【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

大分・40代女性
はじめまして、よろしくお願いします。
専門学校の息子が学生専用のアパートに、来年3月までの2年契約で、
弟38条に規定する定期建物賃貸借契約を締結しました。

ところが、学校での就職活動により就職が決まり、就職先より11月からの
就労となってしまい、10月中旬の引越となり、退去の申し出を行いました。
すると、大家さんから、
　「学生専用で3月までの契約なので、3月分までの家賃が発生します」
と言われました。

大家さんに、
　「借地借家法弟38条第5項のやむを得ない事情に該当しないのですか？」
　と尋ねたところ、
　「該当しません。3月までお宅の契約です」
　と言われました。

確かに契約書では、

　　　1.療養により、本物件を自己の生活の本拠として使用することが困難になった
　　　　場合（…中略…）本契約を解約することができる。

　　　第1項の規定に該当しない場合、解約の申し入れの日から契約期間満了までの
　　　賃料等を支払うことにより随時、本契約を解約することができる。

となってます。

やはり、3月分までの家賃の発生はしょうがないのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、学生専用のアパートを借りている学生が、
就職先の都合により11月からの就労により退去するのは、
借地借家法弟38条第5項のやむを得ない事情に該当すると思います。

「やむをえない事情」として列挙されているのは、
「転勤、療養、親族の介護など」ですが、これらに共通するものは、
「借主の意思に関係がない」ということです。
つまり、他者（企業、病気、親族）の都合により、借主が、もはや生活の本拠として
使用できなくなったような場合には、契約解除もやむをえないとしているのです。

今回のご相談のケースは、まさに、他社（企業）の都合により、
やむをえず転勤する事情に該当すると思いますので、解約の申し込みから
1ヶ月を経過すれば、契約は終了すると思われますので、交渉するとよいでしょう。
なお、交渉に応じない場合は、その旨の内容証明を送付すればよいでしょう。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井先生、ありがとうございます。
私は借地借家法を知らないときは、大家から、
「学生専用なので、一般の人を入れるわけにはいかないから、3月分まで家賃を頂く」
と言われ、学生専用だからしょうがないのか…と思いました。
しかし、相談したり、調べてるうちに、納得いかなくなりました。
内容証明を出した場合、その後はどのような手順で進んでいくのでしょうか？
また、費用的なことも教えてください。

□■アドバイス：２

内容証明の書き方は、検索サイトで、「内容証明　書き方」で探してみてください。
たくさんのサイトがあります。
ご自分で作成するのであれば、ほとんど無料に近くなります。
専門家に依頼すれば、それなりに費用は必要です（約1万～1万円と色々です）。

　　相談者さんは、
　　　●借地借家法第38条第5項の転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事
　　　　情に該当し、契約の解除の申し込みの過程から1ヶ月後には契約が終了する
　　　　ので、その後は家賃の支払いは行わない
　　という内容の内容証明を出します。

その後は、大家側の出方をみるしかありません。
承諾してもらえれば、交渉成立となりますし、
承諾しない場合は、弁護士等の専門家にご相談するようになると思います。
なお、内容証明の作成から行政書士・司法書士・弁護士等の
専門家に依頼するのも良いと思いますが、それなりに費用は必要になります。
それでも3月まで家賃を支払うよりは安くすむと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

先生、ありがとうございます。
先に電話で大家と交渉したときに、はっきりと、
　　「借地借家法弟38条弟5項のやむを得ない事情に該当しない」
と言われたので、内容証明でこちら側が、
　　「該当するので、申し入れの日から1月以降の家賃を支払わない」
だけでは承諾しないと思われるのですが…。
今回のケースで私が強く押せるところを教えてください。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：３

横から失礼します。

大家さんが言っているのは、あくまでも大家さんの主張です。
承諾しなくても、法的に正しいものは正しい…ということです。
ですから、強く押せるところは、
　　「借地借家法弟38条弟5項のやむを得ない事情に該当する」
　です。
　これは相談者さんを馬鹿にして言っているわけでもなく、
　　　●該当する v.s. 該当しない
　の争いですから、「該当する」と言う部分を押すしかないと思います。

そして、行動を起こして（＝まずは内容証明を送って）
出方を伺うことになるでしょう。
また、本当は「該当する」と思っていても、家賃を取るためには「該当しない」
と言っている可能性もあるでしょう。
そのような場合は、行動しなければ、「該当しない」と言いつづけるかも知れません。

ただ、涌井様のおっしゃる通り、私も該当するとは思いますが、
根拠が多ければ多いほど、安心されると思いますから、
自治体などの無料法律相談や、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、アドバイスを受けておく
　　ことも有意義なことかと思われます。

　なお、内容証明なのですが、実際の内容だけではなく、
　　　●法律的な手段に出たこちらの態度を明確に示す意味
　があります。
　そして、自分ではなく、弁護士の先生にお願いするのは、それだけ、
　威圧感が出るから…という意味合いも強いと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

先生方、本当にありがとうございます。
「行動をおこす」勇気がわいてきました。頑張って、内容証明つくってみます。
また、わからないことがあったら、相談にのってください。
よきアドバイスに大変感謝いたします。ありがとうございました。

相談内容　

神奈川・40代女性
賃貸契約更新のため、新しい契約書が送られてきました。
特約事項の欄に、新しく次のような内容が記載されていました。

　　　この物件は抵当権が設定されている。
　　　抵当権が行使された場合、競売日から6ヶ月以内に立ち退く。
　　　その際、敷金の返還はもとの家主に対するものである。
　　　新しい家主と引き続き新たな契約を結ぶ際は、新たに敷金を払わなければなら
　　　ない場合がある。

この特約の意味するところは、何でしょうか？
また、新たな契約に対し、どのように対応すべきでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、この内容の通りであり、対抗はできないと思います。

これは、改正民法395条「短期賃貸借保護」制度の廃止に基づき、
契約書の更新時に、特約条項の追加を行った契約書の一例であり、
法に基づく対応を事前に、判り易く契約書に明記した例であり、
良心的な不動産業者だと思います。

　なお、改正民法395条は、以下の通りです。
　　（平成15年7月25日に国会通過、同年8月1日公布、平成16年4月1日施行）

　　　第395条（建物引渡し猶予制度）
　　　　1.抵当権者に対抗することを得ざる賃貸借に因り抵当権の目的たる建物の使
　　　　　用又は収益を為す者にして左（※Fudosan.JPサポート注：体裁上、「下」
　　　　　になります）に掲げたるもの（以下建物使用者と称す）は其建物の競売の
　　　　　場合に於て買受人の買受の時より六箇月を経過するまでは其建物を買受人
　　　　　に引渡すことを要せず。

　　　　　一　競売手続の開始前より使用又は収益を為す者
　　　　　二　強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後に為し
　　　　　　　たる賃貸借に因り使用又は収益を為す者

　　　　2.前項の規定は買受人の買受の時より後に同項の建物の使用を為したること
　　　　　の対価に付き買受人が建物使用者に対し相当の期間を定めて其一月分以上
　　　　　の支払を催告し其相当の期間内に履行なき場合のは之を適用せず。

・・・・追加ですが、2004年3月31日以前に賃貸借契約を結び、
すでに引渡しも済んで現在契約中である物件については、
2004年4月1日以降も引き続き短期賃貸借保護制度が適用されると思います。

つまり、契約期間または更新期間が3年以内の契約であれば、
抵当権が実行されても、残りの契約期間（または残りの更新期間）中は
利用することができると思われます。

ですから、入居日が2004年3月31日以前であれば、
この特約条項の一部を変更してもらうことになると思います（6ヶ月→残りの契約期間）。
なお、敷金の返還に付きましても新所有者（買受人）に請求することになると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

親切な助言、ありがとうございます。

大家さんの経営状態（私の場合、大家さんは会社なのです）については
全く分からないので、万が一のために、確認させてください。

今のところには10年ちょっと住んでいます。
ということは、6ヶ月とある部分を契約満了時までという風に
変更してもらうよう交渉できるということですね。
その場合、自動的に敷金は新しい家主に請求可能と考えてよいのでしょうか。

また、この特約とは別に、契約の解除の項目に
「家主は6ヶ月前までに、借り手は1ヶ月前までに申し出れば契約解除できる」
という記載があります。
これとの兼ね合いはどうなりますか。

□■アドバイス：２

私の想像も含みますが、おそらく2年毎の更新で、10年経過していると思います
ので当然、民法改正附則5条により改正前の対象となります。

　　民法改正附則5条は、短期賃貸借制度廃止の経過措置として
　　「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（施行後に更新されたもの
　　　も含む）のうち民法602条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動
　　　産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、
　　　なお従前の例による」
　　と、規定しています。
　　この中の民法602定める期間を超えないものについては、建物の賃貸借においては
　　3年以下の契約期間であるということになります。

私見ですが、前述の民法改正附則5条により、6ヶ月とある部分を契約満了時まで
という風に変更してもらうよう交渉できるということになりますし
（つまり特約条項が必要なくなる）、
敷金の条項については削除を要求することが可能であると思います。

まとめて簡単に言うと、特約条項自体を全部削除していただくことができる
ということになると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：３

先に涌井様にとても詳しくご回答いただきましたので、
「この特約の意味するところ」を、私なりにかみくだいてみました。
厳密には異なる部分もあるかと思われますが、ニュアンスとしては、
こんな感じだと思います。

　　　大家さんは、借りている部屋を担保にお金を借りています。
　　　（例えば、その部屋を買う際に支払った住宅ローンなど…です）
　　　大家さんが借金返済できなくなった場合、お金を貸した人（会社）が、
　　　借りている部屋を競売によって売って、大家さんに貸したお金の返済分にします。
　　　
　　　実際にそのように売却された場合、競売日から6ヶ月以内に、
　　　相談者さんは出ていくことになります。
　　　その際に、支払った敷金は、元々の大家さんに対して、直接、請求することに
　　　なります（＝売られた物件を買った新しい大家さんには請求できません）。

　　　もし、新しい大家さんが、引き続き、貴方と賃貸契約を結ばれる場合は、新し
　　　く契約をすることになり、
　　　　・今までの敷金　→　相談者さんが今までの大家さんに自力で請求
　　　　・これからの敷金　→　新しい大家さんに支払う
　　　という形になる場合もあります。

　　但し、涌井様が補足していただいた状況であれば、
　　　・6ヶ月以内に退去するのではなく、契約の満期での退去
　　　・今までの敷金も新しい大家さんに請求
　　と言うような形での変更が可能だろう…とのことです。

　　■涌井様への確認

　　　すみません、私からの追加の確認です。
　　　上記の特約を含む契約を結んだ場合、
　　　　・立ち退く必要はあるが、新たな所有者に対し、立退き料の請求はできる
　　　　・但し、旧所有者に請求する支払済みの敷金について、旧所有者が破産し
　　　　　ている場合は、回収できない場合がある
　　　と考えて、宜しいでしょうか？

　　■本当は不動産BBS向きかも知れませんが…

　　　敷金に対して、契約時の所有者に直接請求をするのであれば、所有者の財務状
　　　況の開示などを請求できるような仕組みが必要な気もしますが、いかがなもの
　　　でしょう？
　　　でも、個人情報保護の時代と逆行してしまいます…。
　　　（確か、韓国の場合は、家賃ではなく高額な保証金を家主に預ける方式で、そ
　　　　の分、家主の財務状況のチェックが重要ポイント…のような話を、以前、TV
　　　　でやっていたような気がします。間違っていたら、すみません）
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：４

前野様、今回のご相談は競売の場合に限定された改正に関するものですが、
この改正の目的は、制度悪用をするいわゆる「占有屋」排除のための改正です。

現実的に考えますと、おそらくアパート等を競落する競落人の多くは
家賃収入を目的としているのですから、問題なく賃貸借を引き継ぐのが普通ですし、
競落価格にも、将来負担する敷金を織り込んでいるはずです。
だから、実務での問題発生は少ないはずです。
しかし、今後は敷金が戻らず退去を請求されることも確かに考えられます。

さて、立ち退き料に関してですが、強制執行の費用が高額なことを考えると、
任意立退交渉により通常の立ち退き料と同等の金員は
新賃貸人に請求も可能だと思いますが、
上記の通り、通常は退去自体が求められないと思いますし、
私が実際にアパートの競落のその後を見ている限りにおいては、
退去を要求した事例は、大規模な改装が必要な物件の1件のみで、
その他のアパートは、そのまま賃貸借を続けています
（この場合も業者なので、近くの自己所有の別アパートへの引越しを薦めていました）。

敷金が戻らない危険性については、仲介業者が「抵当権付賃貸物件」であることを
重説で説明する時に、併せて説明すべきであると思います。
もし、説明してない場合は仲介業者の責任問題を問われるケースも、
今後、発生する可能性もあるとおもいます。
しかし、国交省では明確に説明義務があると言うスタンスは取っていないようですね。
もし今後、民事裁判等が提訴され、司法が仲介業者に説明義務違反があったという
判断を下すと、一気に情勢は変わると思います。

しかし、私が知っている範囲では、敷金については前述の通り、実際は新賃貸人
（競落者）が対応していることが多いですね（現在はまだ賃貸物件については不
動産業者等が競落しているケースが多いからかも知れません）。
今後は、敷金を保全する仕組みの必要性も感じます。宅建業者の手付金の保全義務のように、
賃貸人は敷金を指定機関で保全する義務が必要になる様な制度ができれば良いと思います。

なお、韓国の情勢については不勉強なので、全く判りません m(_ _)m
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：５

涌井様、お忙しい中、ご丁寧に有難うございます。
せっかく細かくご説明いただき、また、ご返事も長くなってしまいそうでしたの
ので、
　　　●貸主の権利、借主の権利
　として、不動産BBSにまとめさせていただきました。
　もし、宜しければ、
　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/10/post_1cbc.html
　ご覧いただければ…と思います。
　　（ご相談から外れてしまいますが、宜しければ相談者さんもどうぞ！）
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

涌井様、前野様、助言、ありがとうございました。
分からなくて不安でしたが、おかげさまで、
何とか対応していけそうな気がします。

相談内容　

奈良・20代女性
我が家の南側に家が建ちます。
ここは用途地域が準工業地帯で、壁面後退の規定がなく、
後退してもらうことはあまり望めないだろうとのことでした。

他の回答を拝見すると、境界から1メートル以内に建築するときには、
何らかの対策を法的に要求できるという内容がありました。

そこで、法的に要求できることを、ぜひ、具体的に教えてください。
ぎりぎりに建てられるなら、せめて目隠しをしてもらったり、
エアコンの室外機置き場、給水装置の排気装置、
トイレなどをこちら向きにつくらないなど要求することはできるのでしょうか？

また、準工業地帯でも要求できるのでしょうか？

　　★以下の相談も本相談の類似相談です。

　 　我が家の隣に建設会社が家を建て売りします。
　　　設計図では、我が家に騒音の被害が考えられることから、
　　　その設計を反対しました。

　　　しかし、話を聞き入れてもらえず、来週から家を建てはじめるというのです。
　　　どうやら、もう片隣と先に、トイレや台所を向けない契約をしたらしく、
　　　我が家の意見まで取り入れると、家が建てられないかららしいのです。

　　　このような場合、どうしていけばいいのでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大阪・20代女性

□■アドバイス：１

相隣関係における民法の規定は以下の通りです。

　　●建物の建築と境界線
建物を建てるには、境界線から50cm以上離さなければなりません
（民法第234条第1項）。
この規定による間隔は、相隣者の間で協議し合意すれば、狭くすることもできます。
前の規定に反して建物を建てようとする者がいるときは、隣の土地の所有者は、
その建築を止めさせ、または、変更させることができます
（民法第234条第2項本文）。
それをも無視して建築が進むようであれば、建築工事の差止めを求め
裁判所に申請することができます。
ただし、建築に着手してから1年以上たったとき、
またはその建築が完成してしまった後では、中止・変更の請求はできず、
損害賠償の請求しかできません
（民法第234条第2項ただし書）。
前の規定と異なった慣習があるときは、その慣習に従います（民法第236条）。

　　●建物の窓、縁側と境界線
境界線から1m未満のところに、他人の宅地を眺めることができる窓や
縁側を作ろうとする者は、目隠しをつけなければなりません
（民法第235条第1項）。
前の規定の距離は、窓または縁側の最も隣地に近い点から直角に測って
境界線に達するまでを計算します
（民法第235条第2項）。
前の規定と異なった慣習があるときは、その慣習に従います（民法第236条）。

ということになっていますので、目隠し等の要求は
ケースによっては可能であると思います。
また、その他の要求につきましては、将来、不法行為になり得る要素の排除に
関する要望ということで交渉したらいかがでしょうか？

簡単に言うと、
「将来、生活に関して迷惑をこうむる可能性があり、もめることがあるかもしれない。
　だから、新築時に最初から迷惑となる可能性のある要素は排除して頂きたい」
ということで要望を出すことです。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、ご回答ありがとうございます。
「お願いするしかない」ということは、相手の業者さんに嫌だと言われたら、
諦めるしかないのでしょうか。
また、南側の家は、うちとうちの西隣の家とに面しています。
うちは南面に奥行き3mほどの庭がありますが、お隣は境界から1m足らずのところまで、
2階建で家を建てていらっしゃいます。
今までは裏は田んぼでしたから、お隣は目隠しもつけていないし、
室外機も南向きに置いてあるし、洗濯干し場もあります。
こちらが相手に目隠しをつけてくれとか、室外機を置かないようにしてくれとか言うと、
「じゃあ、そちらも目隠しをしたりしてください」と言われてしまうでしょうか。
前から建てているとか、南側だとか、そういうことは関係するでしょうか。
お隣とも「べったり建てられたら嫌ですね」と話をしているので、
一緒に話を進めようと思っているのですが…。
それと、土地のもとの持ち主の方にも、業者の方にお願いしてもらいたい
と思うのですが、効果はあるでしょうか。

□■アドバイス：２

質問とは若干外れるかも知れませんが…。
最近は、ご質問のような相隣関係で問題が生じることも良くございます。
そこで市町村レベル、もしくは団地単位レベルで、
　　「建築に関する指導指針」
や条例を施行している自治体が増えています。
団地単位の場合は、市町村の条例として、その団地のみを対象に指定するように
議会や行政に働きかけをしていますね。

恐らく相談者さんのお住まいの地区は、そういう意味では
遅れている地域なのだと思います。
その様な条例や指針の無い地域では、
現状は交渉してお願いするしかないと思います。
今から行政に相隣関係に関する条例化を陳情（最近は「要望」ですか？）
をしても、間に合うとは思えませんし、既存建物を全て対象にするのも、
かなり難しい面があると思います。

西側隣地の方と協力して、
業者に対して繰り返し要望を出していくということになると思います。
効果は判りませんが、やらないよりはやった方が良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

度重なるご丁寧な回答、ありがとうございます。
自治体にも相談して、業者に要望書を出してみたいと思います。
やはり電話での口約束より、書面での回答を求めた方がよろしいでしょうか？
書面で回答してもらったら、実際に建築されたものと約束が違ったら
法的に改善を要望できますか？
しつこくてすみませんが、よろしければ教えてください。

□■アドバイス：３

市町村の建築課等にご相談なさるのと同時に、
貴方のお住まいの地元自治会とか隣組にご相談なさる方法が有力であると思います。
業者への要望書は、個人名より自治会等の代表者名や隣組の組長名で出せれば、
より効果はあるはずです。
当然、業者への要望は書面でなさるのが宜しいかと思いますし、
業者の返答も書面でお願いするのが良いと思います。

法的な改善要望につきましては、民事は民事ですから、
明確な関係法規違反や司法の判断が無い限り、
基本的には法的な強制力は無いと思って下さい。
但し、自治会等の代表者名で要望を出す場合は、その地域の慣習的な意味合いが
強くなりますので、実際に民事裁判になった場合は、かなり有利になると思います。
個人の要望と自治会の総意としての要望では、司法の判断も、業者の対応も、
かなり違うと思います。
また、改善要求を受け入れるという内容の返答を業者より取っておけば、
より有利なことは間違いないでしょう。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、重ねての質問にご回答いただき、本当にありがとうございます。
アドバイスを充分に参考させていただき、がんばってみます。
今後、交渉の中でまたアドバイスをお願いするときがあるかもしれませんが、
そのときは、また、どうぞよろしくお願いいたします。
本当にありがとうございました。

相談内容　

東京・20代女性
H16年10月に今年9月下旬完成予定のマンションを購入しました。
　H16年11月時点で、
　　・多数の台風による工事一時中断
　　・管理建築士の死亡
　という理由により、H18年1月中旬に延期になると知らされました。

　そして本日、更なる延期のお知らせがきたのです。
　理由は、
　　・想定以上に地盤が強固であり、基礎工事に予想外の時間を費やした点
　　・敷地の形状により、工事車両の運出入路が予想以上に確保できなかった点
　とのことです。

契約書には、
「不可抗力や経済情勢の激変等その他売主の責に帰さない事由により
　引渡し時期が延期する恐れのある場合は、通知した上で延期する事が出来る。
　また買主はこれに対し異議を申し出ないものとする」
とあります。

確かに、はじめの延期は不可抗力にあたると思い、納得できましたが、
今回は事前調査を怠った買主の責任ではないかと思っています。
業者は家賃などの実害は対応すると言ってきていますが、
その他に損害賠償などを請求できないのでしょうか？
ご回答、お願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、損害賠償は、民法の不法行為と債務不履行を根拠に請求するのが
一般的です。
今回のご相談は、債務不履行による損害賠償に該当するものと思います。
また、損害賠償は実害が生じていて、その実害を補填してもらうために
請求するものであるべきだと思います。

家賃以外に…と言うことになりますと、家賃以外の実害があるかどうかが
問題になると思います。
もし相談者さんが、実害があり、その証拠書類を提出できるのであれば、
可能とは思いますが、如何でしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。とても参考になりました。
家賃以外の損害ですが、入居時期にあわせて退職したことがあります。
年明けの入居では下期途中での退職となるため、職場への迷惑を考え、
上期で辞めました。
ただ、3月の引渡しとなるのであれば、下期一杯働くことができたました。
退職証明（退職理由の記載された書式）が手元にあるのですが、
損害にあたるものでしょうか？
たびたびのご質問となりお手数ですが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：２

私見ですが、それであれば、本来得られたであろう所得の補填を
求めることは可能だと思います。
但し、失業保険等による支給分を差し引いた金額を請求するのが
宜しいかと思います。
つまり、
　　　「本来得られたであろう給与」－「失業保険等による支給分」
　　　　　　　　　 （退職前6ヶ月間を元に、平均を出すのが宜しいかと思います）
を、業者に請求する交渉をしてみたら、いかがでしょうか？
もし、交渉が難航するようでしたら、弁護士等の専門家に相談するか、
直接、地裁への民事訴訟を提訴するか、民事調停をお願いする方法になるかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

とてもご親切にありがとうございます。
来週延期の説明会がありますので、その際に交渉してみます。
色々な噂が立っており困惑していましたが、アドバイスして頂いたことで
冷静になることができました。
また何か相談させて頂くこともあるかもしれませんが、
その際はどうぞ宜しくお願い致します。
本当に有難うございました。

相談内容　

静岡・30代女性
こんにちは。はじめて質問します。
我が家は隣家2軒と共有している2.7mの私道にしか面していない、
再建築不可能な土地にあります。
ところが、この度、隣の空き家（600坪）が分譲地になるため、
我が家で所有する私道と、その空き家の私道を合わせ、
5m道路（市道）にしようという動きがあります。
そうなると、我が家を含めた3軒は、再建築可能になるわけですが、
不動産業者側は、新築できるようになるのだから、
道路工事費用を負担するのは当然だ…と言ってきました。

我が家の私道と隣の空き屋の私道は、間に水路が挟まり、段差があります。
しかし、互いが平行に南側に伸びており、
その先は交通量の多い便利な主要道路に面しています。
そして、我が家と隣の空き家で行き止まりとなっています。
反対側（北側）は今まで畑だったのですが、すでに開発済みで、
20軒近くの新築が建ち並んでいます。
そこには北に伸びた道が存在しますが、我が家と隣の空き家があるため、
行き止まりになっていて、南側の主要道路まで出られません。
　
そこで、我が家の私道と隣の空き家の私道を合わせて、
主要道路に続く道を開発するという計画になったわけです。
我が家としてもとても好条件なので、私道を寄付し、
5m道路にしてもらうという話を受け入れてもいいと考えました。
しかし、話を聞き始めると、不動産業者側は、再建築できるのだから、
工事費用を不動産業者と我が家を含めた3軒で、
1軒約200万円弱の折半とのことでした。
そして、「もし出せないなら、道は通さない」と、脅迫まがいのことも言われました。

その業者の中に知り合いがいて、この計画が本格的に持ち上がる前に、
道が広がりそうだという話は聞いていたので、その時に、
再建築したいと思ってることを少し話したことはあります。
しかし、工事費用の話は一切出ませんでした。

このような場合、工事費用負担するのは、当たり前なのでしょうか。
教えてください。

□■アドバイス：１

具体的に公図等を見ないとはっきりとしたことは言えないので、
一般論としての個人的な意見を述べさせていただきます。
「もし出せないなら、道は通さない」と言うのは、
脅しではなく、事実であると思います。
開発行為をよくやる業者であれば、その程度のノウハウは当然持っています。
開発行為に非協力的な地主に対して、
道を通さないのは交渉決裂の結果として当然の対応です。

私見ですが、200万円で5m道路に接道して再建築可能になるのであれば、
安いものだと思います。逆にラッキーだと思いますよ。
もちろん、その200万円を支払う、支払わないは、貴方の自由であり、
値引き交渉も可能だとも思います。
ただし、交渉決裂は、結果として、道が開かなくなると思います。
貴方のメリットがかなり大きいことを考慮しつつ、
値引きをお願いするのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。

違う不動産業者や関係者数名の方に問い合わせたところ、
出す必要はないという方がほとんどでした。
しかし、結局は知人なので、我が家の味方というのは大げさですが、
我が家寄りに考えてくれているのかな…と思い、
客観的に観た場合、果たしてどうなのかを質問してみました。

工事費用を出さないということは、「非協力的」ということになってしまうのですか？
我が家の敷地（私道）を合わせなければ道路は造れないので、それを寄付しても
良いと言っているわけですから、協力していることにはならないのでしょうか？
再建築不可能な私道で、なんの価値もないものかもしれませんが…。

では、例えば、現在の私道が私道ではなく、4m以上の道路位置指定で、
我々3軒だけが使用している「行き止まりの道路」だったとしても、
やはりその不動産業者は我々に工事費を請求してくるものですか？

しつこくて申し訳ないのですが、回答いただけないでしょうか。
すみません…。

□■アドバイス：２

私見ですが、市道になるということは、結果的に業者に寄付するのでなく、
行政に寄付採納することになります。つまり、業者のものではないのです。
工事費についても、ご自分の私道の分について負担して欲しい…
ということだと思います。
つまり、
「貴方と隣地と業者が土地を出し合い、
　それぞれの寄付分の土地代と工事費を負担しあいましょう」
ということだと思うのですが、違いますか？

その道路が市道になることが前提であれば、当事者全員が協力しあって
費用負担するということになると思います。
私が貴方であれば、
「私にもメリットがあるので、ぜひ積極的に協力したいと思っている。
　しかし、工事費については200万円も支払うのは厳しいので、
　何とか無料になりませんか？　
　もし無料が駄目なら話し合いで安くしてはいただけませんか？」
と言います。
そして、この交渉は、貴方が単独で行うのではなく、
隣地と貴方の足並みが揃うことも重要だと思います。
まず、貴方と隣地の所有者の言い分が同じであれば、
業者も貴方だけが非協力的とは思わないでしょう。

なお、公図を見てみないことには、はっきりしたことは言えないのですが、
開発行為を申請する時に、
「我が家の敷地（私道）を合わせなければ、道路は造れないので」
と言われているとおりなのかどうかは、若干の疑問があります。
本当に業者にとって、貴方の私道を使わないと開発行為ができないのであれば、
業者はもっと丁寧な対応をしたり、工事費の請求はしてこないと思います。

また、もし、交渉が決裂しても、業者は開発行為自体を断念して、
他の利用方法を考えたり、そのまま土地を売却することも考えられます。
また、その土地をまだ取得してないのであれば、計画を断念して
もっと条件の良い土地を開発すれば良いだけでしょう。

それから、指定道路であれば、再建築可能ですから、全く別です。
貴方には協力するメリットは殆どなくなりますので、
業者は全くお願いする立場になります。

・・・・・先程の返答の中に間違いがあったようです。
隣地の所有者は、開発業者に土地を売った売主のようですね。
ということは、業者は貴方としか交渉する必要がないということになりますね。
でも、そうすると、我が家を含めた3軒が再建築可能になるというのは、
どの家のことを指しているのでしょう。
また、合計2.7mの私道を5mの市道にできるのであれば、
業者には2.3m以上拡幅する土地の余裕があると思うのですが、違うのでしょうか？

最初から読み返してみても、今回のご相談に関しては、
公図等を確認しながらでないと、
やはり、適切なアドバイスは不可能なような気がします。
申し訳ございません。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ご丁寧に回答していただき、ありがとうございます。

工事費用を負担するべきだ…というお考えを持つ方もいらっしゃるので、
いったい、どのようにすれば良いものか、本当に悩みます。
でも、いずれにしても、まだまだ交渉の余地はありそうなので、
交渉を続けていこうと思いますが、どのように交渉すべきなのでしょうか。
もし、何かいいお考えがあれば、教えていただきたいのですが、
無理な質問ですかね…。

□■アドバイス：３

交渉は交渉です。道を開けていただく必要がないのであれば、
全てをお断りすれば良いだけです。

私も開発行為をしたり、不慣れな業者に相談を受けて
アドバイスをすることがありますが、
私達が道を開けないと言った場合は、実際に絶対に開けません。
また、開けても、非協力な地主さんには絶対に利用できないようにしてしまう
道の開け方を行います。
これは違法でも何でも無く、通常良く当たり前に行われていることで、
業者側から言わせて貰えば、当然のことです。
ですから、ある意味心配になってしまいます。
下手な素人の交渉は意味が全く無い場合が多いのです。

逆に、繰り返しの質問になりますが、業者の言い分を「単なる脅し」とか、
「相談者さんの所有している私道を利用しないと開発できない」
と仰っている根拠が私には投稿からは全く理解できないです。
ご返答も無いのですが、はっきりとした根拠が有るのでしょうか？
支払わなくても、確実に道が開くのであれば、
ここにご相談されてこないと思うのですが、いかがでしょうか？
もし、工事費を支払わなくても確実に道が開くと言う根拠があるのであれば、
交渉をする必要も無く、そのまま放っておけば良いだけだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

何度も回答ありがとうございます。仕事の合間をぬって投稿しておりまして、
すぐ返答できなくて、申し訳ございません。
それと、ご丁寧にお答えいただいているのに、
こちらの質問が明確に伝えわらないことも、申し訳なく思います。

　まず、
　　　●「我が家を含めた3軒」というのは、近隣の2軒と我が家で
　　　　　2.7mの私道を共有している3軒

　　　●「隣の空き家600坪」というのは、今回、不動産業者が購入した土地で
　　　　「我が家を含めた3軒」の中の誰かの土地ではなく、売主はまったく別の人

　ですから、今回関係しているのは、不動産業者を含めた4軒になります。

　また、今回5m道路にしたいと言っているのは、

　　　●不動産業者が購入した600坪の土地の中に、
　　　　もともと売主だけが使用していた「2.7mの道路」が存在

　　　●それと平行に並んで、我々3軒が共有している、これもまた2.7mの私道が存在

この2本の道路を合わせるということです。
そして、我が家とその600坪の土地が、その道路の行き止まりに存在します。
あと、その5mにしたいという道路というのは、南側の主要道路につなげるために
造るもので、北側にはすでに道路が存在します。

600坪の土地を分譲するのに、わざわざ南側に道路を造らなくても、
北側の道路で充分なので、分譲全体の計画がつぶれるということはありません。
ただ、主要道路にでることができなくなり、我々の家のところで、
行き止まりになるだけです。

ですから、不動産業者としては、
　「うちとしては、5m道路は造らなくても良い。あなたたちのことを考えて、
　　今、造った方が良いのではないかと思い、提案している」
と言います。
そして、
　「工事費が4～500万円、土地の購入費が200万円ほど
　（＝自分達が購入した600坪の中の2.7mの道の分）で、700万円くらいはかかるので、
　　それを4分の1ずつ負担しよう」
と言うのです。
　で、
　　「それができないのなら、5m道路を造らない」
　と言います。

その話を聞いて、我々が、「それなら、道は造らなくも良い」
と言ったので、これで終りかと思ったのですが、説明をやめる気配もなく、
帰る気配もなく、ずっと居座っていました。
だから、「この人たちは、なんとしても道路を造りたいんだな」と思いましたけどね…。

先日、涌井様からのご回答で、
　　「お互いの道路を整備するのだから、お互いの道路分の費用は負担しましょう」
というのは、とてもよく理解できました。
しかし、この不動産業者は少し違うと思いませんか？
自分達の土地購入費も我々が負担する工事費の中に入れてしまっているのです。
そして、
　「お宅のためだけに工事するんだ。ありがたく思ってくれなきゃ困る」
などと、恩着せがましく言うし…。
そのため我々は、「それだったら5m道路にしてくれなくても良い」
という気持ちになってしまっているのです。

あと「脅し」というのはニュアンス的に良くなかったですね。反省しています。
しかし、上記のようなことを何度も言われれば、
お金を出さなければ、何されるかわからないなどと、
多少なりとも恐怖を感じたのは確かです。
それが不動産業者として、当たり前のやり方ならば、
私達が世間知らずだったのでしょうね。

涌井さんを含め、色々な方とお話して、多少なりとも自分の考えもかわりましたが、
どうしても納得いかないところはあります。しかし、自分達の土地の分は、
費用を負担するのは、決しておかしなことでは、ありませんね。

□■アドバイス：４

やはり、私が相談者さんの投稿内容から図を書いてみたのと、
ほどんどど状況が同じだということが判りました。
それであれば、交渉は3軒で力を併せて、統一を取ることが必要です。

　大事なことは
　　　1.協力する意思があることを伝えること
　　　2.しかし、3軒と業者が1対1の半分づつ負担するのが妥当だと思う
　　　　ということをはっきり伝えること
　　になるかと思います。

工事費が500万円として、250円万づつを負担し合うのが妥当だと思います。
3軒で250万円として、83万円程になると思います。
これで交渉するのであれば、それぞれのメリットと負担としては
妥当だと私は思います。
相談者さん達3軒にとっては、ご不満もあるかも知れませんが、
やはり再建築可能になり、自動車も入れる様になりますし、
一番は救急車や消防車が入れるようになる安心感もあります。
また、将来売ることになった場合でも、安心して売ることもできます。
そのメリットは、かなりのものです。

なお、ここからは個人的意見ですが、あまり開発業者と関係の無い不動産業者に
ご相談になるのは止めた方が宜しいかと思います。
もし、ご相談になるのなら、不動産業者では無い方にご相談になった方が
宜しいかと思います。
不動産業者同士は妬みもありますし、邪魔をしたい気持ちもあります。
相談者さん達のことを、本当に心配して助言しているかどうかは、
かなり疑問に思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

何度も何度も、ありがとうございます。
涌井様におっしゃっていただいたように、何とか交渉してみようと思います。
お互い半分ずつ負担するのが、やはり妥当ですよね。
近隣の方も、最初は1銭も出さないと言っていたのですが、
最近は自分たちの道路分くらいは出すべきかな…と考えも変わりつつあります。
もう一度、3件で話し合ったうえで、業者の方に来ていただき、
こちらが納得できる運びになりましたら、この工事費の件、了承しようと思います。

感情的になっていしまい、ご気分を悪くさせてしまう言動があったことを、
どうぞお許しください。
そして、涌井様自身の本業もおありになるのですよね。
お忙しいはずですのに、何度も丁寧に応対していただき、
誠にありがとうございました。
とても適切なアドバイスをいただけたことを、心から感謝申し上げます。

□■アドバイス：５

交渉は相手を怒らせたり、自分達が怒ったりすると決裂してしまいます。
冷静に交渉なさり、良い結果になることをお祈り申し上げております。

冷静になられたところで、1つのアイデアをご提供致します。
これはかなりの政治力と交渉力と時間が必要になるアイデアですが、
業者の土地と相談者さん達の土地を併せて、
「市による事業」として市道にしてしまう方法です。

　まず、
　　　1.開発行為に、その私道を使う必要が無い。
　　　2.その私道が市道とすることに北側団地の人達も協力してくれる。
　　　3.市道になれば、北側団地以外の近隣住民も利用でき、便利になる。
ということが前提となりますが（特に3が重要になります）、
地元の自治会の総意として、自治会長と地元選出市会議員から市道にして頂くように
市長に陳情して頂くことができれば、行政による市道化も不可能ではありません。

この場合、地元負担金の話も出るかも知れませんが、土地や工事代の地元負担金分は、
相談者さん達3軒と業者が負担することに事前に打ち合わせしておけば良いと思います。
この交渉が上手く行けば、土地代は市から貰えますし、工事代の負担も2割程度
（市町村によって違うはずで、上手くいくとゼロの可能性もあります）
で収まる可能性があります。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

兵庫県・30代男性
買い手側（当方側）の宅建業者から仲介手数料について説明を受けました。
「法律で定められている限度額では？」
と尋ねると、
「今は、ダンピング（値下げ）することはほとんどありませんよ」
という返事がきました。
不動産取引の実情をよく知りませんが、
上限での仲介手数料は妥当なのでしょうか？
それとも、もしくは交渉の方法があるのでしょうか？

□■アドバイス：１

あくまでも私見ですが、
何でもかんでも安くしてくれ…と言う発想は、好きではありません。
貴方側の業者さんの貴方のために働きます。
そして、働いてくれたことに対する報酬は、貴方の仲介手数料です。

契約が進んでしまっているようですが、交渉されるのであれば、
一番最初が肝心だと思います。
貴方が最初に、「仲介手数料の上限は××円だが、
なんとか○○円でお願いできないか…」などと持ちかけてみるのも一つの方法です。
但し、単に安いから良いと言うわけではなく、自分にとって信頼できる
業者さんであるかどうかこそ、私は大切だと思っております。
また、その業者さんのみが仲介できる物件もありますので、
どのような物件なのかを、事前にきちんと確認なさることも重要です。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、アドバイスありがとうございます。
自分にとって信頼できる業者さんであるかどうか…という視点が、
手数料の多寡より優先していたように思います。
土地の価格についての交渉を続けてきたので、
不動産については価格交渉をするものだ…
という考えが頭についてしまっていました。
ありがとうございました。

□■アドバイス：２

法定手数料より高い手数料を請求されたのであれば問題ですが、
限度内であれば当然正当報酬です。値引きの交渉は可能です。
具体的テクニックは公開して多用されるのも
一業者として困りますので、ご遠慮させて下さい。

ただ、はっきり言えるのは
　　「法律で定められている限度額では？」
と言うのは、交渉方法としては一番下手な部類だと思います。
これで手数料を値引いてくれる業者が居るとは絶対に思えません。
逆に内心、「何だコイツ喧嘩売っているのか？」と思われるかも知れませんね。

交渉で大事なのは、相手の立場に立って考えることだと思います。
貴方が仲介業者の立場であれば、どの様なお客の場合に
正当報酬である手数料を値引く様な気持ちになるかを考えてみたら、
よく判るのではないでしょうか？
自分であれば、こういうお客だったら、値引いても良いかな…と考えてみれば、
自ずから交渉方法も判って来ると思うのですが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございます。
おっしゃるとおり、こちらの一方的な見方だったように思います。
仲介業者の立場に立って、考えてみます。

□■アドバイス：３

たびたびすみません。涌井様の「相手の立場に立って考えること」
の回答を拝見させていただいて、補足です。

実際にどのような形で動いてくださるのかを確認して、
　　　●その作業を省略することは可能か？
　　　●その作業を代りに自分がすることは可能か？
などを、一緒に考えていくのも方法だと思います。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、重ねてのアドバイス、ありがとうございます。
今回の土地探しでは、上の2点は省略することができず、
業者さんでないとできないことでしたので、先方にお任せしていました。

□■アドバイス：４

「自分にとって信頼できる業者さんであるかどうか」を重要視なさったのは、
とても良かったと思います。
なお、登記関係で、司法書士の先生のお世話になるかと思われますが、
不動産業者さんによっては、その業者さんと良い関係になられているのでしたら、
そちらの報酬額を一緒に交渉していただく…と言う方法もあるかと思われます。
うちの場合も、業者さんと仲良くなって、いつもお取引のある不動産屋さんだ
と言うこともあり、司法書士の先生に割安な料金でやっていただいたことがあります。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、ご丁寧なアドバイス、ありがとうございます。
司法書士の先生への報酬は15万円くらいと
不動産業者さんから言われているのですが、
相場がどのくらいなのかがわかりません。
よろしければ、ご教示いただけないでしょうか。

□■アドバイス：５

まず、ちょっとした苦言になってしまうのですが、
今後に役立つと思いますので、書かせていただきますね。
最初のご相談の仲介手数料もそうなのですが、
　　　●どうやったら相場が分かるのか？
を、まず考えてみることが、何よりも重要なんです。
相場が分かれば、相場を元に交渉できますからね。

とは言え、家電製品やブランド品のような価格比較サイトは、
（そのうちできるかも知れませんが、まだ）活発化されていないと思います。
でも、今、こうやってやり取りしているインターネットには、
様々な貴重な情報がたくさんあります。

試しに、検索サイトで「司法書士　報酬」、「不動産登記　報酬」
などで検索してみてください。
いかがですか？
以前は報酬規定が定められていたものが、規制緩和で自由化され、
中には価格を売りにされている方も見つかりましたよね？
（但し、最初にも書きましたが、品物とは異なり、サービスは価格だけで判断で
　きませんから、その点だけは、くれぐれも気をつけてくださいね）

このような情報をひとつひとつ確かめて、
自分なりに相場を探していくことが大切なんです。
土地探しということは、おそらく、今後、建物の契約もされると思われますが、
その際も、見積りをひとつひとつ確認していくことが大切です。

　　そのためにも、
　　　●細かい見積り
　　を、きちんと出してもらうことが大切です。
今回、「司法書士の先生への報酬は15万円くらい」
とのことですが、報酬にも内訳はありますので、聞けば教えてくださいます。
例えば、夕方の契約の場合は、
翌日の提出になって、日当がかさむ場合もありますから、
費用を抑えたいのであれば、契約を午前中にする…などの方法も、
検討することができると思います。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、アドバイスありがとうございます。
相場の調べ方、見積もりの確認、報酬の確認方法まで、
細やかなご教示を頂きまして、大変勉強になりました。
ひとつずつ、調べていこうと思います。
ありがとうございました。

□■アドバイス：６

何の登記の事か判りませんが、報酬金額は司法書士によって、
かなり変るのは事実です。
しかし、司法書士報酬（手数料）が15万ということは、まずありえません。
おそらく、登録免許税が含まれていると思います。
この登録免許税は、一定の税率表に基づく税金ですから値引きは不可です。
なお、司法書士の報酬につきましては、通常は不動産業者を通じて
司法書士に依頼する方が安くなると思います。
と言いますのも、不動産業者はいつも特定の司法書士を使うことが多くなります。
そのため、司法書士にとっては、ある意味、安定して仕事を取れます。
そして、数次に渡る取引になりますので、不動産業者からの依頼に関しては
割安価格でやって頂ける場合が多いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイスありがとうございます。
15万円に含まれている内容を確認したうえで、不動産業者を通じて、
司法書士に依頼しようと思います。ありがとうございました。

相談内容　

福岡・30代男性
現在、賃貸アパートに住んでおり、
毎年、更新料17,850円が自動引き落としされています。

入居申込書（署名捺印）には上記の更新料の金額も含め、記載されています。
しかし、1年契約の契約書には「更新料が必要」とのみ書いてあり、
金額は記載されていません。

1年目の更新時には、送られてきた更新契約書に署名捺印し、
管理会社に送りました。しかし、更新契約書には
契約者と連帯保証人の署名捺印が必要で、
毎年、連帯保証人の印鑑をもらいに行きにくかったので、
2年目からは放置しました。
結局、管理会社からは何の連絡も無かったので、
以降、5年間は更新契約書の返送をしていません。

契約書、更新契約書ともに、自動更新の有無も
前年と契約内容は同一とするなどとは、記載されていません。

管理会社に更新料について尋ねると、
「更新時に記載してもらっている更新契約書、およびアンケートを確認して、
　入居者が同一か、また、連帯保証人は現在もいるかを確認し、
　事務手続きをするために頂いている」
とのことでした。

私の場合、更新契約書を送っても無いのに確認はできないと思うのですが、
このような更新料は有効なのでしょうか？
できれば、返還を請求したいと考えてるのですが、可能でしょうか？

□■アドバイス

ちょっと脱線しますが、貴方の相談を読み、
以前に警察官から聞いた話を思い出しました。

ある日の夜中に、20歳ちょっと過ぎの女性が警察に飛び込んで来たそうです。
その女性曰く、
　「出会い系サイトで知り合った男性と、2万円でエッチする約束をして、
　　ホテルに行った。でも、エッチが終ったら、
　　ホテルに置き去りにされて逃げられたので、2万円を取り戻して欲しい」
警察官は、私に言いました。
　　「馬鹿な女もいたもんだな。自分が（売春容疑で）捕まるかも知れんのにな」
という話です。

相談者さん、自分の言っていることが矛盾していることは気付いていますよね？
「更新契約書を送ってもないのに」ということを前面に押し出せば、
貴方はそもそも自分が契約違反を犯していることを大きな声で言っているのと同じですよ。
権利を主張する前に義務をきっちり果しましょうね。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

群馬・50代男性
義理の妹1/2、妻1/2が共有している土地に事業用の店舗を計画しています。
義理の妹は建築に関して同意していますが、
何らかの賃貸借契約を結んだ方がよいでしょうか？
また、結ぶならどのような契約がよいでしょうか？

□■アドバイス

将来のことを考えると
借地契約をしっかり締結しておくべきであることは当然です。
でも、口が悪いかも知れませんが、相談内容を読んでいると、
はっきり言って店舗の計画自体に甘さを感じてしまいます。
普通、これぐらいのことはご自分で勉強されて、
判らないことだけ質問すると思うのですが…。

一応、借地権の種類だけ列記しておきます。
　　　・普通借地権
　　　・定期借地権（一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権）
これらについて、一応調べてみて下さい。
特に事業用借地権について良く調べて下さい。
その上で判らないことがあれば、再度、ご質問されるのが宜しいかと思います。

なお、事業用の店舗ということになりますと、
貴方はその業種のプロになりますし、商人になります。
民法はもちろん商法や消費者契約法を守って商売をする立場になる訳ですから、
法律を知らなかったでは済まされません。
そのことだけは充分ご理解された上で店舗の計画をたてて下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

兵庫・40代女性
いわゆる分譲貸しでマンションの1室を借りて2年半になります。
ある日、不動産屋から、
　　「持ち主が家を売りたいと言っているが、買いませんか？　
　　　買わなければ、契約により、この告知後、半年以内に出て行っていただきます」
と、電話がかかってきました。
同じマンション棟内で売りに出ていた部屋の価格は、ほぼ1,800万円でしたが、
打診された価格は少し高く、1,900万円と言われました。
不動産屋は、「1,800万円くらいまでなら値下げ交渉してあげられる」
と言ってましたが、どうも最初から高目に設定という話になっていたような気がします。
昔は借り主に買ってもらいたい時は60％くらいの価格、
借り主が買いたいと言ってきた場合は高目だったという話しを聞いたことがあります。
今はこれにあてはまるような法的な力はないのでしょうか？
なおマンションは築9年、購入当時の価格は3,800万円だったそうです。

□■アドバイス：１

私見ですが、賃貸借契約が定期借家契約でなく、一般借家契約の場合、
購入価格は相場より低いのが一般的です。
なぜかと言いますと、
　　　1.一般賃貸借契約を締結してある物件を、そのまま売りに出しても、
　　　　簡単に買主が現れるとは思われない
　　　2.一般借家契約の場合、立ち退きには立退き料の支払いが必要と考えられる。
つまり、最低でも立退き料相当額は安くなると思われます。
この立退き料は今の家賃と同等の所に引っ越す時に必要な経費と考えれば良いでしょう。

尚、マンションの場合は、間取りや広さは当然ですが、階数や向き（方角）や
エレベーターや階段から距離等も価格に反映されますので、
一概に価格が高いか安いかは言えません。
お近くに不動産業者の知り合いがいれば、1,900万円が高いのか安いのかを
査定して頂くと良いと思います。そして妥当な金額（相場）から、
立退き料相当額の値引きを交渉するのが良いと思います。

貴方に購入の意思があるのなら、粘り強く値引き交渉をすべきだと思います。
それと60％というのは、おそらく路線価の借地権割合のことだと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

横から申し訳ありません。
涌井様、今回、本件に付随して、私からもご質問させていただければ幸いです。

例えば、投資目的物件を扱われてらっしゃる業者様の場合、
空室よりも、優良な賃借人がいらっしゃる場合の方が、
逆に評価される（＝空室よりも高くなる）可能性があるようにも思われますが、
いかがなものでしょうか？

ただ、今回の相談者さんの場合は、おそらくファミリー向け物件ではないかと
思われますので、本題から外れてしまっていたら、申し訳ありません。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：３

前野様、確かにご指摘の通り、安定家賃収入は投資目的物件の場合、
その売却価格のプラス要素となる場合もございます。
　　投資目的には、大きく分けて、
　　　1.利回りによる収入目的
　　　2.転売による利益目的
　　　3.節税対策目的
　　　4.自己利用目的
　　が、あると思います。

この内、1の利回り目的の場合は、ご指摘の通りだと思います。
しかし、利回り目的の場合、その性格上、物件の売却はオーナーチェンジで
行われるのが一般的であり、賃借人に対して購入を働きかける必要はございません。
2の転売による利益も、今回のご相談ではかなり値下がりしている様ですから、
まず考えられません。
3の場合は、所得税や法人税を下げるために利益の出ている顧客に
購入を働きかけるので、当然、今回は対象外となります。
4は、ある意味、賃借人は最も利用価値があるので、その意味で言えば
賃借人には購入のメリットがあるかも知れませんので、その物件が気に入っている
のであれば、相場より高くても購入する可能性があります。
この点を狙っているとも、考えられなくはありませんね。

しかし、今回のご相談は所有者が財産の処分をするための売却のケースであると
判断するのが妥当だと思います。
所有者の財産処分の場合、その処分物件に賃借人が入居していると言うのは、
基本的にはプラス要因にはなりません。
もし、利回りを見込める物件であれば、更新不可の退去予告をすることも無く、
オーナーチェンジで済むはずですし、魅力的な投資物件であれば、
賃借人に購入を働きかける必要性も無いと思います。

今回、所有者が売却目的で退去勧告をするのであれば、立退き料を請求できますので、
賃借人が購入する場合は、相場価格マイナス立退き料は最低でも交渉可能と思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、前野様、早々にお返事頂き、大変感謝しております。
涌井様のおっしゃる通り、所有者は新たな物件購入の為の資金が欲しくて、
高額で売却したいようです。
私は、病気がちの両親を同居扶養しており、両親を安心させたいために
購入できたら…と考えている次第です。

自身が気に入ってるのもありますが、私一人住まいであるなら
転居を考えたことでしょう。
但し、両親からの資金援助は全くありませんし、
何とか安く買えたら…と考えています。
専有面積は約70平米で3LDK、15階建ての8階部分です。
少し駅からは遠いですが、環境は良好で、ほぼ南向きで見晴らしもよく、
窓から少しだけ海が見えます。
中古とはいえオープンハウスが出るとすぐに売れているようなので、
人気は高いのでは…と思います。

当初、保証金60万円、解約50万円、管理費込みで月額10万円で借りてます。
仲買不動産業者は、1,800万円に下げて、保証金60万円は返してもらうように
交渉すると言っておりました。要するに160万円の減額です。
この160万円が立退き料分に相当するのかもしれません。
それ以上の減額は、所有者はもちろん、業者自身が全く積極的ではありません。

同マンションのオープンハウスは時々出ていましたが、大体、同じ条件で
1,800万円以下が全てでしたので、1900万円と聞いた時は、
「ちょっと高いんじゃないか？」と、びっくりしました。

個人的には1,800万円が相場だと考え、1,600万円くらいまでなんとか
交渉できないかな…と思っています。また、転居する事になっても、
立ち退き料請求をするのは、法律違反ではないのですか？

□■アドバイス：４

ここで値段交渉のノウハウを公開するのは、適切とは思われませんので、
遠慮させて頂きますが、一生に一度の買い物ですから、
あらゆる知恵を絞って、1,600万円を目標に交渉して下さい。
また、購入する場合、仲介業者の手数料や購入に必要な経費も
忘れない様にして下さい。値段交渉の前に、売買の流れについて
仲介業者に良く説明を聞くことをお薦め致します。

立退き料の請求は、当然の権利だと思って交渉しましょう。

　　　借地借家法
　　　（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
　　　　第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の
　　　　　　　　申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条に
　　　　　　　　おいて同じ）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借
　　　　　　　　に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の
　　　　　　　　賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建
　　　　　　　　物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけ
　　　　　　　　るその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなけ
　　　　　　　　れば、することができない。

この条文の中の「賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換え
に建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申
出を考慮して」と言うのが、立退き料のことだと思って下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、適切なご回答有難うございます。
転居の場合だけでなく、価格交渉においても立退き料が引けることを
はじめて知り、強い味方を得たような気持ちです。
仲買業者はそのような事はまったく教えてくれませんでしたし…。

さらに、仲買業者は、
「転居する場合でも、自分の会社が探すという専属契約を結ばないか」
と言ってきました。
その契約が無料なのか契約料が必要なのかは何とも言われてませんが、
不動産業者って自分の売り上げのことしか考えていないのかと、
少し不信感を持ちつつあります。
今後の交渉次第で購入か転居になるかわかりませんが、
またこの場でてん末をご報告したいと考えております
（転居の場合、自分で公団でも探そうかな…と思っています）。

□■アドバイス：５

■涌井様

　ご丁寧なご説明、有難うございました。
　また、今回の件に対する涌井様の推察に敬服いたします。
　最近、ファンドも含め、不動産投資がブームになっているため、
　便乗質問させていただきました。
　確かに本件では（すでに相談者さんからご報告が入っているように）、
　買い換え目的でした。

　　追伸：後述の価格交渉の際の「目標価格」なのですが、相場価格マイナス立退き料に、
　　　　　さらにマイナス「物件売り出し時に最低限必要なリフォーム費用」などの
　　　　　要素も加えてみました。

■相談者さん

立ち退き関係は、涌井様をはじめ、ご参加くださっているエージェントの皆様から、
たくさんのアドバイスがありますので、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
から、「立ち退き」などで検索してみてください。

　　それから、事前に知識を得るために、
　　「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです）
　　「自治体などの無料法律相談」
　　または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談に行かれるのも有意義なことかと
　思われます。

もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので、
進め方などは、「わたる」さんの、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
　　が、とても参考になると思います。

大変かも知れませんが、立ち退くのであれば、立場的には、相談者さんの方が
強いと思います。涌井様のおっしゃる通り、「当然の権利」です。
ですので、（あくまでも私見ですが）、価格交渉をされる場合は、
　　　1.立ち退きの覚悟を決めて、その場合に請求できる正当な金額を割り出す
　　　2.リフォームなどをして売りに出す際の家主側の費用を推測する
　　　3.相場の1,800万円から1と2を引き、それを上限にする
と言う感じでも良いと思います。
その金額では無理だと言うのであれば、正当な金額をいただいて、
立ち退く方向で考えるのも良いと思います。

是非、良い結果をご報告いただけることを祈ってます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、ご親切な回答を頂き有難うございました。
かなりの方が立ち退きで悩まれているのを知り、少し力が湧いてきたような気がします。
また、皆様、きちんと順序だててわかりやすく説明されており、
相談する時はこのように整理しないといけないな…と、恥ずかしく感じております。
価格交渉については今回のご回答を参考に、まずは自分としてはいくらなら
購入できるという意見をきちんと持ち、交渉していきたいと思います。

□■アドバイス：６

交渉する場合に大切なのは、
　　　●分かりやすさ
　　　●理にかなっている説明（決して、感情的にならないことが大切です）
　　だと思います。

　　ですので、面倒かも知れませんが、
　　　●今までの経緯
　　　　（いくら家賃などを払ったのかも、書き出しておくと良いですね）
　　　●相談者さんの要求（買う場合、立ち退く場合）
を、箇条書きで構いませんので、一度書き出されると、
ご自身でもビックリなさるくらい、説得力あるものが完成すると思います。
それを提示できることが、交渉を有利に導く可能性も高いです。
　　（＝相手が「この人はしっかりしているな！」と思えば、下手な対応をしたら、
　　　　自分が大変だと思って、きちんと対応してくれると思います）

もし、内容が不安でしたら、その時は、投稿してみてください。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

前野様、有難うございます。これから箇条書きしてみます。

自分はしっかりしてないし、頭の回転もどうも…。
しかも、交渉ごとなどやったことが無いし、どこまでできるのか、
すごくすごく不安ですが、もしや、かなり良い人生経験をしているのでは…と、
前向きな気持ちで臨んでいきたいと思います。

安い買い物ではないですし、自分がきちんと返済していける
無理のない金額でないと、当然、購入すべきではないですから…。
今後もよろしくお願い致します。

相談内容　

兵庫・30代男性
入居3年のハイツ（築30年）から引越して、19日目に
大家から敷金の精算について電話がありました。
原状回復とのことで、内容は以下の通りです。

　　　1.畳の変形（畳床修正）…\5,000
　　　　上にテレビ置いてたので、脚のあとです。表替えでは直せないそうです。

　　　2.エアコンの付跡、ビス跡の直し…\15,000

　　　3.壁面のタイルの張替…\30,000
　　　　流し台の湯沸かし器を入居後つけた際、ビス穴を開けたということです。

　　　4.流し台吊戸下部のビス跡の直し…\2,000
　　　　湯沸かし器の上部から出る熱を防ぐため、好意でつけました。

　　　5.和室柱の落書き、傷跡、凹み部分の修理…\25,000

　　　6.天井部分の損傷により張替と塗装…\46,000

合計で約13万円のため、敷引返金は35万円でした。
いろいろ調べた限りでは、1、2は貸主の負担になると思いますが、
本当に上記の全てを借主側が負担しないといけないのかを、
是非、教えていただきたいです。

特に、5、6につきましては、まったく覚えはないです。
引渡時は仲介不動産を介さず、大家と私だけ見てたのですが、
その時は双方とも気付いてませんでした。
夫婦2人で子供もおらず、もちろん書いた覚えもありませんので、
鉛筆の落書きはありえないと思います。
ただ、入居当初はそこまでチェックしていません。

また、後日、天井の損傷を確認しに行くですが、
大家は貸主の責任としてしか考えてないようです。
話がまとまらなければ、少額訴訟でも起こすしかないでしょうか？
司法書士とかなにかに相談した方が良いでしょうか？
サラリーマンなので、費用も時間もなく、凄く悩んでます。
具体策を、どなたかご教示いただけませんでしょうか？

□■アドバイス：１

　　まず、1.2.3とも、
　　　●契約上、制約があったか
　　　●取り付けるときに事前に報告したか
　　が一つのポイントです。

畳の部屋にTVアンテナの端子はありましたか？
あったなら、常識内のTVの重さでついた跡は、損傷にはなりません。
アンテナがなくて、勝手にひっぱてきて置いていたとしても、
損傷にはならないでしょう。
ただ、畳表の井草が切れていたりしたら、損傷負担です。
エアコンも、ビスで留めざるをえない他の方法が無ければ、損傷外です。
付けてはいけないとこに勝手につけたなら損傷対象ですが、
冷媒管の穴は、開いていたのでしょうね？
なら、常識の位置につけたわけですから、対象外です。

3も、勝手に湯沸し器を付けたかが問題です。
これは、絶対に付けなければならない器具とも言えない要素があり、
付けることの潜在的権利も難しいです。よって、無断で付けたなら、損傷賠償。
防熱板をつけた好意も、損傷の免責にはなりません。

5.6は、以前あったかどうかが決め手です。
覚えが無いことは正当な理由ではありませんが、家主が証拠を提示しないで、
強制的に差っ引くなら、小額訴訟です。

行政書士に相談するのは、手間が掛かるので、訴訟の方が早くて良いでしょう。
ただ、金額が少ないので、自分で全てやら無いと元!は取れません。
7.1万円のうち、最大半分と覚悟して、それ以下なら万歳ですが、
代理人を使えば、足が出ますよ。
裁判官により、かなり違うので、絶対や客観性は担保できません。

お子さんもいなく、落書きはすることはない…は、
かなり説得力があって有力だと思います。
天井の損傷は、どのようにしてなった可能性があるか、
家主側がきちんと説明できなければ、可能性を否定できます。
例えば、相談者さんが野球とか剣道が好きで、
バットや木刀の素振りをした可能性とかが例示されれば、半分以上…かな？？？

と、相談者さんのご不満はよくわかりますが、
3年で13万円は、総平均的に高くは無いので、気持ちと金銭負担を比較して、
良く考えてご決断ください。つまり10万円になるなら、
訴訟もせずに手を打った方が、得でしょう。
（査定のプロ・一級建築士　中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、早速のご返事ありがとうございました。
1～3は、契約書上、特に「つけちゃ駄目」という文面はありませんでした。
エアコンの横下に冷媒管の穴があり、テレビの後ろにもアンテナ差込口があります。
だから、これは自信を持って対象外と言えるではないでしょうか？

3は、すでにタイルに穴があって、前住人が使ってた痕跡があったので、
つけたですが、向こうに断りの電話を入れたかどうかは覚えてありません。
これは私のミスです。
ただ、エアコン同様生活上必要な器具なので、エアコンの穴は貸主の範囲であれば、
これも同等じゃないかな…というのは私見ですが、致し方ない部分も分かっております。
5、6は、今日確認後、追ってご報告いたします。

おっしゃるとおり、金額と気持ちの整理ですね。私はある程度、納得できれば、
時間もないので、ごちゃごちゃと向こうとやり取りするつもりはありません。
ただ、何回か引越ししたものの、今回のようなことが初めてて、
　　　●何の事前連絡もなく、明渡し後に2週間以上もたって払えと言われた
　　から、腹が立ちました。
　　本当は平穏に解決したいです。

　　また、既に契約時保証金として70万円払ってるのですが、契約書には、
　　　●その中の35万円は明渡し後に控除する
　　としか書いてありません。
これは家賃滞納とか、物件の補修費用にあたるではないでしょうか？
その中に今回請求された費用含まれるはずではないでしょうか？
もしそうだったら、改めて交渉しないといけないので、ご教示お願いします。

□■アドバイス：２

まず、精算は、客観的に「絶対これが正しい」はありません。
双方が納得すればよいのが原則です。
行き違ったときに、専門的なアドバイスを参考にして決着をしてください。
湯沸かし器については、事前に穴が開いていたなら、
相談者さんのご意見が説得性がありそうですがね。

ところで、保証金控除とは、一般的にスケルトンなどの物件で
原状回復義務のある物件での、契約更新時にとられる金銭が多いようですが、
この現状についての説明は、他の方の助言を待ってください。
ただ、家賃滞納をしなくてもとられますから、家賃補填分でなく、
物件の補修費用に充当する意味合いの金銭と解釈する方が、妥当でしょう。
つまり、更新時でなく明け渡し時とのことなので、
1回きりですから、このように解釈して良いと思います。

なお、明け渡し後2週間は、遅くは無いと思いますが…。
（査定のプロ・一級建築士・中尾正文さん）

□■アドバイス：３

保証金控除には、関西の「敷引」が関係しているのではないでしょうか？
　　もし、そうでしたら、相談者さんは、まず先に、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
などから、「敷引」、「敷金」などで検索し、
過去の類似相談などを参考にしてください。

ただ、「敷引＝納得できない」と言うことになってしまいますと、
賃貸のルールに関しましては、業界でも未だ混沌としており、
参加エージェントの皆様の中でも、下記のような様々な議論がなされている内容です。
　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/08/post_0829.html
　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/08/post_9870.html

ですので、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=2998
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=2960
のように、「本当に妥当なもの」なのかどうなのかを、
断言することはできないと思います。

中尾様のおっしゃる通り、「絶対これが正しい」はありません。
最終的にトラブルになってしまった場合、双方の主張が相容れない場合は、
やはり、法的に決着をつけるということになります。

ですので、ご自身の主張の妥当性を確認なさりたい場合は、
より個別な回答をお求めになるのであれば、まず先に、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクから、
法律の専門家の無料相談などをご確認される方が宜しいと思います。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：４

保証金の控除と敷引きは、若干、表現が違うのですが…。
でも個人の住居物件で、保証金の控除（保証金の償却？）と言うのもあるのですね。
敷金の控除が駄目なら保証金の控除にする…ということでしょうか？

ここからは、「全くの個人的な意見であること」を最初にお断りします。
どの様な名目をつけようが、契約書にその内容の明記が無いのは
消費者契約法の10条により無効になると思いますし、明記があったとしても
賃借人に一方的に不利な条項は無効になると思います。

　　（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
　　　第十条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合
　　　　　　　に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者
　　　　　　　契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して
　　　　　　　消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

この消費者契約法10条を根拠として、最高裁も慣習として認めていた敷引を、
地裁レベルで認めない判例が相次いでいます。
ですから、事業用賃貸の保証金の償却を消費者相手の住宅用の賃貸借契約に
持ち込むことはできないとするのが妥当であると思います。

　　つまり
　　　●その中の35万円は明渡し後に控除する
　　という条項の無効を主張できる可能性はかなり高いと言えると思います。
但し、この35万円に関しては話し合いで解決する問題とは思えません。
交渉決裂→地裁への民事提訴となると思われます。

物件の補修費用にあたるかどうかについては、契約書に明記が無いので、
交渉するか、司法の判断によるしか無いと思います。
交渉して修理費を値引きしてもらったり、35万円を返して貰う交渉は
かなり難航するでしょう。
穏便に済ますのであれば、途中で諦める必要もあると思います。
あるいは、腹を括って地裁に提訴する方法もあるでしょう。
最終的に決めるのは、相談者さん自身になると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：５

涌井様、素晴らしいフォロー、痛み入ります。いつも本当に有難うございます。
私も個人の住居物件で、保証金の償却（？）があるというのは初耳でしたので、
「もしや敷引きでは？」という感じでした。すみません、言葉足らずで…。

涌井様のおっしゃる通り、この35万円を返してもらうとなると、
司法の判断になってしまうと思いますので、私も、相談者さんが妥協点を見出すか、
あるいは対決するか…を、ご自身で決められることになると思います。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

中尾様、涌井様、前野様、いろいろご意見ありがとうございました。

先日、5.6の欠損部を確認しに行きまして、5ははっきりと自分の責任ではない
ということですが、6については親指ぐらいの穴が天井にありまして、
明け渡し時に、私も大家も気付きませんでした。

保証金（敷引き）、言い方はどうであれ、契約時は35万円引きで合意していたので、
これについてはなにも今となって、ごちゃごちゃしたくないです。
ただ、今回の補修費用はその中から捻出すべきだ…ということだけは、
向こうに分かってほしかったです。
そのため、大家（実は管理会社）の前任者（入居当初の責任者）に確認したところ、
もちろんその35万円で、通常、使用上で発生された分の修理費用にあてるのは
当たり前のことで、本人もそうしてきたとおっしゃってました。
ただちに、今回言ってきた責任者に電話し、
　　　・1.2.3.5は向こうが持つべき分
　　　・4はこちらが勝手につけたのでこちらで持つ
　　　・6は入居当初確認していないが、入居中にやってないという説得力のある
　　　　説明はできず、ただし、明渡し立会い時、先方も指摘してないこともあり、
　　　　折半にする
　　と、交渉しました。

前任者とは良いお付合いもあって、とりわけ話してみて誠実さを感じました。
今回の費用は充分35万円の中で処理できると言われていたのですが、
責任の所在さえ明確にしてもらえば、その分を支払って、早く解決したい…
との思いで交渉しました。
あの落書きは、どう見ても年期の入った傷だらけの柱に鉛筆の四文字からして、
かなり年月が経っています。
それを言ってきたのは、もしこちらが黙っていれば儲けもん…みたいな
安直な考え方してるようにさえ、推測したくなります。
もしそうだったら、最悪ですね。

とりあえず、どう出るか分からないですが、
今月いっぱいまでに返答をくれるので、待ちます。
何か新しい動きがありましたら、またご質問させて頂きたいです。
お力お借りするかもしれませんが、よろしくお願い申し上げます。

■□相談者より【結果報告】

毎度、お世話になります。
本件は管理会社と交渉した結果、向こうの請求分の中で、「4のビス穴分」と
「6の天井穴の半分額」をこちらが持つということで決着がつけました。
残りの分はすでに保証金から敷き引きされる35万円の中で
充分まかなえるということです。
結局、2万円ちょっとで引かれて、残りは全部返金されました。

いろいろご助言のおかげで、きちんと自分の考え方を先方に伝えたことで、
無事解決につながったと思います。
私の場合は、もし何も言わなかったらそのまま払って損したかもしれず、
とりあえず、お互いの考え違い部分を知ることが重要でした。
先方も場合によって、ちゃんと対応してくれないこともあると思うので、
交渉によると思います。

今回はいろいろありがとうございました。
このサイトも、これからありがたく使わせて頂きたいので、よろしくお願いします。

相談内容　

広島・40代男性
はじめまして。土地を賃貸借契約をして、貸しています。
その土地には店舗と住居が建てられていますが、借地料が延滞となり、
直談判したところ、撤退するということでした。

とりあえず、店舗については、当方負担で解体しましたが、
住居は残債があり、住宅メーカーの抵当権が設定されています。

住居は現在は空家になっていますが、借地料はどこに請求できるのでしょうか？
請求できないのなら、解体して返してほしいのですが、
やはり、今までの借地料は泣き寝入りするしかないのでしょうか？
住居に行くためには、こちらに返却された土地を通路にしないと入れません。
なお、契約書には保証人は記載されていません。

今後の進め方など、アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

まずは、未払い借地料を債権として、借地権者に督促をするようですね。
督促後、支払いがない場合、空家となっている住居に対して、
差し押さえ手続きをとり、次に競売手続きを取ります。
競売になったところで、進入路がこちらのものですから、
入札するものはいないと思われます。
最低価格が出て、何度か競売にかかったところで、特別公売になるでしょう。
そしたら、納得できる額で札を入れます。
落札できれば、設定されている抵当権も整理できますから、
住居は解体することができます。
時間のかかる方法ですが、そうしないと勝手に壊すわけにもいかないし、
取り返すこともできません。
若干の費用がかかりますが、有効な方法だと思います。
（高晋不動産・山井さん）

□■アドバイス：２

若干の疑問点があります。

　　　1.当初の賃貸借契約時に敷金もしくは保証金等の授受は無かったのかどうか？

　　　2.契約解除は何時なのか？　直談判した時に明確に伝えて有ったのか？　
　　　　その時に延滞借地料の清算方法についても交渉はしてなかったのかどうか？

　　　3.住居はそのまま賃貸ができる程度の物件か、それとも貸せる状態ではないのか？

私見ですが、あくまでも私の個人的想像ですが、退去の時の直談判の時に、
貴方と賃借人の間の話し合いに食い違いが生じている様な気がします。
と言いますのも、通常は建物の買取を請求する借主が多く、
この買取金額＋預り金と滞納地代を相殺する話し合いが行われるのが普通だと思います。
おそらく、賃借人は建物をそのまま置いて出て行くので、
それ以降は一切支払うつもりが無いということだったのではないかと思いますが、
退去時の話し合いの時にその様な話し合いは無かったのでしょうか？

住居建物が賃貸に使える場合は、持ち主と交渉して賃借権を設定するか、
転貸可能な賃貸借契約を締結して、家賃をハウスメーカーへの返済にあてて
残債をなくす方法もあるかと思います。
但し、元賃借人（住居建物所有者）と連絡が取れることが前提となります。
持ち主と連絡が取れない場合は、ハウスメーカーと話し合い、
家賃を分配する方法もあると思います。

もし、賃借できない程度の建物であれば、
山井さんの仰る方法の様な対応になるかも知れません。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

山井様、涌井様、ご丁寧なアドバイスありがとうございます。

契約は20数年前で、敷金、保証金ともありません。
半年間延滞となり、内容証明付きの催促を行いましたが、払っていただけず、
建物を解体し元通りの更地にして、こちらに返却してくれと話ました。
しかし、破産状態でその費用は無いということでしたので、
解体同意書を得て、こちらで解体しました。
但し住居については残債があり、抵当権も設定されているので、
同意書は得ていません。
従って契約解除は解体前の退去した日と考えています。

退去時の話し合いの時に、建物についての買取などの話は、特別ありませんでした。
住居物件は、住めないことはないですが、築20年で価値はないと思います。
また、通路が無く、たとえつけても駐車場も無いので、賃貸は無理と思います。

□■アドバイス：３

判りました。
個人的には、築20年だとまだもったいないとは思いますが、
諸事情を考慮すると解体するのが良策かも知れませんね。
元賃借人が破産状態ということであれば、
おそらくその建物が唯一の財産ということになると思います。
元賃借人の給料等の差し押さえも考えられないこともないのですが、
建物を何とかしないといけませんので、
山井さんのアドバイスの通りの対応が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

まだ、前途多難ですが、何とか早く解決させたいです。
涌井様、アドバイス、本当にありがとうございました。

相談内容　

東京・40代男性
現在、二世帯住宅に住んでいます。
1階と2階で世帯が完全にわかれ、2階は内階段ですが、玄関は別です。
両方の玄関の間には、鍵のかかるドアがついています。

もともとは2階はアパートにしていたのですが、12～3年ほど前に改築いたしました。
その時は深く考えないで共有登記にしたのですが、最近になり、区分登記にすれば、
小規模住宅減税（200平米）の適応が倍（400平米）になるのを知りました。

そこで、区分登記に変更したいのですが、現在残っているのは、
改築の時の領収書と簡単な見取り図ぐらいしかありません。
特別な書類等が必要になるのでしょうか。
ご回答、よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

共有登記にしてから、どの程度の時間が経過しているのかわからないのですが、
「共有登記を錯誤」を原因として区分所有にする更正登記をすれば、
可能かとも思います。
詳しい事は、個々の事情により変わると思いますので、
お近くか、知り合いの司法書士さんにご相談下さい。
　　東京の場合は東京司法書士会（ http://www.tokyokai.or.jp/ ）の、
　　 http://www.tokyokai.or.jp/members/index.html
　　より、検索もできます。
　　ご相談なさる場合は、
　　「共有登記を錯誤で区分所有に更正する登記をしたいのですが、
　　　お願いできますか」
　　と、お尋ねになると良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

□■アドバイス：２

建物区分登記は対象の建物が
各々構造上・利用上分離独立している必要があります。
以前はアパートとして利用されていたようですので、
区分することは可能かと思われます。
必要書類としては各階平面図、建物図面（抵当権が設定されている場合は
登記所の管轄にもよりますが、共同担保目録）が必要になります。
いずれにしても土地家屋調査士に依頼することをお奨めします。
（八雲産業・山田高志さん）

■□相談者より

涌井様、山田高志様、すばやいご回答ありがとうございました。
昨日まで、いまさら無理ではないかと心配していたのですが、
なんとかなりそうな気がしてきました。
図面を持って、相談にいってみようと思います。
また、質問することもあるかもしれませんが、その時はよろしくお願いします。

相談内容　

愛知・30代女性
はじめまして。
トラブル続きでどうしたらよいのかわからず、アドバイスお願いします。

　　　1.蟻が壁、天井などいたる所に発生。
　　　　入居前に害虫駆除を依頼し、お金も払っているのになぜだと不動産会社に
　　　　相談するも、蟻は害虫にあてはまらないと言われる。
　　　　一応、業者が様子を見に来たが、不動産会社はお金がないので
　　　　駆除はできないと言う。
　　　　とても入居できる状態ではなく、駆除終了まで家賃を日割りで
　　　　控除してほしいと依頼すると、
　　　　「そんな細かいことを言う人は家主さんが嫌がるので、
　　　　　出て行けと言われますよ」
　　　　と、脅しのようなことを言われ、何もできない。

　　　2.未だに契約書を送ってこない（契約書とは家主・不動産会社・借主連名の署
　　　　名や印鑑があるものではないでしょうか？）

　　　3.スペアキー受け取りの書類を送付したが、2週間たっても音沙汰なく、
　　　　問い合わせをしても毎回、担当者が不在で連絡がとれない。

　　　4.上の階の住人より家賃が高いことが判明（通常、上の階ほど家賃が高いと思
　　　うのですが、こういったケースはあるのでしょうか？）

女性1人で誰にも相談することができず、不動産関係の知り合いもおらず、
本当に困っています。
お忙しいところ、恐れ入りますが、アドバイスお願い致します。

□■アドバイス：１

1について、その業者は、多分大家にも報告してないと思います。
民法上、大家にはきちんと対応する義務があることを知らないのだと思います。

2、3は、宅建業者失格とも言えますね。
かなり、のんびりしていると言いますか、対応が悪いと言いますか…。

4は、間取の大きさや角部屋等の要素を除けば、通常は仰る通りだと思います。

ご相談内容を見る限り、かなり対応の悪い業者の様ですね。
愛知県のようですから、愛知県建築部住宅管理課にご相談されるか、
（社）愛知県宅地建物取引業協会にご相談されて、
対応していただくのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

迅速な対応ありがとうございました！

田舎なので、ペット可の物件がそこしかなく、出て行くわけにいかず、
そういったこちらの事情を知ってか、つけこまれているようにも感じており、
ほんとうに困っていました。

さっそく、教えていただいた相談先に連絡してみようと思います。
本当に、ありがとうございました。

相談内容　

北海道・20代女性
はじめまして。サイトを見て、ご相談したくメールさせて頂きました。
先日、6年弱住んでいたマンションを退出し、敷金返済についての明細書が
下記のように送られてきました。
賃料は月額140,000円、契約当初2年間は130,000円でした。

　　　預かり金…260,000円（A）
　　　解約金　…200,000円（B）※
　　　　　　　　※契約書第4条による規約につき、
　　　　　　　　　賃料の3ヶ月分（420.000円）ですが、200,000円とします。
　　　日割り分… 19,666円（4,666×4日）（C)
　　　返金額　… 78,666円（A-B＋C）

解約の予告をしたのが8月初旬、退出したのが9月末です。
9月分の家賃は支払済です。
契約書の内容によりますと、期間内解約について、
　　　●3ヶ月前にまでに書面にて予告をし、予告にかえて、賃料の3ヶ月分の解約金
　　　　を支払い、即時解約することができる
　　とあります。
約6年間のあいだに3回契約書をかわしているのですが、2回目の更新の際に
契約書が新しくなっており、上記の規約が新しく書き直されています。
そのことについては、不動産屋からは説明は受けておりません。

私事の事情で、9月中の退出でお願いしたいと申し出たところ、
　　　●解約金は賃料の1ヶ月分で了解
との返事を電話にて回答いただきましたが、精算書では200,000円でした。
不動産屋にそのことを指摘すると、電話で正式な金額を伝えたわけではないと、
感情的になって説き伏せられました。

心配になって、敷金トラブルの相談所へ行くと、払わなくてよいとの判断で、
　　　●すぐに、内容証明郵便の手続きをしましょう
と言われております。
しかし、インターネットで同様のケースの相談をみますと、
支払しなくてはけないという例を見つけてしまい、
何が真実なのかわからなくなっております。

家主、不動産屋はご近所で、過去にも感情行き違いもあり、
あまりよく思われておりません。
手続きをして話を大きくしても良いものなのか、心配です。
お忙しいとは思いますが、アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

今回のご相談は、
回答者によって見解が変わるかも知れない微妙なケースだと思います。
　なぜかと言いますと、投稿内容から判断しますと、
　　　●約6年間の間に3回契約の更新を行っており、
　　　　2回目の更新時に賃借人が解約を申し込む場合、
　　　　事前通知期間が解約の1ヶ月前から3ヶ月前に変更になっている
　　と思われるからです。
この更新時の解約に関する条項が有効か無効かの判断が
微妙なことは間違い無いでしょう。

私見ですが、基本的には、この2回目の更新時の契約書の解約に関する
条項自体は有効と思われますし、契約は成立していると思われます。
もし、相談者さんが、更新時の説明不足を理由として、
この条項の無効を主張する場合は、
　　　●民法による錯誤・詐欺による契約を主張する
　　　●宅建業法及び消費者契約法の重要事項の説明がされていなかったと主張する
ということになると思うのですが、更新時の契約書や重説には、
貴方の署名捺印がしてあると思います。
ですので、重説の不備や明らかな重説の記載ミスがあったとは言い難いと思います。
また、署名捺印してあっても、説明をされていないと主張するのは、
その説明不足を証明すること自体がかなり難しいと思いますが、いかがでしょうか？

ですので、私個人の意見としては、
今回の解約金の減額についてはかなり厳しいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、丁寧な回答ありがとうございました。
回答を参考に対応していこうと思いますが、
今ひとつ、確認したいことがありますので、もう少しお話しさせてください。

メール投稿後、契約書をよくみかえしてみると
（契約当初のものと、最後の契約書）、契約書の内容が、
　一新されていることがわかりました。お恥ずかしながら、
　二回目の更新だったためか、見比べて吟味などせずに印を押しております。

友人（ちなみに専門の方ではありません）から、
「契約書の内容が変更される場合、更新ではなく、新規契約の締結しなおし、
　重要事項説明書をつけなければ、宅建行法違反になる」
と、聞きました。
こういった条文というのは本当にあるのですか？もしあった場合、
契約書の内容の変更というのは、どこまでの範囲のことをいうのでしょうか。
更新時に内容が変更したことについては、説明の義務はないのですか？

繰り返しのようで申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：２

私見ですが、更新時に契約書の内容を変更する場合には
新規契約にしなければならないということは無いと思います。
契約内容の一部変更の度に新規契約になるということは、
敷金等を一旦清算して礼金・敷金を支払うことになるので、
現実的に考えて無理があると思いますが、いかがでしょうか？
また、重要事項の説明につきましては、
変更の箇所について説明すれば良いと思います。
なお、変更された条項が賃借人に一方的に不利な場合は、
更新時に拒絶することは、当然、可能であると思います。

宅建業法の解釈・運用については下記の国交省のサイトをご参考にして下さい。
　　 http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kangaekata.htm
ざっと見たところ、ご指摘の更新時の変更→新規契約に関する事は
記載されていないと思いますが、もしある様でしたらご指摘下さい。確認致します。

当然、更新・新規に関わらず契約の締結時、業者（正確には取引主任者）には
説明義務がございます。
問題は、説明を受けていないことをどうやって証明するのか…でしょう。
こちらでもよく「説明を受けていない」と言うご相談がありますが、
契約書に署名・捺印をしている状況で、説明を受けていないと言われても、
どうしても説得力に欠けます。
業者が「説明して納得したから署名・捺印したんでしょ」と言った場合、
貴方はそれを覆す証拠を提示する必要があると思いますが、いかがでしょうか？

なお、民法の錯誤による契約であるころを主張するので有れば、
更新契約そのものや、変更された条項の無効を主張することも可能であると思います。
錯誤無効は民法95条に規定されています。
　「意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
　　ただし、表意者に重大な過失があったときは、
　　表意者は、自らその無効を主張することができない」

　錯誤とは、簡単にいえば、「勘違い」です。
　　そのことについて（契約の内容や、商品状態などについて）、
　　　●知っていたのであれば、契約をしなかった
　　という場合、その契約の無効を主張できるということです。
　　別の言い方をすれば、
　　　●そういう契約をする意思がないにもかかわらず、契約してしまった場合
　　です。
　　法律行為（契約）の要素に錯誤がある場合は、無効であると第95条は定めています。
ただし、その契約をした本人に重大な過失がある場合には、
無効の主張ができないとしています。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、返信おくれまして、申し訳ございません。
丁寧な回答、本当にありがとうございました。
この後は、アドバイスをふまえた上で、穏便に交渉してみようと思います。

また、安心してご相談できるこちらのサイトの運営者の方々にも
お礼申し上げます。ありがとうございました。

□■アドバイス：３

Fudosan.JPサポートです。
ご丁寧なご挨拶、有難うございます。
もし、宜しければ、最終結果のご報告など、いただければ幸いです。
相談者さんの今後のご検討をお祈り申し上げます。

相談内容　

愛知・20代女性
10日前に賃貸の契約をしようと物件を見に行きました。
お金はどうしても先に払ってほしいと言われ、
クレジットカードで支払いをしましたが、物件はあとで選び、
契約書は後日送付となりました
（来年1月から入居予定でしたので…）。

しかし、事情により、キャンセルしたいことを先方に伝えたところ、
キャンセルするなら1ヶ月分の家賃を支払ってもらうと言われました。
お金を払ったときにはそのような説明は受けていませんし、
まだ正式な契約書もかわしていません（契約書は手元にあります）。

私にも落ち度はあると思いますが、
先方はキャンセル料を払ってもらうの一点張りです。
このような場合、無償でキャンセルはできないのでしょうか？

□■アドバイス：１

最初にちょっと、苦言を呈させて頂きます。
そもそも、契約する以前にカードで支払ってしまう相談者さんにも
問題があります。これでは、詐欺に引っかかり騙されても良いですよ…
と言っているのと同じです。
不動産契約の場合は、契約書の締結と同時に金銭のやり取りを行うのが
基本ですから、そのことは良く覚えておいて下さい。

私見ですが、キャンセル料の支払いは一切必要ございません。
契約書に相談者さんの署名捺印が無く、手元にあるのであれば、
契約は成立していません。
その不動産業者はかなり悪質な業者であることは間違いないと思いますし、
今後の被害者を無くす為にも、以下の通りにされることを切望いたします。

その業者の会社名、免許番号と取引主任者の氏名、免許番号が
契約書に明記されていると思いますので、その契約書とカードの支払いの明細を持参の上、
愛知県建築部住宅管理課（ http://www.pref.aichi.jp/jutakukanri/ ）へ、
ご相談に行って下さい。その業者に対して行政指導をして頂けると思います。

また、万が一の場合に備えて、ハトマーク業者の場合は、
愛知県宅地建物取引業協会（ http://aichi-takken.or.jp/top.html ）へ連絡し、
無料相談を受けておいて下さい。
この無料相談は、協会の1000万円までの賠償支払いの順位保全の為にも
必要ですから、必ず受けるようにして下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さん、適切なアドバイスありがとうございます。
指定していただいた協会に相談します。

相手が大手業者だったのと、契約はするつもりでしたので、
軽い気持ちでカード支払いをしてしまったことは反省しています。
この度は本当にありがとうございました。

■□相談者より

大阪・20代男性
賃貸契約前のキャンセル料について、涌井さんがご回答されていた
今回の相談と、類似の問題で相談があります。

私の場合、部屋を見に行き、その時に気に行ったので、部屋止めをしました。
その後、こちらの都合により部屋止めをキャンセルしましたところ、
仲介業者さんから、違約金として家賃の1ヶ月分請求されました。

　　今回の相談との相違点は、
　　　・申込書には署名している（部屋止めをしている）
　　ですが、お金は一切払っておらず、申込書は手元にはありません。
　　また、この申込書は、
　　　・わかる範囲のみ記入で、押印はなし
　　　・後日、未記入の所を電話で連絡すると言われ、未完成の状態
　　で、後日の連絡の前にキャンセルしました。

　　仲介業者が求めているのは、
　　　・部屋止めに対するキャンセル料（違約金）
　　で、「払わない場合、裁判になりますよ」の1点張りです。
　　しかし、事前にキャンセル料についての説明はありませんでしたし、
　　規約も出されていません。申込書にもそのことに関しては書いておりません。

この場合でも、キャンセル料を支払わなくてよろしいのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス：２

支払わなくて結構です。大阪府の場合は、
大阪府建築都市部建築振興課宅建業指導グループに
苦情を言って、その業者に行政指導をお願いして下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
相違点があったので心配でしたが、また不動産業者と話を進めていきます。
本当にありがとうございました。

相談内容　

奈良・30代女性
現在、母との共有名義で建てた住宅に、姉、母、祖母が暮らしています。
弟（独身）が住宅ローンを組んでいます。
本来なら母のみの名義にしておきたかったのですが、
ローンを組まざるを得ず、このような形になりました。

ここへきて、弟が結婚することになり、家を出て、
新たに新居を構えることになりましたが、問題が発生しました。
すでに彼は「持家がある」とみなされているため、
会社からの補助が出ないというのです。

実際のところ、家族はみなそれぞれ収入があるため、共同でローンを
返済していますので、彼が1人でローンを返済しているわけではありません。
名義では彼が筆頭持ち主になるのかもしれませんが、現実は違います。

かといって、今の家に新しい家族が住めるような場所がありません。
そこで、しばらくここに住むであろう姉である私に、
ローン借り換えができるのかどうかを、
収入の面では問題ないとして、教えていただけないでしょうか？
本当は母の名義にしたいのですが、収入額の面から難しいと想われます。
贈与税など関わってくる問題についても、教えていただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

基本的には、土地建物の名義を弟さんから
相談者さんに変更する必要があると思うのですが、
この場合は親族間売買になると思われます。

居住用資産の売却→個人の住宅の取得
（譲渡先が直系血族は不可・姉の場合は傍系血族ですが、未確認ですが、大丈夫かも？）
ですから、税金関係はかなり控除される可能性があります。
でも、所有権移転費用や若干の取得税が必要になると思います。
このあたりは通常の売買と同じだと思って下さい。
売買代金の授受に関しては、過去のローンの返済割合の証明や、
今後のローンの付け替えによる金額を代金の支払いとすれば良いと思います。
抵当権の設定が債務者変更ですめば、登録免許税が無くなるかもしれません。

また、可能かどうか判りませんが、
　　　・弟さんの持分を賃貸借契約を締結し、姉、祖母が借りる。
　　　・そして、弟さんが家賃を不動産取得として確定申告する。
そうすると、住宅では無く賃貸用の土地建物（賃貸事業用）
と言えるようになるかも知れません。
銀行が承諾すれば、住宅ローンの名義もそのままで良いと思います。
つまり、弟さんが転勤して、その間だけ姉と祖母に賃貸するという感じです。
不動産取得用の決算書を作成する必要はありますが、建物の減価償却費や
修繕費用、返済の利子分は必要経費として認められると思いますので、
実際に詳細な計算をしないと断定できませんが、
不動産所得による所得の増額分はそれほど多くはならないと思います。

この方法だと、税務署は、確定申告をすれば、問題ないと思います。
問題は会社の補助金です。
　　　住居→賃貸事業用物件への変更を認めて、補助金を出してくれるかどうか？
　　ですね。
　　また、銀行が、
　　　住宅ローン→プロパー融資への切り替え
　　を要求してくるかどうか、その時になってみないと何ともわかりません。

いずれにしても、事前の詳細な検討が必要になると思いますので、
知り合い、またはお近くの会計事務所等にご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早速のお返事、ありがとうございました。
将来的なことを考えると、私に所有権を移転するよりは、
共有名義にしておいたほうがよいのかも…と思うようになりました。

それから、賃貸借契約等は考えもつかなかったので、とても参考になりました。
要は、補助金の問題が一番なので、そこのところを会社側がどう判断するか、
問い合わせてみます。

お知恵をいただきましたので、早速、相談に行こうと思いますが、
こうした件に関しては、会計事務所が一番よいのでしょうか？
銀行・税理士・司法書士等いろいろ考えつくのですが、
一番いろいろな対応方法を教えてくださりそうなところを、
教えてくださると嬉しいです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

税務や会計の問題が一番大きいと思いますので、
知り合いの会計事務所＝税理士さんがいれば、
そちらにご相談するのが宜しいかと思います。
それと、一番最初に会社の補助金の規定の確認が大事です。
賃貸借業を副業とするかどうかの社内規定の確認も必要かと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

ありがとうございました！　相談してみます。

相談内容　

東京・30代男性
店舗物件について相談します。
最初に保証金400万円（償却15％）、造作譲渡200万円だった物件を、
大家さん、前オーナーから、それぞれ100万円ずつ下げてもらい、
契約の予定でした。

契約の5日前に、突然、大家さんから連絡が来て、
「基本的に造作譲渡は認めていないので、解約の時はスケルトン返しで…」
と言われました。
当初、不動産屋さんも造作譲渡は可能と話してましたので、
何とかならないかとお願いした所、
解体費200万円を保証金とは別に預かりたいと言ってきました。
大家さんは高齢の方で、保証金を500万円にする形では納得してくれませんでした。

物件も気に入っているので、契約でスケルトン返しとなるなら、
当然従うつもりですが、解体費を事前に預けるのが納得できません。
不動産屋さんも初めてのケースと言っており、
今度、大家さんと直接の話し合いをします。
解体費を支払ったとしても、何か良い契約の仕方はありませんか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

最初に保証金とその償却について、考察してみます。

　　保証金には、
　　　1.敷金の性質を有するもの
　　　2.権利金の性質を有するもの
　　　3.建設協力金の性質を有するもの
　　　4.貸金の性質を有するもの
　　が考えられるのですが、この保証金の内容については、
契約書の保証金の条項に明記されているべきでしょう。
保証金の償却がある場合は、
やはり、その償却による控除の根拠を償却の条項に明記すべきです。
明記しないで償却で控除する場合は、
一定額一定割合は保証金ではなく権利金とみなされるのが一般的です。

　　つまり、保証金の一部＝権利金となり、この権利金には、
　　　1.「その場所で営業し、収益をあげることができる営業権の対価」
　　　　（造作、のれん、得意先など)とみなされる場合
　　　2.「賃料の前払い的性格のもの」とみなされる場合
　　　3.「賃借権譲渡の承諾料」とみなされる場合
　　などがあります。

私見ですが、今回のご相談では、
保証金の償却と造作解体費用の関係が問題であると思います。
保証金とは別に造作の解体費用を要求するのであれば、
保証金の償却はすべきでは無いと思います。

良く考えると、
　「償却＝権利金＝その場所で営業し、収益をあげることができる営業権の対価」
と考えた場合、造作の譲渡を認めず、解体して明渡すということが、
どう考えても矛盾していると思われるからです。
なぜかと言いますと、営業権の中にはどう考えても造作も含まれると思われますし、
造作は営業をする為に必要不可欠なものだからです。

実際の交渉では、この矛盾点をついて、解体費用を前納する場合は、
保証金の償却を無し、もしくは償却割合を下げるようにすれば良いと思います。
また、保証金の償却を15％にするのであれば、
造作の譲渡を認めてもらう交渉をすべきだと思います。
なお、交渉の過程においてはご自分に有利になるように、
保証金の償却の根拠から、賃貸人に聞いていくのが良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、お忙しいところ、返答していただき、ありがとうございました。
今までこのような契約や問題などとは無関係できましたので、
今回の件で不動産について勉強になりましたし、今回契約できなかったとしても、
必ず次回に役立つと思っています。涌井様の意見を読ませて頂いて、
私見とはいえ、「世の常識」というものがわかりました。

ただ先程も述べたように、85歳のおばあちゃんで、償却自体が理解できない感じの方です
（保証金が400万円・償却15％から、300万円・償却20％にしていただけたのは、
　大家さんが雇っている弁護士さんの「結局、同じこと」の一言で決まったと聞きました）。
私も弁護士さんと交渉した方がよっぽどスムーズにいくと思うのですが、
先週、解雇されたようです
（前オーナーの弁護士を気に入って、後に大家さんも雇われたのですが、
造作の件で前オーナー側についていると思われたみたいです）。

涌井様の意見を伝えたいのですが、とても頑固な女性で
保証金・償却・解体費・その他の内容は一歩も譲らないと思われます。

　　私の周りの方も、その物件は辞めれば…という方が大半ですが、
　　　1.その女性は契約時以外は全く出てこないみたいである点。
　　　2.実は物件の所有者は息子さんであり、私と同業ということもあり、
　　　　理解ある方みたいである点
　　　3.私自信その物件に惚れこんでいる点
　　などから、こちらから譲歩するしかないかな…とは思っています。

明日がその女性との最後の交渉になると思いますので、
女性の機嫌を損ねないように、涌井様の意見を伝えようと思います。
相談とはかけ離れてしまいましたが、
また何かありましたら、よろしくお願いします。

□■アドバイス：２

相当困られているようですね。
契約前になって急変するのは契約上、おかしなものですが、
よくそのようなケースで解決していた方法としまして、
例えば保証金の償却率を上げて全体的なコストをさげてはいかがでしょうか？
保証金は入居者にとっては退店するまで
返却されない「死に金」になってしまいますよね。
ならば、本件のような場合償却率を極端かも知れないですが、
50％にするかわりに預け入れ保証金を300万円にするとか、
借主様には少々面白くない話かも知れないですが「死に金」になるより、
ご商売の運転資金が増えたとみる手もあると思います。
家主側は償却があがることにより、利益が膨らむので、
交渉には乗りやすいと思いますよ。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

相談内容　

宮城・30代女性
土地（約3,000坪）を業者に貸していますが、
業者が一方的に賃料を半額以下に下げてほしいと言ってきました。

契約は30年契約で、残り21年あります。
この業者は、うちの土地に隣接した他の人の土地を含めて利用しており、
他の人（2名）の土地は、以前は賃貸契約だったのですが、
数年前に業者が買い取ったようです。

今回、この土地の名義人が亡くなり、私が相続する予定なのですが、
この賃料をあてに固定資産税を払っていたので、この賃料が少なくなると、
土地を手放さざるをえなくなります。

業者は今まで賃料値下げのことなどいっさい申し入れしてこなかったのに、
名義人が亡くなったことに乗じて、申し入れたように思える話し振りをしてます。
私としては、業者に撤退されても困りますし、
業者が隣接した土地を買い取っているので、
半端にはさまれている土地を持っていても活用できるかが不安です。
売却したい気持ちがありますが、買い叩かれるのも嫌です。

以前に売却した他の方は、
おおよそ固定資産評価額で買い取ってもらえたようです。
現在、この土地の近隣の評価価値は以前より下がっているようですが、
それは原野状態の評価で、
うちの土地は固定資産では宅地として整備されています。

業者の一方的な賃料半額以下の希望は応じられません。
このような場合はどう対応すすめていけばよいのでしょうか？
売却の場合、土地の価格は固定資産評価額を参考に考えていいのでしょうか？

□■アドバイス

そのまま事情を話して、応じられないと言うのが一番だと思います。
その時に近隣の同程度の地代を参考にするのも良いと思います。

　売却の場合の土地の価格について、通常は、
　　　国税庁の路線価
　　　 http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
　　　国土交通省地価公示／都道府県地価調査
　　　 http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2
　を参考に致します。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

アドバイス、大変ありがとうございます。
業者は今月あたまにその話をしてきて依頼、その後は何も言ってきません。
賃料は今月分は契約額で入金がありました。
業者の出方を様子みてみようと思います。
　　
税務署に評価額を確認したところ、
　　　●相続や贈与はこの土地の場合、固定資産評価額×1.1
とのことです。
教えていただいたサイトにもそう載っていました。
国土交通省のサイトでは検索条件で該当がありませんとでてしまいました。
一般的に路線価と地価評価は金額が大きく違うものなのでしょうか？
また、路線価を参考に金額を考えてもいいのでしょうか？
お手数ですが、再度アドバイスお願いします。

□■アドバイス：２

路線価は国税庁（税務署）が、
相続・遺贈又は贈与により取得した財産にかかる相続税、
および贈与税の財産を評価する場合に適用する基準と言えます。

公示価格については、国土交通省土地・水資源局土地情報課の
「土地総合情報ライブラリー（ http://tochi.mlit.go.jp/ ）の、
　　 http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/chikakouji/point_03.html#1
に説明がのっていますので、ご覧下さい。
公示価格・基準値価格は、検索でしぼりこんで、お近くの標準地、
または基準地を参考にします。

路線価と公示価格は違うことが多いので、参考程度とお考え下さい。
必ずその価格で売れると言うものではありません。
賃貸の場合は路線価を参考にする場合が多いのですが、
売買では両方を調べて参考にします。
実際には接道状況や立地にも左右されます。

最終的には賃借人とは別の、
地元の不動産業者に相場を確認するのが良いと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

地元の不動産業者に聞いてみたところ、
「周りは原野や田んぼのため、明確な参考価格にはならないが…」
という前置きで、近隣の土地相場の話をうけました。
すると、路線価の1/7の価格にしかなりませんでした。

ここまで開きがあるときは、
一般的にどちらの価値が優先されるのでしょうか？
その土地にすでに業者の建物が建っているという状況を加味すれば、
一般的な土地相場より高い価値で買い取ってもらえると思うのですが、
いかがでしょうか？
また、こんなに価値が下がっていても、固定資産税は高い基準ですが、
固定資産税の見直しというものはできるのでしょうか？

□■アドバイス：３

路線価の1/7ということはちょっと理解に苦しみます。
ひょっとして、市街化調整区域内の農地を宅地、
もしくは雑種地に地目変更したのでしょうか？
市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、
余程の事情が無いと考えられないのですが？

市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、
仰るとおり、相場よりも高い価値で
買い取ってもらえる可能性があるのですが、
調整区域内で、なおかつ、既存宅地（60条申請の可能な土地）
ではない場合には、一概に言えません。
　　
市町村の建築課、もしくは都市計画課等で、調整区域かどうか
建替えが可能な土地かどうか、確認なされてはいかがでしょうか？
建替えが不可の場合は、近隣宅地の相場より下がる可能性もございます。

固定資産税の見直しについては、基本的には難しいでしょう。
可能な場合もありますが、かなり専門的な知識を元に、
市町村の税務課等と交渉しなければなりません
（私の知人の不動産業者が、下げて貰ったケースがあります）。
また、事業用に賃貸している宅地であれば一層難しいと思います。

なお、最近の土地値下がり傾向の中、
固定資産税の評価額より低い売買のケースも出てきています。
しかし、路線価の1/7と言うのは、かなり特殊な事情がある様な気がします。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

いつも本当にありがとうございます。心から感謝しています。
上記の市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外はどんな土地のことですか？
その土地は名義人が誰か借りる人がいればいいなという思いで、
10年以上前に草がぼうぼう生えていた土地を更地にしたと聞いています。
特殊な土地という話は聞いたことがないのですが…。

□■アドバイス：４

まず土地には、都市計画法により線引きされた都市計画区域内と
区域外の2種類があります。

都市計画区域外の場合は、農地法、砂防法、自然公園法などの
法律対象を除けば利用は自由です。

都市計画区域内には、無指定という都市計画区域外と、
ほどんど同様の土地と、市街化調整区域と、市街化区域に分けられます。
市街化区域については、その用途がそれぞれ決められていて、
その範囲内であれば利用は自由だと思って下さい。

問題は市街化調整区域です。
国道に面していても意外に調整区域の所は多いのですが、
この市街化調整区域は基本的には
建物等の工作物を規制している地域です
（都市計画法施行規則第60条証明の旧既存宅地や
　都道府県の条例によって一部許可される場合もあります)。

もし、貴方の土地が
都市計画区域内の市街化調整区域にあるのなら、
固定資産の評価額に比較して、
実際の売買金額はかなり低くなる場合もございます。
市町村の建設課、もしくは都市計画課等で、
どのような土地なのかを、ご確認下さい。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

埼玉・30代女性
はじめまして。悩み続けて、はや3年以上たち、
このサイトがあることを知り、相談させていただきます。

自宅の前に家が建つのを承知で購入しました。
引っ越してきた時には、まだ家は建っていませんでした。

隣家完成後、居間に唯一ある南側の窓をあけると、
約2m30cmの距離に給湯器がありました。
　　
そのため、窓を開けるとガスの臭いが家の中にも入り、
夏でも窓をあけられない状態です。
　　
先日も、窓を開けると給湯器が作動していたようで、
もろにガスの臭いをかいでしまい、気分が悪くなってしまいました。

このような場合、どうしたらいいのでしょうか？

□■アドバイス：１

民法の相隣関係についてのご相談になるかと思います。

　1.建物を建てるには、境界線から50cm以上離さなければなりません
　　（民法第234条第1項）。この規定による間隔は、相隣者の間で協議し
　　合意すれば、狭くすることもできます。

　2.境界線から1m未満のところに、他人の宅地を眺めることができる窓や
　　縁側を作ろうとする者は、目隠しをつけなければなりません（民法第235条第1項）。
　　この規定の距離は、窓または縁側の最も隣地に近い点から直角に測って、
　　境界線に達するまでを計算します（民法第235条第2項）。

民法で規定されているのは以上ですので、
当然、隣地の家はこの規定の範囲内で建てられていると思われます。

ここからは私見になります。

　1.実際に健康被害があるということを証明して、損害賠償を請求するのは、
　　医師の診断書が必要になるので、難しいと思います
　　（診断書が出れば、交渉できると思います）。

　2.どうしても、そのガスの匂いが気になるのであれば、給湯器に煙突をつけて、
　　排気を屋根の上まで上げれば良いと思います。
　　この煙突の費用負担についての交渉になると思いますが、隣家の方が全額負担
　　で煙突を付けて頂ければ良いのですが、そう簡単では無いと思います。
　　私であれば、これからの生活の事を考えれば、半々の負担で交渉すると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、御回答ありがとうございました。
私の家も隣家も同じ業者からの購入であり、私も南側に家が建つのだから、
部屋の明るさは承知の上での購入でした。
しかし、排気の臭いは予想外のことであり、
私としては、何故に自己負担が生じる可能性があるのかと考えてしまいます。
業者も私の家が建ってから、数ヶ後に工事が開始したので、
この問題に対して考慮する部分はあったと思うもですが…。

□■アドバイス：２

お気持ちは察しますが、業者の責任を問えるかどうかを考えますと、
違法建築とは言えないと思いますし、建物同士の間隔についても
法律の基準は満たしていると思われます。

私見ですが、不法行為による損害賠償は、将来起きうる損害について
想定はしていませんので、すでに実損があることが大事になると思います。
給湯器のガスの臭いが気になる程度のことが不法行為となるかどうかは
断定はできませんが、かなり難しいでしょう。

現実には、煙突の工事について、
隣地のお宅は「一切負担しない」と言うと思います。
相談者さんはどちらかと言うとお願いする立場になります。
どうしても、納得の行かない場合は、
業者に煙突工事の負担を交渉してみても良いとは思います。
その場合も、業者の責任を追及すると「裁判でも何でもやってくれ」
と言うことになってしまいますので、丁寧にお願いした方が良いでしょう。
「どうしても、ガスの臭いが気になって仕方ないので、何とかして欲しい」
と、ひたすらお願いしまくるのが良いと思います。
でも、お願いするのが嫌なら、そのままにしておくか、
弁護士等の専門家に相談してみるということになります。

ちなみに2mの距離が5mになっても、
給湯器のガスの匂いは風の向きによってはきます。
私の自分の部屋と給湯器の距離は10mほど離れていますが、
部屋の窓を開けていると、給湯器の排気の臭いがきますので、
家族の誰かがが入浴しているのが直ぐにわかります。
あまり気にしすぎるのは、逆に精神衛生上、良くない様な気もします。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井様、御返答ありがとうございました。
予測できない範囲の周りの環境も考え、
家を購入しなくてはいけないと、実感しました。

相談内容　

兵庫・20代男性
はじめまして。今年の7月末に不動産（中古マンション）を購入した者です。
今回、ご相談させていただきたいのは、家の臭いの件です。

物件購入前に臭いがかなり気になったので、不動産業者の担当者に、
「この臭いは何ですか？　消えますか？」
と聞いたところ、
「外壁塗装をやり直したペンキの臭いで、窓を開けていれば、
　1ヶ月くらいでとれますよ」
と言われ、安心して購入しました。

しかし、ずっと窓を開けて風を通しているのですが、全く匂いが取れません。
ホルムアルデヒドなどの有害物質も心配です。

現在、不動産業者の担当者に、言った責任を取って、臭いを取ってほしいと
言っており、一応、対応はしてくれているのですが、
全く知識のない人を連れてきたり、先に進みません。
また、本人から、知らないから責任はとれない旨の手紙を受け取りました。

今回のような場合、「説明義務違反」などになるのでしょうか？
そろそろ寒くなるので、すぐにでも原因と思われるところを
リフォームしてもらうか、何らかの対応をとってほしいと思います。
どう交渉すればいいのでしょうか？

□■アドバイス：１

相談者さんへ。1ヶ月たって臭いが消えないのは辛いですね。
でも、これはありえることです。
また、不動産屋さんの営業担当の回答としては、よくありますから、
特段、責められるレベルではありません。
その言質を担保にとって、臭いを無くさせるのは酷なように思いますし、
相談者さんも、契約や、入居する前に、正しい情報を得る努力をせず、
不動産屋さん営業担当の過失を責めるのは、少し無理があります。

塗られている塗料などの推測が容易につく専門的な推測からのアドバイスです。
たぶん、十中八九、あなたの健康は損なわれないでしょう。
あなたが特異体質でない限りですが…。
中尾正文　一級建築士　塗料の詳細体得者として…
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

返信ありがとうございます。

正しい情報を知ろうと思い不動産担当者へ問い合わせたのです。
分からない情報を断定して返答した不動産担当者に
過失があるのではないでしょうか。
分からないのなら、分からない旨を伝えるのが通常の対応ではないでしょうか。

匂いの件ですが、外壁の匂いではなくリフォーム後、1年半締め切っていた時の
匂いではないのかと思うのですが、どうなんでしょうか？
クロスやフローリングに匂いがつくものなのでしょうか？

□■アドバイス：２

もし、
　　　●貴方　　　　→　不動産業者に対して責任を取らせたい
　　　●不動産業者　→　責任は取れない
という形になっているのであれば、法的手段（裁判・調停など）で
解決することになるでしょう。

さて、返答に対する過失については、最終的には法律の専門家に、より
詳細な状況をお伝えいただいた後、ご相談いただくべきだと思いますが、
不動産業者が売主でなかったとした場合、担当者は、
　　　●過去の経験で、通常は1ヶ月程度で臭いは消えるため、そう案内した
となると思いますので、故意に事実を隠蔽したのではないように思えます。
そうなりますと、これを「予期できたこと」とすることができるかどうかは、
難しい気もします。

また、「断定」とおっしゃっていますが、例えば、契約書や重要事項説明書、
覚書などに、その旨を追記してもらったなど、証拠として残ってますか？
口頭の説明だけの、言った言わないで責任を追及するのは、
状況的に厳しいケースも多々あるでしょう。

実際に責任を取らせると言うことであれば、
瑕疵として、「売主」に対して、問うべき問題だと思います。
但し、その場合は、
　　　●ホルムアルデヒトの有無を含め、専門機関に調査をしてもらう
　　　●上記の調査結果で、健康被害があると言うことを証明し、
　　　　その資料を証拠として提示される
ぐらいのことをやっておかないと、貴方にとって有利には進まないと思います。
当然、不動産業者や売主は費用負担を拒むでしょうから、貴方負担です。
納得がいかないでしょうから、この費用の支払も、法的手段で解決すること
になると思います。しかし、測定結果で健康被害が無いのであれば、
物件に対する責任を取らせることはもちろん、
調査費用を負担させることも厳しいと思います。

　いずれにせよ、まず、
　　　●自治体の消費生活センター
　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ ）
　　　●自治体などの無料法律相談
　　　●Fudosan.JPのサイト内の、
　　　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談
などで、貴方の主張で、法的に対抗できるのかどうかを、
きちんとご自身で判断された方が宜しいのではないでしょうか？
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

返信ありがとうございます。

証拠は残してないです。
普通は話したことなど、全部残しておくものなのでしょうか？
大手不動産業者なので、安心してました。
祖父や親戚が不動産業者なので、間に入ってもらいます。
対応しなければいけない状態に追い込み中です。

不動産業者負担で専門機関に調べてもらうことになりました。
有害物質があれば、瑕疵担保で売主に対応してもらい、
なければ臭いを取る方向で、再度調整してもらうことになりました。

法的手段は最終手段だとおもいますので、
あくまでも話し合いで解決できればと思います。

□■アドバイス：３

信頼関係が崩れていない時点で、話したことを全て残す必要など、
ないでしょうね。
ただ、問題点があり、その解決が前提であれば、
それを保証する内容を文書で残しておくことが大切です。
そうすれば、話し合うにせよ、法的手段に訴えるにせよ、
それが証拠になりますので…。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

臭いの場合は有害無害に関係なく瑕疵担保責任を問えるみたいで、
売主に全クロス張替え、有害物質の調査、張替え期間および換気期間の
ホテル代を賠償していただくことになりました。

相談内容　

兵庫・30代女性
今回、4,650万円の新築1戸建住宅を購入しようと思っております。
そのうち3,500万円のローンを夫婦で組む方向で、
どこの銀行でしようかと考えているところです。
年収入は主人が約350万円、私が約300万円です。

　ローンの組み方として、
　　　・夫婦合算で3,500万円を1本で借り入れ
　　　・夫婦それぞれ1,750万円ずつの2本の借り入れ
　があるのですが、それぞれのメリット・デメリットが分かりません。
　どうか助言をお願いいたします。

□■アドバイス：１

普通は3,500万円の1本の借り入れを連帯債務で行います。
住宅ローンを2本にするのは、抵当権設定登記の手数料が増えたり、
借り入れに関する費用や手間も増えるだけだで、メリットは全く無いと思います。
普通はやりません。

私は今までに夫婦共有の住宅を購入するのに、
それぞれ別々に借り入れをするというのは、聞いたこともないですし、
体験したこともありません。先程、銀行にも聞いてみたのですが、
担当者は住宅ローンでは、2本別々に融資した経験が無いと言っていました。

誰かから2本にした方が良いと言われたのですか？
もし、勧めた人がいるのなら、その人に理由を聞いた方が良いと思います。
また、メリットが判りましたら、ぜひ、この掲示板にご報告いただきたいと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

涌井さま、回答ありがとうございます。
なぜ2本かというと、3,500万円を借入するには、
　　　・収入からみた割合が45パーセントを超えていると厳しいこと
　　　・私たち夫婦は勤続年数が、主人が11ヶ月、私が1年4ヶ月と短いこと
もあるので、2本に分けてはどうかと、某銀行の融資課の方に言われました。

私にはその計算方法等がまったく分からないので、言われるまま、
そうなんだ…と思ってました。

主人も色々と手数料も増えから、2本にする必要はないのでは…
と考えていたのですが、同時に、私たちはそんなに収入に見合わない借入を
しようとしているのかと、不安にもなりました。

そのため、知識のある方々に助言を頂き、
いい方向で話を進められることができたらと思い、投稿させて頂きました。
ありがとうございます。また色々教えてください。お願いいたします。

□■アドバイス：２

了解しました。
メリット、デメリット以前の問題だと思います。
おそらく、通常の連帯債務の借入れだと難しいから、
2本にすれば借入れが可能になるかも知れないということでしょう。

私見ですが、返済期間にもよりますが、
かなり厳しい借り入れをなさろうとしていると思います。
ご主人と実際の資金計画・借入金の返済計画と、
購入後の生活費との調整をご検討された方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。実際、厳しいものですね。改めて痛感します。
実は1件、地方銀行ではあるのですが、
仮審査を受け、仮承認を頂いています。その銀行では3,500万円の借り入れを、
契約者を主人、連帯債務者を私の1本で仮承認を頂いておりました。

仮承認を頂いたものの、本当にそれでいいのか、他に、選択肢が広がるなら…
と思い、都銀に依頼をしてみました。
勝手な思い込みがあるのかもしれませんが、都銀の方がローンの組み合わせ等
バリエーションがある感じがし、少しでも利息分を少なく返済できる方法を…と、
欲を出てしまいました。

金利が今後どのようになるのか分からないのですが、2本になって、
手数料等必要となったとしても、バリエーションのある都銀にしたほうがいいのか、
仮承認頂いているところで、とりあえず借りたほうがいいのかさえ、計算等も難しく、
わからないのが現状です。
　　ちなみにバリエーションとは、
　　　●3,500万円のうち、半分を長固定金利型（35年間）変動なし
　　　●2～3年、固定金利型、もしくは変動金利
　　を組み合わせたものです。地銀ではそれがありません。

□■アドバイス：３

了解しました。
つまり、1本は長期固定にして、1本は変動にするということであれば、
金利の変動に対する安定感から考えて、2本にするメリットもあるかと思います。
金利変動につきまして、将来の予想をしなければいけませんが、
その必要もなくなりますね。

私個人がお客様に、今、勧めているのは、
7年～10年の固定（理由はそれなりにあります）ですが、
最終的な判断はご自分で行う必要があると思います。
（高原開発・涌井秀人さん）

相談内容　

神奈川・40代男性
新築して6年目になります。
しかし、子供の進学の問題、近所付き合いの問題があり、
引越先は賃貸でいいので、売却しようと思っています。

しかし、銀行ローンは残っており、借り換えの査定をしても、
評価額が低く、相手にされません。
それを承知で売りたいのですが、銀行は売ることを認めるのでしょうか？
　　（例えば、ローンの残りが2,500万円で、売却後の残りが1,000万円の場合、
　　　その1,000万円をローンとして払うのでしょうか？）

□■アドバイス：１

より専門の方から返信はあろうかと思いますが、今読みましたので、
私見を述べます。
抵当付で買ってくれる人がいないと、原則抵当は外れませんから、売れません。
ローンとして払うのではなく、一括その売却時に払うのです。
ただ、物後は、交渉で条件は変わりますからね。

物件の値下がりリスクを、借入者個人にのみ負わせる制度は、
20世紀の遺物で、日本でも融資側がリスクを追う金融会社が現れましたが、
法律がこれを追っかけようとしていると認識しています。
アメリカなどは、売却すればチャラ…は、当たり前のことですが、
既存の日本のローンでは、そうは行かないでしょう。

賃貸にして、1,000万円残債が少なくなって、
売却で返せるまで我慢しなければならないのですが、長いですね。
その時、住宅の販売価格がもっと下がっている可能性は当然ありますから…。
他に担保に供するものが無いようですと、選択できる手段は、
ごく限られると思います。他の方の名案を期待しましょう。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

感謝です。人生勉強になりました。世の中厳しいです。

□■アドバイス：２

基本的には、かなり難しいと思います。
売却時には抵当権を解除していただく必要がありますので、
金融機関の解除証書が必要です（抵当権付で購入する人は99％御座いません）。
つまり、売却金額の不足分（例ですと1,000万円）は、
自分で用意する必要があるということになります。
一旦完済後に再度借り入れが可能かどうかは、金融機関の判断によります。

ここからは私見ですが、
「では、全く駄目か」と言いますと、そうでも無いと思います。
　　
弁護士等の専門家の知恵をお借りする必要のある方法ですが、
「個人民事再生手続き」というものがあります。
　　
これは、民事再生法を改正して、個人の立ち直りにも利用できる制度で、
「個人再生手続き」というものです。
個人再生手続きは、多額の債務を抱えている個人債務者について、
裁判所の監督のもとに、債務の一部を弁済する再生計画を立て、
それを実行に移せば、個人の残債務が免除されるという制度です。

　個人再生の申し立てには次の要件を満たす必要があります。
　　　・破産に準ずる経済状態にあること
　　　・住宅ローンを除く債務が3,000万円以下
　　　・将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあること
　この要件を満たせるのであれば、この制度を上手に利用してみる手も
　あるかも知れません。

　が、これはあくまでもアイデアの一つですから可能かどうかは判りません。

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

感謝です。よくわかりました。人生厳しいですね…。がんばります。

相談内容　

宮崎・30代女性
今回、中古住宅を仲介業者を通じ、個人売買として購入することになりました。
中古住宅といっても、まだ築4年の物件であり、シロアリ、雨漏りはないという
告知書を、売主から取得しました。
しかし、売主が自己破産のため瑕疵担保責任が資金面で負えない状態であろうと
仲介業者より言われました。

もし、入居後にすぐにシロアリ被害や雨漏り等があった場合、
やはり、自己破産との理由により、買主の自己負担になるのでしょうか？

また、新築時の建設会社との瑕疵担保責任が10年期間があると聞いたのですが、
所有者が変る場合は、無効となってしまうのでしょうか？

□■アドバイス

任意売却物件の事だと思いますが、違いますか？
任売物件であれば、設備の故障や建物の主要構造部分の専門業者による
事前調査費用（約3万～6万円程度）は、売却のための必要経費として、
金融機関や保証協会と交渉すれば出ると思いますので、
仲介の不動産業者に確認して下さい。

任売物件の場合は、売主が瑕疵担保責任を負わないという
特約をつけるケースが多くなります。これは相談者さんがご心配の様に、
費用を負担できない可能性が高いからです。

ですから、契約前の専門業者による設備や主要構造部分の事前調査は
絶対に必要になります。
この事前調査で瑕疵が見つかれば、当然新築時の建設会社の負担で
修復して頂くことになりますが、
この交渉は売主・金融機関等・仲介業者に任せておけば良いことです。

貴方はとにかく、事前調査を仲介業者に要求すれば良いだけです。
（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

先程は貴重なご意見をありがとうございました。
ぜひ、参考にさせていただきたいと思います。
また、何かありましたら、相談にのっていただけら…と思います
ありがとうございました。