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姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて

相談内容 

千葉・20代女性
姓が変りました。そのため、アパートの賃貸契約の名義の姓も変りました。
不動産屋さんに電話したところ、
「名義変更の手数料がかかりますので、変更と同時にお支払い下さい」
と言われました。

同一人物であっても、結婚や離婚などで姓が変った場合は、
手数料を支払って、名義変更しなければいけないのでしょうか?
とても初歩的な質問だと思いますが、教えてください。




□■アドバイス:1

私見ですが、姓が変っただけだと書面による通知だけで良いはずです
(通常は特定の書式はありませんが、業者の所定の書類がある場合は、
 その用紙への記入による通知などです)。

名義変更とはならないと思いますし、契約書の作り変えも必要無いと思います。
また、契約の更新や新規契約には当たらないので、手数料が必要になるとは思いません。
さらに、宅地建物取引業法、および国土交通省の指針においては、
その様な手数料を認めている記述は、私の知っている限り、ございません。

但し、契約書の内容を一度ご確認下さい。姓の変更に伴う事務手数料が
明記してある場合は、微妙になると思います。

明記してない場合で、不安であれば、お近くの消費者生活センター、
もしくは都道府県の住宅課とか、建築課(名称は各都道府県によって違います)などの
宅地建物取引業者を管轄している部署にご相談して下さい。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井さん、アドバイスありがとうございます。
  不動産屋さんいわく、
  「うちはこのような手数料をとるようになっている」
  ということだったので、契約書を確認してみます。




□■アドバイス:2

そうですね。良く契約書を確認して下さい。

私見ですが、明記されていない場合で、なおかつ、仲介手数料ではなく、
事務の書類作成料なので、宅建業法違反ではないと言ってくるケースも考えられます。

この場合は宅建業法ではなく、民法の問題になると思います。
事務手数料についてのみに限定して考えますと、
事務手数料を支払うという契約自体が成立していないと思います。

もし、明記されていても、その条項の内容が明確でなく、
契約時に充分説明がされていない場合は、
民法の詐欺による契約や錯誤による契約とも考えられます。
また、民法、および消費者契約法の不実の告知とも取れますし、
消費者契約法4条の重要事項の説明にも反します。

ということで、納得できないものは支払う必要は無いと思います。
請求するのは業者側ですから、どんなに請求されても、
上記理由をはっきり言って、支払わないようにするのが良いと思います。
貴方がやるべきことは、文書による姓の変更の通知のみだと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

涌井さん、アドバイスありがとうございます。

契約書を見てみたのですが、
 「居住者・丙を変更する場合、乙は甲へ書面により申請し、
  甲の承認を得なければならない」
としかなっていませんでした。
この「甲の承認を得なければならない」というのがつまり、この不動産会社の
指定する手数料を支払いなさいということなのでしょうか?

 また、不動産屋からは苗字が変ることにより、変更が必要な書類として、
   1.賃貸借申込書(賃借人苗字変更)
   2.建物賃貸借契約書(新しい名前で契約書を作り直すとのことです)
   3.保証承諾書(保証人は前の苗字の人に対して保証をしているので、
          これも変更が必要とのことです)
   4.居住用賃貸清算書(これらの書類の仲介料としての金額が明記されていまし
             た。不動産屋いわく、この金額は家賃の何パーセントか
             にあたるとのことです)
という4種類の書類が送られてきました。

不動産屋のいう手続きを、全て仲介料を払ってもすべきなのか、
そもそも苗字が変っていないことにしてもいいのか、
家賃によって仲介料が違うというのも何となく納得できません。
できれば、なかったことにして、旧姓での契約を維持したいくらいなのですが、
それは法律的にいけないのでしょうか?




□■アドバイス:3

私の考えは、全て、前回の返答のとおりです。
賃貸借契約書を新規に契約する必要は、
その前の契約書にも明記してないはずであり、不動産屋の勝手な言い分です。
人物そのものが入れ替っている訳ではありませんから、
全くの暴利を取ろうとしているとしか考えられません。
対応についても、前回の返答を参考にしてください。
(高原開発・涌井秀人さん)




□■アドバイス:4

契約書の内容は、甲が大家なのか、業者なのかは不明ですが、
今回のような単なる「姓の変更」のことではないと思います。
  おそらく、契約者そのものが変更になる場合、例えば、
   1.結婚後、Aさん(夫)の名義でアパートを借りていた。
   2.離婚され、Aさんは出ていき、Bさん(元・妻)がアパートに残った。
   3.それにともない、賃貸契約の名義が、AさんからBさんになる。
  と言うようなケースだと思います。

言わなかったことにして、そのまま放置し、不動産業者が何か言ってきたら
対応するというのも、方法だとは思いますが、私は、涌井様のおっしゃるとおり、
千葉県の消費生活センターや、不動産業者を管轄されている部署に、
相談なさるのが、一番良いと思います。

  理由は、
   ●言ってしまった以上、今後、何か言われる可能性が高い
   ●このような業者を放置してしまうことで、あとあと、
    もっとやっかいなトラブルが、貴方にふりかかる危険性がある
    (例えば、更新や退去時など)です。

面倒かも知れませんが、一度、この業者の行いを報告しておくことで、
仮にこれから先、あなたと業者にトラブルが発生した時にも、公的機関に対して、
報告された証拠を残しておくことで、
「あの時にも報告させていただいた不誠実な業者だ」
と言えるでしょうから、貴方にとって、有利だと思います。
(わんえるで~おー・前野)




□■アドバイス:5

前野さん補足痛み入ります。
私は単なる姓の変更だと思っていました
(例えば、別居の為にアパートの賃貸借契約を締結し、居住してから、
 正式に離婚し姓が変ったと言うか戻ったなど?)

前野さんのご指摘の通り、
姓の変更→契約名義者(賃借人)の変更となるケース
も、確かにあると思います。
この様な場合は、同居者→賃借人への変更となりますので、
不動産業者の言い分が正しいことになります。

追加ですが、千葉県の場合、不動産業者を管轄しているのは、
千葉県県土整備部建設・不動産業課 不動産業室
   http://www.pref.chiba.jp/syozoku/i_kenhu/soshiki/
になります。こちらにご相談なさって下さい。

千葉県の消費者生活センターについては、消費者センターリンクさん、
   http://www.geocities.jp/shouhisyacenter/index.html
 のサイトの中の、
   http://www.geocities.jp/shouhisyacenter/chiba/
 のページから、お近くのセンターをお探し下さい。
(高原開発・涌井秀人さん)




□■アドバイス:6

涌井様、こちらこそ、さらなる補足、有難うございます。
相談者さんが、ちょっと混乱なさっていたようですので、
少し補足させていただきました。ご相談内容から判断する限りでは、
相談者さんの場合、単にご本人の姓が変っただけですので、
まさに涌井様のおっしゃる通りだと思います。
(わんえるで~おー・前野)




■□相談者より

みなさん、ありがとうございます。
不動産屋さんとのトラブルは何かと厄介だと聞いていますし、だからといって、
すぐ別のところに越せるわけでもないので、一度、公共機関に相談に行ってみます。
賃貸とか不動産などには全くの素人で、とても不安だったのですが、
親切にアドバイス頂き、本当にありがとうございました。

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