【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　私道の買取要請について

神奈川・50代男性
私の家の前の私道を、今までその私道を所有者していた者が
不動産業者に売却しました。
ところが、その不動産業者は、その私道と併せて、私道沿の土地も所有者
（私道と同一）から購入し、その土地に一戸建の建売住宅を作る計画で
準備を始めています。

そして、不動産業者は建売住宅の販売にあたり、私道の整備（舗装工事）や
水道工事を行う必要が出てきていると考えられます。
その費用負担を抑制するためかもしれませんが、不動産業者は、
今、私道を利用している8世帯に、新たに建設する建売3棟を併せ、
合計11棟でその私道を買い取るよう要請されております（共同所有）。

私自身は今まで、何の問題意識も持たずに、その私道を利用し、
徒歩や車で通行しておりました。
ここに来て、突然私道を買い取るよう要請されていますが、
もし要請を拒否したら、その私道の通行（人、車、自転車など）を制限されたり、
私道の下の水道工事、ガス工事などのための掘削作業を制限されたりするのでしょうか？

□■アドバイス：１

おそらく、土地の詳細や地目や権利関係などを、もっと細かく調べられた上で、
ご相談いただかなければ、各エージェントの皆さんがご回答できないものかと
思われます。
法律の専門家ではないので、法的な権利関係のお話しはできませんが、
ごくごく自然に考えますと、もし、通行権などの設定もされていないのであれば、
　　　●今後永久に、自分たちの土地でないところを、
　　　　自分たちの都合の良いように使いたい
と言うのは、土地の所有者側からすれば、あまりに理不尽にも思えます。
もちろん、法外な金額を言ってきたのであれば、別の問題になるかと思われますが、
常識の範囲内の金額であれば、業者さんの申し出自体、不当なものではない
ように思われます。

　通行制限できるか否か…に関しましては、例えば、
　　　●隣人との土地境界トラブルの予防さん
　　　　 http://tantei.web.infoseek.co.jp/line/
　　のサイト内の、
　　　 http://tantei.web.infoseek.co.jp/line/tsuukou.html
　　のページなどが、ご参考になるのではないでしょうか？
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：２

基本的には、前野様のご紹介して下さったサイトに書いてある通りです。

さて、ここからは私の個人的意見です。
現地を見てないので、あくまでも一般論としての私見ですが、
その私道を共有にする要求は、業者として当然の要求だと思います。
逆に、共有にしておかないと将来もめることは目に見えています。
例えば、実際に他人が通行できない様に、
その私道に強固な塀を建てたらどうなるでしょう。
その土地は所有者の物ですから、基本的には自由な訳ですよね。

大事なことは、
　　「その土地を共有しませんか？」と、声をかけられたことです。
実際に、声もかけず通行できない様にしたら、かなり問題があるでしょう。
しかし、「共有しませんか？」と声をかけたのにもかかわらず、
それを拒んだ場合、相談者さん達が保護されるかどうかは、
私的に、ちょっと疑問を抱かざるを得ません。

その強固な塀を壊し、かつ通行権を主張していくのには、
それなりに時間と費用が必要になることでしょう。
単純に「民法の規定があるから…」という訳にはいかないと思います。
共有を拒むには、それなりに理由が必要だと思いますし、
拒んだ上で通行権だけを主張するのは、
かなり自分勝手な言い分だと思いますが、いかがでしょうか？

その買取要求額が、近隣相場と比較して認められる範囲内であれば、
将来のためにも妥当な範囲内の支出は必要かと思います。

なお、工事費等を含めた土地代が、共有の持分として妥当かどうかは、
当事者の8軒でよくご相談して検討されればよいでしょう。
金額が高いと思えば、値引き交渉をすればよいと思います。

　　★追加で補足ですが、私が知っている事例にこんなことがありました。
　　　通行権を主張されることを見越して、約90cm幅の道だけ残して、
　　　あとは全く立ち入りできない様に塀を建てた人がいました。
　　　この場合、自分の土地を90cmは他人の通行のために残してある訳ですよね。
　　　これでは、民法の通行権をもって争うことは不可能になります。
　　　…という実際にあった事例です。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
私の考えが甘かったかもしれません。
今の家は中古住宅を購入して住んでいましたが、
購入当初は私道であることも全く意識しておりませんでした。
今度の日曜日に私道を挟む8世帯で対応策を相談します。
そのときに、今回いただきましたご回答内容を、
皆さんに話したいと思っています。

相談内容　更正登記に隣人の一部が承諾しない場合について

宮城・30代男性
この度、家を建てることになり、希望の土地を簡易測量しました。
すると、登記簿面積と実測面積との差異が約16坪と大きかったため、
更正登記をすることになりました。

しかし、9人の共有になっております北側私道の持ち主の内の1人が、
どうしても　狭隘（きょうあい）協議に応じてくれません。
向うの要求どうりに、余分にセットバックすると言っても、
とにかく判は押さないの一点張りです。

他にも理由があるようですが、おそらく売買する土地の真北に住む方なので、
今まで駐車場だった所に家が建ったら、日当たりや景色などが悪くなる
といったことが理由のように思えます。

測量事務所の方は、他の共有者の過半数の認証を受け、
10数年前に裏の方が新築された際の書類などを添付して、
上申書とともに法務局に提出してみるそうですが、
これで更正登記ができる物なのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、更正登記につきましては、実際に業務中のようですから、
その測量事務所の方にお任せしておくのが一番良い方法だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返信が遅れて申し訳ありませんでした。
先日、連絡があり、さらに10日ほどかかるとのことでした。
それでも登記できない場合は1月よりスタートする筆界登記官制度
という物を利用することになるようです。

もう1つ質問しても良いでしょうか？
普段使用する道路は南側にあるのですが、セットバックする北側私道
（私には持分無し）を使用するには、やはり共有者全員の許可が必要でしょうか？

□■アドバイス：２

私道ですから、当然、所有者全員の承諾が必要です。
でも、要求どおりにセットバックしても…ということになりますと、
セットバックを中止したらいかがですか？
それと、更正登記は必ず必要なものとも思いません。
境界がはっきりしているのなら、実測のみで良いと思いますよ。

　　つまり、
　　　●実測により境界を確定（認印だけでOK）
　　　●更正登記とセットバックはしない
という選択肢もあると思うのですが、それでは、境界のことでもめるのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

売主のほうがしっかりとした会社でして、売った後に問題を残したくないので
更正登記はなるべくしたいようです。
実測の数字での売買は、最終手段としては考えているようですが、
実は北側の家の方が家を建てた時に打った境界の杭が、
なくなってることも原因の一つの様なのです。
セットバックの件は解かりました。
もうすぐ更正登記できるか結果も出ると思いますので、報告を致します。
ありがとうございました。

相談内容　借地であるガソリンスタンドの更地返しについて

広島・40代女性
いつも参考にさせて頂いてます。
40年ぐらい前に土地の賃貸借契約を結び、貸しています。
用途はガソリンスタンドです。
借主が、近年、売上利益とも伸びないので、返却したいと言ってきました。
こちらは、地下タンクなどは必要なく、更地で戻して欲しいのですが、
万一、更地にしてくれないのだったら、契約は解除しなくて良いのでしょうか？
よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

更地にして戻すという契約書にはなっていないのですか？
また、保証金等は預かっていないのでしょうか？
私見ですが、保証金を預かっていない場合は、
家賃が近隣相場に比較して高い設定になっていたことも考えられます。
業務用、特にガソリンスタンドに貸したのですから、
必ず契約書があり、保証金を預かっていたり、
返却時のことについても記載されていたりすると思います。

基本的には、返却の拒否はできないと思いますが、
上記の点について、よくご確認下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
父が生前の際の話ですので、契約といっても口約束だけです。
もちろん保証金もありません。何度か借地料を値上げして頂いたようですが、
計算すると、ひと月500円/坪で、約30坪貸しています。
借主さんには、
　「地下タンク付きでの返却は困ります。建てたのは借主さんだから、
　　返すのなら元あったように更地にして下さい」
と言って、現在、話が中断している状況です。

□■アドバイス：２

私見ですが、本件につきましては、
旧借地法の対象となるかどうかが微妙であると思います。
これは、ガソリンスタンドのタンクが建物と言えるかどうかに関わると思いますが、
業務用のタンクが建物となるかどうかが、私には判断できかねます。
もし、旧借地法の対象となる場合においては、タンクの撤去を賃借人の負担で
行うことを要求することは難しくなる可能性があります

　旧借地法
　　　第１条　本法ニ於テ借地権ト称スルハ建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借
　　　　　　　権ヲ謂フ

また、民法の第3編債権第2章契約第7節賃貸借（第601条～第622条）を読んでも、
今回のご相談に該当する条文は見当たりません。

はっきり申し上げて、簡単に貸しすぎです。
ガソリンスタンドのタンクを設置する時に、契約書も締結せず、
保証金も預からず、かつ、地代も1月あたり坪500円で30坪…。
ちょっと、常識の範囲を超えています。

今回のご相談の場合は、交渉でタンクを撤去して頂くようにお願いするのが
一番良いと思います。とにかく粘り強く交渉して下さい。
交渉が難航する場合は、弁護士等の専門家にご相談することが宜しいかと存じます。

なお、民法617条により、解約の申し込みより1年で土地の賃貸借契約は
終了致しますので、その期間内に交渉することが望ましいと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご返事遅くなりました。なんとなく見えてきたように思います。
何れにしても、残った私が処理するしかないので、
正式に契約解除の連絡があったら、1年以内ということで、
速やかに専門家にお願いすることにします。
この度は本当にありがとうございました。

相談内容　駐車場の施工ミスに対する要求について

神奈川・30代男性
駐車場のスペースの件で相談します。
建築中の家がもうすぐ完成します。
家自体には満足しているのですが、
玄関前にある駐車スペースが、予定より短いのです。
玄関から道路まで5.06mあるはずだったものが、
実際には4.20mしかありません。
これでは所有車ががはみ出してしまいます。

無理をすれば、縦列駐車で対応できると思いますが、
普通に駐車できることも重点の一つで家を設計したのに残念です。
今更、家はうごかせません。工務店側も思案中のようですが、
どの程度まで相手に求めるべきでしょうか？

□■アドバイス：１

よく事態が飲み込め無いのですが…。
地鎮祭の後、基礎を打つ前に丁張（ちょうはり）を行うと思うのですが、
建築確認図面の配置図と丁張がずれていたのでしょうか？
それとも、最初の実測が間違っていたのでしょうか？
ありえないと思いますが、家が大きくなった…などでしょうか？

そもそも、建築確認の配置図と現地が一緒であれば、
工務店には責任は無いと思うのですが、駐車スペースの予定と言うのは、
どの時点での予定だったのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井先生、早速のお返事ありがとうございます。
私の説明不足でよく意味が伝わらず、申し訳ありませんでした。

　　　1.工務店は不動産部門も持っており、土地探しの段階から世話になった会社で
　　　　す。ですので、設計の段階から車を駐車しやすいことも重点の一つとして図
　　　　面を書いてもらっていました。

　　　2.丁張と言うのは地鎮祭の時に張ってあった紐（線）のことでしょうか？
　　　　家本体は図面通りだと思うのですが、家本体と家の裏側の境界線までの距離
　　　　が0.8m広がっています。
　　　　そして、家の前側が0.8m狭くなっており、家の前部分が駐車スペースです。

　　　3.土地は借地です。
　　　　「地主は現地と図面は同じだと言っていた（地鎮祭前）」
　　　　と工務店は言っています。
　　　　工務店も、
　　　　「土地の周囲は測って確認したが、周囲は図面通り同じ長さだった」
　　　　「角が90度の土地ではなく、変形した土地なので、図面と現地が少し違って
　　　　　いた」
　　　　と言っています。

　　　4.土地を四角とすると左下隅と左上隅、上左隅の3点を基準として配置してい
　　　　ます。

言葉（用語）が正しく解らないので、意味が伝わりにくいと思いますが、
よろしくお願いします。

□■アドバイス：２

丁張り（確か、土木施工管理技士試験にも出ていたので、全国的な呼び方だと
思います）というのは、擁壁等の土木工事（住宅の場合は基礎工事）を行う時に、
水平と位置を間違わない様に行うもので、一般的にはクイとヌキと呼ばれる
幅10cm程度の板で囲いを作ります。
レベルやトランシットと呼ばれる精密機器で位置と高さを出していきます。
この丁張りを基に基礎工事が進められていきます。
当然、敷地内の建物配置に着きましても、この丁張りの時点で決定する
と思って下さい。また、この丁張りは建築確認図面を元に行います。

時々、かなの手抜きをした丁張りを見かけることがありますが
（特にローコスト住宅）、大変危険な施工だと思います。
この丁張りをきちんと行っていれば、今回のような事態は考えられないと思います。

　以下の点を工務店にご確認下さい。

　　　1.現場管理者（＝施工管理技士、または建築士）は誰か
　　　2.丁張りは正確に行われたのか
　　　3.丁張りの時、現場管理者は立会い・確認を行ったのか
　　　4.なぜ、丁張りの時点で配置のズレに気付かなかったのか
　　　5.気付いても見過ごしたのではないか
　　　6.丁張りの不備について、工務店や現場管理者は、
　　　　どのように責任を取り対応するつもりなのか
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井先生、返信ありがとうございます。
現場管理者は判っていますが、その方が、
　　　●左隅から道路までの境界線の距離は測ったが、右隅は測っていない
というようなことを言っていました。
明後日、「この様に縦列駐車をしてはどうですか？」
と言う駐車案を持ってくると言ってました。
その時、涌井先生に教えていただいたことを確認したいと思います。
近々引き渡しだったのですが、解決するまで引き渡し受けない様に
しようと思ってます。

□■アドバイス：３

これからのアドバイスは私個人の意見であることを前もってご了承下さい。

駐車場のご希望面積が取れないことが、
丁張り時点で気付かないことはありえませんし、気付かなかったとすれば、
工務店、または代人（工務店の代理人＝現場管理者）のミスです。
その点を工務店や代人に確認した上…と言いますか、攻め込んだ上で、
私であれば、建築請負工事代金の値下げを要求します。
これは、私の地元ではお金で清める（きよめる）という言い方をする方法です。
この場合、建築請負工事代金の1割程度が妥当だと思います。
つまり、1,500万であれば150万、2,000万円であれば
200万の値引きを要求するということです。

建物を引き屋に頼んで移動したり、建て直しを要求するのと比較すれば、
良心的な要求だと思いますし、工務店にとっても安くて済みます。
ですので、工務店の責任を追及し、認めさせた上で、
お金で清めるのが宜しいかと思います。ただし、お金で清める方法や金額は、
地方によっても違うかも知れませんので、その点はご了承下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井先生、アドバイスありがとうございます。
別に駐車場を借りたとすれば、月1万円としても20年で
240万円はかかる訳ですから、代金の1割くらいは妥当かと私も思います。
ただ、0.8mですので、軽自動車なら駐車可能みたいだし、縦列駐車などで、
駐車の仕方を変えれば、停められるところが、交渉としては微妙です。
とは言え、縦列駐車では玄関の前をふさぐ形になり、
使い勝手も見栄えも悪そうです。
今後、相手の対処が判りましたら、また報告させていただきます。

------------------　３日後　---------------------------

工務店との話し合いが終了しました。
　　結果は、
　　　・外構工事（ウッドデッキ含む）
　　　・2F照明その他
　　の無料サービスで、工事代金の約1割程度の金額です。

今後も長い付き合いとなることですし、
担当者も今まで熱心にやってくれていたこともあり、
早く和解したかったので、ほっとしてます。
涌井先生には色々とアドバイスいただき、ありがとうございました。

相談内容　親族に無償で貸している土地への借地権の設定について

神奈川・40代男性
まず、以下に状況を説明致します。

　　・現在、土地は、私と私の母の共有名義になっています。

　　・この土地の空いているところに、約20年前、姉夫婦が家を建てました。

　　・使用している土地は50坪弱です。

　　・約20年間、何の契約も無く、現在まで無償です。

この状況では先々に困るので、借地の契約を結びたいと思い、調べたのですが、
借地権というのは設定しないといけないのでしょうか。
もし、借地権を設定した場合、保証金・地代などの金銭的な制約はあるのでしょうか。
宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、まず、最初に、
無償で貸している使用貸借契約を終了する必要があると思います。
賃借人（姉夫婦）が快く応じていただけるのであれば、問題ないでしょう。
応じていただけない場合は、それなりの法的手順が必要となります。
そして、新規に新借地借家法に基づく借地契約書を締結すると良いと思います。
制約に付きましては、法の範囲内であれば問題ないでしょう。
　新借地借家法につきましては、下記ページをご覧下さい。
　　 http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM
　　　（法庫さんのサイト http://www.houko.com/ より）

借地権につきましては、登記の必要は無く、
お姉さん夫婦の建物の所有を目的とした借地契約を行えば良いと思います。

　登記に関係すると思われる借地借家法の条文
　（借地権の対抗力等）
　　　第10条　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記され
　　　　　　　ている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗するこ
　　　　　　　とができる。

大事なことは、一方的に押し付けるのでなく、親族のことですから、
お互いに良く納得して行うことです。
投稿には記載されていませんが、おそらく、相続時にお姉さんの名義にすべき
土地であるとも推測されますし、今まで無償で貸していたのには、
何らかの事情があることが推測されます。
法的に手続きを進めることは、兄弟（姉妹）の場合は避けるべきだと思います。
お母さんとも良く相談して、仲良く話し合うことをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のアドバイス有難うございます。返事が遅れまして、申し訳ありません。
ある程度の流れは分かりましたので、いただいた新借地借家法のサイトを
よく読んでみます。
親族と相談し、良く話し合うということは今まで無かったので、
これからは良く話し合ってみようと思います。
本当に有難うございました。

相談内容　ローン審査の遅延による解約について

東京・30代女性
はじめまして。よろしくお願いします。
7月に新築のマンションを購入する契約を仲介業者と交わしました。
同時に、現在の住居の売却の代行を別の仲介業者
（購入の仲介業者に紹介を受けました）にお願いするための契約を交わしました。
契約の際、手付金を50万円入れました。

しかし、ローン審査がなかなか通らず、6つの銀行・信用金庫などに
申し込みをさせられましたが、未だに通りません。
収入などの面から「この条件なら通ると思います」と言われ、申請したものの、
初めから通らず、「今度こそは、今度こそは」と引き伸ばされながら、
6つの申請に至ります。

売却担当の方からは、契約の時点で、
「年末になるにしたがって、お客さんの動きがなくなるので、早いうちに売るこ
　とができれば、できるほど、いい条件で売ることができます」
と言われ、早々に動いてもらいました。そして、売り出しをした当初、
すぐお客さんが来て、気に入るほどでした。
しかし、ローン審査が通らなければ、購入もできないため、
一時休止してもらっています（契約は、マンションの購入契約が白紙になれば、
同時に売却の契約も白紙になるという契約内容でお願いしました）。

そのような状況のため、売却の条件が悪くなり、時間的な余裕もなくなり
（マンション引渡しが3月なので、それまでに売却も済ませねばなりません）、
6つ目の申請を不動産屋からお願いされた際、
「これで通らなければ、終りにしてください」
とお話しました。

しかし、6つ目がやはり駄目だったとわかった今月、
「今度は確実な銀行があとひとつあるので申請してほしい」
と言われ、その結果が出るのが12月とのことでした。

今までも担当者の書類の不備で、いつまでに結果が出ると言われながら、
遅れることも多々あり、4ヶ月も経過しています。
ますます時間的な余裕がなくなること、担当者への不信感などから、
前回、担当者に伝えている通り、
　　「これで終りにしたい」
　　と伝えると、先方は、
　　　●自己都合による解約
　　　　（理由：チャレンジするところがひとつでも残っているのにやめるため）
　　と言います。
6つも断られ、チャレンジする必要があるのでしょうか？
ただ、やみくもに時間を無駄にしているだけのように思われます。

話した結果、自己都合になるかどうかは、担当者が売主に
「チャレンジするところがあるにもかかわらずやめる」と、ありのままを話し、
その結果の連絡をくれるとのことです。
担当者の様子からして、ありのままがどんな内容かは想像がつきます。

今までもローンの申請をするにも不備があって時間をとったり、
結果が出ても、こちらが連絡するまで答えを教えてもらえなかったり、
時間を無駄にしているのは担当者だと思います。
結局、ローンの問題が片付かないために、楽しみにしていた内装工事の
オプションも、間に合わずにキャンセルしなければならなくなりました。

9月に、
「当初の話より、ローンの問題が長引きすぎじゃないか。あまりにも長引くよう
　なら、売却の件もあるので、いい加減なところで終りにしたい」
と話した際、担当者は自分のせいで長引いてしまって申し訳ないと言いました。
しかし、今回、実際に終りにしたい旨を伝えると、当然といえば当然かもしれま
せんが、手のひらを返したような態度です。

できるだけ穏便に終りにしたいことはもちろんですが、
手付金をそのまま放棄するのも、今までの経過から本意ではありません。
長文すみません。
どのように話し合うべきか、アドバイスをいただきたくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、投稿内容を読む限り、
自己都合による解約というのは業者としてやり過ぎだと思います。
交渉が上手くいかず、手付金が戻らない場合は、
下記URLをご参考に相談に行かれることをお薦め致します。

　　　全宅連の無料相談
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/009/soudanmadoguchi.html

　　　消費者生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/map/

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、ご回答をありがとうございました。大変感謝しております。
アドバイスを参考に、仲介業者とまた、話しをしてみました。
先方のスタンスは特にかわらず、オーナーさんに話しを聞いてもらった結果も、
自己都合でやめる云々より、もう一度うちを説得してみてはどうか…
というものだったそうです。

うちとしてもいろいろ考えたのですが、今までの経過から見て、
今回のローン申請もかならず通るとは思えません。
家族は「もめるくらいなら、手付金放棄してもいい」と言っています。
私としては、ただ放棄するのはあまりにも本意ではないので、
こうやりとりしていましたが、放棄するのが前提であれば、今回だけ申請してみます。
やはりダメなようなら、うちの自己都合とはならないので、
手付金は返ってきますので…。

通ったなら、その時、あらためて続ける気がなければ、
断って放棄すればいいでしょうし、
続ける気が家族にあるならば、購入にむけて動いていけばいいのかな
と思います。業者も今回を最後にしますから…と言ってくれています。

今はそのように話し合いをしています。また何かありましたら、
是非、今後もアドバイスいただきたく、お願いいたします。
返答をありがとうございました。

相談内容　隣人との騒音トラブルについて

大阪・20代女性
ご相談です。私達は今年籍をいれ、今住んでいるマンションに住みました。
結婚式での盛り上がりで家でうるさくして、住民に迷惑かけたり、
最初は揉めごとがあり、主人と管理人との話し合いで念書も書きました。
私達は反省し、こんなことがないようにしょうと、2人で約束しました。

その日から普通の生活をして、早く寝て（私が妊娠中なので…）、
夜は人を家に招いていないのに、また私達に苦情があると聞きました。
でも、内容は私達が全然覚えのないことでした。

なぜこんなことになったのかを確認すると、
「私達の最初の印象が悪いからでは？」
と言われましたが、それは承知でした。仕方がないですから…。

でも、見覚えのないことを言われて、
私達には隣が苦情を言うことで嫌がらせをしているしかみえません。
「普通に生活する中での少しの物音でも、
　なぜこんなに気をつけなきゃいけないのか。
　家に帰ってもゆっくりできない」
と、私は少しノイローゼ気味です。

赤ちゃんが生まれる前に何とか解決したいのですが、
何か方法はありませんか？お願いします。

□■アドバイス

私見ですが
、日常生活を行う上での隣人との付き合いの問題だと思います。
入居当初、隣近所に迷惑をかけたとのことですが、
その謝罪はきちんとされたのでしょうか？
菓子折りを持って、隣近所にお詫びに挨拶に伺ったのでしょうか？
管理人と念書を書くということは、かなりの迷惑をかけたのだと思います。
悩むより、お詫びの気持ちを素直に行動に移すことが大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　離婚後に共有名義のままでいることについて

大阪・20代女性
初めて相談させていただきます。
先日再婚した相手の住宅は持ちマンションです。

彼の前の奥さんと12年ほど前に中古マンションを購入し、
7年ほど前に離婚しました。そのときに前の奥さんとの
共同名義のまま離婚して、現在に至っています。
再婚してその名義が残っていることを不安に感じ、
前の奥さんの名前を抜きたいのですが、
　　　●どんな手続きが必要なのか？
　　　●費用はどのくらいなのか？
　　　●このまま名義を変えずにいたら、どんなことが起こってしまうのか？
　　　　（例えば、家を売る際に前の奥さんに支払わなければならない…など）
など、アドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

基本的なことですが、
　　　●共有であるということは、所有者の1人であるということ
になります。なぜ、離婚時に清算しなかったのかは、
解りませんが、何らかの事情があったのでしょう。

手続きは、過去の経過もありますので、一概にいえないのですが、
一般論でいいますと、元奥さんの持分を買い取るということに
なるのではないかと思います。
費用は、そのマンションの相場と持分によって変わります。
当然、所有権移転登記費用・取得税等の諸費用も必要になります。
また、元奥さんが売りたくないと言えば、
買う事はできないのはお解りいただけると思います。
おそらく、離婚時に何らかの交渉が行われて、今の状態になっている
はずですから、その原因を排除することが必要になるかもしれません。

名義を変えない場合は、元奥さんの承諾が無ければ、
そのマンションの売却はできません
（ご主人の持分だけ売却しても、購入する人はいないと思います）。
この場合、元奥さんにご主人の持分を購入していただく交渉に
なるかもしれません。承諾があって売却した場合は、
基本的に持分に応じた金額が、元奥さんの取り分となります。

おそらく、元奥さんに家賃は支払っていないのだと思いますが、
ご主人と元奥さんの間には、
離婚時に何らかの約束があったのではないでしょうか？
（例えば、家賃の代りにローンは全額ご主人が返済している…とか）

この件につきましては、ご主人に過去の経過を聞いてみるしかないのですが、
あまりしつこく聞かれるのは、嫌がるかも知れませんね。
ご主人の機嫌の良い時に、上手に確認してみたらいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。なるほど、いろいろ問題があるのですね…。
どうも、離婚する際に家のことは一切話し合わず、出て行ってしまったようで、
その後も、家に関してのことは元奥さんから、何も問い合わせがないようです。
ここで再度お聞きしたいのですが、以下の2点、教えていただければ幸いです。

　　●名義を書き換えるために必要な手続きは、どこへ行けばいいのでしょうか？

　　●名義を書き換えずに、元奥さんに一筆（持ち家に関する一切の権利を
　　　放棄するなど）書いてもらえば、売却時にそれが有効になるのでしょうか？

□■アドバイす：２

名義を書き換えるために必要な手続きは、
司法書士事務所にお願いするのが良いでしょう。

一筆書いてもらうことは、有効とは思いますが、離婚時にしかるべき
手続きを経ていない場合は、贈与の対象になるかと思います。
相続ではないので、放棄というのは税務的に通用しないと思います。

使用貸借契約（無料で貸借する）を締結し、かつ死亡時には
ご主人に相続する遺言書を公正証書にしておく方法もあるかと思います。
また、年間110万円の贈与税の控除を利用して、
毎年100万円づつ元奥さんからご主人に贈与し、
持分の変更をしていく方法もあるかもしれません。

　　贈与税については、国税庁のサイトをご覧下さい。
　　 http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo.htm

どちらにしても、奥さんの実印と印鑑証明、委任状への署名捺印、
司法書士による本人確認が必要になると思われます。
おそらく、権利書はご主人がお持ちだと思いますので、
持分の移転登記につきましては、お近くの司法書士事務所に
ご相談に行かれることをお薦め致します。
また、税務的なことにつきましては、お近くの税理士（会計事務所）等の
専門家にご相談されることをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：３

相談者さん、涌井さん、後だしじゃんけんのような横やりで失礼申し上げます。

放棄する旨の約定書面だけでは、いざというときに有効に
手続は進められないおそれがあるのではないかと思われます。

先妻の方の名義が残っているのであれば、売買などによる権利移転時に
現実に譲渡（売買・贈与契約書、売渡証書）を証する書面に署名捺印
いただく必要がありましょう。実際には、涌井さんの仰るように
司法書士さんにご相談されることをお薦めします。

相続も、先妻の法定相続人（その後の子や親）がいれば、
遺留分を請求される懸念があり、スムーズに望む権利移転が
できない可能性があります。公正証書でも同様です。
なお、遺留分については、手前味噌で失礼しますが、
当事務所のページをご覧下さい。
　　 http://www.houmu-center.biz/souzoku/sou9.html

ですからこのようなケース、先送りせず今のうちに
整理しておくことが肝要と考えます。

本来、離婚による財産分与であれば、分相応を過度に超えるもの以外の
財産については贈与税非課税とされていますが、ご相談の件では
離婚時の協議がどのようにまとまったのか不明ですし、しかも時を経ていますので、
税務署から認められるかどうかは難しいように思えます。

税務署は相談に行っても具体的個別に判断を保証してはくれません。
そこで涌井さんの仰るように、その場合は税理士さんに
お任せになるのが安心でしょう。
（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：４

川村様、遺留分ですか。…忘れていました。
補足、有難うございました。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　事業用物件の原状回復交渉について

京都・40代男性
賃貸マンション1階部分のテナントで、
喫茶と物販のお店を閉店することになりました。
1階は現在3店舗が入っておりますが、
私が借りたときは間仕切りも天井も無く、
床も土間のままで、契約後に工事を行いました。

家主は、
「今後は飲食店には貸さないつもりだから、事務所仕上げに
　きれいに改装してくれるのなら、原状回復しなくても良い」
と言っております。

ただし、それには、
　「厨房やカウンターを取り除き、床をフラットに仕上げ、
　　全てのクロス、床材を新品にし、事務所らしい照明器具と
　　ミニキッチンを設置して欲しい」
と言っております。

原状回復のスケルトンにするにもかなりの金額を要しますし、
悩んでおります。保証金は250万円で、
解約引きは10年未満（7年）なので50万円です。
できれば少しでも多く保証金を返還していただき、
借金の返済にあてたいと思っております。

当然、現状のままで良いとは思っておりませんが、
　　　●全て家主の言いなりになる
　　　●スケルトンに戻す
の選択肢しかないのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

はじめまして。店舗の原状回復の件ですが、借りられた時は
いわゆる「スケルトン」状態にあったようにお見受けいたしました。
これであれば、賃貸借契約書上に原状回復の文言に、
　　　●賃貸借契約時の原状に復旧する
という文言があるようでしたら、スケルトン状態まで戻して
引渡しを行うことが必要になります。

ただ、賃貸人が要求される事務所仕様までにすることは、
当然、必要はありません。事務所仕様にするためには、
現状を取り払って、さらに施工が必要となりますので…。

したがって、解体費用も昨今上がってきていますが、
数件お見積もりを取られるなどして、
安価で確実に復旧してくれる工事業者さんを選定されることも、
費用の軽減に繋がると思います。

賃貸人さんが最終の引渡しの立会いされるように思いますので、
賃借人さんの原状回復のレベルと賃貸人さんのレベルの相似で
もめることもあります。ですので、最終で多少の手直しはしてくれるような
親身な業者さんを選ばることも大事です
（見積もり段階にて、そのようなことも盛り込まれることが大事だと考えます）。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、事業用賃貸借契約においては、
契約内容が社会通念上、一方的に不利益がある場合を除いて、
その契約書の内容に従うのが妥当であると思います。
これは商人間の取引においては、商法の精神を重視すべきである
という判例が多いことからも推測できることだと思います。

また、原状回復等につきましても、住居用賃貸物件とは考え方が変ります。
特に近年、消費者契約法の第10条により一般消費者は保護されていますが、
事業用賃貸物件の賃借人たる商人は、この保護は無いと解するのが
妥当だと思います。貴方も、立派な商人であると思いますので、
一般消費者とは立場が違うことを、まずご理解いただく必要があると思います。

つまり、「基本は契約書の内容に従う」ということになると思います。
個人的には、事業用賃貸借契約におけるスケルトン物件のスケルトン返しに
ついては、もったいないなぁ…とか、無駄だなぁ…とは思いますが、
社会通念上、一方的に不利な契約とは思えません。
契約成立時に承諾して借りた訳ですから、商人として約束は守るべきでしょう。

実際には、交渉はお互いに納得すれば良いことですから、
大家さんと良く話し合い、ローコストで済む方法で交渉するということになります。
家主さんの提案とスケルトンに戻す方法（おそらく、契約書にはこちらが明記
されているのでしょうか？）のどちらが経費として安く済むかを考えつつ、
より支出が少なく済むように、交渉するのが宜しいかと思います。

なお、大家さんが「今後は飲食店には貸さないつもり」とのことですが、
交渉により説得し、代りに居抜きで物件を賃借していただける新賃借人を
見つけられれば、それが一番安く済みますし、上手くいけば造作を有料で
売却することも可能かと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

滝本様、涌井様、さっそくのアドバイスありがとうございます。
やはり、賃借物件も居住用と商業用では解釈がかなり違うのですね。
契約書にも契約時の現状に戻すことと記載されております。
電気、ガス、排水、給水、全てこちらで行ったので、これを事務所使用に
改装して他人に貸すのであれば、あまりにも家主が有利すぎると
少し感情的になっておりました。反省(^_^;)
スケルトンに戻すのにも床をはつったり、全てのものを撤去処分するために
多額の費用もかかりそうです…。
とにかくお2人のアドバイスをもとに家主に頭をさげて、
お互いの歩み寄りをできるようにしてみます。
このサイトがあって本当に助かりました。感謝します。

相談内容　持ち家の運用に関する相談先について

東京・40代男性
持家を売却か、賃貸かで悩んでいます。
賃貸にした場合でも、今のままローンを続けることが可能であり、
借り換えの必要はありません。
来年2月に新居（私名義）が完成予定です。
これにより、現自宅（妻名義）の流用（売却or賃貸）を悩んでいます。

希望は賃貸を考えており、周囲での物件の販売、
賃貸状況を不動産屋さんに聞いたところ、
中古物件は、出てもすぐ売れてしまうし、賃貸も空きがあまりない
ようなことを話され、資産運用としての賃貸を推奨してきます。
また、近隣の建築関係者に聞いても、賃貸を推奨してきますし、
土地代で売ってくれるなら、即買いしてあげます…とも言われました。

しかし、インターネット掲示板では、
売却のほうが得策である旨の告知が多いのを見て、
本当にどちらが良いのか悩んでいます。

自宅の現況から不動産屋さん情報での賃貸相場、売却相場から、
残存している借財の返済は充分可能であり、若干の利益が出る雰囲気です。

賃貸でのメリット、デメリット、収益（税制面も含めて）は
どのような関係が成立しているかを知りたいです。
また、売却した場合、借財を精算した残額の扱いや、新居へ投入した場合、
税制面、資産分割など、考えられることや対応の仕方なども知りたいです。
（新居購入には、またローンが発生します。それに対する上記の金品の投入や
　資産分割のタイミングなども疑問です）

このような相談は、どちらにするのが、一番よろしいのでしょうか？

□■アドバイス

ご相談なさるなら、
　　　●不動産関係に精通されたFP資格を持たれた税理士の方
　　　●税務関係に精通されたFP資格を持たれた不動産業者の方
でしょうか？

ただ、少々、ご投稿内容から気になりました部分がございますので、
以下、補足させていただきます。

今回の場合、かなり一生懸命に調べてらっしゃいますが、
反面、情報過多になってしまって、判断しづらくなってしまっていませんか？
将来的に売買がトクか、賃貸がトクか…は、将来の状況によって、
どちらにも転がる可能性があります。

大切なのは「貴方の判断」です。
そのためには、アドバイスよりも、「事実」を集めた方が良いと思いますよ。
　例えば、
　　　●業者さんが「土地代で売ってくれるなら、即買い」と言うことは、
　　　　土地代であれば、即買いしてくれる方がいる
　ことになりますよね。
　であれば、
　　　●今であれば、いくらで売ることができるのか？
　ということを、徹底的に調べてみると良いと思います。

同時に、賃貸と売却の場合のメリット、デメリットを、全て書き出してみて、
それをもとに、判断してみるのも良いと思います。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

早速の御教示ありがとうございます。
一般的な意見を見すぎて混乱しているのかもしれません。
もう少し、物件近辺の事実情報を掴んで、
それらと合わせて判断したいと思います。
また、何かありましたら、投稿させていただきます。

相談内容　「隠れたる瑕疵」の範囲について

千葉・30代男性
築20年のマンションを購入しました。
入居後、風呂場の掃除をして気付いたのですが、上部構造と
下部構造の継ぎ目のコーキングがほとんど無くなっており、
一部、化粧板（？）がめくれ、下地の木製部分（おそらくベニヤ）が
見えているところがあります。
上部構造は、下地が木で、そこに防水の化粧板が貼られて、
下部構造（FRP）との継ぎ目がコーキングされています。

下見の際は、この継ぎ目の部分がかなり汚れていた上、
カビが生えており、コーキングが取れていることや
下地が見えていることに気が付きませんでした。
当然、下地が見えている部分は水が当たると濡れてふやけたような
感じになりますし、この部分から水が入り、階下への水漏れに
繋がるのではないかとも思います。

これは「隠れたる瑕疵」として、売主へ補修を依頼できますでしょうか？
それとも当方の確認不足として、自費での修繕となるのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、瑕疵担保責任につきましては、
　　　1.売主が業者の場合は、2年以上。
　　　2.売主が一般人で、業者は仲介のみの場合は、
　　　　特約条項がある場合は、その特約に従う。
ということになります。
なお、瑕疵とは言えるでしょうが、「隠れたる瑕疵」とは言えないと思います。
実際に水が漏れていて、床下の垂木等が腐っている場合は、
「隠れたる瑕疵」と言えると思います。

とりあえずは、契約書の瑕疵担保の条項を良くご確認下さい。
その内容によって、かなり請求できる範囲が変る可能性がございます。
なお、コーキング程度であれば簡単だと思います。
また、化粧版の張替えも、現場を見ないと正確とは言えませんが、
それ程、費用や手間が必要な修復とは思えません。
素人でも修復できる程度だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
昨夜、重要事項説明書を確認したところ、「隠れたる瑕疵」に関して
売主の責任範囲となるのは、
　　　・雨漏り
　　　・白あり
　　　・給排水設備
の3点のみなので、「隠れたる瑕疵」には該当しなさそうです。

ですが、瑕疵と言えるのであれば、付帯設備の方で売主さんから
風呂場については、「故障等『無』」となっています。
経年による性能低下やキズはこの限りではないとありますが、
付帯設備の方で補修を依頼することはできますでしょうか？

何社かで見積りを取れば、変ってくるかもしれませんが、
化粧版の張替えは、洗面台の水漏れ修理にきた業者さんに尋ねたところ、
全面張替えとなり20～30万円くらいかかりそうとのことでした。
化粧版が防水仕様なので、テープがうまく貼れないとのことです。

□■アドバイス：２

私見ですが、瑕疵担保の対象外の場合は、かなり難しいかも知れません。
特に、現況売買の場合、補修の請求はかなり難しいと思います。

業者間でも結論の出ていない問題の一つが、
　　「築後、十数年を経過した中古物件の売買後、
　　　経年変化を原因として水漏れ等があった場合、
　　　隠れた瑕疵にあたるとして、売主は瑕疵担保責任を負うかどうか」
ということです。
ご質問の内容は「水漏れ」よりも、更に軽度の瑕疵と思われますので、
より一層請求は難しいのでは…と思います。

また、コーキングの剥がれや、化粧版の痛みが
「重要事項」に該当するのかも疑問があるといえますし、
物件の経年変化と購入価格の関係もあるでしょう。
簡単に「請求できます」とは言えないのが実情だと思います。

あまり、お役に立てず申し訳ございません。
他のアドバイザーの方の、より良いご返答をお待ち下さい。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス３

涌井様以上の回答はできないのですが、おそらく類似例が多くあると
思われますので、過去にそのような相談を解決された実績のあるだろう機関に、
ご相談なさるのも、一つの方法だと思います。

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/

そのほか、事前に法律的な知識を得るために、
　　「自治体などの無料法律相談」
または、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

涌井様、前野様、ご回答ありがとうございました。
特段もめるつもりはありませんが、まさかカビや汚れの下が、
これほど酷くなっているとは思わなかったものですから…
（状況を伝えるのに、画像が掲載できるといいですね）。

築20年ということもありますので、ユニットバスの交換も検討してみます。
その際、床が水漏れで傷んでいた場合には「隠れたる瑕疵」として
対処していただこうと思います。
「隠れたる瑕疵」の責任期間が3ヶ月でしたので、
どうせ交換するなら早めにと思っております。

相談内容　

東京・40代男性
妻の父親が独りで住んでいる旧借地権（義父名義）の土地が、
来年で契約満了になります。そこで、現在の木造の古家を壊し、
そこに新しい家を建て、義父と私の家族で住もうと考えています。

一度地主さんとはお話はしましたところ、地主さんは、
「計画を見せていただいてから、具体的に話しましょう」
といってくれました。

こういったケースの場合、
　●更新料プラス建替え許諾料（？）
ということで大丈夫なのでしょうか？
また、建物に関して、名義が私本人になると、
借地の名義と異なりますので、名義変更等が必要になるのでしょうか？
　　
それから、一般的に、木造でなくRCなどの重量建造物を建てた場合は、
さらに、何かプラスされるのでしょうか？

全く素人なので、知識がなくて、スイマセン。
アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

私見ですが、
　　　●更新料プラス建替え許諾料（？）
で、地主さんに承諾してもらえるのなら、それで良いと思います。

名義変更については、個人的な考えですが、名義変更を行った場合、
税金の問題が出る様な気がします。
新借地借家法による新規契約なら、当然、問題ないと思いますが、
旧借地法の更新時に名義を変えるのが、賃借権の親族間の売却、
もしくは贈与とみなされないかどうかが、疑問です。

新築すると、当然建物の表示保存の登記をしますので、
内緒という訳にはいきません。この辺りのことは、
税務署の無料相談室に伺っておいた方が良いと思います。
転貸にした場合でも、親族間の場合は、
事前に税務相談しておく方が良いと思います。

重量建造物については、地主の承諾、もしくは異議申し立てが無いことが
前提ですが、旧法の場合は期間が60年になりますので、
それなりの許諾料が必要と思われます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

う～む。こういう話って難しいですね。
いままでこういったヘビーな問題を考えてみたことがなかったので…。
涌井さん、ご丁寧なアドバイスありがとうございました。

相談内容　土地交換について

静岡・30代男性
現在、AとB双方で、飛び地みたいな形で土地を所有しております。
用途はいずれも雑種地で、双方とも1年以上、所有しております。

今回、使いやすいように、お互いの土地の一部分を交換したいのですが、
できますでしょうか？

また、Aは、来年の2月に新築の家を着工する予定でおりますが、
ローンを組む関係で7月頃に地目を宅地に変更する必要があります。
このようなことは可能でしょうか？
また、可能であっても、税金など、別途、かかったりしますでしょうか？

□■アドバイス：１

過去スレで似たようなご相談に私が回答したものがあります。
　　ご参照下さい。
　　 http://fudosan.2525.net/cat7343257/

　　なお、長期所得の100万円控除は廃止されています。

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

過去スレを読んだ上で質問をした次第なのですが、
土地一部についても同様と解釈すればよいのでしょうか。
それとも、会計事務所か税務署に質問すべき…
という風に思ってよいのでしょうか。
土地一部の件と交換後の新築について質問したつもりでしたが、
折角お答えいただいても理解できませんでした。残念です。
ご回答ありがとうございました。

□■アドバイス：２

等価交換につきましては、要件に該当する場合、
土地の一部でも税務署が等価交換を認めれば良いでしょう。
　　
例えば、境界がジグザグに入り組んでいる場合、
境界を直線にするために交換することは、経験上、認められました。
　　
業者の場合は、等価交換の契約書を作成しますので、
素人間でも交換契約書を作成すれば良いでしょう。

交換と交換後の新築は全く別の問題です。
交換後に自己所有の土地を宅地にするのは、
関係法規（都市計画法・建築基準法等）を満たしている限り、自由だと思います。
通常の自己所有の土地に建物を建てるのと同じだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
　　このアドバイスを参考にし、話を進めていこうと思います。

相談内容　競売で落札した賃貸物件について

神奈川・40代男性
A所有であった土地Bが差し押さえになったため、
競売にかけられ、私が今年の10月に買受人となりました。
土地Bが、AからCへ賃貸され、さらにCからDへ転貸しされていました。
そして、土地Bには貸家が建っており、Dが所有者となっています。

私がAの代りの新しい賃貸人となるのですが、
以下について、ご指導のほど、宜しくお願い致します。

　　　1.新しく賃貸契約書を交わすべきなのでしょうか？
　　　　また、交わすのであれば、
　　　　　・Aが土地Bを賃貸していたC
　　　　　・Cが転貸した土地B上の建物所有者のD
　　　　のどちらになるのでしょうか？
　　　　（あるいは、両者になるのでしょうか？

　　　2.契約書の契約期間はどのようになるのでしょうか？
　　　　（最初のAとCの契約は3年で、現在、2年と5ヶ月が経過しています）

　　　3.賃料は、CがAに1年分を、6月に前払いしています。
　　　　そこで、私が買い受けた10月から、翌年5月までの分の賃料を、
　　　　Aに払い戻し請求することは、法律上、可能でしょうか？
　　　　（AがCから賃料を受け取った時期は、すでにAは差し押さえの身でした）

□■アドバイス：１
どうも釈然としないものを感じますので、返答の前に質問がございます。

「最初のAとCの契約は3年」ということで、
「Cが転貸した土地B上の建物所有者のD」ということは、
　　　●Cは建物を建てる目的でAと借地契約を締結した
　　のだと思いますが、以下、ご返答願います。

　　　1.当初契約（AとC）の締結の日付
　　　2.当初契約が建物の建設を目的とした借地契約であるのかどうか
　　　3.建物の構造
　　　4.D所有の建物は、いつ、誰が建てたものなのか
　　　5.CとDの転貸の経過
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

以下のようなところですが、何卒宜しくお願い致します。

　　1.当初契約（AとC）の締結の日付
　　　　平成15年6月17日

　　2.当初契約が建物の建設を目的とした借地契約であるのかどうか
　　　　Aが賃貸中（E、およびF）の貸家B（正確には2棟なのでB1とB2）を、
　　　　借金の返済のために、Cに建物のみ売却し、
　　　　その後、CはDに転売（登記簿未確認のため推測ですが、
　　　　建物所有を目的とした土地の賃貸借契約と思われます）。

　　3.建物の構造
　　　　木造亜鉛メッキ鋼板葺平屋建

　　4.D所有の建物は、いつ、誰が建てたものなのか
　　　　昭和48年8月1日にAが建てたB1、およびＢ2

　　5.CとDの転貸の経過
　　　　平成15年8月1日、転貸しの契約。
　　　　裁判所の陳述書によると、
　　　　　AはDの存在を知らない（転貸しの件についても）
　　　　とのこと
（ということは、所有権の登記が転貸しの際の地主の未承認に
　勝ったということですかね？）

□■アドバイス：２

まだ、ちょっと疑問点があるのですが、取り敢えず、私見です。

　　1.新規契約は締結すべきだと思います。
　　　　相手は、CでもDでもどちらでも良いでしょう。
　　　　貴方・C・Dのお互いが納得すれば良いだけです。
　　　　おそらく、法的に一番保護されるのは、土地の上に登記された建物を
　　　　所有しているDですから、Dに不利益にならないのであれば、
　　　　あまり問題は生じないと思います。

　　2.期間については、新規契約であれば基本的には30年です。
　　　元々の3年間の契約を引き継ぐことは、無理があるような気がします。

　　3.請求は可能でしょうが、おそらく自己破産したAからの回収は、
　　　無理だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、この度は、お忙しい中、ご相談にのっていただき、
誠にありがとうございました。
涌井様に質問され、答えているうちに、少しずつ整理され、
なんとなく見えてきました。
近日中に法務局に行って、まず、Bの登記簿をとってきたいと思います。
また何か判りましたら、投稿させていただきます。
今回は本当にありがとうございました。

相談内容　住宅購入のための夫婦共同貯金について

愛知・30代男性
はじめまして。30代前半の会社員です。
住宅購入のため、今年から夫婦でひとつの銀行口座に
お金をためていこうと決めました。

選んだのは、妻が働いていたときに貯蓄していた妻名義の銀行口座で、
当初には150万円ほどありました。
その後、私の給料口座にまとまったお金ができるたびに
妻の口座に振り込み、現在、300万円ほどになりました。

少ないですが、来年、住宅を買うための資金に充てようと考えています。
そこで、質問が2つあります。

　1.今年、妻名義の口座に振り込んだ約150万円には、
　　贈与税はかかるのでしょうか。

　2.来年、この300万円を住宅購入に使う場合、
　　どのようにしたら一番節税できるのでしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、贈与は年間で110万円まで控除できますし、
残りの40万円についても、夫婦で生計を共にしているので、
贈与税に関しては大丈夫だとは思います。
しかし、確実とは言えませんので、
税理士等の専門家にご相談することをお薦め致します。

なお、住宅の購入の場合は、決まった控除がありますので、
それ以外の節税に関しては、やはり、専門家にご相談した方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、アドバイスしていただき、まことにありがとうございます。
専門家に一度、相談してみることに致します。

相談内容　父親の保証人トラブルについて

東京・20代女性
初めて相談します。家族みんなが頭を抱えています。

今日、不動産屋から、
「（父が）保証人になって、賃貸アパートを借りていた人が蒸発したので、
　返済について話し合いたい」
と、電話がきました。

父も家族もポカーンとしていたのですが、よくよく話を聞いてみると、
　　●契約は平成7年
　　●父は以前に勤めていた会社（＝現在は退職）の部下の保証人になった
　　●部下は、更新契約続行で、今まで住んでいたらしい
　　●父は会社をやめてから連絡もとってなかったようで、
　　　連帯保証人になったことすら忘れていた
　　ということでした。

それぞれの言い分は、
　　●不動産屋
　　　連帯保証人なんだから、払うべき
　　●父
　　　更新のときに連絡すらなかったので、保証人の時効（？）では？
です。

補足としましては、
　　1.2年更新で、更新は借主がしていたこと
　　2.保証人に連絡なしで更新していたこと
　　3.10年近くたっていること
　　4.家賃滞納11ヶ月で、それまで保証人の父は何も連絡を受けていなかったこと
　　5.更新に関して、不動産屋が仲介したわけではなく、
　　　借主と大家の間で行われていたこと
　　6.家賃支払いも大家へしていたこと
です。

父は、「家族がいたはず」と言っておりました。
ただ、借主は会社も無断欠勤で、蒸発したとのことですが、
本当のことは分かりません。
どうにか父を助けてあげたく、書き込みにあがりました。
バカな父を助けてください…。

　■追伸
　　追加でわかったことを書きます。
　　借主には奥様がいて、離婚をしたいと現在言っているそうです。
　　そして、父が保証人になっているアパートに、家賃滞納11ヶ月しながら、
　　現在も住んでいるそうです。
　　奥様には払える収入はなく、
　　　「自分は被害者。あくまで家賃は旦那名義であり、支払いは旦那」
　　と言っているそうです。
　　そもそもこの問題が起きたのは、どうやら奥様が原因みたいで、
　　　　旦那蒸発
　　　　→お金苦しくなる
　　　　→区役所に何らかの補助金はでないかと相談に行く
　　　　→「離縁したわけでもないし、旦那の家に住んでいたら
　　　　　　そんなのでませんよ」と言われる
　　と言うような状況で、
　　　　●奥様「離縁して出て行きたい」
　　　　●大家「家賃払って出てってください」
になり、「旦那名義だし、支払い義務はない」と奥様が主張され、
父あてに電話がきたようです。

□■アドバイス：１

保証人に無断で賃貸契約が更新されていた場合、
保証人が責任を免れうるかどうかについては、
学説も判例も見解が分かれています。
しかし、契約更新後も保証人の責任が及ぶという見解が優勢です。
「借家契約は更新するのが一般であるから、
　保証人は契約更新を予想できたはずであるということ」
「保証人たるもの当然に当該契約書も確認していること」
が想定されるわけですから…。

賃貸契約の保証人になる場合、賢明なのは、保証期間を契約書に
明確にしておいて、契約更新ごとに見直すことなのですが、
おそらくその契約書ではそのような条項は無いのでしょう。
ちなみに私所有の賃貸物件では、ご親族以外の方がまれにですが
保証人となる場合、そのような運用を心がけています。

ただ、メール記載内容からだけの見解ですが、
交渉の余地はあるように思われます。
それは、
　　　●11ヶ月も保証人たるお父様への通知がなされずに放置されていたこと
　が理由です。
　　
通常、賃貸契約書においては、2～3ヶ月の家賃滞納により、
家主（管理会社）側から退去を求めることができる条項があるかと思いますが、
それにも関わらず、これほど長期に放置されていたことは、
家主側にも責任が認められて然るべきと考えます。
裁判上でも過失相殺的に減額が認められる可能性は高いと思われます。

この点を踏まえて、家主さんと交渉されてみる余地はあるのではないですか？
それから、お父様がこの被保証人借主の代わりに家賃を弁済された場合、
この借主に対して求償権がありますので、念のため。
もっとも、蒸発しているのでしたら、現実に支払いを要求することが
可能であるかどうかは判りませんが…。
（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

RESありがとうございますm(_　_)m
何だかちょっと安心しました。

父と先ほど話したら、また新たな事実が出てきました。
そして、ちょっとつけたしを…。
　　・11ヶ月滞納したまま、借主・奥さん・息子（小学5年生）で、住んでいた
　　・1ヶ月前に離婚届をおいて、借主蒸発
　　・補助金の手続きをしに区役所へ行ったが、自宅の借主が旦那名義なので、
　　　奥さんに名義変更しなければだめだと区役所で言われ、
　　　名義変更を不動産屋に依頼。そこではじめて不動産屋も滞納を把握。
つまり、11ヶ月前に蒸発したわけではなく、1ヶ月前らしいです。

父が払うにしろ、裁判沙汰になれば、減額される可能性もあること、
11ヶ月も滞納放置してた貸主にも責任はあることは、父に話してみようと思います。

もし、家賃を父が払って、「借主に対して求償権」を主張した場合、
借主が蒸発したまま住んでいた奥さんに対しても「求償権」というのは主張できますか？
父も、我が家のローン＋車ローンをかかえ、生活は豊かではありません。
なのに、保証人になったばっかりに他人の家賃を払い、
借主の奥さんは区から補助を受け、新たに生活を始めるなんて、理不尽です…。

□■アドバイス：２

済みません、出張によりレス遅くなりました。

家賃の代位弁済による直接の求償権としては発生しないと考えます。
あくまでも家賃の支払義務は夫ですから。
請求できるとすれば、何か別の法律上の根拠と思われますが、
調べてみないと責任ある回答は差し上げられないところです。
（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

パソコンが壊れ、遅くなりスイマセン。
いまだ話し合いは平行線をたどってるようで、
何とか和解ができれば…と思います。
ご親切なレス、本当にありがとうございました。

相談内容　契約時の口頭説明とは異なる現況について

千葉・20代女性
建売の新築一戸建ての売買契約をしました。
契約時には気づかなかったのですが、敷地内に線路の「土留め」がありました。
契約時、売買契約書、重要事項説明書の読み合わせを不動産会社としましたが、
　そのときには、
　　　●自分の土地が「土留め」の地面から出ている部分から
　と、口頭で確認しました。
また、上記二種類の書類には土地内に
「土留め」があるとは明記されていませんでした。

ところが、家に帰り、読み合わせをしなかった書類に目を通したり、
不動産会社と物件の傷チェックをしに行ったときに、
自分の土地が「土留め」を含んだ土地であることが判明しました。

これについて不動産会社に問い合わせたところ、
契約時に確認しなかった私達買い手の不備との一点張りでした。
この場合、買い手の私達はどう考えればよいのでしょうか。
泣き寝入りでしょうか。

□■アドバイス

私見ですが、
「契約時に確認しなかった私達買い手の不備との一点張り」
は、業者の責任逃れと思われます。
重説や契約書に、土留めについて明記してないとのことですから、
業者の説明不足と思われます。

具体的対応ですが、お近くの行政の行っている無料相談、
もしくは消費者生活センターにご相談なさるか、
　　　（社）千葉県宅地建物取引業協会・全宅保証千葉本部
　　へ連絡し、無料相談を受けるか、または、
　　　千葉県県土整備部建設・不動産業課・不動産業室
　　へ相談してみるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、どうもありがとうございます。
今日、主人が県庁の建設不動産業課に相談したところ、
不動産会社と話し合って折り合いがつかなければ、
弁護士を間に立てるように提案してもらいました。
千葉県宅地建物取引業協会に問い合わせたところ、
今日は担当の方が不在とのことで、後日相談することになりました。