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境界を超えた隣地の擁壁の底盤の扱いについて

相談内容 

沖縄・30代男性
最近購入した土地に、自宅の建築工事を行う予定です。
隣接する土地は旗竿敷地で、当方の土地に進入路が隣接しています。
土地の起伏の関係で、隣接地は当方の土地より高くなっており、
開発した不動産業者が擁壁工事まで行って販売しました。
擁壁はL字型のコンクリートを地中に埋めて造られています。

不動産業者に確認したところ、土地の境界は
擁壁の内縁(擁壁は隣接地の所有)とのことでした。
そして先日、進入路側の擁壁の底盤が、
当方の土地側に埋設されていることが判明しました。
地盤の関係上、杭打ちが必要なのですが、
杭打ちの位置が擁壁の底盤にかかっています。
不動産業者に確認したところ、
 ●当方の土地内の底盤は当方の所有なので、
 杭を貫通させて打っても構わない
とのことでした。

当方所有の底盤に杭を貫通させて、耐久性が落ちても、
隣地の所有者の責任で、擁壁の管理をすることになるのでしょうか?
そもそも一体構造の擁壁で、底盤の所有権が別というのは
納得できません。耐久性を落とさないためには、埋土を除去し、
ひびが入らないように底盤をカットする必要がありますが、
このコストを当方が負担するというのも納得できません。
当方の所有であれば、勝手にやっても(取り払っても?)良さそうですが、
それは明らかに擁壁の所有者の不利益になると思います。
隣地の所有者に擁壁工事をやり直すよう、
不動産業者に請求させた方が良いのでしょうか?あるいは、
耐久性を落とさないコストの分を、不動産業者に請求すべきでしょうか?
なお、土地は両方とも、まだ更地です。



□■アドバイス:1

最初に当方からの質問がございます。

   1.隣地の所有者は不動産業者なのか、それとも別に所有者がいるのか?
   2.侵入路部分のL型既製品による擁壁工事の施主(発注者)は
    不動産業者なのか、それとも隣地の所有者なのか?
   3.進入路部分のL型既製品による擁壁工事の底盤の逆側への設置は、
    土木業者の工事ミスか、発注者の発注ミスか、
    それとも進入路の幅の関係でどうしようもなかったのか?
   4.貴方の購入した土地は、不動産業者が売主か、
    それとも不動産業者は仲介業者か?
   5.重説には、その擁壁の逆向き底盤についての明記はあったのか?
   6.その擁壁の逆向き底盤について判ったのはいつか?

以上、判る範囲でご返答をお願い致します。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、早速のご返答ありがとうございます。
現場を再確認して、こちらの思い違いにも気付きました。
隣接地は後方にあり、進入路を入っていくに従い、
当方の土地より1.4 mほども高くなりますが、進入路の道路側の1/2くらいは、
こちらの土地よりもやや低くなっていました。

   1.隣接地は同じ不動産業者から購入された個人の所有です。
   2.擁壁工事の施主は不動産業者で、元々1つの土地を擁壁工事をした上で、
    分筆して販売しました。
   3.発注者の指示か現場の判断かは確認中です。
    進入路は約半分がこちらよりも低くなっており、
    発注や施工上のミスとは言えないかも知れません。
   4.当方の土地、隣接地とも不動産業者(擁壁工事の施主)が売り主です。
   5.重説には底盤の向きに関する記載はありません。
   6.購入は今年の6月です。底盤の向きは工事開始前に
    施工監理者が不動産業者に確認して判明したので、10月になってからです。

底盤の向きに関しては、妥当なのでは…と思えます。
こちらの所有物なので、杭を貫通させるのも問題ありません。
しかし、自分の所有物でない擁壁の耐久性にまで、責任とコストを負うのは、
まだ釈然としません。ご面倒をおかけしますが、宜しくお願いします。



□■アドバイス:3

現地を確認しないと明確なご返答はできないのですが、
一般論としての擁壁と境界の関係を説明致しますので、
再度、現地と比較してみて下さい。

土地の高低がある場合の擁壁と境界に関しては、
「のりじり」を境界とするのが一般的です。
「のりじり」とは、擁壁の下側の所、L型の既製品の擁壁の場合は、
Lの曲がり角の外側のことです。

つまり、高い方の敷地の方が、擁壁の持ち主になり、
その擁壁の外側に(下側の外に)境界杭を入れるのが一般的です。
当然、現場打ちの擁壁以外のL型の既製品の設置の場合は、
L型の底盤は、土地の高い方に入っているのが、一般的ということになります。

投稿内容から推測すると高低差が入れ違いになっているようで、
その場合は、確かに擁壁と境界の関係は微妙ですね。
つまり、今回の場合は、入れ違いになって、
貴方の土地の方が高くなっているのにも関わらず、
擁壁は低い隣地の持ち物になってしまっているということになるのですね。

確かに、自分の所有物でない擁壁の耐久性にまで、責任とコストを負うのは、
釈然としません。本来であれば、高低の入れ替わったところから、
擁壁は貴方の持ち物になるべきです。そうすることによって
擁壁に対する責任感も持てるわけですよね。

工事をやり直すより、測量・分筆する方が簡単ですから、
高低さが入れ替ったところから、業者の負担で分筆しなおしていただき、
擁壁を相談者さんの所有にして頂いたらいかがでしょうか?
(当然、入れ替わりのところで、擁壁の厚みプラス・アルファは、
境界が直角にずれることになりますが、実際のL型既製品も底盤の向きが
入れ替わっていると思いますので問題は無いと思います)
隣地の宅延部分が擁壁部分をのぞいても、
2m以上の幅があるのであれば、可能だと思いますよ。

なお、隣地の所有のままですと、その管理責任は当然、
隣地の所有者が負いますし、擁壁が倒壊しても
その補修の責任は隣地の所有者になると思いますので、
力学から考えても変な感じになりますよね。

一度、隣地所有者と不動産業者と相談者さんで、
良く話し合われた方が良いと思います。
  基本は、
   ●擁壁は高い方の土地の所有になり、管理責任は高い土地の方が負う
  ということで交渉されるのが良いでしょう。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、迅速なご返答ありがとうございます。
隣接地を購入された方とも、いずれはお隣さんになるので、
変なしこりを残したくありません。
ご指摘のように擁壁と底盤で所有権が分かれた状態で
費用の負担割合を話し合うのは難しい気がします。
いっそのこと進入路部分の擁壁をこちらの所有にした方がスッキリしますね。
問題は分筆し直す費用の負担ですが、
業者も交えて隣接地の所有者と相談してみます。
大変お世話になりました。

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