いてみると、浴室の排水皿をステンレスに交換するか、
ユニットバスにしない限り、根本的な解決にはならないとのことです。

今さら調査ミスを蒸し返しても仕方の無いことですが、
きちんと調査していただき、浴室部分のリスクを説明いただいたのであれば、
ある程度納得して購入できたと思います。

しかし、こうなった以上、何のための有料調査と保証なのか疑問です。
業者にも相談しましたが、
 「うちはそこまでリスクのある保証サービスを提供できないし、
  2年前の無料修繕で対応している」
と言われました
(保証期間は5年間なのですが、浴室の漏水については対象外だそうです)。

私にすれば、
2年間ももたない修繕は「応急処置」であり、修繕ではないと考えます。
また、2年前の修繕費用は本来売主様が負担するものであり、
私とは関係ありません。

私は、100万円以上かかる全面改修を要求しているわけではありません。
応急的な処置でなく、せめてステンレスの受け皿を設置し、
きちんと漏水対策を施してほしいとお願いしているのですが、
受け入れてもらえません。

状況を打開するため、アドバイスいただければ幸いです。




□■アドバイス

私見ですが、その保証契約の内容が重要だと思います。
しかし、浴室の漏水については対象外とのことですから、
その様な内容になっているのかも知れません。
この点については調べてみて下さい。

さて、平成12年5月12日に消費者契約法が施行されました。
今回のご相談内容は、この消費者契約法に関連がある様な気がします。
 内閣府サイト( http://www.cao.go.jp/ )の、
   http://www5.cao.go.jp/2000/c/0512c-keiyakuhou.html
 のページから、以下、一部抜粋します。

 第四条 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当
       該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に
       定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾
       の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

       一 重要事項について事実と異なることを告げること。当該告げられ
         た内容が事実であるとの誤認

       二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関
         し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取る
         べき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的
         判断を提供すること。当該提供された断定的判断の内容が確実で
         あるとの誤認

    2 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当
       該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項につ
       いて当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について
       当該消費者の不利益となる事実(当該告知により当該事実が存在しな
       いと消費者が通常考えるべきものに限る。)を故意に告げなかったこ
       とにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消
       費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り
       消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実
       を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、
       この限りでない。

     4 第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に
       掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについ
       ての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

       一 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、
         用途その他の内容
       二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対
         価その他の取引条件

     5 第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾
       の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することが
       できない。

   第七条 第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすること
       ができる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当
       該消費者契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

もし、これらに該当するとしたら、契約の無効・取消しを主張できると思われ、
保証の契約金を返してもらうということになります。

とりあえずは、最寄の消費者生活センター、もしくは、
市町村の消費者相談窓口でご相談されるのが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井様、ご丁寧なアドバイスありがとうございます。
来週にでも消費者生活センターに行こうと思います。
保証内容については、文章の解釈の仕方によって、
どうとでも取れそうなので、やはり専門家に相談しようと思います。




□■アドバイス:2

相談者さんへ。私の個人的意見として参考にして下さい。
まず、家全体のつくりから判断するならば、
浴室の当該排水皿の工事だけ手抜きなのでしょうか?

浴室のリスクについて、当初説明が無かったわけですから、
中古としての性能を回復すべく、修理(応急?)されたのですね。
もともとの工事仕様に問題があるわけですから、中古ゆえでなく、
「その住宅なる商品」の性能といえます。
その部分は2年しか持たない建物の品質だったのです。

中古としての性能欠陥なのか、
本来の新築時性能の欠陥なのか、少々疑問に感じます。
新築時欠陥なら、購入価格に反映されているのでしょうから。
保証会社の責任は、涌井様のアドヴァイスにより、
純然たる法的な対応となると思いますが…。

私は、いつも繰り返しますが、
住宅などの高い買い物をする時は、専門家に意見を聞くような、
「自分側の委任契約」を心掛けてください。保証会社の担当も、
所詮、保証会社の仕事として意見を言っているわけで、
相談者さんの側ではなかったから、
充分な適切な助言に至らなかったのでしょうから。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)




■□相談者より

中尾様、アドバイスありがとうございます。

工事仕様の問題については、保証会社に同様の意見を述べ、
なぜ保証対象物件に認定したのか尋ねましたが、
「その仕様が一概に欠陥とはいえない」と言われました。
  
こちらは専門家でないので、それ以上何も言えませんでしたが、
そもそも調査時点でその浴室の仕様を確認してないのですから、
仮に後から欠陥に気付いても、
保証会社としては欠陥とは絶対に言わないような気がします。

自分側の委任契約を心掛けることについては、私も全く同意見で、
そのために中古物件購入時に、売主と不動産会社に交渉し、
この保証制度を受けたのです。
  
財団法人住宅保証機構の既存住宅保証制度と、
ほぼ同じ内容のサービスを実施している会社に依頼をしました。
検査して性能を満たさなかった部分(ベランダその他)を
売主の負担で修理し、再検査に合格後、売買契約を締結しました
(この時に浴室、および水浸しになっていた床下は検査に合格していました)。

売主、不動産会社とは関係のない第三者的な視点で、
しかも専門家が検査し、合格した物件のみ保証対象となるとのことで、
私には一番安心できる選択肢と考えていましたが、
現実はそう甘くなかったわけですね。

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