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道路工事の費用負担について

相談内容 

静岡・30代女性
こんにちは。はじめて質問します。
我が家は隣家2軒と共有している2.7mの私道にしか面していない、
再建築不可能な土地にあります。
ところが、この度、隣の空き家(600坪)が分譲地になるため、
我が家で所有する私道と、その空き家の私道を合わせ、
5m道路(市道)にしようという動きがあります。
そうなると、我が家を含めた3軒は、再建築可能になるわけですが、
不動産業者側は、新築できるようになるのだから、
道路工事費用を負担するのは当然だ…と言ってきました。

我が家の私道と隣の空き屋の私道は、間に水路が挟まり、段差があります。
しかし、互いが平行に南側に伸びており、
その先は交通量の多い便利な主要道路に面しています。
そして、我が家と隣の空き家で行き止まりとなっています。
反対側(北側)は今まで畑だったのですが、すでに開発済みで、
20軒近くの新築が建ち並んでいます。
そこには北に伸びた道が存在しますが、我が家と隣の空き家があるため、
行き止まりになっていて、南側の主要道路まで出られません。
 
そこで、我が家の私道と隣の空き家の私道を合わせて、
主要道路に続く道を開発するという計画になったわけです。
我が家としてもとても好条件なので、私道を寄付し、
5m道路にしてもらうという話を受け入れてもいいと考えました。
しかし、話を聞き始めると、不動産業者側は、再建築できるのだから、
工事費用を不動産業者と我が家を含めた3軒で、
1軒約200万円弱の折半とのことでした。
そして、「もし出せないなら、道は通さない」と、脅迫まがいのことも言われました。

その業者の中に知り合いがいて、この計画が本格的に持ち上がる前に、
道が広がりそうだという話は聞いていたので、その時に、
再建築したいと思ってることを少し話したことはあります。
しかし、工事費用の話は一切出ませんでした。

このような場合、工事費用負担するのは、当たり前なのでしょうか。
教えてください。



□■アドバイス:1

具体的に公図等を見ないとはっきりとしたことは言えないので、
一般論としての個人的な意見を述べさせていただきます。
「もし出せないなら、道は通さない」と言うのは、
脅しではなく、事実であると思います。
開発行為をよくやる業者であれば、その程度のノウハウは当然持っています。
開発行為に非協力的な地主に対して、
道を通さないのは交渉決裂の結果として当然の対応です。

私見ですが、200万円で5m道路に接道して再建築可能になるのであれば、
安いものだと思います。逆にラッキーだと思いますよ。
もちろん、その200万円を支払う、支払わないは、貴方の自由であり、
値引き交渉も可能だとも思います。
ただし、交渉決裂は、結果として、道が開かなくなると思います。
貴方のメリットがかなり大きいことを考慮しつつ、
値引きをお願いするのが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

回答ありがとうございます。

違う不動産業者や関係者数名の方に問い合わせたところ、
出す必要はないという方がほとんどでした。
しかし、結局は知人なので、我が家の味方というのは大げさですが、
我が家寄りに考えてくれているのかな…と思い、
客観的に観た場合、果たしてどうなのかを質問してみました。

工事費用を出さないということは、「非協力的」ということになってしまうのですか?
我が家の敷地(私道)を合わせなければ道路は造れないので、それを寄付しても
良いと言っているわけですから、協力していることにはならないのでしょうか?
再建築不可能な私道で、なんの価値もないものかもしれませんが…。

では、例えば、現在の私道が私道ではなく、4m以上の道路位置指定で、
我々3軒だけが使用している「行き止まりの道路」だったとしても、
やはりその不動産業者は我々に工事費を請求してくるものですか?

しつこくて申し訳ないのですが、回答いただけないでしょうか。
すみません…。



□■アドバイス:2

私見ですが、市道になるということは、結果的に業者に寄付するのでなく、
行政に寄付採納することになります。つまり、業者のものではないのです。
工事費についても、ご自分の私道の分について負担して欲しい…
ということだと思います。
つまり、
「貴方と隣地と業者が土地を出し合い、
 それぞれの寄付分の土地代と工事費を負担しあいましょう」
ということだと思うのですが、違いますか?

その道路が市道になることが前提であれば、当事者全員が協力しあって
費用負担するということになると思います。
私が貴方であれば、
「私にもメリットがあるので、ぜひ積極的に協力したいと思っている。
 しかし、工事費については200万円も支払うのは厳しいので、
 何とか無料になりませんか? 
 もし無料が駄目なら話し合いで安くしてはいただけませんか?」
と言います。
そして、この交渉は、貴方が単独で行うのではなく、
隣地と貴方の足並みが揃うことも重要だと思います。
まず、貴方と隣地の所有者の言い分が同じであれば、
業者も貴方だけが非協力的とは思わないでしょう。

なお、公図を見てみないことには、はっきりしたことは言えないのですが、
開発行為を申請する時に、
「我が家の敷地(私道)を合わせなければ、道路は造れないので」
と言われているとおりなのかどうかは、若干の疑問があります。
本当に業者にとって、貴方の私道を使わないと開発行為ができないのであれば、
業者はもっと丁寧な対応をしたり、工事費の請求はしてこないと思います。

また、もし、交渉が決裂しても、業者は開発行為自体を断念して、
他の利用方法を考えたり、そのまま土地を売却することも考えられます。
また、その土地をまだ取得してないのであれば、計画を断念して
もっと条件の良い土地を開発すれば良いだけでしょう。

それから、指定道路であれば、再建築可能ですから、全く別です。
貴方には協力するメリットは殆どなくなりますので、
業者は全くお願いする立場になります。


・・・・・先程の返答の中に間違いがあったようです。
隣地の所有者は、開発業者に土地を売った売主のようですね。
ということは、業者は貴方としか交渉する必要がないということになりますね。
でも、そうすると、我が家を含めた3軒が再建築可能になるというのは、
どの家のことを指しているのでしょう。
また、合計2.7mの私道を5mの市道にできるのであれば、
業者には2.3m以上拡幅する土地の余裕があると思うのですが、違うのでしょうか?

最初から読み返してみても、今回のご相談に関しては、
公図等を確認しながらでないと、
やはり、適切なアドバイスは不可能なような気がします。
申し訳ございません。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

ご丁寧に回答していただき、ありがとうございます。

工事費用を負担するべきだ…というお考えを持つ方もいらっしゃるので、
いったい、どのようにすれば良いものか、本当に悩みます。
でも、いずれにしても、まだまだ交渉の余地はありそうなので、
交渉を続けていこうと思いますが、どのように交渉すべきなのでしょうか。
もし、何かいいお考えがあれば、教えていただきたいのですが、
無理な質問ですかね…。



□■アドバイス:3

交渉は交渉です。道を開けていただく必要がないのであれば、
全てをお断りすれば良いだけです。

私も開発行為をしたり、不慣れな業者に相談を受けて
アドバイスをすることがありますが、
私達が道を開けないと言った場合は、実際に絶対に開けません。
また、開けても、非協力な地主さんには絶対に利用できないようにしてしまう
道の開け方を行います。
これは違法でも何でも無く、通常良く当たり前に行われていることで、
業者側から言わせて貰えば、当然のことです。
ですから、ある意味心配になってしまいます。
下手な素人の交渉は意味が全く無い場合が多いのです。

逆に、繰り返しの質問になりますが、業者の言い分を「単なる脅し」とか、
「相談者さんの所有している私道を利用しないと開発できない」
と仰っている根拠が私には投稿からは全く理解できないです。
ご返答も無いのですが、はっきりとした根拠が有るのでしょうか?
支払わなくても、確実に道が開くのであれば、
ここにご相談されてこないと思うのですが、いかがでしょうか?
もし、工事費を支払わなくても確実に道が開くと言う根拠があるのであれば、
交渉をする必要も無く、そのまま放っておけば良いだけだと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

何度も回答ありがとうございます。仕事の合間をぬって投稿しておりまして、
すぐ返答できなくて、申し訳ございません。
それと、ご丁寧にお答えいただいているのに、
こちらの質問が明確に伝えわらないことも、申し訳なく思います。

 まず、
   ●「我が家を含めた3軒」というのは、近隣の2軒と我が家で
     2.7mの私道を共有している3軒

   ●「隣の空き家600坪」というのは、今回、不動産業者が購入した土地で
    「我が家を含めた3軒」の中の誰かの土地ではなく、売主はまったく別の人

 ですから、今回関係しているのは、不動産業者を含めた4軒になります。

 また、今回5m道路にしたいと言っているのは、

   ●不動産業者が購入した600坪の土地の中に、
    もともと売主だけが使用していた「2.7mの道路」が存在

   ●それと平行に並んで、我々3軒が共有している、これもまた2.7mの私道が存在

この2本の道路を合わせるということです。
そして、我が家とその600坪の土地が、その道路の行き止まりに存在します。
あと、その5mにしたいという道路というのは、南側の主要道路につなげるために
造るもので、北側にはすでに道路が存在します。

600坪の土地を分譲するのに、わざわざ南側に道路を造らなくても、
北側の道路で充分なので、分譲全体の計画がつぶれるということはありません。
ただ、主要道路にでることができなくなり、我々の家のところで、
行き止まりになるだけです。

ですから、不動産業者としては、
 「うちとしては、5m道路は造らなくても良い。あなたたちのことを考えて、
  今、造った方が良いのではないかと思い、提案している」
と言います。
そして、
 「工事費が4~500万円、土地の購入費が200万円ほど
 (=自分達が購入した600坪の中の2.7mの道の分)で、700万円くらいはかかるので、
  それを4分の1ずつ負担しよう」
と言うのです。
 で、
  「それができないのなら、5m道路を造らない」
 と言います。

その話を聞いて、我々が、「それなら、道は造らなくも良い」
と言ったので、これで終りかと思ったのですが、説明をやめる気配もなく、
帰る気配もなく、ずっと居座っていました。
だから、「この人たちは、なんとしても道路を造りたいんだな」と思いましたけどね…。

先日、涌井様からのご回答で、
  「お互いの道路を整備するのだから、お互いの道路分の費用は負担しましょう」
というのは、とてもよく理解できました。
しかし、この不動産業者は少し違うと思いませんか?
自分達の土地購入費も我々が負担する工事費の中に入れてしまっているのです。
そして、
 「お宅のためだけに工事するんだ。ありがたく思ってくれなきゃ困る」
などと、恩着せがましく言うし…。
そのため我々は、「それだったら5m道路にしてくれなくても良い」
という気持ちになってしまっているのです。

あと「脅し」というのはニュアンス的に良くなかったですね。反省しています。
しかし、上記のようなことを何度も言われれば、
お金を出さなければ、何されるかわからないなどと、
多少なりとも恐怖を感じたのは確かです。
それが不動産業者として、当たり前のやり方ならば、
私達が世間知らずだったのでしょうね。

涌井さんを含め、色々な方とお話して、多少なりとも自分の考えもかわりましたが、
どうしても納得いかないところはあります。しかし、自分達の土地の分は、
費用を負担するのは、決しておかしなことでは、ありませんね。



□■アドバイス:4

やはり、私が相談者さんの投稿内容から図を書いてみたのと、
ほどんどど状況が同じだということが判りました。
それであれば、交渉は3軒で力を併せて、統一を取ることが必要です。

 大事なことは
   1.協力する意思があることを伝えること
   2.しかし、3軒と業者が1対1の半分づつ負担するのが妥当だと思う
    ということをはっきり伝えること
  になるかと思います。

工事費が500万円として、250円万づつを負担し合うのが妥当だと思います。
3軒で250万円として、83万円程になると思います。
これで交渉するのであれば、それぞれのメリットと負担としては
妥当だと私は思います。
相談者さん達3軒にとっては、ご不満もあるかも知れませんが、
やはり再建築可能になり、自動車も入れる様になりますし、
一番は救急車や消防車が入れるようになる安心感もあります。
また、将来売ることになった場合でも、安心して売ることもできます。
そのメリットは、かなりのものです。

なお、ここからは個人的意見ですが、あまり開発業者と関係の無い不動産業者に
ご相談になるのは止めた方が宜しいかと思います。
もし、ご相談になるのなら、不動産業者では無い方にご相談になった方が
宜しいかと思います。
不動産業者同士は妬みもありますし、邪魔をしたい気持ちもあります。
相談者さん達のことを、本当に心配して助言しているかどうかは、
かなり疑問に思います。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

何度も何度も、ありがとうございます。
涌井様におっしゃっていただいたように、何とか交渉してみようと思います。
お互い半分ずつ負担するのが、やはり妥当ですよね。
近隣の方も、最初は1銭も出さないと言っていたのですが、
最近は自分たちの道路分くらいは出すべきかな…と考えも変わりつつあります。
もう一度、3件で話し合ったうえで、業者の方に来ていただき、
こちらが納得できる運びになりましたら、この工事費の件、了承しようと思います。

感情的になっていしまい、ご気分を悪くさせてしまう言動があったことを、
どうぞお許しください。
そして、涌井様自身の本業もおありになるのですよね。
お忙しいはずですのに、何度も丁寧に応対していただき、
誠にありがとうございました。
とても適切なアドバイスをいただけたことを、心から感謝申し上げます。



□■アドバイス:5

交渉は相手を怒らせたり、自分達が怒ったりすると決裂してしまいます。
冷静に交渉なさり、良い結果になることをお祈り申し上げております。

冷静になられたところで、1つのアイデアをご提供致します。
これはかなりの政治力と交渉力と時間が必要になるアイデアですが、
業者の土地と相談者さん達の土地を併せて、
「市による事業」として市道にしてしまう方法です。

 まず、
   1.開発行為に、その私道を使う必要が無い。
   2.その私道が市道とすることに北側団地の人達も協力してくれる。
   3.市道になれば、北側団地以外の近隣住民も利用でき、便利になる。
ということが前提となりますが(特に3が重要になります)、
地元の自治会の総意として、自治会長と地元選出市会議員から市道にして頂くように
市長に陳情して頂くことができれば、行政による市道化も不可能ではありません。

この場合、地元負担金の話も出るかも知れませんが、土地や工事代の地元負担金分は、
相談者さん達3軒と業者が負担することに事前に打ち合わせしておけば良いと思います。
この交渉が上手く行けば、土地代は市から貰えますし、工事代の負担も2割程度
(市町村によって違うはずで、上手くいくとゼロの可能性もあります)
で収まる可能性があります。
(高原開発・涌井秀人さん)

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