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地下調整池の維持負担の説明義務違反について

相談内容 地下調整池の維持負担の説明義務違反について

神奈川・30代女性
先日、完成済みの建売住宅で、現地を見て、
その後、即、購入契約をしました。
その物件は、同敷地内の他の物件よりも
数100万円安かったのですが、その理由は話されませんでした。
そして、重要事項説明の直前に、
「この住居の下に雨水地下調整池がある」
と言われ、また、
「年1回の清掃&点検に12,000円ほどかかる」
と言われましたが、価格差のこともあり、一応、納得して契約しました。

重要事項説明(契約書)では、
 「地下調整池が設置されている」
 「維持管理については○○市と『施設の管理に関する協定書』に基づき、
  買主に一切の地位を継承する」
とありました。
ただし、重要事項説明時には、この協定書の中身の説明は一切なく、
添付資料として、契約後に協定書を渡されました。

その後、自宅に帰り、それをよく読むと、
   ・調整池の管理業務の経費はすべて買主の負担となる
   ・調整池の施設が破損した場合はすべて買主の負担で修復する
とありました。

個人的には、市などが費用負担するものだと思っており、
破損時の経費負担について、全く説明がありませんでした。
清掃の範囲に関しても、施設内の泥水残留の撤去・廃棄など、
説明を受けたような軽々しい作業ではなく、
明らかにかなりの費用負担が発生する可能性があるようです。

そこでお聞きしたいのが、買主の私たちに不利になるような
上記の条件を詳しく説明されず、後に手渡された資料内で
このようなことが発覚した場合、
説明義務違反で、契約を白紙撤回できますか?
それとも契約は完了してしまっているため、
手付金放棄の解約としかなりませんか?
また、もし撤回できるのであれば、
契約後何日以内などという決めごとのようなことはありますか?

調整池があると聞いてから、ゆっくり考える間もなく、
契約の流れになってしまい、失敗したと思っています。
ご意見をお願します。


□■アドバイス:1

私見ですが、早急に業者に
  ・宅建業法及び消費者契約法の重要事項の説明違反
  ・消費者契約法4条1項第1号「不実告知」による契約の取消し
   および、民法第95条の錯誤による契約の無効
を主張して、手付金の全額返済を交渉して下さい。
その結果を再度、ご投稿下さい。

 参考条文(関係すると思われる条文の抜粋)

 消費者契約法条1項第1号
 (消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し)
   第四条 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、
       当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該
       各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又
       はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

       一 重要事項について事実と異なることを告げること。 
         当該告げられた内容が事実であるとの誤認

   同法・同条第2項
       2 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、
        当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項
        について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項に
        ついて当該消費者の不利益となる事実(当該告知により当該事実が
        存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。)を故意に告げ
        なかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それに
        よって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたとき
        は、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費
        者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者が
        これを拒んだときは、この限りでない。

   民法95条
   (錯誤)
     第95条 意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
         ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らそ
         の無効を主張することができない。

   宅地建物取引業法47条
   (業務に関する禁止事項)
     第47条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相
         手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。

         1.重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のこと
          を告げる行為
(高原開発・涌井さん)


□■アドバイス:2

涌井さんの仰るとおりですね。
で、この取消権を行使できる期間についても、ご質問されていますので、
差し出がましく補足させていただきますが、下記もご参考ください。

 (取消権の行使期間等)
  消費者契約法第七条  
    本法第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすることが
    できる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当該消費者
    契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

  ここで追認できるときとは、本件の場合、ろろさんが業者の説明と書面記載内容
  の齟齬(そご)に気が付いた時と解釈されるでしょう。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)


□■アドバイス:3

川村様、補足説明、大変有難うございます。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、川村様、ご返信ありがとうございました。
本日夕方に、ご返信いただきました内容を参考に、
こちらの要望を紙面にまとめて持参し、
仲介の不動産会社に出向き説明したところ、
(意外にも)即、納得してもらえました。
売主への説明は仲介会社から行い、契約解除で手付金は返済する方向で
話をしてもらえることになりました。売主と仲介会社は付き合いも深いようで、
うまくまとめてもらえそうな感じで、ひと安心しました。

適切なアドバイス、どうもありがとうございました。


□■アドバイス:4

それはとても宜しかったですね。
ほとんど涌井さんの回答で充分でありましたでしょうけれど、
私も涌井さんともども、お役に立てて何よりです。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)

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