【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　父の他界による不動産の売却について

北海道・20代女性
父が急逝し、死亡したらローンの支払いがなくなるという特約に
加入してなかったため、実家のローンの支払いが困難になったため、
家と土地の売却を検討中です。

残りはあと350万円ほどで、2ヶ所にローンの返済をしているのですが、
そのうちの片方（250万円残）が、まだ抵当から抜けておりません。
そのため、まずは親戚からお金を借り、一括で払いを終わらせてから
売却…という風に考えております。

ちなみに、家は築22年なので、壁や屋根の塗り替えなどをして、
見た目は綺麗ですが、ほとんど価値がないと思います。ですので、
土地だけの価値で考えると500～600万円くらいで
売れるんじゃないかと見込んでおります。

名義を私が引き継ぐ予定なのですが、現在、私は無職・独身で、
今年度の収入もゼロです。その上、自分の住民登録は
実家とは違う県にあります（本籍は移してません）。

こういった場合、売却する上で問題になることはないのでしょうか？
母（実家に住んでおり、収入は年金のみ）の名義にしたほうが、
売却がスムーズに行くのでしょうか？
また、税金はどのようにかかるものなのでしょう？
例えば、売却した次の年の住民税としてやってくるのでしょうか？
不動産を売って得た収入の内、ローンの返済や
売却の手続きなどに消えた分への控除などはあるのでしょうか？

無知なもので、呆れてしまうようなことを書いているかもしれませんが、
どこにどのように確認すれば良いのかなどを、アドバイスいただければ、
ありがたいです。よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

お父様の急逝で大変なこと、お察し致します。
まず、お尋ねの件ですが、以下の注意点があります。

　　　1.相続の必要があります（所有者の確定）。
　　　　特に、今後の売却を考えるとお母様への相続がいいのでは？
　　　　居住用財産の売却ということで譲渡所得の発生が抑えられます。

　　　2.住宅ローンは、売却（売買契約）が決まった時点で、
　　　　銀行に担保の同時抹消を申し出れば良いと思います。

あとは役所や、税務署などの無料相談などで
お聞きになると参考になるのでは？ガンバッてください！
（森田住販・森田喜久雄さん）

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■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。
相続（名義）は母親にしたほうが良さそうですね。
2のほうですが、そういうことが出来るとは知りませんでした。
これなら親戚にお金を借りずに済みますね…。
大変参考になりました。
以上を踏まえて、もう一度話し合ってみます。

相談内容　契約更新時の部屋の借り換えについて

東京・40代男性
今現在、1階に住んでいますが、先日、2階が空室になったようなので、
移りたいと思っています。大家さんとは親しくさせていただいており、
もう6年、住んでいるのですが、今月で更新なのでタイミング的にもいいのです。

アパートは上下2室しかなく、隣はそのまま繋がって大家の妹さん一家が
住んでおり、その妹さん一家とも親しくしております。
大家さんとは本来ペット不可で契約してあったのですが、相談の上、
了承を得たり、駐車場の契約を直接したり、融通をきかせてもらっています。

まず、大家さんに相談したほうがいいのかとも思っておりますが、
一般的には、やはり、再契約になってしまうのでしょうか？
（このような状況での部屋の移動に、一般的に、
　どの程度の費用を考えればよろしいのでしょうか？）
また、相談の順番は、まず大家さん…でよろしいのか、
教えいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：１

私見ですが、基本的には新規契約となるのですが、
大家さんと貴方の双方で承諾した場合は、
契約書の訂正等により住み替えても問題は無いと思います。

最初に相談するのは、大家さんで良いと思います。
間取りや設備に大きな違いが無いのであれば、契約書は部屋番号の訂正および、
家賃と敷金の過不足の修正だけで良いと思います
（その他変更箇所があれば、契約書の該当箇所を修正します）。
契約書の修正は、当事者同士の訂正印だけで良いと思います。

ただし、大家さんが管理会社と管理委託契約を締結している場合は、
管理会社との関係もありますので、注意して下さい。
仲介業者へは、部屋移転の報告を大家さんからしていただけば良いでしょう。

つい最近、当社の管理している物件でも2階から1階への住み替えをした
お客様がいらっしゃいますが、その時は間取りも家賃も同じだったので、
契約書の部屋の番号を変更しただけで費用はゼロでした。

貴方の場合は、ペットを飼っているとのことですから、退去時の原状復帰について、
大家さんの承諾をいただいておくことも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

ご回答ありがとうございます。参考にしながら、いろいろと考え、
大家さんに相談したところ、了解をもらえました。
　　
ペットの件は、不動産屋さんには話さないで納めたいそうなので、
家賃は交渉の結果、実質は7,000円のアップ（賃上げ分5,000円＋ペット代2,000円）
になりました。
以前がペット代5,000円でしたので、どうかな…とも思いましたが、
2階は日当たりも良く、間取りは玄関の位置が違う分、多少、使い勝手が良いので、
条件的には良いかな…とも思ってます（間取りは1DKの洋6、和6、UBで25平米です）。

移動の際の費用に関しても、一応、更新料を2階の家賃設定で行うかたちで
大家さんには了承はいただけましたが、あとは不動産屋さんと話をして下さい
とのことでした。

まだ不動産屋さんとは話しをしておりませんが、もし、条件交渉時の注意点など
がありましたら、アドバイスよろしくお願いいたします。

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□■アドバイス：２

私見ですが、大家さんも承諾しているので、不動産業者には、
　　　●新規契約ではなく「契約の更新」
　　ということでお願いすれば良いでしょう。
　　契約の更新の場合は、
　　　●更新後の月額賃料の2分の1以内の報酬
　　となります。
つまり、「新しい家賃の半分以内の手数料報酬」ということで
お願いしたら良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
本日、不動産屋さんから連絡があり、
「移動に関しては、新しい敷金と新しい家賃の更新料をいただきます」
とのことでした。
また、
「すぐにでも移動してもらいたいので、その分の日割り家賃もいただきます」
と言われてしまいました。

退去時には1ヶ月前の連絡をもって了承すると一般的にはなってますが、
「今月末で更新だから、その切り替えで良いですか」
と言っても、
「保証人は大丈夫でしょうか」
などと脅すようなことを言われ、さらに、
「そちらの引っ越しの都合など知らないし、
　『やっぱりやめます』とか言われたくないので、早く移って欲しい」
と、はっきり言われました。

結局、大家さんともう一度話して欲しいことを伝えたところ、
　「とりあえず日割り家賃は発生しますが、
　　部屋は月末までに移動してくれれば、いいです」
と言われました。

不動産屋さんそれぞれのやり方があるのでしょうし、
確かに普通に引っ越すよりは安いんでしょうが、このままで良いのか不安です。

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□■アドバイス：３

かなり不親切な業者ですね。
あまり気にすることは無いでしょう。移動時期や家賃は
大家さんが納得すれば良いので、業者が決めることではありません。

敷金は大家と話し合えば良いので、業者が欲しがる意味がわかりません。
また、更新料は家賃の半額以内と決まっていますので、認められません。
敷金については、おそらく今まで住んでいた部屋のクリーニング費用等に使い、
返還できないので、新しい部屋の分を全額納入ということなんだと思いますが、
これも基本的には認められません。

ここからは私見です。
しかし、厳密に言うと、部屋を変更するというのは、
「退去→新規入居」とも考えられます。
このあたりは、不動産業者が親切か不親切かの違いでしょう。

大家さんは親切だが、不動産業者は不親切と言う感じですね。
不親切な業者相手に、言い合いをしても、貴方にも自分勝手な部分があるのは
事実だと思いますので、ほどほどのところで折り合いをつけることが
必要だと思います。
話し合いで穏便に解決することが望ましいと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

いろいろと教えていただき、ありがとうございました。
不動産屋さんも言葉足らず（説明が下手）だったようで、
結局のところ、1階のリフォーム分は別途支払う形で、2階への移動となりました。
契約は前月から日割り家賃の発生があるので、
鍵を大家さんが預かってくれたので、ほっとした感じです。

不動産屋さんですが、親父さんはとても接客のうまい方なのですが、
息子さんは要領があまりよくない方のようで、このまま継いだら大変そうですね。
とても古くからやっていらっしゃるところのようなので、心配になってしまいました。

相談内容　事業兼用住宅の税金について

埼玉・30代女性
初めて投稿させて頂きます。
現在、会社は賃貸で、自宅は持ち家（ローン支払い中）です。

会社の家賃と自宅の住宅ローンを払っていくのであれば、
事業兼用住宅を建てようかという話がでています。
今の自宅を売り、新たに土地を購入、
1階部分を会社、2、3階を住宅として考えております。

その場合、やはり、通常の2階建て住宅よりも、税金がかなり高くなるのでしょうか？
また、同じ敷地内に、自宅は2階建てを建て、会社はプレハブ…
という話もあるのですが、どちらの方が、税務面では有利なのでしょうか？

アドバイスを頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

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□■アドバイス：１

私見ですが、一般的なことしか言えないのですが、
各登記を行う時の登録免許税につきましては、
3階建ての場合は、おそらく鉄骨造、またSRCになると思います
が、その場合はかなり評価額が高くなり、登録免許税も当然高くなります。
現行の登録免許税の軽減は平成18年3月31日までとなっていますので、
特例の延長が無い場合は現行の2倍となります。

取得税につきましては、鉄骨造、またSRCの場合は当然、高くなります。
なお、住宅用の場合は、取得税は土地建物ともに一定要件を満たせば、
軽減の特例がございます。この点につきましては長くなりますので、
省略させていただきます。

一般的には、「2階建ての住宅（木造？）＋プレハブ事務所」の方が、
税金関係は安くなると思いますが、税金関係につきましては
会社を経営されているようですから、
現住居の売却に伴う特例（3,000万円控除・買換）への対応もございますので、
日頃、おつき合いのある会計事務所にご相談なさるのが一番宜しいかと思います。

追加になりますが、所得税の関係につきましては、経営者の場合は、
　　　●土地建物を会社で買って事業主に貸す方法
　　　　（会社が赤字の場合は、こちらが得かも知れません）
　　や、
　　　●土地建物を事業主が買って、会社に貸す方法
　　　　（会社が黒字の場合は、法人税の税率が高いことを考えると、
　　　　　こちらが得かも知れません）
　　のどちらかを選択するのか、また、それぞれの持分とするのか
　（これはおそらく無いと思いますが…）、
　「会社の法人所得」と「事業主の個人所得」の関係もございます。

とにかく、会社の会計を担当して頂いている会計事務所に
ご相談されるのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、色々と詳しく有難うございます。

会社は、私が経営しているわけではないのですが、義父が社長で、
主人がその下で働いております。
自宅は、主人名義で、後々のことも考えて、自宅を売却し、
主人名義（個人）で事業兼住宅を建て、会社に貸すという形を取るのがいいだろうと、
経理士に言われました。そして、涌井様のおっしゃるように、
「2階建て住居＋プレハブ」にした方がいいのではないか…と言われました。

今、家族会議中です。最善の方法で望みたいと思っております。
本当に有難うございました。

相談内容　借地の返還に地主が応じない場合の対応について

静岡・60代男性
現在、私の実家は借地に建っています。
借地は、実父が昭和26年に契約しましたが、契約書はありません。
また、以後、更新等の手続きもありません。

昭和53年から、借地代が折り合わず、供託を続けています。
13年前に父が亡くなり、数ヶ月前に母も亡くなり、実家には誰も住む者がいなくなり、
私達兄弟はそれぞれ自家があり、実家を引き継ぐ人がいなくなりました。

そこで、折り合いのつかなかった地代を清算し、
実家を取り壊し、借地を地主に返還したいと考えています。
しかし、地主に手紙を出し、借地代を清算したい旨を伝えましたが、
返事がありません。
また、同じ地主から借地している別の人からは、
　　「この地主は返還を承諾しないだろう」と聞きました。

地主から清算について応答がない場合、どのようにしたら良いでしょうか？
地主が返還を拒否できるのであれば、今後も相続人である私達兄弟が
地代を払い続けなければならないことになってしまいますが、
そもそも、拒否することはできるのでしょうか？
よろしくお願いします。

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□■アドバイス

私見ですが、
　　　●存続期間に定めがない賃貸借契約は、いつでも当事者のどちらからでも、
　　　　解約を申し入れることができる
　　という民法上の原則がございます。

　民法　第三款　賃貸借の終了
　　（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
　　　　第六百十七条　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、
　　　　　　　　　　　いつでも解約の申入れをすることができる。この場合にお
　　　　　　　　　　　いては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日か
　　　　　　　　　　　らそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって
　　　　　　　　　　　終了する。
　　　　　　　　　　　　　一　土地の賃貸借　一年
　　　　　　　　　　　　　二　建物の賃貸借　三箇月
　　　　　　　　　　　　　三　動産及び貸席の賃貸借　一日

つまり、土地の賃貸借は、解約の申し入れから1年を経過すれば、
契約自体が終了することになります。この解約の申し入れは、
期間を確定するためにも「内容証明」で行うのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、早速のご返答ありがとうございました。
返還を拒否できないことがわかりまして、安心しました。
地主と根気良く話し合います。

相談内容　建築時の私有地の通行料について

徳島・20代女性
家を建てる契約をしたのですが、現地がとても細い道に面しており、
何回か折り曲がらなければなりません。
建設にあたり、トラックが入らなければならないのですが、
1箇所、どうしても個人の畑の角を通ってしまう形になります。
工期は半年くらいの予定です。

今日、近隣の挨拶に行ったときに、その畑を所有するご主人に、
　　「タダ（で通す）というわけにはいかないだろう」
ということを言われました。
確かにその方の土地を通らせてもらう形にはなりますが、畑の角1箇所で、
しかも、50センチくらいです。

もちろんご迷惑をおかけするのだから、お礼はしようと思っているのですが、
直接、現金を要求されてしまい、少しひいてしまいました。
ご近所なのでのちのちの付き合いもありますし、穏便に済ませたいのですが、
法律的には払うべきものなのかどうか、知りたいです。

どうかご助言をお願いします。

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□■アドバイス：１

結論を先に申し上げると、これは、
　　　●建て主が考えることではなく、建築会社が考え対応すべき問題
なのです。
工事に際し、建築を請け負う側で最初に検討しなければならないことは、
現場への資材搬入、工事車両の通路や駐車スペース確保などです。
場合によっては小運搬ということもあります。
このような場合の経費は当然、建築費に含まれることになります。

建築会社がどのような考えでいるのか、まず聞いてみられたらよろしいと思います。
そして、その地主さんへの対応も建築会社にしていただく…ということになります。
その後で、近隣に住むようになる者として、建て主もご挨拶に伺うという順序になります。

ただ今回の場合、すでに直接お話をしてしまったようなので、
建築会社の考えを確かめた上で、改めて一緒にお願いをしたらいかがでしょうか。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

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■□相談者より

さっそく丁寧な回答ありがとうございます。
なるほど、あまり出すぎたりせずに、建設会社の方に任せておいた方が
いいのですね。なんだか気持ちが楽になりました。
ご助言を感謝いたします。本当に助かりました。ありがとうございます。

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□■アドバイス：２

恐れ入ります。
先般のご返事で、言葉が足りない部分がありましたので、若干補足申し上げます。
建築工事は双務契約で、建て主・請負者の信頼関係が前提にあります。
工事車両の通行路確保は建築会社が検討すべき問題ではありますが、
もし、建築会社から問題点が提起されていて、相手への話し合いに協力して欲しい
との要望が出された場合には、ぜひ協力してことにあたるようにしていただきたい
と存じます。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

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■□相談者より

重ね重ねありがとうございます。わかりました。
現場には何回か足を運ぶつもりですので、状況を聞いてみようと思います。

相談内容　私道への立ち入りを制限する方法について

大阪・40代男性
8月末、旧家が建っていた土地を4分割して分譲された北西のA区画に、
木造3階建ての家を新築しました。

地元の建築業者さんの物件で、駅から徒歩3分と便利であり、
私が平面図の案を起こしまして、家自体にはかなり満足できています。
ただ、建物にはかなりこだわり、勉強もしたのですが、
土地に関してはそんなに深く考えておりませんでした。

そこで、残りの3区画に順番に家が建つにつれ、「私道」について、
少し気になる点が出てまいりましたので、ひとつご相談申し上げたく思います。

　　　┌───┬───┐
　　　│自　宅 │ 　　　│
　　　│　Ａ　 │　Ｂ　 │
　　　│　　　 │　　　 │
　　　├──┐┴┌──┤　北
　　　│　　│　│　　│　↑
　　　│　　│私│　　│
　　　│Ｃ　│　│　Ｄ│
　　　│　　│道│　　│
　　　│　　│　│　　│
　　　┴──┘　└──┴
　　　　　　道　路
　　　─────────

　　私道つきましては、
　　　●長さ約15ｍ、幅4m超
　　　●普通の舗装ではなく、タイルのようなもので色分け
　　　●真中を境にA（私）、Bのそれぞれが半分を所有
　　という形になっております。

建築業者の方からは、
「うちのやり方は基本的に境界に柵等は設けず、オープンです」
と言われてましたが、現在、AとCの境界にはブロックで間仕切りをしてもらいました。
そして、12月頃にはBとCが完成するとのことですが、何とか私道自体をブロックで
間仕切りして欲しいと思っております（Bさんにもお話するつもりです）。

間仕切りする理由は、
　　●AとBの所有であるにもかかわらず、
　　　恐らくCとDの人が家の裏に行くために頻繁に通ることは間違いないから
です。
つまり、将来的なトラブルは避けたいと思っております。

そこで、以下、よろしくお願い申し上げます。

　　1.私道の両サイドの間仕切り設置について、何か注意点等はありますでしょうか？

　　2.他人が私道に簡単に入れないようにする良い方法はないものでしょうか？
　　　（私道の入口に、簡単な門のようなものが設置できないものか、悩んでおります。
　　　　理由は、今でも誰かが深夜に犬の散歩などで私道に入り、
　　　　ゴミや犬の糞を置きっぱなしにして、非常に困っているからです）

---

□■アドバイス：１

1については、地役権の設定・念書又は同意書・契約書の特約条項等に
私道についての記載はないのでしょうか？
まず、その点をご確認下さい。
それらがない場合は、貴方が貴方の土地内に塀等の構造物をたてても自由でしょう。
地役権の設定がある場合は、その地役権の目的を排除することは基本的にできません。
念書又は同意書・契約書の特約条項等がある場合は、その内容を遵守すべきだと思います。

2については、入り口に「私道に付き立入厳禁」と看板を立てたらいかがでしょうか。

なお、B地との間に塀等を立てるのは、私道の幅が4m超…程度だと感心いたしません。
最近の消防車・救急車等が大型化していることを考えると、火災や災害発生の時には
後悔することになります。
また、実際には軽自動車を除いては幅2mだと出入りは難しくなります。
塀を立てれば、私道内で車のドアは絶対に開けれなくなります。

通常は地役権を設定し、共同使用するようにしているケースが多いと思います。
最低でも構造物の建設禁止による共同使用の念書や覚書程度は締結していると
思うのですが、いかがでしょうか？

なお、「AとCの境界にはブロックで間仕切りをしてもらいました」ということであれば、
C地の人は通れないと思うのですが、ブロックの間仕切りと言うのは、
簡単に乗り越えられる高さなのでしょうか？

A地とB地の私道は共同使用として4m以上の幅を確保し、C地とD地との境界の中側に
それぞれ塀を立てるのであれば、実用上、問題はないと思います。
しかし、お尋ねの「私道の両サイドの間仕切り設置」と言うのが、
A地の私道の両サイドというのであれば、前述の通り、感心いたしません。
（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

的確なアドバイスありがとうございました。
色々と私道に関する書籍を探したのですが、非常に少なくて困っておりました。
私道の定義もいろいろあるようで、複雑なことを学びました。
私道の入口にお隣さんと共同でフェンスを設置しようかなど、
悩んでおりましたところです。
今回のアドバイスを踏まえ、いろいろ検討させていただきたいと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　水漏れに対する売主の対応について

東京・30代女性
建売住宅を購入し、引越して2ヶ月になります。
2階にキッチン、3階にお風呂、洗面所、洗濯機置き場があります。

先日、シャワーを浴びてる時、キッチンの方の天井から水漏れが発生しました。
天井のダウンライト（ライトが埋め込め式）の隙間から水がポタポタ落ちてきた
感じです。

天井から水がたれてくるのは、これで2回目（1回目は3日前）であり、
3階で水を使うと必ず水が落ちてくるわけではないようです。

すぐに工務店、売主に電話をかけましたが、つながらないため、
留守番電話の方にメッセージをいれました。
翌日、何の連絡もないので、こちらからまた再度連絡しましたが、
すぐに対応してくれませんでした。
そこで、
　　「こちらで他の業者を探して、そちらに請求してもよいですか？」
と言うと、夕方には、お風呂のメーカーの方と水道屋さんが来てくれて、
いろいろとみてくれました。

しかし、3階から水を流し、どこから漏れてるかを、ライトをはずしたり、
手を入れたりしてましたが、原因はわからずじまいで、最後には、
「様子をみてください」と言って帰っていきました。

あまり家のことは詳しくないのですが、天井裏が腐るのでは…と心配です。
また、「何かあったらすぐ対応します」と言っていたにもかかわらず、
売主の今回の対応にも不満があります。

水が落ちてこなくても、どこからか水が漏れてることは確かだと思うんですが、
こういう場合、今度また、天井から水が落ちてくるまで、何もできないのでしょうか。

何かよい方法とかありましたら、教えて下さい。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、不動産会社などが売主の「新築住宅」の場合、
瑕疵担保責任の期間は、構造耐力上主要な部分等については
10年間と義務づけられています。
しかし、その他の瑕疵については2年間とする契約が多いと思います。

今回のご相談は浴室、またはそれに関する設備の瑕疵であると
思いますので、瑕疵担保責任の期間は2年間とされていると思います。
この点については契約書で良くご確認下さい。

この2年間の期間内に、きちんと原因究明をしていただき、
完全に修理していただくのが宜しいかと思います。
「様子をみてください」と言って帰っていくのは問題外です。
3階の床を剥ぐか、2階の天井を剥げば、原因はすぐ判ると思います。
たとえ、銅管のピンホールの様な小さな漏れでも、判らないことはありません。
漏れている周辺は必ず濡れているはずです。

ご心配の通り、水漏れは放っておくと様々な障害が生じますので、
徹底的な原因究明を要求すべきです。
なお、考えられる具体的原因や対策については、
より専門家にアドバイスをお受け下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様　早速のアドバイスありがとうございます。
確かに、契約書にはありました。
私がすぐになんとかして欲しいと電話した後、
ガッチャンと勢いよく電話を切られたので、
私が神経質すぎるのか、大袈裟すぎるのかなと思い、
また、「様子を見てください」と言われて、
それ以上、何も言えませんでした。

ここ2・3日は、水が落ちてくることはないですが、
もう一度電話して話してみたいと思います。
本当は、徹底的に調べてくれるものだと思ってた分、
信用がなくなり、他の業者に頼みたい気もしますが…。

また何かありましたら、よろしくお願いします。
ありがとうございました。

相談内容　店舗での排水管トラブルについて

岩手・30代男性
お店のことでトラブルがあり、深刻に悩んでおります。

現在の店を借りて9年ほど盛岡市でバーを営んでいます。
先日、店の床に設けられた排水管に水を流したところ、
階下のお店で水漏れが起き、そのお店の方の苦情を大家さん経由で聞かされた
ところです。そして来週、大家さんを含めた3者で補償についての話し合いを
することになりました。

なお、当店は一切の調理をせず、飲み物と乾き物だけで営業しており、
件の排水管については、開店当時から今回の事件までの間、
一度も使用しておりませんでした。

そこで以下の点、仲間のバーテンなどに相談しましたが、
明確な答えを得られませんでしたので、不躾ながら、
先生方からのご回答を賜れば幸いに存じます。

　　　1.階下のお店に対する補償を負担する必要はあるでしょうか？

　　　2.大家さんから
　　　　「排水管の修理のために、数日間、営業を停止して店内工事をさせろ」
　　　　といわれた場合、従う必要はあるのでしょうか？

　　　3.従う必要のある場合、休業補償などはしてもらえるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、最初に、店舗（バー）ということですから、貴方は事業者であり、
消費者とはみなされないと考えられているのが現状であります。
この点については、不動産業界でも納得がいかないという考え方もありますが、
商法に基づいた判例が実際にありますので、致しかたのないところでしょう。

まず、契約書をご確認下さい。
ご相談の内容につきましては、商人＝事業者の場合は、基本的に契約書の内容に
従うのが良いと思います。
契約書に明記が無い場合は、契約書の類似条項の準用を行うのが望ましいと思います。
また、大家（賃貸事業者）とバー経営者（飲食業者）の事業者同士の交渉ですから、
お互いに商人としての自覚を持って交渉するのが良いと思います。

1については、基本的に階下の補償は行う必要があります。
家財保険等の損保に入っている場合は、当然、損保による補填が可能でしょう。
損保に加入していない場合は、貴方が補償することになります。
しかし、投稿内容を読むと、過去一度も使用していない排水菅ということですから、
そのことが明確に証明できる場合は、元々の排水菅の瑕疵とも思われます。
過去に一度も使用していないことを証明できるのであれば、
大家に負担して頂くように交渉すべきでしょう。

2、3については、排水菅の工事のために数日間の営業休止ということはありえない
と思います。元々の営業形態から考慮しても、営業時間外（昼間）の工事で
充分対応可能と思われます。現実に大家さんから営業休止を言われる可能性は
低いと思いますし、営業休止をせず、工事わして頂くことが充分可能だと
思いますので、工事方法について交渉されるのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井先生、早速のご回答、ありがとうございました。
たいへん参考になりました。
事業者として、大家さんと誠実に交渉したいと存じます。

ところで、ひとつお尋ねし忘れたことがありました。
たいへん恐縮ですが、追加で質問させてくださいませ。
排水管の修理についてですが、修理代金の負担についても、
　　　●民法606～608条は適用されず、契約書の内容に基づいて（あるいは大家さん
　　　　と交渉して）決める
ということになると理解してよろしいでしょうか。

---

□■アドバイス：２

私見ですが、業務用の賃貸借物件の排水菅の修理に関しては、
契約書に従うべきであると思います。
業務用賃貸物件の契約書に特約条項等がある場合、その内容が社会通念上、
著しく一方的に不利な場合を除いては、その契約書の内容に従うべきである
とされています。

なお、排水菅等の設備に関して、契約書に明記されていない場合には、
民法606～608条の規定に従うのが、当然、妥当であると思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

重ね重ね、ありがとうございます。
契約書の内容をよく確認して、大家さんとの交渉に臨みます。
ご多忙中のところご回答くださり、深謝の念に耐えません。
本当にありがとうございました。

相談内容　地下調整池の維持負担の説明義務違反について

神奈川・30代女性
先日、完成済みの建売住宅で、現地を見て、
その後、即、購入契約をしました。
その物件は、同敷地内の他の物件よりも
数100万円安かったのですが、その理由は話されませんでした。
そして、重要事項説明の直前に、
「この住居の下に雨水地下調整池がある」
と言われ、また、
「年1回の清掃＆点検に12,000円ほどかかる」
と言われましたが、価格差のこともあり、一応、納得して契約しました。

重要事項説明（契約書）では、
　「地下調整池が設置されている」
　「維持管理については○○市と『施設の管理に関する協定書』に基づき、
　　買主に一切の地位を継承する」
とありました。
ただし、重要事項説明時には、この協定書の中身の説明は一切なく、
添付資料として、契約後に協定書を渡されました。

その後、自宅に帰り、それをよく読むと、
　　　・調整池の管理業務の経費はすべて買主の負担となる
　　　・調整池の施設が破損した場合はすべて買主の負担で修復する
とありました。

個人的には、市などが費用負担するものだと思っており、
破損時の経費負担について、全く説明がありませんでした。
清掃の範囲に関しても、施設内の泥水残留の撤去・廃棄など、
説明を受けたような軽々しい作業ではなく、
明らかにかなりの費用負担が発生する可能性があるようです。

そこでお聞きしたいのが、買主の私たちに不利になるような
上記の条件を詳しく説明されず、後に手渡された資料内で
このようなことが発覚した場合、
説明義務違反で、契約を白紙撤回できますか？
それとも契約は完了してしまっているため、
手付金放棄の解約としかなりませんか？
また、もし撤回できるのであれば、
契約後何日以内などという決めごとのようなことはありますか？

調整池があると聞いてから、ゆっくり考える間もなく、
契約の流れになってしまい、失敗したと思っています。
ご意見をお願します。

---

□■アドバイス：１

私見ですが、早急に業者に
　　・宅建業法及び消費者契約法の重要事項の説明違反
　　・消費者契約法4条1項第1号「不実告知」による契約の取消し
　　　および、民法第95条の錯誤による契約の無効
を主張して、手付金の全額返済を交渉して下さい。
その結果を再度、ご投稿下さい。

　参考条文（関係すると思われる条文の抜粋）

　消費者契約法条1項第1号
　（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）
　　　第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、
　　　　　　　当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該
　　　　　　　各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又
　　　　　　　はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　　　　　　　一　重要事項について事実と異なることを告げること。　
　　　　　　　　　当該告げられた内容が事実であるとの誤認

　　　同法・同条第2項
　　　　　　　2　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、
　　　　　　　　当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項
　　　　　　　　について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項に
　　　　　　　　ついて当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が
　　　　　　　　存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げ
　　　　　　　　なかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それに
　　　　　　　　よって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたとき
　　　　　　　　は、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費
　　　　　　　　者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者が
　　　　　　　　これを拒んだときは、この限りでない。

　　　民法95条
　　　（錯誤）
　　　　　第95条　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
　　　　　　　　　ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らそ
　　　　　　　　　の無効を主張することができない。

　　　宅地建物取引業法47条
　　　（業務に関する禁止事項）
　　　　　第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相
　　　　　　　　　手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。

　　　　　　　　　1.重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のこと
　　　　　　　　　　を告げる行為
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：２

涌井さんの仰るとおりですね。
で、この取消権を行使できる期間についても、ご質問されていますので、
差し出がましく補足させていただきますが、下記もご参考ください。

　（取消権の行使期間等）
　　消費者契約法第七条 　
　　　　本法第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすることが
　　　　できる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当該消費者
　　　　契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

　　ここで追認できるときとは、本件の場合、ろろさんが業者の説明と書面記載内容
　　の齟齬（そご）に気が付いた時と解釈されるでしょう。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

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□■アドバイス：３

川村様、補足説明、大変有難うございます。

（高原開発・涌井さん）

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■□相談者より

涌井様、川村様、ご返信ありがとうございました。
本日夕方に、ご返信いただきました内容を参考に、
こちらの要望を紙面にまとめて持参し、
仲介の不動産会社に出向き説明したところ、
（意外にも）即、納得してもらえました。
売主への説明は仲介会社から行い、契約解除で手付金は返済する方向で
話をしてもらえることになりました。売主と仲介会社は付き合いも深いようで、
うまくまとめてもらえそうな感じで、ひと安心しました。

適切なアドバイス、どうもありがとうございました。

---

□■アドバイス：４

それはとても宜しかったですね。
ほとんど涌井さんの回答で充分でありましたでしょうけれど、
私も涌井さんともども、お役に立てて何よりです。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　供託金の還付請求について

栃木・60代男性
不動産を賃貸しており、期限がきたので、明け渡しの交渉をしています。
相手側は明渡しをしないで使用し、使用料を供託してきました。

供託金の還付を請求しようと法務局に行きましたら、還付事由に、
　　　1.供託受諾
　　　2.担保権実行
　　　3.その他
を丸で囲むようになっており、
「還付すると、賃貸を承諾したことになる」
と言われました。

しかし、還付理由に「3.その他」という欄があると言うことは、
何か事由を書くことにより、明渡し要求の権利（？）を留保したまま、
還付する方法があるのでしょうか？
例えば、
　　　・地代相当の損害金の一部として還付請求する
　　　・明渡し要求の権利を留保して還付請求する
などは、どうでしょうか？

---

□■アドバイス

比較的詳しい分野ではないので、個人的意見として聞いて下さい。

地代・家賃の弁済供託の場合のことだと思うのですが、
その場合は、明渡しの交渉中、貴方が家賃を受領しないので、
賃借人がその家賃を供託したということになります。
この供託した家賃を還付請求するということは、
すなわち、家賃を受領するということで、
明渡し請求もしないということになると思います。

地代相当の損害金の一部については、
損害金は実質的に発生していないと思いますが…。
家賃を受領しないのは、どちらかというと貴方の都合なわけですよね。
賃借人に家賃滞納等の過失が無い場合で、かつ、
貴方に明渡し要求の正当事由が無い場合は、
元々明渡しの請求自体に無理があるのでは無いでしょうか？
賃借人は、自分が退去する必要が無いと思ったから、
家賃を供託したのだと思いますよ。

また、賃借人に過失等があり、損害賠償を請求する場合は、
賃借人に直接、損害賠償の請求をすべきでしょう。
もし、民事裁判で損害賠償が認められれば、その判決文を元に還付請求を
することは可能でしょうが、相談内容から判断すると難しいのではないでしょうか。

供託規則には以下の規定があります。

（払渡の手続）
　　第二十八条　
　　　供託官は、供託金の払渡の請求を理由があると認めるときは、
　　　供託物払渡請求書に払渡を認可する旨を記載して押印し、
　　　請求者をして当該請求書に受領を証させ、財務大臣の定める
　　　保管金の払戻に関する規定にしたがい小切手を振出して、
　　　請求者に交付しなければならない。

つまり、供託官が払渡の請求を理由があると認めなければ、
基本的に払渡は無理だということになります。なお、正確なことは、
より詳しい方のご意見をお待ちになられる方が良いかもしれません。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

昨日供託課に行き、相談したところ、
どちらの条件でも請求の理由と考えられないと言われました。
　　そのため、
　　　●相手が立ち退くまで待った後
　　　●裁判をして立ち退かせた後
　　　●裁判中相手と話し合いの上で還付
しかなく、まず、裁判所で係争しなければ、
はじまらないというようなことでした。残念です。
大変お忙しいところ、有難うございました。

相談内容　セットバックが必要な土地の登記について

埼玉・40代男性
1mほどセットバックが必要な土地を購入する場合について、
以下、アドバイス願えれば幸いです。

　1.購入後の登記簿には、1m削られた土地として登記されるのでしょうか？
　　または、1m削った土地として登記しないと売買ができないのでしょうか？

　2.もし1のようになるのであれば、面積が変ることになるので、
　　測量等が発生するのでしょうか？
　　1mは単純に道路側から1m削るものですので、
　　素人考えでは測量は不要かと思いますが…。

　3.法務局に出向いたこともない全くの素人が、
　　個人で上記の登記をすることが可能でしょうか？
　　5～6回、法務局に出向く覚悟はあるのですが、測量がともなうのであれば、
　　プロに頼る以外ないのでしょうか？

なお、建築の予定はありません。以上、よろしくお願い致します。

---

□■アドバイス

私見ですが、セットバックは登記簿とは関係ございません。
登記簿面積はセットバック分を含めた、そのままの面積で登記簿に記載されます。

私の地元を例にして説明いたしますと、セットバックとは後退線のことです。
市道の幅が1.8m以下の場合に道路の中心線から2mの後退線をとる場合の
後退線のことをセットバックと呼びます。
また、都市計画の都市施設（道路・公園・緑地・下水路・河川）等の
予定がある場合に、後退線を設置してある場合もあり、
この後退線のこともセットバックと呼ぶ場合もございます。

いずれにしても、その後退線の範囲内には構造物を立ててはいけないことを
セットバックと呼ぶようになってきています。
なぜかと言いますと、近い将来に都市計画事業をスムーズに行うためと、
道路の拡幅をスムーズに行うために、擁壁や建物等の構造物の規制を行って、
収用を早くできる様にしている訳ですね。

実際に登記が関係してくるのは、
事業が行われる直前、市町村等の行政の収用があった場合になります。
この時は当然、行政から立会いに来て、杭を入れて行きます。
そして土地代を頂きます。この時、測量・登記関係は基本的に行政が行います。
簡単に言えば、行政にセットバック分の土地を売るということになり、
当然、土地代は行政から頂き、登記等は行政が行うということです。

なお、前述の説明は、私の地元のケースを元に説明しています。
市町村等によりましては、若干の相違があることも考えられます。
また、後退線があっても、その対象事業がしばらくは実施される予定が無い場合は、
構造物が簡単に分離できる等の設計条件付で許可される場合もございます。

いずれにしましても、詳しいことは市町村の建設課、
または都市計画課等の担当部署にお問い合わせ下さい。

追加ですが、投稿内容を読むと、
どうも、個人間売買で購入予定の土地にセットバックがある様ですが、
そのセットバック分も含めて売買されて、登記しても問題は無いと思います。

単に構造物を建てないようにすれば良いだけだと思いますが…。
セットバック分を分筆して購入しなければならない
特別な事情でもあるのでしょうか？
　　　　　　　　
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、早々のアドバイス感謝致します。

道路課のほうで確認したところ、涌井様のいわれたとおり、
登記は分筆しなくて良いとのことでした。
また、行政のほうでセットバック分を買い取るそうです。

まだ道幅を広げる予定はないそうなので、とりあえず、安心しました。
適切なアドバイスありがとうございました。

相談内容　建物の一時利用に対する契約について

福岡・30代男性
私は自宅の敷地内に簡単なプレハブ住宅を所有しています。
現在、ここを息子のバンド活動に利用していますが、
毎日活動しているわけではありません。
今回、息子のバンド仲間が、この建物をあいているときに
使わせて欲しいとのことです。
この申出者は社会人でもありますので、賃料を支払いたいとのことです。
この場合、賃貸借契約を交わしたほうがよいのでしょうか？
また、一時使用目的が確かなため、借地借家法ではなく、
民法の規定により、何らかの契約を交わしたほうがよいのでしょうか？
わかる方がいらっしゃいましたら、コメントお願いいたします。

---

□■アドバイス

私見ですが、空いている時の一時使用であれば、
時間貸しのようなものだと思います。
1回いくらとか、1時間いくらという簡単な書類で良いと思いますよ。
つまり、貸しスタジオのようなもので、注意事項ややってはいけないことと、
毀損の場合の負担について明記しておけば、良いと思います。
つけ加えるとしたら、時間の制限（夜○時～朝○時は使用不可とする）とか、
アルコールは禁止とか…程度だと思います。
　　　　　　　　
（高原開発・涌井さん）

相談内容　中古物件購入時の注意点について

千葉・20代男性
中古の戸建ての購入を検討中です。築年数に特にこだわりはなく、
数年住んだあとに、リフォーム（建替え？）をしたいと思っております。

ネット等で色々勉強していますが、いくつか教えて頂きたいことがあり、
ご相談させて頂きました。

　1.配管等、見えない部分の傷みが気になるのですが、例えば、
　　「○年以前は○○という素材が一般的だったので、
　　錆びたりしているケースが多い」
　　というような心配はあるでしょうか。
　　また、それはどのように調べることができるでしょうか。

　2.地下車庫のような物件を考えた場合には、
　　通常の地面の上に1階がある家と比べて、やはり耐震が弱いでしょうか。
　　また、豪雨の浸水などのことを考えますと、やはり、地下車庫物件は、
　　どちらかと言えば、避けたほうが良いでしょうか。
　　それとも地下の無い物件と比べても、きちんと建築、設計をされている
　　のであれば、遜色ないでしょうか。

　3.できればリフォーム前に雨漏りの後や傷み具合などを確認し、
　　後日、手入れをして暮らしたいと思っています。
　　しかし、気に入った物件が既にリフォーム済みの場合には、
　　どのように確認ができるでしょうか。

　　お忙しいところすみません。どうぞ、よろしくおねがいします。

---

□■アドバイス：１

1番は専門外なので省きますが、2番については、
掘込み車庫を作ったときの建築確認書類が保存されていれば、
構造計算書がありますので、それで確認が可能です。

3は中古住宅を調査する会社があります。方法はサーモグラフィーなどで、
雨漏りの後や断熱材の有無などを調べてくれます。
費用は1回当たり12万円から15万円ぐらいです。
宣伝行為となりますので、ここに会社名は書きませんが、
インターネットで調べれば出てくると思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・
　２級建築施工管理技士・香川　文人）

---

□■アドバイス：２

1についてですが、水道管（給水）は、古い順に、
鉄管・ライニング鋼管・塩ビ管もしくはステンレス管・さや管ヘッダー
という材料に変化しています（給湯管は銅管が主です）。

築20年以上のものであれば、鉄管かライニング鋼管の可能性が高く、
その場合、経年使用により内部に錆びが生じます。ライニング管というのは
内側にビニールのようなものでコーティングしてありますが、
エルボという曲がりの繋ぎでは錆びが発生することがあります。

簡単な方法は、床下などのどこか配管が目視できればよいのですが、
リフォームがされている場合はその箇所のみが塩ビ管に交換されている場合もあります。
一番確実なのは内視鏡による検査ですが、数万～7万円ほどでしょうか？

2、3は香川さんのおっしゃったとおりです。
ただ、地下駐に関しては、構造計算上問題が無くても、近隣の下水管状況により
大雨の際にグレーチングという排水箇所から溢れたりして、
地盤を損なう場合もありますので、できれば構造計算書とともに
地盤調査書もあれば、判断がしやすくなります。
下水に関しては、単純にその敷地が周囲よりも低い時は、
充分に調査されたほうがいいかと思います。
　　　　　　　　
（横浜市　一級建築士・Fudosan.JP参加エージェント）

---

■□相談者より

丁寧なご回答を頂き、どうもありがとうございました。
地盤は（地下駐車場ではなくても）良く調べたいと思います。

以下、もう少し教えて頂きたいのですが、お手数ですが、よろしくお願い致します。

　1.給水、給湯について、もし錆びや劣化がみられた場合、
　　すぐに対応が必要でしょうか。
　　水周りの整備というと大掛かりで費用もかかるイメージがあるのですが、
　　購入時にどの程度の状態であれば合格なのか、
　　確認するチェックポイントはありますか。

　2.何年後かに（10年、15年かもしれません）建替えをしたいと思っています。
　　元が地下駐車場のあるものだった場合、建替えが難しいとか、
　　壊すのにかなり費用がかかるとか、あるでしょうか。
　　（自宅、友人宅共に地下駐車場のある家には縁が無かったので、
　　　なじみがなく、不安に思っています。窓の大きさなども特別にしてしまうと、
　　　カーテンやガラスの入替えにも標準仕様の場合に比べてメンテナンスも
　　　大変だったりすると思うのですが、地下駐車場の場合にも、
　　　通常に比べて面倒なことが考えられますか）

---

□■アドバイス：３

1は、どこまでを合格とするかは難しいと思いますが、ひとつの目安としては、
　　　・極端に水（湯）の出が悪い箇所がある。
　　　・配管外部の錆び、腐食が著しい。
などでしょうか。
特に浴槽等が知らず知らずのうちに赤っぽい汚れがついてしまう場合は、
水自体はきれいでも、錆び（鉄分）が多く含まれていることがあります。
ただ、それは家屋の配管だけではなく、その地域の上水場・敷設配管にも
原因があることもあり、一概には言えませんが…。

2は、地下駐の解体には、
むろん通常の上屋の解体費用プラス・アルファが発生します。
それよりも、地下駐（スロープで下がる半地下が多いと思いますが…）
にしている理由があるはずです。
本来ならば3階建てで1階の一部を車庫にすれば良いのでしょうが、
その土地の規制（高さ制限・用途地域・道路斜線など）で
半地下にしていることが多いはずです。
したがって、現状が2階建て＋半地下を建替えしても、
単純な3階建ては建てられないこともあります。
ただ、建築基準法はどんどん変わっていきますし、用途地域・高さ制限も
変わることがありますので、絶対に無理とも言えません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
（Fudosan.JP参加エージェント）

---

■□相談者より

お礼が遅くなり、申し訳ありません。
回答をどうもありがとうございました。
疑問点が解消でき、助かりました。
教えて頂いた点をよく注意して考え、確認をしたいと思います。
またご相談させて頂くこともあるかと思いますが、よろしくお願い致します。

相談内容　

兵庫・20代女性
初めまして。いつも参考にさせていただいております。
今回初めてご相談させていただくのですが、内容は「家賃保証」についてです。

先日入居から2年のマンションに、家賃保証更新費用を振り込むように…
との通知がありました。

請求元の会社名も初めて聞くだったのと
（代理店でもなく、契約書にも載ってない会社でした）、
「家賃保証」というのが、不勉強ながら初めて聞く言葉でしたので、
いぶかしく思いながら、代理店に直接電話しました。

そこで、
「これは支払い義務があるのですか、任意ですか？」
と聞いても、
「支払っていただいたほうが望ましいです」
「入居時に加入している人が途中で辞めるケースはいままで無かったので…」
とか、ハッキリした答えがありませんでした。

別の人に変ってもらったところ、
「物件によっては義務です。あなたの物件は？」
と聞かれ、物件名を答えると、
「あぁ、あなたの物件は義務なので払ってください」
と言われました。
間髪入れず答えられたのが、少し不安でもあります…。

自分なりにネットで「家賃保証」というのも調べ、なんとなくは分かったのですが、
オーナーへのメリット等はあるものの、いまいち入居者へのメリットが分かりません。
代理店の対応があいまいなのと、あまり聞いたことがない言葉、
またこれは無いとは思うのですが、架空請求などが身近にあったことから、
不安に思っております。

入居時の契約書には初回分は支払っていましたし、
更新費の支払い義務がある場合は支払うつもりなのですが、
一度ご相談させていただきました。
長文の上読みづらい文章ですが、お願いいたします。

---

□■アドバイス：１

あくまでも個人的な独断と偏見ですが、
限りなく架空請求の可能性が高いような気がします。
このような場合の対応は、
　「突然の家賃支払時期の変更について」
　　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3633
のようになさるのが宜しいかと思われますが（つまり、まずは大家さんや、
仲介不動産屋さんに確認し、決して、書かれている会社には連絡しないことが
望ましいのですが）、すでに先方に対して、連絡されてしまい、
　　　●物件名（もしかしたらお名前も？）
を教えられてしまっているようですね。

まず、
　　　●管理人さんや近隣の居住者に確認し、状況を確認する
　　　●大家さんや仲介不動産屋さんに事実確認をしてもらう
　　　●架空請求の場合、速やかに、マンション内に注意書きの掲示をしていただく
　　　　などの対応をしていただき、同時に、消費生活センター、警察といった公的
　　　　機関に報告する（重要）
と言うことをなさると宜しいと思われます。

なお、架空請求だった場合、個人情報を教えてしまっていて、
催促などの執拗な電話が来るのであれば、
　　　●1時間後に連絡して欲しい
と伝え、その間に警察に連絡をし、実際にお巡りさんがいるところで、
電話をもらうようにする…なども方法です
（＝警察に対して、容疑者の情報を提供しやすいようにしてください）。

それから、もし、架空詐欺でなかったとしても、このような請求には
非常に問題がありますので、先方が正当性を主張したとしても、
まず、よりプライベートな契約の経緯や状況を踏まえた上で、
以下にご相談なさることをお奨めします。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する、
　　　　無料相談に行かれることをお薦めします。
　　　　開催場所や日程は、
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　　　などから、調べられるはずです。

　　　●そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　　　「自治体などの無料法律相談」
　　　　または、
　　　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
　　　　アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野））

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■□相談者より

前野様　ご丁寧＆早速のお返事ありがとうございます！

説明＆言葉が足りなかったのですが、私が連絡を取ったのは、
請求元の会社ではなく、仲介の不動産屋のほうでした（不幸中の幸い？）。
ですが、その不動産屋の対応が曖昧＆横柄だったので、困っていた次第です…。

入居からちょうど2年で請求が来たこと（名前も入っていました）、
仲介の不動産屋も支払って下さいと言っていることから、
架空請求では無いのかとも思いましたが、
不安でしたので、相談させていただきました。

早速、あらためて頂いたアドバイス通りにしてみようと思います
（請求元の会社が、仲介不動産と契約している会社か、れっきとした会社かを、
確認できていなかったので、再度、仲介の不動産屋にも確認してみます）。

やはり、入居者にこのような通知＆請求書がくることは、
あまり無いことなのでしょうか？

---

□■アドバイス：２

なるほど。一応、請求は業者からきたのですね…。
更新料などの支払い義務に関しては、過去、アドバイザーの皆様から、
様々な回答をいただいており、以下から「更新料」で検索すると、ご覧になれます。
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=

基本的には、契約書や重説に記載されていないものは、支払う必要がない…
と言う感じです。個人的には不当であると思いますので、
是非、消費生活センターや業界団体に、相談いただき、
経過など、ご報告いただければ幸いです。
（わんえるで～おー・前野））

---

□■アドバイス：３

はじめまして！家賃保証とは、おそらく借主様が賃料等の不払いをされた場合に
保証会社が代位弁済されるシステムのことだと判断します。
賃貸借契約時に連帯保証人をつけられなかったか、
もしくはお住まい頂いている物件の指定だったのかも知れません。
当社におきましても保証会社を利用する場合もありますが、
その場合、賃貸借契約書に、
　　　●更新手続き時においても引き続き保証会社との契約をしてください
　　　　なる旨を特約事項にもりこんだりはしています。

一度、賃貸借契約書を参照していただき、記載が無いようでしたら、
賃貸借契約されたときに保証会社と契約されているようでしたら、
保証契約書の控えもあるでしょうから、今回請求されておられる相手方と同じか、
チェックされてはいかがでしょうか？

また、現在お住まい頂いている管理会社に確認されることも早いと考えます。
それでも無いようでしたら、架空請求も考えられますので、ご注意してください。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

相談内容　

埼玉・30代男性
建売で購入してから9年目になります。
建物に接する4m道路が私道になっており、
その私道整備も同じ売主が実施しています。
購入して3年目ぐらいより、建物の前の私道に半径約1.5m、
深さ約10cmのへこみができたので売主に相談したところ、
アスファルトをへこみの上に敷き詰め、修理を実施してくれました。

その後、2年ぐらいにまた同じ状態になり、
その時も、同様に修理を実施しています。
さらに、その後、1年ぐらいで、また同様の状態になってしまい、
また同じ修理をしています。　

近所の古い人に聞くと、その部分は、舗装前は、穴があいており、
そこに、刈り取った雑草を埋めていたとのことです。
買ったときは、すでに整備されており、見えない状態になっていたので、
気がつきませんでした。

このような場合、根本的な改善修理を売主に請求できるのでしょうか？
また、請求する際の法的根拠も教えてください。

---

□■アドバイス

私見ですが、
民法第3編、債権の第9節、「請負の瑕疵担保責任」の問題
になろうかと思われます。
土地の工作物で、なおかつアスファルト工事の瑕疵ですから、
時効は10年になると思います。

　　　第638条　建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵
　　　　　　　 について、引渡しの後5年間その担保の責任を負う。ただし、この期
　　　　　　　 間は、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これ
　　　　　　　 らに類する構造の工作物については、10年とする。

　　　　　　　 2　工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、注
　　　　　　　　　 文者は、その滅失又は損傷の時から1年以内に、第634条の規定
　　　　　　　　　 による権利を行使しなければならない。

基本的な考え方は、貴方が発注者である不動産業者と協力して、
施工業者である土木業者に対して、施工不良と言う事で瑕疵担保責任を追及し、
抜本的補修工事をしていただくのが宜しいかと思います。

但し、2項の発見から1年以内という条項もありますので、
この点については若干の問題点もございます。
また、この問題点がクリアされたとしても、10年と言う時効が御座います。
どちらにしても、早急な対策が必要かと思われます。

なお、不動産業者と協力しての施工業者との交渉が上手く行かなかった場合は、
弁護士等の専門家にご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　

東京・30代女性
弁護士への相談も考慮しておりますが、いろいろなご意見をお伺いしたく、
投稿いたします。
　　
2週間程前に賃貸契約を結び、引越しをしました。
生活を開始してから、夜間と早朝（休日は時間を問わず）に断続的に
うなるようなモーター音に悩まされております。
管理会社に確認したところ、部屋の真下にポンプ室があり、
その音が響いているとのことでした（居室は11階建の2階にあります）。

管理会社に騒音の申し立てをしたところ、「点検をしたけれども異常はない」
と回答がくるばかりです。騒音に関する苦情なのに、
こちらの居室での騒音調査もありませんでした。

このような状況のため、他に移ることを検討しています。
　　その場合、
　　　1.仲介業者からポンプ室が真下にあるということ知らされていなかった。
　　　2.管理会社が騒音への苦情に適切な対応をしていない
　　などの理由で、何らかの支払金返還を申し立てることは可能でしょうか？

　　契約時に支払った金額は
　　　●敷金2ヶ月分、礼金2ヶ月分、仲介手数料1ヶ月分、
　　　　　家賃2ヶ月分の前払い
　　です。

---

□■アドバイス

私見ですが、騒音の問題はかなり個人差があるのは事実ですが、
転居を考えるほど悩むということになりますと、
やはり、問題があるということになるかも知れません。

仲介業者からポンプ室が真下にあるということ知らされていなかったことが、
宅建業法の重説違反に当るかどうかはかなり疑問がありますが、
消費者契約法の第4条の2項の
「重要事項の無告知による契約の取消し」であれば、
可能であると思います。
　　
また、民法第95条の「錯誤による契約の無効」
を主張することも可能かも知れません。
つまり、
　　　●ポンプ室が真下にあることを知っていれば、契約はしなかった
　　ということです。

管理会社が騒音への苦情に適切な対応をしていないということが、
債務不履行となるかどうかは、かなり微妙でしょう。

　個人的には、
　　　●ポンプ室が真下にあることを知っていれば、絶対に契約をしなかった
ということで、民法第95条の錯誤無効、
それに、消費者契約法第4条の重要事項の無告知による契約の取消しを主張し、
契約時におさめた家賃以外の金銭の返還を求めるか、
移転費用の負担を求めることは可能だと思います。
なお、詳しくは弁護士等の専門家にご相談することが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　

東京・40代男性
借地の20年の契約が切れ、新たに更新するにあたり、地主から、
　　　●坪路線価が100万円（JR中央線・三鷹駅から徒歩10分ぐらいの場所）
　　　●面積が約40坪
　　　●更新料は5％
　と言われました（100万円×40坪×5％＝200万円です）。

これは、妥当な金額なのでしょうか？
なお、前回は両親が300万円位で更改したそうですが、
契約書に更新料の記載はありません。
よろしくお願いします。

---

□■アドバイス

私見ですが、更新料につきましては、もともと地域性の強いものであり、
借地借家法に明確に規定されているものではありません。
特に住宅と業務用の建物（商店等）では、全く更新料が変わる場合もございます。
200万円が妥当かどうかについては、地元の不動産業者にご確認されるのが良いでしょう。

なお、契約書に更新料の記載の無い場合は、支払う必要は基本的には無いと思います。
しかし、20年前の更新時の300万円の領収書の控え等を証拠として
地主が提出してきた場合、司法がどの様に判断するかは、私には判りかねます。
支払う必要があるかないかにつきましては、
弁護士等の専門家にご相談される方が宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

早速のご解答ありがとうございました。
とりあえず、地元の不動産業者に伺ってみます。
それをふまえた上で、地主と交渉してみます。

相談内容　

東京・30代男性
更地で購入した土地（1年未満）に、家を新築することになり、
基礎工事に入ったところ、井戸が見つかりました。

井戸の場所は基礎にかかっており、埋め戻したとしても、
かつて井戸があった上で生活することになります。
小さい頃から、井戸は粗末に扱うと大変なことになると教えられており、
初めての場所（土地）で、しかも井戸の上に住むのは、
どうも我慢できそうにありません。

もう施工業者との契約も済み、建築確認も下りています。
このような状態で、埋め戻しにかかる費用はもとより、
設計変更した場合の費用の請求、
最悪の場合は土地の売買契約の解除はできるのでしょうか？

---

□■アドバイス：１

私見ですが、確かに、水道が普及する以前は井戸は大切な物で、
粗末に扱ってはいけないということを言いました。
また、井戸には神が宿っているので、大切に御祭りしなければいけない
と言う方もいらっしゃいます。

現実問題としましては、井戸が「隠れた瑕疵」となるかどうかだと思います。
個人的には、地盤沈下でも起きれば別ですが、かなり難しいのでは無いかと思います。

井戸は埋めて無いのでしょうか？
つまり、穴が開いたままになっているのでしょうか？
それであれば、瑕疵と言えるかもしれません。
売主が不動産業者であれば、埋め戻しにかかる費用は請求できると思います。
その他の設計変更や売買契約の解除（既に引渡しが終っていると思われるので、
解除と言うより、「取消し」、または「無効」ですかね？）については、
　●売主が不動産業者で、井戸の存在を知っているのにもかかわらず、説明しなかった
のであれば、可能性はありますが、かなり厳しいと思います。

どちらにしても、今回のご相談につきましては、地域の慣習の問題や
瑕疵担保責任の問題もあるかと思います。
さらには、重要事項の説明義務違反の可能性もございますのでも、
地元の弁護士などの専門家へのご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：２

少し付け加えますと、井戸があることによる建築上の負担はありません。
基礎が掛かるなら、補強して超えれば良いし、
埋めるのも、解体基礎などを埋め戻しに使えば、問題ありません。
あとは、井戸の神様を丁重に扱うことだけです。
貴方が信じる方法、例えば、宗教関係者に「お祓い」をしてもらうとか、
お経をあげるとか、信じられる行事をして、
自身の気持ちに禍根を残さないことだけです。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

---

■□相談者より

早速のご返事、本当にありがとうございます。
勉強不足のため、文章に不備が多く申し訳ありませでした。
ちなみに売主は不動産業者で、重要事項の説明時に井戸の存在の話は入っていません。
井戸の存在を話したところ、売主も更地で購入したので知らないと言っておりました。
この場合は、瑕疵担保責任の範疇と考えてよろしいのでしょうか？

井戸の場所は北西の基礎にかかってしまいます。
とても設計変更できる場所ではなく、アドバイスいただいたように
精神的に気持ちを切り替えられるのか、困惑しています。

契約の取消等は難しそうとのことですのが、損害賠償請求等は可能なのでしょうか？
弁護士等専門家に相談するのに何か参考になる所があれば、お教えいただけないでしょうか？

---

□■アドバイス：３

さらにプライベートな経緯や状況などを細かく説明された上で、公的機関や団体
　　に、ご相談なさった方が得策かと思われます。
　　それには、以下のようなところに、ご相談されることを、お奨めいたします。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する、
　　　　無料相談に行かれることをお薦めします。
　　　　開催場所や日程は、
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/
　　　　などから、調べられるはずです。

　　　●そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　　　「自治体などの無料法律相談」
　　　　または、
　　　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
　　　　アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。

　　もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になります。
　　まず、ご自身でお問合せになり、
　　その結果、判断に困る場合などは、お問合せ結果と共に投稿してください。

　　ご検討をお祈り申し上げます。
（わんえるで～おー・前野））

---

□■アドバイス：４

私見ですが、売主が業者であれば、業者の責任はかなり重くなりますし、
契約書の内容に関わらず瑕疵担保責任を問えます。

瑕疵担保責任を問う場合、業者に請求できるのは埋め戻し費用と、
祭事を業者に行っていただく事は可能かも知れません。
また、設計変更については交渉も可能かもしれません
（明確な判例を根拠としていませんので、業者が交渉に応じる場合です）。

損害賠償については、祭事を行う実費や設計変更に伴う実費については、
業者の調査不足と説明不足が原因で、実損が生じたいうことで
請求できる可能性はあると思います（不法行為による損害賠償請求）。

どちらにしても、埋め戻しと設計変更の費用、祭事の費用については
交渉してみるのが良いでしょう。
業者が交渉に応じない場合は、弁護士等の専門家にご相談下さい。

なお、契約を取消し・無効にしたい場合は、消費者契約法の重要事項の無告知・
民法の錯誤による契約を主張することになると思いますが、
業者が受け入れない場合は、当然、司法の判断に委ねることになります。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

この度、
　　　●埋め戻し、および祭事費用を売主が負担する
ということで話がまとまりました。
親切丁寧な、そして、迅速的確なアドバイスをいただき、ありがとうございました。
まだ実際の埋め戻し工事等が残っておりますが、また何かありましたら、
ご相談させていただきたいと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　

沖縄・30代男性
最近購入した土地に、自宅の建築工事を行う予定です。
隣接する土地は旗竿敷地で、当方の土地に進入路が隣接しています。
土地の起伏の関係で、隣接地は当方の土地より高くなっており、
開発した不動産業者が擁壁工事まで行って販売しました。
擁壁はL字型のコンクリートを地中に埋めて造られています。

不動産業者に確認したところ、土地の境界は
擁壁の内縁（擁壁は隣接地の所有）とのことでした。
そして先日、進入路側の擁壁の底盤が、
当方の土地側に埋設されていることが判明しました。
地盤の関係上、杭打ちが必要なのですが、
杭打ちの位置が擁壁の底盤にかかっています。
不動産業者に確認したところ、
　●当方の土地内の底盤は当方の所有なので、
　杭を貫通させて打っても構わない
とのことでした。

当方所有の底盤に杭を貫通させて、耐久性が落ちても、
隣地の所有者の責任で、擁壁の管理をすることになるのでしょうか？
そもそも一体構造の擁壁で、底盤の所有権が別というのは
納得できません。耐久性を落とさないためには、埋土を除去し、
ひびが入らないように底盤をカットする必要がありますが、
このコストを当方が負担するというのも納得できません。
当方の所有であれば、勝手にやっても（取り払っても？）良さそうですが、
それは明らかに擁壁の所有者の不利益になると思います。
隣地の所有者に擁壁工事をやり直すよう、
不動産業者に請求させた方が良いのでしょうか？あるいは、
耐久性を落とさないコストの分を、不動産業者に請求すべきでしょうか？
なお、土地は両方とも、まだ更地です。

---

□■アドバイス：１

最初に当方からの質問がございます。

　　　1.隣地の所有者は不動産業者なのか、それとも別に所有者がいるのか？
　　　2.侵入路部分のL型既製品による擁壁工事の施主（発注者）は
　　　　不動産業者なのか、それとも隣地の所有者なのか？
　　　3.進入路部分のL型既製品による擁壁工事の底盤の逆側への設置は、
　　　　土木業者の工事ミスか、発注者の発注ミスか、
　　　　それとも進入路の幅の関係でどうしようもなかったのか？
　　　4.貴方の購入した土地は、不動産業者が売主か、
　　　　それとも不動産業者は仲介業者か？
　　　5.重説には、その擁壁の逆向き底盤についての明記はあったのか？
　　　6.その擁壁の逆向き底盤について判ったのはいつか？

以上、判る範囲でご返答をお願い致します。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、早速のご返答ありがとうございます。
現場を再確認して、こちらの思い違いにも気付きました。
隣接地は後方にあり、進入路を入っていくに従い、
当方の土地より1.4 mほども高くなりますが、進入路の道路側の1/2くらいは、
こちらの土地よりもやや低くなっていました。

　　　1.隣接地は同じ不動産業者から購入された個人の所有です。
　　　2.擁壁工事の施主は不動産業者で、元々1つの土地を擁壁工事をした上で、
　　　　分筆して販売しました。
　　　3.発注者の指示か現場の判断かは確認中です。
　　　　進入路は約半分がこちらよりも低くなっており、
　　　　発注や施工上のミスとは言えないかも知れません。
　　　4.当方の土地、隣接地とも不動産業者（擁壁工事の施主）が売り主です。
　　　5.重説には底盤の向きに関する記載はありません。
　　　6.購入は今年の6月です。底盤の向きは工事開始前に
　　　　施工監理者が不動産業者に確認して判明したので、10月になってからです。

底盤の向きに関しては、妥当なのでは…と思えます。
こちらの所有物なので、杭を貫通させるのも問題ありません。
しかし、自分の所有物でない擁壁の耐久性にまで、責任とコストを負うのは、
まだ釈然としません。ご面倒をおかけしますが、宜しくお願いします。

---

□■アドバイス：３

現地を確認しないと明確なご返答はできないのですが、
一般論としての擁壁と境界の関係を説明致しますので、
再度、現地と比較してみて下さい。

土地の高低がある場合の擁壁と境界に関しては、
「のりじり」を境界とするのが一般的です。
「のりじり」とは、擁壁の下側の所、L型の既製品の擁壁の場合は、
Lの曲がり角の外側のことです。

つまり、高い方の敷地の方が、擁壁の持ち主になり、
その擁壁の外側に（下側の外に）境界杭を入れるのが一般的です。
当然、現場打ちの擁壁以外のL型の既製品の設置の場合は、
L型の底盤は、土地の高い方に入っているのが、一般的ということになります。

投稿内容から推測すると高低差が入れ違いになっているようで、
その場合は、確かに擁壁と境界の関係は微妙ですね。
つまり、今回の場合は、入れ違いになって、
貴方の土地の方が高くなっているのにも関わらず、
擁壁は低い隣地の持ち物になってしまっているということになるのですね。

確かに、自分の所有物でない擁壁の耐久性にまで、責任とコストを負うのは、
釈然としません。本来であれば、高低の入れ替わったところから、
擁壁は貴方の持ち物になるべきです。そうすることによって
擁壁に対する責任感も持てるわけですよね。

工事をやり直すより、測量・分筆する方が簡単ですから、
高低さが入れ替ったところから、業者の負担で分筆しなおしていただき、
擁壁を相談者さんの所有にして頂いたらいかがでしょうか？
（当然、入れ替わりのところで、擁壁の厚みプラス・アルファは、
境界が直角にずれることになりますが、実際のL型既製品も底盤の向きが
入れ替わっていると思いますので問題は無いと思います）
隣地の宅延部分が擁壁部分をのぞいても、
2m以上の幅があるのであれば、可能だと思いますよ。

なお、隣地の所有のままですと、その管理責任は当然、
隣地の所有者が負いますし、擁壁が倒壊しても
その補修の責任は隣地の所有者になると思いますので、
力学から考えても変な感じになりますよね。

一度、隣地所有者と不動産業者と相談者さんで、
良く話し合われた方が良いと思います。
　　基本は、
　　　●擁壁は高い方の土地の所有になり、管理責任は高い土地の方が負う
　　ということで交渉されるのが良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

涌井様、迅速なご返答ありがとうございます。
隣接地を購入された方とも、いずれはお隣さんになるので、
変なしこりを残したくありません。
ご指摘のように擁壁と底盤で所有権が分かれた状態で
費用の負担割合を話し合うのは難しい気がします。
いっそのこと進入路部分の擁壁をこちらの所有にした方がスッキリしますね。
問題は分筆し直す費用の負担ですが、
業者も交えて隣接地の所有者と相談してみます。
大変お世話になりました。

相談内容　

福井・30代男性
3年前に購入した土地のことでご相談です。
　　
元々祖父が地主さんから土地の一部を借りて、家を建てた土地です。
以来、年毎に借地料を払う形でしたが、3年前に私が個人的に交渉して、
登記簿上の面積を元に土地を購入しました。

このたび、「隣地の売買のため、境界をはっきりさせたい」と
地主さんから申し出があり、了承したところ、
我が家が公簿面積から隣地にはみ出していることが判明しました。
そのため、地主さんから、はみ出ている分の土地の購入と
過去3年分の地代を請求されました。

しかし、こちらとしては元々占拠している分の土地を購入したつもり
であったため、なんだか納得がいきません。
この請求は法律的に飲まないといけないものなのでしょうか？
お教えいただけると幸いです。

---

□■アドバイス：１

回答の前に当方から、ご質問させていただきます。

　　　1.境界の立会い時に土地家屋調査士等専門家はいらっしゃいましたか？
　　　2.境界の立会いの時に認印はつきましたか？
　　　3.その後、専門家から実印と印鑑証明は求められましたか？

以上、大事なことですから、ご返答を下さい。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

お返事ありがとうございます。

　　　1.地主さんが依頼した土地家屋調査士が測量をしました。

　　　2.測量をする上で必要だからと、なんらかの書類を記載したようです
　　　　（私は普段家にいないので、母親がすべて行いました）。

　　　3.土地家屋調査士さんは、
　　　　「いろいろと問題点があるようだから、まず話し合ってからですね」
　　　　と言って、正式な書類は保留にしてくれているようです。

何分気軽に考えていたので、大事なことを知らずにやってしまったようです。
こんな状態ですが、専門家の立場からみていかがでしょうか？

---

□■アドバイス：３

そうですか…。
境界問題は、かなり難しくなりますね。
その土地家屋調査士さんにご相談して、
仲裁していただくわけにはいかないのでしょうか？
中立的な立場で仲を取り持っていただければ良いのですが…。
（高原開発・涌井さん）

---

■□相談者より

やはり難しい問題なのですね。
土地家屋調査士さんには、まだ少し話しただけなのですが、
良心的に相談にのってくれそうだったので、
ひとまず話をしてみることにします。
貴重なアドバイスありがとうございました。

相談内容　

神奈川・40代男性
自己所有のマンションをA社に「専任媒介契約」を交わした上、売却を委任していました。
買い手が見つかり、その手続きを進める上で、非常にこじれた状況になり、
困っています。
状況は下記の通りです。

　　【経緯】

　　　・A社のネット広告を見た買主Sさんが、A社経由で、内見。

　　　・即、気に入っていただきき、A社にて申し込みを行ってくださる。

　　　・Sさんの希望で約2週間後の土曜に本契約となる予定。
　　　　（最終的には、その日が仏滅だったため、Sさんの希望で、さらに翌土曜日
　　　　　の3週間後の延期になった）

　　　・同時に私は購入物件を、その2週間で見つけ、その売却成立が前提の契約をB
　　　　社と行う（若干、売却益が出て、その一部を申込金としたため）。

　ところが、売却の本契約を今週末に控えた昨日、A社との担当とのやり取りで、
　Sさんがかなり自尊心を傷つけられたとして、勝手に自分でネットで
　不動産の仲介業者C社を探し、そちら経由で契約をしたいと言ってきました。
　その話もC社の営業から説明を受けました。
　聞くところによるとC社の媒介手数料は1.5％で、
　半分の手数料を売りにしている会社でした。

　　【私の状況】

　　　・Sさんの条件は非常に好条件なため、この機会を逃したくない。

　　　・新たな購入物件も気に入っており、何とか成立させたい。
　　　　また、購入の前提は今週末に迫っている。

　　【C社の状況】

　　　・Sさんの相談を受け、C社はA社に断り無く、私のところに話をしにきた。
　　　　（会いませんでしたが、自宅に会社案内と名刺を持ってきました。後ほど、
　　　　　こちらからその担当営業に電話連絡をし、経緯と状況を聞きました）
　　　　（この行動をA社が「宅建業務法に違反する」と言ってたので、その旨その
　　　　　まま伝えたところ、「マナー違反は認めるが、法的に処罰の対象となる行
　　　　　為ではない」とことでした）

　　　・その日の夜、その営業はSさんの仕事先に行き、そこから私に連絡をする。
　　　　「Sさんも目の前にいるし、直接話してみた方がいいのではないですか？」
　　　　と言われ、そんなことありえるのか…と思い、ためらったが、、Sさんの本
　　　　心を聞きたかったので、話す。

　　　・本日、ファックスで次のような内容をいただく。
　　　　　●C社の顧問弁護士と、消費者相談センターで調べた上、私がA社と専任媒
　　　　　　介契約を一方的に解除しても、書面にかかれてある違約金は発生しない
　　　　　　こと。
　　　　　●Sさんは、A社の絡む契約は選択肢にないため、C社経由での契約か、双
　　　　　　方あきらめるしかないこと。

　　　・C社はA社には社名を伏せるよう私に相談。

　　　・C社は、
　　　　　●A社と紛争はしたくない
　　　　　●私とSさんの要求をまとめるには、A社経由での2社仲介にするしかない
　　　　とSさんを説得してくれていた。
　　　　（しかし、Sさんは、私のマンションを購入したいという意思は固いが、A社
　　　　　がからむ契約は一切するつもりはなく、A社が絡むのであれば、物件をあ
　　　　　きらめる気持ちに変りはないとのこと）

　　【A社の状況】

　　　・昨日、C社の存在を私の連絡で初めて知る。

　　　・本日、上司からSさんに謝罪とお願いをかねて連絡をするが、上司が出たこ
　　　　とにまた腹を据えかねたのか、交渉は決裂。

　　　・夜、A社の担当営業がC社と業者同士で話がしたいとのことで、連絡先を聞か
　　　　れた。私がC社に了解の上、携帯番号を伝え、連絡をしあった模様。
　　　　その際、お願いされ、C社のファックスの文面を、問題ないと判断して、会
　　　　社名を伏せてA社に送信。

　　　・業者同士の話し合いの後、私に連絡があり、
　　　　　●専任の解約はできるが、その後、私がSさんとC社経由で契約を行った場
　　　　　　合は、頂く予定であった媒介手数料を、A社から私に直接、請求する
　　　　とのこと。
　　　　（専任契約を解除をした後に、請求を会社としておこすと言うのですが、そ
　　　　　んなものを払う義務も、効力となる書面も何も無いと思い、質問したので
　　　　　すが、担当からは、そう言いわれました。法的におかしいと思うなら、私
　　　　　側で弁護士をたてて、A社とやりあうことになるとも言われました）
　　　　（ちなみに、本来の専任媒介契約書の解約は、書面が必要なのですか。それ
　　　　　とも、電話で良いのでしょうか？）

　私は、C社が本当に信頼できる業者かどうか、会ってないので、
　判断はつかないため、何とも言えません。
　SさんがそこまでA社を拒絶するほどの失礼があったかどうかも、
　A社の話を聞く限りでは、わかりません。
　2社を立てるやり方も拒絶されているとのことなので、
　ただ手数料だけの問題ではないようです。

　私は、A社については、平均点以下だな…と、あまり評価はしていませんでした
　が、ネットに載せてもらったり、チラシをまいてくれたりしましたり、
　Sさんとの話もA社あっての話なので、感謝もしており、
　恩をあだで返すつもりはありませんでした。

　今回のことも、すべてを白紙に戻し、
　1からA社とやり直しても良いとさえ思いはじめていたにもかかわらず、
　専任解約の件で、矛盾を感じて質問したことに対して、
　感情論とも思われる請求の話をされた時、
　そこまでA社に義理立てする必要はないかな…とも感じました。

この状況で本当に専任を解約してC社を仲介業者とすることが、
法的にも問題がないのであれば、そうしようかなとも思い悩んでいます。
かなりこじれた状況ですが、良きアドバイスをくださいますよう、お願いいたします。

---

□■アドバイス：１

これから私が行うアドバイスは、決してモラル的には理想的と言えませんが、
法的・金銭的には一番安くすむ方法だと思います。
　　
それは、C社とSさんが購入の専属媒介契約を締結していないことが前提になりますが、
A社とC社の両社を排除し、「相談者」さんとSさんの直接の個人間売買を行う方法です。

相談者さんに対して、当然の権利として、A社は専任媒介契約書に明記された
違約金＝手数料を請求し、相談者さんはA社に支払うべきであると思います。
　　
一方、相談者さんにとって、C社を入れるメリットは全く無いはずですが、
SさんがC社と購入の専属契約（C社の場合は専任ではなく、専属の場合になります）を
締結してある場合に限り、直接売買を行った場合に、手数料を請求される可能性がございます。

私見ですが、C社は元々今回の売買とは関係の無い、こうるさいだけの業者ですから、
SさんとC社が専属媒介契約を締結してないのなら、排除してしまい、
個人間の直接取引きにすることも可能なはずです。

建物等の瑕疵については、専門業者に別にお願いして、事前調査をすれば良いでしょう。
そして、相談者さんとSさんが半々づつ、「手数料＝違約金」をA社に支払えば良いと思います。
そうすれば、相談者さんとSさんの支払う手数料は1.5％づつになります。

投稿からの推測ですが、Sさんは既にモラル違反をしていますし、
単に手数料が少なければ良いだけのこと（…単なるケチ？）のように思えます。
相談者さんはどちらにしても、A社から「手数料＝違約金」は請求されますので、
Sさんとの直接交渉が必要な感じがします。
おそらく、Sさんは簡単に応じてくるような気がします。

おまり奨められる方法ではないのですが、背に腹は変えられないということになりますと、
　　　●A社・C社の両社排除による直接売買
　　　●そして、A社への違約金支払い
が良いと思います。
この場合、A社には事前に事情を説明し、「手数料＝違約金」の3％は支払うことを前提に
契約書を作成していただくのが、宜しいかと思います（当然、A社の社名や印鑑は無し）。
重説は素人間売買の場合は必要ありません。
もし、物件の説明をSさんが求めれば、A社の排除はかなり難しくなります。

なお、SさんとC社が購入の専属契約を締結している場合は、
SさんにC社の1.5％とA社の3％の合計の4.5％の折半を交渉してみたら如何でしょうか？
Sさんが簡単に応じるとは思えませんが、一応、交渉だけしてみる価値はあります。
そうすれば、Sさんの本心（単なるケチかどうか）と人柄も判ると思います。
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：２

涌井様とは別の視点（C社を利用する視点）で、考えてみたいと思います。
ただし、あくまでも机上の空論の域ですので、法的、モラル的な問題については
当事者間で検討されてください。
（また、アドバイザーの皆様、宜しければ、ご指導いただければ幸いです）。

どのような業者間のやり取りがなされたのかは不明ですが、
一番美味しい思いをするのは、C社ですよね？
つまり、A社がみつけたお客さんを、そのまま持っていけるわけですから…。

　　それであれば、
　　　●相談者さん　←C社→　Sさん
　　にして、
　　　1.C社の仲介手数料はSさんの分のみ（つまり、相談者さんからは取らない）
　　　2.もちろん、Sさんの代理人としてだけではなく、相談者さん側の代理人として
　　　　も働いていただく（＝きちんと双方の仲介をやっていただく）
　　　3.A社は相談者さんに対して、仲介手数料ではなく、宣伝費名目で相当分を請求
　　　　（仮に名目的には、仲介手数料や違約金であったとしても、Sさんには、
　　　　　「A社から請求される宣伝費などは、全て私（相談者さん）が支払うので、
　　　　　　SさんからのA社への支払いは一切無く、また、今回の取引にA社が関与
　　　　　　することはありません！」
　　　　　と伝えてよいと思います）
という形式にすれば、金銭的な負担は変らず、
Sさん、A社の要求にも合致するようにも思います。

ただし、C社が信用できる会社でなければ、たとえC社が上記の方法を受け入れたとしても、
取引自体を行うべきではないと思います。

　　ただ、それ以前に、
　　　●相談者さん　←A社→　Sさん
　　ではなく、
　　　●相談者さん＋A社　←→　C社＋Sさん
　　ができる状況であれば、
　　　●SさんA社を外せと言う権利は無い
　　と思います。
　　Sさんは、自分側のエージェントとして、C社を選ぶ権利はあると思いますが、相
　　手方（相談者さん）のエージェント（A社）を選ぶ権利などありませんので…。
　　ですから、SさんがA社に対して過剰な圧力をかけてくるのなら、A社はSさんに対
　　して、法的に対抗できると思います。

あくまでも私個人の独断と偏見で雑感をお伝えさせていただきますと、
相談者さんの早く売られたいお気持ちは分かりますが、
Sさんの行動を考えますと（＝完全に相談者さんを振り回していますよね）、
良い買主とは言えない気もします。特に、後々、相談者さんが譲られる物件に
何らかの不具合があった場合、執拗な攻撃をしてきそうにも思えますので…。
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

涌井様、早速のアドバイスありがとうございました。
また、いくつか教えてください。

　　専任売買契約の解除の件ですが、
　　　●私からの解除に対して違約金を払う必要はない
　　と言われました。

　それはC社に言われ、別途、大手D社にも確認したのですが、
　確かに契約書にはそう書いているようにあります。
　しかし、払わなくて良いといわれました。それはA社の担当営業も認めてました。

　　問題は、
　　　●解除して他の業者とA社が見つけたSさんと契約した場合に限り、
　　　　違約金を請求する
　　と言っていることです。

　専任売買契約の解除は本当に違約金は不要なのでしょうか？
　A社の言う請求は、心情的にはわかりますが、
　どう見ても理屈がおかしいと思うのです。いかがでしょうか。

　また、直接のSさんとの取引については、直接、連絡を取る手段が今はないことと、
　お互い素人であることを考えると、厳しいと思います。
　また、そういうモラルに欠ける行動をする方なので、
　仲介なしの取引には不安も残ります。多分、お金だけの問題ではなく、
　本当にA社と関わりたくないふうにも思えます。

⇒前野様、早速のアドバイスありがとうございました。

　　そうですね。一番美味しい思いをするのは、C社です。
　　今契約できるとすれば、
　　　●相談者さん　←C社→　Sさん
　　のパターンだけなんです。

　　Sさんは、とにかくA社が間接的にでもからむ場合は、今回の物件は諦めると言っています。
　　それだけ嫌悪されています。
　　そういう意味では、SさんはA社に圧力をかけていることになるのですが、
　　法的に問題があるのでしょうか？素人に法的な効力が発生するんでしょうか？

　　また、宣伝費名目での相当分を請求は、一般的な専任解約後の権利だと
　　別の不動産の方からも聞きました。
　　しかし、A社はそうは考えてなく、私からの申し出があれば、
　　解約を受け付けるし、そのことには違約金は発生しないとのことです。
　　ただし、同じ買主（Sさん）と（別の業者経由などで）契約した場合に限り、
　　成功報酬相当額を請求すると言っているのです。

　　そんなこと、素人の私でもできないと思うのですが、いかがでしょうか？
　　涌井様のアドバイスに、私はいずれにせよ、専任を解いた場合は、違約金を払わ
　　なければならないとコメント頂いていますが、どちらが正しいのでしょうか？

　　前野様が言われるとおり、この買主様に振り回されており、良い買い手とはいえ
　　ないですよね…。それは重々承知なんですが、契約を成立させたい事情もあるの
　　で、困っています。

---

□■アドバイス：３

「私はいずれにせよ、専任を解いた場合は、違約金を払わなければならない」
について、補足します。
全宅連の専任媒介契約書を例にとってみますと、

　　（直接取引）
　　　第10条　専任媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後2年以内に、甲が乙
　　　の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を
　　　締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当
　　　額の報酬を請求することができます。

　　（違約金の請求）
　　　第11条　甲は、専任媒介契約の有効期間内に、乙以外の宅地建物取引業者に目
　　　的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼することはできません。甲がこれ
　　　に違反し、　売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約
　　　定報酬額に相当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額
　　　に相当する額を除きます）の違約金の支払を請求することができます。

つまり、契約期間内に於いては第11条により、
また、乙（業者）の過失や契約義務違反以外の甲（依頼者）の都合による解除を含む、
契約終了後2年以内の業者の紹介によるお客さんとの直接取引きにつきましては、
第10条により手数料の請求ができます。

私見ですが、前述の条項を根拠として、Sさんとの契約が契約日まで決定していた
ということは、A社は手数料の満額を請求できると思います。
はっきり言いますと、C社は本来A社の承諾なしに首をつっ込んでくる立場にありません。
当然、相談者さんに手数料を請求するのは問題外になります。
Sさんからの手数料を頂ける可能性はありますが、それもA社の承諾のもとにおこなうべきです。

⇒参考のために国交省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部を抜粋して
　　おきます。
　　 http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kangaekata.htm

　　　3 標準媒介契約約款について

　　　　（3）標準媒介契約約款の運用について

　　　　　　 3）直接取引について
　　　　　　　　媒介契約の有効期間終了後2年以内に、依頼者が宅地建物取引業者
　　　　　　　　の紹介によって知った相手方と直接取引をした場合には、宅地建物
　　　　　　　　取引業者は契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬請求権
　　　　　　　　が認められるものである。

　　　　　　 6）違約金について
　　　　　　　　違約金は、成約した場合に当該依頼者に請求し得る約定報酬額に相
　　　　　　　　当する額であり、他の顧客からも報酬を受領できる見込みがあった
　　　　　　　　としても、その分を含めて請求することはできない。

　　この6については、
　　　●A社は、相談者さんには違約金が請求できるが、Sさんの手数料分までは請求で
　　　　きない
　　ということです。

⇒私見ですが、通常、特殊な事情や契約義務違反がない限り、
媒介契約期間中（通常3ヶ月）は契約解除に応じる業者はいないと思います。
いちいち応じていたのでは、専任媒介契約を締結する意味がございません。
契約ですから、それなりに重みがございます。

そのために業者にも「報告義務」や「指定流通機構への登録」が義務付けられております。
この指定流通機構（レインズ）への登録は、他業者へ知らせる意味もあります。
　　つまり、
　　　●相談者さんの物件はA社のみが元付業者として扱える物件である
と、不動産業他社にも明確に知らされているわけです。

違約金につきましては、A社が解除に応じた場合、
解除によって違約金が発生することはありません。
あくまでも、A社が紹介したSさんと契約することにより発生します。

　　A社は、
　　　●契約期間内であれば、違約金として手数料と同額を請求できる
　　　●契約終了後であれば、A社の貢献度に応じた手数料を請求できる
　　　　（私見ですが、手数料満額が相当だと思います）
　　ということです。

なお、SさんがA社を排除することを希望するのは自由ですが、
この場合でも相談者さんはA社から、当然、手数料を請求されることになると思います。
この場合、相談者さんはC社に対して、「絶対に手数料は支払わない」という意思表示
をしておくことが大事だと思います。

Sさんの要望に答えるために、A社とC社の両方に手数料を支払うことになる
（実際には難しいのですが…）という、かなり揉める事態になるおそれもありますので、
Z社には絶対に支払わないという条件をつけることが、非常に大事になります。

最初の私の回答のとおり、Sさんの希望によりA社を排除する訳ですから、
AさんとSさんが4.5％（A社3％、C社1.5％）の半々ということで、
SさんやC社と交渉されてはいかがですか？
（高原開発・涌井さん）

---

□■アドバイス：４

涌井様の素晴らしいご回答に、おそらく、
相談者さんの疑問点は網羅されていると思われますので、
私は「心情的な部分」を、「合理的」に考えてみますね。

その前に、「SさんがA社に圧力を…」の部分は、宅地建物取引業法ではなく、
　　　●Sさんの行動によって、相談者さんはA社と解約せざるをえない状況になった
ということになれば、A社からすれば、Sさんの行為は営業妨害行為になるかも知れません。
ただし、実際に営業妨害などで、A社がSさんを訴えるかどうかは別問題ですし、
仮に訴えたとしても、勝てるかどうかは別問題で、実際に司法の場で解決されるべき問題です。
状況にもよりますが、営業妨害だという弁護士さんもいらっしゃれば、
その程度では営業妨害ではないという弁護士さんもいらっしゃるでしょう。

　　あまり良い喩えではないですが、
　　　1.自分が行ったレストランが気に入らなかった
　　　2.そのレストランに入ろうとするお客に対して、入らない方が良いと吹聴した
　　というのと、実質的には変らないと判断される可能性もあります。

　　また、「別の業者経由でSさんと契約した場合の成功報酬」については、
　　法律的には涌井様の、とても詳しいご説明の通りです。
　　しかし、これは法律上の問題ではなく、もっと素直に考えても理解できるかと思われます。

　　●SさんはA社によって、相談者さんとめぐりあった
　　●相談者さんは、Sさんと契約した

　　この2つの結果から判断すれば、
　　　●A社の存在がなければ、相談者さんとSさんの契約は無かった
　　ということになりますよね？

　　つまり、A社はSさんの「買主を探し、契約をする」ということに貢献しているこ
　　とになり、従って、成功報酬を受け取るべく権利があると思われます。

しかし、ここまでの説明で、ひとつだけ、相談者さんにとって、
納得ができない部分があると思います。
　　それは、
　　　●そもそも、SさんがA社を露骨に拒むようになった原因をつくったのは、
　　　　A社のせいではないのか？
　　という部分です。

　　ですから、A社に対して、こんな申し入れをすることも可能かと思われます。
　　　●Sさんとの契約は、貴社（A社）の行為によって台無しにされた
　　　●私（相談者さん）に多大なる労力がかかり、新規物件もキャンセルになった
　　　●今回の一連の貴社（A社）の行動に対し、以下のような何らかの対応を要求
　　　　する
　　　　　例）Sさんと同等の条件（費用・日程も含め）の顧客を探すか、または、
　　　　　　　下回る顧客の場合は、その差分を、御社によって補償していただく
　　　　　例）私が（相談者さん）と、Sさんの契約が、当初予定されていた諸費用を
　　　　　　　一切上回ることのないような、何らかの手段をとっていただく

ただし、A社が「うちには一切の非はなく、（相談者さんの）要求を飲むことは無い」
と主張するのであれば、法的な場で争うことになると思われます。
その場合、勝てるかどうかは分かりません（＝弁護士などの専門家の判断と、実
際の状況に加え、その先生の力量などによって、大きく変るでしょう）。

とは言え、A社の行動に全く問題が無いかと言えば、
ここまでこじれている状況を考えるのであれば、問題が無いとは言えませんから、
相談者さんも、このぐらいは、言い返しても良いのではないか…と、
あくまでも個人的な独断と偏見ではありますが、感じております。
（しかし、この要求によって、問題がさらに悪化する危険性もありますので、
　くれぐれもご自身の慎重な判断で、行動なさってください）
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

⇒涌井様、非常に分かりやすいご説明、ありがとうございました。
　　とても参考になりました。
　　涌井様の案で調整をお願いしてみようと思います。
　　本当にありがとうございました。

⇒前野様、アドバイスありがとうございます。まさにご指摘の通りです。
　　残る疑問は、お金の問題とかではなく、完全にA社との接触を拒否されているの
　　で、そこには何らかの原因があると思われても仕方ないと思います。
　　ただ、やはり泥沼にはなりたくないのも事実なので、慎重に進めさせていただき
　　ます。
　　涌井様も前野様も素人の私にも非常に分かりやすい言葉で、説明頂き、大変有り
　　がたく思います。
　　本当にありがとうございました。

相談内容　

徳島・20代男性
はじめまして。賃貸アパートに住んでいます。

先日、車購入に際し、大家に車庫証明の書類を依頼しましたら、
　　「立ち退きを条件に印を押す」
と言われました。

現在、私の8部屋あるアパートでは私しか住んでおりません。
今年の2月に大家から電話があり、引き続き居住する意志の
有無の問い合わせがありました。
その際には、引き続き居住する意志を伝えましたところ、
大家は、「またこちら側で考える」とのことでした。
大家の意向としては、アパートを取り壊したいとのことです。

今回、車庫証明発行を盾に、私1人しか住んでいないことを理由として、
来春の立ち退きを要求してきました。
自分なりにいろいろ調べた結果、正当な事由がない限り、
立ち退きに応じる必要がないと分かりました。
しかし、大家は法的な手段も辞さないと高圧的で、さらに私に対して、
「へんなことをしないように（＝対抗処置をとらないように？）」
と、圧力をかけてきました。

現在は、住んでいるアパートの前の敷地を駐車場として利用して
よいことになっており、駐車場代は家賃に含まれております。
車購入には車庫証明が必要であることから困っております。
近くに契約駐車場があればいいのですが、
田舎なので、適当なところが見つかりません。

家賃の滞納はありません。
私としては、特にことを荒立てるつもりはなかったのですが、
大家側があまりにも高圧的な態度を示してくるので、かなり不快です。
また、車庫証明を盾に立ち退きを要求することも理不尽に感じます。

なにかよいアドバイスがございましたら、お聞かせ下さい。

---

□■アドバイス：１

最初に確認させていただきたいのですが、
相談者さんは、どうしても住みつづけたいのでしょうか？
おそらく、老朽化したアパートとなると、10年も20年も住まわれることは
難しいと思いますが、いつ頃まで予定なさってますか？

と申しますのも、法的にはおそらく相談者さんの主張が有利になるとは思いますが、
今回のような場合、
　　　●相談者さんさんにとっての理想立ち退きの条件を大家に提示し、
　　　　それが通れば、立ち退いてしまう
というのも、1つの方法だと思います。

その辺のお考えを、まず、お教えください。
（わんえるで～おー・前野）

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■□相談者より

前野様、丁寧なアドバイスをありがとうございます。
この物件は家賃も安く、環境的にもよかったので、
可能ならばもう少し住みたいと思っておりました。
しかしながら、今年2月の時点の大家からの電話で、
あと1年が限界だろうと感じておりましたし，、
気持ちとしては来春には出ることになっても仕方ないと思っておりました。
しかし、大家方は何の代替案もなく、威圧的にされたので
（少なくとも私にはそう感じられました）、
私の方も感情的になってしまったところがあったと思います。
ここは冷静に、こちら側の意向をしっかりと伝えてみようと思います。
お世話になりました。

---

□■アドバイス：２

はじめまして。お話拝見させていただきますと想像ですが、
8室中1室しかお住まいになられていないアパートであれば、
かなり老朽化しているのではないでしょうか？
アパートの立ち退きと車庫証明はまったく別の問題ですが、
大家さんは取り壊したい考えもかなり強いのでは…と考えます。

であれば、絶対そこにしかすみたくない以外であれば、
近くで類似物件に移り住むことを前提に、移転先の保証金、仲介手数料など、
転居にかかる費用の支払いを条件にお引越しされるのも一案と考えます。
大屋さんとの信頼関係も崩れかけているように見えますので、
気持ちよく住むことを前提と考えればいかがでしょうか？

当然、正当事由を老朽化による建て替えを盾に言われても、
それだけでは通常は立ち退きは成立しません。
しかし、訴訟などにかかる時間や精神的なことを考えますと
お勧めはしませんので、双方が折り合いのつくお話をされることをお勧めします。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

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■□相談者より

アムネッツ・滝本昌幸様、丁寧なアドバイスをありがとうございます。

そのようにしてみます。こちらから最低限度の引っ越し費用、
敷金の返却を要求してもよいものかどうかと悩んでおりました。
さっそく大家の方に連絡をして、直接、話しあってみたいと思います。
お世話になりました。

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□■アドバイス：３

おそらく、今回の場合は、
　　　●最低限度の引っ越し費用、敷金の返却
だけではなく、大家の要求（早く立ち退くこと）を飲むのですから、
それなりの費用負担をお願いすべく、交渉しても良いと思います。

要求に関しては、立ち退き関係は、ご参加くださっているエージェントの
皆様から、たくさんのアドバイスがありますので、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=find&page=0&list=
から、「立ち退き」などで検索してみてください。

　それから、事前に知識を得るために、
　　「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです）
　　「自治体などの無料法律相談」
　　または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談に行かれるのも有意義なことかと
　　思われます。

　　もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので
　　進め方などは、「わたる」さんの、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
　　が、とても参考になると思います。

特に、もめてしまうと、感情的になりやすいのですが、感情的になってしまったら負けです。
むしろ、冷静に要求を伝え、毅然とした態度で臨むことが大切だと思います。

相談者さんのご検討をお祈りするとともに、
良い結果報告いただけることを楽しみにしております！
（わんえるで～おー・前野）

---

■□相談者より

前野様、夜遅くにもかかわらず、
リンク付きの励ましを頂き、大変感謝しております。
さっそくリンクをたどり、一般的な知識について確認いたしました。
公の場であり、具体的な事情について申し上げることができないので、
前野様のアドバイスどおり、一度、直接、専門家に相談してみようと思います。
進展があれば、また報告いたします。