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農地内の合筆について

相談内容 農地内の合筆について

岐阜・40代男性
こんにちは。
当方の住居は農業地域です。地目が宅地になっていても、
農家住宅でなければ建てられません。複数の土地を所有していても、
いわゆる「分れ家」でなければ、別の家屋は建てられません。
そのような地域の隣り合った土地
(字は同じで番地のみ異なる・所有者は同一・地目は宅地)
の合筆は問題なくできるのでしょうか。


□■アドバイス:1

土地の合筆は隣接する土地の登記名義人が等しく、地目も等しく、
字を同じくするのであればできます。
但し、以下の場合は合筆できません。

  (不動産登記法第83条の3)
   1、所有権の登記及び承役地に付き為す地役権の登記以外の権利に関する登記
     ある土地に付ては合併を為すことを得ず。但其登記が先取特権、質権又は
     抵当権に関するものなる場合に於ては其登記の登記原因、其日附、登記の
     目的及び受附番号が同一なる登記のみある他の  土地との合併は此限に
     在らず
   2、所有権の登記なき土地と所有権の登記ある土地との合併は之を為すことを
     得ず

具体的には、土地家屋調査士に相談することをお奨め致します。
(八雲産業 ・山田高志さん)


■□相談者より

山田様、御回答ありがとうございます。
そうですね。色々と制限のある地域では想定外の問題がありそうですし…。


□■アドバイス:2

私見ですが、おそらく、
都市計画区域内の調整区域内の宅地のことだと思われますが、
地目が宅地同士であれば、基本的に合筆は問題なくできると思われます。

しかし、合筆するメリットはあまり無いと思います。
もし、今後また分筆する必要が出た場合は、
かなりの経費が必要になることを考えると、
余程のメリットが無い限り、合筆することはお勧め致しません。

私の経験上、合筆しなければ良かった…という後悔を言うお客様が多いので、
良く考えてから合筆された方が良いと思います。 
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

涌井様、御回答ありがとうございます。
具体的に、なぜ後悔されたのか、よろしければお聞かせください。
なお、合筆を考えている理由は、現住居の隣の土地に
子供夫婦の家を建てたいのですが、前述のとおり「分れ家」ではないので、
番地が異なると建築許可が下りないのでは…と考えたからです。


□■アドバイス:3

合筆の目的については了解致しました。
そのお子様は、長男でしょうか?
それとも跡取り(あととり)以外のお子様でしょうか?
それによって、将来、分筆が必要になるかどうかが変ります。

跡取りの場合は、相談者さんに農家資格
(一定規模以上の農地を保有している)があれば、
必然的に農家資格を持てるようになりますので、合筆は必要ないでしょう。
また、跡取り以外の場合は、将来の相続を考えた場合も、
やはり合筆はすべきでないと思います。

基本的には、調整区域内であっても、
自己所有の宅地であれば、農振や農転の必要がありませんので、
建築確認申請だけで建物は建つと思います。
分家住宅や農家住宅と言うのは、基本的には農地の転用に関わる事ですから、
今回のご相談のケースでは対象にならないはずだと思います
(その土地の地目が畑の場合は、当然、かなり手続きが面倒になります)。

建築確認についても、
自己所有の宅地に自己所有の建物を建設するのであれば、
問題は無いと思いますし、抜け道はいくらでも有りますよ。
土地の合筆は将来のことを考えるとやはり必要ないと思います。

※ご相談の土地が、「農業振興地域内の【畑】」の場合は、
 全く条件が変りますので、かなり事前準備をしっかり行う必要があります。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より
                       
涌井様、レスありがとうございます。
実は、分かりやすいように細かい事項をはしょっております。
順序だてて、改めて投稿したいと思いますので、よろしくお願いいたします。

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