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媒介契約に関するトラブルについて

相談内容 

神奈川・40代男性
自己所有のマンションをA社に「専任媒介契約」を交わした上、売却を委任していました。
買い手が見つかり、その手続きを進める上で、非常にこじれた状況になり、
困っています。
状況は下記の通りです。

  【経緯】

   ・A社のネット広告を見た買主Sさんが、A社経由で、内見。

   ・即、気に入っていただきき、A社にて申し込みを行ってくださる。

   ・Sさんの希望で約2週間後の土曜に本契約となる予定。
    (最終的には、その日が仏滅だったため、Sさんの希望で、さらに翌土曜日
     の3週間後の延期になった)

   ・同時に私は購入物件を、その2週間で見つけ、その売却成立が前提の契約をB
    社と行う(若干、売却益が出て、その一部を申込金としたため)。

 ところが、売却の本契約を今週末に控えた昨日、A社との担当とのやり取りで、
 Sさんがかなり自尊心を傷つけられたとして、勝手に自分でネットで
 不動産の仲介業者C社を探し、そちら経由で契約をしたいと言ってきました。
 その話もC社の営業から説明を受けました。
 聞くところによるとC社の媒介手数料は1.5%で、
 半分の手数料を売りにしている会社でした。

  【私の状況】

   ・Sさんの条件は非常に好条件なため、この機会を逃したくない。

   ・新たな購入物件も気に入っており、何とか成立させたい。
    また、購入の前提は今週末に迫っている。

  【C社の状況】

   ・Sさんの相談を受け、C社はA社に断り無く、私のところに話をしにきた。
    (会いませんでしたが、自宅に会社案内と名刺を持ってきました。後ほど、
     こちらからその担当営業に電話連絡をし、経緯と状況を聞きました)
    (この行動をA社が「宅建業務法に違反する」と言ってたので、その旨その
     まま伝えたところ、「マナー違反は認めるが、法的に処罰の対象となる行
     為ではない」とことでした)

   ・その日の夜、その営業はSさんの仕事先に行き、そこから私に連絡をする。
    「Sさんも目の前にいるし、直接話してみた方がいいのではないですか?」
    と言われ、そんなことありえるのか…と思い、ためらったが、、Sさんの本
    心を聞きたかったので、話す。

   ・本日、ファックスで次のような内容をいただく。
     ●C社の顧問弁護士と、消費者相談センターで調べた上、私がA社と専任媒
      介契約を一方的に解除しても、書面にかかれてある違約金は発生しない
      こと。
     ●Sさんは、A社の絡む契約は選択肢にないため、C社経由での契約か、双
      方あきらめるしかないこと。

   ・C社はA社には社名を伏せるよう私に相談。

   ・C社は、
     ●A社と紛争はしたくない
     ●私とSさんの要求をまとめるには、A社経由での2社仲介にするしかない
    とSさんを説得してくれていた。
    (しかし、Sさんは、私のマンションを購入したいという意思は固いが、A社
     がからむ契約は一切するつもりはなく、A社が絡むのであれば、物件をあ
     きらめる気持ちに変りはないとのこと)

  【A社の状況】

   ・昨日、C社の存在を私の連絡で初めて知る。

   ・本日、上司からSさんに謝罪とお願いをかねて連絡をするが、上司が出たこ
    とにまた腹を据えかねたのか、交渉は決裂。

   ・夜、A社の担当営業がC社と業者同士で話がしたいとのことで、連絡先を聞か
    れた。私がC社に了解の上、携帯番号を伝え、連絡をしあった模様。
    その際、お願いされ、C社のファックスの文面を、問題ないと判断して、会
    社名を伏せてA社に送信。

   ・業者同士の話し合いの後、私に連絡があり、
     ●専任の解約はできるが、その後、私がSさんとC社経由で契約を行った場
      合は、頂く予定であった媒介手数料を、A社から私に直接、請求する
    とのこと。
    (専任契約を解除をした後に、請求を会社としておこすと言うのですが、そ
     んなものを払う義務も、効力となる書面も何も無いと思い、質問したので
     すが、担当からは、そう言いわれました。法的におかしいと思うなら、私
     側で弁護士をたてて、A社とやりあうことになるとも言われました)
    (ちなみに、本来の専任媒介契約書の解約は、書面が必要なのですか。それ
     とも、電話で良いのでしょうか?)

 私は、C社が本当に信頼できる業者かどうか、会ってないので、
 判断はつかないため、何とも言えません。
 SさんがそこまでA社を拒絶するほどの失礼があったかどうかも、
 A社の話を聞く限りでは、わかりません。
 2社を立てるやり方も拒絶されているとのことなので、
 ただ手数料だけの問題ではないようです。

 私は、A社については、平均点以下だな…と、あまり評価はしていませんでした
 が、ネットに載せてもらったり、チラシをまいてくれたりしましたり、
 Sさんとの話もA社あっての話なので、感謝もしており、
 恩をあだで返すつもりはありませんでした。

 今回のことも、すべてを白紙に戻し、
 1からA社とやり直しても良いとさえ思いはじめていたにもかかわらず、
 専任解約の件で、矛盾を感じて質問したことに対して、
 感情論とも思われる請求の話をされた時、
 そこまでA社に義理立てする必要はないかな…とも感じました。

この状況で本当に専任を解約してC社を仲介業者とすることが、
法的にも問題がないのであれば、そうしようかなとも思い悩んでいます。
かなりこじれた状況ですが、良きアドバイスをくださいますよう、お願いいたします。



□■アドバイス:1

これから私が行うアドバイスは、決してモラル的には理想的と言えませんが、
法的・金銭的には一番安くすむ方法だと思います。
  
それは、C社とSさんが購入の専属媒介契約を締結していないことが前提になりますが、
A社とC社の両社を排除し、「相談者」さんとSさんの直接の個人間売買を行う方法です。

相談者さんに対して、当然の権利として、A社は専任媒介契約書に明記された
違約金=手数料を請求し、相談者さんはA社に支払うべきであると思います。
  
一方、相談者さんにとって、C社を入れるメリットは全く無いはずですが、
SさんがC社と購入の専属契約(C社の場合は専任ではなく、専属の場合になります)を
締結してある場合に限り、直接売買を行った場合に、手数料を請求される可能性がございます。

私見ですが、C社は元々今回の売買とは関係の無い、こうるさいだけの業者ですから、
SさんとC社が専属媒介契約を締結してないのなら、排除してしまい、
個人間の直接取引きにすることも可能なはずです。

建物等の瑕疵については、専門業者に別にお願いして、事前調査をすれば良いでしょう。
そして、相談者さんとSさんが半々づつ、「手数料=違約金」をA社に支払えば良いと思います。
そうすれば、相談者さんとSさんの支払う手数料は1.5%づつになります。

投稿からの推測ですが、Sさんは既にモラル違反をしていますし、
単に手数料が少なければ良いだけのこと(…単なるケチ?)のように思えます。
相談者さんはどちらにしても、A社から「手数料=違約金」は請求されますので、
Sさんとの直接交渉が必要な感じがします。
おそらく、Sさんは簡単に応じてくるような気がします。

おまり奨められる方法ではないのですが、背に腹は変えられないということになりますと、
   ●A社・C社の両社排除による直接売買
   ●そして、A社への違約金支払い
が良いと思います。
この場合、A社には事前に事情を説明し、「手数料=違約金」の3%は支払うことを前提に
契約書を作成していただくのが、宜しいかと思います(当然、A社の社名や印鑑は無し)。
重説は素人間売買の場合は必要ありません。
もし、物件の説明をSさんが求めれば、A社の排除はかなり難しくなります。

なお、SさんとC社が購入の専属契約を締結している場合は、
SさんにC社の1.5%とA社の3%の合計の4.5%の折半を交渉してみたら如何でしょうか?
Sさんが簡単に応じるとは思えませんが、一応、交渉だけしてみる価値はあります。
そうすれば、Sさんの本心(単なるケチかどうか)と人柄も判ると思います。
(高原開発・涌井さん)



□■アドバイス:2

涌井様とは別の視点(C社を利用する視点)で、考えてみたいと思います。
ただし、あくまでも机上の空論の域ですので、法的、モラル的な問題については
当事者間で検討されてください。
(また、アドバイザーの皆様、宜しければ、ご指導いただければ幸いです)。

どのような業者間のやり取りがなされたのかは不明ですが、
一番美味しい思いをするのは、C社ですよね?
つまり、A社がみつけたお客さんを、そのまま持っていけるわけですから…。

  それであれば、
   ●相談者さん ←C社→ Sさん
  にして、
   1.C社の仲介手数料はSさんの分のみ(つまり、相談者さんからは取らない)
   2.もちろん、Sさんの代理人としてだけではなく、相談者さん側の代理人として
    も働いていただく(=きちんと双方の仲介をやっていただく)
   3.A社は相談者さんに対して、仲介手数料ではなく、宣伝費名目で相当分を請求
    (仮に名目的には、仲介手数料や違約金であったとしても、Sさんには、
     「A社から請求される宣伝費などは、全て私(相談者さん)が支払うので、
      SさんからのA社への支払いは一切無く、また、今回の取引にA社が関与
      することはありません!」
     と伝えてよいと思います)
という形式にすれば、金銭的な負担は変らず、
Sさん、A社の要求にも合致するようにも思います。

ただし、C社が信用できる会社でなければ、たとえC社が上記の方法を受け入れたとしても、
取引自体を行うべきではないと思います。

  ただ、それ以前に、
   ●相談者さん ←A社→ Sさん
  ではなく、
   ●相談者さん+A社 ←→ C社+Sさん
  ができる状況であれば、
   ●SさんA社を外せと言う権利は無い
  と思います。
  Sさんは、自分側のエージェントとして、C社を選ぶ権利はあると思いますが、相
  手方(相談者さん)のエージェント(A社)を選ぶ権利などありませんので…。
  ですから、SさんがA社に対して過剰な圧力をかけてくるのなら、A社はSさんに対
  して、法的に対抗できると思います。

あくまでも私個人の独断と偏見で雑感をお伝えさせていただきますと、
相談者さんの早く売られたいお気持ちは分かりますが、
Sさんの行動を考えますと(=完全に相談者さんを振り回していますよね)、
良い買主とは言えない気もします。特に、後々、相談者さんが譲られる物件に
何らかの不具合があった場合、執拗な攻撃をしてきそうにも思えますので…。
(わんえるで~おー・前野)



■□相談者より

涌井様、早速のアドバイスありがとうございました。
また、いくつか教えてください。

  専任売買契約の解除の件ですが、
   ●私からの解除に対して違約金を払う必要はない
  と言われました。

 それはC社に言われ、別途、大手D社にも確認したのですが、
 確かに契約書にはそう書いているようにあります。
 しかし、払わなくて良いといわれました。それはA社の担当営業も認めてました。

  問題は、
   ●解除して他の業者とA社が見つけたSさんと契約した場合に限り、
    違約金を請求する
  と言っていることです。

 専任売買契約の解除は本当に違約金は不要なのでしょうか?
 A社の言う請求は、心情的にはわかりますが、
 どう見ても理屈がおかしいと思うのです。いかがでしょうか。

 また、直接のSさんとの取引については、直接、連絡を取る手段が今はないことと、
 お互い素人であることを考えると、厳しいと思います。
 また、そういうモラルに欠ける行動をする方なので、
 仲介なしの取引には不安も残ります。多分、お金だけの問題ではなく、
 本当にA社と関わりたくないふうにも思えます。


⇒前野様、早速のアドバイスありがとうございました。

  そうですね。一番美味しい思いをするのは、C社です。
  今契約できるとすれば、
   ●相談者さん ←C社→ Sさん
  のパターンだけなんです。

  Sさんは、とにかくA社が間接的にでもからむ場合は、今回の物件は諦めると言っています。
  それだけ嫌悪されています。
  そういう意味では、SさんはA社に圧力をかけていることになるのですが、
  法的に問題があるのでしょうか?素人に法的な効力が発生するんでしょうか?

  また、宣伝費名目での相当分を請求は、一般的な専任解約後の権利だと
  別の不動産の方からも聞きました。
  しかし、A社はそうは考えてなく、私からの申し出があれば、
  解約を受け付けるし、そのことには違約金は発生しないとのことです。
  ただし、同じ買主(Sさん)と(別の業者経由などで)契約した場合に限り、
  成功報酬相当額を請求すると言っているのです。

  そんなこと、素人の私でもできないと思うのですが、いかがでしょうか?
  涌井様のアドバイスに、私はいずれにせよ、専任を解いた場合は、違約金を払わ
  なければならないとコメント頂いていますが、どちらが正しいのでしょうか?

  前野様が言われるとおり、この買主様に振り回されており、良い買い手とはいえ
  ないですよね…。それは重々承知なんですが、契約を成立させたい事情もあるの
  で、困っています。



□■アドバイス:3

「私はいずれにせよ、専任を解いた場合は、違約金を払わなければならない」
について、補足します。
全宅連の専任媒介契約書を例にとってみますと、

  (直接取引)
   第10条 専任媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後2年以内に、甲が乙
   の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を
   締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当
   額の報酬を請求することができます。

  (違約金の請求)
   第11条 甲は、専任媒介契約の有効期間内に、乙以外の宅地建物取引業者に目
   的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼することはできません。甲がこれ
   に違反し、 売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約
   定報酬額に相当する金額(この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額
   に相当する額を除きます)の違約金の支払を請求することができます。

つまり、契約期間内に於いては第11条により、
また、乙(業者)の過失や契約義務違反以外の甲(依頼者)の都合による解除を含む、
契約終了後2年以内の業者の紹介によるお客さんとの直接取引きにつきましては、
第10条により手数料の請求ができます。

私見ですが、前述の条項を根拠として、Sさんとの契約が契約日まで決定していた
ということは、A社は手数料の満額を請求できると思います。
はっきり言いますと、C社は本来A社の承諾なしに首をつっ込んでくる立場にありません。
当然、相談者さんに手数料を請求するのは問題外になります。
Sさんからの手数料を頂ける可能性はありますが、それもA社の承諾のもとにおこなうべきです。


⇒参考のために国交省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部を抜粋して
  おきます。
   http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kangaekata.htm

   3 標準媒介契約約款について

    (3)標準媒介契約約款の運用について

       3)直接取引について
        媒介契約の有効期間終了後2年以内に、依頼者が宅地建物取引業者
        の紹介によって知った相手方と直接取引をした場合には、宅地建物
        取引業者は契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬請求権
        が認められるものである。

       6)違約金について
        違約金は、成約した場合に当該依頼者に請求し得る約定報酬額に相
        当する額であり、他の顧客からも報酬を受領できる見込みがあった
        としても、その分を含めて請求することはできない。

  この6については、
   ●A社は、相談者さんには違約金が請求できるが、Sさんの手数料分までは請求で
    きない
  ということです。


⇒私見ですが、通常、特殊な事情や契約義務違反がない限り、
媒介契約期間中(通常3ヶ月)は契約解除に応じる業者はいないと思います。
いちいち応じていたのでは、専任媒介契約を締結する意味がございません。
契約ですから、それなりに重みがございます。

そのために業者にも「報告義務」や「指定流通機構への登録」が義務付けられております。
この指定流通機構(レインズ)への登録は、他業者へ知らせる意味もあります。
  つまり、
   ●相談者さんの物件はA社のみが元付業者として扱える物件である
と、不動産業他社にも明確に知らされているわけです。

違約金につきましては、A社が解除に応じた場合、
解除によって違約金が発生することはありません。
あくまでも、A社が紹介したSさんと契約することにより発生します。

  A社は、
   ●契約期間内であれば、違約金として手数料と同額を請求できる
   ●契約終了後であれば、A社の貢献度に応じた手数料を請求できる
    (私見ですが、手数料満額が相当だと思います)
  ということです。

なお、SさんがA社を排除することを希望するのは自由ですが、
この場合でも相談者さんはA社から、当然、手数料を請求されることになると思います。
この場合、相談者さんはC社に対して、「絶対に手数料は支払わない」という意思表示
をしておくことが大事だと思います。

Sさんの要望に答えるために、A社とC社の両方に手数料を支払うことになる
(実際には難しいのですが…)という、かなり揉める事態になるおそれもありますので、
Z社には絶対に支払わないという条件をつけることが、非常に大事になります。

最初の私の回答のとおり、Sさんの希望によりA社を排除する訳ですから、
AさんとSさんが4.5%(A社3%、C社1.5%)の半々ということで、
SさんやC社と交渉されてはいかがですか?
(高原開発・涌井さん)



□■アドバイス:4

涌井様の素晴らしいご回答に、おそらく、
相談者さんの疑問点は網羅されていると思われますので、
私は「心情的な部分」を、「合理的」に考えてみますね。

その前に、「SさんがA社に圧力を…」の部分は、宅地建物取引業法ではなく、
   ●Sさんの行動によって、相談者さんはA社と解約せざるをえない状況になった
ということになれば、A社からすれば、Sさんの行為は営業妨害行為になるかも知れません。
ただし、実際に営業妨害などで、A社がSさんを訴えるかどうかは別問題ですし、
仮に訴えたとしても、勝てるかどうかは別問題で、実際に司法の場で解決されるべき問題です。
状況にもよりますが、営業妨害だという弁護士さんもいらっしゃれば、
その程度では営業妨害ではないという弁護士さんもいらっしゃるでしょう。

  あまり良い喩えではないですが、
   1.自分が行ったレストランが気に入らなかった
   2.そのレストランに入ろうとするお客に対して、入らない方が良いと吹聴した
  というのと、実質的には変らないと判断される可能性もあります。

  また、「別の業者経由でSさんと契約した場合の成功報酬」については、
  法律的には涌井様の、とても詳しいご説明の通りです。
  しかし、これは法律上の問題ではなく、もっと素直に考えても理解できるかと思われます。

  ●SさんはA社によって、相談者さんとめぐりあった
  ●相談者さんは、Sさんと契約した

  この2つの結果から判断すれば、
   ●A社の存在がなければ、相談者さんとSさんの契約は無かった
  ということになりますよね?

  つまり、A社はSさんの「買主を探し、契約をする」ということに貢献しているこ
  とになり、従って、成功報酬を受け取るべく権利があると思われます。

しかし、ここまでの説明で、ひとつだけ、相談者さんにとって、
納得ができない部分があると思います。
  それは、
   ●そもそも、SさんがA社を露骨に拒むようになった原因をつくったのは、
    A社のせいではないのか?
  という部分です。

  ですから、A社に対して、こんな申し入れをすることも可能かと思われます。
   ●Sさんとの契約は、貴社(A社)の行為によって台無しにされた
   ●私(相談者さん)に多大なる労力がかかり、新規物件もキャンセルになった
   ●今回の一連の貴社(A社)の行動に対し、以下のような何らかの対応を要求
    する
     例)Sさんと同等の条件(費用・日程も含め)の顧客を探すか、または、
       下回る顧客の場合は、その差分を、御社によって補償していただく
     例)私が(相談者さん)と、Sさんの契約が、当初予定されていた諸費用を
       一切上回ることのないような、何らかの手段をとっていただく

ただし、A社が「うちには一切の非はなく、(相談者さんの)要求を飲むことは無い」
と主張するのであれば、法的な場で争うことになると思われます。
その場合、勝てるかどうかは分かりません(=弁護士などの専門家の判断と、実
際の状況に加え、その先生の力量などによって、大きく変るでしょう)。

とは言え、A社の行動に全く問題が無いかと言えば、
ここまでこじれている状況を考えるのであれば、問題が無いとは言えませんから、
相談者さんも、このぐらいは、言い返しても良いのではないか…と、
あくまでも個人的な独断と偏見ではありますが、感じております。
(しかし、この要求によって、問題がさらに悪化する危険性もありますので、
 くれぐれもご自身の慎重な判断で、行動なさってください)
(わんえるで~おー・前野)



■□相談者より

⇒涌井様、非常に分かりやすいご説明、ありがとうございました。
  とても参考になりました。
  涌井様の案で調整をお願いしてみようと思います。
  本当にありがとうございました。


⇒前野様、アドバイスありがとうございます。まさにご指摘の通りです。
  残る疑問は、お金の問題とかではなく、完全にA社との接触を拒否されているの
  で、そこには何らかの原因があると思われても仕方ないと思います。
  ただ、やはり泥沼にはなりたくないのも事実なので、慎重に進めさせていただき
  ます。
  涌井様も前野様も素人の私にも非常に分かりやすい言葉で、説明頂き、大変有り
  がたく思います。
  本当にありがとうございました。

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