【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　テナント賃貸借契約の面積の考え方について

山形・20代男性
はじめまして。会社の部署変えで、
賃貸ビルのテナント管理をすることになりました。
全くの初学者でちんぷんかんぷんなので、
3点、お教えいただけたら…と思います。

　　　1.テナントの契約面積は壁心面積、内法面積、どちらなのでしょうか？
　　　　どちらでもよいものなのでしょうか？

　　　2.柱面積は契約面積に含めるものなのでしょうか？
　　　　含めるとしましたら、何か根拠があるのでしょうか？

　　　3.広告表示は、壁心面積とありますが、オープンスペースで壁、
　　　　柱等がうまく区切りにならない場合は、内法（？）でも、
　　　　よいものなのでしょうか？

どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

あくまで私見であり、
正確に法律等を調べたわけではないことを最初にお断り申し上げます。

　　1.当社の場合は、建築確認申請時の図面を元に壁心面積で計算しております。
　　　ご心配な場合は、重説に壁心面積であることを明記すれば良いと思います。

　　2.含めておりますが、特に根拠はございません。

　　3.内法の場合の方が面積が少なくなると思います。
　　　特別に借主に不利となるわけではないので問題は無いと思います。

実際には、壁心面積か内法面積かを明記すれば良いと思います。
トランシット等を持ち込んで測量するわけではありませんので、あくまでも図面上、
場合によっては、登記簿謄本に記載されている面積で充分だと思います。
いずれにしても、虚偽では無い表示をしていれば良いと思います。

但し、家賃等を坪○○円という表記をすると、
借主より実質有効面積で計算して欲しいと言われる場合もあるかも知れません。
坪あたりの賃貸料が高額の場合においては、契約前の交渉時に実質有効面積まで
家賃を下げる等の相談に乗れば良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さま、お忙しい中、ご回答ありがとうございました。
壁心面積、内法面積、必ずどちらかでないといけないということはないのですね。
本当にありがとうございました。

□■アドバイス：２

誤解のないように、追加しますが、基本は壁心面積になると思います
（おそらく区分所有の占有部分の考え方と同等ということだと思います）。

オープンスペース等の特殊な物件の場合は、
賃貸の場合は、内法面積であることを明記すれば、
それ程、問題とはならないと思う…ということでご理解下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

分かりました。
懇切丁寧に教えていただき、ありがとうございました。

相談内容　テレビアンテナや電話線の無い賃貸物件について

東京・20代女性
このたび引越しすることになり、12月頭に良い物件を見つけ、
物件を見てから入居の依頼をいたしました。
その際、テレビのアンテナコードが引かれていないようなので、
ちょっとそれでは困ると思い、不動産屋さんに伝えると、翌日、
　　「設置する手配を大家さんがしてくれました」
との連絡があり、その週に工事をするということを聞きました。

そして、今週の木曜日（15日）に入居の審査が通ったため、
不動産屋さんから連絡があり、料金が今月22日から発生するといわれました。
22日というと1週間後です。そんな急に…と思いましたが、
引っ越すのは来年の7日なので、せめて1月頭にして欲しいとお願いをしました。

また、電話の回線も通っていないので、
工事には1万円ほどかかることを伝え、設置の相談したのですが、
「それは自分でやってくれ」との不動産屋さんからの回答がありました。

すると、16日に不動産屋さんからの回答があり、
　　　・家賃発生は7日からで良い
　　　・テレビアンテナについては、来年には本体だけで受信できるテレビが
　　　　発売されるので、工事はしない
という内容を聞かされました。

電気屋さんで聞いてみると、そんなテレビは無いそうです。
引越すのに「テレビを買え」というのもへんな話ですし、電話も引いてもらえません。
契約が決まり、業者の手配もし、引越ししなければならない状況になって、
足元もみているとしか思えない大家さんに対して、
これからずっとこの方とかかわっていくことに不安を覚えます。

どうしたらよいのか、良くわからないです。
このようなことは法律的にも許されるのでしょうか？
ご意見をお伺いしたく思います。

□■アドバイス：１

私見ですが、個人的には、テレビアンテナや電話の引き込みが無いことが
住宅としての重大な瑕疵になるとは思いません。
それ自体が違法ということはないでしょう。

問題は、重要事項の説明書、および契約書の内容です。
契約前の重説に、これらが、「有り」と明記されていたか、
それとも、「無し」と明記されていたか、その説明を貴方は受けたと思います。
重説の内容や説明と違っていたかどうかが重要だと思います。

なお、契約前であれば、交渉の段階ですから、
要求が通らない場合は契約を締結しなければ良いだけです。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

涌井様のおっしゃる通り、大切なのは、重説や契約書の内容で、
ここに「無し」とあったのであれば、違法とは言えないと思います。
（実際に、昔のアパートの場合、テレビアンテナが無いことも、
　電話線を自分で引くこともありますので…）

ただ、その業者さんも、あまり良い業者さんとも言えないですね。
「電気屋さんでも知らないと言うので、いつからどこで買えるのかを、
　きちんと教えて欲しい」
と要求しても良いと思いますし、きちんと調べてから貴方に伝えるべきです。

現実的な問題としては、テレビに関しては、何とも言えないのですが、
電話に関しては、インターネットを利用されるのであれば、
東京とのことですので、
　　　●光ファイバー　＋　光ファイバー用電話
　　の導入をされるのも、一つの方法です。

アパートの場合は、マンションプランではなく、一戸建てプランになり、
月額の利用料金などは割高にはなりますが、それでも、ADSL＋固定電話と、
ほぼ同等の金額で収まる場合もありますし、何よりも魅力的なのは、
工事費が無料になる場合もあることです。

但し、引き込み工事にあたって、
壁などに穴をあけなければならないこともありますので、
この点をきちんと業者さん経由で大家さんの許可を得て、
その許可を書面としてもらっておかないと、
退去時に大きな問題になる危険性があります。
（蛇足ですが、もし、エアコンがついていない場合も同じで、つまり、
　口約束ではなく、きちんと許可を書面に残していくことこそ大切です）
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

涌井様、前野様、ご回答ありがとうございます。
物件に入居するメリットと負担のバランスを、
自身でしっかり見直して検討したいと思います。
お話しをお伺いできて、本当に良かったです。

相談内容　自分の希望する境界フェンスを設置させる交渉について

京都・50代女性
隣の空き家を不動産屋が購入し、リフォームをすることになりました。
今迄なかった境界線を相手側の費用で、
相手の敷地内で建てるオファーがきましたが、そのフェンスが私の趣味にあわず、
私の好きなフェンスを他の業者ですることになりました。
すると、相手側は、
　　「フェンスを建てるのは私の敷地内で、後の保守も私の方で…」
と言ってきました。
実は、元々10cmほど、私の家の出窓が出ているので、
さらに境界線のフェンスを10cm私側にすると、後々困ると思いました。
私の希望は、
　　「私の好きなフェンスにし、余分な費用は払い、
　　　敷地は相手側に、将来の保守も相手側にすること」
　　　（費用は相手側が元々払うつもりの金額は出すことにはなっています）
　　
で同意したいのですが、その交渉をする前に、
その交渉を上手く実現するノウハウを教えて頂きたいのです。

□■アドバイス：１

交渉に関しましては、
　　　●相手側のメリットを考えて、お話しされること
　　が重要になると思われます。

　現状の貴方の要求、
　　「私の好きなフェンスにし、余分な費用は払い、
　　　敷地は相手側に、将来の保守も相手側にすること」

　ですと、確かに貴方が差額分の費用を負担されるとのことではありますが、
　　　●貴方側の業者が施工工事を行うことになる
　　　　（＝責任の所在などの問題が非常に不明確になりますので、
　　　　　　業者としては、一般的に断ると思います）
　　　●相手方の好みに合わないものがつけられる
　　　●現状よりも高いものがつけられるのであれば、
　　　　将来的に相手方の保守費用の負担が増える
　　などの問題が生じるかと思われます。

　　その中でも、
　　　●相手側の業者が施工できること
　　が、特に重要になってくると思われます。

　　ですので、
　　　●相手方の業者に対し、貴方の納得できるフェンスを用意していただき、
　　　　双方で納得の上、施工してもらい、通常工事との差額を貴方が負担する
　　　●貴方の全額負担で、フェンスを用意して、
　　　　相手方の業者に施工してもらい、通常工事との差額を貴方が負担する
　　などが、妥当かと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

早速のお返事、大変ありがとうございます。
私自身、好きなフェンス業者をみつけ、
費用は50,000円アップの負担額になりました。
相手側の工務店は、相手側の施工業者しか受けいれてくれないみたいで、
既製のタイプしか施工できないみたいです。
境界線のからみもあり、後々トラブルにならないよう、
再度、工務店と話合いをしてみるつもりです。
色々とアドバイス、大変ありがとうございました。
今後とも、またご指導お願いするかもしれませんが、ヨロシクお願い致します。

□■アドバイス：２

なるほど、
　　　●相手方の施工業者さんでは施工できないタイプ
　　だったのですね？

ただ、事前に貴方に相談したり、また、
　　「費用は相手側が元々払うつもりの金額は出すことにはなっています」
ということを考えると、比較的良心的な業者さんだと思われます。

ですので、おっしゃる通り、境界線の絡みもありますので、
なるべく穏便に解決なさることが一番宜しいかと思われます。

さて、実際の交渉…となりますと、

　　　●相手方に対して、貴方の希望されるものの方が、
　　　　相手方にとっても良いこと
　　　　
　　を資料と共に、以下のような部分で、具体的に説明（PR）する
　　　　　・既製品に比べた、デザイン的な良さ
　　　　　　（＝当然、貴方の側だけではなく、相手方にとっても
　　　　　　　　調和されたデザインになっていなければ、厳しいでしょう）
　　　　　・耐久性・維持コストが優れている点
　　　　　　（＝維持管理を先方負担で希望されるのであれば、当然、
　　　　　　　　維持コストが先方の既製品よりも優れていなければ、
　　　　　　　　厳しいでしょう）

　　　●相手方の施工工務店さんから、貴方の希望される工務店さんを、
　　　　「下請け」として、発注していただく
　　　　（＝相手側の施工工務店さんの利益が上乗せされますので、
　　　　　　高くはなりますが、これであれば、
　　　　　　納得してくださる可能性もあるかと思われます）

　というような形で、話し合っていくのも一案だと思います。

とは言え、平行線をたどってしまった場合は、

　　　●相手の敷地内で維持管理を相手に負担にさせたい場合
　　　　→相手方の工務店が施工できる既製品の中から選ぶ

　　　●貴方が選んだフェンスを施工したい場合
　　　　→貴方の敷地に施工し、以後、貴方が維持管理を行う

　　の選択をせざるをえないと思いますし、それで納得できないのであれば、

　　　●相手　→　相手側の敷地内に自分たちで選んだフェンスを施工
　　　●貴方　→　貴方側の敷地内に貴方が選んだフェンスを施工

　　と、互いに自己負担・自己補修で、境界各10cmをあけて
　　（あるいは話し合いのもと、互いに境界線に接する形で）
　　施工する方法も考えられるかと思われます。

ただ、せっかく先方からの申し出があったことを考えますと、個人的には、
最後の選択肢は、なるべくは避けた方が良いような気もします。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

ご親切な回答を頂き、大変感謝いたしております。
本日、業者と話し合い、やはり、将来のメンテナンスのことも考え、
自由に取り扱えることもあり、私の敷地にフェンスを設置することに決めました。
それも、元々境界線の問題があったためなのですが、
今回、その件をクリアした上で決めることにしました。
こんなに早く、親切に回答して頂けると思わず、
本当にお世話になり、ありがとうございました。

相談内容　修繕義務を果さない大家に更新拒否された場合について

鹿児島・30代男性
私はマンションの1階に居住しておりますが、玄関ドアの脇に
台所の排水パイプがきており、3階からの排水がパイプから漏れております。
管理会社に修理を依頼しておりましたが、家主がなかなか修理してくれず、
催促の電話を再三していました。

ある時、家主が家にきて、証拠を見せろだの、写真を撮って文書で出せだの
言われました。しかし、私も働いていますので、いつ漏れるともわからない
パイプを監視しているわけにもいきません
（そんなのは業者に点検してもらえばすむことなのに…と憤慨しておりました）。

ある日、夜9時をすぎていましたが、パイプの漏れに遭遇したので、
「証拠をみせますから、今、出てきてください」と電話したところ、
「非常識だ！」の一点張りで、電話も切られました。

その後、2日ほどたって、管理会社を通じ、
来年度の更新はしないと通告されました（退去期限は3月31日です）。

こんな家主とは付き合いたくありませんので、
もちろん出たい気持ちはありますが、正当な理由の退去通告ではないので、
何とか引越し代や敷金の全額返納を希望したいと思っております。
要求することは可能でしょうか？
また、要求するには、今後、どのような手続きをとればよいのでしょうか？
お知恵を拝借ください。

□■アドバイス：１

お話を伺いますと、
おそらく排水管か給水管からの漏水かもしれませんね。
大家さんは保険の適用をしたいから、
写真とか証拠とか言ったのではないでしょうか？
その部分であれば、大家さんが修繕する義務も通常あります。
管理会社があるように見えますが、夜にお電話されたのは、
なぜ大家さんだったのでしょうか？
当社も管理をしていますが、ご連絡は通常、
管理会社にいれていただくのではないでしょうか？
大家さんが夜にご連絡されて、多少、気分を悪くされたのも、
理解しなくはないですが、それと契約更新拒絶はまったく関係はありません。
一度、管理会社を通じて相談されるのが良いと考えます。
たとえ退出を考えられていたとしましても、敷金の返金など、
管理会社に仲裁してもらった方が、感情的にならず、
丸く収まるのではないかと思いますよ。
（アムネッツ・滝本さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
しかし、この大家かなりのくせものらしく、管理会社とも、
他の問題でもかなり難癖つけられては、もめているらしのです。
どうも話しにならない相手のようなので、私としては訴訟も視野にいれ、
現在、内容証明にて更新拒否の理由を明確にしてほしいと通知してます
（今日現在で、まだ回答はきておりません）。

引越し代や敷金の全額返済といっても、金額はしれていますので、
小額訴訟を検討中です。
年末出費の多い時期に、ましてや年明け早々、車検も2台かかえており、
また新居の敷金礼金の準備と、予期せぬ引越しに四苦八苦しております。
いっそのこと勝つ見込みが多大なら、損害賠償、精神的苦痛の慰謝料まで
もらいたい気分です。やりすぎでしょうか？

□■アドバイス：２

なかなか大変そうな家主さんですね。
管理会社がもう少ししっかり間にはいるべきですが、
それも今では難しい状態でしょうか？
実際更新拒絶の正当事由には、今回あたらないので、
充分に勝てるとは考えますが、損害賠償、慰謝料と言うのは、
実損額の算定も難しいと考えますので、具体的に、
　　　・敷金の全額返金
　　　・移転先に必要な礼金相当額
　　　・仲介手数料
　　　・引越し代
などに名目はされたほうがよいのではないかと考えます。
一般的に家主側からの解約であれば、この程度は負担する必要があります。
（アムネッツ・滝本さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
今日、たまたま法律無料相談がありましたので、行ってきました。
小額裁判では、相手が控訴してきた場合、弁護士に依頼せざるをえなくなり、
お金もかかり、大変だということで、
「引越し代などの請求を期限をつけて支払うよう内容証明を出し、
　相手が支払うまで、退去しないほうが良い」
とのアドバイスを受けました。
相手が支払いに応じなければ、宅建協会や県の土木管理課に管理会社に連絡し、
すると行政指導がいき、管理会社も家主を説得するのでは…とのことでした。
また民事裁判も検討してみては…とも指導をうけました。

まずは引越し代などの請求を家主にしてみたいと思っています。
しかし、家主は現在、正当な理由をのべよと記載した内容証明を
受け取り拒否しているようです。先は長いです。
また、経過をご報告いたします。
その際、またお知恵を賜りするかと思いますが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：３

了解いたしました。いつでも相談してください。
受け取り拒否とはなかなか手ごわい家主さんですが、
粘り強くがんばってくださいね。
（アムネッツ・滝本さん）

相談内容　建物監理手数料について

神奈川・30代女性
先日、建築条件付き土地を購入しました。
数軒建つ土地で、隣にモデルルームとして1軒建っておりました。
内覧し、気に入り、同じ作りの建物ができる上に色々選べるので、
安心して契約しました。

契約は、土地・建物、同じ日に別々の契約書にて契約しましたが、
後日、1本化すると言われました。
また、前々より、不動産会社から、
　　「建物については仲介手数料はかからないからお得です」
と言われていました。

しかし、実際の契約時に建物についても手数料を払いました。
その時点では何の知識もなく、
「結局、手数料もかかるのかぁ～」
なんて思い、質問もせず、払ってしまいました。
ところが、最近、色々と調べていくうちに、
　　　●建築条件付き土地の場合、建物に仲介手数料はかからない
ということがわかりました。

不動産会社に聞いたところ、
　　「仲介手数料ではなく、建物監理手数料として頂戴しました」
　　とのことです。
　　詳しい言い分は、
　　　1.当社は「一級建築士事務所」として免許を受け登録している。
　　　2.当社は「建設業者」として免許を受け、登録している。
　　　3.契約に関し、建物部分の融資手続き、
　　　　各種申請に対しても業務を代行している。
　　　4.間取り打ち合わせ、建物に関する各種業務に立ち会っている
　　　　（または立ち会う予定である）。
　　ということで、正当性を主張しております。

でも、「3」については、金額的に土地のみの融資で済み
（建物＋諸費用に関しては頭金で用意しているため）、
「4」については、打ち合わせに出ておらず、出てもらうつもりもないんです。

この建物監理手数料というのは正当な手数料なのでしょうか？
どんなことでも構いませんので、教えて下さい。

□■アドバイス：１

私見ですが、まず、建売の青田売りの可能性がございます。
建売の青田売りが禁止されているので、建築条件付とした場合は、
公正取引違反で、業者は罰金の対象となります。

実際に建築条件付だった場合、
業者は手数料を受け取ることも可能であるとも思いますが、
これは、一般的には、購入者から受け取るのではなく、
紹介料、もしくは謝礼の名目で、建設業者から頂く場合が多いと思います。

詳しい言い分の「1～4」は、建築請負契約書に明記してあるのでしょうか？
もしくは、設計管理委託契約書を締結してあるのでしょうか？
それらを締結してない場合は、正当とは全くいえないでしょう。
また、1～4は基本的に、貴方が特別に依頼しない限り、
全て建設会社が支払うべき費用だと思われます。

最低でも、土地、および建物の売買契約時に説明すべき事項であり、
業者が説明してない場合は、当然、支払い義務は発生しないものと思われます。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご返信ありがとうございます。
赤ちゃんがいるため、なかなかパソコンに向かえず、
お礼が遅くなり申し訳ありません。
こんなに早く頂けて、本当に嬉しいです。

「詳しい言い分の「1～4」は、建築請負契約書に明記してあるのでしょうか？
　もしくは、設計管理委託契約書を締結してあるのでしょうか？」
は、1つも明記してありませんし、説明もありませんでした
（領収証にも内訳など明記してありません）。
また、設計管理委託契約書というものはありません。

「当初、売主は全ての区画を建売にしたかった。でも、セミオーダー、
　またはフルオーダーにした方が購入者は喜ぶため、建築確認を取らず、
　建築条件付きとした」
とも、不動産会社から言われました。

でも、これは私達購入者には関係のない話だと思うんです。
それに以前、現地で「建築条件付き宅地」という看板も見ています。
これは不動産会社と売主（施工会社）が繋がっているということなのでしょうか？
すみません、不動産に対する知識がないので、言葉がおかしいかもしれません。

□■アドバイス：２

売主と不動産業者は何らかの関係があるでしょう。
でも、今回のご相談の建物の管理料、または手数料とは全く関係の無い話です。

これは、不動産業者も貰えれば儲けもの（？）ということだと思いますよ。
違うとすれば、不動産業者としても建設会社としても、無知、
または悪質な業者だということになると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、再度ありがとうございます。
主人と相談して、不動産業者に話しをしてみたいと思います。
後日、結果ご報告させていただきます。

～～約１ヶ月後～～
大変遅くなりましたが、結果報告させていただきます。
「主人が宅建協会に相談に行くと言ってるので…」
と話し、数日後、
「1級建築士が建物についてもチェックしていることで手数料頂きましたが、
　説明不足と、依頼されていないことで返金します」
と、返事がきました。
相談したことで強く出ることができ、本当によかったです。
ありがとうございました。

相談内容　区画整理に伴う借地契約の見直しについて

愛知・40代女性
はじめまして。
3軒の地主をしています。100坪くらいしかありません。

昭和38年に祖父が口約束で土地を貸し、私が相続した時、
はじめて契約書を取り交しました
（旧借家法により、30年の契約になるものと思い、
　平成36年までの契約書を作りました）。

この度、市の道路拡張工事にかかり、土地を削ることとなりました。
家も削られるため、修繕、改築が必要になります。
契約書に増改築する際は地主に届けるようあるので、
借主が承諾を求めてきました。
　　
Aさんは84歳で、「一代限りでいいので、承諾してくれ」と言います。
でも、契約は平成36年のままで。その方には、息子も孫もいます。
Bさんは40代で、建物の登記はありません。

現状、将来的に土地が確実に戻ってくるのか不安です。
これを機に、何かいい契約方法はあるのでしょうか？

権利金を払っていない時、「借地権はあるが、借地権価格はゼロ」
と聞きました。更新料、承諾料、権利金は一切もらっておりません。
これも、もらったら不利になるのでしょうか？

弁護士さんには相談するものの、よい回答が得られません。
いっそ、不動産会社に任せたほうがいいのでしょうか？
長々とすいません。どうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、旧借地法
（おそらく借家法ではなく、借地法のことだと思います）
の場合は、基本的には借地上に建物が存在する限り、
更新を拒絶することは難しいでしょう。
旧法の場合は、法定更新条項もありますし、更新拒絶もかなり難しくなります。
増改築につきましても、増改築を制限する特約がありましても、
可能な場合があります。

簡単に言うと建物が存在する限り、
土地は戻ってこないということに近いこととなります。
それであれば、更新料、承諾料、権利金を受領しておく方が
良いということになると思います。

　　■ご参考（旧借地法の関連条項）
　　（更新の請求、建物等の買取請求権）
　　　第４条　借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建
　　　　　　　物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタル
　　　　　　　モノト看做ス
　　　　　　　但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正
　　　　　　　当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラ
　　　　　　　ス
　　　　　２　借地権者ハ契約ノ更新ナキ場合ニ於テハ時価ヲ以テ建物其ノ他借地権
　　　　　　　者カ権原ニ因リテ土地ニ附属セシメタル物ヲ買取ルヘキコトヲ請求ス
　　　　　　　ルコトヲ得
　　　　　３　第５条第１項ノ規定ハ第１項ノ場合ニ之ヲ準用ス

　　（更新の場合の借地権の存続期間）
　　　第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨ
　　　　　　　リ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス
　　　　　　　此ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス
　　　　　２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ
　　　　　　　従フ

　　（法定更新）
　　　第６条　借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者
　　　　　　　カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借
　　　　　　　地権ヲ設定シタルモノト看做ス
　　　　　　　此ノ場合ニ於テハ前条第１項ノ規定ヲ準用ス
　　　　　２　前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有ハ第４条第１項但書ニ規定
　　　　　　　スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス

　　（事情変更による借地条件の変更等）
　　　第８条ノ２　
　　　　　２　増改築ヲ制限スル旨ノ借地条件ガ存スル場合ニ於テ土地ノ通常ノ利用
　　　　　　　上相当トスベキ増改築ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ裁判所ハ借
　　　　　　　地権者ノ申立ニ因リ其ノ増改築ニ付テノ土地所有者又ハ賃貸人ノ承諾
　　　　　　　ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、ご返信頂き、ありがとうございます。
借地面積が変っても、旧法のままなんですよね。
どんな契約書を作ろうが、無意味なんですね。

市の区画整理なのに、借地人に借地権を買い取れと言われています。
借地権は、特定の地域のみで売買され、ほとんどの地域は、
借地権はあっても借地権価格がゼロというのは本当でしょうか？
契約書に更新料が書いてないと、更新料を求めるのは無理のようですが、
更新料を借地権価格にするという契約はできますか？
また、借地面積の変更は、更新にあたるのでしょうか？

□■アドバイス：２

「市の区画整理なのに、借地人に借地権を買い取れと言われています」
というのは、変です。
市の区画整理の場合は、
借地人に対する損害補填交渉は市が行う必要があるはずです
（法律できまっているはずです）。
貴方が、損害の補填を行う義務は無いと思いますので、市に確認して下さい。
市が誠意ある回答をしない場合は、再度、投稿して下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

わかりました。市に確認してみます。
ありがとうございました。

相談内容　管理会社の運営責任について

東京・30代女性
競売にてマンションを取得したのですが、
今回、売却しようと思い、手続きをしていたところ、
管理会社から、このマンションの収支赤字を聞かされました。

このマンションには今まで管理組合がなく、
管理会社に任せたままのようです。管理費が毎月赤字になっており
（このような状況が10年くらい続いており）、
赤字が1,000万円近くになっているようです。
また、修繕積立金は4年位前まで管理費に含めていたようで、
積立金が120万円ほどしかないと、管理会社は言っています。

近々、新設した管理組合によって、この件について、総会が開かれます。
築20年弱のマンションに対して、赤字が続いていたのに何もしないことと、
修繕積立金を管理費に勝手に組み込んでいた管理会社に非はないのでしょうか？
どうも、納得いかない部分もあり、皆様のご意見を頂戴できたらと思います。

□■アドバイス

良い管理会社とは言えないですね。
ただ、どのような理由で管理組合が存在せずに、
管理会社が業務委託を受けていたのかにもよりますが、

　　　●区分所有者の皆さんの要望があるにもかかわらず、
　　　　管理会社が一方的に管理組合の設立を妨げるようなことを行っていた
　　のでない限り、そのような管理が行われつづけてきたことに対しては、
　　　●区分所有者の皆さんの責任
　　も少なからずあるかと思われます。

競落されたとのことですが、本来は、事前調査などの段階で、
管理費の滞納のみならず、管理部分の質まで含めて、
判断する必要があると思われます。
（しかし、最近になって、やっと、マンションの管理に関係する資格や
　情報公開などが積極的になってきましたが、未だ、
　管理の重要性を認識なさっていない方も多いように思われます）

いずれにせよ、売却なさるまでは、貴方も管理組合の一員になるでしょうから、
管理組合として、その管理会社を問いただすことから、始まると思いますし、
本当にこの問題を考えていかれるのであれば、理事などに立候補され、
無関心な区分所有者を、取り込んでいくことが大切です。
（わんえるで～おー・前野）

相談内容　耐震偽装賃貸物件の更新料返金について

東京・30代男性
現在住んでいる物件が耐震偽装物件であったため、
今月中の退去を求められおります。
私の場合、今年の5月に更新料として1か月分の家賃を支払ったのですが、
先方の説明では、
　「12月の更新の場合は更新料を貰いませんが、
　　それ以前の更新については、更新料は返金しません」
とのことでした。
更新の前提には住居者の住み続けたいという意思があると思います。
先方の都合による強制退去の場合も、更新料は通常返却されないのでしょうか？
または交渉の余地はありますでしょうか？
突然のご相談で大変申し訳ございませんが、ご返答頂けると大変助かります。
宜しくお願いします。

□■アドバイス：１

まず最初に今回の事件に関しましては、大変ご立腹・ご心痛のことと
お察し申し上げますと共に、同じ不動産業界に身をおく者として、
お詫び申し上げます。

私見ですが、今回の件に関しましては、契約書の内容如何にかかわらず、
買主、および仲介業者は、誠心誠意、お客様に対して謝罪し、
対応すべきてあると思います。
対賃借人ということで考えますと、大家として瑕疵ある物件を貸したことは、
言い逃れるすべは無く、当然、責任を負うべきであると思います。

つまり、住宅として不適切な建物を住宅として契約して貸したということです。
契約は白紙に戻し、全ての契約に関わる金銭は返却し、かつ、
不法行為による損害賠償請求にも応えるべきでしょう。
当然、賃借人は一致団結して、更新料の全額返済だけではなく、
敷金・礼金についても、全額返済を要求すべきですし、
引越し費用の負担の要求もすべきだと思います。

設計士・建設会社への施主（大家）の責任転換は論外であり、
それらの当事者に対する賠償請求は全く別の問題であり、
これは大家が自分で解決すべき問題だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、迅速かつ丁寧な回答ありがとうございます。
引越し費用、迷惑料の支払い連絡はありましたが、
更新料について明記していなかったため、問い合わせた次第です。
一度、貸主側に問い合わせてみたいと思いますが、
それでもなお支払いの意思がない場合には、
どのような手段がありますでしょうか？
今月中の退去のため、時期が過ぎるまでだんまりを決め込んで、
うやむやにされてしまう可能性がありそうです。
もし、何かアイディアがありましたら、教えていただければ…と存じます。

□■アドバイス：２

契約の不履行による（あるいは瑕疵担保、および不法行為）
契約の白紙撤回に伴う、前納金の全額返済を
内容証明で送付するのが良いと思いますが、
実際に対応してくれるかどうか…。
時間の問題もございますので…。

とりあえずは、電話でも結構ですから、
契約の白紙撤回を申し込んではいかがかと思いますが、
しかし、相手も対応に忙しいと思いますので、住民が団結して、
白紙撤回を集団で申し込むのが良いとも思います。

マスコミを呼んで、集団交渉するという手もあると思います。
この辺りは交渉のテクニックになりますので、
住民のどなたかに、交渉が得意な人がいると良いのですが…。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、ありがとうございます。
とにかく、まずは問い合わせてみたいと思います。
その対応をみて、今後のアクションを考えたいと思います。
経過については、また書き込みたいと思います。
ありがとうございました！

相談内容　抵当権設定請求権仮登記について

東京・40代男性
住宅ローンを借換えしたのですが、
当初設定されていた抵当権が解除された後、
抵当権設定請求権仮登記がされました。

仮登記のまま手続きが済んだと言われ、
権利書は預りのままで、
ローン返済が済むまで返却されないとのことでした。

　●本登記と仮登記を比べて当方の条件等に不利な点があるのか？
　●仮登記のまま、本登記しなくてよいのか？

以上、教えていただけたらありがたいのですが…。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

私見ですが、権利書を預かったままとか、
抵当権設定請求権仮登記とか…。私も、初耳なのですが、
銀行等の金融機関の住宅ローンの話ですか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お世話になります。銀行の住宅ローンです。

□■アドバイス：２

私見ですが、銀行ということであれば、問題は無いでしょう。

仮登記は、一般には、順位保全の登記です。
本登記をした時に、その仮登記をした時の順位になるのです。
つまり、第一順位に仮登記をしておけば、
本登記した時に、第一順位になるということです。
登録免許税は本登記の1/2ですから、
このまま、本登記を行わない場合は経費が安くなります。
本登記を行う場合は、当然、仮登記の分だけ経費が余分になるということです。
返済が順調に行われている限り、本登記は行わないということだと思います。

不利な点は、権利書が預かりである点でしょうか。
実際に普段、権利書を使うことは無いのですが…。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます　大変参考になりました。
本登記が不可欠なものであれば、
「仮のままにしておくのは、経費が安く済んでもマズイのでは？」
と、悩んでおりました。

諸経費を安く済ませて、
当方の負担を軽減させることだけが目的であれば、
このままで問題ないことが理解できました。
銀行が倒れてしまうことがなく、保管もきちんとしてもらえれば、
それはそれで良いことなのかもしれませんね。
お世話になりました。ありがとうございました。

相談内容　昔の話し合いを無視して車を乗り入れることについて

神奈川・30代女性
今度、中古の一戸建て住宅を購入することになりました。
前面道路は4m以下で2項道路の指定となっており、県が所有する道路です。

周辺の道路は道路指定もされていないところが多く、
古くから住んでいる人の間で「車の乗り入れはやめましょう」と
話し合われたことがあるそうです。

しかし、覚書などの書類は無く、不動産屋いわく、
「県所有の認定道路なので、法律的には車の乗り入れについて問題ありません」
とのことで、車の乗り入れに関して話し合われたのが、
2項道路の認定を受ける前で、ずいぶん昔のことになるようです。

その地域の班長とかいう人の話では、
「地盤が弱いので、車を乗り入れると地下の配管がつぶれる」
とのことですが、不動産屋は、
「地盤については全く問題ない」
と言っております。

道路は4m以下ですが、車は軽自動車なので、実際に乗り入れは可能です。
重要事項説明書には、

　　「地域住民の話し合いにより、車の乗り入れができないことになっています」

と書かれている物件ですが、
　　　●覚書等の書類が無いこと
　　　●2項道路で法律的に車の乗り入れが禁止されていないこと
を前提に、車を乗り入れてしまうつもりでいます。

地域住民ともめたいわけではないのですが、
このような場合、何か問題はおこるでしょうか。

□■アドバイス

これは人によって意見が分かれると思いますが、私の個人的意見ということで…。

地域の総意としての決まりごとは、
慣習として生きているものであり、法律に規定してないから、
慣習は破って良いと簡単に言えるものではないでしょう。
当然、問題が起こることは目に見えていると思います。
近隣の方々が相談して決めたことを、
違法では無いから守らないというのは問題になると思います。
貴方も問題が生じると思ったら、相談したのではないでしょうか。

これは、法律以前の問題だと思います。
例えば、クラスの皆が決めたことを1人だけ守らないと言い張っているのと
同じ様に思えます。おそらく4m以下の2項道路ということは、
車両のすれ違いもままならないのでしょう。
徒歩や自転車の通行に支障もきたすのでしょう。
配管も100mm以上の本管では無く、宅内配管用の細くて弱い塩ビ管等を
使っている可能性も全く無いとは言えません。
何らかの理由があって、話し合って決まったことだと思います。

もし、車を乗り入れたいのであれば、
近隣の皆様の了承を得てからにすべきだと思います。
その時に、乗り入れの承諾が貰えないのであれば、
駐車場の確保についても、皆さんにご相談してみるのも良いと思います。
もめたくないのであれば、話し合いを持つことが大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

早速の回答をありがとうございます。
あせらずゆっくりと地域の輪に溶け込み、
心を開いて話せるようになってから
話し合いの場を持つ努力をしたいと思います。
駐車場代のことを考えると、どうも気が重いですが、
長い将来のことを考えれば仕方のないことですよね。

相談内容　害虫に起因する飲食用店舗解約について

神奈川・40代男性
はじめまして、宜しくお願いします。
10月に築40年の雑居ビルの中の地下1階の飲食用店舗を借りました。
保証金、敷金、礼金、仲介手数料がかかりました。
契約時に、「虫が出ますよ」と言われたのですが、
早急に商売を始めたかったこともあり、契約をしました。

しかし、内装工事の後、営業開始すると、虫（小さいハエみたいな虫）が
半端な数ではなく、お客さんに出した器のまわりでブンブン飛ぶありさまでした。
そこで、不動産屋さん、大家さんを囲んで話し合いをした結果、
専門業者に頼んで駆除をしてもらったのですが、100％の駆除はできませんでした。

それため、再度、話し合いをしました。
その際、今度は当初契約した時の不動産屋さんではなく、
大家さんの知り合いの不動産屋が、「話の立会人」として来ました。
その結果、もう一度、駆除をしてもらうことになり、
もし、その駆除でダメなら契約を白紙にする旨を、
立会人として来た不動産屋さんはつげてきました。

結局、100％の駆除はできませんでした。
ですので、その不動産屋さんに告げたところ、
　　「私は立会人として入っただけだから、内装費、諸々の契約料返金の云々は、
　　　最初に契約した不動産屋に言ってくれ」
と言われてしまいました。
そこで、最初に契約した時の不動産屋さんに連絡したところ、
　　「私はその2回目の話し合いに出席してないから、
　　　内装費、契約料などを返すことなどできない」
と言ってきました。

契約を白紙に戻し、内装費を請求し、諸々の契約料を返してもらうつもりです。
また、はっきり言って、虫が飛ぶことで売り上げが減少し、
駆除日に休業もしたので、その保証金も払ってもらいたいと思っております。
このような私の状況で、誰に請求すればいい話なんでしょうか？
どうか教えてください。

□■アドバイス

私見ですが、
契約時に「虫が出ますよ」と言われて借りたということになりますと、
　　　
●飲食店として適さない物件であることを承知した上で、
　貴方はその店舗を借りた
　　
ということになると思います。業務用物件を借りる商売人の場合には、
商法の精神に則り、その商売に適しているかどうかを、
ご自分で判断して借りる責任があると思います。

一方的に大家の責任を問えるかどうか、
また、不動産業者の責任を問えるかどうかは、
個人的にはかなりの疑問を持たざるを得ません。

今回のご相談に関しましては、一般消費者ではなく、商人であり、
飲食業の専門家さんからのご相談であることを考えますと、
弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、忙しい中、答えて頂いて感謝しています。
また、返信が遅れて申し訳ありません。

実は2回目に来た不動産屋さんは、そのビルの管理人のようで、
そのビルの中の1つ1つの店舗は最初の不動産屋さんが管理していたようです。

とてもややこしい状況なのですが、涌井さんのアドバイス通り、
弁護士に相談したところ、損害補償も含めて、
充分に不動産屋さんに勝つ見込みがあるということでしたので、
その流れを2社の不動産屋さんに話したところ、

　　　●もう一度駆除と点検を実行して、さらに家賃を半年無料にする
　　　●今後もう一度害虫が起因した時には、契約を白紙に戻す

という結論に達しました。
ということで、暫く様子をみることにしました。
アドバイスを頂いて、重ねて御礼を申し上げます。

相談内容　度重なる引渡し延期による契約解除について

愛知・30代男性
購入者が無く、住んでいた人もいない、2年前に建てられた建売住宅を、
私が買うべく、今回、申し込みをしました。
営業の話では申し込みから１ヵ月程で引渡し可能だということを
最初に言われました。
不動産契約証書のその他約定事項の「所有権移転・引渡」の欄にも、
その旨の記載があります。

しかし、銀行の事前審査や、住宅会社の社内での不手際等から
時間がかかったようで、2度、3度と引渡し可能日が伸ばされました。
結局、2ヶ月ほど待ち、やっと先日、事前審査が通ってローンの本申し込みを
しました。
その時に、営業・銀行担当者から、
　　「2～3週間ほどで結果が出ます」
と話があり、今月中の引渡しには支障が無いと言われたので、
引越しの手配や、現在住んでいる賃貸物件の大家さんにも、
今月中で出て行く旨を連絡し、了解を得ました。

ところが、今日になって、今月中の引渡しは無理かもしれないと、
営業より連絡がありました。
私自身の審査には問題は無かったようですが、購入予定物件が
中古扱いになるため、さらに手続きが必要であるとのことでした。

これまでに再三にわたって引渡しの時期が引き延ばされてきた経緯もあり、
相手の営業、ひいては住宅会社に対する信用ができなくなりました。
そのため、これ以上、モヤモヤした気持ちのまま、信用のできない相手から
購入することはできないと思い、契約を解除したい旨を、口頭ではありますが、
営業に伝えました。

今までに支払った手付金・中間金は30万円ほどですが、
それは放棄しても良いので、契約の解除をしたいと思っています。
しかし、不動産契約証書には、違約金は契約代金の10％と明記されており、
これについても支払う必要があるのかどうか、
さらにつなぎ融資は1ヶ月程前から実行されており、
その間の金利もどちらが払うのか、不安を抱えております。
（契約時は、つなぎ融資についての金利は
　住宅会社が負担すると営業は言っておりました）

経緯については、
営業は自分の非を認めていますが、特に書面にはしておりません。
以上、乱筆ではありますが、以下のアドバイスをお願いします。

　　　1.契約は解除できるか？
　　　2.違約金として「契約代金の10％」をすべて払わなければならないのか？
　　　3.契約解除の場合、つなぎ融資の金利はどちらが負担するのか？

□■アドバイス

私見ですが、契約書の引渡し期限を過ぎている場合は、
手付の倍返しの契約解除になる場合もあるかと思います。

契約内容を確認の上、行政書士・司法書士。
弁護士等の専門家にご相談し、契約解除の内容証明を送付し、
手付金の倍返しなど（不法行為と思われる場合は損害金もあわせて）を、
請求してみたらいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、この度はご回答頂き、ありがとうございました。
先日、市主催の弁護士による法律相談に行ってまいりましたが、
その弁護士からも同じことを言われました。
そのたち、弁護士・もしくは司法書士に相談して対処するようにします。
また、結果をご連絡させていただきます。

相談内容　着工直後にハウスメーカーが倒産した場合について

大阪・20代女性
ハウスメーカーと契約が済み、
棟上までの工事資金の約1,000万円を振り込みました。
ところが、地鎮祭を終え、着工し始めた2～3日後に
ハウスメーカーが不当りを出し、
民事再生の手続きを取るとの連絡が入りました。

このハウスメーカーは不当りを出す数週間前に会社名を変え、
以前の会社名で新しく別の会社ができています。
数名、役員とかは移動しているみたいです。新しい会社のサイトには、
今回の件について何も関係の無いかように、一切、記載されていません。

1ヵ月後に工事再開はすると言ったものの、順番に動き出すため、
我が家は3月以降の着工になると言われました。
このままメーカーにお願いしていて、我が家は本当に建つのでしょうか？
すでに振り込んだお金はどうなるのでしょうか？
どう行動するのが、最も良いのでしょうか？

少しでもお力を貸していただけたら…と思います。よろしくお願いします。

□■アドバイス

具体的な内容が解らないのですが、不安でしたら、
お近くの弁護士等にご相談された方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございました。早速、弁護士さんに相談してみます。

相談内容　賃貸物件の1年間限定の契約について

千葉・20代男性
来年4月から働くことになっているのですが、そこでは1年しか勤務せず、
次の年は別のところで勤務する予定になっています。
そこで、賃貸物件を1年間だけ借りたいのですが、
1年契約の物件は見つかりません。
こういう場合にはどうしたらよろしいのでしょうか？
マンスリーで1年分借りるしか方法はないのでしょうか？
それとも2年契約を1年契約に変えてもらうといったことは可能なのでしょうか？
よろしくご指導お願いいたします。

□■アドバイス：１

1年だけのお住まいのようですね。
2年契約の物件が多い地域のようですが、もともと2年契約の物件でも、
契約期間中の途中解約はできます。ただし、保証金の返還率など
短期解約に対する違約などがあるなら、要注意でしょう。

　　　●マンションのオーナーさんはできるだけ長く
　　　　入居していただける入居者様を探したいという点
　　　●入居者様の入れ替わりによるリフォーム代金の負担

もあり、短期（1年くらい）の入居は敬遠されがちですね。
マンスリー系であれば、最初から1年とかで契約されたら、
逆に割安になったりするメリットもありますよ。
　　
家具家電を揃えられたり、保証金の支払い、
場合によっては退去時の改装費の負担を考えると、
1年であれば、マンスリーの方が有効でないかと思いますよ。
（アムネッツ・滝本さん）

■□相談者より

滝本さん、早速、丁寧な御回答ありがとうございます。
途中解約という方法があるのですね。
やはり、マンスリーの方が良さそうですね。
ただ、最初にまとめ払いする必要があったりするのが、つらいところですが…。
良く探してみようと思います。どうもありがとうございました。

□■アドバイス：２

頑張って探してくださいね。
マンスリーでも年間契約でも、毎月払いできるところもありますからね。
どんどんお客様よりのサービスは増えてきてますので！
では（＾＾）
（アムネッツ・滝本さん）

相談内容　マンションの自室の前にバイクを置く行為について

兵庫・10代女性
最近、原付バイクを買いました。
私の家は県営のマンションで、前にも買って下の駐輪所にとめてたら、
すぐに盗まれてしまいました。
今回は盗まれるのが心配で、エレベーターで運び、
自分の家の前のスペース（前は自転車をとめたりしてました）に、
買ってから何週間かとめてました。

すると、隣の人が私の家にきて、
　　「バイクは危険物やから、こことめないでください」
って言われたんです。
しかし、この人は、犬のこととかでもよく文句を言いにきてたので、
バイクのことを言われた時も無視してました
（ここは犬や猫を飼ってる人も多く、管理人さんも
　動物のことは許可しているんですが…）。

そして最近、隣の人と下で会って、
　「消防法違反でとめたらあかんねんで！　何かあったら責任とってくれんの？」
って言われました。

長々とすいません。私はすごく疑問に思ったんです。
マンションの自分の家の前にバイクをとめるのは違反なんですか？

□■アドバイス：１

違反にも色々あります。
　　例えば、
　　　●法律違反
　　　●ルール違反
　　　●マナー違反
　　でしょうか？

消防法…に関しては、実際に消防署などで確認すると良いと思いますが、
バイクであるないに限らず、通路をふさぐことが原因になっている場合、
バイクのガソリン（引火物）が原因になっている場合…でしょうか？

いずれにせよ、仮に火事などが起こって、
ポッポさんのバイクが原因で、火事になったり、誰かが逃げ遅れたり、
最悪の場合、お亡くなりになられることがあったとしたら、
ポッポさん（またはご家族）の責任は重いと思います。

ただ、それよりも大切なのは、バルコニーなどと同じように、
　　●自室の前の通路（？）が、ポッポさんや家族の方が
　　　自由に物を置ける場所として、専有できると、
　　　管理規約や契約書で書かれているのかどうか？
になります。

書かれていないのに、置いているのであれば、
ルール違反（管理規約違反）になるでしょう。
もし、みんなが置いているのであれば、みんなルール違反です。
置いてあるものが原因で事故や事件が起こったら、置いた人の責任は重いです。

しかし、今回のポッポさんの場合、それ以前に「マナー違反」があると思いますよ。
マンションは皆で暮らしているわけですから、
　　　●きちんと管理人さんに事情を話し、置いて良いかを確認して、
　　　　そして、置いて良いと言われたら置く
ようにすべきですし、
さらに、色々と言ってくるご近所さんがいるのであれば、
　　　●ご機嫌を損ねないように、一言断っておく
なんてこともすべきだったと思います。

もし、ポッポさんとご近所さんが、良い関係にあったなら、
おそらく、盗まれてしまったことを聞いたら、
置いてもいいよ…って言ってくれたかも知れません。
　　
そもそも、簡単にバイクが盗まれてしまうような状況は、
マンション全体の治安の問題に関係しています。
おそらく、会っても挨拶すらしないような人たちが多いのではないですか？
ポッポさんだけではなく、マンションの方全員に言えることなのですが、
管理人さんも含めて、もっともっと、話し合うようにされることを、お奨めします。

面倒くさいかも知れませんが、違反のまま、
バイクを置き続けると、どんどん居心地が悪くなると思いますから、
そうならないための方法…でしょうか？
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：２

前野さんの仰っている通りでしょう。

若干の補足を致しますと、まず、契約書を確認してみてください。
通常は、「通路や共用部分には、物を置かないこと」
というような内容が記載されていると思います。

マンションの場合は、占有部分（部屋の中とベランダなど・専用に使える部分）
と、共用部分（共同で使う部分）に分かれています。
部屋の前でも、共用部分のはずです。
つまり、皆で共同で使う部分ということですね。
ここに、個人の所有物を長時間置きたい時は、
最低でも、管理組合もしくは管理人の同意が必要でしょう。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

みなさん、どうもありがとうございます。
やっぱり、これからも家族で住み続けるので、
管理人に言って、ほんとに違反なのか、調べたいと思います。
話を聞いてくれた方、ありがとうございました。

相談内容　分譲地の購入後の遊歩道計画の変更について

栃木・30代男性
昨年、閑静な住宅分譲地で建築条件なしということもあり、
購入し、建物を新築いたしました。
私たちがこの土地を購入するにあたり、魅力ある条件は
家の前に遊歩道ができるということでした。

購入前、現地で土地の仲介業者、地主が分譲地の計画と説明をし、
1期の分譲地の予定図を見せてもらいました。
その際、私たちが依頼した工務店の方も立ち会いました。
最終的に、遊歩道ができることを前提に、
玄関の位置や駐車スペースなどを設計し、無事完成しました。

今年に入り、隣の2期工事が行われるということで、業者が挨拶に来ました
（地主が発注したのは、1期とは異なる業者でした）。
そして、2期の業者からの説明があり、計画書を見せていただききました。
しかし、遊歩道が予定されていたところ（＝私たちの家の玄関前）は、
他の人の駐車スペースになるように計画されていました。

業者に問いただすと、
　「遊歩道の件は初耳で、地主からは聞かされずに契約をしてしまった」
ということで、逆にびっくりしていました。

その後、私が地主、1期の仲介業者に問いただしたところ、
計画が途中で変ったということでした。
そして、「売るときには遊歩道ができるということで売りましたよね」
と問いただすと、地主も仲介業者も間違いなく言ったと認めましたが、
地主は、「私の土地なのだから、計画変更しようとも勝手だろう」
と感情的になっていて、収集がつきません。
しかし、家が完成し、玄関の位置も全て遊歩道ができることを
前提にしていますので、家や玄関の向きを変えることもできません。

1期で建てた他の家の方も、遊歩道ができると聞いていました。
ただ、土地契約時の重要事項説明書には、
遊歩道の件が明記されていませんが、
私たちは、契約書の中身は全部を把握できる訳がないので、
見落とすこともあると思います。

現在、8坪を、坪30万円で買わないかと迫ってきています。
このような場合、私たちはどのような対処をすれば良いのでしょうか？

□■アドバイス：１

　　私見ですが、相談内容を読む限り、
　　　　●開発行為を行わない個人の土地の切り売り
　　であり、宅建業法に違反した分譲であると思います。
　　まず、その点を仲介業者と地主に確認して下さい。
　　「開発行為の許可番号を教えて下さい」と言えば良いでしょう。
　　　おそらく、
　　「開発行為が必要ない面積に、何期かに分けて売っている」と言うと思います。
　　　そしたら、
　　「売主の地主さんは、宅建業者の免許があるのですか」
　　　と聞いて下さい。
　　「無い」
　　　と言ったら、
　　「宅建業者の免許が無いのに分譲するのですか」
　　　と言って下さい。

　その上で、
　　「約束を守らないなら、県に宅建業法違反の分譲で、売主である地主を訴える」
　と言って、交渉してみて下さい。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

遅れて申し訳ございません。
涌井様ありがとうございました。まさにおっしゃるとおりで、
地主はこの辺一帯の土地を切売りしているのです。
私たちに仲介した業者は宅建業者の免許を持っております。
地主は1期、すなわち私たちに売った時には、
宅建業者の免許は無かったため、この仲介業者を介して売ったのです。
2期のときには、地主は1期とは違う業者に土地を売りました。
このときには地主は別会社を作って宅建業の免許を取得しています。

結局のところ、地主から知らされずに買わされた2期の業者は、
トラブルで他の分譲ができなくなるので、8坪の土地を切り離したのです。
地主としては、その分、
損した金額（つまり坪単価）で買わないかと言っているのです。
約束と違っているのにもかかわらず、その責任も感じず、
「買う気はあるのか」と言っている始末なので、本当に困ります。

この件があって調べて分かったことなのですが、
私たちと契約する以前に、役所の方には
遊歩道は作らないということで、申告していました。
その後の私たちとの契約時に、
地主は一言も計画変更のことを私たちに伝えず、契約をしたのです。
本当に私たち消費者をバカにしています。
家内も突然のトラブルに体調を崩しているので、
何とか速やかに解決できれば…と思っています。

□■アドバイス：２

もし交渉が上手く行かない場合は、
行政の行っている無料法律相談、宅建協会の主催する無料相談か、
都道府県の宅建業者の管理部署にご相談されるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。
早速、宅建協会の無料相談をお願いいたしました。
協会員である仲介業者に対しては、協会から解決策というか、
妥協案を頂きましたので、検討していきたいと思います。
ただ、問題の原点である地主の方が、
今度は私と仲介業者を営業妨害で裁判を起こすと脅しています。
結局、8坪の土地が切り離されて、
誰も買わなくなってしまったことからだと思います。
私たちのこのような事例を読んで頂いて、
これから購入を考えている方が、
トラブルを回避できれば…と思います。

□■アドバイス：３

そうですか…。
暴言かもしれませんが、
耐震偽装問題の某社の社長のような方ですね。
売主は、元々、業法違反をしていたという自覚が無いのでしょうかね。
貴方の方は、無料相談に行っているのですから、
それなりの記録が残っています。
売主の出方を暫くみているのが良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ありがとうございます。私たちは決して感情的にならず、
冷静に客観的に、今回の件について、取り組んで行こうと思います。
それは私たちには全く落ち度も無いことなので、
相手がどのような対応をとっても自信がありますので…。
これからも良いことも悪いことも、流れを報告出来れば…と思います。

相談内容　賃料交渉決裂に起因する立ち退き要請について

神奈川・20代男性
はじめまして、飲食業を営むサッカーと申します。
テナントの契約更新についての相談です。

先日、仲介の不動産屋さんから、
　　「大家さんから、今度の契約更新時に
　　　賃料を改定（値上げ）して欲しいとのことなんですが…」
と、連絡を受けました。
私も以前から大家さんに、
　　「共益費（階段及び看板の電気代）が以前より高くなったから、
　　　次回の更新時に家賃の改定を…」
という話は聞かせれていました。
大家さんともめたりするのも嫌だったので、
少しくらいなら…と思っていたのですが、
金額を聞くと家賃を10％以上値上げするとのことでした。

　その理由については、
　　　・火災報知器の設置費用、および階段などの電気代を考慮して
　とのことでした。
　　
火災報知器を設置する理由として、うちの様な風俗営業の店舗が
入居するテナントは、法改正により義務づけられたのですが、
だからといって火災報知器の設置負担は貸主の負担だと思っていました。

ですので、私の方で、「これ位までの値上げなら…」と交渉すると、
　「その家賃なら、消防設備の50％を負担して下さい」
と言われてしまい、それは難しいのでできないと返答すると、
　「では、契約は更新せず時、間の猶予をもって
　　契約解除、退去して頂きます」とのことでした。

急にその様なことを言われても困るので、消費者生活センターなどに
相談してみると、やはりその様な設備は貸主の負担なので
払う必要は無いと聞きました。
　その旨を不動産屋さんに伝えると、
「それはあくまで一般論であり、これは当事者同士の話し合いだから」
と聞く耳を持ちません。
そして、
「6ヶ月後に契約解除とし、退去してもらう」
とのことです。

しかし、契約した時に仲介した業者というのが
大家さんの知り合いが働いている不動産屋で、
契約書もその不動産屋の名前が記されています。
その人が違う不動産屋に移った時に、
　　「契約書はそのままで構わないので、振込先だけ新しい会社の方に」
と言われました。
結局、また違う会社に移り、今では3社目です。
しかもこの時は連絡もしてこない始末でした。

交渉していても仲介というより、大家さんの代理人のような感じです。
この様な設備負担を借主も負担しなくてはいけないのでしょうか？
また、この様な理由で、
私どもの店は退去（契約解除）しなくてはならないのでしょうか？
是非、お力を貸して頂ければ…と思っています。

□■アドバイス

出て行かなければならないのか…とのことですが、
サッカーさんは、値上げ要求された家賃が、近隣の同等物件と比べて、
安いとお思いですか、それとも非常に高いとお考えですか？

つまり、ここがトラブルの原因です。
　　もし出て行きたくなければ、
　　　●賃料が高いか安いかを裁判所（簡易）申し立てを行った後、
　　　　それなりに、今の貸りている所でなければならない理由を申し出る必要
　　があります。
　　一般居住用賃貸とは違い、テナント等は、ここでなければ、
　　生活の場が失われる（収入が完全に無くなるなど）の正当な事由が、
　　ある程度（60～70％位）必要となります。

　　私の結論としましては、
　　　●借りているものが絶対的に強いなどと勘違いしないこと
　　です。
　　
裁判所に賃料減額請求、または、増額請求の申し立てで不服があれば、
ある程度の法律で定められて期間をおいて通知すれば、契約解除できるのです。

原則賃貸借契約といっても契約の一種ですから、解除も締結も本来、自由です。
ただし、一般賃貸住宅は「住み家は必ず必要である」が故に、法的に守られています。
（東京都東村山市・佐藤政利さん）

相談内容　家賃滞納者に対する対処法について

兵庫・30代男性
半年間、家賃滞納したため、滞納金の支払、および退去の依頼をしました。
当初は応じる姿勢があったのですが、3ヶ月を過ぎても家賃の支払も無く、
退去する様子もありません。
さらに、契約者本人は警察に捕まっており、保証人と話し合いをしても、
お金が無いの繰り返しです。
金員の問題であれば少額訴訟や公正証書も考えましたが、
退去命令に対する強制執行力は無いと聞きます。
何か良い方法はないでしょうか？

□■アドバイス：１

これは、大家の1人、かつ仲介業者の立場でのアドバイスです。
かつ、特殊な方法かも知れませんが、比較的早く解決できます。

法的な処理は、時間も費用も必要です。
以下は、実際に私が自分で良くやっている作業の流れです。

　　　1.荷物の処分について貴方に一任する承諾書を、
　　　　保証人に刑務所まで取りに行かせる。
　　　2.荷物の処分は、貴方が行い、リサイクルセンター等に
　　　　売却できるものは売却する。
　　　　この時、掃除や荷物運びは、貴方と保証人が、時間を作って2人で行う。
　　　3.部屋の掃除・修復は、貴方と保証人の2人で行う。
　　　4.どうしても処理できないゴミの処分は業者に依頼し、
　　　　その費用は保証人に負担して頂く
　　　　（業者を保証人に紹介して、保証人から依頼する形をとる）。
　　　5.滞納家賃は、敷金より控除し、
　　　　足りない分は、分割で保証人に支払っていただく。

さて、現実の問題は、半年間も放っておいたことです。
私の場合は、月末を過ぎれば、すぐ催促をし、保証人には半月遅れれば、連絡します。
1ヶ月遅れれば、保証人に督促を出し、2ヶ月滞納で、契約解除の即刻退去にします。
退去時には、必ず連帯保証人を呼びます。もっとも、この方法だと
家賃をきちんと支払わない方は、大体は、1ヵ月後には逃げます。
逃げた場合は連帯保証人と一緒に部屋を綺麗にします。
鍵は、ホームセンターへ保証人と一緒にシリンダーを買いに行って、
交換は私が無料でやります。

保証人と良く話し合って、
なるべく負担を少なくしてあげることが必要だと思います。
お金が無い保証人の場合は、手間を出させることです。
そして、一緒になって手伝うと、保証人も逃げる訳にもいかないと思いますよ。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございます。
契約者、保証人に家財道具放棄の念書は頂いておりますので、
保証人に空け渡しを依頼してみます。
有難うございました。

相談内容　競売物件の保証金・敷金の引継ぎについて

大阪・30代女性
賃貸契約しているマンションが競落され、家主が変わることになりました。

　経緯としましては、
　　　平成15年 3月…入居
　　　平成15年11月…競売にかかる
　　　　　　　　　　（旧大家さんが言うには、一旦引き下げ、この時は白紙）
　　　平成17年 3月…2年更新のため初めての更新
　　　平成17年11月…競売にて新家主（法人）が買取
　　　平成17年12月…家主が変わる
　となります。

そこで、新家主から、
「この部屋だけは保証金が無効になります。新しい契約書には
保証金0円と記入しておきますので、賃貸保証会社に加入して下さい
（4万円程度＋毎年の更新料）。また、こちらが返還する義務も
一切ありませんし、退去時の修繕費は全て実費となりますので、
その時支払ってください」と言われました。

入居して1度も更新しない内に競売にかかったので、
その時点で権利が無効になるとの説明でしたが、
実際には支払ってますし、よく分かりません。
他にも保証金が無効になる部屋が2件あるそうですが、
その2件は競売にかかってから賃貸契約を結んだそうです。
そして、「告知しなかった不動産屋に訴えればいい」と言われてしまい、
私の部屋だけが、宙ぶらりんの状態のようなのです。

旧大家さんに言うと、
「そんなことはあり得ない。
　そのまま引き継いでもらう形になるはずなので、私に言われても…」
との回答でしたが、
　　 http://fudosanbbs.2525.net/2005/10/post_1cbc.html
を参考に、旧大家さんとも話し合ってみたいと思います。

しかし、現実的には、やはり、入居時に確実に支払った数十万円の
保証金を失ってしまう可能性を考えると、どうも納得できません。
ただ、タイミングと運が悪かったということになるのでしょうか？
理不尽さを感じてなりません。

□■アドバイス：１

私見ですが、
平成15年3月の入居であれば、改正前の契約にあたると思います。

平成15年法第134号による改正前の民法395条の適用のある
短期賃貸借で賃貸人に賃貸借を対抗できる場合とみなされると思います。
この場合は、敷金返還債務は新所有者に引き継がれると思います
（最高裁昭和44年7月17日判決）。

これは、抵当権の設定後に締結された契約であっても有効であり、
更新の有無に関らず有効なはずです。

この点については、行政の行っている法律無料相談に出かけて
確認された方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。参考になりました。
この競売を取り扱った裁判所に問い合わせても、

「権利はないです（保証金は無効になる）。そもそも競売の時期どうこうより、
　抵当に入ってる時点で、そちら（私側）が不利になるんです。
　物件が抵当に入ってる時点で覚悟は必要ですし、自己防衛には
　物件を探す時に抵当に入った物件か否かの調査も必要です」

というようなことを言われてしまったので、諦めかけていました。
再度自分でも無料相談所に問い合わせるなり、勉強するなりして、
結論を出せるようにしてみたいと思います。
ご丁寧なお答えありがとうございました。

□■アドバイス：２

もし、裁判所の事務職が、
そのような軽はずみな返答をしているとすれば、問題があると思います。
少なくとも、平成15年以前の契約の場合は全く違うはずです。
余談になりますが、ちょっと、面白い裁判所ですね。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

国（裁判所）に断言されてしまったんだから、
もう反抗する余地もないのか…と思っていました。
裁判所側からは、
「競売にかかるまでに1度でも更新していれば、こうはならなかった。
　法律だから仕方ないです」とのことでしたので、
入居したタイミングが悪かったとしか言いようがない様子でした。
旧大家さんも弁護士に聞いてみるとのことでしたので、
無料相談所や旧大家さんとも相談しながら、
これから突き詰めていきたいと思います。
丁寧なご返答ありがとうございました。

□■アドバイス：３

再確認します。
15年の3月契約で、17年の3月に更新ですよね？
つまり、改正前の契約で、２年更新ということですよね？
何が問題なのでしょうか？

民法改正附則5条には、短期賃貸借制度廃止の経過措置として
　　「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借
　　（施行後に更新されたものも含む）のうち民法602条に定める期間を
　　超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に
　　対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、
　　なお従前の例による」
となっているのですが、この改正附則5条の内容から考えると…。

私の解釈は間違っているのでしょうか？
それとも、この附則5条はなくなっているのでしょうか？
どなたか、他のアドバイザーの方でご存知の方はいらっしゃいませんか？
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：４

涌井様、先ほど、うちの草柳が発見したもの、まとめさせていただきます。
これこそ、涌井様とBBSでやり取りさせていただきました、私がおそれていた部分
（正当な借主が不利益を被るケース）に該当するかも知れません。

＝＝＝　以下、まとめです　＝＝＝
（財）不動産流通近代化センターさん（ http://www.kindaika.jp/ ）の運営される
「不動産ジャパン（ http://www.fudousan.or.jp/ ）」内の、
　　 http://www.fudousan.or.jp/service/lecture/lecture_12.html
　　によりますと、改正法施行前から賃貸契約を結んでいる場合であっても、
　　　●ケース3（改正法施行後に競売開始され、その後に更新した場合）
　　のみ、「※買い受け人に敷金返還請求できない」とあります。

今回の相談者んの場合、
　　　平成15年 3月…入居
　　　平成15年11月…競売にかかる
　　　　　　　　　　（旧大家さんが言うには、一旦引き下げ、この時は白紙）
　　　平成17年 3月…2年更新のため初めての更新
　　　平成17年11月…競売にて新家主（法人）が買取
　　　平成17年12月…家主が変わる
には、平成15年11月に競売が取り下げられた後の【実際の競売開始日】
が書かれていないのですが、もし、
　　　●平成16年4月1日（改正法施行）から、平成17年3月（更新）までの間に、
　　　　競売が開始された
　　のであれば、まさにケース3に該当するように思われます。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：４

前野様、草柳様、有難う御座いました。確かに、確認致しました。
裁判所の説明と国交省の外郭団体が公開しているので、間違いないと思います。

私なりに、調べ直して思い出してきましたので、訂正致します。
まず、ご相談のケースでは、旧民法の対象になるのですが、
　　　●差押後（競売開始後）の更新の場合
は、合意更新、法定更新ともに競落人には対抗できず、
敷金の承継も行われません。裁判所の物件明細書に
「期限後の更新は買受人に対抗できない」と記載されてしまうことになります。

つまり、契約期間満了前に競落になれば、「短期賃貸借」として、
敷金は戻るのに、競落が遅れて期間満了後に競落になると
敷金も戻らなくなるなってしまうことがあるということです。
　　
この場合は、更新自体が対抗できないので、敷金が戻らないばかりではなく、
明渡しを請求される場合もあるということになります。

旧法と、平成15年以前の資料を調べ直していて思い出しました。
相談者さんには、大変ご迷惑をおかけしてしまい、申し訳ございません。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、そして前野様・草柳様、
お忙しい中、お答えくださりありがとうございます。
アドバイスを頂き、どうやらこちらが不利だということが分かってきました。
いろんな詐欺や横暴な業者が取り沙汰される昨今、何を信じていいのか
分からなくなってきてましたので、大変有難く感じております。
そして民法というのは庶民に優しくないのが現実だということを、
しみじみ感じております。普通に暮らしているだけの私達が
不利だと言われる法律なのですものね。
今回の件で、今まで自分には必要ないと思っていた分野のことを
知ることができたので、勉強になったと思っています。
まだ全てが解決した訳ではないので、
これからの動きをもう少し見ていこうと思います。

相談内容　隣家の要求を無視して建築することについて

岩手・30代男性
現在、基礎工事が途中まで進んでいます。
西側に隣家があり、
「設置予定の灯油給湯器の位置を変更して欲しい」
と言われました。

隣家の吸気口の真下に給湯器を設置予定でしたが、設計士とも相談し、
西側沿いに5メートル離しました。
しかし、納得してもらえず、
　　「西側以外に設置してくれ」
と言われました。
隣家の東には窓はなく、吸気口も地鎮祭後に西から東に移動したようです。
理由は同じく、2件隣の灯油給湯器が原因のようです。

法的には問題はありませんので、外観を損ないたくはないです。
このまま工事を進めても、問題は無いでしょうか？
それとも、訴えられたりするのでしょうか？

□■アドバイス

隣家との問題には神経を使うものが多いですよね。
今回の件は、隣家の方の人柄とかが不明な中での答えですので、
要領を得ないかもしれませんが、
　　　●灯油給湯器の排気臭を吸気口から吸い込むこと
を考えますと、隣家の方の要求は不当ではないでしょう。

もしかするとアレルギーを抱える家族がいるかもしれませんね。
物理的・技術的なことがクリアーできるなら、
設計士の方と再考してみてはいかがですか。

　　最も重要なことは、
　　　●隣家と長いお付き合いをすることを前提に考えること
　　だと思います。
法律ではご近所付き合いは解決してくれません。
（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

■□相談者より

鈴木様、ご回答ありがとうございます。
隣家の方は、一言で言うと「一般常識が通用しないとても頭の良い人」
というのが、設計士や職人、私の見解です。
私が妥協するしかないという感じです。
電気温水器なども検討してみたいと思います。

相談内容　中古マンションの選び方について

東京・40代女性
はじめて、相談させていただきます。
中古マンションを探しておりますが、都心なので、
中古といっても私にとってはかなりの金額です。
メリットの話はあるものの、デメリットについて、
業者さんからは、詳しい説明がありません。
以下のような物件のデメリットについて、お教えください。

　　　●借地権の物件
　　　　借地権の残存38年の物件があります。
　　　　同等の所有権の物件に比べ、300万円以上安いかと思います。

　　　●築年数が古い物件
　　　　築30年の物件があります。
　　　　中はリフォームする必要がありますが、環境は良く、
　　　　建物自体の修理等もきちんとしてあるように見えます。
　　　　この後、どの程度、住むことが可能なのでしょうか？
　　　　また、どの程度まで、売却する価値があるのでしょうか？

どうぞ、よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

等おそらく、あまりに漠然としていて、
皆さんも答えるのが難しいのではないかと思います。

●借地権の物件
　　おそらく「買うか、借りるか？」で、「買う」を選ばれたのだと思いますが、
　　それと同じように考えることができると思います。
　　つまり、土地に関しては「賃貸」です。
　　ですから、その分、物件自体の価格も安いでしょうし、区分所有に比べて、
　　税金などのメリットについては、おそらく、説明を受けられたことと思います。
　　反面、毎月の地代を支払う必要があるでしょうし、もしかすると、その地代が
　　物価の変動によって上昇する（つまり賃上げされる）可能性もあります。
　　もちろん、その逆も…です。
　　また、権利更新時の更新料が発生したり（＝契約内容を確認してください）、
　　仮に取り壊す場合には、その解体費用の負担が必要になったり（＝こちらも契
　　約内容を確認してください）、借地権の期間が切れてしまった場合の対応などが、
　　面倒な場合もあるかと思われます。
　　さらに、売却するにあたっても、安かった分、当然、安くなるものと思われます
　　し、特に借地権の残存期間が短くなった場合、売りづらくなる可能性が高いよう
　　にも思われます。

●築年数が古い物件
　　外見上綺麗に見える…と言うことですから、管理はなされているかと思われます
　　が、配管なども含めて、どの程度住めるか、将来売却する価値があるかは、
　　分からないでしょう。
　　本気でご購入をご検討なさるのであれば、
　　　　●過去の修繕記録
　　　　●今後の予定（将来は修繕や補強でしのぐのか、建替えるのか…など）
　　などを、業者さん経由で、前所有者に対し、管理組合から取り寄せてもらうなど
　　して、まず、管理履歴・計画を見た上で、きちんとご判断なさることをお奨めし
　　ます。

ただ、個人的には、デメリットも含めて、
きちんと説明してくれるような業者さんこそ、信頼できると思います。
業者さんであれば、当然、説明できる内容ですから…。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
このような内容の説明は、業者さんからはありませんでした。
こちらから、かなりしつこく質問したのですが、
ばくせんとした回答しか得られませんでした。
とても、助かりました。
ご回答をもとに、もう少し自分で調べてみます。
ありがとうございます。

□■アドバイス：２

借地の件ですが、将来売却される際、やはり、借地期間の残存期間によって、
かなり難しくなるケースが考えられます。

築30年以上のマンションについて…ですが、一番大きいのは耐震の問題です。
昭和56年6月に建築基準法が改正され、新耐震基準になりました。
このときより以前の建物は震度基準が震度4だったのが、
この改正によって震度6に変りました。

いずれにしても、「昭和56年6月以前」の建物の場合、
現在の耐震基準に適合しない物件が多数あると考えられるので、
ご心配であるなら、構造設計屋さんなどに確認されると良いと思います
（これは不動産屋には分からないことなので、答えようがないと思われます）。
（1級建築設計・石田さん）