【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

兵庫・40代女性
兵庫県西宮市に在住していますが、このほど住居の賃貸マンションの
立ち退きを要求されました。マンションは某私鉄関連の不動産業者との
賃貸契約ですが、既に西宮市に売却され、市と不動産会社の連名で
来年3月の退去を文書で通知されました。

私鉄高架工事に伴う道路拡張で、マンションを取り壊すとのことですが、
地域一帯を対象にその旨を告知する場が1度あっただけで、
どういう場所をいつから工事するのか、全く何の説明もありません。
補償交渉は個別に…と言われましたが、ほとんど情報もない状態なので、
何も判りません。

まず、マンション居住者に対する事業説明会と具体的な補償のモデルケース
（立退き料や新規住居の提供など）を求めたいのですが、それも含めて、
今後どのように交渉を進めればいいでしょうか。

戸数は全体で10世帯ほどで、女性や高齢者が多く、また法律的な知識もありません。
居住者でおひとり、諸般に詳しい男性がいて、西宮市の説明会以前に委任するなら、
一括して交渉してもよいと提案されました。
　　
この男性によると、阪神淡路大震災の区画整理で以前に退去した折や、
その他沿線近隣の立ち退き情報（独自）では300万円が相場で、
最高額でも500万円だとのことでした
（これに引越し費用や敷金の返還を含むかどうかは不明です）。

　現状では、委任に難色を示す居住者が大半です。
　　そこで、
　　　1.西宮市との交渉の手順や手続き（説明会の開催要求・補償など）
　　　2.不動産会社との交渉の手順や手続き
　　　（説明会の開催要求・敷金の返還や今後の家賃の支払いなど）
　　　3.居住者同士のネットワークの作り方
　　
　　について、ご教示をお願い致します。

□■アドバイス

土地収用に関しては土地収用法という法律があります。
　　　※ご参考：法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページ
　　　　　　　　 http://www.houko.com/00/01/S26/219.HTM

　収用、または使用による損失の補償については、第68条からになります。
　請求、要求の方法については、第87条に規定されています。

とりあえず、マンションの皆様で、土地収用法についての勉強会をされたら、
いかがでしょうか？
その後に西宮市の説明会を聞いた方が、より判りやすいと思います。

なお、収用の場合は、交渉は基本的に起業者（西宮市）と行うことになると思います。
不動産業者、および大家は収用を受ける側であり、立場的には損失の補填を
受ける側になると思います。不動産業者に説明会の開催を要求しても、
収用に関しては判らないと思いますので、具体的な進展は望めないと思います。

ネットワーク運動に関しては、情報交換程度だと良いと思いますが、
集団での抵抗運動には、それなりの覚悟が必要だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、迅速なご対応、ありがとうございます。
個々に事情もあって、明確にはならないものだと思いました。
土地収用法については一応検索した上でのご相談でしたので、
残念ながら、当方の疑問は解決しませんでしたが、
さらにいろいろ勉強していきたいと思います。
お時間を割いていただいたことに重ねて御礼申し上げます。

相談内容　

私個人が所有している宅地を不動産業者を通じて売却することを検討中です。
以前、この宅地は、隣接する土地を合わせA氏と共有していましたが、
その後、分筆したために、現在は私単独の所有となっています。

一方、この宅地に接する道路（幅員3m）との境（生け垣）には
セットバックが設けられています。
この道路は建築基準法42条2項の私有地ですが、多くの近隣住民等によって、
公道として利用されています。

現在セットバック部分はA氏と私の共有になっています。
分筆する際に、セットバック部分についても分筆しておくべきだったのかも
知れませんが、当時はA氏も私もそのことに気付きませんでした。なお、これまで
A氏は、私がセットバック部分を無償で使用することを認めてきています。

このような状況で宅地を第三者に売却する場合、セットバック部分に
A氏の所有権が残っているままだと、売却の障害になるでしょうか？
一般論で結構ですので、ご教示いただければさいわいです。

□■アドバイス

私見ですが、セットバックは有効面積には入りませんが、
敷地（売り土地）の一部です。当然、売却の対象となりますので、
契約時にA氏の承諾が必要なのはもちろんですが、売主にもなります。
つまり、契約当事者となりますし、引渡し時には
印鑑証明や委任状への署名捺印も必要になります。

売りに出す場合は、取りあえず、
A氏の承諾を書面で貰っておくと良いと思いますし、
不動産業者と売却のための媒介契約書を締結する時は、
基本的にはA氏の署名捺印も必要になるかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、早速のご回答ありがとうございました。
ご意見を総合的に判断した結果、宅地の売却に先立ち、
A氏と話し合ってセットバック部分も分筆してしまうほうが
後々もすっきりするのではないという考えに傾いています。

相談内容　

岩手・30代女性
親の代で30年ほど貸していた土地を相続によって数年前に貰いました。
借主が家を建てて住んでいました。借主の家もだいぶ古かったため、
「貸主の親が亡くなったら、返してもらって、そこに自分の家を建てれば良い」
という話しをされていました。

3年前、現在の借主の親が亡くなった時、返してもらおうと思いましたが、
「家屋の評価額が70万円ほど残っているので、買ってくれたら出て行く」
と言われました。

現在、借主は別の場所に住んでいて、そこは倉庫に使用しているようです。
返して欲しいと言った時から借地代は受け取っていませんし、
家屋の解体費用もこちらで支払うと話しても受け入れて貰えません。

契約書が曖昧な場合、双方で話し合うと言う手段しかないのでしょうか。
判りにくい相談で申し訳ございませんが、アドバイスがありましたら
宜しくお願い致します。

□■アドバイス

借地借家法第13条には、借主の建物買取請求権が規定されています。

　（建物買取請求権）
　第13条　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、
　　　　　借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土
　　　　　地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
　　　　　　※ご参考：法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページ
　　　　　　　　　　　 http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#s2

私見ですが、借主さんと建物買取金額の減額等の交渉をすることは可能だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

アドバイス、有難うございます。
そのような権利が設定されていることをはじめて知りました。
勉強不足でした。正直、壊す事を前提としている建物にお金を支払うことには、
解体費用もありますし、感情が先にたってしまいますが…（苦笑）。
減額などについても、再度、交渉してみようと思います。
素早い対応に感謝致します。有難うございました。

相談内容　

東京・30代女性
ある日、いきなり工事が始まり、下階にライブハウスバーができました。
オープンしてからも、大家さんやそこの経営者から何の連絡ありませんでした。
仲介不動産業者に相談すると、
「大家さんから事情を聞くことはできますが、
　あとは当事者同士で解決してください」と言われました。

週の半分くらい、日中にはリハーサル、夜10時くらいまでライブを行っており、
重低音の振動と、歌は歌詞がわかるほど聞こえてきます。
また、私の部屋の隣が事務所兼控え室になっており、
夜中にもひんぱんに人の出入りがある日もあります。

大家さんも気はつかってくれ、何かあったら言ってほしいと言われていますが、
オープンした店をやめてほしいとも言い出せない状況をみこして、
特に大きな問題がないように思われているようです。
また、ライブハウスの経営者が一度挨拶に来たので、迷惑していることを話しましたが、
こちらも何かあれば。言ってください程度で、今に至っています。

この建物に個人で入居しているのは私だけです。引越しも真剣に考えていますが、
こういった場合、大家さんに引越し代などを求めるようなことは可能でしょうか。

□■アドバイス：１

私見ですが、可能であると思います。法的なことを言いますと、
ライブハウスが、普通の生活する権利を侵していると考えられます（不法行為）。

　　　■ご参考
　　　　　株式会社環境総合研究所さん（ http://eritokyo.jp/ ）の下記ページ
　　　　　 http://eritokyo.jp/law/privatelaw1.html

実際の交渉では、ライブハウスだけではなく、大家や仲介不動産業者を交えて、
貴方の移転費用を支払って頂く交渉をするのが、一番良いと思います。

もし、交渉が上手く行かない場合、この不法行為に該当するかどうかは、
結局は司法の判断によることになりますので、
弁護士等の専門家にご相談するのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早速のご回答、本当にありがとうございました。
まず、ほっとしました。
現在の住居も場所も気に入っていて、5年も住んでおり、
この騒音騒動が出てこなければ、ここでこれからも暮らしたかったので、
今回のことは非常に残念です
（今も夜の11時ですが、音量は少し抑えてはいるものの、まだ演奏中です…）。

後日、転居せざるを得ない状況を伝えて、交渉に入りたいと思うのですが、
転居費用を出していただけるのは、通常は大家さんと考えてよいのでしょうか。
ライブハウスのほうは、私のお世話になった仲介不動産ではなく、
別ルートで入居しているようです。
どうぞ宜しくお願いいたします。

□■アドバイス：２

私見ですが、ライブハウスは事業者になると思いますので、
その建物がライブハウスに適しているかどうかを、自分自身で判断する必要があります。
もし、その建物内に住人がいることを知っていて借り、なおかつ適切な処置を取らない
のであれば、当然、事業者としての責任を果していないと思います。

一方、大家も賃貸業という事業者になると思います。
新規入居者のライブハウスにきちんと一般住居が入居していることを
知らせるべきですし、しかるべき対応を取るように入居の条件に入れておくべきです。

つまり、ライブハウスと大家の双方に事業者としての責任があり、
転居費用についても、大家とライブハウスの双方と話し合う必要があると思います。
なお、大家とライブハウスの負担割合については、当事者の賃貸借契約書の内容にも
よると思いますので、ライブハウスと大家が話し合って決めるべきことであると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答、ありがとうございました。
これから具体的に動いていきたいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　

東京・30代女性
更新料の相場は1～2ヶ月と思っていましたが、
現在、済んでいる物件の更新料は3ヶ月分とのことです。
ちなみに家賃は25万円なので、結局、1年で15か月分支払っていることになり、
かなりの負担になっています。
これはあまりにも高いのではないかと、最近、疑問に思うようになりました。
25万円の家賃で更新料3ヶ月なんてことは、よくあることでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、更新料が正当かどうかは、契約書に明記されている場合は
有効となり、明記されていない場合は不当になると思います。
業務用の物件では、その物件から利益を出すということもあり、
更新料は比較的高額なケースがあります。
しかし、居住用物件では、契約書にも1～2ヶ月と記載されているものが、
ほとんどでしょう。

相談者さんの場合は家賃が25万としか書いていないので、
詳細が判らないのですが、もし、
　　　●事業用の賃貸借物件であり、契約書にも明記してある
のであれば、3ヶ月の更新料は一般的だと思います。

居住用であれば比較的高額だとは思いますが、
契約書をご確認されることをお薦めします。
もし契約書に明記されていて、契約時に承諾しているのであれば、
更新料が高額な特別な理由があると思われるので、支払う必要があるとも思います
(この点についても契約時に説明があったかどうかが重要だと思います)。

なお、不動産業の更新手数料につきましては、更新後の家賃の半額と決まっています。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

鹿児島・30代女性
はじめまして。
4月頃、いい物件があり、A社を通して紹介してもらいました。
また、知人がB社の事務として働いているので、
この物件のことを色々と相談していました。
知人は事務で、あまり不動産のことは知らないものの、上司に相談したり、
休みの日に一緒に、この物件を見に行ったりしてくれました。
知人の上司（B社）が、A社に何回か、電話を入れたそうです。

でも、この物件は敷地内の1画に借家があり、このことが原因で買うのを諦めました。
その際、A社とB社（知り合い）には、買わないと断りを入れましたが、
その後、売主が値段を下げ、いい条件だったので、8月にC社を通じて買いました。

すると、A社が売買契約手数料として値段の3％を払えと売主に言いました。
売主いわく、「A不動産と広告掲載は3ヶ月の契約で、しかも契約書を交わしてない」
とのことです。さらに、今度はB社からも紹介手数料として3％払えと言われました。

結局、かなりしつこく知人から催促の電話がかかってきたので、払いました。
しかし、納得できません。なぜ、支払う必要があるのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、宅建業者の媒介手数料は契約成立時に立ちあって頂くものです。
契約書や重説に署名捺印していない業者が請求できるものでは無いはずです。
また、売主と媒介契約書を締結してないものは宅建業法違反の可能性もあります。

最近、情報を教えただけで手数料を請求する権利があると、
いかにも正当な手数料だと言わんばかりの掲示板を良く見かけます。
しかし、私個人はその様な手数料請求に法的根拠があるとは思えません。
もし、そんなことが認められれば、ブローカーでも手数料がもらえることに
なってしまいますし、宅建業法の否定に繋がります。

正当だと主張するのであれば、A社B社ともに、C社に手数料の別れ分を
請求すべきです。
複数業者が介在した場合の手数料は、合計で6％以内
（売主から約3％、買主から約3％）と決まっています。
その程度のこともA社B社は知らないのだと思います。

また、宅建業法には刑事罰があり、全ての点において民法より優先して
業者の規制をしています。宅建業者は業法に規定された報酬以外は
受け取ることができません。

今回のご相談の3％の手数料につきましては、地元の鹿児島県に不動産業者を
管轄している行政にご相談下さい
（鹿児島県の場合は、鹿児島県土木部建築課にご相談して下さい）。

追加ですが、私個人は、宅建業法の下記規定、

　（報酬）
　第46条　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介
　　　　　に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところ
　　　　　による。《改正》平11法160
　　　　2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
　　　　3 国土交通大臣は、第1項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなけ
　　　　　ればならない。《改正》平11法160
　　　　4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第1
　　　　　項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
　　　　　《改正》平11法160

　（業務に関する禁止事項）
　第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等
　　　　　に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
　　　　1 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
　　　　2 不当に高額の報酬を要求する行為
　　　　3 手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を
　　　　　誘引する行為

　この第47条の2に違反する行為だと思っています。

　この第47条の2に該当する場合は、罰則規定の

　　第80条　第47条の規定に違反して同条第1号又は第2号に掲げる行為をした者は、
　　　　　　1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

となりますので、手数料の返金に応じない場合は刑事訴訟法の手続きに従い、
地元警察署に告訴する方法もあると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

B社に依頼していたものが、何故C社に変わったのか？
仮に、その経過の中にB社の「排除」と判断されるようなものがあれば、
B社には寄与分に応じた報酬請求権があると思われます。
B社からC社に変った経過次第でしょう。
（Fudosan.JP参加エージェント）

□■アドバイス：３

お考えは良く理解できますが、宅建業者は業法を尊守する必要があると思います。
もし、第34条の2（※）に従って、B社が不動産取得に関する媒介契約書を
作成して、取得物件、取得希望価格も明記し、なおかつ手数料や違約金も
明記してあるのであれば、確かに、請求する権利は発生する可能性もあります。
　　（※国交省宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
　　　http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kangaekata.htm ）

しかし、その様な説明や取得するための媒介契約書を締結しているのであれば、
今回の様なご相談者が納得しないという事態にはならなかったと思います。
契約の成立の仲介以外の場合に、手数料や違約金を請求するためには、媒介契約書を
作成するという手間を省いても、行うことは業法上、できないと思います。

そこに、仲介業者の排除があったとしても、取得に関する媒介契約書を正規に
書面化しておかなかった宅建業者の落ち度であり、説明不足です。
それにも関わらず、一方的に相談者を追い詰める形で手数料を請求する行為は、
許されるものとは思えません。
もし、その宅建業者が、どうしても手数料が欲しい場合は、
C社に請求すべきであり、相談者に請求すべきであるとは思いません。

なお、長野県において、その様な行為がされたことは今まで聞いたことがありませんし、
「あのお客も頼むだけ頼んでおいて、ひどいなぁ」と言う程度です。
確かに相談者の行った行為は、商業道徳に反するとも思われます。

だからと言って、自分が業者として力不足なのを棚に上げて、
消費者に対して不当と思える手数料を請求する行為が許されるものではありません。

我々宅建業者は、取得に関する依頼の場合でも媒介契約書を締結し、
その書面に作成された範囲内の手数料や違約金を頂くのが、
業界の信頼向上にも繋がるのだと思います。

なお、取得に関する媒介契約書の締結まで現実に行われることは少ないと思います。
その場合には、宅建業者は、いかなる事情があろうとも、
依頼が承諾しない手数料や違約金は取れないと思います。
取る場合には必ず媒介の依頼の書面化が必要だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

返事が遅れてすみません。
こんなに早く回答がくるなんてびっくりしてます。
しかも、分かりやすく丁寧に有難うございます。
　　
確かに、私たちにも、商業道徳に反する面もあったかもしれません。
すみませんでした。
早めに、不動産業者を管轄している行政に相談に行ってきます。

相談内容　

東京・20代女性
こんにちは。突然の事態に困っており、相談させてください。

現在住んでいるマンションの大家さんから、立ち退き要請が来ております。
状況は以下のとおりです。

　　■立ち退き理由
　　　・2005年10月末で、所有者が変わるため
　　　　（つまり、現在の大家さんがマンションを売ってしまったため）
　　　・詳しい話はわからないが、新しい所有者は建物を取り壊す予定らしく、
　　　　退去を求めているとのこと

　　■契約期間
　　　・2004年12月から2年間の一般的な賃貸契約
　　　　（まだ居住してから1年も経っていない）

　　■立ち退きの時期
　　　・10月末ですぐに出て行けというのではなく、
　　　　ある程度の猶予期間は設けてくれるとのこと

上記の話は、先日電話で現在の大家さんに聞いただけなので、
詳しいことは分かりません。
立ち退き時期、費用に関しても多少交渉の余地はあるようです。

　ただ、心配なのは、
　　「立ち退きに関しては、新しい所有者と相談して決めてくれ」
　と言われていることです。

私としては、今の大家さんと新しい所有者との間で、
きちんと話をまとめて欲しいと思っているのですが…。

また、立ち退き時期、費用に関しては、
　　　・2006年5月までは住み続けたい
　　　　（現在の仕事の関係上、それより早く立ち退くことは不可能）
　　　・費用は、諸々を含めて家賃の6～7ヶ月分は必要
と考えております。

このような要求は可能かどうか、また、交渉相手として、現在の大家さんと
新しい所有者のどちらと交渉すべきかを、アドバイスいただければ幸いです。

よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

同じ前野同士ということで…（笑）。

要求に関しては、立ち退き関係は、ご参加くださっているエージェントの皆様から、
たくさんのアドバイスがありますので、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
から、「立ち退き」などで検索してみてください。

　それから、事前に知識を得るために、
　　「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです）
　　「自治体などの無料法律相談」
　または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談に行かれるのも
　有意義なことかと思われます。

もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので、
進め方などは、「わたる」さんの、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
　が、とても参考になると思います。

1年経過していないこと状況を考えますと、強気に交渉して構わないと思いますが、
ただ、「早く出ていくこと」も「切り札」として考えた方が、良い場合もあると思います。
（＝近隣で、同等以上の物件を、向うに探してもらって、早く出ていく分、
　　補償を多くしてもらう…などの交渉も可能かと思われます）

また、交渉相手ですが、まず、今の大家さんに対して、
　　「どちらのお金で、私への立ち退きの補償をしてくださるのか？」
を確認し、お金を出す方と交渉した方が良いと思います。
結局、決定権の無い方といくら交渉したところで、決定はくだせませんから…。

「まえの」さん、頑張ってください！

（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

「前野」様、「まえの」です。早速ご回答いただき、ありがとうございました。
アドバイス頂いた件、参考にさせていただきます。
立ち退きの補償は、新しい所有者が決定権を持っているようなので、
そちらと交渉してみます。

先ほど、新しい所有者と偶然会ったのですが、
11月末には出て行って欲しいと一方的に言われてしまいました。
新しい所有者は個人ではなく、不動産会社でした。
年内に出て行けということは無いという今の大家さんの言っていることと
違っています。これから交渉が大変になりそうですが、がんばります。

■□相談者より

1週間経ちましたが、まだ所有権が移っていないこともあり、
事態は進展していないのですが、自分なりにいろいろ情報を集めてみました。
真相は充分に把握できていないのですが、いろいろなプレイヤーが
絡み合っていて、一筋縄ではいかなそうなことだけは確実です。

　現在把握できているのは以下の情報です。
　　　●現在の所有者（年配の大家・以下、A氏）から
　　　　購入者（不動産業者・以下、B不動産）に所有権が移るのは10月末であること
　　　●現物件の賃貸契約に関しての管理業者であるC不動産が、
　　　　A氏に購入希望者がいることを紹介し、売買が成立（C不動産は手数料3％を取得）
　　　●現在の賃貸契約はA氏からB不動産にひきつがれることとなる
　　　●A氏とB不動産の間で、立ち退き交渉はB不動産が行うことと取り決めた。
　　　　その際、B不動産はA氏に対し、「口約束で」現在の入居者に対しては、
　　　　立ち退きまでの充分な猶予期間と、費用の面倒を見ることを約束
　　　　（真相不明。あくまでA氏による説明）
　　　●B不動産は、立ち退き交渉を「立ち退き交渉専門の業者（以下、D社）」に
　　　　委託。10月に入った頃からD社が各戸に対し立ち退き交渉を開始。
　　　●C不動産に対し、「真の所有者」であるB不動産と直接交渉したいので、
　　　　連絡先を教えてもらうよう要求したところ、
　　　　「B不動産はいろんなところと組んでどうのこうのなので（理解できませんでした）、
　　　　仲介業者のE社と話した方が良い」と言われる。
　　　　現在の建物を取り壊した後、
　　　　どうも複数の業者で新しい施設を作るというような話だった。

　このような状況で、先週、このD社が挨拶回りに来ていたようです。
　今の時点でも、A氏、B不動産、C不動産、D社、E社の5者が絡んでおり、
　A氏を除き、全て「プロ」でかためられています。
　　　●A氏：何の権利も責任も無く、話しても無駄そう。
　　　●B不動産：ここが「真の所有者」になると思われる。
　　　●C不動産：いまいち立場が不明。単に紹介しただけと主張。
　　　●D社：B不動産から委託されて立ち退き交渉を担当。
　　　●E社：仲介業者。何者か不明。

私としては、気持ちの悪い状態で居座るのもなんですし、
相当の補償金がもらえるのであれば、早く出て行きたい気持ちもあります。
ただ、今のところ、D社が一度挨拶に来て以降、何も音沙汰がありませんので、
こちらからアクションを取ろうかとも考えています。

来週、市の無料相談に行ってくる予定です。新しい所有者に関しては、
今のところ会社名等、全て口頭ベースでしか把握していないので、
その辺の情報も集めたいと思っています。
その後、自分として納得のいく条件を提示し、最初の交渉を持ってみようかと思います。
自分で一度やってみて難しそうな場合は、弁護士等の専門家に頼むということも
考えなければならないかもしれません。

長文にて失礼しました。また進捗がありましたら報告します。

□■アドバイス：２

　相手がプロである場合、良心的な業者で、
　　　●まえのさんの権利を熟知した上で誠実な応対をしてくれる
　のであれば良いのですが…。

　いずれにせよ、まず、
　　　・口頭ではなく、きちんと文書で要求と条件を提示すること
　を大前提に進め、少しでもおかしいと思われたら、
　即、宅建協会や公的機関に相談できるようにされた方が良いと思います。

　また、立ち退き条件に合意する際の文書に関しても、
　押印する前に、できれば、それなりの知識のある方に、
　チェックしていただいた方が無難かも知れません。

大変かと思いますが、今回の状況ですと、まえのさんの立場の方が
強いはずですので（＝法律で保護される立場にありますので）、
相手がプロだからといって、
不利な条件を押し付けられないように、頑張ってください！
（わんえるで～おー・前野）

相談内容　

東京・30代女性
ひょんなことで小さな借地が私のものになり、
借りている方と契約をしなくてはならなくなりました。

前の持ち主（遠い親戚で、ほとんど会ったこともありません）は、
A3用紙1枚の簡単な契約書を作っており、
契約期間はあと15年ほど残っています。

　ご相談は以下の通りです。

　　　1.公証人役場を仲介して契約をした方がよいのでしょうか？
　　　2.契約期間（残り）、地代
　　　　（地代は月に約15,000円で、周辺の相場だと思います）は、
　　　　これまでと同じ契約をすれば、問題は少ないでしょうか？
　　　3.不動産屋さんに仲介に入っていただく場合、
　　　　どのくらいの手数料が発生するのでしょうか？

　よろしくお願いいたします．

□■アドバイス：１

建物が建っていることを前提に説明します。
平成4年8月1日前に、すでに存在している借地の契約期間や
契約更新については、今後も旧借地法の規定が適用されます。
残り期間が15年ということですから、ご相談内容からは確定しかねます。
まず、最初にそのA3用紙の契約書の締結された日をご確認下さい。

更新については、現在の借地借家法では、
最初の更新期間についてのみ20年ですが、2回目以降の更新期間は10年となります。
旧借地法では、堅固な建物の場合は30年、非堅固の建物の場合は20年です。
いずれも、これらの更新期間より長期の特約をすれば特約どおりの期間となります。

私見ですが、家賃滞納等のトラブルが無いのであれば、不動産業者を入れたり、
公証人役場で契約書を作成してもらうメリットは、あまり無いと思います。
更新を拒絶するのはかなり難しいですし、一度借地契約を締結してしまえば、
借りている人の権利がかなり強くなります。
賃貸人が変わったのであれば、賃貸人の名前の変更程度で良いと思います。

追加ですが、前述の説明は、建物が事業用ではなく居住用であり、
定期借地権ではなく、普通借地権であることを前提に説明しています。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さま、こんなに早くお返事をいただけるなんて感激です！
ありがとうございます。

説明が不足しておりまして、すみません。ご推測の通り、
旧借地法で長年、貸している土地で、個人の方の家が建っています。

これを売ろうという希望はありません。地代がいただければ充分です。
ただ、実は、これまでの地代の払いがどうだったのかわからないので、
もしかすると、払い悪い人の可能性もあります。
そのため、安全な契約を結びたいと思っています。

　　　1.とりあえず、おうちに伺って、
　　　　「契約なさっている日まで、同じ契約内容で契約を続行したいので、
　　　　　よろしくお願いします」
　　　　と話せばよろしいでしょうか？

　　　2.これまでの契約書の実物は、亡くなった方がどこにおいたのかがわからなく
　　　　なっているのですが、コピーはあります。
　　　　3ヶ月滞納すると権利をなくす…など、いくつかの規約が書いてあります。
　　　　同じようなものを自分で作成し、賃貸人欄に私の名前を記入し、賃借人欄に
　　　　記入いただき、押印いただけば、地代を払ってくださらないようなときに、
　　　　効力があるのでしょうか？

　　　3.アパートを貸すときのように、印鑑登録や免許証のコピーなどもいただいた
　　　　ほうがよろしいでしょうか？

　　　4.現在の契約書には連帯保証人が記入されていませんが、どなたかお願いして
　　　　いただき、印鑑証明もいただいたほうがよろしいものでしょうか？

　お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

「1.」は、それで良いと思います。

「2.」は、契約書上はそれで良いと思います。
地代の滞納、特に3ヶ月以上の滞納は契約解除の効力を持つと思います。
もし、3ヶ月以上の地代の滞納が生じた場合は、
内容証明による契約解除の通知を出すのが良いと思いますが、
具体的には再度、この相談コーナーにご相談されたら良いと思います。

「3.」は、あれば良いのでしょうが、既に家が建っているのであれば、
必要無いと思います。

「4.」は、本来であれば、連帯保証人がいた方が良いのかもしれませんが、
今さら…という感が否めませんので、借地人が承諾してくれれば…
ということになると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さま、本当にありがとうございます。
そうしますと、
　　　・印鑑証明や連帯保証人も、あちらが嫌だといわれれば、まあいい
　　　・これまでのものを参考に、自分で作った契約書でも大丈夫
　　　・ハンコも実印でないものが押されても法的な効力がある
ということですよね？
わー、こういうのどかな話大好きです。
そこに家があるから逃げられないということでしょうか？

最後に1つ伺いたいのは、もしもあちらが、
　　「契約はしたくない。前の持ち主とやったはずだ」
などとすごまれたら、どうしたものでしょうか？
世の中にはいろいろな方がおられるので、素人としてはちょっと心配です。

□■アドバイス：３

そこに家があるから逃げられないということです。
賃貸アパートや賃貸マンションとは違います。
基本的には、自分で建てた家を置いたまま逃げないだろうということです。

現状の契約書と内容が一緒であれば、拒否する理由は無いと思います。
最低でも賃貸人の変更には応じると思いますよ。
もし、賃貸人の変更に応じないようであれば、その時にでも再度ご相談下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

本当にありがとうございました。さっそく伺ってみます。

相談内容　

宮城・50代男性
父が生前に貸していた店舗がありましたが、
明け渡して出ていったために、現在は空き家になっています。

近頃、貸してくれないかという人が現れました。
しかし、相続人は姉と私の2人だけですが、相続財産の分配でもめています。
建物の鍵があるので、私の名義で貸し、家賃を受け取っていいものでしょうか？
宜しくお願いします。

□■アドバイス

その後の遺産分割によるご相談の貸店舗の帰属先が、
どのように決まるかに関わらず、
その相続財産から生じる法定果実（家賃）は
相続分により分割されるとする興味深い最高裁判例が最近、出ました。

　裁判所のサイト（ http://www.courts.go.jp/ ）の以下のページをご参考ください。
　http://courtdomino2.courts.go.jp/judge.nsf/0/821A1F50558CE60049257076002378B5?OpenDocument

（川村行政法務事務所・川村さん）

相談内容　

新潟・50代男性
素人みたいな質問で申し訳ありません。今まで売買を仲介した時に、
売主が2人の時は、領収証に2人分の署名と捺印をもらっていたのですが、
このたび11人の共有物件を売ることになりました。
この場合、手付金、残金の領収証のともに、
　　　・代表者1名の署名捺印にして、「外10名」と記載
という形にしても、法的に問題無いものか、どうか教えてくださいませんか。
（ハマ不動産・小野さん）

□■アドバイス：１

私見ですが、後々に問題が起こる可能性が無いのであれば
（例えば、11人全員の売却の意思を確認し、目の前でお金の分配を確認できたり、
　振込先が11口座に分かれたりしていて、振り込み票の控えが残る…など）、
代表者1名の署名捺印にして、「外10名」と記載しても、問題は無いと思います。

しかし、親類・縁者等の場合で11人にそれぞれ持分に応じたお金が行くのであれば、
11人にそれぞれの取り分（持分）に応じて領収書を切って頂いた方が
間違いが無いと思います。つまり、11枚の領収書を買主に渡して頂くことになります。

商人・事業者以外の場合は収入印紙を貼る必要が無いので、記入する手間だけです。
また、共有組合等の共有地の場合（共有組合でも地縁団体以外では、
登記は代表者の個人名にしたり、個人の共有名義にしたりしますので…）ですと、
その共有組合等の団体名を入れた代表者名1名の領収書で良いと思います
（代表者印のある場合は、その代表者印も捺印して頂く）。
この場合は収入印紙が必要になる場合もあるかと思います。

詳しいことがわからないのですが、実際の取引の形態によっても変わると思います。
とにかく、仲介業者として、後々トラブルの起きない様に注意することが大事だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、お忙しいところ、ありがとうございます。
売買契約書は、代表の方が署名したら、次の人に郵送して、
11人が次から次へとまわしてもらう予定でした。
そのため、11人全員の署名欄があるA4版の領収証を作って、
契約書と一緒にまわしてもらうことも考えました。
しかし、そこまでしなくても、代表の人だけ署名して、
外10名としてもいいのではないかという意見もありましたので、
ご相談させていただきました。
　　
契約と残金精算は代表の方だけにきてもらう予定です。
司法書士の方も、全国の共有者に郵便で
委任状と印鑑証明のやり取りをする予定です。
（ハマ不動産・小野さん）

□■アドバイス：２

推測ですが、おそらく血縁関係で、孫の代まで含めると
11人になってしまうということなんでしょう。
その様な取引の場合、実務では領収書や契約書よりも、
本当に本人が承諾しているのかどうかが問題になりやすいですね。
司法書士の先生が、直接、ご本人と委任状と印鑑証明の
やり取りをするのであれば、それほど問題も起きないとは思います。

土地代金の手付と残金という但し書きがあれば、代表者名と他10名でも、
領収書は問題は無いと思います。
できれば、契約書の特約条項に、
　「手付金と残金については、代表者の○○が、他の10名が遠隔地に居住し
　立ち会えないので、代表して受領することを、売主は全員承諾するものとする」
と、入れておけば良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様　再度のご意見ありがとうございます。
全国に散らばる共有者に、
代表者が土地代金を受け取ることと、所有権移転することに対して、
一切の権限を委任するという委任状
を、代表者宛に書いてもらうことにしました。

契約書と一緒に委任状を人数分、それから個人情報の取り扱い承諾書も
一緒につけて、郵便でたらいまわししてもらって、各自が書いたら、
印鑑証明や、住所、氏名が変更した人は住民票あるいは戸籍の附票、
戸籍抄本などとともに代表者のもとへ郵送してもらうことにしました。
　　
委任状は原本を買主の契約書に綴じて渡すつもりです。
念のため、写しも当社が保管する契約書のコピーに綴じようと思っています。

領収書はご指摘のようにしたいと思います。
一時はA4のコピー用紙11人分の署名欄がある領収書を、
たらいまわしに捺印してもらうことも考えましたが、やめました (^^;

「土地代金の手付と残金という但し書き」
のような特約をつける方法があるとは思いつきませんでした。
　　
今回はつけないでしまったので、このような共有者が全国にいるような物件が
出た時に特約に入れたいと思います。ほんとにありがとうございました。
（ハマ不動産・小野さん）

相談内容　

東京・20代男性
先日、半年入居していた賃貸アパートを退去しました。
退去後の立会い時に、不動産屋から畳から臭いがすると言われました。
カーペットを敷いていたため、それが原因というようなことでした。

その後、クリーニングについて不動産屋から請求があり、
畳については、今後、カビが生える可能性があるため、
表替えをするとのことでした。

通常であれば、借主側が負担してもおかしくないと思うかもしれません。
しかし、カーペットを敷いたのは不動産屋に言われたから敷いていたのです。
ペットを飼っており、ペットを飼う場合は
畳にカーペットを敷くように言われたのです。
また、間取りは2Kで、ペットを飼うのは片方の部屋にもかかわらず、
両方の部屋にカーペットを敷くように言われていました。

このように不動産屋に言われて敷いたカーペットが原因の場合でも、
カーペットを敷いたことが原因である畳の表替え費用は、
借主側が負担するのでしょうか？
また、現在はカビが生えていないにもかかわらず、
今後生えるかもしれないからと言うことで
請求されるのもおかしくないのでしょうか？

読みづらいところがあると思いますが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

通常であれば、貴方の仰る通りですが、
ペットを飼っていたとなると事情は変ります。
どの様な動物を、どの様に飼っていたのか不明なのですが、
その匂いがペットの排泄物の可能性は無いのでしょうか？

本来、賃貸アパートではペットの飼育は禁止されているのですが、
元々ペットが飼えるというアパートだったのでしょうか？
それとも、カーペットを敷くことを条件に、特約を締結したのでしょうか？
また、不動産屋の言う通りにカーペットを敷いたとしても、
排泄物の処理等はきちんとされていたのでしょうか？

私見ですが、
ペット不可の物件を特約でペットを飼育していた場合は、
お互いに話し合うのが良い方法かと思います。
本来、ペット専用に作られたアパート以外では
ペットを飼育すべきでは無いと思います。
もし、どうしても納得の行かない場合は、
弁護士等の専門家に相談するのが宜しいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
ペットはうさぎで、カーペットを敷くことを条件に許可されました。
しかし、契約書には「ペットを飼っていい」としか書いていません。
カーペットを敷くというのは口約束でした。
退去した後の立会いでは、
不動産屋からはペットの臭いは特に無いと言われています。

□■アドバイス：２

了解しました。ペットの匂いで無いとすれば、
畳の匂いというのは、カビ臭いということになると思います。

私見ですが、通常、畳の上のカーペットを敷いても、
半年間程度でカビの匂いが出ることはまずありません。
カビの出る原因として考えられるのは、以下の通りです。

　　●そのアパートの立地等に原因がある場合
　　　　1.元々、日当たりが悪かったり、風通しが悪い。
　　　　2.古いアパートで、普段から何となく湿気が多い。
などが考えられ、
この場合は貴方に原因が無いので、支払う必要は無いと思います。

　　●貴方に過失があった場合
　　　　1.水等をこぼして、そのままカーペットを拭いておく程度にしておいた。
　　　　2.降雨の時でも窓を開けたままにしておいた。
などが考えられ、この場合、
全額とは言いませんが、貴方も負担すべきだと思います。

貴方が、「自分に落ち度が全く無い」と思うのであれば、
支払いを拒絶することは可能だとは思います。
しかし、ペットを飼うことを大家に承諾を取ることから考えても、
その不動産業者は比較的親切に思えます。
そのため、畳の匂いの原因を考慮しつつ、
不動産業者と良く話し合ってはいかがでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
不動産屋もカビ臭いということを言っていました。
回答の中にある、過失にあたるようなことはまったくありません。
ですので、この回答を元に不動産屋に相談させていただきます。

なお、話し合いなどが長引き、クリーニング等を実施する日が遅くなると、
次の入居者を募集できないなどということで、
勝手にクリーニングをされてしまうようなことはないでしょうか？
また、もしされてしまった場合は違法なことになるのでしょうか？

別の質問になってしまいすいませんが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：３

当然、クリーニングは行われると思います。
クリーニングを行うことは違法でも何でもありません。
そのクリーニング代金の請求に対しての交渉に変るだけです。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。
最後にもう１つだけ質問があります。
契約書に特約として、クリーニング費用は借主が負担するとあります。
今回ような畳に関しては、クリーニングの中に含まれるのでしょうか？
はじめに書くことだったかもしれませんが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：４

畳を替えること（おそらく表替えだけではなく、床も替えると思います）は、
クリーニングには含まれないと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

了解しました。いろいろとご回答ありがとうございました。

相談内容　

東京・20代女性
まず、借りているアパートの立退きの話がでるまでの流れを、
大まかにご説明します。　

　●物件について
　　　築15年、2DK、家賃\60,000、管理費\2,000、2年更新契約
　　　（更新料は家賃1ヶ月分）、契約時礼金・なし、敷金・家賃1ヶ月分、
　　　　周辺家賃相場\65,000程度

　　1.8月末に寝室が雨漏りし、布団やカーテンが濡れる被害にあいました。
　　　管理会社に連絡して処置をしてもらったので、とりあえず、
　　　今のところはもれてきません。布団などはクリーニングに出し、
　　　代金が請求できることになっています。　　　　　　　

　　2.管理会社の対応が悪く、また漏るかもしれない状況の中、
　　　全然連絡がありませんでした
　　　（以前もいくつか不備があり、何度かもめました）。

　　3.今月更新なので、これまでの不備などを理由に家賃などについて
　　　交渉希望したところ、いきなり、6ヶ月の猶予をあげるから
　　　それまでに退去してくれと言われました。
　　　　　　　　　　　
　　4.更新拒否の理由は、
　　　　　・クレームが多いこと
　　　　　・この先、また水漏れがあった時に、色々請求されたくないこと
　　　　　・友人が来た際、駐車場の隅に何度か駐車したこと
　　などと言われました。

　　5.家賃・更新料などが口座自動引き落としのため、自動引き落としは
　　　今月までということになっています。

こちらとしては、大家・管理会社の落ち度で迷惑かけておいて、
一方的に出ていけと言うのは理解できません。
無断駐車に関しては、邪魔にならない場所で、他の入居者もするので、
うちだけ言われるのも、やはり納得いきません。
そのため、今、管理会社に話し合いを申し出ており、以下の希望を出してます。

　　1.家賃か、更新料を下げてもらって、そのまま住む。

　　2.立ち退く場合は、正当な金額（引越し費用、次の物件の契約費用、
　　　迷惑料など）を支払ってもらいたい。

　しかし、契約書を見たところ、
　「借主は物件を明け渡す際、
　　いかなる場合でも貸主に金員を請求することはできない」

　「本契約の紛争になった場合の訴訟費用はすべて借り主の負担とする」
　という項目があり、署名・捺印しました。

そのため、どう交渉すれば良いのか悩んでいます。
どうか良いアドバイスをよろしくお願いします。
また、もし立退料取れる場合、どのくらい請求可能なのか、教えてください。

□■アドバイス：１

私見ですが、この程度では、一般借家契約の更新拒絶の
正当事由とはならないと思います。

ですので、希望の通りで良いと思います。
また、契約書の、
　　「借主は物件を明け渡す際、
　　　いかなる場合でも貸主に金員を請求することはできない」
　　「本契約の紛争になった場合の訴訟費用はすべて借り主の負担とする」
の条項につきましては、無効になると思われます。
なお、最近の契約書では、この条項が削除されているのが一般的です。

もし、管理会社が貴方の要求に応じない場合でも、
立ち退きの裁判を提訴するのは、大家と管理会社の方ですから、
暫く様子を見ているのが良いと思います。
司法の判断によらず、強制退去させることはできません。
万一、家賃を受け取らない場合は、供託すれば良いので、
供託する旨を大家と管理会社に告げて下さい。

　南日本新聞さん（ http://373news.com/ ）のサイトの、
　以下のページを参考にして下さい。
　　 http://373news.com/fukushi/answers/050215.htm
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、迅速なご返答ありがとうございました。
契約書の件、少し安心しました。

実は昨日、管理会社が家まで訪ねてきて、少しお話をしました。
やはり、今のところ進展はなしですが、大家さんの更新拒否の理由を、
もう一度確認したところ、
　　「もしもこの先、雨漏りした時に人命にかかわることがあったら怖いから、
　　　もうこの部屋を誰にも貸したくない」
と言ってるそうです。
今住んでいて、そんな危険があるようには感じないですが…。
実際は、度々のクレームで私達（主人と住んでいます）に対して嫌なイメージが
あるらしく、もう関わりたくないというのが本音のようです。
今後、直接、大家さん、管理会社と私達で話す機会があるかもしれませんので、
その時に改めて私達の気持ちを伝えようと思います。

こんなことが起きなければ、今頃はなんの問題もなく更新してたでしょうし、
あくまで私達は、現状の権利の範囲内で、正当な要求をしてるだけで、
別に大家さんと争いたいわけではありません。いろいろと複雑な思いもありますが、
できる範囲で大家さんの立場を考慮する気持ちも持っているつもりです。

どうしても折り合いがつかなければ、裁判するしかないですが、
話し合いでうまく解決できれば一番良いですよね
（大家さん次第ですが…）。

いろいろとアドバイスして頂き、本当にありがとうございます。
また報告を兼ねて、相談させてもらうかも知れませんが、
どうかよろしくお願いいたします。

----------------------２６日後-----------------------------

涌井様、お久しぶりです。いつも相談に乗って頂き、ありがとうございます。
あれから大分たっていますが、何の進展もありません。

管理会社が思うように間に入ってくれず、大家さんと直接話し合いすることは
実現できそうもないです。
とりあえず、どっちにしても退去には応じられないので、家賃を支払って
住みつづけようと思いますが、ここで悩んでいます。

家賃の方は今まで自動引き落としだったのですが、
今ストップしている状態なので、振り込みになります。
私たちとしては家賃の値下げを希望しているので、
これまでと同じ金額を振り込めば、うやむやになってしまうような気がします。

自分たちの希望家賃を供託しようかとも考えていますが、
どうすれば一番良いかを悩んでいます。
どうかアドバイスを頂けないでしょうか。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

私見ですが、地代・家賃の弁済供託ができる主な例としては、
以下がよく知られています。

　　1.支払日に地代・家賃を提供したが、地代・家賃の値上げや
　　　土地・建物の明渡し要求などの理由で受領を拒否された場合（受領拒否）

　　2.地主・家主と争いが続いていて、あらかじめ地代・家賃の受領を拒否され、
　　　地代・家賃を提供しても受け取ってもらえないことが明らかな場合
　　　（受領拒否）

　　3.地主・家主等受取人が行方不明の場合（受領不能）

　　4.地主・家主であると称する複数の者から地代・家賃の支払請求を受け、
　　　いずれの者に支払ってよいかわからない場合。または地主・家主が死亡し、
　　　その相続人が誰であるか不明の場合（債権者不確知）

ご質問の内容が受領拒否に該当するのかは微妙に思います。
供託官の判断によると思いますので、弁済供託に該当するかどうかは、
お近くの供託所（法務局等）にお尋ねになってみたら、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

いつも迅速なご回答ありがとうございます。先方は家賃を受け取らないわけではなく、
振込先を知らせて来たくらいなので、やはり供託は難しそうですね。
とりあえず、11月分はこれまで通りの金額で支払う他ないのでしょうか…。
本当はその前に交渉したかったのですが、管理会社がなかなか対応してくれないので、
すべてが中途半端な状況です。ただ家賃を未払いの状態にしておいては、
こちらが不利になってしまうと思うので、早めに支払うつもりなのですが…。

□■アドバイス：３

横から失礼します。少し涌井様と違った方面から、考えてみました。

現状のように、相談者さんの側だけでは、
相手が話し合いの場につかないのであれば、

　　　●客観的な正当性を評価してくださる機関や団体
　　に間に入ってもらい、ご相談なさるというのも、一つの方法かと思われます。

　　相談に乗ってくださるだろう機関や団体は、

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/

などがあるかと思われます。

なお、相談に行かれる際に、今回、投稿されたような内容を、
分かりやすく書面にまとめ（特に、「ご自身の主張」を明確に）、
持っていくとよいと思います。

仮に解決できなかったとしても、そうすることで、
　　　●実際に相談に行った事実を記録することができる
ため、先方が引き伸ばしたとしても、最終的に決着をつける際に、
相談者さん側に有利な状況になると思われます。
（＝相談者さん側ではなく、先方の都合で解決が遅れていることを証明できるため）

ですので、涌井様のおっしゃった供託の方と併せて、動かれることを
お奨めすると同時に、その結果をご投稿いただければ幸いです。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、アドバイスありがとうございます。
ご丁寧に説明して頂き、とても参考になりました。
来週に自治体の無料法律相談があるみたいなので、
そこで1度相談してみようと考えております。
結果など、また報告させていただきます。

相談内容　

大分・40代男性
先日、以前の勤め先に、入居時に仲介してもらった
不動産会社から電話があったことを受けました。
さっそく電話したところ、管理会社が入ったから、
すぐに翌月分の家賃をそこに支払うように言われました。

今までは、アパートの家賃を、直接、大家さんに支払っていました。
その月の分を、その月の月末に支払っていたので、
ほんの何日か前に支払ったばかりです。
せめてお金の用意ができる猶予をもらってもいいと思うのですが…。
直接連絡もなく、書面の案内もなく、この言い分に納得が行きません。

□■アドバイス：１

今回のご相談ですが、「振り込め詐欺」ではないかを、
きちんと確認されることが大切です。

　ですので、
　　　1.まず、大家さんに連絡を取り、事実かどうかを確認
　　　2.事実であれば、あまりに急であることを伝え、
何らかの対応策を検討してもらうよう要求
　　　3.対応してもらえないのであれば、
　　　　とりあえず消費生活センターなどに相談する旨を伝える
　　　　（そして、実際に相談にいく）
　　と言う流れになると思います。

なお、これが「振り込め詐欺」であった場合は、
他の方のためにも、必ず、最寄の警察、
そして、消費者生活センターに報告を入れるようにしてください。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：２

管理会社が実際に入った場合の私見ですが、
管理会社が入ったのであれば、大家と管理会社の間には、
管理業務委託契約書が締結されていると思います。
家賃の支払い時期の変更の催促は、管理会社から行われるべきですし、
管理の委託を受けた旨の書面、もしくは直接訪問による挨拶が
事前にあるべきでしょう。

全くの推測ですが、
管理会社と実際に管理業務委託契約を締結しているのかどうかが
怪しいと思います。実際に家賃の支払い時期を変更する程の大事なことが、
契約書の訂正、もしくは契約書の新規締結も無しに行われること自体が、
あまり考えられません。
管理会社名を確認して、連絡を取ってみてはいかがでしょうか？
この辺りの不信感から、
前野様が、不正請求という事態の想定もされているのだと思います。

実際の対応としては、
今までの契約書の家賃の支払い時期をご確認頂くことが大事です。
支払時期が当月分をその月の月末に支払うことになっていれば、
その契約書の変更若しくは契約のやり直しが無い限りは、
今のままで良いことになります。
しかし、翌月分を月末までに支払うことになっていれば、
貴方は今まで契約書を守っていなかっただけのことになります。
契約書を良く確認して、その支払い時期を守るようにして下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：３

涌井様、補足、有難うございます。

実は最近、管理会社を文書による家賃や管理費の架空請求も多いようで、
事務所マンション、自宅マンションとも、注意書きが張り出されています。
　（大体、この府中警察署さんの、
　　　 http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/8/fuchu/hanzai/hanzai.htm
　　のページのような注意書きです）

この場合、書かれている（電話の場合は、知らされた）「自称・管理会社」には
連絡を入れず（＝下手に個人情報を教えることになってしまうので）、
現在の振込先（大家か、不動産業者）などに、連絡された方が無難かと思われます。

こんな感じで、文書や直接訪問の場合であっても、念のため、
自分で事実確認することが、最近は大切なように感じています。
　（余談ですが、うちは近所の事件捜査で警察の方が来訪いただいた場合も、
　　待っていただいて（その方には分からぬように）、
　　電話で直接、所轄の警察に確認したこともありまして…）
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

涌井様、前野様、さっそくのアドバイスありがとうございます。
まだお金は振り込んでいませんが、隣人宅には挨拶があったようです。
しかし、念の為に実際に不動産業者に足を運んで、確認するつもりです。
国勢調査の偽者もいる時代ですから、面倒がらず、
きちんと相手の身元確認をする習慣をつけなければいけませんね。
本当に有難うございました。

相談内容　

海外・30代女性
現在、海外在住です。日本で事業をしようと帰国予定なのですが、
開業準備のために会社を退職しており、現在は収入がありません。
日本で住まいを借りたいのですが、収入がない場合は
賃貸契約が難しいと聞きました。
家族もすでに退職しており、頼れる親戚などもいない場合、
どのような方法で住まいを借りれば良いでしょうか。
1年分の家賃前払いや預金残高証明書の提出など、
賃貸契約をするための何か良い方法がありましたら、
ご教示のほどお願い致します。

□■アドバイス：１

ご本人が無職の場合はかなり厳しいとは思うのですが、
不動産業者や大家さんによっては、1年分の家賃前払いや
預金残高証明等で何とかなるかも知れません。
入居者の審査につきましては、各不動産業者や大家さんが各々決めており、
明確な決りはありませんので、交渉によると思います。
連帯保証人が居ない場合は、保証人協会等にご相談して下さい。
googleで検索してみて下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
一般的に法人（本人が経営者）が保証人になることは可能でしょうか？
ケースバイケースだとは思いますが、参考までに教えて頂けると幸いです。

□■アドバイス：２

一般的には、法人契約で、
その法人の代表者が個人的に連帯保証人になったり、
個人契約で、法人が連帯保証人になることはあります。
基本的に、法人の場合は契約当事者・連帯保証人のどちらの場合でも、
会社の登記簿謄本と印鑑証明が必要になると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

アドバイス誠にありがとうございました。参考にさせて頂きます。

----------------------２週間後----------------------

再度質問があり、書き込ませていただきます。
帰国後にある不動産屋会社に問い合わせたところ、
在籍会社（アリバイ会社）の利用をすすめられました。
不動産会社のスタッフの方は違法ではないとおっしゃっていましたが、
気になっています。利用するつもりはないのですが、
賃貸契約するにあたって知っておきたいので、ご回答お願い致します。

□■アドバイス：３

私見ですが、違法だと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

やはり、そうですよね。ご回答ありがとうございました。

相談内容　

東京・40代女性
はじめまして、どうぞよろしくお願い致します。
先日、フリープランという名目で土地売買契約、
同時に工事請負契約を締結致しました。

契約の際、口約束でバルコニーがつくと言われたものが、
設計の段階になって、斜線制限のためつかないと言われたり、
契約の際の間取りプランの面積に間違いがあったりなど、
契約から今まで、1ヶ月以上、ゴタゴタが続いておりました。

そして、ようやく先日、なんとかこのまま話を進めていくということになった
ところで、新たに契約面積と実測面積が1坪半程減ってしまう話になりました。

実測面積が1坪半減ると、決定していた間取りも2坪以上減ってしまい、
今までの設計通りの家は建たないとのことですので、新たに設計プランを提案し、
減った分坪単価での値引きをするとの話になりました。しかし、今回の事実で、
業者にも不信感が増しており、また、この建坪数では予定していた設計と
だいぶ違ってしまうであろうことから、契約解除の方向も考えております。

重要事項説明書には、実測有効面積として契約面積が書かれており、
セットバックも無しと記載され、またそのように説明も受けていました。
しかし、登記簿上面積と実測面積には多少の誤差が生じるとはいえ、
今回の面積の減少の1坪半は大きく、測量図から見て、登記簿上面積から
セットバック分を引いていなかったものと思われます。

また、建築確認前の土地売買契約ですが、建築条件付ではなく建売住宅
とのことですので、青田売りとも言われる違法な販売方法だと思われます。

もし、この状況で契約解除の方向になった場合、重要事項説明義務違反として
業者への違約金等は請求できるのでしょうか
（契約書には違約金は代金の20％と記載されています）。
また、こちらが譲歩してこのまま話を進めるとした場合には、
坪単価での値引額以外に、損害賠償のようなものは請求できるのでしょうか。

来年初頭には家に入居できるつもりで、色々な手配を進めていましたが、
トラブル続きでなかなか先へ進まず、大変困っております。
どうぞよろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

業者への罰則や指導の関係もありますので、
社団法人首都圏不動産公正取引協議会
（ http://www.sfkoutori.or.jp/index.html ）の相談窓口、
および公的機関の相談窓口のご利用をお薦め致します。
　下記ページをご参考にして下さい。
　　　 http://www.sfkoutori.or.jp/consumer/madoguchi.html

建売住宅の青田売りの場合には、建築確認番号、設備の概要、
工事の完了予定年月などを表示する必要があります。
　詳しくは、同協議会の下記ページの「9」をご覧下さい。
　　　 http://www.sfkoutori.or.jp/consumer/point.html

私見ですが、今回のご相談には、ご指摘の通り、
その販売方法自体に問題があります。
青田売りには、それなりのルールがありますが、そのルールが
守られていませんので、上記を参考に、ご相談してみて下さい。

なお、損害賠償等につきましては、基本的には実損であるべき
だとは思うのですが、今回のケースではかなり判断が難しい様な気もします。
特に業者が非を認め、行政処分等を逃れたいと希望した場合は、
その交渉もあるかと思います。
また、損害賠償自体の範囲や金額につきましては、法律の専門家（弁護士等）に
ご相談された方が宜しいのではないかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

大変早いご回答を頂きましてどうもありがとうございました。

この業者には、契約の際も大変急かされたうえ、トラブルが続いて起こり、
その際にも誠意の見られないやりとりが続き、不信感を持たざるを
得なくなっています。

土地売買契約書と工事請負契約書の2通を作成し、
建築もフリープラントとのことで契約したものの、契約後に、
「建築条件付土地売買契約ですね」と確認すると、
「違います、建売住宅です」と言われました。

そのため、驚いて、
「建築確認はとられていないので、建築条件付土地売買契約
　だと思っていましたが、建売販売では違法ではないのですか」
と問いますと、
　　「広告には土地と書かれていたので、違法ではありません」
との答えでした。

まったく釈然としませんでしたが、違法ではないとのことでしたし、
場所も気に入っていましたので、そのまま進める事に致しました。
しかし、その後のトラブルの際にも、責任者の方が、
「謝らなくてはいけないことなのですが…」と言いつつも、
言い訳ばかりで全く謝罪の言葉もなく、
かえってこちらがクレーマーであるかのような対応をされました。
そして今度は重要事項の記載説明の誤り（偽り？）がわかり、
更に不信感を増してしまいました。

ご回答を頂きましたとおり、省庁や弁護士への相談を
考慮していきたいと思います。どうもありがとうございました。

□■アドバイス：２

その業者の言っていることはめちゃくちゃですが、
おそらく、公的機関でも対応に苦慮する可能性があります。
なぜならば、「建売住宅」と言っているのは、
　　　・（投稿内容から察するに、おそらく）口頭のみであること。
　　　・広告自体は「売り土地」であること。
となりまして、公正取引の面からの指導は難しくなるとも考えられます。

しかし、斜線制限につきまして、重説に明記されていない場合は
「説明の不備」による行政処分が可能かとも思います。
有限会社ＡＤＳ計画研究所さんの
「住まいの水先案内人（ http://www.ads-network.co.jp/ ）」の下記ページに、
比較的わかりやすく説明してありますので、参考にして下さい。
　　　北側斜線について http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-b-05.htm
　　　道路斜線について http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-b-04.htm

面積の増減につきましては、契約面積が公簿売買ですと、実測面積との差が
生じるのは良くあることです。この場合は土地売買代金の単価で
清算してあると思うのですが、いかがでしょうか？
セットバックによる実測面積の減少と言う表現をされていますが、
斜線線制限とは別に道路後退等のセットバックがあるのでしょうか？
もし、あるとすれば、その点についても重説の不備があると思われますが、
単なる公簿と実測の差とも取れるのですが、いかがでしょうか？

いずれにせよ、省庁や弁護士へのご相談がすることが一番良いと思います。
頑張って下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

迅速なご回答を頂きまして、ありがとうございました。

土地売買契約書と請負契約書2つの契約書があり、土地売買契約書には
「地積は登記簿によるものとする」の一文があります。
それ以外に面積違いの際の清算について等は記載はなく、契約の際に
特に登記簿売買であるとか実測売買であるとかの話はありませんでした。
しかし、重要事項説明書の方には私道を含めた「合計公簿面積○平米」と
「有効実測面積○○平米」の2つの記載がありました。
「有効実測面積」とは、実測に基づいてのものだと思っておりましたが、
そうではないのでしょうか？
また、後に渡された実測図により、契約の際の面積は
セットバック分を含めた公簿面積であることがわかりました。
しかし、契約の際に「セットバックはありませんね」と確認したところ、
「ありません」との答えを頂いており、また重要事項説明書にも
「セットバックによる面積の減少」の項目には「無」の記載があります。

この面積では建築請負契約で予定していた建物が建たないため、
改めて新しい間取りを提案して頂いたのですが、業者の意向では
、「延床面積が減ってしまった分の減額はしますが、土地に関しては減額できません」
とのことです。
こちらの意向としては、土地面積、延床面積の両方で減額して頂きたいと思っておりますが、
弁護士さんを通さず、この方向で減額交渉を進めていくのは難しいでしょうか。

度々すみませんが、どうぞ宜しくお願い致します。

□■アドバイス：３

投稿内容をまとめます。

　　　1.私道を含めた公簿売買契約であり、実測清算は無い。
　　　2.その私道にはセットバックがある。
　　　3.その業者の重説には「有効実測面積」が明記されている。
　　　4.その「有効実測面積」にはセットバック分も含んでいる。
　　　5.その「有効実測面積」は実測されておらず、公簿面積である。
　　　6.セットバックについては、無いと明記され、かつ確認した時も、
　　　　その様に返答をもらっている。

有効面積とは、セットバック分を除いた面積のことになります。
重説には私道負担がある場合には、私道負担があることを明記する必要がありますし、
負担分の面積も明記する必要があります。
また、法42条２項道路 （4m未満の道路など）でセットバック が必要となる場合も、
私道の場合と同様です。
何故、明記が必要かといいますと、建蔽率や容積率は、この有効面積を基準として
計算するからです。

投稿内容から推察致しますと、今回のご相談のケースは、おそらく、
　　　2項道路のセットバックがあったのにもかかわらず、
　　　不動産業者が事前調査を怠り、有効実測面積を間違って記載した。
　　　その結果、建築確認を申請する時に、そのことが原因で、
　　　ご希望の建物が建たないことが発覚した。
と言うことになると思いますが、いかがでしょうか？

前述の通りだったとして、この不動産業者は酷いミスを犯してしまったと思います。
通常では、まず考えられないミスです。
私見ですが、かなり新米さんか、かなり悪質な業者のどちらかだと思いますが、
おそらく、実際には建たない大きさの建築請負契約書を締結したということを
考えると、かなり素人と同等レベルの知識しか無い業者かも知れません。
同じ業者として参りました。思わず溜息さえ出てしまいます。

さて、実際の交渉ですが、これは建物の減額は当然ですが、
手付倍返しの契約違反に該当する可能性さえあると思います。
重説の不備で済まされる問題ではない様な気がします。
と言いますのも、有効実測面積の違いが隠れた瑕疵となるかについては、
明言はできませんが、おそらく土地の瑕疵となる可能性もあるからです。

ここからは、ちょっと長くなりますので、そのつもりでお読み下さい。

　　【瑕疵とは】
　　　通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、又は当事者が表示した
　　　品質・性能が備わっていないことをいいます。
　　　例えば、建物が雨漏りした場合、通常有すべき品質・性能に欠けることになり
　　　「瑕疵」があることになります。
　　　又、隠れたる瑕疵（かし）とは、
　　　買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕疵をいいます。

　　【瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を追及するためには】
　　　　売主に瑕疵担保責任を追求するには
　　　　　1.売買の目的物に瑕疵があり、
　　　　　2.当該瑕疵が「隠れたる瑕疵」であることが必要です。
　　　　　3.「瑕疵」は契約締結時に存在していたことが必要です。

　　【何ができるのか】
　　　　　・契約の目的を達成できない場合
　　　　　　　契約の解除及び損害賠償の請求ができます。
　　　　　・その他の場合
　　　　　　　損害賠償の請求ができます

　　■「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」に関する法律の規定
　　　【民法】
　　　　・契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を
　　　　　知ってから1年以内にする必要があります。
　　　　・売主は瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、
　　　　　知っていて告げなかった事実については責任を免れることはできません。
　　　【宅地建物取引業法】
　　　　・宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、
　　　　　引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
　　　　　民法に規定するものより買主に不利になる特約をすることはできません。
　　　　　例えば、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から
　　　　　1年とする特約をつけた場合、この特約は無効となります。
　　　【消費者契約法】
　　　　・消費者の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により
　　　　　消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は
　　　　　無効となります。

以上、お解りになりましたでしょうか？
なお、私のアドバイスは以下の通りです。

その不動産業者は投稿を読む限りでは、
宅建業法（重要事項の説明）違反なのは明白ですが、それ以外にも、
瑕疵担保責任を取っていただく交渉をすべきだと思います。
つまり、損害賠償を支払って貰うべきだと思います。
その瑕疵担保が原因で契約が解除になった場合は、
手付倍返し程度の損害賠償の請求も可能かも知れません（契約書の内容によります）。
私が思いますに、その業者は土地の減額程度で済めば安いものだと思いますよ。
強気でセットバック分の減額プラスアルファを交渉してみて下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

大変ご丁寧なご回答を頂きまして、どうもありがとうございました。
涌井様がまとめてくださった、その通りの状況です。

業者の方は契約を急がせるあまり、実測調査などなしのまま、
重要事項説明書も不確定なままに作成されたものと思われます。
　以前にお話致しました様に、
　　　・斜線制限によりバルコニーがつかないことも理解しておらず、口頭で、
　　　　どここでもバルコニーは付け放題などと、勝手に約束
　　　・「建築確認前なので、条件付売地ではないか」との問いには、
　　　　建売であるとのめちゃくちゃな説明
　　　・建築請負契約には仲介料がつけられないので、紹介料という名目での
　　　　料金加算（売主が親会社で、仲介、建築全てグループ会社となっています）
　　　　など、本当に不明瞭かつ、いい加減な部分が多過ぎたため、
　　　　こちらも精神的にも大変負担となってきています。

場所は気に入っていますので、できれば納得のいく形で話を進めることができれば…
と願っておりますが、今後の業者の対応によりましては、
やはり弁護士さんを通した方がよろしいのかとも思案致しております。

涌井様に頂きましたアドバイス、大変わかりやすく、また心強く、
心から感謝致します。
最終的には弁護士さんを通すようなことになるのかもしれませんが、
もう少し、強気で交渉を進めてみたいと思います。本当にありがとうございました。

相談内容　

埼玉・20代女性
はじめまして。色々と納得がいかず、どうしたら良いか分からないため、
ご相談にのって頂ければ…と思い、投稿致します。

現在、自宅マンション前の月極駐車場を契約しております。
契約場所が駐車場内の1番端の塀側で、そのコンクリート製の
塀上5mの高台に、隣接するアパートがあります。

そのアパートの敷地に梅の木が植えられており、
枝が当方の駐車場側まで張り出しています。
そのため、当方の車は、木に集まった鳥による糞害や、
梅の実の落下による被害にあっております。
（ボンネットの塗装がところどころ剥がれてしまい、
　目立つぐらいになってしまいました。そのため、自動車整備工場で、
　ボンネット一面の塗装や、糞害や汚れをつきにくくするための
　ガラスコーティングをしました。しかし、先日、熟した状態の梅の実が落下し、
　中にあった種が車のボンネットにあたり、潰れた実によって、
　コーティングと塗装を傷めました）

2か月前の駐車場の契約更新の際、不動産屋にその旨を伝え、
張り出している木を切って欲しい旨を伝えました。
すると、違う不動産屋の物件なので、そちらの方に伝えますと、
親切に対応してくださいました。しかし、でしたが、木を切る気配もなく、
相手先の不動産屋からの連絡もない状態でした。

契約来2年近くになりますが、女性の1人暮らしだったため、強く言えず、
自分の車の補修ぐらいしかできませんでした。しかし、先日、結婚したため、
主人から、相手先の不動産屋に直接連絡をしてもらいました。
　　その際の対応は、
　　　・当方の不動産屋から連絡がいっているにもかかわらず、初めて聞いた素振り
　　　・隣接するアパートの大家さんによれば、以下のとおり
　　　　　車の停め方が悪い
　　　　　車のカバーをかけていないのが悪い
という感じで、謝罪の言葉さえ貰えませんでした。
　（車の停め方については、車とコンクリートの塀の隙間の死角から、
　　ガラスを割られ、車上荒らしにあいました。その経験から、
　　死角に入り込めるスペースを作らないように、
　　かなり壁に寄せて駐車するようにしておりました）

とは言え、一応、昨日、しぶしぶ木を切り落としたみたいです。
そこで、今後、相手方の不動産業者か大家に、「植木を駐車場に張り出さない」
という一筆を書いて頂いた方が宜しいのでしょうか？
また、植木によって車を傷つけられた場合、
損害賠償などを請求できるのでしょうか？

長文になってしまって、申し訳ありませんが、ご指導ご鞭撻の程、
宜しくお願い致しますm(__)m

□■アドバイス：１

私見ですが、今回のご相談内容は、民法の範囲の問題であると思います。
おそらく不法行為に該当するかどうかの問題だと思います。
　　株式会社環境総合研究所さん（ http://eritokyo.jp/ ）の、下記ページが参考
　　になると思います。
　　 http://eritokyo.jp/law/privatelaw1.html

ご自分の被害が我慢の限界を超えているのであれば、損害賠償として、
実損（ガラスコーティングの領収書と、できれば修理屋さんにその原因書を
作成してもらうのが良いと思います）の交渉になると思います。
　しかし、
　　　間接・直接交渉
　　　　→　内容証明の送付
　　　　→　司法による調停、少額訴訟、もしくは民事訴訟
の順番で行っていくようになり、早い段階で解決すれば良いのですが、
もめれば司法の判断を仰ぐことになると思います。

なお、植木の枝は張り出しているとは言え、他人の持ち物ですから、
絶対に持ち主の承諾無しに伐採することの無い様にすべきです。
張り出さない旨の念書・覚書等を作成する場合は、
　　　もし持ち主が怠った場合には、植木屋さん等の専門業者に依頼し、
　　　その費用を持ち主の負担にする
ということも明記すべきでしょう。

もし、署名捺印が貰えればそれが一番良い方法だと思います。
しかし、その様な書類に署名捺印してもらえるかどうかが、問題だと思うのですが…。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、ご指導ありがとうございます。

このまま泣き寝入りの方法しかないのかと思い、半ば諦めていました。
しかし、不動産屋や大家さんの態度も変り、このまま泣き寝入りで
終わりたくないので、できるところまでやってみようと思います。

涌井様のご指導の元、実損の修理代の領収書とその原因書を
作成して頂けるように、車屋さんの方にお願い致しました。
また、張り出さない旨の念書・覚書等も、署名捺印して頂けるように、
頑張ってみようと思っています。

状況が進展いたしましたら、またご相談させて頂くこともあるかと思いますが、
その際は更なるご指導を頂けると幸いです。

相談内容　

東京・20代女性
はじめまして。今、ものすごく困ってます。
引っ越しの1週間前の今日、軽く掃除に行ったところ、
クリーニング済みの紙が置いてあるにもかかわらず、
　　　・汚れた畳が替えられていない
　　　・窓はきちんと締まらない
　　　・風呂場のドアは腐っている
　　　・壁の塗り替えがされておらず、窓枠のペンキが剥がれて部屋中に散乱
　　　・玄関鍵（18,000円の自己負担で交換）の噛みあいが悪くて閉まりづらい
という状態でした。
月初からの契約のため、この状態でも家賃を取られていることになります。
しかも、害虫駆除代までとられているのに、この状態には腹が立ちます。

不動産屋に電話したところ、大家さんが確認するとのことで、
来られましたが、大家さん自身も不動産屋に任せているので、
クリーニングされてるものと思っていたようです。
3週間後に大家さんの店を改修するついでに綺麗にすると言われました。

しかし、契約時には、綺麗に掃除ができていて、リフォームもされている
とのことでしたので、騙された感じです。
来週引っ越すため、それまでには何とかしてもらいたいのですが、
不動産屋、大家がダメなら、施工した業者に言うしかないのでしょうか？

□■アドバイス：１

ひとつ気になることがあります。
貴方は、大家さんが「3週間後に綺麗にする」と言った際、どう答えましたか？
本当は、この時に、きちんと要求を伝えるのが良かったのですが…。

とは言え、状況に圧倒されて、冷静に考えることができなかったと言うことで、
「冷静に考えてみたのだが、おかしいと思う」
と言うことで、まず、仲介の不動産業者に対して、要求を伝え、
その内容で判断されると言うのも、良いかも知れません。
　（誠意をもって対応しないようでしたら、東京でしたら、
　　飯田橋にあります消費生活センター
　　　 http://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.jp/s_sodan/s_sodan.html#tokyo
　　に電話し、早急に出向いて、相談されると良いと思います）

さて、一番肝心なのは、貴方の要求内容です。
単純に、「1週間以内に綺麗にして欲しい」だけではなく、もっと厳しく、
明確に主張された方が良いと思います。

私が交渉するにあたって、要求するとすれば、以下のようになります。
もちろん、最終的に実現するか否かは、交渉にかかってきますし、
譲るべき部分は譲ると思います。
しかし、貴方の投稿から判断するなら、誠意ある対応をしているとは思えず、
合理的に考えるのであれば、このぐらい強く言わないと、甘くみられるようにも思います。

　　　・引越予定日以内のリフォーム、クリーニング
　　　・再度の害虫駆除・鍵の交換
　　　　（＝すでに契約を破っているわけなので、
　　　　　　やったと言われても、信用できる状況ではないので…）
　　　・上記の作業への立会い
　　　　（＝実際に貴方がするかは別問題で、嘘をつけなくするために求めます）
　　　・完了するまでの間の家賃の返却
　　　・上記ができない場合は、上記と同等以上の良い提案をしていただく
　　　・万一、上記と同等以上の良い提案がいただけない場合は、
　　　　そちらの契約違反になるので、
　　　　消費生活センターに相談の上、厳しく対応させていただく

いずれにせよ、大切なのは、貴方がどう要求されるか…ですので、是非、要求内容を、
端的な箇条書きで、自分なりにまとめてみて、再投稿してください。

このような相手の場合、退去時のトラブルを防ぐための方法も、
考えなければならないため、要求がまとまり次第、退去時のトラブルを防ぐための
チェックポイントを考えてみたいと思いますので…。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、ありがとうございます。
大家さんに対し、
「今日から家賃が発生しているに、この状態はおかしいので、
　なんとか入居日までにしてほしい」
と言いましたが、逆ギレされて、「業者に直接言え！」とのことでした。

今、不動産屋さん立合いのもと部屋を見にいってきました。
初めの約束では、壁・畳や汚いところは綺麗にして、
すぐに入居できるようにクリーニングしておくとのことでした。
不動産屋さんが言うには、「綺麗に」というのも、
畳を替える、壁を塗り替えるというのも「程度による」とのことでした。

大家さんに交渉してもらった結果、明日、リフォーム会社に見積もりを取り、
引越予定日までにはなんとかするようにしてもらえました。
どうやら、
　　　●私が入居する前に大家さんが依頼していた施工業者がいい加減だったこと
　　　●大家さんが施工後に確認していないこと
が原因のようです。

ご相談にのっていただき、ありがとうございました。
今度こそちゃんとリフォームされていることを願います。

□■アドバイス：２

とりあえず、何とかなりそうで、良かったですね。
ただ、今回の不動産業者の初期対応と、大家さんの対応には、問題を感じます。

　　●不動産業者の初期対応の悪かったと思われる点
　　　貴方から連絡を受けた段階で、貴方と大家さんを直接交渉させた点。
　　　本来であれば、最初から、不動産業者が間に入るべき。
　　　（このような対応ができないのなら、不動産業者は、仲介手数料や管理料を
　　　　受け取る資格は無いと思います。厳しい言い方ですが…）

　　●大家さんの対応
　　　「お客様（＝貴方）」に対しての言葉ではない。
　　　　怒りは、いい加減な作業をした業者に対してぶつけるべき。
　　　　（＝業者に文句を言えと言うのは、全くの論外で、それは大家の仕事であって、
　　　　　間違っても、貴方を巻き込むべきものではない）

とは言え、現時点では、きちんと、その不動産業者が間に入ったようですから、
一応は「仕事している」と言えます。
　　しかし、
　　　●強く言わなければ、動かない不動産業者であるかも知れない点
　　　●自分勝手な貸主（大家）であるかも知れない点
　　
を考えるのであれば、退去時のトラブルにならないよう、
入居前に、現状確認のチェックシートを作成し、双方の立会いのもと、
署名捺印させるくらいのことをされた方が良いかも知れません。
　（＝現状確認のチェックシートは、最初から不具合のあった部分や、
　　新品になっていない部分の程度を、証拠として残しておくものです。
　　特に法律で決められた書式などがあるわけではありませんので、
　　貴方が気になった部分をリストアップして、
　　それに必要に応じて写真なども添付し、最終的に貸主としての大家、
　　立会い人としての不動産業者の署名、捺印をもらうような形になるでしょう）

この相談センターでも、とにかく、退去時のトラブルの相談は後を絶ちませんから、
面倒かも知れませんが、ご自身の将来のため、頑張られることをお奨めします。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

今日の仕事帰りにリフォームができているのか確認に行ってきました。
鍵の調整と畳の交換はされていましたが、
最低限、引っ越しまでにやっておいてほしいリフォーム
（壁の塗替え・窓枠のペンキ塗り・換気扇の故障・
　窓が締まらないところの調整）ができていませんでした。

引っ越しまで、1日あるので、明日リフォームするのかもしれないのですが、
もし、約束が守られなかった場合は、契約の解約も1つの選択肢として考えています。

その場合、契約金、および家賃、不動産仲介料、自己負担で交換した鍵代、
引っ越し業者のキャンセル料は、返還、および請求できるのでしょうか？
また、リフォームが完了するまでの家賃の返還はしてもらえるのでしょうか？

とりあえず、明日、不動産屋にリフォームが行われるのか確認しますが…。

□■アドバイス：３

一番最初でも書きましたが、大切なのは「貴方の要求内容」です。
しかし、どうも、きちんと伝えきれていない気がします。
ですので、まず、根本的なところから確認します。

　　1.投稿では、「初めの約束では、壁・畳や汚いところは綺麗にして、
　　　すぐに入居できるようにクリーニングしておくとのことでした」
　　　とあり、交換するとは書かれておりません。
　　　きちんと「畳を替える」、「壁を塗り替える」などと、約束されましたか？

　　2.上記を口頭ではなく、証明する手段はありますか？

　　3.投稿では、「最低限、引っ越しまでにやっておいてほしいリフォーム」
　　　とありますが、これは、「やって欲しい」ではなく、きちんと
　　　「不動産業者がやると約束したこと」ですか？

　　4.具体的にやってもらうことを、文書などで、きちんと指示し、
　　　不動産業者はそれを承諾しましたか？

　　5.「リフォームが完了するまでの家賃の返還」について、
　　　今回の作業をやってもらうことを決める時に、きちんと交渉しましたか？

　　6.今回の申し入れでも問題が解決できなかった場合のペナルティを、
　　　今回の作業をやってもらうようにお願いする際に、
　　　お互いできちんと決めましたか？

　　7.上記を決めた場合、口頭ではなく、証明する手段はありますか？

　　8.契約解除の方向で話を進めた場合、解決までの間の住む場所は
　　　用意できるのですか？

請求金額に関しては、法外なものではないとは思いますが、
それ以前に、契約違反を主張した解約をして、返還・賠償請求をするのであれば、
経緯などをきちんとまとめておき、「言った言わない」にならないような
対策をしておく必要があると思います。
（わんえるで～おー・前野）

相談内容　

愛媛・40代男性
1戸建ての借家で14年間暮らしています。
家主より依頼で退去にあたり、トラブルとなりました。
以下に経緯をまとめますので、ご指導よろしくお願いします。

　1.4月頃、貸し主の（以下、家主）から、口頭で、
　　「年内に息子が帰ってくる予定なので、年内に退去してほしい」
　　　との電話。
　　　入居時に口頭、
　　「息子が帰ってくる場合は退去してほしい」
　　　との約束があったので、
　　　借り主（以下、当方）は年内に退去をする心構えで、
　　「息子さんが帰ってくる時期がわかれば、連絡してください」
　　　と回答。

　2.6月頃、家主から、
　　「9月か10月頃に帰ってくるので、そのころに退去してほしい」
　　と、家賃を支払いに行ったときに口頭で言われる。
　　「いつ退去するか、日時を明記した書類を作成して欲しい」
　　　と言われたが、
　　　当方としては費用等の捻出も考慮しなければならないので、
　　　書類の作成は留保。

　3.8月中旬、午前7時過ぎに家主と息子さんが突然、住まいにやってきて、
　　家賃の滞納と退去時期について問いつめられる。
　　　　・家賃の支払いは8月22日に2ヶ月分支払うこと
　　　　・退去日は9月末日ということ
　　で合意。
　　翌日、午前8時前に、また連絡もなくやってきて、
　　前日合意した内容の念書に押印。

　4.9月上旬に家主から数回、退去準備をしているかという内容の電話。
　　当方は不動産業者を巡り、賃借物件を物色している最中であり、
　　費用の捻出も何とか確保できた状態であったので、
　　　「9月末日には退去できるように致します」
　　と回答。

　5.9月28日午前9時頃、知人に引っ越しの挨拶の電話を掛けたところ、
　　「貸し主の都合で退去する場合は、引っ越し費用など、
　　　立ち退き料として補償してもらえるのではないのか？　
　　　一度、家主さんに聞いてみては？」
　　という話があった。
　　そこで家主さんに電話をかける前にインターネットで調べ、
　　知り合いの不動産業者に確認したところ、
　　　　・敷金の全額返金
　　　　・移転に関する費用など
　　を立ち退き料として支払い、また、リフォーム費用は貸し主の負担で
　　行う場合が一般的に行われていることを把握。

　6.9月28日午前10時頃、当方から家主に、
　　「明日、引っ越しをしますので、敷金はどうなりますか？」
　　との連絡を電話でする。
　　家主は、
　　「敷金は戻さないが、迷惑料という名目で敷金からリフォーム費用を引いた
　　　金額を退去後に支払おうと思っている」
　　　との回答。
　　当方としては、先ほどの調べた結論として、
　　敷金は全額返金されると思っていたので、寝耳に水の話。
　　「午後から一度話し合いましょう」
　　と告げて、電話を切る。
　　（家賃の滞納が続いていたことへのお詫びの意味で、
　　　移転費用は貰えなくても良いが、
　　　敷金だけは何とか全額確保したいと思いました）

　7.9月28日午後1時30分頃、家主の事務所を訪問し、
　　敷金の全額返還を求めるが、
　　契約書の第13条の、
　　　「敷金より、リフォーム費用を引いた金額を返金する」
　　を一点張りで、話し合いが平行線。
　　結局、仲介業者の担当のM氏を呼び、間に入ってもらい話し合いを続けた。
　　M氏から、
　　「貸し主の都合で借り主に退去してもらう場合はリフォーム費用は
　　　貸し主の負担になる」
　　と説明をしてもらうが、家主はなかなか納得しない。

　　当方としては家賃の滞納が続いて、申し訳ない気持ちがあったので、
　　　　1.移転費用（敷金・礼金・仲介料・運送費など）は、
　　　　　家賃滞納のことで迷惑を掛けたので、当方の誠意の現れとして請求しない。
　　　　2.敷金から、9月分の家賃を引いた金額11万円を、
　　　　　引っ越しの翌日に支払ってもらう。
　　　　3.9月30日に家主・M氏・当方の3者で借家引き渡しを行う。
　　　　4.リフォームに関しては家主の責任で行う。
　　ということを提案し、口頭で合意に達する。
　　（家主は不動産業を営んでいるのに、貸し主が退去を依頼した場合の
　　　退去時のリフォーム費用の件について、本当に知らないのか、
　　　知っていて返金する金額を少なくしたいのか不明だが、
　　　知らなければプロとして恥ずべきことであり、知っていれば、
　　　当方のような素人を手玉にとる悪徳業者のように思え、少々不信感が募った。
　　　また、M氏は当方とは面識が無く、家主の取引先という関係からも、
　　　家主側を擁護してもおかしくないのだが、中立な第3者としての立場で
　　　発言されたことはすばらしいと思いました）

　　8.9月29日午後1時30分頃、当方が転居先で荷物の搬入等行っている最中
　　　（転居元では、当方の娘が作業中）に、家主が現れ、
　　　「本当に引っ越ししているか確認にきた」
　　　と言って、しばらく娘に台所、および庭木の剪定について、
　　　何か言っていたとの連絡を受ける。
　　　娘も借家の内部の清掃で忙しいので、詳しく聞かなかったらしいが、
　　　9月30日に明け渡しをするという合意をしたばかりなのに、
　　　上記のような言動をされては、家主に対する信頼感が薄れる。
　　　その後、3時頃に家主に訪問の理由を電話で問い合わせたところ、
　　　「本当に引っ越ししているか、確認しに行った」
　　　との回答さ。
　　　（当方は家賃滞納で迷惑をかけたと思っているからこそ、
　　　　移転費用を請求しないことで誠意をみせたつもりであったが、
　　　　家主にその気持ちが伝わらなかったのが悲しいと思いました）

　　9.9月29日夜半、翌日、借家引き渡しのため、契約書を確認していると、
　　　第13条3項に、
　　　「庭木の剪定費用は甲乙折半にて負担する」
　　　と記入されていた。
　　　妻から、
　　　「最初の1回か2回は家主が負担していたが、
　　　　その後は1度も家主の費用の負担はなかった」
　　　と言われ、あれだけ第13条をたてにしていながら、
　　　家主は自分に不利なことについては何も言わず、
　　　当方に不利なことばかり押しつけているのではないかと不信感が募る。
　　　これは、告知義務違反ではないのか？
　　　こちらは家賃を滞納していたが、最終的には完済する予定である。
　　　しかし、剪定費用はどうなるのか？

　 10.9月30日午後3時頃、先着していた家主・貸し主に借家の内部をみてもらう。
　　　しばらくして、M氏も到着し、同様に内部をみてもらう。
　　　当方から、
　　　「問題はありますか」
　　　と尋ねたところ、
　　　「浴室の目地が黒ずんでいるので、専門の業者で処理してください」
　　　との回答。
　　　すぐさまM氏が、
　　　「それは貸し主がすることですよ」
　　　と言ってくれる。
　　　当方は、この家主の言葉で、28日の合意事項は反故となり、
　　　こちらの誠意も踏みにじられたと思った。
　　　そこで、庭木の剪定の件について聞いたところ、
　　　「体調が悪くなったので、そちら（＝当方）にやってもらうようにした」
　　　との回答。
　　　理にかなっていない。
　　　体調が悪ければ業者になやてもらえばよく、
　　　当方が剪定を行った場合は、その費用の半分は家主負担のはず。
　　　しかし、最初の1・2回は家主が業者に頼んでいたが、
　　　それ以降は、「剪定してください」
　　　との連絡があるだけで、費用の支払いはなかった。

間に入っていただいたM氏には申し訳なかったのですが、家主の態度には、
こちらの誠意が通じているとは思えないので、当方から、
以下の新しい提案をすることにしました。

　　　1.立ち退き料として、敷金の全額・移転に関する費用の全額を請求する。
　　　2.立ち退き料が支払われない場合は当方は退去しない。

家主は、「そんなのは払えない」の一点張りで、
当方も一歩も引く考えはないため、9月分の家賃を供託金として、
調停の申し立てをすることにしました。

このような状況に対し、何か良いアドバイスがあれば、ご教示ください。

□■アドバイス：１

丁寧な長い投稿に敬服します。経緯からしてのご不信やご立腹納得できます。
必要ないときは、貸して家賃をとり、いるから返せ…は自己中心的ですね。
まあ、どこにもいそうなタイプです。

貴殿の要求エスカレートは、常識の範囲と考えます。
ただ、リフォーム費用は、
　　　本来、借主が負担するのを、単に家主負担
　と考えるか、
　　　財産評価額の14年間の減価償却による回復費用
　と考えるかなど、解釈に違いが少しあります。

この償却概念は、自然損耗なる経年変化による減価も含まれています。
つまり、リフォーム費用を家主に負担させるとの貴殿の意識は、
無用にしたほうが、今後の交渉時に、よりひるまなくなりますよ。
なぜなら、ほとんど14年では、借主の回復義務の負担はないはずですから。
（グッドカラーステッションズ・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾正文様、アドバイスありがとうございました。

私の言葉が足りなかったのですが、
　　　●経年変化による減価は、家賃に含まれる
と理解しておりますが、それでよろしいのでしょうか？

10月3日に市役所で無料法律相談がありますので、
まずは法律の専門家に問い合わせるように致します。
相談が終了しましたら、結果を報告させていただきます。

また、10月1日、16時30分頃、家主から、
　「こちらの顧問弁護士に相談して本訴するから、
　　調停の手続きは2度手間になるので、待ってほしい」
と電話連絡がありました。
当方は、
　　「そちらはそちらで本訴されればよいので、
　　　こちらは調停の作業を粛々と行います」
と回答しました。
　（電話の話の中では、家主から仲介業者の担当のM氏に、
　　この件を当方に連絡するようお願いしたが、
　　拒否されたため、直接連絡してきたらしいです）

脅しなのか、時間稼ぎなのか、本気なのか、わからないのですが、
当方としても少し不安な気持ちがあります。
こちらも法律無料相談で、詳しく聞きたいと思います。

------------２日後------------

本日10時からの無料法律相談に行ってきました。
これまでの経緯（このスレッドの内容と同じもの）を、経緯書として、
まず相談員の方に読んでいただきました。
相談員の方（たぶん弁護士の方だと思う）に、
　「請求の全額が戻らなくても良いのであれば、
　　すぐさま簡易裁判所で調停の手続きを取った方がよい」
　　とのご指導を得ました。相談員の趣旨は以下の通り。

　　1.貸し主の弁護士もあきらかに不利な案件に困って、和解を提案するのではないか。
　　2.そのままにしておくと、当方が家賃の2重払いになるので、
　　　早々に調停の手続きをした方がよい。
　　3.家のキーと10月の家賃の日割り分、内容証明郵便で、至急、送付しておくこと。
　　4.当方よりアクション（調停など）を行うこと
　　　（ズルズルと時間が経つことにより当方の負担が増えてくる）
　　5.仲介業者が仲介を拒否したのも理解できる。
　　6.立ち退き経緯書を、このまま調停申立書の項目である紛争の
　　　要点の添付書類として提出する。

無料法律相談所を出てすぐ、調停の申し立てを簡易裁判所で行いました。
調停の申立書のチェックをして、約2週間後ぐらいに双方の呼び出しがあるそうです。
新たな進展があれば、また報告いたします。

------------さらに２日後------------

朗報です。
貸し主と和解が成立し、35万円の返金がありました。
経緯は以下の通りです。

　　10月3日午前11時頃、簡易裁判所で調停の申し立てを行く。
　　その際に、貸し主の住所が当地でなく別の地域だったので、
　　家主（父）に貸し主（息子）の住所を確認したところ、
　　弁護士に依頼しているので、そちらに連絡するようにとの回答。

　　午後1時頃、相談員の指導のとおり家賃を振り込み、
　　家のキーを内容証明郵便で送付。

　　午後2時頃、弁護士に電話をしたところ、家の明け渡し訴訟を行ってくれと、
　　家主から依頼された模様。
　　当方から、家賃と家のキーを送付したことを告げると、
　　訴訟自体が成り立たないので、和解しないかと持ちかけられる。
　　もとより争う気持ちはないので、簡単に今までの経緯を説明。
　　弁護士からの、
　　「貸し主が最低限いくら支払えば和解に応じるか」
　　の問いに、
　　「敷金全額＋運送費用の合計35万円であればよい」
　　と回答し、弁護士から貸し主に了解を得るとのこと。

　　10月5日午後2時、弁護士事務所で35万円を支払ってもらい、
　　双方和解の文書にサイン・捺印をして終了。

今思いますのに、住まいを退去する際に、漠然と
敷金の半分ぐらいは戻れば良いなと考えていましたが、知人の
「貸し主の都合で退去する場合は立ち退きの補償される場合がある」
という一言で、知り合いの不動産業者に問い合わせました。

そして、このサイトにたどり着き、
いろいろな不動産に関する勉強をさせていただきました。
このサイトに出会っていなければ、敷金が戻らないばかりか、
リフォーム費用の請求までされかねませんでした。
非常に感謝しております。ありがとうございました。

今回の経緯がこのサイトに掲載され、他の立ち退き問題で困っている方の
一助になれば幸いです。本当にありがとうございました。

□■アドバイス：２

相談者さま、少々バタバタしており、
充分に対応できなく申し訳ありませんでした。
でも、結果良かったですね。
一般的にまともな専門家は、話が早いものです。
わからずやの素人は、何でも説得や交渉に骨が折れます。
詳細な事後報告に小生も御礼申し上げます。
今後とも、情報をお寄せください。ありがとうございました。

（グッドカラーステッションズ・中尾正文さん）

□■アドバイス：３

ご納得のいく結果になられまして、何よりです。
また、本サイトが、お役にたてましたことを喜ばしく思います。

立ち退きや敷金の問題に関しましては、当センターにも多数、
ご相談をいただきますが、相談者さんのように、きちんと経緯をまとめられ、
そして毅然とした態度で交渉される方は、残念ながら、多くありません。

Fudosan.JPでは、健全な不動産業界の発展に寄与できるよう、
ご賛同いただきました方々と共に、多くの方々に情報をご提供しております。
しかし、業界の健全化のためには、一般の方々の努力もまた、
大切だと思っております。

そういう意味でも、今回の相談者さんの対応と結果を、
ご投稿いただきましたことは、これからの一般の方々にとって、
大きな勇気になるものと確信しております。
特に、詳細の記録は「お手本」になるでしょう。

この度は、詳細なる経緯報告、誠に有難うございました。
相談者さんは、精神的にも色々と大変だったことかとお察しいたしますが、
心機一転、新たなる住まいで、良い日々をお過ごしになられることを、
心よりお祈り申し上げます。
（Fudosan.JPサポート）

相談内容　

千葉・20代女性
姓が変りました。そのため、アパートの賃貸契約の名義の姓も変りました。
不動産屋さんに電話したところ、
「名義変更の手数料がかかりますので、変更と同時にお支払い下さい」
と言われました。

同一人物であっても、結婚や離婚などで姓が変った場合は、
手数料を支払って、名義変更しなければいけないのでしょうか？
とても初歩的な質問だと思いますが、教えてください。

□■アドバイス：１

私見ですが、姓が変っただけだと書面による通知だけで良いはずです
（通常は特定の書式はありませんが、業者の所定の書類がある場合は、
　その用紙への記入による通知などです）。

名義変更とはならないと思いますし、契約書の作り変えも必要無いと思います。
また、契約の更新や新規契約には当たらないので、手数料が必要になるとは思いません。
さらに、宅地建物取引業法、および国土交通省の指針においては、
その様な手数料を認めている記述は、私の知っている限り、ございません。

但し、契約書の内容を一度ご確認下さい。姓の変更に伴う事務手数料が
明記してある場合は、微妙になると思います。

明記してない場合で、不安であれば、お近くの消費者生活センター、
もしくは都道府県の住宅課とか、建築課（名称は各都道府県によって違います）などの
宅地建物取引業者を管轄している部署にご相談して下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さん、アドバイスありがとうございます。
　　不動産屋さんいわく、
　　「うちはこのような手数料をとるようになっている」
　　ということだったので、契約書を確認してみます。

□■アドバイス：２

そうですね。良く契約書を確認して下さい。

私見ですが、明記されていない場合で、なおかつ、仲介手数料ではなく、
事務の書類作成料なので、宅建業法違反ではないと言ってくるケースも考えられます。

この場合は宅建業法ではなく、民法の問題になると思います。
事務手数料についてのみに限定して考えますと、
事務手数料を支払うという契約自体が成立していないと思います。

もし、明記されていても、その条項の内容が明確でなく、
契約時に充分説明がされていない場合は、
民法の詐欺による契約や錯誤による契約とも考えられます。
また、民法、および消費者契約法の不実の告知とも取れますし、
消費者契約法4条の重要事項の説明にも反します。

ということで、納得できないものは支払う必要は無いと思います。
請求するのは業者側ですから、どんなに請求されても、
上記理由をはっきり言って、支払わないようにするのが良いと思います。
貴方がやるべきことは、文書による姓の変更の通知のみだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さん、アドバイスありがとうございます。

契約書を見てみたのですが、
　「居住者・丙を変更する場合、乙は甲へ書面により申請し、
　　甲の承認を得なければならない」
としかなっていませんでした。
この「甲の承認を得なければならない」というのがつまり、この不動産会社の
指定する手数料を支払いなさいということなのでしょうか？

　また、不動産屋からは苗字が変ることにより、変更が必要な書類として、
　　　1.賃貸借申込書（賃借人苗字変更）
　　　2.建物賃貸借契約書（新しい名前で契約書を作り直すとのことです）
　　　3.保証承諾書（保証人は前の苗字の人に対して保証をしているので、
　　　　　　　　　　これも変更が必要とのことです）
　　　4.居住用賃貸清算書（これらの書類の仲介料としての金額が明記されていまし
　　　　　　　　　　　　　た。不動産屋いわく、この金額は家賃の何パーセントか
　　　　　　　　　　　　　にあたるとのことです）
という4種類の書類が送られてきました。

不動産屋のいう手続きを、全て仲介料を払ってもすべきなのか、
そもそも苗字が変っていないことにしてもいいのか、
家賃によって仲介料が違うというのも何となく納得できません。
できれば、なかったことにして、旧姓での契約を維持したいくらいなのですが、
それは法律的にいけないのでしょうか？

□■アドバイス：３

私の考えは、全て、前回の返答のとおりです。
賃貸借契約書を新規に契約する必要は、
その前の契約書にも明記してないはずであり、不動産屋の勝手な言い分です。
人物そのものが入れ替っている訳ではありませんから、
全くの暴利を取ろうとしているとしか考えられません。
対応についても、前回の返答を参考にしてください。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：４

契約書の内容は、甲が大家なのか、業者なのかは不明ですが、
今回のような単なる「姓の変更」のことではないと思います。
　　おそらく、契約者そのものが変更になる場合、例えば、
　　　1.結婚後、Aさん（夫）の名義でアパートを借りていた。
　　　2.離婚され、Aさんは出ていき、Bさん（元・妻）がアパートに残った。
　　　3.それにともない、賃貸契約の名義が、AさんからBさんになる。
　　と言うようなケースだと思います。

言わなかったことにして、そのまま放置し、不動産業者が何か言ってきたら
対応するというのも、方法だとは思いますが、私は、涌井様のおっしゃるとおり、
千葉県の消費生活センターや、不動産業者を管轄されている部署に、
相談なさるのが、一番良いと思います。

　　理由は、
　　　●言ってしまった以上、今後、何か言われる可能性が高い
　　　●このような業者を放置してしまうことで、あとあと、
　　　　もっとやっかいなトラブルが、貴方にふりかかる危険性がある
　　　　（例えば、更新や退去時など）です。

面倒かも知れませんが、一度、この業者の行いを報告しておくことで、
仮にこれから先、あなたと業者にトラブルが発生した時にも、公的機関に対して、
報告された証拠を残しておくことで、
「あの時にも報告させていただいた不誠実な業者だ」
と言えるでしょうから、貴方にとって、有利だと思います。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：５

前野さん補足痛み入ります。
私は単なる姓の変更だと思っていました
（例えば、別居の為にアパートの賃貸借契約を締結し、居住してから、
　正式に離婚し姓が変ったと言うか戻ったなど？）

前野さんのご指摘の通り、
姓の変更→契約名義者（賃借人）の変更となるケース
も、確かにあると思います。
この様な場合は、同居者→賃借人への変更となりますので、
不動産業者の言い分が正しいことになります。

追加ですが、千葉県の場合、不動産業者を管轄しているのは、
千葉県県土整備部建設・不動産業課　不動産業室
　　 http://www.pref.chiba.jp/syozoku/i_kenhu/soshiki/
になります。こちらにご相談なさって下さい。

千葉県の消費者生活センターについては、消費者センターリンクさん、
　　 http://www.geocities.jp/shouhisyacenter/index.html
　のサイトの中の、
　　 http://www.geocities.jp/shouhisyacenter/chiba/
　のページから、お近くのセンターをお探し下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：６

涌井様、こちらこそ、さらなる補足、有難うございます。
相談者さんが、ちょっと混乱なさっていたようですので、
少し補足させていただきました。ご相談内容から判断する限りでは、
相談者さんの場合、単にご本人の姓が変っただけですので、
まさに涌井様のおっしゃる通りだと思います。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

みなさん、ありがとうございます。
不動産屋さんとのトラブルは何かと厄介だと聞いていますし、だからといって、
すぐ別のところに越せるわけでもないので、一度、公共機関に相談に行ってみます。
賃貸とか不動産などには全くの素人で、とても不安だったのですが、
親切にアドバイス頂き、本当にありがとうございました。

相談内容　

東京・40代男性
海外駐在中に貸与した自宅マンションに戻りたく、
不動産会社経由で賃借人に退去の交渉をお願いしました。
半年以上、交渉を重ねた結果、賃借人が新たに入居する物件の
敷金・礼金・引越費用・不動産業者手数料の、
合計で6ヶ月分を支払えばOKと、仲介業者の方から言われました。

しかし、賃貸人は6ヶ月前よりの通知をすれば良いとの条件となっています。
この全てを負担しなければならないのでしょうか？
なお、定期条件は付いていません。

□■アドバイス

私見ですが、ご自分で住む必要があるのですから、
退去をお願いする正当な事由になる場合もあると思います。

期限付借家契約ではないので、2年間の一般賃貸借契約になると思います。
この場合、2年間毎の更新が可能な契約になっていると思うのですが、
契約書には、更新時の6ヶ月以上前に更新できない旨の通知を
賃借人に出すことが必要になっていると記載されていると思います
（いつでも6ヶ月前に通知出せば、退去してもらえる
　という内容にはなっていないと思います）。

この2年間の更新時にあたっていない場合は、
交渉によって退去して頂くようになりますので、
賃借人からの引越し経費等の請求に応じる必要も出てくると思います。

なお、契約書には「期間満了前」と記載してあると思いますが、
この期間というのは賃貸借契約の期間（通常は2年）の満了、
つまり、更新時と考えて下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早速のご回答有難うございます。
来月、ちょうど丸2年の契約更新時期になるので、
半年前から仲介業者経由で退去依頼をしていました。
ただし、業者より書面での通知は行われていませんでした。

このような状況で、家賃6ヶ月分もの費用負担をする必要があるでしょうか。
借主は法人であり、実際にそこに住んでいる社員の方に対し、
「自己都合」の転居なので、新たな家の敷金・礼金・引越費用は自己負担
といっているため、それをそのままこちらに転化してきているものです。

若干の負担はしょうがないのかとも考えますが、どの程度が妥当なのか、
目安があれば教示いただけると有り難く思います。

□■アドバイス：２

私見ですが、厳密に言いますと、かなり微妙な問題になります。
現実的な話では、一般賃貸借契約の更新時の更新の拒絶につきましては、
大家にかなり不利になり、賃借人に対する契約時の説明が
きちんとされているかどうかによると思います。

つまり、重説や契約書の特約等に貴方が一時的に貸す物件だということが
明記されていない場合には、賃借人に居座られる可能性さえあります。
重説や契約書を再度良く確認してみて下さい。

もし、一時的な賃貸借契約であることが明記されていない場合には、
引越しに関する費用を請求されても仕方が無いかも知れません。
自分が戻ってきたから自分で使うということが、そのまま正当事由に
なるかどうかは、契約時の説明にも関係してくると思います。

こじれて裁判になるよりは、引越し費用を支払う方が早く退去して貰えるでしょう。
なお、値引き交渉は、こじれない程度であれば可能だと思います。

追加ですが、今回のご相談の様なトラブルを未然に防ぐために、
定期借家契約の制度ができた経過があります。
一般借家契約の場合の正当事由には、どうしても大家がその物件の使用を
必要とする事情、従来の経過、立退き料の支払いの申し出等が考慮されます。
本来であれば、定期借家契約を締結すべきであったと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

種々アドバイス有難うございました。減額交渉で臨みたいと思います。