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借地の所有者変更に伴う契約について

相談内容 

東京・30代女性
ひょんなことで小さな借地が私のものになり、
借りている方と契約をしなくてはならなくなりました。

前の持ち主(遠い親戚で、ほとんど会ったこともありません)は、
A3用紙1枚の簡単な契約書を作っており、
契約期間はあと15年ほど残っています。

 ご相談は以下の通りです。

   1.公証人役場を仲介して契約をした方がよいのでしょうか?
   2.契約期間(残り)、地代
    (地代は月に約15,000円で、周辺の相場だと思います)は、
    これまでと同じ契約をすれば、問題は少ないでしょうか?
   3.不動産屋さんに仲介に入っていただく場合、
    どのくらいの手数料が発生するのでしょうか?

 よろしくお願いいたします.




□■アドバイス:1

建物が建っていることを前提に説明します。
平成4年8月1日前に、すでに存在している借地の契約期間や
契約更新については、今後も旧借地法の規定が適用されます。
残り期間が15年ということですから、ご相談内容からは確定しかねます。
まず、最初にそのA3用紙の契約書の締結された日をご確認下さい。

更新については、現在の借地借家法では、
最初の更新期間についてのみ20年ですが、2回目以降の更新期間は10年となります。
旧借地法では、堅固な建物の場合は30年、非堅固の建物の場合は20年です。
いずれも、これらの更新期間より長期の特約をすれば特約どおりの期間となります。

私見ですが、家賃滞納等のトラブルが無いのであれば、不動産業者を入れたり、
公証人役場で契約書を作成してもらうメリットは、あまり無いと思います。
更新を拒絶するのはかなり難しいですし、一度借地契約を締結してしまえば、
借りている人の権利がかなり強くなります。
賃貸人が変わったのであれば、賃貸人の名前の変更程度で良いと思います。

追加ですが、前述の説明は、建物が事業用ではなく居住用であり、
定期借地権ではなく、普通借地権であることを前提に説明しています。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井さま、こんなに早くお返事をいただけるなんて感激です!
ありがとうございます。

説明が不足しておりまして、すみません。ご推測の通り、
旧借地法で長年、貸している土地で、個人の方の家が建っています。

これを売ろうという希望はありません。地代がいただければ充分です。
ただ、実は、これまでの地代の払いがどうだったのかわからないので、
もしかすると、払い悪い人の可能性もあります。
そのため、安全な契約を結びたいと思っています。

   1.とりあえず、おうちに伺って、
    「契約なさっている日まで、同じ契約内容で契約を続行したいので、
     よろしくお願いします」
    と話せばよろしいでしょうか?

   2.これまでの契約書の実物は、亡くなった方がどこにおいたのかがわからなく
    なっているのですが、コピーはあります。
    3ヶ月滞納すると権利をなくす…など、いくつかの規約が書いてあります。
    同じようなものを自分で作成し、賃貸人欄に私の名前を記入し、賃借人欄に
    記入いただき、押印いただけば、地代を払ってくださらないようなときに、
    効力があるのでしょうか?

   3.アパートを貸すときのように、印鑑登録や免許証のコピーなどもいただいた
    ほうがよろしいでしょうか?

   4.現在の契約書には連帯保証人が記入されていませんが、どなたかお願いして
    いただき、印鑑証明もいただいたほうがよろしいものでしょうか?

 お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。




□■アドバイス:2

「1.」は、それで良いと思います。

「2.」は、契約書上はそれで良いと思います。
地代の滞納、特に3ヶ月以上の滞納は契約解除の効力を持つと思います。
もし、3ヶ月以上の地代の滞納が生じた場合は、
内容証明による契約解除の通知を出すのが良いと思いますが、
具体的には再度、この相談コーナーにご相談されたら良いと思います。

「3.」は、あれば良いのでしょうが、既に家が建っているのであれば、
必要無いと思います。

「4.」は、本来であれば、連帯保証人がいた方が良いのかもしれませんが、
今さら…という感が否めませんので、借地人が承諾してくれれば…
ということになると思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井さま、本当にありがとうございます。
そうしますと、
   ・印鑑証明や連帯保証人も、あちらが嫌だといわれれば、まあいい
   ・これまでのものを参考に、自分で作った契約書でも大丈夫
   ・ハンコも実印でないものが押されても法的な効力がある
ということですよね?
わー、こういうのどかな話大好きです。
そこに家があるから逃げられないということでしょうか?

最後に1つ伺いたいのは、もしもあちらが、
  「契約はしたくない。前の持ち主とやったはずだ」
などとすごまれたら、どうしたものでしょうか?
世の中にはいろいろな方がおられるので、素人としてはちょっと心配です。




□■アドバイス:3

そこに家があるから逃げられないということです。
賃貸アパートや賃貸マンションとは違います。
基本的には、自分で建てた家を置いたまま逃げないだろうということです。

現状の契約書と内容が一緒であれば、拒否する理由は無いと思います。
最低でも賃貸人の変更には応じると思いますよ。
もし、賃貸人の変更に応じないようであれば、その時にでも再度ご相談下さい。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

本当にありがとうございました。さっそく伺ってみます。

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