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競売で落札した賃貸物件について

相談内容 競売で落札した賃貸物件について

神奈川・40代男性
A所有であった土地Bが差し押さえになったため、
競売にかけられ、私が今年の10月に買受人となりました。
土地Bが、AからCへ賃貸され、さらにCからDへ転貸しされていました。
そして、土地Bには貸家が建っており、Dが所有者となっています。

私がAの代りの新しい賃貸人となるのですが、
以下について、ご指導のほど、宜しくお願い致します。

   1.新しく賃貸契約書を交わすべきなのでしょうか?
    また、交わすのであれば、
     ・Aが土地Bを賃貸していたC
     ・Cが転貸した土地B上の建物所有者のD
    のどちらになるのでしょうか?
    (あるいは、両者になるのでしょうか?

   2.契約書の契約期間はどのようになるのでしょうか?
    (最初のAとCの契約は3年で、現在、2年と5ヶ月が経過しています)

   3.賃料は、CがAに1年分を、6月に前払いしています。
    そこで、私が買い受けた10月から、翌年5月までの分の賃料を、
    Aに払い戻し請求することは、法律上、可能でしょうか?
    (AがCから賃料を受け取った時期は、すでにAは差し押さえの身でした)


□■アドバイス:1
どうも釈然としないものを感じますので、返答の前に質問がございます。

「最初のAとCの契約は3年」ということで、
「Cが転貸した土地B上の建物所有者のD」ということは、
   ●Cは建物を建てる目的でAと借地契約を締結した
  のだと思いますが、以下、ご返答願います。

   1.当初契約(AとC)の締結の日付
   2.当初契約が建物の建設を目的とした借地契約であるのかどうか
   3.建物の構造
   4.D所有の建物は、いつ、誰が建てたものなのか
   5.CとDの転貸の経過
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

以下のようなところですが、何卒宜しくお願い致します。

  1.当初契約(AとC)の締結の日付
    平成15年6月17日

  2.当初契約が建物の建設を目的とした借地契約であるのかどうか
    Aが賃貸中(E、およびF)の貸家B(正確には2棟なのでB1とB2)を、
    借金の返済のために、Cに建物のみ売却し、
    その後、CはDに転売(登記簿未確認のため推測ですが、
    建物所有を目的とした土地の賃貸借契約と思われます)。

  3.建物の構造
    木造亜鉛メッキ鋼板葺平屋建

  4.D所有の建物は、いつ、誰が建てたものなのか
    昭和48年8月1日にAが建てたB1、およびB2

  5.CとDの転貸の経過
    平成15年8月1日、転貸しの契約。
    裁判所の陳述書によると、
     AはDの存在を知らない(転貸しの件についても)
    とのこと
(ということは、所有権の登記が転貸しの際の地主の未承認に
 勝ったということですかね?)


□■アドバイス:2

まだ、ちょっと疑問点があるのですが、取り敢えず、私見です。

  1.新規契約は締結すべきだと思います。
    相手は、CでもDでもどちらでも良いでしょう。
    貴方・C・Dのお互いが納得すれば良いだけです。
    おそらく、法的に一番保護されるのは、土地の上に登記された建物を
    所有しているDですから、Dに不利益にならないのであれば、
    あまり問題は生じないと思います。

  2.期間については、新規契約であれば基本的には30年です。
   元々の3年間の契約を引き継ぐことは、無理があるような気がします。

  3.請求は可能でしょうが、おそらく自己破産したAからの回収は、
   無理だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、この度は、お忙しい中、ご相談にのっていただき、
誠にありがとうございました。
涌井様に質問され、答えているうちに、少しずつ整理され、
なんとなく見えてきました。
近日中に法務局に行って、まず、Bの登記簿をとってきたいと思います。
また何か判りましたら、投稿させていただきます。
今回は本当にありがとうございました。

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