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ローン特約の範囲について

相談内容 ローン特約の範囲について

東京・30代男性
不動産仲介業者の紹介で土地を購入することになったのですが、
住宅ローン(土地+建物代)を申し込むにあたって、仲介業者から、
  
「建物代については弊社のツテで安く建てられる業者を紹介するので、
 そこの見積りを土地代にプラスした金額を住宅ローンとして申請しましょう」
と言われ、その仲介業者を信頼して住宅ローンを申請し、手付けを打ちました。

申し込み先金融機関での審査は無事通り、仲介業者から紹介してもらった
建築業者との打合せも始まったのですが、こちらの仕様を提示して依頼した
見積りや間取り図が予定の期日を過ぎても提示されませんでした。

ローン特約の期日も迫っていたことから、こちらの希望する仕様で
家が建てられるのか不安になったため、建築業者の見直しと、
それに伴って増加が見込まれる建築費を捻出するため、
先にローン申請をした銀行に住宅ローンの増額を申請しようとしたのですが、
銀行の審査は通りませんでした。

この場合、ローン特約を適用しての契約解除は認められないのでしょうか。
お手数ですが、よろしくお願いします。


□■アドバイス:1

通常、不動産業者がローンの斡旋を行う場合は、その金額等について、
重説に記入して説明すると思いますし、買主に責任の無い場合は
ほとんどローン解約については業者は受け入れると思います。

業者の斡旋ではなく、買主の自主ローンの場合は、基本的には買主
(ローンの借主)が契約書の条項を遵守した上で、借りられない場合には
ローン解約ができるという内容になっていると思われます。

しかし、自主ローンでローン解約条項の内容を遵守してない場合は、
かなりもめると思います。
契約書の融資利用の場合の条項をよくご確認なさって下さい。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

アドバイスを頂き、誠にありがとうございます。
契約書の融資利用の場合の条項に記載されている内容を再確認しました。
備考欄に「上記金額には建物代金を含みます」と記載されているのみでした
(上記金額は借入金額を指します)。

また、重要事項説明書の融資利用の特約による解除の欄については、

「指定期日(融資利用特約による解除期限日)までに
 金融機関からの承諾が得られなかった場合は、売買契約を解除出来る」

「融資利用特約により売買契約が解除された場合、
 売主は買主に受領済みの金員を無利息にて返還すること」

「買主が融資利用に必要な書類を指定期日までに金融機関に提出する事を
 故意に怠った場合、または買主が故意に虚偽の証明書等を提出した結果、
 融資の全部または一部について承諾が得られなかった場合は
 融資利用の特約による解除は出来ない」

と、全部で3点が記載されていましたが、建物の見直しに伴う
ローン再申請結果による融資利用特約の適用可否については
特に記載されていませんでした。

上記の適用可否ついては、契約手続きの際にも特に説明を受けませんでしたが、
適用不可であることが通例でしょうか?


□■アドバイス:2

私見ですが、相談内容を見ますと、
どうも自主ローンのような感じがするのですが…。
自主ローンの場合、融資の申し込み書類の控え等は、
その不動産業者に提出されているのでしょうか?
また、業者変更や設計変更に伴う融資条件の変更についても、
不動産業者には事前に相談、もしくは通知はされているのでしょうか?

あくまでも私個人の意見ですが、これらの変更について、
不動産業者が知っている場合は、ローン特約による解約は可能であり、
もし、不動産業者が知らなかった場合は、ローン特約による解約は難しくなると思います。
  
この場合、当初の予定通りであれば、建物が建ち、
かつローンの借り入れも可能ということであれば、再度、
不動産業者と良く交渉してみるのが、解決への近道であると思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

改めてご回答頂き、ありがとうございます。
今回の場合ですが、買主である私どもが、取引先銀行を仲介業者(不動産業者)
にお伝えして、そのご担当者を紹介頂きました。
この場合も恐らく自主ローンになると思われますが、融資申込みの手続き等は
全て仲介業者の事務所で場所をお借りして行いましたので、申込書類の控え等も
全て仲介業者も持っていると思われます(飽くまで推測に過ぎませんが…)。

また、業者変更や設計変更に伴う融資条件の変更に関する仲介業者への事前相談と
通知ですが、その土地に対する他の建築業者からの見積り取得行為によって、
その変更意思の有無を立証する事は可能でしょうか
(これは、契約手続きを行う前にその仲介業者を通じて、
 もともと気になっていた建築業者の見積りを取ってもらっていたものです)。

この気になっていた建築業者とは、結局、見積もり金額が折り合わず、
一時断念したのですが、契約後に始まった仲介業者から紹介された
別の建築業者との打合せ状況から、元の建築業者への変更を意識するに至り、
その見積り金額を賄えるだけの融資を銀行に改めて依頼しようとした次第です。

何度もお手数をお掛けして申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。


□■アドバイス:3

仲介業者を通じて見積もりを取ったのであれば、承諾していたと思われます。

私見ですが、一度、断念したものを再度お願いするために、融資の増額をお願いした事実を、
その仲介業者に知らせてあったかどうかが、重要だと思います。
もし、知らせてなかった場合は、ローン特約による解約を受け入れるかどうかは、
売主、および、その仲介業者の判断によるところが大きくなると思います。
また、知らせてあった場合は、当然、承諾があったと思われますので、
ローン特約による解約を主張することは充分可能だと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より
                       
お忙しいところお手数をお掛けして申し訳ございません。
上記の融資増額の事実を仲介業者に知らせていたか否かですが、
融資増額の依頼そのものを仲介業者を通じて銀行に依頼しましたので、
仲介業者はその事実を予め認知しています。
逆に、仲介業者が銀行に融資増額を問い合わせた時点で
ローン特約の適用を是認したと考えても良いという事になるのでしょうか?


□■アドバイス:4

私見ですが、仲介不動産業者を通じて融資増額を申し込んだのであれば、
ローン特約による解約を充分主張できると思います。

(高原開発・涌井さん)


■□相談者より
                       
仲介業者に融資増額の件を確認しました。
仲介業者からの回答は、
  「融資金額の増額を銀行に確認するよう依頼を受けただけで、
   売主とのローン条項の融資金額自体を変更するよう
   交渉を依頼されたわけではない」というものでした。

結局のところ、ローン特約の解除期限を迎えてしまい、
また、仲介業者とだけ話をして売主と交渉(確認)をしてこなかったことから、
ローン特約による契約解除を断念しました。
さまざまに渡ってご助言頂き、誠にありがとうございました。

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