相談内容 夫婦間で共有する不動産の登記割合変更について
神奈川・60代男性
夫婦間（婚姻30年経過）での土地及び建物の登記割合を
変更したいと思うのですが、贈与税等何か気をつけることや
不可能なことはありますでしょうか？
現在、夫9妻1で登記してあるものを、夫5妻5に変更しようと思っております。
宜しくお願いします。
□■アドバイス
私見ですが、結婚後20年以上経過している夫婦間において、
居住用の土地・建物等の贈与の場合は、2,000万円まで控除がされます。
ご相談の件につきましては、特に問題は無いと思いますが、
登記とあわせて、近隣の司法書士等にご確認下さい。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早々のお返事ありがとうございました。
司法書士に相談してみます。
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相談内容 原状回復されずに居抜きが利用されていた場合について
東京・20代男性
事業用の賃貸借を結んでいました。
退出時に原状回復の義務ということで、工事見積り金額に同意のもと、
敷金から原状回復費用を差し引いて返却してもらいました。
しかし、借りていた物件に足を運ぶと、
新たな契約者が居抜きのまま使っていました。
実際に工事をしたかどうかというのは、
原状回復の義務とは別問題なのでしょうか？
□■アドバイス
私見ですが、通常は、原状回復工事を終了してから
返却する場合が多いと思います。居抜きの場合は、逆に
造作等を新規契約者に買取していただくことが多いのですが…。
詳しい経過がわからないのですが、
もし、賃貸人（大家）が原状回復費用を取った上で、
新賃貸人に造作を売却していれば、2重取りとなる可能性もありますので、
信義則に反するとも思われます。
しかし、単純に本来行うべき修復工事をしなかっただけですと、
いろいろと理由が考えられますので、信義則に反するとも思われません。
もし、どうしても納得いかないのであれば、
弁護士等の専門家にご相談なさってはいかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
ご丁寧に返信いただきありがとうございます。
たびたびで申し訳ありません。最後に確認したいのですが、
指定業者にて工事をする契約をしていた場合で、
本来行うべき修復工事をしなかっただけの時は、
原状回復費を返してもらうことは難しいですか？
つまり、原状回復義務としての支払いは修復工事の実施有無には関係ない…
ということでしょうか？
初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。
□■アドバイス：２
私見ですが、大家に賃借人を騙す意思があったかどうかによると思います。
原状回復工事をするつもりがないのに、その費用を騙して取った場合は、
その返還は当然、請求が可能だと思います。
しかし、例えば工事をするつもりだったのだが、たまたま物件を見たお客が、
「このままで借ります。そのかわり、保証金を工事代分、安くしてください」
と言ったとします。
それを大家が受け入れた場合は、原状回復工事代金の返還を求めることは
難しいと思います。
つまり、今回のご相談に関しましては、その経過が不明ですし、
特に大家さんの意思というものがはっきりしませんので、
明確な返答はいたしかねる…と言うのが正直なところです。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
とてもわかりやすくご説明いただき、ありがとうございました。
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相談内容 売却情報の保護について
東京・30代男性
不動産を売却しますと、おそらく、どなたでもその事実を調査できるはずです。
悪意のある人々が、調査して、おそらくは、かなりの現金をもっているはずの
その人のところに、妙なセールスや、最悪、強盗などでおそってこないのでしょうか。
安全対策を考え、不動産売却（譲渡）の情報の保護はできないのでしょうか？
また、保護できない場合に有効な安全対策をアドバイスいただければ幸いです。
□■アドバイス
売買の場合には必ず新しい所有者になる方がいらっしゃいます。
ですから、100％秘密にしておくことは、まず不可能でしょう。
取引に関係して、業者等には、当然守秘義務はあるのですが、
新規の持ち主にまで守秘義務を強制するのは無理があると思います。
安全対策については、ネットに公開すれば、その時点で
有効な対策とはならなくなる恐れもありますので、申し訳ございません。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
ご返答ありがとうございます。
私が気にしすぎているのかもしれません。愚問だったのかもしれません。
どうもありがとうございました。
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相談内容 売却の難しいリゾートマンションの処分について
宮城・30代男性
父親が所有していたリゾートマンションの部屋があるのですが、
昨年その父親も亡くなり、家族で利用することもないです。
そのため、管理費が無意味にかかってくるため、処分したいのですが、
築年も古いので、正直とても売却できる物件には思えないです。
管理費等の諸費用を払わないで済む方法があるのであれば、助かるのですが、
処分の方法として、売却以外の方法はないものなのでしょうか？
□■アドバイス：１
私物件の詳細がわからないのですが、賃貸等は無理なのでしょうか？
立地によっては、賃貸マンションへの転用も可能かと思いますが…。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
返信ありがとうございます。
物件は山の麓にある建物で、周囲には閑散としている別荘地しかないところで、
周囲にはほとんど人も住んでいないような土地です。
部屋の方はワンルームで、部屋についている風呂は水漏れの危険がある
ということで全館使用禁止で、一階にある共同の温泉しか入れません。
マンション自体もかなり古く、30年以上は経っているのではないか
というものです（すみません、正確な築年は確認してませんでした）。
普通に考えて、とても住みたいような地域でも、物件でもないと思うので、
賃貸ができると思えないです。
リゾート気分で日帰りや一泊くらいなら、する気にはなるかもしれませんが…。
一番最後にババを引いた感じです。
□■アドバイス：２
私見ですが、その状態ですと、
有効利用はかなり難しいのではないかと思われます。
ご自分で利用するつもりが無いのであれば、
固定資産税や管理費等の出費を考えれば、
いくらでもかまわないので売った方が良いと思います。
知り合い、もしくはご近所又は物件所在地の不動産業者に
ご相談するのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
やはり、処分の方法は売却しかないのですね。
確かにいくらでもいいから、売れるなら売りたいとは思ってはいましたが…。
買ってくれそうな不動産業者なりを探したいと思います。
どうもありがとうございました。
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相談内容 テレビアンテナの修理を断られた場合について
福岡・30代男性
築30年のアパートに住んでるのですが、
雨の日になるとテレビが映りません。
テレビが悪いのかと思い、買い替えましたが、
やっぱり映らず、他の住人も同様でした。
管理会社に電話し、大家さんに伝えてもらったところ、
「お金がかかるので、我慢して下さい」
と、連絡がありました。
私は我慢するしか無いのでしょうか？
管理者（大家）側には修理を行う義務は無いのでしょうか？
□■アドバイス
私見ですが、契約時の重説にテレビが入っている場合は、
基本的には賃貸人（大家）に修繕義務があると思います。
技術的なことは詳しくはわから無いのですが、
アンテナブースター等の追加では直らないのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 ローン特約の範囲について
東京・30代男性
不動産仲介業者の紹介で土地を購入することになったのですが、
住宅ローン（土地＋建物代）を申し込むにあたって、仲介業者から、
「建物代については弊社のツテで安く建てられる業者を紹介するので、
そこの見積りを土地代にプラスした金額を住宅ローンとして申請しましょう」
と言われ、その仲介業者を信頼して住宅ローンを申請し、手付けを打ちました。
申し込み先金融機関での審査は無事通り、仲介業者から紹介してもらった
建築業者との打合せも始まったのですが、こちらの仕様を提示して依頼した
見積りや間取り図が予定の期日を過ぎても提示されませんでした。
ローン特約の期日も迫っていたことから、こちらの希望する仕様で
家が建てられるのか不安になったため、建築業者の見直しと、
それに伴って増加が見込まれる建築費を捻出するため、
先にローン申請をした銀行に住宅ローンの増額を申請しようとしたのですが、
銀行の審査は通りませんでした。
この場合、ローン特約を適用しての契約解除は認められないのでしょうか。
お手数ですが、よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
通常、不動産業者がローンの斡旋を行う場合は、その金額等について、
重説に記入して説明すると思いますし、買主に責任の無い場合は
ほとんどローン解約については業者は受け入れると思います。
業者の斡旋ではなく、買主の自主ローンの場合は、基本的には買主
（ローンの借主）が契約書の条項を遵守した上で、借りられない場合には
ローン解約ができるという内容になっていると思われます。
しかし、自主ローンでローン解約条項の内容を遵守してない場合は、
かなりもめると思います。
契約書の融資利用の場合の条項をよくご確認なさって下さい。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
アドバイスを頂き、誠にありがとうございます。
契約書の融資利用の場合の条項に記載されている内容を再確認しました。
備考欄に「上記金額には建物代金を含みます」と記載されているのみでした
（上記金額は借入金額を指します）。
また、重要事項説明書の融資利用の特約による解除の欄については、
「指定期日（融資利用特約による解除期限日）までに
金融機関からの承諾が得られなかった場合は、売買契約を解除出来る」
「融資利用特約により売買契約が解除された場合、
売主は買主に受領済みの金員を無利息にて返還すること」
「買主が融資利用に必要な書類を指定期日までに金融機関に提出する事を
故意に怠った場合、または買主が故意に虚偽の証明書等を提出した結果、
融資の全部または一部について承諾が得られなかった場合は
融資利用の特約による解除は出来ない」
と、全部で3点が記載されていましたが、建物の見直しに伴う
ローン再申請結果による融資利用特約の適用可否については
特に記載されていませんでした。
上記の適用可否ついては、契約手続きの際にも特に説明を受けませんでしたが、
適用不可であることが通例でしょうか？
□■アドバイス：２
私見ですが、相談内容を見ますと、
どうも自主ローンのような感じがするのですが…。
自主ローンの場合、融資の申し込み書類の控え等は、
その不動産業者に提出されているのでしょうか？
また、業者変更や設計変更に伴う融資条件の変更についても、
不動産業者には事前に相談、もしくは通知はされているのでしょうか？
あくまでも私個人の意見ですが、これらの変更について、
不動産業者が知っている場合は、ローン特約による解約は可能であり、
もし、不動産業者が知らなかった場合は、ローン特約による解約は難しくなると思います。
この場合、当初の予定通りであれば、建物が建ち、
かつローンの借り入れも可能ということであれば、再度、
不動産業者と良く交渉してみるのが、解決への近道であると思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
改めてご回答頂き、ありがとうございます。
今回の場合ですが、買主である私どもが、取引先銀行を仲介業者（不動産業者）
にお伝えして、そのご担当者を紹介頂きました。
この場合も恐らく自主ローンになると思われますが、融資申込みの手続き等は
全て仲介業者の事務所で場所をお借りして行いましたので、申込書類の控え等も
全て仲介業者も持っていると思われます（飽くまで推測に過ぎませんが…）。
また、業者変更や設計変更に伴う融資条件の変更に関する仲介業者への事前相談と
通知ですが、その土地に対する他の建築業者からの見積り取得行為によって、
その変更意思の有無を立証する事は可能でしょうか
（これは、契約手続きを行う前にその仲介業者を通じて、
もともと気になっていた建築業者の見積りを取ってもらっていたものです）。
この気になっていた建築業者とは、結局、見積もり金額が折り合わず、
一時断念したのですが、契約後に始まった仲介業者から紹介された
別の建築業者との打合せ状況から、元の建築業者への変更を意識するに至り、
その見積り金額を賄えるだけの融資を銀行に改めて依頼しようとした次第です。
何度もお手数をお掛けして申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。
□■アドバイス：３
仲介業者を通じて見積もりを取ったのであれば、承諾していたと思われます。
私見ですが、一度、断念したものを再度お願いするために、融資の増額をお願いした事実を、
その仲介業者に知らせてあったかどうかが、重要だと思います。
もし、知らせてなかった場合は、ローン特約による解約を受け入れるかどうかは、
売主、および、その仲介業者の判断によるところが大きくなると思います。
また、知らせてあった場合は、当然、承諾があったと思われますので、
ローン特約による解約を主張することは充分可能だと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
お忙しいところお手数をお掛けして申し訳ございません。
上記の融資増額の事実を仲介業者に知らせていたか否かですが、
融資増額の依頼そのものを仲介業者を通じて銀行に依頼しましたので、
仲介業者はその事実を予め認知しています。
逆に、仲介業者が銀行に融資増額を問い合わせた時点で
ローン特約の適用を是認したと考えても良いという事になるのでしょうか？
□■アドバイス：４
私見ですが、仲介不動産業者を通じて融資増額を申し込んだのであれば、
ローン特約による解約を充分主張できると思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
仲介業者に融資増額の件を確認しました。
仲介業者からの回答は、
「融資金額の増額を銀行に確認するよう依頼を受けただけで、
売主とのローン条項の融資金額自体を変更するよう
交渉を依頼されたわけではない」というものでした。
結局のところ、ローン特約の解除期限を迎えてしまい、
また、仲介業者とだけ話をして売主と交渉（確認）をしてこなかったことから、
ローン特約による契約解除を断念しました。
さまざまに渡ってご助言頂き、誠にありがとうございました。
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相談内容 共有名義の際の契約書の名義について
埼玉・30代男性
建売住宅を購入し、
妻と出資比率どおり1：1の共有名義で登記しようと考えています。
妻分は全額頭金で、夫分は夫名義でローンを組み、支払います。
A銀行に申し込みしたところ、すんなり審査がとおりましたが、
B銀行では、
「住宅販売主と既に取り交わした売買契約書の買主に夫の名前しかないので、
後で税務署に指摘されるので、妻と夫を買主として、売買契約書を変更すべき」
と言われました。
そのとおり、買主を「妻と夫」に変更すべきでしょうか？
□■アドバイス：１
私見ですが、契約書の買主に奥さんの名前と印鑑を追加するだけで
済むはずですから、双方の契約書に追加した方が良いと思います
（新規に作成をやりなおす必要は無いと思います）。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
ご回答ありがとうございます。
税務署に電話相談をした結果、私の解釈としては以下のとおりです。
・税務署では出資比率と資金の出所を確認するため、
契約書に不備があっても、錯誤として認められるかもしれない。
つまり、契約書の変更することまで、要求はしない。
既に売主の担当者にも契約書変更の相談をしていますが、
いつも返答がはやいのに今回は返答が遅れています。
稀なケースなのでしょうか？
□■アドバイス：２
基本的には、税務署が判断することですから、
不動産業者が確実な返答をすることについては、若干の無理があると思います。
業者の返答が遅れているのには、売主の都合等もあるかもしれません。
契約書の変更とは言わないで、奥さんの買主欄への署名と捺印の追加だけ
ということでお願いすれば良いと思います。
実際には、登記の時に共有名義にすれば足りるかもしれませんが、
金融機関には契約書の写しを提出するようになりますので、
奥さんの署名捺印の追加をした方が良いですし、
税務署に対しても、錯誤を訂正できるのであれば、
訂正しておいた方が問題は無いでしょう。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 相手のセットバック部分の利用を制限させる要求について
神奈川・30代女性
セットバックした道路の利用について相談があります。
2年ほど前、セットバック済みの家を購入しました。
両隣もセットバック済みで問題はありません。
ですが、向かいの家が、建物は後退させているのですが、
セットバックした土地分をコンクリートで固め、三角ポールや植木鉢、
そして息子の自家用車（そこの場所に車庫証明なし）が
週の半分以上常駐しており、車の出し入れに大変不自由しております。
他にもセットバックした土地を自家用駐車場にした上、
ごみを山済みしている古い家2軒があるので、公道にはなっておりません。
道路はいわゆる私道ですが、当家を含む3軒がセットバックしているので、
車の通行できます。
以前に、「車や物を何とかしてほしい」とお願いしたことはあるのですが、
「セットバックしてあるが、この土地は自分のものだから」
と、いまだに撤去されることはありません。
しかし、同じ理屈で、もし、我が家も同様にセットバック済み用地に車を停めたり、
物を置けば、向かいはもちろん、当家より公道側でない家（お隣さん）、
および駐車場（私有地権利持たず）の車は通行できなくなります。
ご近所関係をあまり悪くしたくないのですが、植木鉢はともかく、
向かいのセットバック部分への車の常駐をやめてもらうことは、
法律的に要求できるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
私見ですが、一般的にはセットバック部分は、
個人所有の土地ですから、構造物等の建設は制限されますが、
それ以外の使い方はその土地の所有者の自由だと思います。
また、通行権に関しましては、昔から3尺（約90cm）あればたりるとされていますので、
歩行者が通行できれば充分であり、車が通行できる必要は無いと思います。
なお、セットバックは、将来の公道化に、
すみやかに対応できるように行われる場合が多いと思います。
一番すんなりと解決するためには、
早く公道にしてもらうように行政等に働きかけることだと思います。
もし公道化が遅れるようであれば、個人対個人ですと角が立つかもしれませんので、
その私道を使っている住民全員で、一度良く話し合う機会を設けるのも良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
早速のご返信ありがとうございました。実は、以前、私道の舗装化（公道化）について、
私道を使用している住民で話し合ったことがありました。
が、新しい家はセットバックもされ、賛成だったのですが、
古い家はセットバックされていなかったり、
されていても駐車場化しているため反対と、意見がまとまりませんでした。
市の方では、4mの道幅が確保できないということで、見送られております。
セットバックした土地には物を置いてはいけないものだと思っておりましたが、
違うのですね。もう一度、折をみて話し合ってみます。
ありがとうございました。
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相談内容 ペット飼育に関する特約の追加について
福岡・20代男性
ペット可の借家に住んでいる者です。
先日、大家さんから1通の封筒が送られてきました。
内容を見ると、ペットを飼う際の規約のようなものが多数書かれており、
「この同意書にサインをしてください」
とありました。
その同意書の内容は納得できる部分もあるのですが、中には、
「大家が飼育方法を指導できる」
などの記述もあり、私には容認できないものです。
こんなふうに契約後に今回のような特約の追加はできるものなのでしょうか？
素人考えですと、契約完了後に条件を追加するのはおかしいと思うのですが…。
お知恵をお借りしたく、よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
私見ですが、契約と言うのは当事者双方が納得さえすれば、
法律を遵守する範囲内であれば、自由に変更や追加は可能であると思いますし、
そうあるべきです。
つまり、今回の特約条項の追加につきましても同様で、
双方が納得すれば良いということになります。
もし、納得できない場合は、納得できない部分の訂正を要求したり、
その意図を大家に確認したり、納得できない旨の意思表示を行う必要があります。
おそらく、それ程の重い意図があるとも思えませんので、
大家さんと直接話し合いの機会を持たれるのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
丁寧なご回答ありがとうございます。
回答者さまの言われるように、納得できない旨を伝えましたところ、
今回の話を取り下げていただくことができました。
また、大家さんとも遺恨を残すことなく、双方の考えも交換できましたので、
よい結果で話がまとまったと感じています。
ありがとうございました。
□■アドバイス：２
契約書の内容がよくわからないので、確たる答えはいたしかねるのですが、
書かれている文面を読みますと、
●大家が飼い方を指導できる
この文面があるのが、ご不満のようです。
このような条項がなぜは入っているかを考えてみます。
もし、あなたの近隣に、あなたに対し迷惑をおよぼすペットの飼い方をする
入居者がいた場合どうされるでしょうか？
大家に対して、その迷惑入居者がペットに対し、
対応をとるように注意するようにおっしゃることと思います。
大家はその要請により注意します。
これでなおる方は何ら問題ないのですが、万一、状況が改善しない場合、
どうなるか考えていただけるでしょうか？
たとえば、夜中に無駄ぼえをする犬がいたとします。
周りはうるさくて寝られません。大家は注意しますが、なおらないのです。
この場合の犬の飼い方、
無駄ぼえをしないようしつけるのは、当然飼い主の義務ですが、
違反したからといってすぐに退去を求めたりできないのが、
今の状況なのです。
そこで、次善の策として、
●大家が犬のしつけの方法などを入居者にお教えして、
何とか近隣とのもめごとを仲裁し、お互いに気持ちよくすんでいただこう
という意図であろうと推察します。
中には、このようなことを拒否される方もいらっしゃいます。
そこで契約書に組み込もうと言うことになったのだと思います。
確かに契約時に提示しなかったのは問題があるとは思いますが、
入居者同士のトラブルの仲裁機能を高めるためには、
やむをえないところがある内容だと思います。
ご自身が被害者になった場合のことも1つ考えていただけると助かります。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）
■□相談者より
丁寧なご回答ありがとうございます。
仰る通りご近所に迷惑をかけた場合の対策ともとれますね。
ただ、私としましては、これ以外の部分も
（内容は多いのでここでは省略させていただきますが…）、
契約当初の内容より、当方に非常に不利な特約追加と思えました。
そのため、その旨を大家さんにお話したところ、
この特約の追加を破棄していただくことができました。
回答者さまの言われるように、ご近所の迷惑も考えて、
これからもペットを飼っていければ…と考えております。
ありがとうございました。
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相談内容 農地内の合筆について
岐阜・40代男性
こんにちは。
当方の住居は農業地域です。地目が宅地になっていても、
農家住宅でなければ建てられません。複数の土地を所有していても、
いわゆる「分れ家」でなければ、別の家屋は建てられません。
そのような地域の隣り合った土地
（字は同じで番地のみ異なる・所有者は同一・地目は宅地）
の合筆は問題なくできるのでしょうか。
□■アドバイス：１
土地の合筆は隣接する土地の登記名義人が等しく、地目も等しく、
字を同じくするのであればできます。
但し、以下の場合は合筆できません。
（不動産登記法第83条の3）
１、所有権の登記及び承役地に付き為す地役権の登記以外の権利に関する登記
ある土地に付ては合併を為すことを得ず。但其登記が先取特権、質権又は
抵当権に関するものなる場合に於ては其登記の登記原因、其日附、登記の
目的及び受附番号が同一なる登記のみある他の 土地との合併は此限に
在らず
２、所有権の登記なき土地と所有権の登記ある土地との合併は之を為すことを
得ず
具体的には、土地家屋調査士に相談することをお奨め致します。
（八雲産業 ・山田高志さん）
■□相談者より
山田様、御回答ありがとうございます。
そうですね。色々と制限のある地域では想定外の問題がありそうですし…。
□■アドバイス：２
私見ですが、おそらく、
都市計画区域内の調整区域内の宅地のことだと思われますが、
地目が宅地同士であれば、基本的に合筆は問題なくできると思われます。
しかし、合筆するメリットはあまり無いと思います。
もし、今後また分筆する必要が出た場合は、
かなりの経費が必要になることを考えると、
余程のメリットが無い限り、合筆することはお勧め致しません。
私の経験上、合筆しなければ良かった…という後悔を言うお客様が多いので、
良く考えてから合筆された方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、御回答ありがとうございます。
具体的に、なぜ後悔されたのか、よろしければお聞かせください。
なお、合筆を考えている理由は、現住居の隣の土地に
子供夫婦の家を建てたいのですが、前述のとおり「分れ家」ではないので、
番地が異なると建築許可が下りないのでは…と考えたからです。
□■アドバイス：３
合筆の目的については了解致しました。
そのお子様は、長男でしょうか？
それとも跡取り（あととり）以外のお子様でしょうか？
それによって、将来、分筆が必要になるかどうかが変ります。
跡取りの場合は、相談者さんに農家資格
（一定規模以上の農地を保有している）があれば、
必然的に農家資格を持てるようになりますので、合筆は必要ないでしょう。
また、跡取り以外の場合は、将来の相続を考えた場合も、
やはり合筆はすべきでないと思います。
基本的には、調整区域内であっても、
自己所有の宅地であれば、農振や農転の必要がありませんので、
建築確認申請だけで建物は建つと思います。
分家住宅や農家住宅と言うのは、基本的には農地の転用に関わる事ですから、
今回のご相談のケースでは対象にならないはずだと思います
（その土地の地目が畑の場合は、当然、かなり手続きが面倒になります）。
建築確認についても、
自己所有の宅地に自己所有の建物を建設するのであれば、
問題は無いと思いますし、抜け道はいくらでも有りますよ。
土地の合筆は将来のことを考えるとやはり必要ないと思います。
※ご相談の土地が、「農業振興地域内の【畑】」の場合は、
全く条件が変りますので、かなり事前準備をしっかり行う必要があります。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井様、レスありがとうございます。
実は、分かりやすいように細かい事項をはしょっております。
順序だてて、改めて投稿したいと思いますので、よろしくお願いいたします。
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相談内容 宅地造成規制法区域の物件について
神奈川・40代女性
私が所有している土地に関して、よろしくお願いします。
宅地造成規制法区域で、造成された土地なのに
許可番号がないことがわかりました。
重説は、宅地造成規制法というところに丸がしてあるだけで、
特に説明もありませんでした。
売主の仲介不動産屋に聞いたところ、
「ここは、宅地造成規正法に抵触しないやり方で許認可を得ている」
と言うことでした。
意味がわからず聞いてみると、
「確認申請を出し、こういう風に作るとか説明をして、
建築確認をもらって、許認可を得るやりかたで合法」
と言いました。
そして、
●私が土地を買い、私の家を建てるときには、
売主（造成主）が出した建築確認を取り下げ、
売主の建築確認の図面を基本に、
こちらの図面に変更するという届けを出す
●そして、新たに私たちの家の建築確認がおりたら、
もともとの私たちの図面通りの位置と建物にする
という形になるので、問題ないといわれました。
私は、売主の建築確認証と、いつでも出せるようになっている取り下げ証が、
私たちの工務店に渡っていることも知りませんでした
（この工務店とは、すでに請負解除済みですが、
そのときにかかわっていた工務店のセールスマンは、
私たちの契約後、すぐ辞めてしまっています）。
この土地は、工務店が探して買った土地です。
すべて調べて問題なかったと言われていました。しかし、新たに家を建てたり、
土地を売ったりするのに問題になるのではないかと思いますが、どうなのでしょうか？
□■アドバイス：１
詳しい内容がはっきりしていないのですが、とりあえずは、
事前に工務店の了解を取った上で、市町村の建設課等に、
疑問の点についてご確認に行かれることをお薦め致します。
工務店に事前に了解を得ておくのは、何らかの特殊な手段によって
（はっきり言うと嘘の申請を出して）建築確認を取っていることが想像できるからです。
それと、大事なことは、
●宅地造成規制法区域は、一般的には災害やがけ崩れが起きやすく、
宅地として適さない地域を指定する場合が多い
ということです。
家が無事に建築できたとしても、
理想的な宅地とは言えないはずだと思うのですが、立地等に問題は無いのでしょうか？
そちらの方が、気になるのですが…。
参考（宅地造成等規制法第1条）
（目的）
第一条 この法律は、宅地造成に伴いがけくずれ又は土砂の流出を生ずるおそ
れが著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域内において、
宅地造成に関する工事等について災害の防止のため必要な規制を行な
うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉
に寄与することを目的とする。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
お答えいただき、ありがとうございました。
確かに、誰でも、家は建てさえすればよいと思って買う人はいないと思います。
私も安全な家に住みたいと思っています。
確認申請と宅地造成許可は別だと思うのですが、不動産屋は、
「前の売主さんの建築確認が下りてるのだから、家を建てるのに問題はない」
の一点張りです。
お金と時間がかからないように、一般の企業がやる普通のことだと言います。
うちは2m70cmの壌壁があり、雛壇になっています。
建築確認が取れれば、宅地造成の許可がないことを事前に、
買主に言わなくて良いのでしょうか？
□■アドバイス：２
神奈川県という他県のことですから、確実なことは言えませんが、
実際には、ある程度の危険が考えられる土地であることは間違いないと思います。
もっとも、危険な地域だから宅地造成規制法区域に指定されているはずです。
しかしながら、建築確認が取れるということは、建物が建つと認められた
ということになりますので、違法とまではならないでしょう。
また、私が知っている範囲では、宅地造成の許可というものはございません。
一定規模以上の分譲地の場合には、都道府県等の開発行為の許可が
必要な場合がありますし、市町村によっては指導指針があるところもあるだけです。
いずれにしましても、重説には宅地造成規制法区域であることは
明記されていたわけですから、その点についても違法とは言えないでしょう。
宅地造成規制法区域につきましては、あくまでも、
●住宅地としては危険な地域であるという指定がされているということ
で、ご理解して頂ければ良いと思います。
絶対に建物が建たないということではありません。
なお、詳しいことは、該当土地のある市町村等の建設課等に
ご確認なさることが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
たびたびお答えいただき、ありがとうございました。
お話で、だいぶわかりました。
さっそく、建築課にも確認してみます。
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相談内容 賃貸店舗のガス漏れに対する大家の責任について
山口・30代男性
私は、築年数の古いテナントビルでラーメン屋を経営しております。
先日、契約している都市ガス会社の方が検査に来られ、
「配管からガス漏れをしている」との指摘を受けました。
そして、補修工事の終了する翌日夜まで営業を停止するように言われました。
ガス会社によると、破損箇所は建物に埋設してある部分であり、
私共の過失での損傷ではなく、配管の老朽化によるものだろうとのことでした。
不本意ながら営業が不可能になった分の休業補償を、
大家の方に請求することはできるのでしょうか。
先生方のご意見をお聞かせ下さい。
□■アドバイス
あくまでも個人的な意見としてお聞き下さい。
相談内容を読む限り、ガス管の漏れはビル本体の共用部分に関する部分で
起こっているようですから、その修繕義務は大家の負担で行われるべきです。
休業補償につきましては、請求することは充分可能だと思いますが、
実際には民事上の交渉ごとになりますので、
大家さんとの交渉次第ということになると思われます。
もし、お互いに納得できる結果にならない場合は、
法律の専門家（弁護士等）にご相談するのが宜しいかと思います。
（高原開発・涌井さん）
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相談内容 賃貸設備の修理対応について
三重・30代女性
家業をしているものです。まだ築3年ほどの新しいマンションですが、
ここのところ、キッチンのシングルレバーの取手部分がグラグラになり、
使用不能になるという故障が続いています（器具の保障期間は切れています）。
賃貸管理会社に管理をしてもらっているので、連絡を受け、
管理会社手配で取替えしてもらうということが3件ほどありました。
毎回、器具取替えして費用もかかるので、修理でできないか聞いてみましたところ、
●部品をメーカーから取り寄せると日数がかかり、
入居者の方に迷惑がかかるから、修理というのは考えていない。
取替えにするのが最善
ということでした。
取替えは4万円弱、修理だと1万円弱のようです。故障原因を調べるため、
メーカーに故障器具を送ると、レバーを止めるビス（部品）の破損といわれました。
私としては、修理でなおるものを簡単に取り替えてしまうのが
もったいなく思えてなりません。この辺の感覚がわからないので、
アドバイスをいただけないでしょうか。
日数がかかる修理で、入居の方に不便をかけるくらいなら、
やはり費用がかかっても取替えとするのが賃貸では一般的でしょうか？
ささいなことで申し訳ありませんが、アドバイスいただけましたら幸いです。
よろしくお願いします。
□■アドバイス：１
ご質問の本題（＝賃貸住宅の対応として一般的か否か？）から外れますが、
お感じになられていらっしゃるよう、非常に不経済な状況かと思われます。
私見としましては、ライフラインですので、
「即時対応」を基本とされるべきかとは思われますが
（＝即、応対しない場合、誠実な家主と思われないでしょうから…）、
以下について、改善の余地があるかと思われます。
●修理をする場合
予見できる修理ですから、多少の予算は必要になりますが、
予め部品をメーカーから取り寄せておくなど、
対応方法はあるかと思われます。
●交換する場合
より故障率の少ないメーカーのもの、または、
シェアが高く部品の取り寄せが容易なものにすべきです。
また、少しでも交換費用を抑えるのであれば、一括で、
上記のような製品に交換するなどのプランもあるかと思われます。
いずれにせよ、依頼されている管理会社が、
貴方に対しての充分なアドバイスができているようには思えませんので、
上記のようなことを提案できるように、
きちんと申し入れなさることも必要かと思われます。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
早速のアドバイス、ありがとうございます。
おっしゃる様に「即時対応が基本」という点が、修理の対応の一番の悩みどころでした。
まだまだ、先の長いマンションの管理ですので、アドバイスにありましたように
器具を取り寄せて持っているくらいの準備はしなくてはと思っております。
また、確かに管理会社の提案不足も気になっているところではありますが、
どこまでを求めていいのかを、私自身まだ把握していない状態ですので、
大変参考になりました。
□■アドバイス：２
独断かつ偏見ですが、本来、管理会社であれば、今回の私のようなことを
提案できなければならないと思っております。
ただ、現実的には、手放しでお願いできるような管理会社は
稀かも知れませんので、チェック作業こそ「大家業」の最重要任務だと思います。
邪推ですが、今回の場合も、もし、管理会社が好意にしている工事会社が
あるのであれば、より利益の多い手段を選んだ可能性もあるでしょう。
ですので、修繕計画なども含めて、むしろ、提案力に欠けるのであれば、
相談者さんが積極的に意見するぐらいでないと、
管理会社にとって都合の良いような方法を選ばれてしまうと思います。
あくまでも運営計画は相談者さん。
管理会社には管理人業務や家賃関連の事務作業を手伝ってもらう
…ぐらいの発想で、頑張ってみると良いですし、
慣れてきて自分でできる範囲が増えてきたら、
その分、管理会社への委託範囲を減らして、コストダウン交渉することも、
将来的には可能だと思います。力量の無いところであれば、
管理会社を変更することもできるでしょう。
…と、「求めて良いのか分からない」とのことですが、
こんな感じで、相談者さんご自身が、
●この会社はここまでならできるんだ
ということを把握なさることが大切だと思います。頑張ってくださいね。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
貴重なご意見ありがとうございます。
管理会社との良い付き合い方の方向性がつかめた気がします。
もちろんチェック作業や運営計画も自分で理解し勉強しながら取り組んで、
いろいろ把握していこうと思う次第です
（ちょっとイヤがられそうな雰囲気アリ…ですが、将来のため、負けずに！）。
本当にありがとうございました。
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相談内容 保証人会社の見分け方について
埼玉・20代男性
今住んでいるアパートが取り壊されるため、退去しなければいけなくなりました。
私はアルバイトをしているのですが、社員ではないため、
保証人をつけなければ部屋を貸せないと不動産屋さんに言われました。
しかし、私は孤児で、血縁親族が居なく、
保証人になってもらえる知り合いも居ません。
ネットで検索したところ、
保証人仲介、保証人代行などという会社を見つけました。
こちらで何度かアドバイスで仲介を活用してみては…
というお話しも出ているようなので、実在するのだとは思いますが、
2年間3万円ほどで保証人になってもらえるという気軽さに、少々不安を抱いてます。
そのような会社は、ネットで振込み、来店不要のようですが、
騙されたりすることは無いのでしょうか？
変な質問になってしまいましたが、わかる方がいらっしゃいましたら、
お返事、お待ちしております。
□■アドバイス
保証会社は貸借人が探すのではなく（選ぶのではなく）、
不動産仲介会社や家主さんが選びます。
最近はほとんどが保証会社を利用します。連帯保証人を求める方が少なくなっています。
保証会社はいろいろありますが、物件によって（不動産管理会社によって）異なります。
従って、賃貸物件を選べば自動的に保証会社が決まっているのです。
保証会社によって、2年間で月家賃の30％とか50％とか、
あるいはクレジットカードに加入させられて、
賃料を自分のカードから自動的に引き落とされる場合など、まちまちです。
カードの場合は賃料の5％などが一般的だと思います。
要するに、自分で保証会社を探す必要はないということです。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）
■□相談者より
佐藤倶之様、レスポンスありがとうございます。
再来月までに引越しを余儀なくなってしまい、
ここを確認することが遅れまして申し訳ありませんでした。
自分が勘違いしていたようです。おかげで大変勉強になりました。
時間を作っては何軒か不動産屋さんをまわってみたのですが、
親族を保証人にした上で保証会社にも入会してもらうという条件が一番多く、
残念ながら私では入居を断られることが多かったです。
住む場所が無くなるので、条件はこだわっていません。
今貸していただいてる貸主さんや管理会社の方からは、私以外は
保証人がちゃんといるとのことで、部屋を仲介してもらえた人もいるようです。
ところが、家賃滞納等をしたことの無い私でも、
そのツテも保証人のなさから紹介してもらえないようです。
2ヶ月以内に退去しなくてはいけないので、即入居、フリーター
（アルバイトをしているので収入はありますが…）、親族に保証人が居ない…
ということで、何か貸主さんに不安がられているのでしょうか。
それでも、もう少し自分に合った条件（保証会社の信用のみ）で、
入居させてもらえる場所を探してみます。
貴重な情報ありがとうございました。
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相談内容 私道の通行許可に対する実印の必要性について
東京・40代女性
私道に何件か家があります。
今回、、行き止まりの一番奥のお宅が建て替えるということで、
「私道を使うので、私道の名義があるすべての家の実印と印鑑証明が必要だ」
と、いきなり、その依頼をうけた会社から手紙が届きました。
その手紙には、
「建築基準法第43条第1項但書許可申請同意書に
実印を押して印鑑証明を提出してください」
と書いてありました。
私の家族も、近所の皆さんも、そんな簡単に大切な実印おしたり、
印鑑証明など渡せないということで、
もう一度会社の人と話し合いの場所をもうけることになりました。
しかし、本当に私道を使うだけで、実印や印鑑証明など必要なのですか？
アドバイスを頂きたくメールしました。よろしくお願いします。
□■アドバイス
私道の種類と幅によっては、大変なことになります。
もし、印鑑をついて建て替えを認めた場合、ケースによっては、
貴方を含め、他の方は建て替えができなくなります。
承認の印鑑を押す前に、必ず、市町村の建設課等に確認することをお薦め致します。
なお、通常は印鑑証明や捺印は必要ございません。
捺印・印鑑証明が必要ということは、1軒当たり2m必要な私道の幅が、
軒数分無いと思われますし、2項道路等の指定も受けていないと思われます。
充分、注意して、市町村の建設課等にて調べた上で、
近隣の方とご相談すべきであると思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
涌井さん、さっそくのアドバイス、ありがとうございました。
私道を使わせるだけで、実印や印鑑証明などが必要になるのも
変だとは思っていましたが、ケースによっては
建て替えがができなくなる場合もあるとのことは知りませんでした。
近隣の方々と一緒に市役所の建設課に相談に行って、
よく調べて確認した上で、慎重に対応しようと思います。
本当にありがとうございました。
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相談内容 ペンキの臭いを早く消す方法について
三重・20代女性
初めて、書かせて頂きます。実はペンキの臭いで困っています。
兄が大工で、私の家の物置を、私の部屋に改造してくれました。
最後の仕上げにペンキを買ってきて、壁一面に塗ったのはいいのですが、
その臭いがなかなかぬけません。
兄は現場で慣れているので、そこまで気にはならないようなのですが、
私はその場所にいるだけで、目が充血してきて気分も悪くなるし、
頭の中もぼ～っとして長くいられません。
この時期だし、なかなか臭いもぬけきらなくて、でも、せっかく兄が
一生懸命造ってくれた部屋なので、早く入りたいんです。
何とかして、早く臭いを消したいのですが、いい方法はないでしょうか。
ペンキなどに詳しい方にお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。
□■アドバイス
にょた様、折角兄上が仕上げてくれたのに、すぐに住めなく、残念ですね。
VOC（揮発性有機溶剤）は、人によりその影響が異なるため、あなたのように
受け入れることができない方が、最近は沢山いらっしゃいます。
よって、国も基準を決めましたが、言いわけ程度で、
先進国に比べて、実効性のない基準です。
さて、件のペンキですが、おそらく溶剤系
（一般的にシンナーを希釈材の主なものとしてできている塗料）と思われます。
日本にも、水をバインダーとする（＝水性）塗料で、
性能の良いものが本格的に輸入されて10年以上経ちますが、
まだ「シックハウス（＝和製英語）」ほど知られていない現状です。
環境上、車の塗装でさえ水性を義務付けている国があるのに、日本では、
住宅の内部にさえ、水性塗料を当然とする習慣が確立されていない状況です。
お困りの臭いを消すには、
1.臭いの元（分子）を除去する
2.臭いの元（分子）を封じ込める
の2通りがあります。
除去するには、時間をかけて発散させると促進させるがあります。
促進させるには、酸化チタンの力や、抗酸化溶液の力を借りて、
促進させる方法が商品化されています。
ただ、どちらも入手や作業依頼はWEBで探せるでしょうが、安くはありません。
社会に役立つとして独占も行っていますから…。
材料だけの入手が難しい場合は、材料プラス工事をも頼まざるをえないのですが、
10万円程度の見積もりは覚悟して交渉ください。
安くあげるには、今の壁の塗装の上に、無臭の水性塗料を自分で塗ってください。
3.9kgが5,000円から6,000円と、塗料としては少々高めですが、
すぐに効果が期待でき、安くあがります。
しかし、有機溶剤自体が、あなたの健康を害するなら、得策ではないでしょう。
ただ、においが我慢ならず、健康に大きな心配がないなら、
現実的な対応としてお勧めします。
アクリル樹脂100％の高品質ですから、造膜されると強靭で、
充分に臭いを抑えてくれるし、汚れても拭くことが可能です。
これらのペンキは、一般的にはホームセンターでも売っていません。
WEBで調べてください。それでも不明なときは、連絡先をお教えしますが…。
広さが不明なため、例示の金額は間違っているかもしれませんが、
お分かりになりやすくと、あえて例示しました。
一級建築士・インタリアプランナー
「ナチュラルペイントブック」翻訳コンサレタント 中尾正文
★Fudosan.JPサポートより
中尾様、非常にご丁寧なアドバイス、有難うございました。
にょたさん、おそらく、大工さんということですと、
お兄さんに塗装関係のお知り合いがいらっしゃると思いますので、
中尾様がおっしゃった方法を、相談されてみてはいかがですか？
■□相談者より
中尾様、とても詳しい説明、ありがとうございました。
兄とも相談しているのですが、業者に頼むとやはり費用がかかってしまうので、
もう少し様子をみて、それでも臭いがとれなかったら、中尾様のおっしゃるように、
上から水性のペンキを一度塗ってみようかと思います。
できた当時から比べると、だいぶ臭いは消えてはきているのですが、この時期、
暖房などもつけるので、やはり閉めきると長い時間はきついです。
また結果をこちらに報告したいと思います。ありがとうございました。
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相談内容 設計士の勝手な判断による外壁塗装変更について
沖縄・30代男性
現在、1階のスラブが終ったRC造りの家です。
設計士を通していますが、相談当初から、
●外壁はコンクリート打ちっ放し
として、一貫して進めてきました。
ところが、1階の下駄ばき部分が終った時点で、
コンクリート打ちっ放しではなく、
吹きつけ塗装の仕様になっていることが判明しました。
確認したところ、
「料金を下げる時点でそうなった。
ただ、伝えてなかったのはこちらの（設計士側の）落ち度。
コンクリート打ちっ放しにするには100万円ほど追加になる」
という説明されました。
もう100万円なんて出ませんが、払わないといけないのでしょうか？
□■アドバイス
建築設計士との契約が不明なため、明快な回答はできませんが、
工事費100万円は払う必要はありません。
そのことで、工事会社が損害をこうむるなら、建築士が対応すべきです。
ただ、あなたが建築士を信頼して、業務を委任しているなら、
工事費は支払わなければなりません。
そして、あなたが建築士に対して損害を請求してください。
「建築士を通している」の表現が、まったく理解できませんが、
●工事会社の建築士資格を持っている人を窓口に
との意味なら、支払いは完全に必要ありません。
それは、建築設計に関して、なんら契約をなしていないと思われるからです。
今の世情で有名な事件も、肩書きや資格が一人歩きをしていて、
本来の業務内容や責任や信頼がないがしろにされています。
あなたの立場に立っている建築士でない限り、あなたの見方ではありません。
すなわち、きちんと業務を依頼し、その対価をお支払いか…ということですね。
（一級建築士イ・ンテリアプランナー 中尾正文さん）
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相談内容 無断駐車の注意の仕方について
北海道・40代女性
私は一戸建ての家に住んでいます。
最近、道路を挟んだところに単身者用アパートができました。
そこの住人の恋人らしき人の車が、1日中、私有地内に
無断で停まっていたことがあり、
アパートの管理会社・大家に苦情をいれました。同時に車に
無断駐車はやめて欲しいという旨の張り紙をワイパー部分に挟みました。
その後、私有地内に車が停車することはなくなりましたが、
道路に車を停車させるようになりました。
最近ではほぼ毎晩～朝にかけて車が置かれています。
管理会社からは苦情をいれた私の名前は伏せて注意をしてくれる
という返事でしたが、元々家の戸数が少ない土地であるため、
家の特定がされやすい場所です。誰がやったかは分かりませんが、
大家等に苦情を伝えた後には家の近くの道路に生ゴミが捨てられています。
歩道のない通学路でもあるため、
路上駐車をなくして欲しいと願っているのですが、
大家は昔からの付き合いがあることもあり、
ことを穏やかに解決するためには、どのような対応をしたらよいのでしょうか？
□■アドバイス
この問題は私ども管理会社におきましても、かなり悩まされる問題です。
今回の場合、相談者様の努力により、私有地に停めることはなくなったようですね。
であれば、公道だと考えられますので、原則警察に通報するのがよいと思います。
警察ならば、自動車の所有者はナンバーがわかれば特定できますし、
注意を促してもらい、それでもだめなら、駐車違反にて取締りしてもらえます。
このような問題でも、個人個人にて解決していくのは、昨今怖いと思われますので、
しかるべき人に仲裁してもらうのが、よい方法だと思います。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）
■□相談者より
アムネッツ・滝本昌幸様、はじめまして。
人を外見で判断してはいけないと思いつつ、
でも、一見怖そうなカップルであったこと、かつ、
玄関を足で蹴っ飛ばして閉めている場面を見てしまったこともあり、
また滝本様のおっしゃる通り、最近、物騒な事件も多いことから、
対応の仕方が分からず、困っていました。
丁寧なお返事、ありがとうございました。
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相談内容 前賃借人が残していったエアコンの修理義務について
東京・40代男性
アパートの家主をしております。
借主さん側の主張によりますと、
「クーラーが壊れたので、その代金をくれたら、更新料を払う」
と言っています。
しかし、このクーラーは以前の借主が部屋に置いていったものであり、
契約書等にはクーラーについてはふれていません
（通常のアパートの他の住人の部屋にはクーラーはありません。
借主さんがご自分で購入してつけています）。
こうした内容（クーラーに関する保善管理義務と更新料不払い）は、
法的にはどのように定められているのでしょうか？
また、今後家主の私はどのような対応をしたらよいのでしょうか？
問題がこじれるようでしたら、退去もやむをえないと思っているのですが、
当方にも引越し費用・退去費用などの支払いが発生するのも見合わないので、
法的に借主さんに示して、穏便にしたいと思っております。
しかし、先日、借主さんは
内容証明にてクーラー代金の請求をしてきました。
内容証明を送ってきたとなると、
借主さん側から法的手段の訴えの可能性もあります。
ご返答のほど、よろしくお願いいたします。
□■アドバイス：１
賃貸借契約書に、エアコンのことに関してなにも記載がないのでしたら、
借主はエアコン付きにて家賃などの支払いをしていると捉えられても
しかたないのでは…と思います。
であれば設備としてのエアコンの修繕は家主様にて行うべきです。
次回からは特約条項などに、
●本物件に設置されているエアコンについては
本物件の設備ではないので、修理・修繕・交換などは
借主の負担にて行うものとする
などの一文を明記することと、
前借主のエアコンを残置することを承認されるのであれば、
新借主に残置するか確認して必要ないとか、
新しく自分で購入するとかであれば、貸主負担で撤去する
とかするなどすれば、問題はなくなります。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）
■□相談者より
滝本さま 貴重なご意見ありがとうございました。
私としては、次の方も必要になるからとクーラーを残しておき、
特に「クーラー付」などを謳って契約をしたのではないのですが、
ちゃんと特約で定めておかなければならなかったのですね。
とても参考になりました。以後、契約時には特約等も気にして、
ちゃんと契約を結びたいと思います。ありがとうございました。
□■アドバイス：２
少々厳しい書き方したのかもしれませんが、
はっきりさせておかないとやさしさが裏目にでる場合も、
今回のようにあるということです。
ご参考にしていただけて、よかったです。
こちらこそ、ありがとうございました。
（アムネッツ・滝本昌幸さん）
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相談内容 お湯の使用料の大幅な値上げについて
東京・40代女性
更新にあたり、水道・お湯の使用料が大幅に変更されました。
これまでは水道・お湯の料金は家賃に込みでしたが、
今後は別途料金にして、使用料に応じて支払い、
代りに家賃を4,000円安くするということです。
しかし、お湯の料金が450リットルで1,000円と、ひどく高いのです。
我が家の風呂は約200リットル近く入り、追い炊きはできません。
2人世帯なので、2人が毎日風呂に入ったら、1ヶ月で26,000円もかかります。
これまでと同じ契約を要望したのですが、答えはNoでした。
そして、今月末までに新たな内容で契約しなければ、
退去してもらうことになると言われました。
納得できないのですが、こんなやり方は法的に許されるのでしょうか？
□■アドバイス：１
元々がどの様な賃貸借契約なのか、良く解りかねるのですが、
水道の子メーターはわかるのですが、お湯も子メーターになっているのでしょうか？
どちらにしても、1ヶ月26,000円というのはかなり高額だと思います。
私見ですが、22,000円の実質的な家賃の値上げですよね。
更新時の家賃値上げや条件変更には、それなりの根拠の提示が必要ですし、
交渉が決裂したからといって、大家は退去の強制はできません
（別に契約書違反行為がある場合を除きます）。
とりあえず、お近くの法務局に、家賃の供託について
ご相談に行かれてはいかがでしょうか？供託の手続きをした上で、
時間をかけて良く交渉された方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
アドバイスありがとうございます。説明不足で申し訳ございません。
元々の契約は水道料金（給湯込み）込みで88,000円でした。
それが今回から、
家賃 81,000円
共益費 3,000円（共益費はこれまでありませんでした）
の合計84,000円が基本定額支払料金で、
それに、給水料と給湯料金を、使用量に応じて支払うこととなったそうです。
給水、給湯料金は、
水 3,200リットル 1,000円
湯（60度） 450リットル 1,000円
です。
東京ガスに問い合わせたところ、
450リットルの水（15度）を65度にするためには、234円かかるそうです。
それに鵜呑みにしたとして、水の使用料をプラスしても374円です。
それなのに、なぜ1,000円もかかるかを聞けば、
「経費を使用料で割ったらそうなった」
という回答ですが、証拠を見せてもらった訳でありません。
これまで我が家は風呂のお湯の止め忘れなどがあったため、
このような契約体系になるのはやむをないかもしれません。
しかし、我が家でも、自費で給湯自動止水の蛇口に交換したり、
前向きに対応を行いはじめたところです。
ちなみに700世帯程もあるマンションで、ほとんどの住人は学生で、
2年から4年の短期の契約です。
新規契約者、および更新対象者は、
現在、この新家賃体系へ切り替え中ということですが、
とにかく契約形態を変更しないか、新契約形態にするのであれば、
適正な料金でないと納得いきません。
家賃の供託という制度があるのは初めて知りました。
調べて相談してみます。ただ、年内退去を宣告されているので不安ですが、
仕事の関係で、年内に相談するのは無理かと思います。
とりあえず、法務局で家賃の供託をする意志を、
家主にも伝えた方がよいでしょうか？
□■アドバイス：２
推測の域を出ないのですが、ボイラー等の給湯設備の維持管理、
および修繕費も含まれている可能性がありますね。
これらは、給湯料金に含めるべきではないと思います。
供託が可能かどうか、法務局に確認した上で、
供託を実際に行う前に家主に伝えた方が良いと思います。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
本当にありがとうございます。アドバイスの通りにしてみます。
この結果は後日ご報告致します。ありがとうございました。
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相談内容 瑕疵物件に対する仲介業者の責任について
神奈川・30代女性
今年、家の新築のため、土地を購入しました。
この土地には造成時に新設した擁壁があります。
擁壁について、「役所の検査済証があるから安心です」と仲介業者に言われ、
購入を決めました。
しかし、その後、擁壁のひび割れ等を発見し、不安に思い、
役所に出向いて検査について調べたところ、擁壁を造る際の地耐力の計算ミス、
および、水抜孔の数が足りないことが判明しました。
売主は、最近になって、やっと責任を認め、追加工事等に応じてくれましたが、
この場合、仲介業者には、なんの責任もないのでしょうか？
□■アドバイス：１
私見ですが、工事完了後、5～10年以内の場合において（条文参照）、
仲介業者は、この様なケースの場合は、
瑕疵担保責任を積極的に売主及び施行業者に問う
（売主や施行業者を追い込む）立場にあるべきであると思います。
それこそが、仲介業者としての責任でしょう。
もし、その責任を色々言い訳して回避するのであれば、
売主と仲介業者は、一連托生と取られ、
賠償責任を追及されても、文句は言えないと思います。
※一番の責任は工事請負人＝土建屋にあります。
以下、民法の参考条文です。
（請負人の担保責任の存続期間）
第六百三十七条 前三条の規定による瑕疵の修補又は損害賠償の請求及び契約
の解除は、仕事の目的物を引き渡した時から一年以内にしな
ければならない。
２ 仕事の目的物の引渡しを要しない場合には、前項の期間は、
仕事が終了した時から起算する。
第六百三十八条 建物その他の土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤
の瑕疵について、引渡しの後五年間その担保の責任を負う。
ただし、この期間は、石造、土造、れんが造、コンクリ―ト
造、金属造その他これらに類する構造の工作物については、
十年とする。
２ 工作物が前項の瑕疵によって滅失し、又は損傷したときは、
注文者は、その滅失又は損傷の時から一年以内に、第六百三
十四条の規定による権利を行使しなければならない。
（高原開発・涌井さん）
■□相談者より
ご返信、ありがとうございます。
確かに、一番の責任は売主、および施工業者にあります。
この責任を追及するにあたって、仲介業者に協力を求めた当初、
疑義の理由について説明したところ、
「土地の専門家ではないから分からない（瑕疵といえるかどうか判断できない）」
と言われ、積極的に相手に向けて
アクションを取るということはしてもらえませんでした。
役所が検査での見落としを認めるまでは、
瑕疵と認めないというスタンスだったようです。
その後も、売主側との連絡は仲介してくれましたが、単なる伝言係。
こちらから連絡しないと、状況報告もしません。
何の役にも立たなかったのに、「責任は果たした」と言われ、納得がいかず、
質問させていただきましたが、法的には確かに責任は無いようですね。
仲介業というのは、単なる土地建物取引手続き代行業ではないので、
売った物件に対して、売主責任に準ずる責任が、
何かしらあるのでは…と思いましたので、質問させていただきました。
ありがとうございました。
□■アドバイス：２
正確には全然違うのですが、イメージとしては、お見合い結婚の時の仲人さん。
結婚相手との間に入ってくれますが、じゃあ、その相手に問題があった場合、
全て責任を追う必要があるのかと言えば、そうじゃないですよね？
貴方の今回の仲介業者さんは、決してよい仕事をしたとは言えないでしょう。
なぜなら、すでに、貴方との信頼関係は崩れておりますので…。
また、その仲介業者さんは「貴方側に立つべき相手」ですから、
仲介業者さんの信頼度を重要視しなかった（物件優先、ブランド優先…など）
ことにも、原因はあるかと思われます。
（今回の場合、間に入って、積極的に対応される仲介業者さんもいらっしゃいま
すし、そういう仲介業者さんを探すことこそ、大切だと思います。
「うちは土地の専門家じゃないけど、知り合いに相談して調べてみますね！」
と言って、動いてくださる業者さんも、あるでしょう）
なお、仲介物件で問題が発生した場合、
売主ではなく、仲介業者さんを責めるように問いただすと、
おそらく、その仲介業者さんは、法律的な責任の範囲内で対応し、
自らを正当化することになると思います。
しかし、「きちんとした仲介の仕事」、つまり、売主を問いただすために
動いてもらうように要求すれば（＝「一緒にお願いします」というような感じで、
お願いすれば）、色々と行動をおこしてくれることもあると思います。
今回の場合、裁判で責任を取らせるということは大変だと思われますが、
反面、協力の申し出に対しての応対が悪かったようですので、
その点について謝罪などを希望されているのであれば、
まず、改善要求として、
●担当者ではなく、本部に対して、
書面にて、貴方が感じた問題点を申し入れてみる
というのも、方法の一つかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）
■□相談者より
ご意見、ありがとうございます。私たちとしても、当初は、
ご協力をお願いしたいという立場でお願いしてきました。
大手の業者で、関係の不動産販売、デベロッパー部門もあるので、
関係部署に地耐力や構造の観点からみた判断なり法的判断ということで
専門的な意見を求めました。
ところが、優先順位が低いと言われ、
結局は明確な意見を聞かせてもらえませんでした。
もちろん、そこには、明確な判断を下すリスクを慮る配慮があったと思います。
目に見える形での責任を取らずとも、何らかの謝罪は欲しいところですが、
それすらも無いという状況です。
たまたま、少し前に本部からのアンケートが送られてきたので、
状況を訴えましたが、なにも回答はありません。
テレビＣＭなどは良く作っていますが、その程度の会社と思います。
自分の身は自分で守るしかないですね。
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