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宅地造成規制法区域の物件について

相談内容 宅地造成規制法区域の物件について

神奈川・40代女性
私が所有している土地に関して、よろしくお願いします。
宅地造成規制法区域で、造成された土地なのに
許可番号がないことがわかりました。
重説は、宅地造成規制法というところに丸がしてあるだけで、
特に説明もありませんでした。
売主の仲介不動産屋に聞いたところ、
  「ここは、宅地造成規正法に抵触しないやり方で許認可を得ている」
と言うことでした。
意味がわからず聞いてみると、
  「確認申請を出し、こういう風に作るとか説明をして、
   建築確認をもらって、許認可を得るやりかたで合法」
と言いました。
そして、
  ●私が土地を買い、私の家を建てるときには、
   売主(造成主)が出した建築確認を取り下げ、
   売主の建築確認の図面を基本に、
   こちらの図面に変更するという届けを出す
  ●そして、新たに私たちの家の建築確認がおりたら、
   もともとの私たちの図面通りの位置と建物にする
 という形になるので、問題ないといわれました。

私は、売主の建築確認証と、いつでも出せるようになっている取り下げ証が、
私たちの工務店に渡っていることも知りませんでした
(この工務店とは、すでに請負解除済みですが、
 そのときにかかわっていた工務店のセールスマンは、
 私たちの契約後、すぐ辞めてしまっています)。

この土地は、工務店が探して買った土地です。
すべて調べて問題なかったと言われていました。しかし、新たに家を建てたり、
土地を売ったりするのに問題になるのではないかと思いますが、どうなのでしょうか?


□■アドバイス:1

詳しい内容がはっきりしていないのですが、とりあえずは、
事前に工務店の了解を取った上で、市町村の建設課等に、
疑問の点についてご確認に行かれることをお薦め致します。
工務店に事前に了解を得ておくのは、何らかの特殊な手段によって
(はっきり言うと嘘の申請を出して)建築確認を取っていることが想像できるからです。

それと、大事なことは、
   ●宅地造成規制法区域は、一般的には災害やがけ崩れが起きやすく、
    宅地として適さない地域を指定する場合が多い
ということです。
家が無事に建築できたとしても、
理想的な宅地とは言えないはずだと思うのですが、立地等に問題は無いのでしょうか?
そちらの方が、気になるのですが…。

 参考(宅地造成等規制法第1条)
  (目的)
   第一条 この法律は、宅地造成に伴いがけくずれ又は土砂の流出を生ずるおそ
       れが著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域内において、
       宅地造成に関する工事等について災害の防止のため必要な規制を行な
       うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉
       に寄与することを目的とする。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

お答えいただき、ありがとうございました。
確かに、誰でも、家は建てさえすればよいと思って買う人はいないと思います。
私も安全な家に住みたいと思っています。
確認申請と宅地造成許可は別だと思うのですが、不動産屋は、
「前の売主さんの建築確認が下りてるのだから、家を建てるのに問題はない」
の一点張りです。
お金と時間がかからないように、一般の企業がやる普通のことだと言います。
うちは2m70cmの壌壁があり、雛壇になっています。
建築確認が取れれば、宅地造成の許可がないことを事前に、
買主に言わなくて良いのでしょうか?


□■アドバイス:2

神奈川県という他県のことですから、確実なことは言えませんが、
実際には、ある程度の危険が考えられる土地であることは間違いないと思います。
もっとも、危険な地域だから宅地造成規制法区域に指定されているはずです。

しかしながら、建築確認が取れるということは、建物が建つと認められた
ということになりますので、違法とまではならないでしょう。
また、私が知っている範囲では、宅地造成の許可というものはございません。
一定規模以上の分譲地の場合には、都道府県等の開発行為の許可が
必要な場合がありますし、市町村によっては指導指針があるところもあるだけです。
いずれにしましても、重説には宅地造成規制法区域であることは
明記されていたわけですから、その点についても違法とは言えないでしょう。

 宅地造成規制法区域につきましては、あくまでも、
   ●住宅地としては危険な地域であるという指定がされているということ
 で、ご理解して頂ければ良いと思います。
 絶対に建物が建たないということではありません。

なお、詳しいことは、該当土地のある市町村等の建設課等に
ご確認なさることが宜しいかと思います。
(高原開発・涌井さん)


■□相談者より

たびたびお答えいただき、ありがとうございました。
お話で、だいぶわかりました。
さっそく、建築課にも確認してみます。

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