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ローン残のある物件の売却について

相談内容 

神奈川・40代男性
新築して6年目になります。
しかし、子供の進学の問題、近所付き合いの問題があり、
引越先は賃貸でいいので、売却しようと思っています。

しかし、銀行ローンは残っており、借り換えの査定をしても、
評価額が低く、相手にされません。
それを承知で売りたいのですが、銀行は売ることを認めるのでしょうか?
  (例えば、ローンの残りが2,500万円で、売却後の残りが1,000万円の場合、
   その1,000万円をローンとして払うのでしょうか?)




□■アドバイス:1

より専門の方から返信はあろうかと思いますが、今読みましたので、
私見を述べます。
抵当付で買ってくれる人がいないと、原則抵当は外れませんから、売れません。
ローンとして払うのではなく、一括その売却時に払うのです。
ただ、物後は、交渉で条件は変わりますからね。

物件の値下がりリスクを、借入者個人にのみ負わせる制度は、
20世紀の遺物で、日本でも融資側がリスクを追う金融会社が現れましたが、
法律がこれを追っかけようとしていると認識しています。
アメリカなどは、売却すればチャラ…は、当たり前のことですが、
既存の日本のローンでは、そうは行かないでしょう。

賃貸にして、1,000万円残債が少なくなって、
売却で返せるまで我慢しなければならないのですが、長いですね。
その時、住宅の販売価格がもっと下がっている可能性は当然ありますから…。
他に担保に供するものが無いようですと、選択できる手段は、
ごく限られると思います。他の方の名案を期待しましょう。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)



■□相談者より

感謝です。人生勉強になりました。世の中厳しいです。




□■アドバイス:2

基本的には、かなり難しいと思います。
売却時には抵当権を解除していただく必要がありますので、
金融機関の解除証書が必要です(抵当権付で購入する人は99%御座いません)。
つまり、売却金額の不足分(例ですと1,000万円)は、
自分で用意する必要があるということになります。
一旦完済後に再度借り入れが可能かどうかは、金融機関の判断によります。

ここからは私見ですが、
「では、全く駄目か」と言いますと、そうでも無いと思います。
  
弁護士等の専門家の知恵をお借りする必要のある方法ですが、
「個人民事再生手続き」というものがあります。
  
これは、民事再生法を改正して、個人の立ち直りにも利用できる制度で、
「個人再生手続き」というものです。
個人再生手続きは、多額の債務を抱えている個人債務者について、
裁判所の監督のもとに、債務の一部を弁済する再生計画を立て、
それを実行に移せば、個人の残債務が免除されるという制度です。

 個人再生の申し立てには次の要件を満たす必要があります。
   ・破産に準ずる経済状態にあること
   ・住宅ローンを除く債務が3,000万円以下
   ・将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあること
 この要件を満たせるのであれば、この制度を上手に利用してみる手も
 あるかも知れません。

 が、これはあくまでもアイデアの一つですから可能かどうかは判りません。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

感謝です。よくわかりました。人生厳しいですね…。がんばります。

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