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借地での建替えと契約変更について

相談内容 

東京・40代男性
妻の父親が独りで住んでいる旧借地権(義父名義)の土地が、
来年で契約満了になります。そこで、現在の木造の古家を壊し、
そこに新しい家を建て、義父と私の家族で住もうと考えています。

一度地主さんとはお話はしましたところ、地主さんは、
「計画を見せていただいてから、具体的に話しましょう」
といってくれました。

こういったケースの場合、
 ●更新料プラス建替え許諾料(?)
ということで大丈夫なのでしょうか?
また、建物に関して、名義が私本人になると、
借地の名義と異なりますので、名義変更等が必要になるのでしょうか?
  
それから、一般的に、木造でなくRCなどの重量建造物を建てた場合は、
さらに、何かプラスされるのでしょうか?

全く素人なので、知識がなくて、スイマセン。
アドバイスよろしくお願いします。


□■アドバイス

私見ですが、
   ●更新料プラス建替え許諾料(?)
で、地主さんに承諾してもらえるのなら、それで良いと思います。

名義変更については、個人的な考えですが、名義変更を行った場合、
税金の問題が出る様な気がします。
新借地借家法による新規契約なら、当然、問題ないと思いますが、
旧借地法の更新時に名義を変えるのが、賃借権の親族間の売却、
もしくは贈与とみなされないかどうかが、疑問です。

新築すると、当然建物の表示保存の登記をしますので、
内緒という訳にはいきません。この辺りのことは、
税務署の無料相談室に伺っておいた方が良いと思います。
転貸にした場合でも、親族間の場合は、
事前に税務相談しておく方が良いと思います。

重量建造物については、地主の承諾、もしくは異議申し立てが無いことが
前提ですが、旧法の場合は期間が60年になりますので、
それなりの許諾料が必要と思われます。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

う~む。こういう話って難しいですね。
いままでこういったヘビーな問題を考えてみたことがなかったので…。
涌井さん、ご丁寧なアドバイスありがとうございました。

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