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借地料の請求について

相談内容 

広島・40代男性
はじめまして。土地を賃貸借契約をして、貸しています。
その土地には店舗と住居が建てられていますが、借地料が延滞となり、
直談判したところ、撤退するということでした。

とりあえず、店舗については、当方負担で解体しましたが、
住居は残債があり、住宅メーカーの抵当権が設定されています。

住居は現在は空家になっていますが、借地料はどこに請求できるのでしょうか?
請求できないのなら、解体して返してほしいのですが、
やはり、今までの借地料は泣き寝入りするしかないのでしょうか?
住居に行くためには、こちらに返却された土地を通路にしないと入れません。
なお、契約書には保証人は記載されていません。

今後の進め方など、アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。




□■アドバイス:1

まずは、未払い借地料を債権として、借地権者に督促をするようですね。
督促後、支払いがない場合、空家となっている住居に対して、
差し押さえ手続きをとり、次に競売手続きを取ります。
競売になったところで、進入路がこちらのものですから、
入札するものはいないと思われます。
最低価格が出て、何度か競売にかかったところで、特別公売になるでしょう。
そしたら、納得できる額で札を入れます。
落札できれば、設定されている抵当権も整理できますから、
住居は解体することができます。
時間のかかる方法ですが、そうしないと勝手に壊すわけにもいかないし、
取り返すこともできません。
若干の費用がかかりますが、有効な方法だと思います。
(高晋不動産・山井さん)




□■アドバイス:2

若干の疑問点があります。

   1.当初の賃貸借契約時に敷金もしくは保証金等の授受は無かったのかどうか?

   2.契約解除は何時なのか? 直談判した時に明確に伝えて有ったのか? 
    その時に延滞借地料の清算方法についても交渉はしてなかったのかどうか?

   3.住居はそのまま賃貸ができる程度の物件か、それとも貸せる状態ではないのか?

私見ですが、あくまでも私の個人的想像ですが、退去の時の直談判の時に、
貴方と賃借人の間の話し合いに食い違いが生じている様な気がします。
と言いますのも、通常は建物の買取を請求する借主が多く、
この買取金額+預り金と滞納地代を相殺する話し合いが行われるのが普通だと思います。
おそらく、賃借人は建物をそのまま置いて出て行くので、
それ以降は一切支払うつもりが無いということだったのではないかと思いますが、
退去時の話し合いの時にその様な話し合いは無かったのでしょうか?

住居建物が賃貸に使える場合は、持ち主と交渉して賃借権を設定するか、
転貸可能な賃貸借契約を締結して、家賃をハウスメーカーへの返済にあてて
残債をなくす方法もあるかと思います。
但し、元賃借人(住居建物所有者)と連絡が取れることが前提となります。
持ち主と連絡が取れない場合は、ハウスメーカーと話し合い、
家賃を分配する方法もあると思います。

もし、賃借できない程度の建物であれば、
山井さんの仰る方法の様な対応になるかも知れません。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

山井様、涌井様、ご丁寧なアドバイスありがとうございます。

契約は20数年前で、敷金、保証金ともありません。
半年間延滞となり、内容証明付きの催促を行いましたが、払っていただけず、
建物を解体し元通りの更地にして、こちらに返却してくれと話ました。
しかし、破産状態でその費用は無いということでしたので、
解体同意書を得て、こちらで解体しました。
但し住居については残債があり、抵当権も設定されているので、
同意書は得ていません。
従って契約解除は解体前の退去した日と考えています。

退去時の話し合いの時に、建物についての買取などの話は、特別ありませんでした。
住居物件は、住めないことはないですが、築20年で価値はないと思います。
また、通路が無く、たとえつけても駐車場も無いので、賃貸は無理と思います。




□■アドバイス:3

判りました。
個人的には、築20年だとまだもったいないとは思いますが、
諸事情を考慮すると解体するのが良策かも知れませんね。
元賃借人が破産状態ということであれば、
おそらくその建物が唯一の財産ということになると思います。
元賃借人の給料等の差し押さえも考えられないこともないのですが、
建物を何とかしないといけませんので、
山井さんのアドバイスの通りの対応が宜しいかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

まだ、前途多難ですが、何とか早く解決させたいです。
涌井様、アドバイス、本当にありがとうございました。

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