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マンション建設の遅延に対する賠償請求について

相談内容 

東京・20代女性
H16年10月に今年9月下旬完成予定のマンションを購入しました。
 H16年11月時点で、
  ・多数の台風による工事一時中断
  ・管理建築士の死亡
 という理由により、H18年1月中旬に延期になると知らされました。

 そして本日、更なる延期のお知らせがきたのです。
 理由は、
  ・想定以上に地盤が強固であり、基礎工事に予想外の時間を費やした点
  ・敷地の形状により、工事車両の運出入路が予想以上に確保できなかった点
 とのことです。

契約書には、
「不可抗力や経済情勢の激変等その他売主の責に帰さない事由により
 引渡し時期が延期する恐れのある場合は、通知した上で延期する事が出来る。
 また買主はこれに対し異議を申し出ないものとする」
とあります。

確かに、はじめの延期は不可抗力にあたると思い、納得できましたが、
今回は事前調査を怠った買主の責任ではないかと思っています。
業者は家賃などの実害は対応すると言ってきていますが、
その他に損害賠償などを請求できないのでしょうか?
ご回答、お願い致します。



□■アドバイス:1

私見ですが、損害賠償は、民法の不法行為と債務不履行を根拠に請求するのが
一般的です。
今回のご相談は、債務不履行による損害賠償に該当するものと思います。
また、損害賠償は実害が生じていて、その実害を補填してもらうために
請求するものであるべきだと思います。

家賃以外に…と言うことになりますと、家賃以外の実害があるかどうかが
問題になると思います。
もし相談者さんが、実害があり、その証拠書類を提出できるのであれば、
可能とは思いますが、如何でしょうか?
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

ご回答ありがとうございます。とても参考になりました。
家賃以外の損害ですが、入居時期にあわせて退職したことがあります。
年明けの入居では下期途中での退職となるため、職場への迷惑を考え、
上期で辞めました。
ただ、3月の引渡しとなるのであれば、下期一杯働くことができたました。
退職証明(退職理由の記載された書式)が手元にあるのですが、
損害にあたるものでしょうか?
たびたびのご質問となりお手数ですが、よろしくお願い致します。



□■アドバイス:2

私見ですが、それであれば、本来得られたであろう所得の補填を
求めることは可能だと思います。
但し、失業保険等による支給分を差し引いた金額を請求するのが
宜しいかと思います。
つまり、
   「本来得られたであろう給与」-「失業保険等による支給分」
          (退職前6ヶ月間を元に、平均を出すのが宜しいかと思います)
を、業者に請求する交渉をしてみたら、いかがでしょうか?
もし、交渉が難航するようでしたら、弁護士等の専門家に相談するか、
直接、地裁への民事訴訟を提訴するか、民事調停をお願いする方法になるかと思います。
(高原開発・涌井秀人さん)



■□相談者より

とてもご親切にありがとうございます。
来週延期の説明会がありますので、その際に交渉してみます。
色々な噂が立っており困惑していましたが、アドバイスして頂いたことで
冷静になることができました。
また何か相談させて頂くこともあるかもしれませんが、
その際はどうぞ宜しくお願い致します。
本当に有難うございました。

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