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退去依頼に対する補償について

相談内容 

東京・40代男性
海外駐在中に貸与した自宅マンションに戻りたく、
不動産会社経由で賃借人に退去の交渉をお願いしました。
半年以上、交渉を重ねた結果、賃借人が新たに入居する物件の
敷金・礼金・引越費用・不動産業者手数料の、
合計で6ヶ月分を支払えばOKと、仲介業者の方から言われました。

しかし、賃貸人は6ヶ月前よりの通知をすれば良いとの条件となっています。
この全てを負担しなければならないのでしょうか?
なお、定期条件は付いていません。



□■アドバイス

私見ですが、ご自分で住む必要があるのですから、
退去をお願いする正当な事由になる場合もあると思います。

期限付借家契約ではないので、2年間の一般賃貸借契約になると思います。
この場合、2年間毎の更新が可能な契約になっていると思うのですが、
契約書には、更新時の6ヶ月以上前に更新できない旨の通知を
賃借人に出すことが必要になっていると記載されていると思います
(いつでも6ヶ月前に通知出せば、退去してもらえる
 という内容にはなっていないと思います)。

この2年間の更新時にあたっていない場合は、
交渉によって退去して頂くようになりますので、
賃借人からの引越し経費等の請求に応じる必要も出てくると思います。

なお、契約書には「期間満了前」と記載してあると思いますが、
この期間というのは賃貸借契約の期間(通常は2年)の満了、
つまり、更新時と考えて下さい。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

早速のご回答有難うございます。
来月、ちょうど丸2年の契約更新時期になるので、
半年前から仲介業者経由で退去依頼をしていました。
ただし、業者より書面での通知は行われていませんでした。

このような状況で、家賃6ヶ月分もの費用負担をする必要があるでしょうか。
借主は法人であり、実際にそこに住んでいる社員の方に対し、
「自己都合」の転居なので、新たな家の敷金・礼金・引越費用は自己負担
といっているため、それをそのままこちらに転化してきているものです。

若干の負担はしょうがないのかとも考えますが、どの程度が妥当なのか、
目安があれば教示いただけると有り難く思います。



□■アドバイス:2

私見ですが、厳密に言いますと、かなり微妙な問題になります。
現実的な話では、一般賃貸借契約の更新時の更新の拒絶につきましては、
大家にかなり不利になり、賃借人に対する契約時の説明が
きちんとされているかどうかによると思います。

つまり、重説や契約書の特約等に貴方が一時的に貸す物件だということが
明記されていない場合には、賃借人に居座られる可能性さえあります。
重説や契約書を再度良く確認してみて下さい。

もし、一時的な賃貸借契約であることが明記されていない場合には、
引越しに関する費用を請求されても仕方が無いかも知れません。
自分が戻ってきたから自分で使うということが、そのまま正当事由に
なるかどうかは、契約時の説明にも関係してくると思います。

こじれて裁判になるよりは、引越し費用を支払う方が早く退去して貰えるでしょう。
なお、値引き交渉は、こじれない程度であれば可能だと思います。

追加ですが、今回のご相談の様なトラブルを未然に防ぐために、
定期借家契約の制度ができた経過があります。
一般借家契約の場合の正当事由には、どうしても大家がその物件の使用を
必要とする事情、従来の経過、立退き料の支払いの申し出等が考慮されます。
本来であれば、定期借家契約を締結すべきであったと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

種々アドバイス有難うございました。減額交渉で臨みたいと思います。

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