【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　水道管の移設費用の負担について

北海道・40代男性
我家の裏の地主さんから、不動産屋を通じて、
「所有する空家を取壊すことになり、敷地内を通って引いている
　お宅の水道を移設してほしい」
との申し入れがありました。
裏の地主さんは、土地を売却し、売却先でアパートを建てる予定のようです。

我家は25年前に建てられており、私が23年前に中古で購入しております。
購入したときに受けた説明は、
「家を建てたときは水道の本管が裏にしかなかったため、
　裏から引くことになった。その後、家の前に本管がついたが、
　両隣に家が近接していたので、そのままにしている」
とのことでした。

突然の申し入れに戸惑っております。
手掘りとなるため、移設費用は高額になりそうですが、
一般的には、どちらでどのくらい負担すべきなのでしょうか？

□■アドバイス

あくまでも、個人的な意見であり、異論もあるかも知れないことを
前提にアドバイス致します。

本来、水道管等は、他人の敷地の中を通して埋設すべきではありません。
昔は、確かにそのようなこともあったのでしょうが、
今ではほとんど建築確認の許可は出ないはずです。
私個人は、本管が前面道路等に入った時点で、
貴方の費用負担で移設すべきであったと思います。
それが、今まで延期されていただけだと思います。
つまり、今回の件を契機に、
貴方の負担で貴方が前面より移設すべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様　ご意見ありがとうございます。参考にさせていただきます。
前の持ち主が実施しなかったことですが、
私は今後のことを考え、移設するつもりでございます。
費用については、よく話し合って決めたいと思います。

相談内容　休眠抵当権抹消に対する司法書士の力量について

鹿児島・50代女性
以前、休眠抵当権抹消について相談をし、
川村先生、小野先生に親切なご指導をいただきました。

あの後、すぐ司法書士さんに抹消の手続きをお願いしましたが、
現在になってもまだ抹消できていません。
相手がもうすでにない銀行とわかりましたが、名前を変え、
合併吸収をくりかえし、現在、ある某大手銀行につながりました。

ある程度の書類、手続きはその銀行にしていただいたのですが、
　　「昔の国立銀行が今の某銀行であるという証明をしてもらえないため、
　　　手続きができない」
と司法書士さんに言われました。

融資をお願いしてる銀行には、「抵当を消さない限り無理だ」と言われ、
もうすでに家は完成近い状態で途方にくれています。
今司法書士さんに対する信頼も揺らいでいます。
「自信がない」と言いながら、手続き書類も見せてもらえず、進展もないまま、
日々が過ぎています。
最後の手段として、某銀行の本店にじかにお願いにいこうかと思っています。
アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

以前、回答いたしました小野です。昨年、私が勤めております不動産会社に、
80年前の抵当権がついた土地と建物を処分したいという相談がありましたので、
毎日法務局に出向いて、解決方法を教わり、抵当権抹消をいたしました。
その方法は、連絡のとれない債権者に配達証明郵便を送り、
債権者が所在不明であることを証明するという方法でした。

債権者が所在不明であれば、元本と返済日までの利息を供託することにより、
抵当権の抹消申請を受けつけるということです。

相談者さんの場合は、約100年前の抵当権で、債権者である銀行が
現在どこの銀行か証明がむずかしいことを考えますと、
　●債権者の所在不明ということで、7万7000円の元本に利息をつけて供託する
という方法はだめなのでしょうか？
ただ、利息年10パーセントくらいですと、利息だけで77万円になります。
元本あわせて85万円近い供託金が必要になってしまいます。
登記簿謄本に利息が必ず書いてありますので確認してください。

それから、46件の共同担保目録があったとのことですが、
他の不動産をお持ちの方はどうやって、抵当権を抹消したのでしょうか？
もしかしたら相談者さんと同じように抹消できなくて困っているかもしれません。
その場合、共同担保目録にあった不動産の所有者と
共同で抵当権の抹消申請をし、一人あたりの供託金の負担を
軽くすることも考えられるかと思います。

今、ご相談されていらっしゃる司法書士の方は、供託ではなく、
債権者銀行を突止めて、返済が完了していることを証明してもらって、
抵当権の抹消をしようと考えられているのかもしれません。
しかし、100年前の債権者の住所に配達証明を送って、
配達先不明で帰ってきた封筒を添付して、
供託するという方法は不可能なのでしょうか？

司法書士のかたにお尋ねしてみてください。
また、他の不動産の所有者と共同申請するという方法も検討してみてください。

（ハマ不動産／ハマ総合企画・小野さん）

■□相談者より

小野先生、アドバイスありがとうございました。
確かに司法書士の方は債務者銀行との交渉をされたと思います。
債務者銀行の方も「抵当権はきえますよ」とおっしゃってくださり、
融資先の銀行にもそれを伝えてくださり、工事開始になりました。

「もう自分でします」とお願いして、
昨日、司法書士さんから書類をいただいてきました。
債務者銀行が用意してくださったものは、
合併吸収したそれぞれの銀行の登記簿抄本、
閉鎖事項一部証明書、履歴事項一部証明書、委任状、
抵当権解除書、抵当権の解除の登記申請に関する権限の委任状、
代表者事項証明書、銀行の印鑑証明書です。

ただ、銀行は、
　●昔の債務銀行と今の銀行につながる沿革書類を、
司法書士さんにお願いし、法務局に提出すれば、
抵当権は完全に消えるはずと思ってらっしゃるみたいなのですが、
震災やらで東京の法務局にも、もう昔の債務銀行に関することが
残っていないみたいです。

インターネットで自分なりに調べ、沿革も今の銀行につながるように作って、
司法書士さんにお渡しもしたのですが、それに現在の銀行の証明がないと
法務局でも受け付けてくれないみたいです。

小野先生の教えてくださった供託もお話してみたのですが、
「相手が個人ならできるのですが…」とおっしゃっていました。
共同担保の土地は、遠方はるばる広がっていて、
今どなたが所有されているのかもわからないものがたくさんあります。
ただ、近くの親類の土地も入っていたので、話ましたが、
「抵当権があっても、今のところ生活に支障がないのでかまわない」
と言われました。

今、自分なりに必死になって走りまわっています。
本当にご親切なアドバイスありがとうございました。
もう一度、いろいろ検討してみます。

相談内容　傾いている賃貸物件について

大阪・30代男性
今回、賃貸一戸建てを借り、2週間ほど経ちます。
物件は築20年超の古い軽量鉄骨住宅です。
最初は気がつかなかったのですが、どうやら家が傾いているようで、
床にビー球を置くと、ころころと下に向って転がっていきます。
風呂場周辺になると、さらに傾斜は酷くなり、床がぎしぎしと音が鳴り、
立っていて気持ち悪くなるぐらいです。水周りの構造が駄目になっているようです。

家を決める際、時間の都合であまり隅々までチェックできませんでした。
建物について不動産屋に質問すると、
　　「建物はしっかりしてますよ」
と言われ、安心していましたし、傾いている等の説明も一切ありませんでした。
また、風呂場は最初から水漏れがあり（追炊形式の横穴を塞いで、
現在は給湯で湯を張るタイプで、その横穴からの水漏れ）、
1週間ほったらかされ、やっと直してもらいました。

その後、床下等のチェックも無く、気のせいかもしれませんが、
それから傾きが酷くなったような気もします。
一晩で風呂の水が横穴下まで無くなるぐらいの勢いで漏れていましたので、
1週間ということは、結構な水が床下に流れ出たと思われます。

このような物件について、
不動産屋にクレームをつけることは可能でしょうか？
それとも、チェックできてないから現状渡しということで
済まされてしまうのでしょうか？
非常に腹が立っています。どうかアドバイスをお願い致します。

□■アドバイス

私見ですが、日常生活を行うのに問題があるということになりますと、
修繕の要求は可能かとは思います。
しかしながら、大家が実際に修繕を行うとどうかは、
かなり疑問のあるところだと思います。

築20年超の古い軽量鉄骨住宅で、傾きがあるということですが、
大阪ということになりますと、阪神大震災時の影響も考えられるかも知れませんね。
その他の原因の地盤や基礎の問題があるのかとも思いますし、
水周りが特に酷いということになりますと、シロアリの被害も考えられます。

クレームと言うよりは、
その傾きの原因の究明と修繕を要求した方が良いと思います。
要求する時は大家にも、
　　　●原因をしっかり究明して修繕した方が建物が長持ちするメリット
を言った方が良いでしょう。

おそらく、住居として全く使えないという状況ではないようですし、
　　　●内覧時のチェック不足の問題
　　　●家賃が近隣と比較して安く設定されている
などの事情もあるのではないかと思うのですが、いかがでしょうか？
その様な場合は、下手な交渉を行うと、
揉めるだけで事態の進展は望めないと思います。

その傾きがどの程度のものかは判りませんが、
原因究明とその修繕は大家にもメリットのあることだという説得をしつつ、
交渉することが大事だと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございます。
地盤はゆるいと言われている地域ですので、阪神大震災の影響はあるかもしれません。
不動産屋はこういった不具合現状を伝える義務は無いのでしょうか。

家賃が安く設定されているということはないと思います。
まして、外観、構造、設備からすると高いと思えるぐらいです。

住み始めて2～3日で臭い（トイレか床下？）が気になり始めたのですが、
これもなにか関係あるのでしょうか。
とりあえずクレームではなく、相談をしてみようと思います。
できれば穏便に済ましたいところですが、特にこの不動産屋の営業は
あまり感じが良くないので困っているところです。

□■アドバイス：２

私見ですが、賃貸物件といえども、重要事項説明書には、
物件の瑕疵について、説明する必要があるといえると思います。

これは、営業というより取引主任者の事前調査・説明不足の問題になります。
営業とは交渉せず、取引主任者と交渉することをお勧め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

アドバイス、有難うございます。
明日、営業と話をすることになっているのですが、
その点をわきまえて話を進めていきたいと思います。
有難うございました。

相談内容　境界上の石積みの撤去について

神奈川・30代男性
古家付土地を購入し、解体後、新築住宅を建設中です。
前面道路が狭いため、道路との境界にあった石積みの塀を撤去し、
セットバックする必要があります。
ところが、石のひとつが隣地との境界にまたがっていて、
その石の上に隣地の大谷石の塀が建っています。
当方としては、こちらの敷地にある部分を撤去して道路状にしたいので、
石を境界で切断するよう隣地所有者にお願いしたところ、
「切断した結果、塀の強度が落ち、塀が倒れるなどして
　損害が生じた場合に責任をとってもらえるなら、切断しても構わない」
との回答がありました。

隣地の塀は40年以上前に作られ、境界に沿って6メートルほどの長さで、
幅21センチ、高さ2メートル程度で、袖壁は道路側の端の部分のみにあり、
その袖壁が問題の石に乗っている状態です。
当方で設計事務所に確認したところ、
「石の切断自体が塀の強度に影響を及ぼすことはないと思うが、
　そもそも現状においても塀の強度がどの程度あるのか分からない」
とのことでした。

そのような塀に対してこちらで責任を負うのはおかしいと思い、
隣地所有者に再考をお願いしましたが、
話し合いで解決できる見通しも立ちません
（他にも近隣と問題がある方のようです）。
話し合いで解決したいとは思いますが、撤去請求、調停、訴訟、
強制執行という形で強制力をもって撤去する方法があるのかどうか、
ご教示いただけますでしょうか？

□■アドバイス：１

ご質問の回答として妥当かどうかは疑問がありますが、
個人的な意見として聞いて頂ければ幸いです。

昔から土地の境界の真ん中に石を置いたり、
木を植えたりすることはよく行われてきました。
それらは、当然、境界の目印として置かれた物であり、
お年寄りの方の中には移動したり撤去するのは、
揉めごとがおこるのでタブーとする方もいらっしゃいます。

境界の真ん中にある境石の上に袖壁が乗っているようですが、
その境石はどうしても切断しなければいけないものなのでしょうか？
セットバック部分が公道等に変更になる場合は、
行政により当然その石は撤去されることになるのでしょうが、
今の段階であれば撤去する必要性はあまり感じられないと思います。
境石を切断してまで、わざわざ揉めごとを起こす必要は
無いと思われるのですが、いかがなものでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

コメントありがとうございます。
不必要に揉めごとを起こすつもりはございません。

問題の石は、元々あった鎌倉石の塀の一部で、
幅50cm、高さ・奥行き各15cmのもので、40cm幅ほどが当方の敷地にある状態です。
前面道路が狭く、車を通すためにはこの部分がどうしても邪魔になるため、
撤去したいのです。また、セットバックして道路状にするためにも撤去が必要です。

セットバック部分は今のところ市に譲地する予定はありません。
市に譲地するとしても、道路状にしてからでないと市は受けてくれない
という話も聞きました（前面道路は市道ですので、所有者が私のままでも
セットバック部分は公道になるということなのでしょうか？）

市がやってくれるなら、それにこしたことはないので、役所にも相談してみます。
ちなみに、隣地も同じように古家を購入され、新しく所有者になられた方で、
　　　●新築工事をされれば、セットバックすることになるだろう
と静観していたのですが、別の近隣の方々と揉めて、
解体すらできない状況であるため、やむなく申し入れております。

□■アドバイス：２

堺石ではなくて、もともとあった塀の一部がはみ出しているということは、
境界が変ったということになるのですかね？
文面だけだと、どうも位置関係がはっきりとしないので、
一般論としての私見をアドバイス致します。

まず、今回のご相談の最終的な目的は、
　　　●セットバックした部分を前面の市道と一体にした道路としたい
ということだと思います（間違っていたら、ご指摘願います）。

市等への市道のための寄付採納につきましては、各
自治体によって対応は変るでしょう。でも、名義が個人所有のまま、
セットバック部分が市道に格上げになることは、まずありません。

　　セットバックを個人的に道路状にした場合は、
　　　・固定資産税の個人負担がある
　　　・セットバック部分の工事代金が個人負担
　　　・隣地との交渉が必要（＝今回の一番の問題点）
　　　・寄付採納だと土地・建物の保障料ももらえない
　　ということになると思います。

私であれば、まず、地元の組長・区長（呼び名はいろいろでしょう）
・議員等の実力者に、その市道の拡幅をお願いし、最終的には市長への陳情を行いますね。
これには、かなり労力も必要でしょうが、この場合は自治体の事業になりますので、
土地・建物の保障料ももらえますし、工事費も自治体と地元全体の負担となります。
面倒な交渉も、個人対個人ではなく、地元対個人ということになろうかと思います。

　　おおよその流れは、
　　　●隣組のある地域ですと、まず組長に相談して、セットバック部分の協力をす
　　　　るので、なんとか隣組をまとめて、市道の拡幅を地元の総意としてまとめて
　　　　いただくようにお願いしてみる（無い場合は、個人的に実力のある方
　　　（＝まとめる力のある方）にお願いする）。
　　　●地元の総意（若干の反対はとりあえずは無視する）となった場合は、
　　　　議員や町の役員や代表者へ全てお願いして、陳情を行う
　　という感じになると思います。
実際には、かなり骨の折れることなんですが、
上手くいけばそのメリットはかなりのものとなります。

なお、その石の切断、または撤去に関しましては、
その石の真の所有者は誰なのかによっても判断は変ると思いますが、
文面から推察しますと、今のところは隣地の所有物ということになろうかと思います。

私見ですが、その場合は、貴方は
　　「当方の所有地にはみ出している部分については、撤去して頂きたい。
　　　切断工事も、貴方、もしくは貴方の指定した工事業者に行って頂きたい」
と、要求していくしかありません。
間違っても、貴方が切断撤去したり、貴方が工事業者を指定すべきではありません。
その石が隣地の所有物であれば、いくらはみ出しているといっても、
他人の所有物を勝手に処分したことになります。
切断撤去を聞き入れていただけない場合は、弁護士等にご相談して、
　　　●内容証明の送付→民事調停・裁判
ということになろうかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返信が遅くなり、失礼致しました。

市道への格上げについては、現時点では想定していません
（周辺もほとんどセッバックしておらず、問題の石さえなくなれば、
　こちらの利便性としては充分だと思っていますので…）。
ただ、拡幅ということではなく、現状で1.6mしかない幅員の道路に面した
各敷地が、建替えの際にセットバックして4m道路になるということで、
陳情の結果、市がどうこうして拡がるものではないと理解しています
（陳情などせずとも、そうやって建て替わっていけば、
　いずれ拡がるものと理解しています）。

問題は境界が変ったということではなく（境界についての争いもありません）、
境界をまたいだ形で石積みの塀があって、その上に両方の敷地の塀が乗っていたわけです。
ですので、その石がどちらの所有かもはっきりせず、
現状を民法の規定に基づいて解釈すれば、
　　　●境界上の物は共有と考えるべき
　と認識しています。

　そのため、隣地所有者に、
　「当方の所有地にはみ出している部分については、撤去して頂きたい。切断工事も、
　　貴方、もしくは、貴方の指定した工事業者に行っていただきたい」
　と、申し入れたことに加えて、一種の妥協案として、
　　「もし、切断することを了承いただけるのであれば、
　　　切断工事はこちらでやっても構わない」
　と、提案したわけです。

　この提案に対し、先方から、
　　「切った後の塀が原因で、何か損害が発生した場合に責任を取ってくれるなら、
　　　切って構わない」
　と、回答がありました。
　そして、こちらは、
　「本来、全てそちらの責任でやっていただく話であり、
　　そのような条件は飲めない」
　というやりとりになっています。

1週間ほど前にこちらから改めて上記の申し入れをし、
昨日を回答期限にしていましたが、何も連絡がありません。

そのため、明日にでも再度、連絡し、
　　「今回の連絡にも回答が無ければ、やむをえず、
　　　話し合い以外の解決手段をとらざるをえないため、
　　　まず、内容証明を送らせてもらう」
と通知するつもりです。その後は、仰るとおり、
調停・裁判という流れを考えていましたが、裁判で勝てるのであれば、
裁判までいかずに済ませられるのではないかと思いました。

相手は外国人（夫・弁護士）と日本人（妻）の夫婦なので、
自分たちが勝てると思えば、一切、妥協してこないと思われます。
　　
逆に、分が悪いと思えば、こちらが裁判も辞さないという強い姿勢さえ示せば、
そこまでいかずとも折り合いがつけられるのではないかと思ったわけです。
もし調停にもっていってもこちらの分が悪いのであれば、
解決策が無いということなので、理不尽だとは思いますが、
あきらめるしかありません。

今回、一番お聞きしたいポイントは、
調停（そして、裁判）にもっていった場合の見通しです。

□■アドバイス：３

私見ですが、
　●切断の費用のみを負担するので、その後の影響等については
　　一切責任を負わない。なおかつ、切断工事業者の指定
　（＝実際の切断工事）は隣地に行っていただく

ということになろうかと思います。
個人的には、この言い分であれば、裁判官も認めるのでないか…
とは思うのですが、最終的には裁判官のみが決定できることです。

詳しいことについては弁護士等の専門家にご相談なさることをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
アドバイスありがとうございます。
先方に業者を指定させて費用を負担するという妥協案は思いつきませんでした。
今もこちらで切る（＝費用はこちら負担）という案を提示していますが、
先方が業者を指定するということは一歩向こうに寄ることだと思いますし、
私としても許容範囲なので、そこまで提示してもいいように思います
（その案の前に、先方指定業者の工事＆費用折半という案もあるように思いますが、
　まあ、この際こちら持ちでも構わないです）。

もともと昨年12月に撤去依頼の手紙を出し、1月中旬に「会って話しましょう」
との連絡があり、2/3に現地で面談した際に話し合いました。
そして、再考するよう先方に玉を預け、2/7に1週間程度の期限で回答するように
メールで督促し、2/17に再度督促し、本日現在、連絡が無い状況です。

週明けに撤去要請の内容証明を送付し、期限までに動きが無ければ、
調停の手続きを進めるつもりです。
また、動きがあれば、本掲示板でご報告させて頂きます。

□■アドバイス：４

回答してこないということは、お隣の主張は変らない…とも判断できそうです。

「不必要に揉めごとを起こすつもりはございません」とおっしゃいますが、
おそらく、内容証明まで送るとなると、今後の良好な関係は難しいかも知れません。
もちろん、調停、裁判まで進むとなると、更に関係は悪化するはずです。

良好な関係を保つことではなく、
ご自身の主張を通すことを優先させる覚悟さえできているのであれば、
今現在のような隣人への打診する方向ではなく、
　　　●許可なく切断しても、貴方に責任がおよばない
という法的根拠が主張できるのかどうかを、
弁護士などの専門家に確認されるのが良いのではないでしょうか？
それが主張できるのであれば、隣人との交渉においても、
もっと強気に出れると思いますし、
交渉が決裂しても、諦めずに強硬手段を取れますので…。

ただ、個人的には、主張できるとおっしゃる弁護士さんと、
主張できないとおっしゃる弁護士さんの双方がいて、
実際には、裁判をやって、法定で決着をつけないと分からない…
なんて感じだと思います。

いずれにせよ、涌井様のおっしゃる通り、専門家への相談は不可欠でしょう。
　自治体などの無料法律相談や、
　　 http://fudosan.jp/database/houritsu.html
で、表示されるようなサイトなどの専門家のアドバイスを受け、
そのアドバイスを元に、貴方自身が見通しを考えていくことが大切でしょうね。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
アドバイスありがとうございます。
部分的に読まれると誤解を招いてしまう表現だったかもしれませんが、
上記は最初に涌井様から頂いた
「わざわざお隣と揉め事を起こさなくてもいいのではないですか」
とのコメントに対するもので、
　　　●必要がなければ揉めごとなど起こしたくはない、
　　　　しかし、必要があるので、やらざるを得ない
ということをお伝えしたかったもので、
お隣との関係については理解した上でとり進めております

もともと、お隣も解体、建替を考えていたようですが、
接道をとっている私道側の近隣の方々を怒らせて、
結局、工事用に私道を使うことを認めてもらえないなどの経緯もあるようで、
私も含めた近隣と友好的に接しようという考えはお持ちではないようです。
そのため、私も割り切って接することにしました。

勝手に切るというのは、仰る通り、弁護士によっても見解が分かれると思いますし、
かえって向こうから攻められる恐れがあるので、現時点では考慮の対象外です。

相談内容　自治体の買取査定について

東京・30代男性
現在検討している土地が都市計画道路内に入っています。
H27年までに施行される計画には入っていなとのことで、
建築制限緩和対象路線が適用される地域です。
そのため、条件内の建築であれば、3階建ての家が建てられます。

土地は大変気に入っており、厳しい建築条件でも
建築家と相談して良い家を建てようと検討しています。
しかし、大きな借金をして購入する家であり、
計画施行時の買取金額が気になります。

建築条件付きの土地を条件を外して購入し、
建築家のデザインにて建てる予定であり、
そのため土地も割高で購入、建物も建売よりは高価なものになります。

住宅用で考えているので、決して儲けようなどとは考えていませんが、
そのような場合（＝通常の建売より割高な場合）には、
土地及び建物の購入金額などを考慮して、
自治体は査定をして、買い取って頂けるのでしょうか？

20年後の状況は、誰も分からないと思いますが、
現状で結構ですので、
　　　●通常の建売よりも割高な住宅に対する自治体の買取査定
について、状況をお教えください。宜しくお願い致します。

□■アドバイス

私の地元の場合の一般論として申し上げます。
国の事業（高速道・新幹線）が一番高く（反対運動の関係上かも？）、
その他の国の事業が次に高くなっています。
都道府県の事業、市町村の事業と安くなっていくのが一般的です。

実際の買取査定については、査定員が決めるのですが、
一概には言えないと思います。建物の構造による差は当然あるのですが、
事業の重要度や予算によっても違いますし、事業主体によっても違います。
事業によっては、売却益に対する免税があったり、
代替地の提供もあったりします。

しかし、建築家による差というものは、
私が知っている限り聞いたことがありません。
実際には査定員が決めるのですが、難しいのではないでしょうか？
　　（※実際に建築家による差があったということを知っている方の
　　　　アドバイスがあるかも知れませんので、私も興味のあるところです）
（高原開発・涌井さん）

相談内容　筆界の修復要請について

神奈川・40代女性
所有する土地（底地）と隣家の所有者（底地）とは、
10年前に筆界確認を交し、測量・分筆を行っており、
登記所にも測量図が保管されています。

今から5年前、所有する土地内に隣家の借地人が勝手に塀を建設し、
所有する土地内の分筆時に入れた杭は抜かれてしまいました。
当時、借地人に苦情を申し入れ、
そちらの地主とは境界確認済みということも
伝えてありました。その文書も保管してあります。

ところが、昨年になって隣家はなくなり、
更地になって塀だけが残されているのに気がつきました。
隣家の地主に連絡をとろうとしたところ、
　　　●しばらく前に筆界確認を交した地主が底地を相続税として国へ物納
　　　●一昨年、新しい所有者が国から購入
ということがわかりました。
（その土地の新しい所有者と、いなくなった借地人が借地契約を結んでいたのか
　等はまだ調べられていません）

新しい所有者に、この塀の撤去と杭の復旧を求める権利はありますか？

□■アドバイス：１

筆界と境界は実際には同じでも、厳密にいうと違うという考え方があります。
その新所有者が立会いに出ていただけるのであれば、境界の確定を
法務局の図面を元に土地家屋調査士にお願いすることも可能かと思います。
新所有者が立会いに応じない等の場合は、
筆界特定の制度が、今年の1月20日より施行されています。

但し、この筆界の特定は「境界を決めるものではない」
という法務局の説明でしたが、何分にも施行されて間もないこともあり、
今後の運用を待たないと詳しいことは、私にも良く解っておりません。
また、司法書士・土地家屋調査士に確認しても正確な返答はきておりません。

今回のご相談については、土地家屋調査士にお願いして、
法務局の図面を基に新所有と立会いで、境界の確定を行うことをお薦め致します。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、回答ありがとうございます。
やはり、新しい所有者と境界の確認をしなおさないといけないとうことですね。
費用も相手持ちということは難しいですか。

こちらの言い分としては、
　　　●隣家の前所有者の借地人が、前所有者とこちらの同意ではっきりさせていた
　　　　筆界を無視して、こちら側の敷地に塀をたてた。
　　　●しかも、こちら側の土地の分筆の杭を抜かれており、こちらに落ち度はない
　　　　はず
　なのです。
　ですので、
　　　●責任は隣家のいなくなった借地人にあり、隣家の新地主は借地人に連絡をと
　　　　るなりなんなりして、以前の筆界確認時の状態に全てを復旧してもらうこと
　が望みでした。

　しかし、
　　　●今の隣地の所有者は塀を建てた当事者ではないから、第三者であって、共同
　　　　で、その塀を撤去し、当方側の杭を測量しなおして入れ直すことを協議する
　　　　べき
　という考えが妥当だという理解でよろしいですか。

□■アドバイス：２

私見ですが、隣地の前所有者と現所有者の関係につきましては、
貴方が口を出す問題とは思えません。
貴方は現所有者に対して、境界の確定、
および、塀の撤去を求めることになると思います。
現所有者が旧所有者や借地人に対して、費用負担を求めるかどうかは
関係ないことだと思います。

境界の確定の費用は折半、
塀の撤去は隣地所有者に請求…というのが妥当かと思います。

なお、隣地所有者が、専門家による境界の確定に応じない場合は、
本年1月20日より施行された筆界特定制度がありますので、
法務局の筆界特定登記官にご相談なさる方法もあるかと思います。
この場合は、筆界が特定してから、はみ出している塀の
撤去を要求するということになろうかと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答下さいましてありがとうございました。
色々、複雑に考えすぎました。

助言いただいたとおり、
　　　1.以前の筆界の確認書は、前所有者と行ったものであるから、新所有者と、
　　　　土地家屋調査士立会いの上で境界を確認して、筆界確認書を取り交かわし、
　　　　測量し直す。
　　　2.確かに塀が越境しているということを認めてもらったら、撤去を請求する。
　　というように行動をおこしてみます。

所有者が変るたびに、筆界確認をし直すのは、費用もかかって大変ですが、
自分の土地は自分で守らなければいけないと思って頑張ります。
どうもありがとうございました。

相談内容　土地の一部を行方不明者が所有する物件について

愛知・30代男性
今回、競売物件である土地付き中古住宅の購入を考えています。
競売物件といっても、
不動産業者が競売で買い取ってリフォームしたものを、
別の業者の仲介で購入する予定です。
　　
仲介業者が登記簿を調べてくれたところ、
その物件の建築当時に、隣家との関係で、
隣の土地との間のごく狭い細長い隙間の土地（0.8坪）
が分筆されてます。
しかし、その部分には抵当権が設定されていなかった関係上、
この0.8坪だけが前の持ち主の名義のまま残ってしまっているそうです。

本当はその部分も買い取って、すっきりさせたいのですが、
土地の所有者は夜逃げしていて連絡が取れません。
この0.8坪の上には、隣家との境界のフェンスが一部かかっていますが、
たとえなくなったとしても、建坪率、容積率、壁面後退等は問題がなさそうです。

　　この場合、
　　　1.フェンスを作り直して、越境を是正してもらった上で購入する
　　　2.購入後もこのまま使い、何か問題が出たらフェンスを作り直す
　　　3.そんなややこしい事情がある土地は購入を見合わせる
　　の、いずれにすべきでしょうか？

また、「2.」のように、購入後もこのまま使った場合、将来、
（現在、行方不明とされている）所有者から、
土地の使用料や損害賠償（？）などの金銭を要求される可能性はあるでしょうか？
　　
それとも、行方不明である以上、この土地の固定資産税などが滞納され、
差し押さえられ、やがて競売になるような見込みはあるのでしょうか？

いろいろとややこしい話ですいませんが、かなり気に入っている物件で、
この件がほどほどのところで解決されるのであれば、
是非とも購入したいと考えています。アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

今回の物件の購入方法につきましては、どの方法が良いと言うよりも、
どの方法を選択されるかは、貴方自身が決めることのような気が致します。

これから述べることは、「私であれば…」という程度で読んで下さい。
いろいろ意見はあるのでしょうが、私ならば、現状のままで購入します。
つまり、「2.」を選択します。
そして将来、もしその行方不明の方が出てきたら、0.8坪の購入を打診して、
値段が納得いけば購入し、納得いかなければその時にフェンスの越境を直します。

土地の使用料や損害賠償については、
基本的には、その土地を使わないようにしていれば良いと思います。
その0.8坪にフェンスがかかっている程度であれば、越境している部分からは
目印をつけて、それより先は使わないようにしておけば良いと思います。
　　
また、0.8坪の土地については、物を置いたりして使わなければ良いでしょう。
0.8坪の部分をしっかり解るように杭をいれるなどして、使わなければ良いだけで、
将来、その0.8坪を何らかの方法で購入した時のことを考えると、今現在、
フェンスを作り直すのは無駄になるような気もしますが、いかがでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございます。
僕も基本的には「2.」かな…と思っていたのですが、
「目印をつけて、使わないようにする」というところは大変参考になりました。
ありがとうございました。
弁護士さんにも少し相談したのですが、
「越境していて、そのことを知っていても、
　20年たてば、時効で自分たちのものにできる」
と言われました。
20年間は「使ってない」ことにして、
20年たったら、いきなり手のひらを返し、
「ずっと使ってたもーん」と言うのも、ちょっと気が引けますが…（笑）。
それにしても、20年って、あまりにも遠い将来過ぎて想像がつきません。
自分の方が忘れてしまいそうです。

相談内容　いわゆる土地相について

愛知・30代女性
土地の購入で少し気になることがあり、投稿させて頂きました。
真四角の土地が吉相としたら、欠けている土地は凶相と聞いたことがあります。
今回購入しようとしている土地は、南東角が欠けており、
五角形の形をしています。南側が用水路で道路にはどこも接しておりません。
五角形になる場合でも欠けている凶相の土地になるのでしょうか？
ご存知でしたら教えて下さい。

□■アドバイス

東南角が欠けている度合いが問題でしょう。
三角形に近い五角形は良くないと思います。
家相云々より使い勝手がどうしてもうまくいかないから…。
それよりも、道路に接してない土地では建築物は建てられません。
最低2mの接道義務が建築基準法で決められています。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

ご回答有難うございます。
三角形に近い程の五角形ではありませんが、
やはり、あまり良い土地ではないのですね。
水路の占有許可を取り、橋を架け敷地に入る形になるので、
建築は可能だそうです。もう少し悩みたいと思います…。
有難うございました！

相談内容　担保物権の売却について

石川・30代男性
現在、私名義で自宅を所有していますが、
ローン組換え時に担保を他に付けて欲しいと
銀行に言われまして、妻の実家を担保にしました。
しかし、妻の実家を売りたいということで担保を外して欲しいと言われました。

すでに妻の実家は売りに出されており、
他に頼めるところが無く困っています。
銀行から、
「もし、売れたら実家担保分の分（約1千万円）を払って欲しい」
と言われましたが、それは強制力があるのでしょうか？
また、強制力があったとしても、担保分の支払い能力が無い場合は
どうゆうことになるのでしょうか？

住宅ローンについては、まだ2,500万円あり、
自宅を売っただけでは完済できません
（約半分ぐらいの負債が残り、
　他の金融機関等からは借りることもできません）。

□■アドバイス

抵当権、もしくは根抵当権が設定されているはずですが、
それらがついたまま、所有権を移転する（売却・引渡し）をすることは、
通常はありえません。
　　
この抵当権・根抵当権を外すためには、それらを設定した金融機関、
もしくは保証協会等の解除証書が必要となります。
当然、金融機関が納得しなければ、この解除証書は出していただけませんので、
「約1千万円」を返済しなければ、解除証書が出ません。
従って、その奥さんの実家は引渡しができないということになります。

返済ができない場合は、基本的には奥さんの実家は販売ができない
ということになりますので、販売を早急に停止された方が良いでしょう。
万が一、契約が成立してしまいますと、
解約するために手付倍返しを要求される危険性もございます。

なお、通常は抵当権・根抵当権がついている物件の場合は、
不動産業者は、その抵当権の解除が可能かどうかを
金融機関に確認すると思うのですが…。
確認もせず販売することはちょっと信じられないのですが…。
最近の個人情報保護の影響でしょうか？
それとも、不動産業者に販売の仲介を依頼していないのでしょうか？
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、有難うございます。不動産屋が仲介してるのですが、
本日、実家の方にご指摘して頂いたことを言いまして、
それを不動産屋に聞いたところ、
「売却するときに購入者、金融機関を立ち合わせて担保を外すので問題無い」
と言われたみたいです。

しかし私としては、不動産屋が担保分となっている1,000万円を
どうするのか考えてないような気がするので、
直接、会って話しをすることにしました。

話をする時に何かアドバイスがあれば、宜しくお願いします。

□■アドバイス：２

推測ですが、不動産業者と金融機関との間には、
　●残金精算（＝引渡し）時に、1,000万円は金融機関に返済して抵当権を外す
という約束があるものと思われます。
　　
そして、奥さんの実家と業者との間で、
手取り金額1,000万円の差についての誤解があるのではないかと思われます。
奥さんのご実家と業者と貴方との間で、
誤解の無いように話し合われる必要があると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井さん、有難うございます。
そうですね。
何か話しがうまく伝わっていないか、誤解されているように感じます。
私の方でよく話を聞きますので、また何かあれば、教えて下さい。
宜しくお願いします。

相談内容　事業用物件の契約名義変更について

東京・20代女性
3人でお店を立ち上げ、マンションの1室を店舗として借りています。
入居時に天井部分を解体した分の保証金を不動産屋に預入れ中で、
解約時、自己で原状回復したら全額返金とゆう契約です。

しかし、3人のうち賃貸契約を行ったAが体調不良を理由に
店の運営を拒否しはじめたため、
B（すぐに保証人をたてられる健全な者）に名義変更をしたいと伝えました。

すると、
「親族間や個人から自己所有の法人名義に変更…以外は、
　賃貸での名義変更は受け付けない」
と言われました。

Aは虚偽癖があり、現状、病気の事実も判断できず、
契約者としての義務を遂行できない状態で、家賃は残りの2人で支払っています。
　　
お店の存続のためにも立ち退くことは無いのですが、
費用が最低限で済むスムーズな名義変更の方法をアドバイスください。
宜しくお願い致します。

□■アドバイス

あくまでも、個人的な対応方法のアドバイスということでご了承願います。
まず、Aさんが代表者の会社を設立し、賃貸借契約をその会社名に変更します。
次にその会社の代表者をBさんに変更し、
大家さんに代表者が変更になった旨の案内を送付致します。

これで名義の変更方法としては問題が無いはずです。
実際の経費等の比較につきましては、
新規契約を締結する場合と併せて比較してみてください。
法人化につきましては、会計事務所、または司法書士事務所等にお尋ね下さい。
（高原開発・涌井さん）

相談内容　専任媒介契約における成功報酬について

神奈川・30代男性
昨年、自宅の売買に関し、事業者の方と専任媒介で、売買契約を行いました。
そのお力からか、当初の自宅査定価格より
400万円ほど査定価格がアップしたとの報告を受けました。
法定手数料の金額をお支払いしたのですが、
アップした400万円も2回に分けて、全て成功報酬として支払わされました。
こちらとしては、アップした分からの数％の報酬は
払ってしかるべきだと考えてはいたのですが、
全額を成功報酬とされることは妥当なのでしょうか？
もしかすると騙されているような気もいたしますが、その辺が判りません。

□■アドバイス

媒介の報酬金額は税込みで、
　　　●売買金額の（3％＋6万円）×1.05
　　ということになります。

媒介契約とは別に不動産コンサル等の契約を締結している場合を除いて、
また、売主が事前に承諾している出張旅費、
および広告宣伝費等の実費を除いては、報酬を受け取ることはできません。

投稿内容を読む限りは、不当な報酬の請求・受領にあたり、
業法違反があると思われます。
なぜ400万円の全額を報酬として受領したのか、
その説明を要求すべきでしょう。

その業者の説明の内容について、再度、ご相談いただければと思います。
媒介報酬につきましては、手前みそではありますが、
下記URLの当社ページをご参考にして下さい。
　　　 http://kogen.biz/ms/category/torihiki/hosyu.html

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご回答いただき、誠にありがとうございました。
早速、友人に伝え、どう対処をするかを検討するように話をいたしました。
その内容によって…ですが、改めてご相談をさせていただくかと思いますので、
その節は宜しくお願い致します。
なお、返信が遅れましたことを心よりお詫び致します。

相談内容　自分の賃貸中の物件が掲載されることについて

東京・30代女性
私は今の賃貸マンションに住んで1年数ヶ月が経ちます。
近所のことをパソコン検索していたら、
ある不動産会社の物件情報にもヒットしました。
もともと間取りを見るのは好きなので、開いてみたら、
私の部屋の情報が出ていました。数日前の更新情報です。

たふん客寄せだとは思いますが、気持ち悪いです。
こういうことは、よくある話なんでしょうか？
また、注意してもいいのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、マンションの場合は、間取りが同じ物件は多々あると思いますし、
単純な部屋番号のミスも考えられます。
良くあることとは思いませんが、ミスがあったとも思えます。
しかしながら、業者が意識して、おとり広告を打ったのであれば、
公正取引違反になると思われますし、罰則に値すると思います。
どちらにしても、注意してもかまわないでしょうし、注意すべきであると思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

回答ありがとうございました。
私のマンションは4階建てで、2・3階部分に2部屋づつある小さな物件です。
その2部屋は間取りが違うので、そう確信しました。
それでは不動産会社に問い合わせてみます。

相談内容　借家の立ち退き交渉について

東京・30代男性
私の祖母が貸している借家が2軒あるのですが、現在、祖母は痴呆のため、
入院しており、母が2年前位から代理として契約を行っているようです。

先日、片方の借家人の方から、
「築30年で家もボロボロなので改装をしたい」
というようなことを言われたらしいのですが、
建て替えるならアパートか何かにしたいと思っていたこともあり、
改装にお金をかけるつもりは無い旨を伝えました。

結果、話し合いによっては出て行くと言われたそうです。
ちなみに祖母も92歳で両借家人も同じ年だそうです。
子供は片方は同居しているようですが、
出て行くといっているのは夫婦だけのようです。

こちらの予定としましては両方の家が同時に出てくれるなら、
取り壊して集合住宅にしたいと考えております
（実質の祖母の入院費は家賃で賄っていますので、
　片方だけ無くなるのも実はこまりますので…）。

近いうちに家を見がてら話合いをしたいと言われているそうなので、
話をどのように持っていくのが良いか、アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

流れとしましては、
　　　1.どのような条件が妥当なのかを、過去の相談や回答で確認される
　　　2.その相談を元に交渉してみる
　　と言う方法もあるかと思われます。

　　特に「1.」に関しましては、「立ち退き」で検索されますと、
　　　●借主側の方から寄せられたトラブル
　　が多数寄せられており、つまり、
　　　●貸主としての悪い対応
　　が見えてくると思いますので、そうならないようにすれば良いかと思われます。

　なお、法律的な問題に関しましては、自治体などの無料法律相談、
　または、
　　　http://fudosan.jp/database/houritsu.html
　　のリンクにあるような法律の専門家の無料相談などで、
　　アドバイスを受けておくことも有意義なことかと思われます。
（わんえるで～おー・前野）

相談内容　市道の払い下げについて

新潟・40代男性
小生、マイホーム用地の購入を検討しており、
条件の良い物件を近くの不動産屋さんより紹介いただきました。
　　
ただ、その土地の中に市道が走っており、その分に関しては、
　　「買主の方で市から払い下げを受けるようにして欲しい。
　　　不動産屋としては関与しない。」
と言われています。
不動産屋さんも依託物件であり、なんとなく事情はわかりますが、
内容がわからず、不安です。
　　そこで、
　　　・払い下げの手続きについて
　　　・払い下げの際の費用について
　　　・特に気をつけるべきところ
などのアドバイスがありましたら、お願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、おそらく私の地元で呼ぶところの赤線のことだと思われます。
この赤線は、昔は所有者不明＝国の所有（？）の馬入れとか
三尺道とも呼ばれていました。
赤線と呼ぶのは、昔の地図（＝公図上）で、水路が青色に塗られ（＝青線）、
三尺道・馬入れが赤く塗られていたところから、
「赤線」と呼ぶようになったものです。
　　
この赤線が市町村の管理に任されるようになったもので、
一般に言う市道とは違うものです。

この赤線（一般の市道と区別するためにこう呼ばせて頂きます）の場合、
他にこの赤線を利用して通行する必要のある土地が無い場合は、
払い下げを受けたり、位置を変更する「付け替え」が可能な場合もございます。

この判断は、市町村の担当部署（建設課等）が行うものですから、
その物件を契約する前に、払い下げが可能かどうか、
必ず市町村の担当部署に公図写しを持参の上で出かけてお尋ね下さい。
　　
費用・手続き等に付きましても、払い下げが可能な場合は
同様に市町村の担当部署にご相談下さい。

また、実際には誰も通行していない赤線もよくあり、払い下げを受けなくても
使用上は差し支えの無い場合もございますが、後々のことを考えると、
やはり、払い下げ、もしくは付け替えができるのであれば、
やっておいた方が良いと思います。

なお、通常は不動産業者が事前に市町村と打ち合わせをすると思うのですが…。
何らかの事情が有るのでしょうか？ちょっと不思議ですね。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

ご相談内容をお伺いしましたが、まず、
　　　・登記上の確認をされているのか？
　　　・字図などの図面で、確かに市道部分が敷地上に認められるのか？
　　が大切です。
まずは市の担当窓口に、登記簿（登記事項証明書）や字図や測量図などを持参して、
土地の購入に際し、市道払い下げが可能なのか否かを確かめるべきだと思います。

それにしても不動産業者の対応も何となく解せません。
払い下げ申請については、一定の書類提出による必要があり、
場合によっては、官民境界立会協議などを要する場合があるので、
それなりの専門家を紹介するなりすべきだと思います。
また、払い下げも、申請して当たり前のように簡単でない場合もあるので、
とにかく役所の方で確かめることが先決です。
（Fudosan.JP参加エージェントさん）

■□相談者より

丁重なご回答ありがとうございました。
市の担当部署に確認したところ、払い下げは問題なさそうです。
ただ、何故、不動産業者が一括してまとめようと思わないのかは謎です。
改めてきいてみようとは思ってます。

相談内容　光ファイバー回線の導入について

京都・20代男性
はじめまして。私の住むマンションで、高速インターネットを利用したいので、
光ファイバーを引くために、NTTに連絡をすると、
「集合住宅には家主の許可がないと引けない」
と言われました。
　　
家主に連絡すると、
「部屋数の少ないマンションには引けない」
と言われました。
　　
個人でファミリータイプを引きたくても、
「1人の入居者のためにマンション共用部の配管を利用すると、
　他の入居者は光を引けなくなり、外から直接引き込みしようにも、
　外観の問題で無理」
と言われました。
　　
よくCMもやっているし、今後、絶対に必要になってくる光ファイバーを
使えないのはおかしいと思います。
本当に部屋数の少ないマンションは使えないんでしょうか？
使う方法はありませんか？

□■アドバイス：１

まず、
　　●今後、絶対に必要になってくる光ファイバーを使えないのはおかしい
　は、貴方の考えであって、現実的には集合住宅の場合は、
　　●共用部分の利用許可
　　　　（マンションの管理組合、一棟賃貸の場合はオーナーさん）
　が必要です。
　ですから、使えるようにするには、貴方の場合は一棟賃貸のようですから、
　　●オーナーさんを説得すること
　ができなければ、無理です。戸数（部屋数）は関係ありません。

部屋数の問題は、これはマンションタイプの場合、
設置工事や設備費などのコストがかかりますので、
当然、契約が見込めるだけの戸数が無ければ、
事業者は工事をしてくれることは無いでしょう。
　　
しかし、少ない戸数であっても、
ある程度の戸数がまとまって申し込むのであれば、
受けてくれる場合もあるかと思われます（具体的な戸数は、事業者によって
異なりますので、光ファイバー各社を競わせるのも方法です）。

さて、どうやれば使えるようになるのか…は、
結局は、貴方とオーナーとの信頼関係です。
自分の要望だけを主張してゴネているのでは、おそらくオーナーさんも
自分の権利（＝引かなくても構わない）だけを主張するでしょう。

　ですから、
　　　●マンションのために有利であること
　　を提案できるように、貴方が資料集めをして、例えば、

　　　●1人の入居者のためにマンション共用部の配管を利用すると、
　　　　他の入居者は光を引けなくなる
　　の部分で、

　　　●個別に引いた場合は何人分までなら大丈夫なのか？
　　を確認し、その人数分を超えるようなことがあれば、
　　マンションプランへの変更などができるのかどうかを確認したり、

　　　●外から直接引き込みしようにも、外観の問題で無理
　　事業者に外観に影響の無いような工事プランを考えてもらって、
　　それを提案してみたり…と、そんな作業が必要だと思います。

大切なのは、貴方が調べ、オーナーさんに説明し、交渉することです。
（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：２

光ケーブルをMDF（電話線の集合ボックス）までひき、器械を設置して
各戸まで電話回線を利用するVDSLという方法が良いと思います。
この場合各戸まで光ケーブルはひけませんが、100Mのプランもあります。
特別な工事は家主さんのほうには発生しません。
　　（参考：NTTさんの以下のページ
　　　　　　 http://flets.com/misc/prom_b-mansion.html#2 ）

電話線と同じ経由で引き込むため、外観上の問題も少なく、
また　入居者全員が利用できます。工事費用は確認してませんが　
器械の電気料金は家主さんに支払われます。
この方法で家主さんに相談してみたらいかがでしょうか？
物件の価値も上がると思います。
（ツナシマ商事・石原 嘉隆さん）

■□相談者より

前野様、石原様、お返事ありがとうございます。
家主に相談したところ、マンションタイプは15戸から提供していて、
それ以下の物件には提供不可だそうです。
15戸数以下のマンションは申込者が8名以上必要らしく、
現実問題、不可能とのことです。
個人での引き込みは、
　　「配管が細いので2～4名くらいしか使えなくなってしまい、差がでるのが困る」
　　「部屋に直接引き込むのは露出配管を嫌うため」
とのことでした。
家主はこのマンションは光化できないと言ってまして、
何か小戸数マンションに光を引いている例があれば、教えてもらいたいです。

□■アドバイス：３

今回のご返信を拝見しましても、
基本的に大家さん経由で調べてもらっていますよね？
おそらく、大家さんは、あまり知識が無いと思いますから、
事業者から説明を受けても、よく分からないと思います。
　　ですから、そうではなく、
　　　●ご自身で積極的に事業者に確認＆相談する
　　　　　⇒その結果を元に大家さんに説明し、交渉する
　　　　　　（場合によっては事業者の方にも同席してもらう）
　　と言うような風に動かなければ、厳しいと思います。

　　「配管が細いので2～4名くらいしか使えなくなってしまい、差がでるのが困る」
　　
お聞きになられたのは、NTT西日本さんかと思われますが、
他の事業者によっては、5契約以上のところもあれば、
さらに競合が激しいような場合は、
それ未満であっても相談に応じてもらえる場合もあると思います（もちろん流動的）。
（5契約以上でマンションプランにできるのであれば、
　個別に4契約分通せれば、それで問題はないですよね？）

　　また、例えば、
　　「特別に配管を利用させていただく分、その分の利用料を払うのはどうか？」
　　などと、交渉されるのも一案です。

　　「部屋に直接引き込むのは露出配管を嫌うため」
　　
光のケーブル自体がとても細く、
既存の配線やエアコンの配管などを上手く利用することで、
目立たなくするような工事ができる場合もあるかと思われます。
ですから、「これなら大丈夫では？」という引き込み方を、
事業者の方と一緒に考えて、それを大家さんに見ていただく…
なんて方法もあるでしょう。

とにかく、本当に入れたければ、大家さんの手を煩わせる前に、
まず、貴方が動いてみることが大切だと思います。
（わんえるで～おー・前野）

■□相談者より
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
前野様、お返事ありがとうございます。
貴重なご意見と提案、ありがとうございます。
早速調べてみます。また、経過をご報告させていただきます。

相談内容　43条但し書き道路の物件について

東京・30代男性
いつも掲示板拝見しております。不動産を探して間もない素人の者です。
43条但し書き道路（4m私道）に接道した建売物件を紹介されました。
建築確認番号も取得済みです。
建物、土地の広さ等に問題はないのですが、
「43条但し書き道路」が気になっています。
この道路は一般の私道とは違うのでしょうか？
また、将来的に物件を売ることになった場合、何か問題はあるのでしょうか？
素人のため、見当違いの質問かもしれませんが、ご教授お願い致します。

□■アドバイス

基本的な事から説明しますと、
建物を建てる場合には、建築確認の申請を出して建築確認を取る必要があります。
この時に、一定の公道に敷地が幅2m以上接道している必要があるわけです。
　　
しかし、建築基準法では、
公道以外の私道でも接道しているとみなす例外規定を設けています。
詳しくは法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページをご覧下さい。
　　 http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#s3

この43条の中の
「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で
　定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上
　及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、
　この限りでない』
　が、「43条但し書き道路」のことです。

この43条但し書き道路は、
接道上、道路として取り扱うだけで実際は道路ではありません。
本来は建物が建たない土地に一定の基準の元に
特定行政庁が建築基準法上の道路として認めたということです。

　　この43条但し書き道路の問題点は、まず、
　　　●再建築が可能かどうか
　　ということです。
　　場合によっては再建築が不可能な場合も多くありますので、
　　良く調べられた方が良いと思います。
　　次に、
　　　●転売が難しい＝資産価値が低い点
　　があげられます。
　　不動産業者の中には転売の依頼を拒否する業者もいると思います。
　　つまり、売れにくい物件であるということです。

個人的なアドバイスですが、
その建売が近隣相場よりかなり低価格であれば、検討する価値もあるのでしょうが、
それ程割安感が無いのであれば、別の物件をお探しになった方が良いと思います。
これから新築建売物件を探すのに、
わざわざ難しい物件に手を出す必要は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、迅速、かつ丁寧なご回答、誠にありがとうございました。
不動産会社からは、
「43条但し書き道路なので、近隣より安い」
という説明だけで、不安に感じておりました。

役所に行って、調べてみようと思います。
確かに近隣と比べると大分安いようです。
ただ、住環境は非常に良いので、もう少し調べた上で判断したいと思います。
新しい情報が得られましたら、連絡させて頂きます。
どうもありがとうございました。

相談内容　無職になってしまった場合の更新手続きについて

東京・20代女性
もうすぐ賃貸アパートの更新手続きに行かなくてはいけません。
その際、印鑑持参で不動産屋に出向かないといけないのですが、
その際、勤務先などを書かなくてはいけないのでしょうか？

書くのであれば、無職になってしまったので、
無職として新しく契約書を書くことになってしまいます。
生活費はなんとか貯金があるので大丈夫なのですが、
すぐに仕事が決まるわけではありません。
無職でも更新はしてもらえるのでしょうか？
不動産屋に行って、なんだか、気まづい空気になりそうで、不安です…。

□■アドバイス

私見ですが、不動産業者によって、対応は変るような気がします。
今現在、求職中ということであれば、あまり褒められる方法ではないのですが、
無職になったことを内緒にして更新する手もあるのでしょうが…。
それが嫌であれば、金融機関に預金の残高証明を発行してもらい、
家賃の支払いは大丈夫なことを説明して、
不動産業者に更新をお願いしてみてはいかがでしょうか。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
友達の仕事を引き受けることになったのですが、まだまだ先です。
とりあえずその旨を伝えてみることにしました。
お騒がせしてすみません。ありがとうございました。

相談内容　手付解除の際の仲介手数料について

神奈川・30代男性
お世話になります。中古マンションを不動産業者に紹介してもらい、
売主との「不動産売買契約書」を交わしました。

ところが、年明けに不動産業者から連絡があり、
「先方の都合でキャンセルを申し出てきた」
とのです（何でも、お子さんが重病になり、
とても引越しできるような家庭状況ではないとのことです）。

気の毒には思いましたが、契約解除に伴い、
手付金として既に納めている100万円の返金と、手付解除の契約通り、
手付金と同額の100万円を支払ってもらう権利があるので、それを要求しました。
　　
すると、不動産業者から、
　　「手付解除の半額が、仲介手数料に含まれる」
と言われました。
つまり、200万円を支払ってもらえると思いきや、私には150万円が支払われ、
50万円は不動産業者の仲介手数料の一部になるとのことでした。

売買契約書にも重要事項説明書にも手付金支払いの際に交わした覚書にも、
そんなことは一言も記載されていないのですが、手付解除に発生した違約金も
仲介手数料に含まれてしまうものなのでしょうか？

どうにも納得ができません。この場合、どのような対処が適切でしょうか？
良きアドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス

通常は、特約条項等で、契約書に、
　　　●手付倍返しによる解除の場合は、仲介手数料は正規に頂く
と明記すると思います。
昔の契約書では、契約書の条項に手数料の金額や解約時の手数料について
明記されていたのですが、最近の契約書ではこの条項が削除されていますので、
特約条項等で追加しておく必要があります。

なぜ、契約書から削除されたのかと言いますと、売り・買いの仲介の場合は、
それぞれ媒介契約書を締結する必要があり、その媒介契約書に手数料については
明記すべしという宅建業法の運用に伴う考え方を徹底するためだと思います。
つまり、媒介手数料については、契約書や重説ではなく、
媒介契約書に明記すべし…ということです。

ですから、手付倍返しによる契約解除の手数料につきましては、
媒介契約書にて確認して下さい。
もし、その媒介不動産業者が、買いの媒介契約書を締結もせず、
かつ、契約書にも特約条項等にて、手数料について明記をしてない場合は、
当然、手数料を請求する権利を自ら放棄している訳ですから、
手数料を支払う必要は無いと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、なるほど、媒介契約書ですか。
　　契約書の特約条項には記載がなかったので、そちらを確認してみます。
　　大変勉強になりました。
　　ご回答、誠にありがとうございました。

----------------　その後　----------------

涌井様、先日はアドバイスありがとうございました。
ようやく新しい転居先も決まり、キャンセルされた売主からも
先日、手付解除金が振り込まれました。
不動産業者側は、手付解除の仲介手数料を、
当初の50％取るという提示を取り下げ、
20％くらいで調整できないかと言ってきました。
現在、回答権をこちらが握っている状態です
（最初の契約がなければ、手付解除金が発生することもなく、
　契約の一連の流れの中で発生したお金なので、
　仲介手数料の対処になるという説明でした）。

ちなみに、買いの媒介契約書からは
手付解除時の仲介手数料についての記述は読み取れませんでした。
営業担当者から話しを聞くと、会社から
「せめて20％くらいで調整してもらってこい」と言われているような
ニュアンスで、担当者自身は徴収したくはなさそうでした。

営業担当者は、ここまでとても良くやってくれているので、
あまりごねてしまうと、会社とうちの板挟みになってしまい
気の毒な気もしてしまいます。
ただ、手数料が掛かるなら掛かるで仕方がないとは思いますが、
その金額の根拠が手付解除金の50％になったり20％になったりと、
明確でないため、スッキリと支払う気になれません。

こうなると、こちらの気持ちの問題のようになってきてしまいますが、
片意地を張らずに折れた方が良いでしょうか？

□■アドバイス：２

私見ですが、基本的には、今現在の段階では支払う必要はないでしょう。
営業が口頭による交渉をしてくるということは、契約上有効な根拠のある
正式な請求ができないということを業者は解っているのだと思います。
もし、絶対に請求できる権利があると思っているのなら、
業者はもっと書面や請求書を届けると思います。
これらの正式な請求があった時点で判断すればよいことだと思います。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、確かに営業担当者も非常に弱気です。
　　「営業担当が『払わせたくない』と言っているので払いたくないと
　　　不動産会社の方に直接断っていただいても良い」
と言っているくらいですので…（解りづらい文ですが）。

情にほだされず、筋を通してもらう方向で検討します。
アドバイス、ありがとうございました！

相談内容　中途解約した場合の違約金計算方法について

広島・20代男性
はじめまして。お世話になります。
当社ではこの度、自社建物、土地を他社に賃貸いたしますが、
　　　●中途解約の文言を入れる際の違約金の計算方法
で、ご指導の方、宜しくお願い申し上げます。

例えば、消費者対法人ならば、消費者契約法に明記してるとおり、
3ヶ月分の違約金を頂くことが可能なのですが、法人対法人の建物、
土地賃貸契約の場合の違約金の計算方法が、
調べてもどこにも謳ってないからです。

お忙しいところ申し訳ございませんが、「中途解約した場合の違約金計算方法」
を謳っている文章を教えて頂けないでしょうか？
ちなみに、この契約は定期借家契約です。宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

「事業用　定期借家契約　中途解約　違約金」で、検索してみて下さい。
事業用定期借家契約について、重要と思われる点について簡単に説明しておきます。

　　　1.契約期間についての制限は無い。
　　　2.合意で再契約は可能である。
　　　3.貸主は期間満了の1年～6月までの間に終了の通知を行う必要がある。
　　　　但し、通知期間の経過後にその旨の通知をすれば、
　　　　その通知の日から6月を経過した後はその限りではない。
　　　4.公正証書その他の書面で契約することが必要。
　　　5.契約前に「更新がなく、期間の満了により終了する」旨の書類を交付し、
　　　　説明する必要がある。
　　　6.中途解約は、特約があればそれに従う。
（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

返事が遅くなり、大変申し訳ございませんでした。
回答の方、有難うございました。
早速、この情報を元に、今一度、契約書の書き換えをしたいと思います。
そこでもう一点教えていただけませんでしょうか？
インターネットにて、事業用定期借家の契約書のひな型を探していたのですが、
無償のものが見つかりません。やはり、有料のものしかないのでしょうか？
ご指南の方、宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス：２

定期借家推進協議会さん
（ http://www.teishaku.jp/ ）の、下記のものは無料かと思われます。
　http://www.teishaku.jp/02/teiki/

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

すごいです。有難うございます。
早速、上司の方に提案し、会議にかけようと思います。
本当に有難うございました。