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セットバック部分のみ共有になっている土地の売却について

相談内容 

私個人が所有している宅地を不動産業者を通じて売却することを検討中です。
以前、この宅地は、隣接する土地を合わせA氏と共有していましたが、
その後、分筆したために、現在は私単独の所有となっています。

一方、この宅地に接する道路(幅員3m)との境(生け垣)には
セットバックが設けられています。
この道路は建築基準法42条2項の私有地ですが、多くの近隣住民等によって、
公道として利用されています。

現在セットバック部分はA氏と私の共有になっています。
分筆する際に、セットバック部分についても分筆しておくべきだったのかも
知れませんが、当時はA氏も私もそのことに気付きませんでした。なお、これまで
A氏は、私がセットバック部分を無償で使用することを認めてきています。

このような状況で宅地を第三者に売却する場合、セットバック部分に
A氏の所有権が残っているままだと、売却の障害になるでしょうか?
一般論で結構ですので、ご教示いただければさいわいです。




□■アドバイス

私見ですが、セットバックは有効面積には入りませんが、
敷地(売り土地)の一部です。当然、売却の対象となりますので、
契約時にA氏の承諾が必要なのはもちろんですが、売主にもなります。
つまり、契約当事者となりますし、引渡し時には
印鑑証明や委任状への署名捺印も必要になります。

売りに出す場合は、取りあえず、
A氏の承諾を書面で貰っておくと良いと思いますし、
不動産業者と売却のための媒介契約書を締結する時は、
基本的にはA氏の署名捺印も必要になるかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井様、早速のご回答ありがとうございました。
ご意見を総合的に判断した結果、宅地の売却に先立ち、
A氏と話し合ってセットバック部分も分筆してしまうほうが
後々もすっきりするのではないという考えに傾いています。

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