【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　建物付の土地と更地の交換について

神奈川・30代男性
土地交換の特例で、現在、住んでいる建物のある土地と、
更地である叔父の土地を交換しようと考えています。
土地の値段は同額なのですが、
譲渡する土地と取得する土地の用途を共とするために、
現在、住んでいる土地の建物は壊さないといけなのでしょうか？
また、土地交換後に土地を売りたいです。
どの程度の期間をおけば、売ることができるのでしょうか？

□■アドバイス：１

等価交換の要件については、不動産相談INDEXの
　　 http://fudosan.2525.net/cat7343257/
　　　をご覧下さい。

私見ですが、土地の地目が同じであれば、
基本的には可能だと思いますが、建物は建物として別になります。
建物を取り壊すか、もしくは建物については、
別途、売買を行うということになると思います。
土地の差金（＝建物売買金額）が、土地金額（路線価）の20％以内であれば、
この差金については、売買とはならないでしょう。

売却については、交換後であれば、基本的には自由だと思います。
詳しくは、会計事務所や税務署等に相談される事をお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

回答ありがとうございました。
古い家なので、建物の値段は20％以内だと思いますので、
壊さずに交換しようと思います。

□■アドバイス：２

建物は別途売買になりますので、その点は間違わない様にお願いします。
あくまでも、差金を授受する場合は、その差金については
交換金とみなされるということです。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　無断駐車によって車が出せない駐車場付物件について

茨城・30代男性
はじめまして。はじめて相談させて頂きます。
神社の私有地上に建っている駐車場付きの一戸建ての賃貸住宅に入居しました。
しかし、この物件の周りも神社の私有地であり、近隣の人が無断駐車することが
あるため、私の車が駐車場から出られないことがあります。
通勤で車が必要な私にとって、急に車が出られないことになれば、
と遅刻することになってしまいます。

　　入居前の管理会社と仲介の不動産会社からの説明は、
　　　●私有地であることは聞かされてない
　　　●無断駐車があることも聞かされてない
　　で、昔から住んでいる人たちのルールとしては、
　　　●みんなの共有土地なので、たまには駐車することもある
　　とのことです。
そして、管理会社は、いつでも車がでられるような対応はできないと言います。

これでは、駐車場としての機能を果たしていないため、
会社に遅刻するぐらいなら引越しを考えています。

これは「隠れた瑕疵」というものには該当しないのでしょうか？
また、該当しなくても、貸主、管理会社、仲介の不動産会社に、
何らかの責任を問うことはできないのでしょうか？
ご指導お願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、基本的には、近隣の方が無断駐車することが悪いですよね。
特に、貴方の車が出られない様な駐車の方法には問題があるでしょう。

とりあえず、必ず出られるように、駐車することはできないのですか？
一番出口に近いところに駐車するようにしたらいかがですか？
どうせ、無断駐車ができるのなら、貴方も決められた場所に駐車する必要は
無いと思いますよ。

それでもし、問題が生じたなら、何故、駐車場所を変えたか、
その理由を説明した上で、神社側に善処して頂くというのが宜しいかと思います。

責任を取れと言っても、近隣の方の無断駐車なので…。
強いて言えば、貸主（神社？）の管理責任でしょうが…。
近隣の方が氏子だったとすれば、貸主の1人でしょうか？

おそらく、氏子総代さんが貸主の代表になるのかと思いまので、
この氏子総代さんが、きちんと対応すべき問題だと思います。
仲介業者・管理会社を通じて、氏子総代さんに対応して頂く
というのが妥当かも知れません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
管理会社と仲介業者へ責任を問うのは難しいことは認識しました。
ただ、入居前に管理会社からは、車が出られなくなるような
無断駐車がないことを聞き、さらに、
　　「無断駐車がないように周辺の人に言っておきます」
　　と言われ、契約を決めました。
ですから、もし、
　　「無断駐車をやめさせるのは難しい」
と言われていれば、契約はしなかったので、ウソをつかれたように
感じてしまいました。まずは、管理会社を通して氏子総代さんに
対応してもらえるようにお願いしてみます。

□■アドバイス：２

神社の土地と言うのは、基本的には
宗教法人である各神社＝神社庁の所有ということになっていると思います。
その土地、および付属物（樹木等）の売買には、その神社の神主の印鑑が
必要であると思います（負担金の支払いも必要なようです）。
しかし、土地の利用については、氏子総代（大きな神社の場合は総代長）の
印鑑で良いはずです。
また、日常の管理は神主ということにはなっていると思いますが、
実際には総代、または総代長が実質的な権限を持っているはずです。

管理会社や仲介業者には、
基本的に賃貸部分以外の利用に関する権限はございません。
「無断駐車がないように周辺の人に言っておきます」ということですが、
これは管理会社・仲介業者として、不注意な発言だとは思います。
しかし、賃貸物件そのものの瑕疵とは言いづらいとは思います。

ご不満はあるでしょうが、ご返答の通り、誠意ある対応を、
管理会社・仲介業者を通じて氏子総代・総代長に求めて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お忙しい中、ご回答ありがとうございます。
涌井様のアドバイスのとおり管理会社へお願いしようと思います。

今回は物件を借りる上で、建物を重視して借りてしまったことは私のミスだった
と思います。いままで賃貸でこのような問題にあったことがないため、
安易に契約してしまいました。賃貸物件を探すときは、周りの環境など
建物以外の部分もよく確認する必要があることを認識することができました。

今後は物件を借りるとき、さらには家やマンションを購入するようなときは、
特に、不動産屋からの情報以外の気になる部分をよく確認して
決めるように心がけようと思います。

涌井様のアドバイスは非常に勉強になりました。
ありがとうございました。

相談内容　隣地への落雪防止措置について

北海道・30代女性
雪国に自宅を持っており、入居18年になります。
今までずっと空き地だった隣接する土地が、人から人へ転売され、
あっという間に9月にアパートが完成しました
（建築主は個人で不動産業を営んでいます）。

現在、我家の屋根の凍った雪が、隣の敷地の中や通路へ落ちていきます。
お人よしの母は、雪を止めるよう自宅を修理するといいますが、
私は判ってて建てたんだから、ひと冬、様子をみようと考えています。

どのような方法が最善か、ご指導ください。

□■アドバイス：１

私見ですが、隣地に迷惑をかけるのは良くないですね。
トラブルを未然に防ぐという、お母さんの考え方が一般的だと思いますし、
賢明な考え方だと思います。

その凍った雪が、通路に落ちるということは、アパートの入居者が
怪我をする可能性も有るのではないかと思いますが、いかがでしょうか？
その場合は、当然、損害賠償の問題が発生すると思いますよ。

先に建物があったのだから、隣地に凍った雪が落ちても当然だ…
という考え方には、あまり同調できません。
元々、隣地に平気で凍った雪を落とすことができていたのは、
空き地ということもあり、それほどの迷惑でもないから、
見逃して頂いただけのことだと思いますよ。
今まで、隣地の所有者にきちんとお礼をしてきていたのかどうか…。
お礼をいうのは、人として当然だと思いますが、いかがでしょうか？

なお、豪雪地帯の場合は、街中では屋根の隙間をなるべく狭くし、
郊外の場合は隣地との境界を広く取って、急勾配の屋根の場合は
雪の落下に備え、自然落下しない屋根の場合は
雪おろしの対策を取るのは常識です。

当初の貴方の住宅を建設した会社は地元の会社なのでしょうか？
地元の建設会社であれば、将来のことも考えて、
その様な気配りは当然していると思うのですが…。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

すでに涌井様がご回答されていましたが、私も涌井様のご意見と同じです。
逆の立場になって考えられたらいかがでしょうか。
相手がどうあれ、こちらは「隣地へ落雪することを知っている」のですから、
防止対応をするのは当然のことと存じます。
（青葉ホーム・伊澤隆平さん）

■□相談者より

涌井様、伊澤様、サイト運営の方々、早速のお返事を感謝申し上げます。
隣のアパートの方が怪我をされる恐れのある通路ではありませんが、
ご指摘の通り、お互い何が起きるか判りませんので、
仲良くしていくためにも、善処したいと思いました。
我家を建ててくださった会社とも、未だに付き合いがあるので、
相談していきたいと思います。お世話になりました。

相談内容　親会社が所有する物件の仲介手数料について

福岡・20代男性
初めまして。
不動産会社自体が所有している物件を貸す場合は、
代理でも媒介でもなく貸主になるため、
仲介手数料が発生しないというのは分かります。

では、不動産屋の親会社（代表取締役が同一人物）が
物件を所有している場合はどうなるのでしょうか？
この場合は代理や媒介扱いになり、
仲介手数料を取られてしまうのでしょうか？

このようなところは、普段は仲介手数料無料で客をひき、
繁盛期は仲介手数料をとっているようです。

□■アドバイス：１

私見ですが、株式会社や有限会社の場合は、代表者が一緒であっても、
各会社がそれぞれ、法人格を持っています。
人間でいえば、別の人間であるということです。
親会社とはいっても、別会社であれば、たとえ社長が一緒でも
違法とは言えず、その業者は、手数料を受領できると思います。

需要と供給のバランスで、手数料を取ったり取らなかったりするのは、
当然のことでありますし、家賃の上げ下げも自由です。
これらのことは、商売として当然だと思います。
例えば、スーパーでもバーゲンとか、特売を行うのと一緒です。
気に入らなければ、借りなければ良いだけだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返答ありがとうございました。おかげで疑問点も払拭できました。
ただ、仲介手数料を取ったり、取らなかったり、家賃の半額だったり…と、
曖昧で、本当に払うべきお金なのか疑問が湧いてしまいますよね。
商慣習もあり難しいとは思いますが、曖昧さはなくして欲しいですね。

□■アドバイス：２

考え方だと思います。
「仲介手数料を支払うのが当然である」という前提にたって、
手数料を無料にするサービスをする時もある…
ということで考えれば良いと思います。

大手の業者の場合、入居率が悪くなると「広告宣伝費」名目で、
仲介業者に手数料以外に、1ヶ月分をプラスして
宣伝費を支払うこともあります。

不動産業も商売ですから、この程度のことは
よく行われているということで、ご理解ください。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

遅くなりましたが、ありがとうございました。
今後の参考にさせていただきます。

相談内容　調整区域の中古物件について

神奈川・30代女性
初めまして。
神奈川県で調整区域に建てられた中古物件の購入を検討しています。

築17年の中古住宅（建坪45坪）が建っており、坪単価29.5万円の物件でで、
駅まで800m、小学校（大変評判の良い）まで600m、
道路の反対側は公園の竹やぶと、条件は気に入ってるのですが、
調整区域という点が気になります。

ローンの仮申請は通ったので、あとは本契約なのですが、正直迷ってます。
調整区域の土地は、将来的には家を建てられなくなる可能性があったり、
今回、我が家は大丈夫でしたが、ローンを組めなくなると聞きます。
調整区域は、将来的にも、ずっとそのままで変ることはないのでしょうか？

□■アドバイス

調整区域内の建物の建替えにつきましては、昭和46年（月に関しましては
各行政により違うようです）の区域区分が行われる以前から、
建物が存在していたかどうかによって変ります。

各市町村によっても建替えの可否の対応が変りますので、
事前に各市町村の建築課等に、公図・土地謄本・建物謄本を持って
ご相談に行かれるのが宜しいかと思います。

なお、不動産業者が入っている場合は、建物の建替えが
可能かどうかの説明があると思うのですが、無いのでしょうか？

追加ですが、いつから宅地になっていたのか…が大事です。
その築17年の建物が、昭和46年以前から存在した建物の建替えの場合は、
将来も建替えられる可能性が高く、新規に農家住宅や分家住宅で
建てた場合は、その許可をとった本人（おそらく売主）以外の人は
建替えは難しくなります。この場合は、農家資格を取れば別ですが、
改築の繰り返しで対応せざるを得ません。

なお、都市計画の見直し（将来、線引きが変るかどうか）については、
誰も現時点では判らないと思いますが、
一応、市町村の都市計画課等にお尋ね下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、貴重な情報、ありがとうございます。
不動産屋さんに建替えができるのかどうか、いつ建てられたのか…など、
確認したいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　共有名義人の債権支払い義務について

東京・20代女性
お忙しいところ、恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。

夫との共有名義の家があるのですが、現在、別居中のため、
ローンの返済状況が不明です
（債務者は夫、連帯債務者および、連帯保証人はありません）。
仮に住宅ローンの返済が滞り、抵当権に設定されている土地が
差し押さえになった場合、土地の所有者にも
差し押さえの通知が来るものでしょうか？

また、一般的に債務者への連絡は電話なのでしょうか？
それとも、督促や催告など、書面での通知が届くのでしょうか？

□■アドバイス：１

住宅ローンということですと、
相談者さんの持分にも抵当権の設定があるのが普通です。
その場合は、債務者が相談者さんの配偶者の方だけであっても、
相談者さんは債務の物上保証していることになります。

金融機関は物上保証だけではなく、連帯保証を求めるのが普通ですが、
本当に連帯保証していないのでしょうか？
まず、住宅ローン（金銭消費貸借）契約書を確認されることをお奨めします。

さて、相談者さんの持分に抵当権の設定がある場合ですが、
返済が滞っていた場合、相談者さん宛てにも催告書が届きます。
最初は普通郵便ですが、金融機関が抵当権の実行を行うことを
前提にした場合、内容証明郵便で催告書が届きます。

金融機関（債権者）に住所変更の届けをしていないと、
元々住所である配偶者の方の住んでいる住所宛てに届きますので、
その文書を自ら見ることができないうちに
競売手続きが進行していってしまいます。

競売の売却額が債務額に満たない場合は、連帯保証していた場合は、
その不足額は相談者さんの保証債務として残り、
不動産以外の財産を差し押さえてくるということも想定できます。

返済について気になるのでしたら、
早い時期に金融機関にお尋ねになった方が賢明かと思います。
（本田貴士さん）

■□相談者より

お忙しい中、回答ありがとうございました。

　　「金銭消費貸借抵当権設定契約証書」を確認しましたところ、
　　　●債務者兼抵当権設定者…夫
　　　●抵当権設定者…私と父
　　　●連帯保証人、連帯債務者…何も書かれていません
　　という状況でした。

抵当権の順位というところには、宅地（以上○○所有）、
その下に居宅（○○共有）と記載されています。私名義は、この共有の家です。
実際は一箇所にある土地ですが、土地は地番が分かれています。

この場合、抵当権が記載されている順に、個別に抵当権を実行し、
一番初めに設定されている抵当権を実行しても完済できなければ、
次の抵当権の実行と解釈してよいのでしょうか？

夫は住所変更していないようですが（住んでいるようです）、
私宛の郵便物は、現住所への転送手続きをしてあります。
時間を作って、金融機関に尋ねてみることにします。

勉強不足で申し訳ありません。上手く説明できていないかもしれませんが、
私の解釈の仕方が間違っていましたら、
お手数ですが、ご指導よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

土地の所有者はお父様で、お父様の土地に娘さん（相談者さん）ご夫婦が
建物を建て、建築代金を借入る際の担保として土地建物に抵当権を設定したようですね。

そうであれば、担保（抵当権の設定されている土地建物）価値（価額）よりも
債務額の方が低廉であると思われますが、土地建物は共同担保になっている
はずですから、抵当権が実行されると土地と建物は一緒（セット）に売却に付されます。

ただし、競売評価額（最低売却額）の建物と土地の地上権（便宜的に土地を底地
権と地上権とに評価を区分している）の合計額が債務額を超過しているようであ
れば、土地のうち底地権は売却されず法定地上権付き建物として売却されます。

売却額が債務額（借入元本のほか遅延損害金も含む）を下回っていた場合は、
債務者並びに（連帯）保証人には不足額の返済義務が残ります。

さて、現実に即した対応ですが、土地がお父様のものとし、
土地建物の価額が債務額を上回っているとした場合、
配偶者の方の持分を債務額と相殺することで、
相談者さんないしはお父様、または信用のできる相談者さんのご兄弟とか、
おじさんおばさんに名義を変更する必要があると思います。

仮に、相殺資金（借入金の返済額）が用意できない場合は、
土地建物を売却することで借入金返済することも、
債務者である配偶者の方の返済意思次第では
考えなくてはならないかもしれません。
（本田貴士さん）

■□相談者より

本田様、とても丁寧な説明をしていただき、感謝しております。
万一の場合は、ご指導いただいたことを踏まえ、家族とも相談し、
考えていきたいと思います。
お忙しい中、お手数をおかけいたしました。
また、お礼が遅くなりまして失礼いたしました。
ありがとうございました。

相談内容　あやふやな登記に対する対応の仕方について

山梨・70代女性
40年前、分譲住宅を購入しました。
片側が行き止まりになっている道を挟んで、3件ずつ建てられ、
私の家は行き止まりに一番近い場所です。

11月に地籍調査があり、公図を見る機会がありました。
すると、家の前の道路に4本の線が入っており、私の家の前の道路の部分が、
お隣の家の宅地として登記されていることが分かりました
（反対側の道路は不動産業者の名前で公衆道路として登記されています）。

ちなみに、お隣は私より後に家を購入されました。
当時、道路込みの値段を不動産屋さんにお払いしてあります。
今後、売却も考えておりましたので、このような状況にとても戸惑っており、
トラブルに発展しないかと不安を感じています。
どういういきさつで、このようなことになってしまったのか、
全く分からない状況です。
　　
何をどうすれば良いのかすら、分かりません。
これからどのように対処していくと良いのでしょうか。
良いアドバイスをお願いします。

□■アドバイス

今回のご相談に関しては、実際の公図や謄本・権利書・契約書や領収書・
名寄せ帳等を見ないと正確なことはアドバイスできないと思います。

とりあえず、上記の書類、特に、権利書と契約書・領収書を揃えた上で、
お近くの司法書士事務所にご相談に伺うのが宜しいかと思います。

なお、公図や謄本はご自分で法務局に行くことが可能であれば、取れますが、
難しいようでしたら、司法書士にお願いすれば、取っていただけます。
名寄せ帳は市町村役場の税務課等に、印鑑・身分証明書持参で行けば、取れます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、この度はアドバイスをありがとうございました。
資料を揃え、司法書士さんのところにご相談したいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　旧借地権の建替え拒否について

神奈川・60代女性
旧借地権の家を息子への名義変更とともに建替えを考えています。
しかし、地主が建替えを承諾してくれず、
銀行からの融資を受けることができません。
こういう場合、法的に地主に承諾を認めさせることはできるのでしょうか？
それとも、正当な理由もなく、地主が建替えに承諾しないことは
法的に認められてしまうのでしょうか？
ご回答をよろしくお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、契約期間内の建替えには、地主の承諾が必要かと思います。
承諾無しに建替えることはかなり難しいと思います。

なお、増改築を行うことは「第八条の二の2（丸2）」により、
承諾が得られない場合は、法的に進めることも可能だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、ご回答ありがとうございます。
やはり、地主の承諾無しに銀行からの融資を受けることはできないようです。
ゆえに建替えもできなそうです。
ありがとうございました。

相談内容　一般的な隣家との距離について

東京・20代男性
初めまして。
第一種低層住居専用地域に、隣家が新築します。
その際、隣家の設計業者が境界線まで30センチに壁面をもってきたい
と言っているのですが、「だめ」と言ってもいいのでしょうか？
民法の曖昧な規定も読みましたが、一般的にはどうなのでしょう？
当方の土地が1メートルくらい高くなっており、
将来、擁壁を作るときにじゃまにならないか、心配です。

□■アドバイス

私見ですが、建物の建築と境界線については、
建物を建てるには境界線から50cm以上離さなければなりません
（民法第234条第1項）。この規定による間隔は、相隣者の間で協議し、
合意すれば、狭くすることもできます。

前の規定に反して建物を建てようとする者がいるときは、
隣の土地の所有者は、その建築を止めさせ、
または、変更させることができます（民法第234条第2項本文）。
それをも無視して建築が進むようであれば、
建築工事の差止めを求め裁判所に申請することができます。
ただし、建築に着手してから1年以上たったとき、
またはその建築が完成してしまった後では、中止・変更の請求はできず、
損害賠償の請求しかできません（民法第234条第2項ただし書）。

前の規定と異なった慣習があるときは、その慣習に従います。
（民法第236条）

　　つまり、
　　　●50cm以上の間隔を開けるように要求できる
　　ということになります。

■関係している条文■
（境界線付近の建築の制限）
　第234条　建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保
　　　　　　たなければならない。
　　　　２　前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣
　　　　　　地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることがで
　　　　　　きる。ただし、建築に着手した時から1年を経過し、又はその
　　　　　　建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

　第235条　境界線から1メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことの
　　　　　　できる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設け
　　　　　　る者は、目隠しを付けなければならない。
　　　　２　前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線に
　　　　　　よって境界線に至るまでを測定して算出する。

（境界線付近の建築に関する慣習）
　第236条　前２条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。

（境界線付近の掘削の制限）
　第237条　井戸、用水だめ、下水だめ又は肥料だめを掘るには境界線から2メー
　　　　　　トル以上、池、穴蔵又はし尿だめを掘るには境界線から1メートル以
　　　　　　上の距離を保たなければならない。
　　　　２　導水管を埋め、又は溝若しくは堀を掘るには、境界線からその
　　　　　　深さの2分の1以上の距離を保たなければならない。
　　　　　　ただし、1メートルを超えることを要しない。

（境界線付近の掘削に関する注意義務）
　第238条　境界線の付近において前条の工事をするときは、土砂の崩壊又は
　　　　　　水若しくは汚液の漏出を防ぐため必要な注意をしなければならない。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

素人の質問に、詳しいご解説ありがとうございました。
隣地住宅の設計をした業者に、きちんとやり直すよう要求しました。
法律では、あやふやな部分も多いですし。
これからずっと隣通しで住んでいく私たちの人間関係を調整するのも、
設計した人の責任だと思いますので…。
ともかく、そういった思考を組み立てていくのに、
とても勇気づけていただき、助かりました。
この場をお借りして、お礼申し上げます。

相談内容　家賃の振込み人の名義について

東京・40代男性
賃貸の1ルーム物件を1年ほど前に相続しました。
これまで滞りなく家賃を払ってくれていた借主さんなのですが、
今月になって、別の名前の人からの振込みになっていました。
ただし、苗字が同じなので、多分親族の人だろうとは思います。
（これまでは田中太郎（仮名）で振込み、今月から田中一郎…のような感じ）

私は、賃貸人に言って、自分の名前で振り込むよう言っていいと思います。
こういう場合はどうなんでしょう？
むしろそうしないと、おかしなことになりますよね？
どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

貴方と賃借人の合意があれば、それほど問題になりません。
税務的にも、貴方は家賃収入として計上すれば良いので、問題は無いでしょう。
また、賃借人の場合は贈与の可能性もありますが、
年間110万円以下であれば、控除の範囲内です。

契約時、相続前の前所有者（前賃貸人）は、承諾していた可能性もございます。
どうしても不安であれば、簡単な覚書を
　　「家賃の振込み名は××であることを双方承諾した」
として作成すれば良いでしょう。

なお、実際に親が子供の家賃を振り込んだり、
子供が年とった親の家賃を振り込むことは良くあることです。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

家賃は振り込まれているようですので、
まずは事情を聞いてみたらどうでしょうか？
それからでも遅くはないと思います。
（Fudosan.JP参加エージェント）

■□相談者より

涌井様、匿名エージェント様、ご回答をありがとうございました。

賃借人に確認してみたところ、今住んでいる人自身が、
契約上の賃借人の兄弟なんだそうです。
（例えば、契約を交わした賃借人の田中太郎さんが住んでいるんだと
　ばかり思っていたのが、実際に住んでいるのは太郎さんの兄弟の
　一郎さんだったような感じです）

そして、
「先月までは兄弟の口座から振り込んでいたのが、
　今月から自分名義で振込みをすることにした」
とのことでした。このことは、涌井さまのおっしゃるとおり
前賃貸人との間で合意があったようです。

一応納得はしましたが、事前に知らせておいて欲しかったなぁ…と思います。
こういうこともあるんだ…と勉強になりました。
ご回答をありがとうございました。

相談内容　擁壁の崩れについて

神奈川・40代女性
3年前に新築の戸建を購入いたしました。30年以上前に造成された場所で
北傾斜です。北側の擁壁の高さは1階分位です。
家を検討した当時、既に北側には家が建っていましたので、
擁壁自体をじっくりと見てはいません（材質はオオヤ石です）。
ただ、売主さんには、「強度に問題は無い」とハッキリ言われました。

しかし、先日、その擁壁が崩れてきていることがわかりました。
穴も結構空いているようで、その部分の補修も必要とのことした。
購入当時、売主さんからは、「次の世代までは手を加える必要が無い」
と言われていましたので、ビックリしています。
オオヤ石が弱い石である説明も全くされていません。

この場合、当方で全額負担するしか無いのでしょうか？
お金は無いし、納得はいかないし、とても苦しんでいます。
アドバイスお願いいたします。

□■アドバイス

返答の前に質問がございます。

　　1.土地の売主さんは業者でしょうか。
　　2.一般人が売主の場合、仲介業者は入っていますか？
　　3.重要事項の説明書には、擁壁について説明されていますでしょうか？
　　4.2次製品ではなく、本物の大谷石でしょうか？
　　5.土地売買契約書、および重説には瑕疵担保について、
　　　何か明記されていますでしょうか？

　　以上、宜しくお願い致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ありがとうございます。ご質問の回答をさせていただきます。

　　1・2.不動産会社を通し、販売会社から購入しました。

　　3.特に擁壁の説明はありません。

　　4.本物です。

　　5.「構造耐力または雨水の浸入に影響のないものを除き10年間保証」
　　　というようなことは記載されております。

追加ですが、まだ業者の方にはみていただいていないので、原因はわかりません
が、現在、家の中の壁に一部亀裂が入っている箇所を発見しております。

このような回答でよろしいでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２

私見ですが、長野の場合は、寒じて凍（し）みることもあり、
大谷石を擁壁に使うこと自体、ありえません。
2次製品なら大丈夫ですが、本物はポロポロになって崩れてしまいます。
しかし、関東地区では擁壁に使うこともあるようですね。
水分を吸収しやすい石ですから、個人的には擁壁に適しているとは思いません。

擁壁の大谷石の修復に関しましては、仲介不動産業者がいるようですから、
瑕疵担保責任ということで、
　　「擁壁の修復を売主業者負担でお願いしたい。
　　　ついては、重説や契約を仲介した業者として、売主と交渉して頂きたい」
と、仲介業者に言って下さい。
その結果を、またご報告いただければ…と思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、不動産会社に電話したところ、瑕疵担保責任は2年間と言われました。
民法のことも言ってみましたが、「2年間」と譲りません。
状況の説明を終えたあと、急にヤクザっぽい口調で言われ、怖かったです。
不動産会社にはそれなりに仲介手数料は支払っていますが、
この件を交渉していただくことは無理のようです。
通常、擁壁の瑕疵を10年間認めていただくことは難しいことなのでしょうか？

□■アドバイス：３

2年間と言うのは、契約書に明記されている場合です。
契約書には、瑕疵担保責任は2年間と明記されているのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、契約書には2年と記載されておりますが、
　　　●（建物基本構造部分については10年迄とする
と追加されております。
擁壁自体は建物ではないので、品確法を主張することはできないのでしょうか？

□■アドバイス：４

私見ですが、10年保証はあくまで、建物の主要構造部分のことだと思います。
土地の擁壁の場合は、民法第638条に、
請負の瑕疵担保責任が規定されていますが、
今回の場合は、造成後30年経過していますし、
かつ、瑕疵担保責任も2年と明記されているとなると…、
　　●消費者契約法や宅建業法の重要事項の説明義務違反に該当するかどうか？
　　●または、民法95条の錯誤による契約の無効となり得るかどうか？
ということになるのですが、私ではちょっと判断いたしかねます。

行政の行っている法律無料相談に行かれるか、もしくは有料になりますが、
弁護士等の専門家にご相談なさった方が良いかも知れません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、いろいろアドバイスありがとうございます。
行政の方に行ってみようと思います。

相談内容　ローンを含む物件の友人との共有登記について

京都・30代女性
土地、建物を友人と共有で購入することになりました。
私はサラリーマンなので、住宅ローンがとおります。
しかし、友人は自営業が2年ほどなので、
頭金を友人が用意し、ローンは私が組むことになりました。
支払いに関してはクリアしているのですが、この場合、
登記簿の名義などを半分にすることなど、可能なのでしょうか？
何卒、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

私見ですが、
ローンの実質的な返済はどのような割合になるのかが不明ですが、
持分につきましては、実際に支払う割合を計算した上で、
相当な割合にされるのが宜しいかと思います。

つまり、ローンの名義は貴方でも、
友人も返済していることを証明できるようにしておけば、宜しいかと思います。
とにかく、実際の支出を半々にすれば、持分も半々になると考えて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早々にご返答いただいてありがとうございました。
飲食店の経営を友人と一緒に考えているので、
運用資金は頭金の同額をこちらが負担するので、
ローンについては毎月半々の支払いの予定です。
ですので、友人が頭金を払うことにより、
名義は分けることが可能ということですよね？
お手数おかけしますが、ご返答いただければ幸いです。

□■アドバイス：２

飲食店の経営に住宅ローンですか？
ちょっと、事態が良く飲み込めません…。
銀行とは融資の話は住宅ローンで進んでいるんですよね？
事業用物件…？
店舗併用住宅ですかね。

基本的には可能だとは思いますが、今回のご相談の件は、
　　　●金融機関に良く相談して、金融機関から司法書士さんを紹介して頂く
　　　●共有について、具体的にはその司法書士さんにご相談される
という方が宜しいかと思います。
それと、会計事務所（税理士さん）などにご相談することも大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ややこしい説明で申し訳ございません。
住宅ローンが通る程度の小さなお店で、店舗は1/3程度なんです。
ですので、住宅ローンでクリアしているのですが、先ほどお伝えした通り、
名義の件で、できればお互い納得のいく形にしたいと思いました。

相談する方がいなくて、司法書士さんに相談する上でも、
ある程度の知識が欲しいと思い、こちらでご相談お願いしました。

□■アドバイス：３

友達とは言え、登記持分を最初にハッキリ決めないと、
後でトラブルの原因となります。
持分の割合の決め方は、資金を出した割合にした方が良いでしょう。
また、先々で上手くいかずに売却となる場合もあります。
ですから、一般的には親族以外の共有名義での登記は、あまりお勧めできません。

そうした場合に備えて、当事者同士で、
　　　●最低3年を超えないと、持分の（処分）売却等はできない
などの法的制約を登記した方が良い場合もあります。
最初の当事者間の取り決めを文書で交し、
公証人役場などで証明を残すことをお勧めいたします。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

色々ご丁寧にお答えくださって勉強になりました。
友人といえども、何かと後々問題がおきないよう、
アドバイスいただいたように公証人役場で、支払いについて、
売却の件について証明を残すようにしたいと思います。

また、こちらでご相談させていただくこともあるかと思いますが、
そのときはどうぞよろしくお願いいたします。
今回、このようなサイトを知人から聞き、とても勉強になりました。
親身にお答えいただいてありがとうございました。

相談内容　住宅街に建つ塗料倉庫の臭いについて

兵庫・40代男性
こんにちわ。相談お願い致します。
現在、一戸建てを立てて5年になります。
隣に空き地があるのですが、その土地の所有者の方は塗装業で、
駐車場と倉庫を建てており、倉庫からのペンキの臭いがひどく、困っています。

この辺りは住宅街で、土地の購入時期はお隣と一緒で、
当時、売主が倉庫は建てないように言っているはずなんですが、
購入時から1年程で倉庫を建て始め、今月に2つめの倉庫を建てました。

簡易倉庫なので、1つ目は知らない間に、
2つめの際は、クレームはつけているものの、
倉庫の距離を境界から50cm離すのも難色を示している状態です
（現状、40cm弱でしょうか…）。

シンナーによる私達家族の健康が害われることが心配なのですが、
何か良い解決法はありませんでしょうか？
よろしくお願いい致します。

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。
ご家族のことを思えば、ご心配なことでしょう。

私などは門外漢ですし、実際の現場の状況も判りませんが、
本件のような問題は一度、都道府県や市町村の環境課などに
ご相談されると、良い結果をもたらすような気がしています。

また塗料の溶剤や倉庫の構造との兼合いから、
消防法上の問題もある可能性もありましょうか。

一方、当時の売主との約定が具体的にどのようなものか不明ですが、
いずれにせよ、あくまでも売主と買主が当事者の約定ですから、
もう1人の買主であるあなたから、
その約定を根拠に履行を要求できることは無いように思われます。

ご参考になれば宜しいのですが…。
他の方々からも良いアイディアがあるかもしれません。
（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

川村様、お返事、有り難うございます。
アドバイス頂いたように、環境課等に相談してみます。
来週以降になるかと思いますが、結果の方を連絡させて頂きます。
有り難うございました。

相談内容　専任媒介契約の報告義務について

神奈川・30代男性
妻が所有していたマンションの売却を、ある不動産会社に頼み、
専任媒介契約を結びました。

妻名義のものなので、私は関らずにいたのですが、
最近になって気になり、妻に確認してみたところ、
電話でも書面でも販売状況の報告がほとんどなされていなかったようです。

契約から、すでに半年以上の月日が経っています
（契約の更新については、電話での合意があったようなのですが…）。

妻は最初に
　「低い額の話はいちいち報告しなくていい」
　　と言ったらしいのですが、それで、
　　　●2週間に1度の報告義務
がなくなるものなのでしょうか？

相談できる人が近くにおりません。どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

3ヶ月毎の更新と、2週間毎の書類による報告は義務です。
その不動産会社に契約書を守るように要求してください。
要求に応じない場合は、媒介契約書の内容に従って解約し、
他の不動産業者に依頼すれば良いでしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。私自身、その業者に電話してみたのですが、
対応も非常に粗雑で乱暴で、信用がおけないと思いました。
早速、そのようにいたします。

相談内容　元畑の駐車場の原状回復について

福岡・40代男性
営業所の駐車場として賃貸していた物件を、
営業所の移転により、解約することになりました。
10年以上前に賃貸する際に、当時、畑だった物件を、
こちらで盛り土をし、アスファルト舗装をしているようです。
　契約書には、
　　　●畑として耕作できる状態への現状回復をする旨
　　　●先方が原状回復を希望しない場合は、現状のままとする旨
　　の記載があります。

　賃貸人側は、
　　　●今は駐車場のままで、現状回復費用の見積相当分
　　　　（状況によっては、将来は畑にするかもしれないとのこと）
　　　　を敷金と相殺したい様子
ですが、当方としては、それを受入なくてはいけないのでしょうか？

こちらの対応としては、
　　　1.こちらの費用負担で畑へ戻し、敷金は戻してもらう。
　　　2.先方が現在の時点で畑に変更するつもりがないのであれば、
　　　　敷金の全額返還を強く要求する。
　　のいずれかだと思うのですが、ご意見をお聞かせ下さい。

□■アドバイス

私見ですが、通常は、貴方の仰るとおりです。
しかし、事業用の賃貸借契約は、基本的に契約書の内容を
遵守すべきだと思います。契約書の内容を良くご確認下さい。

また、交渉は怒ったら負けですから、感情的にならず、
一番コストが安い方法をご選択されることが、一番良い解決だと思いますので、
その点についても、良くご検討されることが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
こちらも柔軟に対応していきたいと思います。

相談内容　保険会社の不誠実な対応について

兵庫・30代女性
ご相談、宜しくお願い致します。
今年の8月31日に上階の人（外国人）の部屋からの
水漏れが発生しました。蛇口を開いたまま外出したのが原因でした。

現場を見て上階の方に連絡し、警察の生活安全課にも相談に行きました。
上階の方は入居された時に、一応、保険に入っておられ、
翌日、保険会社の査定員の方が、現場に来られてました。

しかし、その後、保険会社からも何の連絡もなく、
部屋の方もそのままの状態です。大家さんとも話し合いしましたが、
解決方法がなく、ずっとホテル住まいともいかずに、
上階の人と相談の結果、他のマンションに引越しするということになりました。

保険会社は相変わらず、何も言ってきません。
母子家庭でもあり、幾度となく催促はしていますが、
「会社が東京になりますが、用事があるなら、そちらから出て来い」
などと、一向に相談に応じてくれません。

弁護士さんと相談しましたところ、裁判する方法しかないと言われております。
やはり、裁判以外の方法はないのでしょうか？

□■アドバイス

保険会社というのは、代理店のことでしょうか？
それとも損保会社の営業所のことでしょうか？

損保会社の営業所に連絡しても駄目なら、
本社へ直接問い合わせてみたらいかがでしょうか？
Yahooやgoogleで検索すれば、すぐに本社への連絡方法はわかると思います。
今回のようなケースの場合は、それで駄目ということはまず無いと思います。

なお、翌日にすぐ査定員が来るというのも、ちょっと理解しにくいのですが、
都会だと、すぐ翌日に来るのですかね。
ほとんどの場合は、保険会社ではなく、外部の調査員（査定員）に
依頼すると思うので、数日後になると思います。

もう一度よく、代理店ではなく、
保険会社へ連絡してみたらいかがでしょうか。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

翌日は、大阪の鑑定事務所からでした。
一応、所管の警察（生活安全課）の方に事故当日、相談に行きました。

先日、また相談に行きましたところ、あまりにも、誠実さがないので、
弁護士に相談してはどうかとアドバイスを頂きました。
早速、弁護士会館に行き、ご相談しましたところ、
「訴訟を起こす方が良いんでは」ということになりました。

費用は掛かりますが、私の方は、何の落ち度もありませんし、
その方法で行きたいと思います。仕方ないと思います。

相談内容　賃貸契約時の保証人会社の強制について

茨城・30代男性
現在、アパートを借りるため賃貸契約書に記入しているところです。
しかし、入居を希望している物件は、保証人会社を利用するようになっている
と言われました。
そして、保証人会社を利用する場合、手数料は借主が支払わなければならない
とのことです。

しかし、私には兄弟などがおり、これまでは保証人になってもらい、
契約をおこなってきました。
ですから、今回も、
　　「保証人がきちんといるので、会社ではなく、保証人を立てたい」
　　と言いましたが、不動産業者からは、
　　「保証会社を利用するようになっている」
　　としか回答が得られません。

それにも関らず、緊急連絡先という名目で、近い続柄の者の氏名や会社、
収入などを記載するように求めており、そこへ保証会社から電話連絡をする
とのことです。
従来、不動産業者が行っていた保証人確認の業務を別会社に委託し、
費用は借主に払わせるという方法のように思われます。
私が不動産業者なら、別会社は自分の社内に作り、会社の収入を増やすことを
考えますが、そういうことなのでしょうか？

部屋は気に入っており、不動産業者は納得いくまで丁寧に部屋の情報などを
見せてくれました。
保証会社の金額は、それほどたいした金額ではないということで、
実際、このこと自体は大きな問題ではありません。

しかし、保証人会社を強制されるという経験がなく、信頼できると考えていた
不動産業者が実はそうでもなかったのかもしれない…と不安になり、
相談させていただいた次第です。

どうかご回答頂けたら幸いです。

□■アドバイス

不動産会社の立場から回答させて頂きます。

まず、この「保証人会社」は「不動産会社」の子会社などではなく、
全くの別会社だと思います。

不動産会社は（あるいは大家さんは）、滞納のリスクを保証するため、
従来は親族による連帯保証をつけることを条件に、
賃貸借契約を締結していました（相談者さんも今まではそうだったと思います）。

しかし、最近では、万が一、滞納が発生した場合、その連帯保証人からも
充分な滞納金の回収が果たせないというケースもあります。
そこで、不動産会社の滞納金督促業務を軽減するねらいもあって
（つまり、滞納が発生した場合は、
その保証会社が貸主へ賃料を代りにに支払い、借主へ直接督促をするため）、
賃借希望者には「保証人会社」との保証契約をすることを、
賃貸借契約の条件にする不動産会社も増えてきております。
（ちなみに私の会社では、連帯保証人に適当な方がいらっしゃらない場合に
　限って、保証会社に入っていただいております）

なぜ、緊急連絡先を記入するのかと言うと、万が一の際に「保証人会社」が、
賃借人との連絡を取る手段を複数残しておくためです。
（ちなみに「緊急連絡先」の方は連帯保証人ではないので、当然、支払い義務・
　保証義務は発生しません。文字通り「緊急連絡」をするためのみに
　「保証人会社」は使用します）

問題はその「保証人会社」が信頼すべき会社かどうか…ですが、
不動産会社の提携会社であれば、問題は少ないと思います。
心配であれば、その「保証人会社」のサイトで、
会社概要などをチェックしてみてはいかがでしょうか？

最新のデータでは、全国の不動産会社の90％以上が何らかの形で
「保証人会社」を利用しているようです。
以上、回答になっていますでしょうか？
（ささもとグループ・福原康洋）

■□相談者より

早速のご回答ありがとうございます。
ご回答いただいた内容も参考にさせていただき、
本日、入居の申し込みをさせて頂きました。
ようやく入居先が決まり一息つくことができました。

　（なお、強制について、やはり引っかかっているところがありましたので、
　　私の意見を、
　　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/11/post_93cc.html
　　に投稿させていただきました）

相談内容　施工ミスの補修による壁の色の違いについて

愛知・30代女性
新築5年目の家が、突然、雨漏りし、
おかげでリビングは水溜り状態になりました。
調べてみると、
　　　●サイディングを打つ際に釘があるべき部分が抜けていた
との施行ミスでした。
施行会社はすぐに修理をするように動いてくれて、
その時の対応は早かったように思います。

しかし、途中経過で、主人とその部分を確認してみると、
サイディングを剥がして、再度、リシン吹きつけてもらった部分が、
明らかに他の吹きつけの壁部分と色が違います。

今の段階でこれだけ色が違うので、経年するとますますその差は
出てくるような気がして、再度やり直してくれるように頼みましたところ、
「多少の色の違いは仕方なく、他の部分の壁と全く同じにはできない」
と言われてしまいました。

契約書上には瑕疵責任は10年とあります。
こちらとしては向こうのミスでじゅうぶん迷惑かけれらている状態であるのに、
今度は外観の壁の色まで違ってくるなど納得がいきません。
こういった場合は、その施行会社にどのレベルまで補償（再工事）
を求めることができるのでしょうか。
壁を他と全く同じ色にしろと言うのは、無理な相談なのでしょうか？

□■アドバイス

契約詳細が不明なので、一概には言えない部分があります。
例えば、業者さんによっては、細かく「どこまでを修理する」
と明記されている会社もありますので、
まずは、じっくりと規約をご確認なさる必要があります。

　　なお、一般的に考えますと、
　　　●外壁の一部の補修　⇒　建物全体の塗装
　　という対応をされる会社は無いかと思われます。

　　ただし、明らかに色の差が目立つのであれば、
　　　●塗装自体の施工ミス（または技量不足）
　　ということで、交渉なさるのも一案かと思われます。

しかし、色の差に関しましては、個々人の判断によって異なりますので、
万一、貴方と業者の話し合いが決裂し、貴方が納得なさらないのであれば、
最終的な判断は司法の場（調停・裁判）などで、解決することになるかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご返答ありがとうございました。
また、こちらからの返信が遅くなり、すみませんでした。

ご返答を参考にさせていただき、施行会社に交渉しましたら、
同じ材料を取り寄せて、なるべく近い色にする努力はしていただける
ようになりました。ただ、どこまでやっていただけるかは疑問ではありますが…。

また、結果ご報告いたしますので、よろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

相談内容　借地の一方的な更新要求について

神奈川・40代女性
昭和40年に亡父が土地を借り、持ち家（木造）を建てて住んでおります。
契約書の発行を地主に依頼しましたが、なぜか応じてもらえずに
今日に至っております（しかし、借地料支払の領収書がありますので、
旧法での契約成立は立証できます）。

親の話では、これまで2回更新時期があり、当方より更新料支払いについて
地主に聞いたところ、1回目の先々代の地主も、2回目の先代の地主も、
共に更新料は不要と言ってくれ、払っていないそうです。

しかし、昨年、先代の地主が亡くなり、
長女が土地を相続したのですが、更新年にあたる今年になって、
地代値上げと共に更新料200万円を請求されました。

そこで、以下、宜しくお願い致します。

　　　1.地主側からは、
　　　　「地主の名義が変ったら、更新料を支払うことになっている」
　　　　と言われているのですが、そういうことはあるのですか？

　　　2.他の相談には、借地の更新について、
　　　　　●1回目は30年、2回目は20年、3回目は10年
　　　　とありました。
　　　　そうすると、昭和40年（1965年）から借りた場合、
　　　　　1回目　1995年
　　　　　2回目　2015年
　　　　ということになります。
　　　　
親は過去2回更新したと言っていますが、
本来、今年は更新年では無いと理解してよろしいのでしょうか？

□■アドバイス：１

1.それは全くのでたらめですね。基本的に更新料支払いの約定が
　契約書にないかぎり、更新料の支払い義務はないと理解されます。

2.平成4年7月以前の借地契約の場合は旧法（借地法）が適用されます。
　旧法の場合は木造の場合、契約期間は20年以上、更新後の契約も20年以上、
　以降も、建物が存続する限り20年以上の契約となります。
　　（2回目20年・3回目10年は平成4年8月以降の新法（借地借家法）が
　　　適用される場合に限りますので、今回は該当しません）

ところで本件借地契約は、「契約書が存在しない」とのことです。
その場合、当初の契約期間がハッキリしません。
よって、期間の定めのない契約と理解すると、木造の場合、その契約期間は
30年になりますので、最初の更新が1995年です。
次の更新も同様と考えますと、やはり期間30年で2025年となります。
よって、本年は更新年ではありません
（「過去2回更新した」というのがちょっとわかりませんが…）。
（ささもとグループ・福原康洋）

□■アドバイス：２

私見ですが、旧借地法の場合は、地主の権利については、
ほとんど規定されておらず、借地人の保護について重点的に規定されています。

地主の名義が変ったから、更新料を支払わなければならないという規定は、
旧法には規定されておりません。
これについては、断ることが可能だと思います。

更新については、

　　第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨ
　　　　　　リ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス此
　　　　　　ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス

　　　　　　２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ
　　　　　　　　定ニ従フ

としか規定されておりません。

つまり、更新後は20年以上の期間ということになり、2回目とか3回目とかは
別に規定されておらず、建物が存在する限り、この更新期間は20年以上で続く
と理解するのが妥当かと思います。
3回目は10年というのは、新借地借家法の第4条のことかと思われますので
旧法の場合は何回目でも20年となると思います。

当然、更新期間については仰るとおり、
2回目は2015年に20年以上の更新行うということになります。

　但し、建物の種類を規定してない場合は、

　　第３条　契約ヲ以テ借地権ヲ設定スル場合ニ於テ建物ノ種類及構造ヲ定メサル
　　　　　　トキハ借地権ハ堅固ノ建物以外ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノト看做ス

となっていますので、60年の契約をしたとも考えられますが、現存する建物が
木造の場合は、30年の契約で20年づつの更新とするのが妥当かもしれません。

どちらに致しましても、旧借地法の契約であるのならば、登記された建物が
存在する限り、借地権者（賃借人）の立場はかなり強いと思って下さい。

　地代の変更につきましては、

第12条　地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格
　　　　　　ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ
　　　　　　至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃
　　　　　　ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
　　　　　　但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定
　　　　　　ニ従フ

　　　　２　地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
　　　　　　ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相
　　　　　　当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
　　　　　　但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則ア
　　　　　　ルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之
　　　　　　ヲ支払フコトヲ要ス

　　　　３　地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求
　　　　　　ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相
　　　　　　当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
　　　　　　但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正
　　　　　　当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割
　　　　　　合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス

となっております。

新しい地主が一方的に地代を上げることができるものではございません。

　　　★福原康洋様へ
　　　　　記述中に先にご返答がありましたようで、重複している部分もございます
　　　　　が、ご容赦願います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

福原様、涌井様、ご丁寧な御回答、どうもありがとうございました。
とても助かります。

申し忘れましたが、親の話では、
　　　●昭和51年に2階を増築した際の地主の許可書
　　　　（承諾書と言うべきでしょうか？）
に、昭和40年から土地を賃貸していることを追認する記述があるそうです。
この書類に、家屋が木造であることも記載されているのでは…と思料致します。

そこで、念のため、確認したいのですが、

　　　1.木造であっても「堅固ノ建物」とされる
　　　　（＝鉄筋コンクリート等である必要は無い）

　　　2.木造の場合の契約期間は「20年以上」であるが、
　　　　契約期間に特段の取り決めがない場合は30年とされる。

との理解でよろしいでしょうか。

しつこくてすみませんが、もし「木造＝20年」とすると、20年＋20年で、
今年が更新年に当たってしまいますので、御確認をお願いする次第です。
（なお、増築時の書類に、契約期間に関する記載があるか否かは確認しておきます）

何卒、宜しくお願い致します。

□■アドバイス：３

1.木造は「非堅固建物」です。

2.そのとおりです。旧法では、期間を定めていない場合、
　「非堅固建物」の場合は期間を30年と法定します（「堅固建物」の場合は60年）。

ですので、更新は30年+30年…となります。
　　（初回は30年、2回目も期限の定めがなかったので30年です）
次回以降は20年以上で規定するか、定めがない場合は30年になります。
これは建物が老朽化し、建物が存続できなくなるまで続きます。

　　　★涌井様へ
　　　　　こちらのほうこそ、重複に気がつきませんで、済みませんでした。
　　　　　今後とも宜しくお願い致します。
（ささもとグループ・福原康洋）

□■アドバイス：４

ご質問の内容に関しましては、福原様がご回答なさっている通りだと思います。
そこで、実際の今後の対応について、若干のアドバイスを…。

今回のトラブルの原因について考察してみますと、新地主が旧借地法に関して、
全く無知であることが原因だと思います。

まず、旧借地法を下記サイトよりダウンロード、もしくはコピープリントして、
提示するなりして、更新時期について話し合うべきだと思います。
　　 http://www.houko.com/00/01/T10/049.HTM
　　（法庫さんのサイト http://www.houko.com/ より）

また、地代についても、値上げするには、
　　●一方的ではなく、それなりの根拠の提示をした上での交渉によって
　　　改訂が可能であるということ
を、旧法の条文を提示しながら説明してあげるべきです。

地主は、単に旧借地法の内容について、無知なだけだと思います。
良く説明して、地主に納得して頂くことが肝要かと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、どうもありがとうございました。
地主（実際には代理人）は無知で言ってるのか、知っていて年寄り相手に
わざと言いたいことを言っているのか、解らないところがあります。
高い更新料を吹っかけてきたと思ったら、
今度は底地の買い取りを持ちかけてきました。
実のところ、相続税が払えず、現金が欲しいらしいです。
いずれにしましても、お蔭さまで当方に有利に話を進めることができそうです。
重ねまして御礼申し上げます。本当にありがとうございました。
福原様も、改めまして、どうもありがとうございました。