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建築契約でのトラブルについて

相談内容 

静岡・40代男性
はじめまして。ご相談させてください。
ある工務店さんが出していた、土地と建物のプランが載っている広告を見て、
土地の売買契約をしました。土地代金は既に支払っています。
その工務店さんは、全く知識が無かった私達に親切に教えくれ、
資金計画のプランなども作成してくれました。

次は建物という段階になり、仮の設計図を3度作成してもらいました。
しかし、ここ数年でマイホームを建てた友人や、不動産関係の知人に
意見を聞いたところ、他の業者さんも見てみたらどうかという意見が多く、
自分達も興味があったので、他の業者さんと話をしてみることにしました。
ある業者さんの話はとても明確でわかりやすく、
内容も私達にとって非常に魅力的なものでした。

そこで、他の業者さんとも話をしている旨を伝えたところ、
その工務店さんは憤慨し、違約金を請求するといわれました。

今回の物件は「建築条件付」でありません。
建築請負の契約書も取り交わしておりません。それでも、
この工務店さん以外の業者さんにお願いすることはできないのでしょうか?
(=他の業者さんにお願いする場合、違約金が発生するのでしょうか?)

建築業者をいくつかの中から検討することを、早くから表明しておけば
こんな問題にならなかったのかと反省しております。
工務店さんとはこれから話し合いの場を持ちますので、プロの皆様から、
何か良きアドバイスを頂戴できれば…と思い相談させていただきました。




□■アドバイス

土地と建物のプランが載っている広告ということは、
販売価格も土地建物の価格で広告が出ていたと思うのですが、違いますか?
建築条件付ではないとのことですが、
広告が「建物プラン付」で出ていたのに、
建築条件付で無いと仰っている相談者さんの言い分には、
ちょっと疑問を覚えてしまいます。
プラン変更の過程での建築業者の乗り換えの様な気がしますし、
土地を購入した時点では、建物をその工務店にお願いする予定で
契約したような気がします。

相談内容から判断した私見ですが、
今回のご相談は法的にみてもかなり微妙な感じがしますし、
工務店が簡単に引き下がるとはとても思えません。
揉める事は間違いと思いますし、当然、工務店側は
違約金や損害賠償の請求をしてくると思います。
おそらく裁判になる可能性が高いと思いますので、
弁護士等の専門家にご相談されるのが良いと思います

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井様、早速のご回答ありがとうございます。

広告には土地○○○万円、新築建物○○○万円と分けて明記されており、
建築条件付の明記はどこにもありませんでした。
また、工務店さん自身も建築条件付ではないことを認めています。

確かに当初はすべてその工務店さんにお任せするつもりでいたのですが、
今回の件で相当酷いことを言われ、しまいには「逃げようと思っても逃げられません」
とまで言われてしまい、正直、怖くなっています。
このまま建築契約をして何かトラブルが発生した場合、
またこのような態度をとられるのかと思うと不安でなりません。

違約金や損害賠償の金額の提示はされていませんが、
違約金を請求するとはっきり言われています。
やはり請求されても仕方が無いのでしょうか?
ちなみに今回のケースではいくら位の金額を請求されるのでしょうか?
私見で構いませんので、教えて頂けると助かります。

話し合いの内容によっては、弁護士さんに相談しなければ…と思っています。
引き続きアドバイスを頂戴できれば幸いです。
どうかよろしくお願いいたします。




□■アドバイス:2

建築条件付でないのを認めているのですか?
そのことを立証できる証拠が欲しいですね。
手紙等の書面であれば一番良いのですが、
PCのメールであれば保存・印刷できますので、メールでやり取りして、
メールのヘッダまでプリントアウトしておけば良いと思います。
テープの録音と併用すれば証拠となるかもしれません。

誤解されるのを覚悟で言いますと、違約金の請求は誰でもできます。
民事裁判は、言った言わないの世界の決着をつけるために行うものです。
裁判になると、被告と原告(もしくは弁護士等の代理人)の言い分を聞いて、
裁判官が判断を下します。
ですから、違約金については明言はご勘弁願いたいと思います。

しかし、色々意見はあると思いますが、今回はあえて私見を言います。
設計図面の作成のみで契約の成立となり得るかどうかは、
判例を調べてありませんので解らないのですが、
おそらく成立しているとはみなされないと思うので、
違約金の請求はできないと思いますが、断定はできません。

でも、工務店が作成した設計図等の費用は実損として支払うようになると思います。

つまり、違約金というよりは、
実損分を支払うということになるような気がします。
この実損金額については図面にもよりますので、
どの程度が妥当かはちょっと解りかねます。

具体的に私の知っている範囲ですと、
大手ハウスメーカーの場合は、50万~100万円
(先に設計契約書等の名称の契約書を締結して、
 没収するケースがほとんどです)を取っています。
  
私個人は、この金額は高いと思っていますし、
設計契約書の締結方法自体が違法であるケースが多いと思っていますが、
現実にはお客をしばりつけるために、良く行われているようです。

今後、いくら請求して来るのかが問題になると思います。
貴方が、その図面の代金として妥当だと判断すれば、
支払った方が問題の解決は早いと思います。
しかし、納得できない場合は値下げ交渉をし、
値下げ交渉が決裂した場合は、工務店の出方をみて、
その場その場で適切に対応する…ということになると思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井様、いつもご丁寧なご回答をありがとうございます。

昨日、工務店さんと話し合いをしました。その際、土地契約時の売主側、
買主側双方の取引主任者の方にも同席していただきました。

端的に金額だけを言いますと205万円を提示されました。
ただ、正規の請求書をもらった訳ではなく、
「今の工務店さんの気持ちとしてこのぐらいは欲しい」
というようなニュアンスでした。
ちなみに、そのメモ書きの写しでもいただきたいと申し出たのですが、
結局もらえませんでした。

こちらにも反省すべき点がありますので、涌井様の仰るとおり、
金額によってはお金で解決したいと考えています。
しかし、205万円という大金を値引き交渉して、
いくらまで下げてくれるかと思うと正直シンドイです。

しかし、このままではどうにもなりませんし、自分達の夢を前進させるために
頑張ってみようと思います。場合によっては弁護士さんに相談することも考えつつ、
まずは正規の請求金額がいくらになるのかをはっきりと聞くようにします。

話し合いの中でも、工務店さんは
今回の物件は建築条件付ではないことを認めていました。
また、最初に見た広告にも「仲介」とはっきり表示されていますし、
土地契約の際に土地の仲介手数料として、約50万円も既に支払っております。
今後、裁判になった場合、これだけでは証拠にならないのでしょうか?

話の中で出た言葉で気になったのですが、
  「契約というのは然るべき書面と捺印やサインが無くても、
   口約束だけでも成り立つものだ。アメリカなどでは実際によくあることだ」
と言われましたが、今回のケースでも契約したということになりえるのでしょうか?

恐縮ですが、引き続きアドバイスを頂ければ幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。



□■アドバイス:3

気持ちだけで205万円とは、また凄い金額を提示してきたものです。
しんどいのが交渉です。開き直って交渉しましょう。頑張って下さい。
前の投稿でも言いましたが、実損分(図面の作成料)のみ支払うということで、
交渉してみて下さい。

私見ですが、口頭で成り立つとはいえないと思います。
確かに民法には契約当事者の意思表示で契約は成立するという条項があり、
知ったかぶりをする人の中には、
  「口頭でも契約は成立する。契約書なんて無くたっていいんだ」
と言う人もいます。私も法学部法律学科卒ですから、
条文があることや精神は知っていますが、
そんなことを口に出したことはありませんし、現実的ではありません。

若干脱線しますが、私は過去に同じことを言った不動産業者と大喧嘩をして、
取引主任者を呼び出し、県まで連れて行き、徹底的に謝罪させ、
その不動産業者を廃業寸前まで追い込んだことがあります
(未だに、そこの社長は私が苦手な様です。私の前では絶対に威張らなくなりました)。

不動産業の場合、大事なのは宅建業法であり、商法・消費者契約法です。
図面の存在は確かに不安ですが、消費者契約法や民法の錯誤や
詐欺による契約を持ち出せば、契約の取消し、
無効も主張できると思われるケースの様な気もします。

一番良い交渉方法は、
 「都道府県の宅建業を管轄している部署(建築部等)に
  相談しにいってみるつもりですが、無断で行くのは悪いと思うので、
  一応、お知らせしました。私は図面の作成料の実損分は支払うつもりですが、
  それ以上は支払うつもりはありません。
  まず、不動産業者の行政担当者に相談して、ご意見を伺ってきます」
と言ってみて下さい。
業者が譲ってこない場合は、実際に相談に行けば良いと思います。
205万円の請求を都道府県が認めることはないと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井様、今回も貴重なご意見をありがとうございます。
あれからしばらくして、工務店さんから電話がありました。

 「ウチも近所で商売していていつどこで顔を合わせるかわからないし、
  こちらとしてもこれ以上、もめるのも嫌なので、
  できるだけ穏便に済ませようと思う。どうしても他でやるというのなら、
  仕方が無いが、実費が掛かっているので、そのへんは承知してもらいたい。
  今後また話し合いましょう」というような内容でした。
  
短時間で随分と変わるものだと思いましたが、
まだはっきりとした金額を聞いていませんので楽観はできないと思ってます。
連休明けに再度交渉しようと考えています。
念の為、弁護士さんに相談する準備も整えました。

ここでまたひとつご意見を伺いたいことがあるのですが、
実は敷地内に多少の廃材(造成前に古い納屋が建っていたので、取り壊した際の残骸)と、
不要な木が残っています。
  
それらを撤去してもらうことは難しいでしょうか?
この際、もうそのことは口に出さないで交渉した方が得策なのでしょうか?
本来は土地の部分についてのことですから、やってもらうのが当然かもしれませんが、
話がまたややこしくなるのでは…と思い、躊躇しています。

いつも的確なアドバイスやヒントを頂戴し、妻共々たいへん感謝し、
また本当に心強く思っております。
お手数をお掛けしますが、どうぞよろしくお願いいたします。




□■アドバイス:4

詳しい事情が解らないので、おおその私見ですが、契約書の内容によると思います。
現況売買で既に引渡しを受けている場合は難しいと思います。
不動産売買契約書では、ほとんどが現況売買になっていると思います。
特約条項が無い限りは、今のままでの引渡しと言うことになると思います。
重説や契約書の内容をご確認下さい。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

お世話になります、少し間が空いてしまいましたが、その後の経過です。

昨日、工務店さんへ出向き、話し合いをしました。
今回の物件は、他人からの文筆の土地なのですが、
造成工事の時売主(地主)さんの要望が多く、
結局、50数万円分のサービス工事がでてしまったそうです。
その分は私達が建築をするのでいいと思っていたそうですが、
今回、このようなことになってしまったので、その損失分という意味も含め、
実費、その他として50万円欲しいと言われました(実費分は水道工事約20万円と図面代?)。
  
これは私が支払わなければいけないものなのでしょうか?
この金額は妥当な数字なのでしょうか?
また、前回質問させていただいた、敷地内の残骸の撤去は、やはりやってくれないそうです
(重説には地目は「現況宅地」、状況は「更地」に○が付いていました。
 また、特記事項として「本件宅地は造成渡しとする」と書いてありました。

お忙しいところ、本当に何度もすみませんが、どうぞよろしくお願いします。




□■アドバイス:5

私見ですが、売主の要望による経費は売主が負担すべきで、
買主の相談者さんが負担する筋合いのものではありません。
  「サービス工事とは何ぞや? 土地を売る為に必要な経費を、
   買主の建築費にもともと上乗せするつもりだった」
ということになります。

それであれば損害をこうむるのは買主ということになってしまい、
そもそもの土地売買契約書に、
「本来、売主が負担すべき費用を、建物建築費として上乗せして、買主が負担する」
旨の記述がなければならいということになります。
これでは誰も買いませんよね。
  
この経費は必ずしも明記の必要は無いと思いますが、明記の無い場合には、
既に売買代金に含まれているのが当然であります。
つまり、経費負担について契約書に明記が無い場合、その負担分は
建築費に上乗せするのではなく、土地売買代金に含まれると考えるのが妥当です。

前述の通り、水道工事の負担分については重要事項説明書と契約書に、
その工事の負担金額を明示してある必要があります。
明示されていない場合は土地の売買代金に含まれています。
図面については、色々意見はあるでしょうが、簡単な図面であれば、
1枚1万円程度で、実損としては充分過ぎると思います。

また、通常、宅建業者が「造成渡しとする」とした場合は、
すぐに家が建つ状態を指していると思います。
基本的には残骸が残っている状態というのは考えられません。
しかし、引渡しを受ける前に色々な要望は出すべきであり、
今回のご相談は投稿内容から察するに、既に引渡し後と思われます。
引渡し後で、なおかつ契約書に現況売買とうたってある場合、
「建物解体の残骸が残っている状態」について、どの様な請求が可能かは、
正直に言って解りません。

私であれば、
 「図面作成の実損として、1枚当たり1万円を支払う。
  残骸については買主負担で行う。
  水道その他の工事は重説や契約書に明示されていないので、
  売買代金に含まれているのが当然であり、支払う必要はない」
  ということで交渉致します。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

こんばんは、毎々お世話になります。
今回もご丁寧なご返答をありがとうございます。

前回提示された50万円
(前回ご回答頂いた水道工事の負担分は、重説の飲用水の欄に、
 「工事・市への負担金10万5千円あり」と記載されており、
 7月に既に支払済みです)という金額にどうも納得いきませんし、
このままではどうにもらちがあきませんので、
先日、知人の紹介で弁護士さんに相談に行ってきました。

結論から言うと、
  「今回の件で、実費以外の違約金なるものは一切支払う必要はありません」
とのことでした。
今後の交渉としてアドバイスいただいたのは、涌井様の仰るとおりの、
「図面作成の実損として、1枚当たり1万円を支払う。
 残骸については買主負担で行う。
 水道その他の工事は重説や契約書に明示されていないので、
 売買代金に含まれているのが当然であり、支払う必要はない」
と、ほとんど同じ内容のものでした。
まず相手に、弁護士に相談している旨を伝え、それでも相手が変わらない場合は
内容証明を出すことになりました。

そのあと早速工務店に連絡し、交渉しようとしたのですが、
「弁護士に相談したのですが…」と言った時点で、例によって憤慨し、
「そっちがその気ならこっちにも考えがある。
 銀行も周囲も巻き込んで裁判するならしてやろう!」
と興奮し、話どころではありませんでした。

弁護士さんには状況を報告して、しばらく様子をみてみますと伝えたのですが、
すぐにでも内容証明を出した方が良いのでしょうか?
ここでのご相談からは逸脱した内容になっているかもしれませんが、
よろしければ、引き続きお知恵をご教授いただければ幸いです。




□■アドバイス:6

私見ですが、まず、確認しておきたいことがあります。
  土地代金は支払い済みであるということは、
   ・貴方に所有権が移転され、登記簿の甲欄には、
    貴方の名前が入っている
    そして、土地の権利書が手元にある
と思うのですが、まさか代金は支払ったのに、引渡しも受けておらず、
権利書が無いのでしょうか?

権利書が手元にある場合は、
貴方は工務店の支払いの請求を拒絶していれば良いだけでしょう。
請求書や内容証明を送ってくるのは工務店の方になると思うのですが…。
重説や契約書に建築条件と明記してないのですから、
工務店の事は無視していれば良いだけだと思うのですが…。

工務店に連絡する場合は、余計なことは言わず、
  「図面代として実費は幾らになりますか?」
ということだけ聞けば良いと思いますよ。
それが1枚1万円以上なら、支払いを拒絶すれば良いだけです。

あとは弁護士さんの仰るとおり、工務店の出方を見ているだけでしょう。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

今回もご丁寧なご回答に感謝いたします。
ご心配頂きありがとうございます。権利書は無事に手元にあります。

涌井様や弁護士様の仰るとおり、しばらく様子をみてみます。
このような状態のままで毎日を過ごすのは、正直、辛いところもありますが、
ここは正念場と思ってがんばってみます。

また何か動きがあったら、ご相談させてください。よろしくお願いいたします。


----------------20日後------------------------------------------------

いつもお世話になっております。
今回は嬉しいお知らせをしたくて投稿させていただきます。

最後にこちらでご相談させて頂いてから、2週間余りが経ちました。
あれから工務店の方より連絡は一切無く、
こちらからもアクションを起こすことはありませんでした。
その間に他の業者さんとの話は順調に進み、
いよいよ契約間近という段階になりました。
しかし、このままでは気持ちもスッキリしませんし、この様な状態のまま
契約するのは嫌でしたので、意を決して工務店に出向いてきました。

お金を支払うつもりは一切ありませんでしたが、
当方もいろいろと迷惑をかけたことは事実ですので、
菓子折りを持って、丁重にお詫びしました。
  
結果的には「和解」とまではいきませんが、
工務店もどうやら諦めていた様子で(いろいろ小言は言われましたが)、
最終的には社長が個人で立替ていた実費分の5,100円だけを支払って決着しました!

今回の件で悩んでいる時に、たまたま妻がこちらのサイトを見つけ、
思い切って相談してみて、本当に良かったです。
  
不動産関係のことは私達素人では何かと解らない点が非常に多く、
相手はプロだということで、言いなりになってしまいがちです。
自分達の考えが正しいのか、間違っているのか…さえ解らなくなるものです。
そんな時にこちらのサイトにいらっしゃるアドバザーの方々のご意見は、
解りやすく、貴重なものであり、また、大変心強くもありました。

Fudosan.JPのスタッフの皆さん、とりわけご回答頂いた涌井様には
感謝の気持ちでいっぱいです。本当に、本当にありがとうございました。
これからも悩んでいる人達のために頑張ってください!
貴サイトとスタッフの皆さん、アドバイザーの方々の
益々のご発展を心よりお祈りしております。




□■アドバイス:7

ご丁寧なご報告痛み入ります。解決して良かったですね。
微力ながら、お役に立てて幸せで御座います。
相談者様とご一同様の今後の益々のご発展とご健康を御祈念申し上げます。
(高原開発・涌井秀人さん)




□■アドバイス:8

ご丁寧なご挨拶、そして、ご報告有難うございました。
そして、状況が好転されたようで、何よりです。

不動産関係は、金額も大きく、手続きや契約が複雑です。
難しいと思われる方も多いと思われます。
  
しかし、トラブルの根源は、「…だろう」と言うような単純な思い違いや
確認ミスであることも少なくありません。
ですので、分からない部分は理解できるまで確認し、
口約束は避け、約束は契約書に明記し、ご自身で理解でき、
納得できる契約書を創ることが大切だと思います。

相談者さんの場合も、おそらく今回のご足労、そして解決されたご経験は、
おそらく、不動産以外の部分でも活かせるものであると確信しております。
そして、今回は色々と大変だったかと思われますが、
その分、これからの楽しみが増えることをお祈り申し上げます。
(Fudosan.JPサポート)

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