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借地の賃料交渉をされた場合について

相談内容 

宮城・30代女性
土地(約3,000坪)を業者に貸していますが、
業者が一方的に賃料を半額以下に下げてほしいと言ってきました。

契約は30年契約で、残り21年あります。
この業者は、うちの土地に隣接した他の人の土地を含めて利用しており、
他の人(2名)の土地は、以前は賃貸契約だったのですが、
数年前に業者が買い取ったようです。

今回、この土地の名義人が亡くなり、私が相続する予定なのですが、
この賃料をあてに固定資産税を払っていたので、この賃料が少なくなると、
土地を手放さざるをえなくなります。

業者は今まで賃料値下げのことなどいっさい申し入れしてこなかったのに、
名義人が亡くなったことに乗じて、申し入れたように思える話し振りをしてます。
私としては、業者に撤退されても困りますし、
業者が隣接した土地を買い取っているので、
半端にはさまれている土地を持っていても活用できるかが不安です。
売却したい気持ちがありますが、買い叩かれるのも嫌です。

以前に売却した他の方は、
おおよそ固定資産評価額で買い取ってもらえたようです。
現在、この土地の近隣の評価価値は以前より下がっているようですが、
それは原野状態の評価で、
うちの土地は固定資産では宅地として整備されています。

業者の一方的な賃料半額以下の希望は応じられません。
このような場合はどう対応すすめていけばよいのでしょうか?
売却の場合、土地の価格は固定資産評価額を参考に考えていいのでしょうか?




□■アドバイス

そのまま事情を話して、応じられないと言うのが一番だと思います。
その時に近隣の同程度の地代を参考にするのも良いと思います。

 売却の場合の土地の価格について、通常は、
   国税庁の路線価
    http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
   国土交通省地価公示/都道府県地価調査
    http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2
 を参考に致します。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

アドバイス、大変ありがとうございます。
業者は今月あたまにその話をしてきて依頼、その後は何も言ってきません。
賃料は今月分は契約額で入金がありました。
業者の出方を様子みてみようと思います。
  
税務署に評価額を確認したところ、
   ●相続や贈与はこの土地の場合、固定資産評価額×1.1
とのことです。
教えていただいたサイトにもそう載っていました。
国土交通省のサイトでは検索条件で該当がありませんとでてしまいました。
一般的に路線価と地価評価は金額が大きく違うものなのでしょうか?
また、路線価を参考に金額を考えてもいいのでしょうか?
お手数ですが、再度アドバイスお願いします。




□■アドバイス:2

路線価は国税庁(税務署)が、
相続・遺贈又は贈与により取得した財産にかかる相続税、
および贈与税の財産を評価する場合に適用する基準と言えます。

公示価格については、国土交通省土地・水資源局土地情報課の
「土地総合情報ライブラリー( http://tochi.mlit.go.jp/ )の、
   http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/chikakouji/point_03.html#1
に説明がのっていますので、ご覧下さい。
公示価格・基準値価格は、検索でしぼりこんで、お近くの標準地、
または基準地を参考にします。

路線価と公示価格は違うことが多いので、参考程度とお考え下さい。
必ずその価格で売れると言うものではありません。
賃貸の場合は路線価を参考にする場合が多いのですが、
売買では両方を調べて参考にします。
実際には接道状況や立地にも左右されます。

最終的には賃借人とは別の、
地元の不動産業者に相場を確認するのが良いと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

地元の不動産業者に聞いてみたところ、
「周りは原野や田んぼのため、明確な参考価格にはならないが…」
という前置きで、近隣の土地相場の話をうけました。
すると、路線価の1/7の価格にしかなりませんでした。

ここまで開きがあるときは、
一般的にどちらの価値が優先されるのでしょうか?
その土地にすでに業者の建物が建っているという状況を加味すれば、
一般的な土地相場より高い価値で買い取ってもらえると思うのですが、
いかがでしょうか?
また、こんなに価値が下がっていても、固定資産税は高い基準ですが、
固定資産税の見直しというものはできるのでしょうか?




□■アドバイス:3

路線価の1/7ということはちょっと理解に苦しみます。
ひょっとして、市街化調整区域内の農地を宅地、
もしくは雑種地に地目変更したのでしょうか?
市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、
余程の事情が無いと考えられないのですが?

市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、
仰るとおり、相場よりも高い価値で
買い取ってもらえる可能性があるのですが、
調整区域内で、なおかつ、既存宅地(60条申請の可能な土地)
ではない場合には、一概に言えません。
  
市町村の建築課、もしくは都市計画課等で、調整区域かどうか
建替えが可能な土地かどうか、確認なされてはいかがでしょうか?
建替えが不可の場合は、近隣宅地の相場より下がる可能性もございます。

固定資産税の見直しについては、基本的には難しいでしょう。
可能な場合もありますが、かなり専門的な知識を元に、
市町村の税務課等と交渉しなければなりません
(私の知人の不動産業者が、下げて貰ったケースがあります)。
また、事業用に賃貸している宅地であれば一層難しいと思います。

なお、最近の土地値下がり傾向の中、
固定資産税の評価額より低い売買のケースも出てきています。
しかし、路線価の1/7と言うのは、かなり特殊な事情がある様な気がします。

(高原開発・涌井秀人さん)




■□相談者より

いつも本当にありがとうございます。心から感謝しています。
上記の市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外はどんな土地のことですか?
その土地は名義人が誰か借りる人がいればいいなという思いで、
10年以上前に草がぼうぼう生えていた土地を更地にしたと聞いています。
特殊な土地という話は聞いたことがないのですが…。




□■アドバイス:4

まず土地には、都市計画法により線引きされた都市計画区域内と
区域外の2種類があります。

都市計画区域外の場合は、農地法、砂防法、自然公園法などの
法律対象を除けば利用は自由です。

都市計画区域内には、無指定という都市計画区域外と、
ほどんど同様の土地と、市街化調整区域と、市街化区域に分けられます。
市街化区域については、その用途がそれぞれ決められていて、
その範囲内であれば利用は自由だと思って下さい。

問題は市街化調整区域です。
国道に面していても意外に調整区域の所は多いのですが、
この市街化調整区域は基本的には
建物等の工作物を規制している地域です
(都市計画法施行規則第60条証明の旧既存宅地や
 都道府県の条例によって一部許可される場合もあります)。

もし、貴方の土地が
都市計画区域内の市街化調整区域にあるのなら、
固定資産の評価額に比較して、
実際の売買金額はかなり低くなる場合もございます。
市町村の建設課、もしくは都市計画課等で、
どのような土地なのかを、ご確認下さい。
(高原開発・涌井秀人さん)

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