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購入した土地で井戸が発見された場合について

相談内容 

東京・30代男性
更地で購入した土地(1年未満)に、家を新築することになり、
基礎工事に入ったところ、井戸が見つかりました。

井戸の場所は基礎にかかっており、埋め戻したとしても、
かつて井戸があった上で生活することになります。
小さい頃から、井戸は粗末に扱うと大変なことになると教えられており、
初めての場所(土地)で、しかも井戸の上に住むのは、
どうも我慢できそうにありません。

もう施工業者との契約も済み、建築確認も下りています。
このような状態で、埋め戻しにかかる費用はもとより、
設計変更した場合の費用の請求、
最悪の場合は土地の売買契約の解除はできるのでしょうか?


□■アドバイス:1

私見ですが、確かに、水道が普及する以前は井戸は大切な物で、
粗末に扱ってはいけないということを言いました。
また、井戸には神が宿っているので、大切に御祭りしなければいけない
と言う方もいらっしゃいます。

現実問題としましては、井戸が「隠れた瑕疵」となるかどうかだと思います。
個人的には、地盤沈下でも起きれば別ですが、かなり難しいのでは無いかと思います。

井戸は埋めて無いのでしょうか?
つまり、穴が開いたままになっているのでしょうか?
それであれば、瑕疵と言えるかもしれません。
売主が不動産業者であれば、埋め戻しにかかる費用は請求できると思います。
その他の設計変更や売買契約の解除(既に引渡しが終っていると思われるので、
解除と言うより、「取消し」、または「無効」ですかね?)については、
 ●売主が不動産業者で、井戸の存在を知っているのにもかかわらず、説明しなかった
のであれば、可能性はありますが、かなり厳しいと思います。

どちらにしても、今回のご相談につきましては、地域の慣習の問題や
瑕疵担保責任の問題もあるかと思います。
さらには、重要事項の説明義務違反の可能性もございますのでも、
地元の弁護士などの専門家へのご相談されるのが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

少し付け加えますと、井戸があることによる建築上の負担はありません。
基礎が掛かるなら、補強して超えれば良いし、
埋めるのも、解体基礎などを埋め戻しに使えば、問題ありません。
あとは、井戸の神様を丁重に扱うことだけです。
貴方が信じる方法、例えば、宗教関係者に「お祓い」をしてもらうとか、
お経をあげるとか、信じられる行事をして、
自身の気持ちに禍根を残さないことだけです。
(グッドカラーステッション・中尾正文さん)


■□相談者より

早速のご返事、本当にありがとうございます。
勉強不足のため、文章に不備が多く申し訳ありませでした。
ちなみに売主は不動産業者で、重要事項の説明時に井戸の存在の話は入っていません。
井戸の存在を話したところ、売主も更地で購入したので知らないと言っておりました。
この場合は、瑕疵担保責任の範疇と考えてよろしいのでしょうか?

井戸の場所は北西の基礎にかかってしまいます。
とても設計変更できる場所ではなく、アドバイスいただいたように
精神的に気持ちを切り替えられるのか、困惑しています。

契約の取消等は難しそうとのことですのが、損害賠償請求等は可能なのでしょうか?
弁護士等専門家に相談するのに何か参考になる所があれば、お教えいただけないでしょうか?


□■アドバイス:3

さらにプライベートな経緯や状況などを細かく説明された上で、公的機関や団体
  に、ご相談なさった方が得策かと思われます。
  それには、以下のようなところに、ご相談されることを、お奨めいたします。

   ●自治体の消費生活センター
     http://www.kokusen.go.jp/

   ●地元の宅建協会などの主催する、
    無料相談に行かれることをお薦めします。
    開催場所や日程は、
     http://www.zentaku.or.jp/
    などから、調べられるはずです。

   ●そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
    「自治体などの無料法律相談」
    または、
     http://fudosan.jp/database/houritsu.html
    のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
    アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。

  もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になります。
  まず、ご自身でお問合せになり、
  その結果、判断に困る場合などは、お問合せ結果と共に投稿してください。

  ご検討をお祈り申し上げます。
(わんえるで~おー・前野))


□■アドバイス:4

私見ですが、売主が業者であれば、業者の責任はかなり重くなりますし、
契約書の内容に関わらず瑕疵担保責任を問えます。

瑕疵担保責任を問う場合、業者に請求できるのは埋め戻し費用と、
祭事を業者に行っていただく事は可能かも知れません。
また、設計変更については交渉も可能かもしれません
(明確な判例を根拠としていませんので、業者が交渉に応じる場合です)。

損害賠償については、祭事を行う実費や設計変更に伴う実費については、
業者の調査不足と説明不足が原因で、実損が生じたいうことで
請求できる可能性はあると思います(不法行為による損害賠償請求)。

どちらにしても、埋め戻しと設計変更の費用、祭事の費用については
交渉してみるのが良いでしょう。
業者が交渉に応じない場合は、弁護士等の専門家にご相談下さい。

なお、契約を取消し・無効にしたい場合は、消費者契約法の重要事項の無告知・
民法の錯誤による契約を主張することになると思いますが、
業者が受け入れない場合は、当然、司法の判断に委ねることになります。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

この度、
   ●埋め戻し、および祭事費用を売主が負担する
ということで話がまとまりました。
親切丁寧な、そして、迅速的確なアドバイスをいただき、ありがとうございました。
まだ実際の埋め戻し工事等が残っておりますが、また何かありましたら、
ご相談させていただきたいと思います。
本当にありがとうございました。

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