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親族間での住宅ローン契約者の変更について

相談内容 

奈良・30代女性
現在、母との共有名義で建てた住宅に、姉、母、祖母が暮らしています。
弟(独身)が住宅ローンを組んでいます。
本来なら母のみの名義にしておきたかったのですが、
ローンを組まざるを得ず、このような形になりました。

ここへきて、弟が結婚することになり、家を出て、
新たに新居を構えることになりましたが、問題が発生しました。
すでに彼は「持家がある」とみなされているため、
会社からの補助が出ないというのです。

実際のところ、家族はみなそれぞれ収入があるため、共同でローンを
返済していますので、彼が1人でローンを返済しているわけではありません。
名義では彼が筆頭持ち主になるのかもしれませんが、現実は違います。

かといって、今の家に新しい家族が住めるような場所がありません。
そこで、しばらくここに住むであろう姉である私に、
ローン借り換えができるのかどうかを、
収入の面では問題ないとして、教えていただけないでしょうか?
本当は母の名義にしたいのですが、収入額の面から難しいと想われます。
贈与税など関わってくる問題についても、教えていただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。




□■アドバイス:1

基本的には、土地建物の名義を弟さんから
相談者さんに変更する必要があると思うのですが、
この場合は親族間売買になると思われます。

居住用資産の売却→個人の住宅の取得
(譲渡先が直系血族は不可・姉の場合は傍系血族ですが、未確認ですが、大丈夫かも?)
ですから、税金関係はかなり控除される可能性があります。
でも、所有権移転費用や若干の取得税が必要になると思います。
このあたりは通常の売買と同じだと思って下さい。
売買代金の授受に関しては、過去のローンの返済割合の証明や、
今後のローンの付け替えによる金額を代金の支払いとすれば良いと思います。
抵当権の設定が債務者変更ですめば、登録免許税が無くなるかもしれません。

また、可能かどうか判りませんが、
   ・弟さんの持分を賃貸借契約を締結し、姉、祖母が借りる。
   ・そして、弟さんが家賃を不動産取得として確定申告する。
そうすると、住宅では無く賃貸用の土地建物(賃貸事業用)
と言えるようになるかも知れません。
銀行が承諾すれば、住宅ローンの名義もそのままで良いと思います。
つまり、弟さんが転勤して、その間だけ姉と祖母に賃貸するという感じです。
不動産取得用の決算書を作成する必要はありますが、建物の減価償却費や
修繕費用、返済の利子分は必要経費として認められると思いますので、
実際に詳細な計算をしないと断定できませんが、
不動産所得による所得の増額分はそれほど多くはならないと思います。

この方法だと、税務署は、確定申告をすれば、問題ないと思います。
問題は会社の補助金です。
   住居→賃貸事業用物件への変更を認めて、補助金を出してくれるかどうか?
  ですね。
  また、銀行が、
   住宅ローン→プロパー融資への切り替え
  を要求してくるかどうか、その時になってみないと何ともわかりません。

いずれにしても、事前の詳細な検討が必要になると思いますので、
知り合い、またはお近くの会計事務所等にご相談されるのが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

早速のお返事、ありがとうございました。
将来的なことを考えると、私に所有権を移転するよりは、
共有名義にしておいたほうがよいのかも…と思うようになりました。

それから、賃貸借契約等は考えもつかなかったので、とても参考になりました。
要は、補助金の問題が一番なので、そこのところを会社側がどう判断するか、
問い合わせてみます。

お知恵をいただきましたので、早速、相談に行こうと思いますが、
こうした件に関しては、会計事務所が一番よいのでしょうか?
銀行・税理士・司法書士等いろいろ考えつくのですが、
一番いろいろな対応方法を教えてくださりそうなところを、
教えてくださると嬉しいです。よろしくお願いいたします。




□■アドバイス:2

税務や会計の問題が一番大きいと思いますので、
知り合いの会計事務所=税理士さんがいれば、
そちらにご相談するのが宜しいかと思います。
それと、一番最初に会社の補助金の規定の確認が大事です。
賃貸借業を副業とするかどうかの社内規定の確認も必要かと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

ありがとうございました! 相談してみます。

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