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賃貸契約更新時に新たに追加された競売特約について

相談内容 

神奈川・40代女性
賃貸契約更新のため、新しい契約書が送られてきました。
特約事項の欄に、新しく次のような内容が記載されていました。

   この物件は抵当権が設定されている。
   抵当権が行使された場合、競売日から6ヶ月以内に立ち退く。
   その際、敷金の返還はもとの家主に対するものである。
   新しい家主と引き続き新たな契約を結ぶ際は、新たに敷金を払わなければなら
   ない場合がある。

この特約の意味するところは、何でしょうか?
また、新たな契約に対し、どのように対応すべきでしょうか?



□■アドバイス:1

私見ですが、この内容の通りであり、対抗はできないと思います。

これは、改正民法395条「短期賃貸借保護」制度の廃止に基づき、
契約書の更新時に、特約条項の追加を行った契約書の一例であり、
法に基づく対応を事前に、判り易く契約書に明記した例であり、
良心的な不動産業者だと思います。

 なお、改正民法395条は、以下の通りです。
  (平成15年7月25日に国会通過、同年8月1日公布、平成16年4月1日施行)

   第395条(建物引渡し猶予制度)
    1.抵当権者に対抗することを得ざる賃貸借に因り抵当権の目的たる建物の使
     用又は収益を為す者にして左(※Fudosan.JPサポート注:体裁上、「下」
     になります)に掲げたるもの(以下建物使用者と称す)は其建物の競売の
     場合に於て買受人の買受の時より六箇月を経過するまでは其建物を買受人
     に引渡すことを要せず。

     一 競売手続の開始前より使用又は収益を為す者
     二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後に為し
       たる賃貸借に因り使用又は収益を為す者

    2.前項の規定は買受人の買受の時より後に同項の建物の使用を為したること
     の対価に付き買受人が建物使用者に対し相当の期間を定めて其一月分以上
     の支払を催告し其相当の期間内に履行なき場合のは之を適用せず。


・・・・追加ですが、2004年3月31日以前に賃貸借契約を結び、
すでに引渡しも済んで現在契約中である物件については、
2004年4月1日以降も引き続き短期賃貸借保護制度が適用されると思います。

つまり、契約期間または更新期間が3年以内の契約であれば、
抵当権が実行されても、残りの契約期間(または残りの更新期間)中は
利用することができると思われます。

ですから、入居日が2004年3月31日以前であれば、
この特約条項の一部を変更してもらうことになると思います(6ヶ月→残りの契約期間)。
なお、敷金の返還に付きましても新所有者(買受人)に請求することになると思います。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

親切な助言、ありがとうございます。

大家さんの経営状態(私の場合、大家さんは会社なのです)については
全く分からないので、万が一のために、確認させてください。

今のところには10年ちょっと住んでいます。
ということは、6ヶ月とある部分を契約満了時までという風に
変更してもらうよう交渉できるということですね。
その場合、自動的に敷金は新しい家主に請求可能と考えてよいのでしょうか。

また、この特約とは別に、契約の解除の項目に
「家主は6ヶ月前までに、借り手は1ヶ月前までに申し出れば契約解除できる」
という記載があります。
これとの兼ね合いはどうなりますか。



□■アドバイス:2

私の想像も含みますが、おそらく2年毎の更新で、10年経過していると思います
ので当然、民法改正附則5条により改正前の対象となります。

  民法改正附則5条は、短期賃貸借制度廃止の経過措置として
  「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借(施行後に更新されたもの
   も含む)のうち民法602条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動
   産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、
   なお従前の例による」
  と、規定しています。
  この中の民法602定める期間を超えないものについては、建物の賃貸借においては
  3年以下の契約期間であるということになります。

私見ですが、前述の民法改正附則5条により、6ヶ月とある部分を契約満了時まで
という風に変更してもらうよう交渉できるということになりますし
(つまり特約条項が必要なくなる)、
敷金の条項については削除を要求することが可能であると思います。

まとめて簡単に言うと、特約条項自体を全部削除していただくことができる
ということになると思います。
(高原開発・涌井秀人さん)



□■アドバイス:3

先に涌井様にとても詳しくご回答いただきましたので、
「この特約の意味するところ」を、私なりにかみくだいてみました。
厳密には異なる部分もあるかと思われますが、ニュアンスとしては、
こんな感じだと思います。

   大家さんは、借りている部屋を担保にお金を借りています。
   (例えば、その部屋を買う際に支払った住宅ローンなど…です)
   大家さんが借金返済できなくなった場合、お金を貸した人(会社)が、
   借りている部屋を競売によって売って、大家さんに貸したお金の返済分にします。
   
   実際にそのように売却された場合、競売日から6ヶ月以内に、
   相談者さんは出ていくことになります。
   その際に、支払った敷金は、元々の大家さんに対して、直接、請求することに
   なります(=売られた物件を買った新しい大家さんには請求できません)。

   もし、新しい大家さんが、引き続き、貴方と賃貸契約を結ばれる場合は、新し
   く契約をすることになり、
    ・今までの敷金 → 相談者さんが今までの大家さんに自力で請求
    ・これからの敷金 → 新しい大家さんに支払う
   という形になる場合もあります。

  但し、涌井様が補足していただいた状況であれば、
   ・6ヶ月以内に退去するのではなく、契約の満期での退去
   ・今までの敷金も新しい大家さんに請求
  と言うような形での変更が可能だろう…とのことです。


  ■涌井様への確認

   すみません、私からの追加の確認です。
   上記の特約を含む契約を結んだ場合、
    ・立ち退く必要はあるが、新たな所有者に対し、立退き料の請求はできる
    ・但し、旧所有者に請求する支払済みの敷金について、旧所有者が破産し
     ている場合は、回収できない場合がある
   と考えて、宜しいでしょうか?


  ■本当は不動産BBS向きかも知れませんが…

   敷金に対して、契約時の所有者に直接請求をするのであれば、所有者の財務状
   況の開示などを請求できるような仕組みが必要な気もしますが、いかがなもの
   でしょう?
   でも、個人情報保護の時代と逆行してしまいます…。
   (確か、韓国の場合は、家賃ではなく高額な保証金を家主に預ける方式で、そ
    の分、家主の財務状況のチェックが重要ポイント…のような話を、以前、TV
    でやっていたような気がします。間違っていたら、すみません)
(わんえるで~おー・前野)



□■アドバイス:4

前野様、今回のご相談は競売の場合に限定された改正に関するものですが、
この改正の目的は、制度悪用をするいわゆる「占有屋」排除のための改正です。

現実的に考えますと、おそらくアパート等を競落する競落人の多くは
家賃収入を目的としているのですから、問題なく賃貸借を引き継ぐのが普通ですし、
競落価格にも、将来負担する敷金を織り込んでいるはずです。
だから、実務での問題発生は少ないはずです。
しかし、今後は敷金が戻らず退去を請求されることも確かに考えられます。

さて、立ち退き料に関してですが、強制執行の費用が高額なことを考えると、
任意立退交渉により通常の立ち退き料と同等の金員は
新賃貸人に請求も可能だと思いますが、
上記の通り、通常は退去自体が求められないと思いますし、
私が実際にアパートの競落のその後を見ている限りにおいては、
退去を要求した事例は、大規模な改装が必要な物件の1件のみで、
その他のアパートは、そのまま賃貸借を続けています
(この場合も業者なので、近くの自己所有の別アパートへの引越しを薦めていました)。

敷金が戻らない危険性については、仲介業者が「抵当権付賃貸物件」であることを
重説で説明する時に、併せて説明すべきであると思います。
もし、説明してない場合は仲介業者の責任問題を問われるケースも、
今後、発生する可能性もあるとおもいます。
しかし、国交省では明確に説明義務があると言うスタンスは取っていないようですね。
もし今後、民事裁判等が提訴され、司法が仲介業者に説明義務違反があったという
判断を下すと、一気に情勢は変わると思います。

しかし、私が知っている範囲では、敷金については前述の通り、実際は新賃貸人
(競落者)が対応していることが多いですね(現在はまだ賃貸物件については不
動産業者等が競落しているケースが多いからかも知れません)。
今後は、敷金を保全する仕組みの必要性も感じます。宅建業者の手付金の保全義務のように、
賃貸人は敷金を指定機関で保全する義務が必要になる様な制度ができれば良いと思います。

なお、韓国の情勢については不勉強なので、全く判りません m(_ _)m
(高原開発・涌井秀人さん)



□■アドバイス:5

涌井様、お忙しい中、ご丁寧に有難うございます。
せっかく細かくご説明いただき、また、ご返事も長くなってしまいそうでしたの
ので、
   ●貸主の権利、借主の権利
 として、不動産BBSにまとめさせていただきました。
 もし、宜しければ、
   http://fudosanbbs.2525.net/2005/10/post_1cbc.html
 ご覧いただければ…と思います。
  (ご相談から外れてしまいますが、宜しければ相談者さんもどうぞ!)
(わんえるで~おー・前野)



■□相談者より

涌井様、前野様、助言、ありがとうございました。
分からなくて不安でしたが、おかげさまで、
何とか対応していけそうな気がします。

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