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立ち退き調停について

相談内容 

愛媛・40代男性
1戸建ての借家で14年間暮らしています。
家主より依頼で退去にあたり、トラブルとなりました。
以下に経緯をまとめますので、ご指導よろしくお願いします。


 1.4月頃、貸し主の(以下、家主)から、口頭で、
  「年内に息子が帰ってくる予定なので、年内に退去してほしい」
   との電話。
   入居時に口頭、
  「息子が帰ってくる場合は退去してほしい」
   との約束があったので、
   借り主(以下、当方)は年内に退去をする心構えで、
  「息子さんが帰ってくる時期がわかれば、連絡してください」
   と回答。

 2.6月頃、家主から、
  「9月か10月頃に帰ってくるので、そのころに退去してほしい」
  と、家賃を支払いに行ったときに口頭で言われる。
  「いつ退去するか、日時を明記した書類を作成して欲しい」
   と言われたが、
   当方としては費用等の捻出も考慮しなければならないので、
   書類の作成は留保。

 3.8月中旬、午前7時過ぎに家主と息子さんが突然、住まいにやってきて、
  家賃の滞納と退去時期について問いつめられる。
    ・家賃の支払いは8月22日に2ヶ月分支払うこと
    ・退去日は9月末日ということ
  で合意。
  翌日、午前8時前に、また連絡もなくやってきて、
  前日合意した内容の念書に押印。

 4.9月上旬に家主から数回、退去準備をしているかという内容の電話。
  当方は不動産業者を巡り、賃借物件を物色している最中であり、
  費用の捻出も何とか確保できた状態であったので、
   「9月末日には退去できるように致します」
  と回答。

 5.9月28日午前9時頃、知人に引っ越しの挨拶の電話を掛けたところ、
  「貸し主の都合で退去する場合は、引っ越し費用など、
   立ち退き料として補償してもらえるのではないのか? 
   一度、家主さんに聞いてみては?」
  という話があった。
  そこで家主さんに電話をかける前にインターネットで調べ、
  知り合いの不動産業者に確認したところ、
    ・敷金の全額返金
    ・移転に関する費用など
  を立ち退き料として支払い、また、リフォーム費用は貸し主の負担で
  行う場合が一般的に行われていることを把握。

 6.9月28日午前10時頃、当方から家主に、
  「明日、引っ越しをしますので、敷金はどうなりますか?」
  との連絡を電話でする。
  家主は、
  「敷金は戻さないが、迷惑料という名目で敷金からリフォーム費用を引いた
   金額を退去後に支払おうと思っている」
   との回答。
  当方としては、先ほどの調べた結論として、
  敷金は全額返金されると思っていたので、寝耳に水の話。
  「午後から一度話し合いましょう」
  と告げて、電話を切る。
  (家賃の滞納が続いていたことへのお詫びの意味で、
   移転費用は貰えなくても良いが、
   敷金だけは何とか全額確保したいと思いました)

 7.9月28日午後1時30分頃、家主の事務所を訪問し、
  敷金の全額返還を求めるが、
  契約書の第13条の、
   「敷金より、リフォーム費用を引いた金額を返金する」
  を一点張りで、話し合いが平行線。
  結局、仲介業者の担当のM氏を呼び、間に入ってもらい話し合いを続けた。
  M氏から、
  「貸し主の都合で借り主に退去してもらう場合はリフォーム費用は
   貸し主の負担になる」
  と説明をしてもらうが、家主はなかなか納得しない。

  当方としては家賃の滞納が続いて、申し訳ない気持ちがあったので、
    1.移転費用(敷金・礼金・仲介料・運送費など)は、
     家賃滞納のことで迷惑を掛けたので、当方の誠意の現れとして請求しない。
    2.敷金から、9月分の家賃を引いた金額11万円を、
     引っ越しの翌日に支払ってもらう。
    3.9月30日に家主・M氏・当方の3者で借家引き渡しを行う。
    4.リフォームに関しては家主の責任で行う。
  ということを提案し、口頭で合意に達する。
  (家主は不動産業を営んでいるのに、貸し主が退去を依頼した場合の
   退去時のリフォーム費用の件について、本当に知らないのか、
   知っていて返金する金額を少なくしたいのか不明だが、
   知らなければプロとして恥ずべきことであり、知っていれば、
   当方のような素人を手玉にとる悪徳業者のように思え、少々不信感が募った。
   また、M氏は当方とは面識が無く、家主の取引先という関係からも、
   家主側を擁護してもおかしくないのだが、中立な第3者としての立場で
   発言されたことはすばらしいと思いました)

  8.9月29日午後1時30分頃、当方が転居先で荷物の搬入等行っている最中
   (転居元では、当方の娘が作業中)に、家主が現れ、
   「本当に引っ越ししているか確認にきた」
   と言って、しばらく娘に台所、および庭木の剪定について、
   何か言っていたとの連絡を受ける。
   娘も借家の内部の清掃で忙しいので、詳しく聞かなかったらしいが、
   9月30日に明け渡しをするという合意をしたばかりなのに、
   上記のような言動をされては、家主に対する信頼感が薄れる。
   その後、3時頃に家主に訪問の理由を電話で問い合わせたところ、
   「本当に引っ越ししているか、確認しに行った」
   との回答さ。
   (当方は家賃滞納で迷惑をかけたと思っているからこそ、
    移転費用を請求しないことで誠意をみせたつもりであったが、
    家主にその気持ちが伝わらなかったのが悲しいと思いました)

  9.9月29日夜半、翌日、借家引き渡しのため、契約書を確認していると、
   第13条3項に、
   「庭木の剪定費用は甲乙折半にて負担する」
   と記入されていた。
   妻から、
   「最初の1回か2回は家主が負担していたが、
    その後は1度も家主の費用の負担はなかった」
   と言われ、あれだけ第13条をたてにしていながら、
   家主は自分に不利なことについては何も言わず、
   当方に不利なことばかり押しつけているのではないかと不信感が募る。
   これは、告知義務違反ではないのか?
   こちらは家賃を滞納していたが、最終的には完済する予定である。
   しかし、剪定費用はどうなるのか?

  10.9月30日午後3時頃、先着していた家主・貸し主に借家の内部をみてもらう。
   しばらくして、M氏も到着し、同様に内部をみてもらう。
   当方から、
   「問題はありますか」
   と尋ねたところ、
   「浴室の目地が黒ずんでいるので、専門の業者で処理してください」
   との回答。
   すぐさまM氏が、
   「それは貸し主がすることですよ」
   と言ってくれる。
   当方は、この家主の言葉で、28日の合意事項は反故となり、
   こちらの誠意も踏みにじられたと思った。
   そこで、庭木の剪定の件について聞いたところ、
   「体調が悪くなったので、そちら(=当方)にやってもらうようにした」
   との回答。
   理にかなっていない。
   体調が悪ければ業者になやてもらえばよく、
   当方が剪定を行った場合は、その費用の半分は家主負担のはず。
   しかし、最初の1・2回は家主が業者に頼んでいたが、
   それ以降は、「剪定してください」
   との連絡があるだけで、費用の支払いはなかった。


間に入っていただいたM氏には申し訳なかったのですが、家主の態度には、
こちらの誠意が通じているとは思えないので、当方から、
以下の新しい提案をすることにしました。

   1.立ち退き料として、敷金の全額・移転に関する費用の全額を請求する。
   2.立ち退き料が支払われない場合は当方は退去しない。

家主は、「そんなのは払えない」の一点張りで、
当方も一歩も引く考えはないため、9月分の家賃を供託金として、
調停の申し立てをすることにしました。

このような状況に対し、何か良いアドバイスがあれば、ご教示ください。




□■アドバイス:1

丁寧な長い投稿に敬服します。経緯からしてのご不信やご立腹納得できます。
必要ないときは、貸して家賃をとり、いるから返せ…は自己中心的ですね。
まあ、どこにもいそうなタイプです。

貴殿の要求エスカレートは、常識の範囲と考えます。
ただ、リフォーム費用は、
   本来、借主が負担するのを、単に家主負担
 と考えるか、
   財産評価額の14年間の減価償却による回復費用
 と考えるかなど、解釈に違いが少しあります。

この償却概念は、自然損耗なる経年変化による減価も含まれています。
つまり、リフォーム費用を家主に負担させるとの貴殿の意識は、
無用にしたほうが、今後の交渉時に、よりひるまなくなりますよ。
なぜなら、ほとんど14年では、借主の回復義務の負担はないはずですから。
(グッドカラーステッションズ・中尾正文さん)




■□相談者より

中尾正文様、アドバイスありがとうございました。

私の言葉が足りなかったのですが、
   ●経年変化による減価は、家賃に含まれる
と理解しておりますが、それでよろしいのでしょうか?

10月3日に市役所で無料法律相談がありますので、
まずは法律の専門家に問い合わせるように致します。
相談が終了しましたら、結果を報告させていただきます。

また、10月1日、16時30分頃、家主から、
 「こちらの顧問弁護士に相談して本訴するから、
  調停の手続きは2度手間になるので、待ってほしい」
と電話連絡がありました。
当方は、
  「そちらはそちらで本訴されればよいので、
   こちらは調停の作業を粛々と行います」
と回答しました。
 (電話の話の中では、家主から仲介業者の担当のM氏に、
  この件を当方に連絡するようお願いしたが、
  拒否されたため、直接連絡してきたらしいです)

脅しなのか、時間稼ぎなのか、本気なのか、わからないのですが、
当方としても少し不安な気持ちがあります。
こちらも法律無料相談で、詳しく聞きたいと思います。


------------2日後------------


本日10時からの無料法律相談に行ってきました。
これまでの経緯(このスレッドの内容と同じもの)を、経緯書として、
まず相談員の方に読んでいただきました。
相談員の方(たぶん弁護士の方だと思う)に、
 「請求の全額が戻らなくても良いのであれば、
  すぐさま簡易裁判所で調停の手続きを取った方がよい」
  とのご指導を得ました。相談員の趣旨は以下の通り。

  1.貸し主の弁護士もあきらかに不利な案件に困って、和解を提案するのではないか。
  2.そのままにしておくと、当方が家賃の2重払いになるので、
   早々に調停の手続きをした方がよい。
  3.家のキーと10月の家賃の日割り分、内容証明郵便で、至急、送付しておくこと。
  4.当方よりアクション(調停など)を行うこと
   (ズルズルと時間が経つことにより当方の負担が増えてくる)
  5.仲介業者が仲介を拒否したのも理解できる。
  6.立ち退き経緯書を、このまま調停申立書の項目である紛争の
   要点の添付書類として提出する。

無料法律相談所を出てすぐ、調停の申し立てを簡易裁判所で行いました。
調停の申立書のチェックをして、約2週間後ぐらいに双方の呼び出しがあるそうです。
新たな進展があれば、また報告いたします。

------------さらに2日後------------


朗報です。
貸し主と和解が成立し、35万円の返金がありました。
経緯は以下の通りです。

  10月3日午前11時頃、簡易裁判所で調停の申し立てを行く。
  その際に、貸し主の住所が当地でなく別の地域だったので、
  家主(父)に貸し主(息子)の住所を確認したところ、
  弁護士に依頼しているので、そちらに連絡するようにとの回答。

  午後1時頃、相談員の指導のとおり家賃を振り込み、
  家のキーを内容証明郵便で送付。

  午後2時頃、弁護士に電話をしたところ、家の明け渡し訴訟を行ってくれと、
  家主から依頼された模様。
  当方から、家賃と家のキーを送付したことを告げると、
  訴訟自体が成り立たないので、和解しないかと持ちかけられる。
  もとより争う気持ちはないので、簡単に今までの経緯を説明。
  弁護士からの、
  「貸し主が最低限いくら支払えば和解に応じるか」
  の問いに、
  「敷金全額+運送費用の合計35万円であればよい」
  と回答し、弁護士から貸し主に了解を得るとのこと。

  10月5日午後2時、弁護士事務所で35万円を支払ってもらい、
  双方和解の文書にサイン・捺印をして終了。

今思いますのに、住まいを退去する際に、漠然と
敷金の半分ぐらいは戻れば良いなと考えていましたが、知人の
「貸し主の都合で退去する場合は立ち退きの補償される場合がある」
という一言で、知り合いの不動産業者に問い合わせました。

そして、このサイトにたどり着き、
いろいろな不動産に関する勉強をさせていただきました。
このサイトに出会っていなければ、敷金が戻らないばかりか、
リフォーム費用の請求までされかねませんでした。
非常に感謝しております。ありがとうございました。

今回の経緯がこのサイトに掲載され、他の立ち退き問題で困っている方の
一助になれば幸いです。本当にありがとうございました。




□■アドバイス:2

相談者さま、少々バタバタしており、
充分に対応できなく申し訳ありませんでした。
でも、結果良かったですね。
一般的にまともな専門家は、話が早いものです。
わからずやの素人は、何でも説得や交渉に骨が折れます。
詳細な事後報告に小生も御礼申し上げます。
今後とも、情報をお寄せください。ありがとうございました。

(グッドカラーステッションズ・中尾正文さん)




□■アドバイス:3

ご納得のいく結果になられまして、何よりです。
また、本サイトが、お役にたてましたことを喜ばしく思います。

立ち退きや敷金の問題に関しましては、当センターにも多数、
ご相談をいただきますが、相談者さんのように、きちんと経緯をまとめられ、
そして毅然とした態度で交渉される方は、残念ながら、多くありません。

Fudosan.JPでは、健全な不動産業界の発展に寄与できるよう、
ご賛同いただきました方々と共に、多くの方々に情報をご提供しております。
しかし、業界の健全化のためには、一般の方々の努力もまた、
大切だと思っております。

そういう意味でも、今回の相談者さんの対応と結果を、
ご投稿いただきましたことは、これからの一般の方々にとって、
大きな勇気になるものと確信しております。
特に、詳細の記録は「お手本」になるでしょう。

この度は、詳細なる経緯報告、誠に有難うございました。
相談者さんは、精神的にも色々と大変だったことかとお察しいたしますが、
心機一転、新たなる住まいで、良い日々をお過ごしになられることを、
心よりお祈り申し上げます。
(Fudosan.JPサポート)

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